中華人民共和國最高人民法院
民 事 裁 定 書
（2020）最高法民申747號
再審申請人（一審被告、二審上訴人）：中國長城資產(chǎn)管理股份有限公司黑龍江省分公司。住所地：黑龍江省哈爾濱市南崗區(qū)紅軍街10號。
負(fù)責(zé)人：李林，該分公司總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：武劍，黑龍江隆華律師事務(wù)所律師。
被申請人（一審原告、二審被上訴人）：欒某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族。
被申請人（一審被告、二審上訴人）：佳木斯恒大偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地：黑龍江省佳木斯市向陽（東）區(qū)勝利路新華街59委。
法定代表人：張曙光，該公司董事長。
被申請人（一審被告、二審被上訴人）：廣發(fā)銀行股份有限公司哈爾濱分行。住所地：黑龍江省哈爾濱市南崗區(qū)西大直街4號。
負(fù)責(zé)人：張軍勇，該分行行長。
再審申請人中國長城資產(chǎn)管理股份有限公司黑龍江省分公司（以下簡稱長城公司）因與被申請人欒某、佳木斯恒大偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱恒大公司）、廣發(fā)銀行股份有限公司哈爾濱分行房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，不服黑龍江省高級人民法院（以下簡稱二審法院）作出的（2019）黑民終65號民事判決，向本院申請?jiān)賹?。本院依法組成合議庭進(jìn)行了審查，現(xiàn)已審查終結(jié)。
長城公司申請?jiān)賹彿Q：（一）《中華人民共和國物權(quán)法》施行后，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》有關(guān)優(yōu)先權(quán)的規(guī)定與《中華人民共和國物權(quán)法》規(guī)定的善意取得制度相沖突，該司法解釋有關(guān)規(guī)定的適用應(yīng)當(dāng)受到限制。（二）對最高人民法院（2016）最高法民終33號民事判決進(jìn)行反向解讀，可以說明如果房屋買受人辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，取得物權(quán)，受善意取得制度保護(hù)，被拆遷人不能再取得優(yōu)先權(quán)益。（三）本案爭議的問題是權(quán)利的優(yōu)先順位，而非合同效力的優(yōu)先順位，一、二審判決內(nèi)容不準(zhǔn)確。（四）欒某與恒大公司于2013年10月30日簽訂《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》僅約定“就近安置”，雙方對用于安置的房屋約定并不明確。綜上，長城公司依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項(xiàng)、第六項(xiàng)的規(guī)定申請?jiān)賹彙?/div>
本院經(jīng)審查認(rèn)為：本案為房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛。根據(jù)長城公司的再審申請理由，本案審查的重點(diǎn)是長城公司的抵押權(quán)能否對抗欒某的拆遷補(bǔ)償安置權(quán)利。
長城公司抵押權(quán)和欒某拆遷補(bǔ)償安置權(quán)的權(quán)利順位，可參照《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》和《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》相關(guān)規(guī)定的內(nèi)容及其精神予以確定。結(jié)合《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第一條關(guān)于“人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)”和第二條關(guān)于“消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人”的規(guī)定可知，該批復(fù)確定的權(quán)利順位為建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)，而建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)不能對抗已經(jīng)支付全部或大部分購房款的消費(fèi)者要求取得房屋的權(quán)利。故在已經(jīng)支付全部或大部分購房款的購房消費(fèi)者的權(quán)利與抵押權(quán)產(chǎn)生沖突時，亦應(yīng)優(yōu)先保護(hù)購房消費(fèi)者的權(quán)利。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條關(guān)于“拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持”的規(guī)定可知，通過產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式取得安置房屋的被拆遷人，其權(quán)利優(yōu)先于其他購房消費(fèi)者的權(quán)利。結(jié)合上述相關(guān)法律條文及司法解釋規(guī)定可見，在通過產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式取得安置房屋的被拆遷人的權(quán)利與抵押權(quán)產(chǎn)生沖突時，應(yīng)優(yōu)先保護(hù)被拆遷人的權(quán)利。參照上述權(quán)利順位原則，二審法院認(rèn)定欒某優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的權(quán)利并無不當(dāng)。
欒某與恒大公司于2012年10月30日簽訂《房屋拆遷回遷協(xié)議書》，約定恒大公司拆遷欒某的房屋，恒大公司將案涉四套房屋置換給欒某。雙方雖于2013年10月30日又簽訂四份《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》，但其內(nèi)容與2012年10月30日所簽訂的《房屋拆遷回遷協(xié)議書》相比，并無實(shí)質(zhì)不同；雙方將前一份拆遷協(xié)議拆分為四份《房屋拆遷回遷協(xié)議書》，每份協(xié)議中分別約定一套房屋的拆遷事宜。雖然在四份《房屋拆遷回遷協(xié)議書》中約定的安置地點(diǎn)為“就近安置”，但結(jié)合雙方在其于2012年10月30日所簽協(xié)議中已明確四套房屋的具體位置以及恒大公司已實(shí)際將該四套房屋為欒某辦理入戶的事實(shí)，可以認(rèn)定欒某與恒大公司對用于安置的房屋的約定是明確的。在本案一審訴訟期間，欒某交納入戶費(fèi)、采暖費(fèi)等，并已實(shí)際占有案涉四套房屋。長城公司關(guān)于欒某與恒大公司協(xié)議約定“就近安置”房屋不明確的主張，與事實(shí)不符，本院不予認(rèn)定。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條規(guī)定被拆遷人的權(quán)利優(yōu)先于其他購房消費(fèi)者的權(quán)利，并未限定其他購房消費(fèi)者簽訂商品房買賣合同時主觀上是否為善意。善意取得法律制度系關(guān)于權(quán)利取得本身的規(guī)定，并不涉及特定權(quán)利取得后該特定權(quán)利與其他權(quán)利競存時的順位問題，長城公司以其善意取得房屋抵押權(quán)為由否定欒某優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的權(quán)利，缺乏法律依據(jù)，一、二審法院不予支持并無不當(dāng)。
綜上，長城公司的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項(xiàng)、第六項(xiàng)規(guī)定的情形。本院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款和《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百九十五條第二款之規(guī)定，裁定如下：
駁回中國長城資產(chǎn)管理股份有限公司黑龍江省分公司的再審申請。
審判長 王富博
審判員 余曉漢
審判員 李盛燁
二〇二〇年三月二十三日
法官助理張娜
書記員隋欣
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