中華人民共和國(guó)最高人民法院

民 事 判 決 書

負(fù)責(zé)人：郭磊，該支行行長(zhǎng)。

委托訴訟代理人：熊星，云南劉胡樂律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：遲紹璐，云南劉胡樂律師事務(wù)所律師。

被上訴人（一審被告、執(zhí)行案外人）：賀玉瓊，女，1975年3月22日出生，漢族，住云南省昆明市五華區(qū)昌源中路139號(hào)西秀園小區(qū)14幢1單元502室。

一審被告(被執(zhí)行人）：云南昆都國(guó)際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地云南省昆明市五華區(qū)人民西路38號(hào)2幢二樓。

法定代表人：張依依，該公司總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：吳嵩，男，該公司員工。

一審第三人（被執(zhí)行人）：云南安寧金成礦業(yè)集團(tuán)有限公司，住所地云南省安寧市安海公路零公里處金成花園內(nèi)。

法定代表人：蔣勇，該公司執(zhí)行董事。

一審第三人（被執(zhí)行人）：蔣勇，男，1971年10月31日出生，漢族，住云南省安寧市連然鎮(zhèn)朝陽路省建小區(qū)71幢1單元102號(hào)。

一審第三人（被執(zhí)行人）：陳樹昆，男，1960年4月23日出生，漢族，住云南省安寧市連然鎮(zhèn)安寧金成花園5幢3單元302號(hào)。

一審第三人（被執(zhí)行人）：梁夏，男，1968年5月6日出生，漢族，住云南省安寧市連然鎮(zhèn)中華路華西別墅4幢。

賀玉瓊辯稱，合同簽訂、付款及占有時(shí)間均在案涉房屋被查封之前，未能辦預(yù)售合同登記的原因在于昆都公司。一審法院認(rèn)定事實(shí)及適用法律正確，請(qǐng)求駁回農(nóng)行安寧支行的上訴請(qǐng)求。

昆都公司述稱，一審法院對(duì)事實(shí)的認(rèn)定和法律適用均正確，農(nóng)行安寧支行所稱后補(bǔ)資料的上訴理由沒有證據(jù)佐證，本案應(yīng)維持原判。

農(nóng)行安寧支行向一審法院起訴請(qǐng)求：1.判令撤銷云南省高級(jí)人民法院（2019）云執(zhí)異42號(hào)執(zhí)行裁定書，判令繼續(xù)查封、執(zhí)行昆都公司名下位于昆明市五華區(qū)紅菱花園小區(qū)A2-5-3306號(hào)房產(chǎn)；2.判令由賀玉瓊、昆都公司承擔(dān)本案全部訴訟費(fèi)用。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：2009年12月16日,昆明市五華區(qū)龍翔街道辦事處城中村重建改造籌建辦公室與昆都公司作為甲方，云南寶盛拆遷有限公司作為甲方委托拆遷方，賀玉瓊作為乙方,簽訂了產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償協(xié)議，主要約定：賀玉瓊在拆遷范圍內(nèi)的房屋自愿選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換（回遷安置）的拆遷補(bǔ)償方式，并對(duì)被拆遷房屋情況、產(chǎn)權(quán)調(diào)換，拆遷補(bǔ)償相關(guān)費(fèi)用，拆遷交房時(shí)限及拆遷補(bǔ)償款支付方式、違約責(zé)任等作了約定。2016年8月11日，昆都公司與賀玉瓊簽訂了《回遷房安置合同》，主要約定賀玉瓊回遷房屋為A2-5-3306號(hào)房屋，并約定了回遷房的面積、價(jià)格等內(nèi)容。同日還簽訂了房源確認(rèn)表。2016年8月24日，昆都公司作出《回遷房安置單戶結(jié)算表》，確認(rèn)經(jīng)抵扣原被拆遷房屋的套內(nèi)面積56.52平方米后，被安置人賀玉瓊，超面積結(jié)算金額為70475.9元，應(yīng)收維修基金金額為7727.4元，合計(jì)78203.3元。2016年8月26日，賀玉瓊通過銀行卡刷卡方式向昆都公司支付了165000元、57236.80元，賀玉瓊陳述兩筆款項(xiàng)金額中，除了支付本案所涉房屋的結(jié)算金額78203.3元，還包括了其購買的房產(chǎn)的款項(xiàng)。同日，昆都公司開出《收據(jù)》，確認(rèn)收到A2-5-3306號(hào)房屋超面積金額70475.90元，維修基金7727.40元，共計(jì)78203.30元。

2017年1月8日，昆都公司作出《回遷房交房結(jié)算單》，載明已收房屋金額78203.30元，已收房產(chǎn)金額215169.30元，實(shí)收金額1304.76元（辦證費(fèi)600元，契稅704.76元），賀玉瓊并于同日用銀行卡刷卡支付1304.76元。同日，昆都公司與賀玉瓊簽訂《壹號(hào)廣場(chǎng)前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》約定，物業(yè)服務(wù)期限自物業(yè)交付之日起至交付滿三年止，暫定為2017年1月1日起至2019年12月31日止。同日，賀玉瓊通過銀行卡刷卡支付2350.53元，昆都公司出具《收據(jù)》，確認(rèn)收到案涉房屋物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用2350.53元。賀玉瓊并于同日領(lǐng)取了房屋鑰匙及臨時(shí)管理規(guī)約、前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議、住宅質(zhì)量保修書、住宅質(zhì)量說明書。

另查明，農(nóng)行安寧支行訴金成礦業(yè)公司、昆都公司、蔣勇、陳樹昆、梁夏金融借款合同糾紛案，因農(nóng)行安寧支行提出財(cái)產(chǎn)保全申請(qǐng)，一審法院于2017年3月31日作出（2017）云民初44號(hào)民事裁定書，裁定查封、扣押、凍結(jié)金成礦業(yè)公司、昆都公司、蔣勇、陳樹昆、梁夏的財(cái)產(chǎn)，保全價(jià)值以301493839.56元為限。一審法院并作出（2017）云執(zhí)保23號(hào)及（2017）云執(zhí)保23號(hào)之一《協(xié)助執(zhí)行通知書》，查封了昆都公司名下位于昆明市五華區(qū)龍翔街道辦事處的兩塊土地，查封了昆都公司名下位于昆明市紅菱花園Ａ2地塊、紅聯(lián)城市地塊房產(chǎn)共計(jì)1074套，其中包括本案所涉Ａ2-5-3306號(hào)房屋。后賀玉瓊提出執(zhí)行異議，一審法院于2019年7月3日作出（2019）云執(zhí)異42號(hào)執(zhí)行裁定書，認(rèn)為賀玉瓊提交的證據(jù)證明其就涉案房屋簽訂回遷房安置合同,并交納了剩余房款，所購房屋于一審法院查封之前已經(jīng)合法占有，同時(shí)本案房產(chǎn)未辦理過戶登記并非賀玉瓊自身所致，賀玉瓊排除執(zhí)行的異議請(qǐng)求予以支持，并裁定：中止對(duì)一審法院查封的位于昆明市人民西路紅菱花園Ａ2-5-3306號(hào)房產(chǎn)的執(zhí)行。2019年7月12日一審法院向農(nóng)行安寧支行送達(dá)該執(zhí)行裁定。

一審法院認(rèn)為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。”關(guān)于本案是否符合第二十八條規(guī)定條件的問題。1.合同訂立。賀玉瓊在2009年12月16日簽訂了產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償協(xié)議，2016年8月11日簽訂了《回遷房安置合同》以及《安置房源確認(rèn)表》。上述協(xié)議的內(nèi)容符合不動(dòng)產(chǎn)買賣合同的法律特征，不違反法律及行政法規(guī)效力禁止性規(guī)定，屬依法成立并合法有效的合同。因此，賀玉瓊在2017年3月31日查封之前已經(jīng)簽訂了合法有效的商品房買賣合同。農(nóng)行安寧支行盡管對(duì)此不予認(rèn)可，但未提交足以推翻前述事實(shí)的相反證據(jù)，一審法院對(duì)其異議不予采信。2.房屋占有。2017年1月8日，昆都公司同賀玉瓊簽訂《壹號(hào)廣場(chǎng)前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》，同日賀玉瓊對(duì)所涉房屋交付了物管費(fèi)并領(lǐng)取鑰匙，庭審中，賀玉瓊與昆都公司對(duì)案涉房屋已實(shí)際交付至賀玉瓊均予認(rèn)可，農(nóng)行安寧支行雖對(duì)收據(jù)的形式和日期提出異議，對(duì)《壹號(hào)廣場(chǎng)前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》不認(rèn)可，但其認(rèn)可的銀行刷卡記錄與收據(jù)的數(shù)額和日期能相互印證，因此農(nóng)行安寧支行的異議不能成立。一審法院確認(rèn)，案涉房屋已由賀玉瓊進(jìn)行實(shí)際控制和管理，賀玉瓊在查封之前已經(jīng)合法占有了涉案房屋。3.價(jià)款支付。從本案確認(rèn)事實(shí)來看，案涉房屋系賀玉瓊用拆遷房屋置換后支付超出的面積所購買，并有2016年8月24日通過轉(zhuǎn)賬對(duì)結(jié)算余額78203.3元支付的事實(shí)，對(duì)這一付款事實(shí)農(nóng)行安寧支行亦認(rèn)可。農(nóng)行安寧支行提出對(duì)案涉房屋總房款不確定的主張沒有證據(jù)證明。一審法院確認(rèn)賀玉瓊在查封之前已經(jīng)支付了案涉房屋全部?jī)r(jià)款。4.未辦理過戶登記原因。昆都公司庭審中自認(rèn)，由于項(xiàng)目整體未進(jìn)行最后驗(yàn)收，還不具備辦理產(chǎn)權(quán)登記的條件，故本案訴爭(zhēng)房屋尚未辦理過戶登記的責(zé)任在于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，而非賀玉瓊。

綜上，賀玉瓊對(duì)涉案房屋的權(quán)利完全符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定的情形，其享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。一審法院執(zhí)行裁定認(rèn)定事實(shí)清楚，裁定賀玉瓊關(guān)于排除執(zhí)行的異議成立符合法律規(guī)定，農(nóng)行安寧支行的訴訟請(qǐng)求沒有相應(yīng)的事實(shí)依據(jù)和法律依據(jù)，不能成立。依照《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條、第一百一十九條、第一百四十四條、第一百五十二條、第二百二十七條，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第三百一十三條第一款第二項(xiàng)規(guī)定，判決：駁回農(nóng)行安寧支行的訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)13800元，由農(nóng)行安寧支行負(fù)擔(dān)。

本院二審期間，各方當(dāng)事人均未提交新證據(jù)。本院對(duì)一審法院認(rèn)定的事實(shí)予以確認(rèn)。

關(guān)于查封前是否已簽訂合法有效買賣合同的問題。賀玉瓊于2009年12月16日即與昆都公司簽訂了產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償協(xié)議，后雙方又于2016年8月11日簽訂《回遷房安置合同》《安置房源確認(rèn)表》，約定置換房屋超出回遷面積的部分由賀玉瓊向昆都公司購買，并對(duì)房屋總價(jià)及支付方式進(jìn)行了明確。賀玉瓊按照合同約定于2016年8月24日及同月26日通過銀行卡刷卡的方式支付了超面積部分房款，能夠印證合同的真實(shí)性。一審法院據(jù)此認(rèn)定賀玉瓊與昆都公司在案涉房產(chǎn)查封前簽訂了合法有效的合同并無不當(dāng)。農(nóng)行安寧支行主張案涉《回遷房安置協(xié)議》《安置房源確認(rèn)表》存在事后補(bǔ)簽的嫌疑，但并未對(duì)此未舉示相應(yīng)的證據(jù)予以證明。案涉房屋雖未辦理網(wǎng)簽或備案，但不影響合同的效力，農(nóng)行安寧支行的相關(guān)上訴理由不能成立。

關(guān)于查封前是否已合法占有房屋的問題。2017年1月8日，昆都公司與賀玉瓊簽訂了《壹號(hào)廣場(chǎng)前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》，辦理了驗(yàn)房、鑰匙領(lǐng)取等交接手續(xù)，賀玉瓊于當(dāng)日刷卡支付了物業(yè)管理費(fèi)，足以證明賀玉瓊在查封前已經(jīng)合法占有案涉房屋。農(nóng)行安寧支行雖不認(rèn)可交付證據(jù)的真實(shí)性，但也未能舉示出相反的證據(jù)。一審法院結(jié)合案涉小區(qū)的實(shí)際情況，認(rèn)定案涉房屋在查封前已由賀玉瓊占有并無不當(dāng)，農(nóng)行安寧支行的相關(guān)上訴理由不能成立。

關(guān)于法律適用問題?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條與第二十九條分別適用于不同的情形，處于并列關(guān)系，符合其中任一條規(guī)定的情形均可排除執(zhí)行。農(nóng)行安寧支行主張案外人排除執(zhí)行需同時(shí)具備第二十八條和第二十九規(guī)定的條件，沒有法律依據(jù)。本案雖無證據(jù)證明賀玉瓊名下無其他用于居住的房屋，不符合第二十九條規(guī)定的情形，但一審法院結(jié)合案件事實(shí)，認(rèn)定賀玉瓊對(duì)案涉房屋的權(quán)利符合第二十八條規(guī)定的情形并足以排除執(zhí)行，并不違反法律規(guī)定。

綜上所述，農(nóng)行安寧支行的上訴請(qǐng)求不成立。一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　葉　歡

審判員　馮文生

審判員　葉　陽

二〇二〇年四月三十日

法官助理余鑫