中華人民共和國最高人民法院
民 事 裁 定 書
（2020）最高法民申1473號
再審申請人（一審原告、二審上訴人）：建銀國際資本管理（天津）有限公司。住所地：天津市天津開發(fā)區(qū)廣場東路20號濱海金融街E3-AB-303。
法定代表人：趙論語，該公司總經理。
委托訴訟代理人：陳路，北京市凱譽律師事務所律師。
被申請人（一審被告、二審被上訴人）：宋某某，男，xxxx年xx月xx日出生，滿族，住遼寧省大連市金州區(qū)。
被申請人（一審被告、二審被上訴人）：宋洪生，男，xxxx年xx月xx日出生，滿族，住遼寧省大連市金州區(qū)。
一審第三人：大連中天房地產開發(fā)有限公司。住所地：遼寧省大連市金州區(qū)中長街道中長村（丘號38-77-5）。
法定代表人：王慶，該公司執(zhí)行董事。
再審申請人建銀國際資本管理（天津）有限公司（以下簡稱建銀公司）因與被申請人宋某某、宋洪生以及一審第三人大連中天房地產開發(fā)有限公司（簡稱以下中天公司）申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴一案，不服遼寧省高級人民法院（2019）遼民終1018號民事判決，向本院申請再審。本院依法組成合議庭進行了審查，現(xiàn)已審查終結。
建銀公司申請再審稱，原審判決認定事實和適用法律錯誤。第一，《全國法院民商事審判工作會議紀要》（以下簡稱《會議紀要》）第126條明確了能夠優(yōu)于法定擔保物權的，只有消費者買房人的物權期待權，而非一般不動產買受人的物權期待權?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》（以下簡稱《執(zhí)行異議規(guī)定》）第二十七條的但書條款只包括第二十九條，不包括第二十八條。二審判決適用《執(zhí)行異議規(guī)定》第二十八條的規(guī)定認定宋某某、宋洪生享有的民事權益優(yōu)先于銀行抵押權，適用法律錯誤。第二，本案應適用《執(zhí)行異議規(guī)定》第二十九條的規(guī)定，宋某某、宋洪生必須證明其名下無其他用于居住的房屋，現(xiàn)宋某某、宋洪生未能提供該證明，應承擔舉證不能的不利后果。第三，本案不符合《執(zhí)行異議規(guī)定》第二十八條規(guī)定的情形。因訟爭房屋已設定抵押權，中天公司私自出售該房屋的行為構成無權處分，在建銀公司未追認的情況下，案涉《商品房買賣合同》效力待定。宋某某、宋洪生占有案涉房屋并非合法，且由于宋某某、宋洪生的原因導致案涉房屋未能辦理過戶登記手續(xù)。上述事實均不符合《執(zhí)行異議規(guī)定》第二十八條規(guī)定的要件。綜上，根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項、第六項的規(guī)定申請再審。
本院經審查認為，本案系申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴，審查的核心問題在于購房人宋某某、宋洪生對于案涉房屋是否享有足以排除強制執(zhí)行的民事權益。
首先，本案中宋某某、宋洪生作為購房消費者，對案涉房屋是否享有足以排除強制執(zhí)行的民事權益，可參照《最高人民法院關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》和《執(zhí)行異議規(guī)定》的相關規(guī)定及原則予以確認。結合《最高人民法院關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》第一條關于“人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權優(yōu)于抵押權和其他債權”和第二條關于“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權不得對抗買受人”的規(guī)定可知，該批復確定的權利順位為建設工程價款優(yōu)先受償權優(yōu)先于抵押權，而建設工程價款優(yōu)先受償權不能對抗已經支付全部或大部分購房款的消費者。故，在已經支付全部或大部分購房款的購房消費者的權利與銀行抵押權產生沖突時，亦應優(yōu)先保護購房消費者的權利。宋某某、宋洪生具有購房消費者的身份，參照上述權利順位原則，原審法院認定符合《執(zhí)行異議規(guī)定》第二十八條規(guī)定的購房者對案涉房屋所享有的權利能夠對抗基于抵押權對該房屋的執(zhí)行，裁判結果并無不當。建銀公司關于二審判決適用《執(zhí)行異議規(guī)定》第二十八條的規(guī)定認定宋某某、宋洪生享有的民事權益優(yōu)先于銀行抵押權適用法律錯誤的再審申請理由，不能成立，本院不予采信。
其次，關于建銀公司稱依據(jù)《會議紀要》第126條本案應適用《執(zhí)行異議規(guī)定》第二十九條的主張?！稌h紀要》于2019年11月8日發(fā)布，適用于尚未審結的一審、二審案件。本案在該會議紀要發(fā)布前已經審結。且會議紀要不是司法解釋，不能作為裁判依據(jù)進行援引。
最后，原審法院關于本案購房人宋某某、宋洪生提出的執(zhí)行異議符合《執(zhí)行異議規(guī)定》第二十八條規(guī)定條件的認定是否有誤。經查，宋某某、宋洪生作為案涉房屋買受人，系在中天公司已經取得房屋預售許可證后、人民法院查封案涉房屋前與中天公司簽訂《商品房買賣合同》，且在案證據(jù)證明宋某某、宋洪生交納了全部房款，中天公司向其出具了記載內容與《商品房買賣合同》所載信息相符的銷售不動產統(tǒng)一發(fā)票，中天公司在人民法院查封前已向宋某某、宋洪生交付了案涉房屋，宋某某、宋洪生也為案涉房屋交納了水電費、采暖費等相關費用。在此事實基礎上，原審法院認定案涉《商品房買賣合同》合法有效，宋某某、宋洪生在法院查封前系合法占有案涉房屋，理據(jù)充分。另，原審已查明，案涉房屋未辦理過戶登記系中天公司未以宋某某、宋洪生等購房人支付的購房款清償相關債務、房屋未能涂銷抵押權及被人民法院查封等原因導致，而非因宋某某、宋洪生自身原因未辦理過戶登記。因此，原審法院認定宋某某、宋洪生的異議符合《執(zhí)行異議規(guī)定》第二十八條規(guī)定的排除人民法院強制執(zhí)行的情形，并無不當。關于宋某某、宋洪生與中天公司之間的房屋買賣合同是否因無權處分而屬效力待定。根據(jù)建銀公司、中天公司與盛京銀行簽訂的《委托貸款合同之補充合同》中關于“在中天公司清償全部委托貸款之前，中天公司應將天鴻1.7英里項目中除政府回購安置住房之外的房產的銷售收入在取得后一個工作日內按以下比例存入監(jiān)管賬戶……建銀公司和中天公司同意，為了配合天鴻1.7英里項目銷售，在中天公司按本補充合同約定提供足額擔保資金或其他建銀公司認可的擔保物的情形下，建銀公司同意按照本補充合同約定的條件配合辦理部分抵押物的解除抵押登記手續(xù)”的約定，以及中天公司取得案涉房屋商品房預售許可證的相關情況，原審法院認定建銀公司已同意中天公司銷售案涉房屋，并無不當。建銀公司關于中天公司無權處分涉案房屋、《商品房買賣合同》效力待定的主張，不能成立。建銀公司關于本案不符合《執(zhí)行異議規(guī)定》第二十八條規(guī)定情形的再審申請理由，不能成立，本院不予采信。
綜上，建銀公司的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項、第六項規(guī)定的情形。本院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款和《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百九十五條第二款之規(guī)定，裁定如下：
駁回建銀國際資本管理（天津）有限公司的再審申請。
審判長 宋春雨
審判員 丁俊峰
審判員 張 娜
二〇二〇年五月十九日
??????????????????????????????????????????????????? 法官助理? 周? 瑞
?????????????????????????????????????????????????? ?書記員??? 黃? 蕊
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