中華人民共和國最高人民法院
民 事 裁 定 書
(2020)最高法民申747號
再審申請人(一審被告、二審上訴人):中國長城資產(chǎn)管理股份有限公司黑龍江省分公司。住所地:黑龍江省哈爾濱市南崗區(qū)紅軍街10號。
負(fù)責(zé)人:李林,該分公司總經(jīng)理。
委托訴訟代理人:武劍,黑龍江隆華律師事務(wù)所律師。
被申請人(一審原告、二審被上訴人):欒某,男,xxxx年xx月xx日出生,漢族。
被申請人(一審被告、二審上訴人):佳木斯恒大偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地:黑龍江省佳木斯市向陽(東)區(qū)勝利路新華街59委。
法定代表人:張曙光,該公司董事長。
被申請人(一審被告、二審被上訴人):廣發(fā)銀行股份有限公司哈爾濱分行。住所地:黑龍江省哈爾濱市南崗區(qū)西大直街4號。
負(fù)責(zé)人:張軍勇,該分行行長。
再審申請人中國長城資產(chǎn)管理股份有限公司黑龍江省分公司(以下簡稱長城公司)因與被申請人欒某、佳木斯恒大偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱恒大公司)、廣發(fā)銀行股份有限公司哈爾濱分行房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案,不服黑龍江省高級人民法院(以下簡稱二審法院)作出的(2019)黑民終65號民事判決,向本院申請?jiān)賹?。本院依法組成合議庭進(jìn)行了審查,現(xiàn)已審查終結(jié)。
長城公司申請?jiān)賹彿Q:(一)《中華人民共和國物權(quán)法》施行后,《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》有關(guān)優(yōu)先權(quán)的規(guī)定與《中華人民共和國物權(quán)法》規(guī)定的善意取得制度相沖突,該司法解釋有關(guān)規(guī)定的適用應(yīng)當(dāng)受到限制。(二)對最高人民法院(2016)最高法民終33號民事判決進(jìn)行反向解讀,可以說明如果房屋買受人辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記,取得物權(quán),受善意取得制度保護(hù),被拆遷人不能再取得優(yōu)先權(quán)益。(三)本案爭議的問題是權(quán)利的優(yōu)先順位,而非合同效力的優(yōu)先順位,一、二審判決內(nèi)容不準(zhǔn)確。(四)欒某與恒大公司于2013年10月30日簽訂《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》僅約定“就近安置”,雙方對用于安置的房屋約定并不明確。綜上,長城公司依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項(xiàng)、第六項(xiàng)的規(guī)定申請?jiān)賹彙?/div>
本院經(jīng)審查認(rèn)為:本案為房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛。根據(jù)長城公司的再審申請理由,本案審查的重點(diǎn)是長城公司的抵押權(quán)能否對抗欒某的拆遷補(bǔ)償安置權(quán)利。
長城公司抵押權(quán)和欒某拆遷補(bǔ)償安置權(quán)的權(quán)利順位,可參照《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》和《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》相關(guān)規(guī)定的內(nèi)容及其精神予以確定。結(jié)合《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第一條關(guān)于“人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中,應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規(guī)定,認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)”和第二條關(guān)于“消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后,承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人”的規(guī)定可知,該批復(fù)確定的權(quán)利順位為建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán),而建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)不能對抗已經(jīng)支付全部或大部分購房款的消費(fèi)者要求取得房屋的權(quán)利。故在已經(jīng)支付全部或大部分購房款的購房消費(fèi)者的權(quán)利與抵押權(quán)產(chǎn)生沖突時,亦應(yīng)優(yōu)先保護(hù)購房消費(fèi)者的權(quán)利。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條關(guān)于“拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議,明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補(bǔ)償安置,如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人,被拆遷人請求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的,應(yīng)予支持”的規(guī)定可知,通過產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式取得安置房屋的被拆遷人,其權(quán)利優(yōu)先于其他購房消費(fèi)者的權(quán)利。結(jié)合上述相關(guān)法律條文及司法解釋規(guī)定可見,在通過產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式取得安置房屋的被拆遷人的權(quán)利與抵押權(quán)產(chǎn)生沖突時,應(yīng)優(yōu)先保護(hù)被拆遷人的權(quán)利。參照上述權(quán)利順位原則,二審法院認(rèn)定欒某優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的權(quán)利并無不當(dāng)。
欒某與恒大公司于2012年10月30日簽訂《房屋拆遷回遷協(xié)議書》,約定恒大公司拆遷欒某的房屋,恒大公司將案涉四套房屋置換給欒某。雙方雖于2013年10月30日又簽訂四份《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書》,但其內(nèi)容與2012年10月30日所簽訂的《房屋拆遷回遷協(xié)議書》相比,并無實(shí)質(zhì)不同;雙方將前一份拆遷協(xié)議拆分為四份《房屋拆遷回遷協(xié)議書》,每份協(xié)議中分別約定一套房屋的拆遷事宜。雖然在四份《房屋拆遷回遷協(xié)議書》中約定的安置地點(diǎn)為“就近安置”,但結(jié)合雙方在其于2012年10月30日所簽協(xié)議中已明確四套房屋的具體位置以及恒大公司已實(shí)際將該四套房屋為欒某辦理入戶的事實(shí),可以認(rèn)定欒某與恒大公司對用于安置的房屋的約定是明確的。在本案一審訴訟期間,欒某交納入戶費(fèi)、采暖費(fèi)等,并已實(shí)際占有案涉四套房屋。長城公司關(guān)于欒某與恒大公司協(xié)議約定“就近安置”房屋不明確的主張,與事實(shí)不符,本院不予認(rèn)定。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條規(guī)定被拆遷人的權(quán)利優(yōu)先于其他購房消費(fèi)者的權(quán)利,并未限定其他購房消費(fèi)者簽訂商品房買賣合同時主觀上是否為善意。善意取得法律制度系關(guān)于權(quán)利取得本身的規(guī)定,并不涉及特定權(quán)利取得后該特定權(quán)利與其他權(quán)利競存時的順位問題,長城公司以其善意取得房屋抵押權(quán)為由否定欒某優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的權(quán)利,缺乏法律依據(jù),一、二審法院不予支持并無不當(dāng)。
綜上,長城公司的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項(xiàng)、第六項(xiàng)規(guī)定的情形。本院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款和《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百九十五條第二款之規(guī)定,裁定如下:
駁回中國長城資產(chǎn)管理股份有限公司黑龍江省分公司的再審申請。
審判長 王富博
審判員 余曉漢
審判員 李盛燁
二〇二〇年三月二十三日
法官助理張娜
書記員隋欣
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