中華人民共和國最高人民法院

民 事 判 決 書

負責人：郭磊，該支行行長。

委托訴訟代理人：熊星，云南劉胡樂律師事務所律師。

委托訴訟代理人：遲紹璐，云南劉胡樂律師事務所律師。

被上訴人（一審被告、執(zhí)行案外人）：賀玉瓊，女，1975年3月22日出生，漢族，住云南省昆明市五華區(qū)昌源中路139號西秀園小區(qū)14幢1單元502室。

一審被告(被執(zhí)行人）：云南昆都國際房地產開發(fā)有限公司，住所地云南省昆明市五華區(qū)人民西路38號2幢二樓。

法定代表人：張依依，該公司總經理。

委托訴訟代理人：吳嵩，男，該公司員工。

一審第三人（被執(zhí)行人）：云南安寧金成礦業(yè)集團有限公司，住所地云南省安寧市安海公路零公里處金成花園內。

法定代表人：蔣勇，該公司執(zhí)行董事。

一審第三人（被執(zhí)行人）：蔣勇，男，1971年10月31日出生，漢族，住云南省安寧市連然鎮(zhèn)朝陽路省建小區(qū)71幢1單元102號。

一審第三人（被執(zhí)行人）：陳樹昆，男，1960年4月23日出生，漢族，住云南省安寧市連然鎮(zhèn)安寧金成花園5幢3單元302號。

一審第三人（被執(zhí)行人）：梁夏，男，1968年5月6日出生，漢族，住云南省安寧市連然鎮(zhèn)中華路華西別墅4幢。

賀玉瓊辯稱，合同簽訂、付款及占有時間均在案涉房屋被查封之前，未能辦預售合同登記的原因在于昆都公司。一審法院認定事實及適用法律正確，請求駁回農行安寧支行的上訴請求。

昆都公司述稱，一審法院對事實的認定和法律適用均正確，農行安寧支行所稱后補資料的上訴理由沒有證據佐證，本案應維持原判。

農行安寧支行向一審法院起訴請求：1.判令撤銷云南省高級人民法院（2019）云執(zhí)異42號執(zhí)行裁定書，判令繼續(xù)查封、執(zhí)行昆都公司名下位于昆明市五華區(qū)紅菱花園小區(qū)A2-5-3306號房產；2.判令由賀玉瓊、昆都公司承擔本案全部訴訟費用。

一審法院認定事實：2009年12月16日,昆明市五華區(qū)龍翔街道辦事處城中村重建改造籌建辦公室與昆都公司作為甲方，云南寶盛拆遷有限公司作為甲方委托拆遷方，賀玉瓊作為乙方,簽訂了產權調換補償協(xié)議，主要約定：賀玉瓊在拆遷范圍內的房屋自愿選擇產權調換（回遷安置）的拆遷補償方式，并對被拆遷房屋情況、產權調換，拆遷補償相關費用，拆遷交房時限及拆遷補償款支付方式、違約責任等作了約定。2016年8月11日，昆都公司與賀玉瓊簽訂了《回遷房安置合同》，主要約定賀玉瓊回遷房屋為A2-5-3306號房屋，并約定了回遷房的面積、價格等內容。同日還簽訂了房源確認表。2016年8月24日，昆都公司作出《回遷房安置單戶結算表》，確認經抵扣原被拆遷房屋的套內面積56.52平方米后，被安置人賀玉瓊，超面積結算金額為70475.9元，應收維修基金金額為7727.4元，合計78203.3元。2016年8月26日，賀玉瓊通過銀行卡刷卡方式向昆都公司支付了165000元、57236.80元，賀玉瓊陳述兩筆款項金額中，除了支付本案所涉房屋的結算金額78203.3元，還包括了其購買的房產的款項。同日，昆都公司開出《收據》，確認收到A2-5-3306號房屋超面積金額70475.90元，維修基金7727.40元，共計78203.30元。

2017年1月8日，昆都公司作出《回遷房交房結算單》，載明已收房屋金額78203.30元，已收房產金額215169.30元，實收金額1304.76元（辦證費600元，契稅704.76元），賀玉瓊并于同日用銀行卡刷卡支付1304.76元。同日，昆都公司與賀玉瓊簽訂《壹號廣場前期物業(yè)服務協(xié)議》約定，物業(yè)服務期限自物業(yè)交付之日起至交付滿三年止，暫定為2017年1月1日起至2019年12月31日止。同日，賀玉瓊通過銀行卡刷卡支付2350.53元，昆都公司出具《收據》，確認收到案涉房屋物業(yè)費等費用2350.53元。賀玉瓊并于同日領取了房屋鑰匙及臨時管理規(guī)約、前期物業(yè)服務協(xié)議、住宅質量保修書、住宅質量說明書。

另查明，農行安寧支行訴金成礦業(yè)公司、昆都公司、蔣勇、陳樹昆、梁夏金融借款合同糾紛案，因農行安寧支行提出財產保全申請，一審法院于2017年3月31日作出（2017）云民初44號民事裁定書，裁定查封、扣押、凍結金成礦業(yè)公司、昆都公司、蔣勇、陳樹昆、梁夏的財產，保全價值以301493839.56元為限。一審法院并作出（2017）云執(zhí)保23號及（2017）云執(zhí)保23號之一《協(xié)助執(zhí)行通知書》，查封了昆都公司名下位于昆明市五華區(qū)龍翔街道辦事處的兩塊土地，查封了昆都公司名下位于昆明市紅菱花園Ａ2地塊、紅聯(lián)城市地塊房產共計1074套，其中包括本案所涉Ａ2-5-3306號房屋。后賀玉瓊提出執(zhí)行異議，一審法院于2019年7月3日作出（2019）云執(zhí)異42號執(zhí)行裁定書，認為賀玉瓊提交的證據證明其就涉案房屋簽訂回遷房安置合同,并交納了剩余房款，所購房屋于一審法院查封之前已經合法占有，同時本案房產未辦理過戶登記并非賀玉瓊自身所致，賀玉瓊排除執(zhí)行的異議請求予以支持，并裁定：中止對一審法院查封的位于昆明市人民西路紅菱花園Ａ2-5-3306號房產的執(zhí)行。2019年7月12日一審法院向農行安寧支行送達該執(zhí)行裁定。

一審法院認為，根據《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定：“金錢債權執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。”關于本案是否符合第二十八條規(guī)定條件的問題。1.合同訂立。賀玉瓊在2009年12月16日簽訂了產權調換補償協(xié)議，2016年8月11日簽訂了《回遷房安置合同》以及《安置房源確認表》。上述協(xié)議的內容符合不動產買賣合同的法律特征，不違反法律及行政法規(guī)效力禁止性規(guī)定，屬依法成立并合法有效的合同。因此，賀玉瓊在2017年3月31日查封之前已經簽訂了合法有效的商品房買賣合同。農行安寧支行盡管對此不予認可，但未提交足以推翻前述事實的相反證據，一審法院對其異議不予采信。2.房屋占有。2017年1月8日，昆都公司同賀玉瓊簽訂《壹號廣場前期物業(yè)服務協(xié)議》，同日賀玉瓊對所涉房屋交付了物管費并領取鑰匙，庭審中，賀玉瓊與昆都公司對案涉房屋已實際交付至賀玉瓊均予認可，農行安寧支行雖對收據的形式和日期提出異議，對《壹號廣場前期物業(yè)服務協(xié)議》不認可，但其認可的銀行刷卡記錄與收據的數額和日期能相互印證，因此農行安寧支行的異議不能成立。一審法院確認，案涉房屋已由賀玉瓊進行實際控制和管理，賀玉瓊在查封之前已經合法占有了涉案房屋。3.價款支付。從本案確認事實來看，案涉房屋系賀玉瓊用拆遷房屋置換后支付超出的面積所購買，并有2016年8月24日通過轉賬對結算余額78203.3元支付的事實，對這一付款事實農行安寧支行亦認可。農行安寧支行提出對案涉房屋總房款不確定的主張沒有證據證明。一審法院確認賀玉瓊在查封之前已經支付了案涉房屋全部價款。4.未辦理過戶登記原因。昆都公司庭審中自認，由于項目整體未進行最后驗收，還不具備辦理產權登記的條件，故本案訴爭房屋尚未辦理過戶登記的責任在于房地產開發(fā)企業(yè)，而非賀玉瓊。

綜上，賀玉瓊對涉案房屋的權利完全符合《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定的情形，其享有足以排除強制執(zhí)行的民事權益。一審法院執(zhí)行裁定認定事實清楚，裁定賀玉瓊關于排除執(zhí)行的異議成立符合法律規(guī)定，農行安寧支行的訴訟請求沒有相應的事實依據和法律依據，不能成立。依照《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第一百一十九條、第一百四十四條、第一百五十二條、第二百二十七條，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百一十三條第一款第二項規(guī)定，判決：駁回農行安寧支行的訴訟請求。案件受理費13800元，由農行安寧支行負擔。

本院二審期間，各方當事人均未提交新證據。本院對一審法院認定的事實予以確認。

關于查封前是否已簽訂合法有效買賣合同的問題。賀玉瓊于2009年12月16日即與昆都公司簽訂了產權調換補償協(xié)議，后雙方又于2016年8月11日簽訂《回遷房安置合同》《安置房源確認表》，約定置換房屋超出回遷面積的部分由賀玉瓊向昆都公司購買，并對房屋總價及支付方式進行了明確。賀玉瓊按照合同約定于2016年8月24日及同月26日通過銀行卡刷卡的方式支付了超面積部分房款，能夠印證合同的真實性。一審法院據此認定賀玉瓊與昆都公司在案涉房產查封前簽訂了合法有效的合同并無不當。農行安寧支行主張案涉《回遷房安置協(xié)議》《安置房源確認表》存在事后補簽的嫌疑，但并未對此未舉示相應的證據予以證明。案涉房屋雖未辦理網簽或備案，但不影響合同的效力，農行安寧支行的相關上訴理由不能成立。

關于查封前是否已合法占有房屋的問題。2017年1月8日，昆都公司與賀玉瓊簽訂了《壹號廣場前期物業(yè)服務協(xié)議》，辦理了驗房、鑰匙領取等交接手續(xù)，賀玉瓊于當日刷卡支付了物業(yè)管理費，足以證明賀玉瓊在查封前已經合法占有案涉房屋。農行安寧支行雖不認可交付證據的真實性，但也未能舉示出相反的證據。一審法院結合案涉小區(qū)的實際情況，認定案涉房屋在查封前已由賀玉瓊占有并無不當，農行安寧支行的相關上訴理由不能成立。

關于法律適用問題?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條與第二十九條分別適用于不同的情形，處于并列關系，符合其中任一條規(guī)定的情形均可排除執(zhí)行。農行安寧支行主張案外人排除執(zhí)行需同時具備第二十八條和第二十九規(guī)定的條件，沒有法律依據。本案雖無證據證明賀玉瓊名下無其他用于居住的房屋，不符合第二十九條規(guī)定的情形，但一審法院結合案件事實，認定賀玉瓊對案涉房屋的權利符合第二十八條規(guī)定的情形并足以排除執(zhí)行，并不違反法律規(guī)定。

綜上所述，農行安寧支行的上訴請求不成立。一審判決認定事實清楚，適用法律正確，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項之規(guī)定，判決如下：

本判決為終審判決。

審判長　葉　歡

審判員　馮文生

審判員　葉　陽

二〇二〇年四月三十日

法官助理余鑫