中華人民共和國最高人民法院

民 事 裁 定 書

負責人：李林，該分公司總經理。

委托訴訟代理人：武劍，黑龍江隆華律師事務所律師。

被申請人（一審原告、二審被上訴人）：欒某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族。

被申請人（一審被告、二審上訴人）：佳木斯恒大偉業(yè)房地產開發(fā)有限公司。住所地：黑龍江省佳木斯市向陽（東）區(qū)勝利路新華街59委。

法定代表人：張曙光，該公司董事長。

被申請人（一審被告、二審被上訴人）：廣發(fā)銀行股份有限公司哈爾濱分行。住所地：黑龍江省哈爾濱市南崗區(qū)西大直街4號。

負責人：張軍勇，該分行行長。

長城公司抵押權和欒某拆遷補償安置權的權利順位，可參照《最高人民法院關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》和《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》相關規(guī)定的內容及其精神予以確定。結合《最高人民法院關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》第一條關于“人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權優(yōu)于抵押權和其他債權”和第二條關于“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權不得對抗買受人”的規(guī)定可知，該批復確定的權利順位為建設工程價款優(yōu)先受償權優(yōu)先于抵押權，而建設工程價款優(yōu)先受償權不能對抗已經支付全部或大部分購房款的消費者要求取得房屋的權利。故在已經支付全部或大部分購房款的購房消費者的權利與抵押權產生沖突時，亦應優(yōu)先保護購房消費者的權利。根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條關于“拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補償安置房屋的，應予支持”的規(guī)定可知，通過產權調換方式取得安置房屋的被拆遷人，其權利優(yōu)先于其他購房消費者的權利。結合上述相關法律條文及司法解釋規(guī)定可見，在通過產權調換方式取得安置房屋的被拆遷人的權利與抵押權產生沖突時，應優(yōu)先保護被拆遷人的權利。參照上述權利順位原則，二審法院認定欒某優(yōu)先取得補償安置房屋的權利并無不當。

欒某與恒大公司于2012年10月30日簽訂《房屋拆遷回遷協議書》，約定恒大公司拆遷欒某的房屋，恒大公司將案涉四套房屋置換給欒某。雙方雖于2013年10月30日又簽訂四份《房屋拆遷補償安置協議書》，但其內容與2012年10月30日所簽訂的《房屋拆遷回遷協議書》相比，并無實質不同；雙方將前一份拆遷協議拆分為四份《房屋拆遷回遷協議書》，每份協議中分別約定一套房屋的拆遷事宜。雖然在四份《房屋拆遷回遷協議書》中約定的安置地點為“就近安置”，但結合雙方在其于2012年10月30日所簽協議中已明確四套房屋的具體位置以及恒大公司已實際將該四套房屋為欒某辦理入戶的事實，可以認定欒某與恒大公司對用于安置的房屋的約定是明確的。在本案一審訴訟期間，欒某交納入戶費、采暖費等，并已實際占有案涉四套房屋。長城公司關于欒某與恒大公司協議約定“就近安置”房屋不明確的主張，與事實不符，本院不予認定。

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條規(guī)定被拆遷人的權利優(yōu)先于其他購房消費者的權利，并未限定其他購房消費者簽訂商品房買賣合同時主觀上是否為善意。善意取得法律制度系關于權利取得本身的規(guī)定，并不涉及特定權利取得后該特定權利與其他權利競存時的順位問題，長城公司以其善意取得房屋抵押權為由否定欒某優(yōu)先取得補償安置房屋的權利，缺乏法律依據，一、二審法院不予支持并無不當。

綜上，長城公司的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項、第六項規(guī)定的情形。本院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款和《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百九十五條第二款之規(guī)定，裁定如下：

審判長　　王富博

審判員　　余曉漢

審判員　　李盛燁

二〇二〇年三月二十三日

法官助理張娜