中華人民共和國最高人民法院
民 事 判 決 書
（2020）最高法民終46號
上訴人（一審原告、執(zhí)行案外人）：曹春濤，男，1971年5月20日出生，納西族，住云南省昆明市盤龍區(qū)。
委托訴訟代理人：阮靜萍，北京盈科（昆明）律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：周玉梅，北京盈科（昆明）律師事務(wù)所律師。
被上訴人（一審被告、申請執(zhí)行人）：中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司安寧市支行，住所地云南省安寧市中華路133號。
負(fù)責(zé)人：郭磊，該支行行長。
委托訴訟代理人：趙丹陽，云南天外天律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：郝艷，云南天外天律師事務(wù)所律師。
一審第三人（被執(zhí)行人）：云南安寧金成礦業(yè)集團(tuán)有限公司，住所地云南省安寧市安海公路零公里處金成花園內(nèi)。
法定代表人：蔣勇，該公司執(zhí)行董事。
一審第三人（被執(zhí)行人）：云南昆都國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地云南省昆明市五華區(qū)人民西路38號2幢二樓。
法定代表人：張依依，該公司總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：吳嵩，男，該公司員工。
一審第三人（被執(zhí)行人）：蔣勇，男，1971年10月31日出生，漢族，住云南省安寧市連然鎮(zhèn)朝陽路省建小區(qū)71幢1單元102號。
一審第三人（被執(zhí)行人）：陳樹昆，男，1960年4月23日出生，漢族，住云南省安寧市連然鎮(zhèn)安寧金成花園5幢3單元302號。
一審第三人（被執(zhí)行人）：梁夏，男，1968年5月6日出生，漢族，住云南省安寧市連然鎮(zhèn)中華路華西別墅4幢。
上訴人曹春濤因與被上訴人中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司安寧市支行（以下簡稱農(nóng)行安寧支行），一審第三人云南安寧金成礦業(yè)集團(tuán)有限公司（以下簡稱金成公司）、云南昆都國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱昆都房地產(chǎn)公司）、蔣勇、陳樹昆、梁夏案外人執(zhí)行異議之訴一案，不服云南省高級人民法院（2018）云民初173號民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年1月7日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
曹春濤上訴請求：1.撤銷云南省高級人民法院（2018）云民初173號民事判決,依法改判支持其訴訟請求或者發(fā)回一審法院重審；2.本案一審、二審的訴訟費由農(nóng)行安寧支行承擔(dān)。事實與理由：1.曹春濤在2014年4月就與昆都房地產(chǎn)公司簽訂《商品房購銷合同》，購買了案涉房產(chǎn)，并支付了全部的購房款，依法享有物權(quán)期待權(quán)。應(yīng)當(dāng)依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條之規(guī)定，依法享有排除執(zhí)行的權(quán)利。一審法院認(rèn)為第二十八條四個要件必須同時具備時才能排除執(zhí)行，是對法條的機(jī)械理解，與物權(quán)期待權(quán)制度的初衷相違背。一審法院關(guān)于曹春濤未實際占有案涉商鋪的認(rèn)定并不準(zhǔn)確。實際上曹春濤取得了商鋪的鑰匙，只是沒有書面的交接手續(xù)。案涉商鋪至今沒有經(jīng)營使用的原因是尚未辦理消防驗收和竣工驗收，不能使用的責(zé)任在于昆都房地產(chǎn)公司。2.農(nóng)行安寧支行訴金成公司、昆都房地產(chǎn)公司、蔣勇、陳樹昆、梁夏金融借款合同糾紛案件中借款形成的時間是2015年8月，晚于2014年4月昆都房地產(chǎn)公司確認(rèn)收到全部購房款并向曹春濤出具《收據(jù)》及《證明》的時間，故曹春濤的在先債權(quán)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保護(hù)。昆都房地產(chǎn)公司并非借款合同中的債務(wù)人，其實為擔(dān)保人。曹春濤有理由懷疑這份擔(dān)保合同真實性和擔(dān)保的有效性。昆都房地產(chǎn)公司的章程中有無為其股東提供擔(dān)保的相關(guān)規(guī)定、公司對外提供擔(dān)保是否通過公司股東會決議等問題，借款合同糾紛的案件中均未查明，最后草草以調(diào)解結(jié)案，損害了無辜平民百姓的權(quán)益。此外，一審法院查封財產(chǎn)的價值也超過了所欠債務(wù)。
農(nóng)行安寧支行辯稱，一審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，曹春濤上訴的事實和理由無法律依據(jù)，涉及執(zhí)行依據(jù)的案件與本案無關(guān)。請求駁回曹春濤的上訴請求。
昆都房地產(chǎn)公司述稱，同意曹春濤的上訴意見。
曹春濤向一審法院起訴請求：1.依法確認(rèn)昆明市紅菱花園A2-8幢C1-8號房產(chǎn)為曹春濤所有；2.依法判令停止對涉案房產(chǎn)的強制執(zhí)行，并依法解除對涉案房屋的查封；3.訴訟費由農(nóng)行安寧支行承擔(dān)。
一審法院認(rèn)定事實：2014年4月23日，昆都房地產(chǎn)公司作為商品房出賣人，曹春濤作為商品房買受人，雙方簽訂《商品房購銷合同》，由曹春濤購買昆都房地產(chǎn)公司開發(fā)的“紅菱花園”A2-8幢1層C1-8號房，該商品房套內(nèi)建筑面積為236.32平方米，總金額為7942220元，同日雙方還簽訂《商品房購銷合同（補充協(xié)議）》。2014年4月8日和同年5月10日，曹春濤分三次向陳永林轉(zhuǎn)款400萬元，2014年4月9日，曹春濤委托劉滔向陳永林轉(zhuǎn)款500萬元，2014年6月16日，曹春濤委托傅蓓晶向陳永林轉(zhuǎn)款100萬元。昆都房地產(chǎn)公司認(rèn)可陳永林系其公司執(zhí)行董事，受委托接收本案購房款，并出具《收據(jù)》確認(rèn)收到案涉購房款7942220元，確認(rèn)收到陳永林向公司支付曹春濤的購房款。
各方均認(rèn)可，曹春濤所購買的“紅菱花園”A2-8幢1層C1-8號房一直未交付。
農(nóng)行安寧支行訴金成公司、昆都房地產(chǎn)公司、蔣勇、陳樹昆、梁夏金融借款合同糾紛一案，因農(nóng)行安寧支行提出財產(chǎn)保全申請，一審法院于2017年3月31日作出（2017）云民初44號民事裁定書，裁定查封、扣押、凍結(jié)金成公司、昆都房地產(chǎn)公司、蔣勇、陳樹昆、梁夏的財產(chǎn)，保全價值以人民幣301493839.56元為限。一審法院并作出（2017）云執(zhí)保23號、23號之一《協(xié)助執(zhí)行通知書》，查封了昆都房地產(chǎn)公司名下位于昆明市五華區(qū)龍翔街道辦事處的二塊土地（土地證號分別為：昆國用（2012）第00331號、00656號），查封了昆都房地產(chǎn)公司名下位于昆明市紅菱花園Ａ2地塊、紅聯(lián)城市地塊房產(chǎn)共計1074套，其中包括本案所涉“紅菱花園”Ａ2-8幢1層Ｃ1-8號房產(chǎn)。案件進(jìn)入執(zhí)行程序后，一審法院于2017年10月16日作出（2017）云執(zhí)50號執(zhí)行裁定書，裁定將本案指定昆明市中級人民法院執(zhí)行。案外人曹春濤以其對執(zhí)行標(biāo)的享有合法權(quán)益，要求解除對“紅菱花園”Ａ2-8幢1層Ｃ1-8號房產(chǎn)的查封為由提出異議申請。一審法院2018年5月29日作出（2017）云執(zhí)異180號執(zhí)行裁定，認(rèn)為：“紅菱花園”Ａ2-8幢1層Ｃ1-8號房產(chǎn)登記在昆都房地產(chǎn)公司名下，上述商鋪從物權(quán)的角度看并非曹春濤所有；曹春濤至今未占有涉案商鋪。其情形不符合司法解釋關(guān)于物權(quán)期待權(quán)保護(hù)的規(guī)定。故，曹春濤對“紅菱花園”Ａ2-8幢1層Ｃ1-8號房產(chǎn)不享有物權(quán)期待權(quán)，不能排除一審法院對該房產(chǎn)的執(zhí)行。并駁回曹春濤的異議請求。
一審法院認(rèn)為，本案的爭議焦點為：“紅菱花園”A2-8幢1層C1-8號房是否為曹春濤所有、是否享有排除執(zhí)行的權(quán)利。
一審法院認(rèn)為，首先，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十五條第一款“對案外人的異議，人民法院應(yīng)當(dāng)按照下列標(biāo)準(zhǔn)判斷其是否系權(quán)利人：（一）已登記的不動產(chǎn)，按照不動產(chǎn)登記簿判斷；未登記的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施，按照土地使用權(quán)登記簿、建設(shè)工程規(guī)劃許可、施工許可等相關(guān)證據(jù)判斷”的規(guī)定，本案中，“紅菱花園”A2-8幢1層C1-8號房產(chǎn)并未登記在賈春濤名下，上述房產(chǎn)從物權(quán)登記公示的原則看并非曹春濤所有。
其次，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記”的規(guī)定，曹春濤要對本案訴爭房產(chǎn)享有排除執(zhí)行的權(quán)利，必須同時滿足上述四個條件，缺一不可，但本案的客觀事實是：各方當(dāng)事人均認(rèn)可，曹春濤至今未占有涉案“紅菱花園”A2-8幢1層C1-8號房，不符合“在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)”的規(guī)定條件。同時，上述規(guī)定的第二十九條：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十”。本案中，曹春濤所購的“紅菱花園”A2-8幢1層C1-8號房系商鋪，不符合上述“所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋”的規(guī)定。因此，本案情形不符合上述司法解釋關(guān)于物權(quán)期待權(quán)保護(hù)的規(guī)定，曹春濤對“紅菱花園”A2-8幢1層C1-8號房產(chǎn)不享有排除執(zhí)行的權(quán)利，其訴訟請求不符合法律規(guī)定，不予支持。
綜上，曹春濤的訴訟請求不能成立，應(yīng)予駁回。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十五條、第二十八條、第二十九條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十二條規(guī)定，判決：駁回曹春濤的訴訟請求。案件受理費67396元由曹春濤負(fù)擔(dān)。
本院二審期間，各方當(dāng)事人均未提交新證據(jù)。
本院對一審法院認(rèn)定的事實予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為，圍繞當(dāng)事人上訴請求、事實理由與答辯意見，確定本案爭議焦點為：曹春濤是否享有“紅菱花園”A2-8幢1層C1-8號房屋所有權(quán)、是否享有足以排除執(zhí)行的民事權(quán)益。
第一，不動產(chǎn)物權(quán)變動一般應(yīng)以登記為生效要件?！段餀?quán)法》第九條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”。《物權(quán)法》第十四條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力”。案涉昆明市紅菱花園A2-8幢C1-8號房屋并未登記于曹春濤名下，曹春濤請求確認(rèn)該房屋歸其所有無事實和法律依據(jù)，本院不予支持。
第二，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百一十一條規(guī)定：“案外人或者申請執(zhí)行人提起執(zhí)行異議之訴的，案外人應(yīng)當(dāng)就其對執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益承擔(dān)舉證證明責(zé)任?！蹦壳拔覈P(guān)于案外人執(zhí)行異議之訴制度的法律和司法解釋規(guī)定較為原則，故實踐中參照《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》進(jìn)行判斷。《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非買受人自身原因未辦理過戶登記”。該四項條件必須同時滿足，才能夠排除執(zhí)行。本案中，雖然曹春濤在二審中陳述在人民法院查封前已經(jīng)取得案涉房屋的鑰匙，但是對此沒有提供證據(jù)佐證，故不能得出曹春濤對案涉房屋已經(jīng)實際占有的結(jié)論，其請求排除執(zhí)行不能得到支持。由于曹春濤對案涉房屋不享有物權(quán)期待權(quán)，僅享有普通債權(quán)，基于債權(quán)的平等性原則，其主張優(yōu)先保護(hù)成立在先的債權(quán)沒有法律依據(jù)。因此，即便其簽訂買賣合同在先，亦不能排除執(zhí)行。
第三，《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條規(guī)定：“執(zhí)行過程中，案外人對執(zhí)行標(biāo)的提出書面異議的，人民法院應(yīng)當(dāng)自收到書面異議之日起十五日內(nèi)審查，理由成立的，裁定中止對該標(biāo)的的執(zhí)行；理由不成立的，裁定駁回。案外人、當(dāng)事人對裁定不服，認(rèn)為原判決、裁定錯誤的，依照審判監(jiān)督程序辦理；與原判決、裁定無關(guān)的，可以自裁定送達(dá)之日起十五日內(nèi)向人民法院提起訴訟?！钡诙偃臈l規(guī)定“人民法院制作的調(diào)解書的執(zhí)行，適用本編的規(guī)定。”曹春濤對執(zhí)行標(biāo)的提出異議被裁定駁回后，才提起本案執(zhí)行異議之訴，因此本案審理的是曹春濤享有的民事權(quán)益能否排除執(zhí)行。若曹春濤質(zhì)疑昆都房地產(chǎn)公司對借款提供擔(dān)保的合法性和有效性，認(rèn)為法院據(jù)以執(zhí)行的生效調(diào)解書有錯誤，應(yīng)當(dāng)依照審判監(jiān)督程序辦理。而曹春濤提出執(zhí)行法院超標(biāo)的查封等執(zhí)行問題均不屬于本案的審理范疇，曹春濤若認(rèn)為執(zhí)行行為違反法律規(guī)定，可以依法向負(fù)責(zé)執(zhí)行的法院提出書面異議。
綜上所述，曹春濤的上訴請求不成立，一審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費67396元，由曹春濤負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審判長 葉 歡
審判員 馮文生
審判員 王海峰
二〇二〇年三月二十七日
法官助理余鑫
書記員隋艷紅
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