中華人民共和國最高人民法院

民 事 裁 定 書

法定代表人：范培康，該公司總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：李慧，該公司員工。

委托訴訟代理人：孫永貴，山西勝之溪律師事務(wù)所律師。

被申請人(一審原告、反訴被告，二審被上訴人)：山西省國防科學(xué)技術(shù)工業(yè)局（原山西省國防科學(xué)技術(shù)工業(yè)辦公室），住所地山西省太原市解放路97號。

法定代表人：王亦兵，該局局長。

委托訴訟代理人：高滿中，山西華炬律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：殷晉峰，山西華炬律師事務(wù)所律師。

被申請人(一審原告、反訴被告，二審被上訴人)：山西和平利用軍工科技交流中心，住所地山西省太原市杏花嶺區(qū)西緝虎營17號院8號樓。

法定代表人：張長元，該中心總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：高滿中，山西華炬律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：殷晉峰，山西華炬律師事務(wù)所律師。

被申請人(一審被告、反訴原告，二審被上訴人)：山西省太原市晉祠旅游經(jīng)濟綜合開發(fā)公司，住所地山西省太原市晉祠愉得園酒家。

法定代表人：李德志，該公司董事長。

(二)符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第(六)項規(guī)定。1、原判決嚴(yán)重違反了善意取得制度。再審申請人是在實際考察到被申請人晉祠公司合法持有和利大廈建設(shè)項目的《商品房銷售許可證》后，才與被申請人晉祠公司簽訂了《商品房買賣合同》，已經(jīng)盡到了合理的注意義務(wù)，應(yīng)當(dāng)受到善意取得制度的特別保護。被申請人晉祠公司與國防工辦、軍工中心三方所簽訂的《和利大廈項目轉(zhuǎn)讓合同書》屬于開發(fā)商內(nèi)部合同、內(nèi)部約定，即使有效，也只能在開發(fā)商之間有效，不能對抗后來的《商品房銷售許可證》，更不能對抗作為善意購買人的再審申請人。2、原判決嚴(yán)重違反了我國房屋權(quán)屬登記的在先取得原則。我國房屋權(quán)屬登記的原則是在先取得，由于申請人早在2004年10月27日即已在太原市房地產(chǎn)交易市場就該房屋買賣進行了合同登記和備案，并支付了全部對價，且已經(jīng)裝修并實際占有了該房產(chǎn)，因此再審申請人的權(quán)利明顯優(yōu)于合作開發(fā)各方的權(quán)利，理應(yīng)對該房產(chǎn)優(yōu)先取得所有權(quán)。

(三)符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第(九)項規(guī)定。在2017年6月26日原一審法院組織庭審時，被申請人山西省國防科學(xué)技術(shù)工業(yè)辦公室和軍工中心當(dāng)庭明確的訴訟請求是，不再主張晉祠公司向其交付中聯(lián)鋼大廈第7層，并協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，而是請求法院確認(rèn)晉祠公司向其交付第7層的書面承諾無效，判令晉祠公司按照上訴人購買第7層的價格向其退還購房款758.62萬元，且自2004年11月1日起按銀行平均貸款年利率6.6%向其支付利息，直至該購房款退還完畢(截止2017年1月31日的利息622.3845萬元)，同時判令晉祠公司向其承擔(dān)一房二賣的賠償責(zé)任，即另外向其賠償損失758.62萬元。這在一審?fù)徆P錄中是有明確記載的，且整個庭審都是圍繞被申請人山西省國防科學(xué)技術(shù)工業(yè)辦公室和軍工中心的上述訴訟請求進行的，被申請人山西省國防科學(xué)技術(shù)工業(yè)辦公室和軍工中心在庭審中已經(jīng)表示同意訴爭房產(chǎn)歸再審申請人所有，對再審申請人的證據(jù)也沒有提出什么異議。這樣，再審申請人和被申請人山西省國防科學(xué)技術(shù)工業(yè)辦公室、軍工中心之間也就沒有什么爭議了。但在上述庭審已經(jīng)結(jié)束一個半月以后，一審法院突然通知再審申請人又要于2017年8月11日進行二次庭審，且在二次庭審時被申請人山西省國防科學(xué)技術(shù)工業(yè)辦公室和軍工中心又提出了變更訴訟請求，要求晉祠公司向其交付中聯(lián)鋼大廈第7層、并協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。對此，再審申請人提出異議，但一審法院僅明確了被申請人山西省國防科學(xué)技術(shù)工業(yè)辦公室和軍工中心的訴訟請求就草草結(jié)束庭審?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第34條第3款規(guī)定，當(dāng)事人增加、變更訴訟請求或者提出反訴的，應(yīng)當(dāng)在舉證期限屆滿前提出。但被申請人山西省國防科學(xué)技術(shù)工業(yè)辦公室和軍工中心在舉證期限屆滿后兩次變更訴訟請求，特別是在庭審結(jié)束后又變更訴訟請求，并且法院沒有重新組織當(dāng)事人針對新的訴求進行舉證質(zhì)證辯論。上訴人認(rèn)為這嚴(yán)重違反了法律的規(guī)定，剝奪了再審申請人辯論的權(quán)利。

綜上，二審法院認(rèn)定基本事實的證據(jù)不足，適用法律確有錯誤，且違反法律規(guī)定剝奪了再審申請人辯論的權(quán)利，致使再審申請人的利益受到了嚴(yán)重的損害。為此，請求最高人民法院維護再審申請人的合法權(quán)益，依法改判。

國防科工局、軍工中心提交意見稱，（一）被申請人國防科工局擁有訴爭（和利大廈)第七層房產(chǎn)的所有權(quán)，且受法律保護。軍工中心是國防科工局內(nèi)部直屬單位，受國防科工局委托，作為房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的項目法人以自己名義于2002年2月1日與晉祠公司及山西長實房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂了《和利大廈項目轉(zhuǎn)讓合同書》，以轉(zhuǎn)讓應(yīng)得利益作為投入與晉祠公司“合作建房”，就應(yīng)得的合作建房成果，晉祠公司出具《關(guān)于和利大廈5-8層中一層樓土地、產(chǎn)權(quán)分割的函》《關(guān)于完成和利大廈工程備案的函》，承諾將訴爭第七層分給國防科工局（代省政府機關(guān)事務(wù)管理局持有）。以上事實既是當(dāng)事人真實意思表示，也得到了包括太原市中級人民法院、山西省高級人民法院以及最高人民法院作出的生效判決或裁定的支持，這是本案訴訟的第一階段成果，即從2006年5月到2011年5月，歷時五年從起訴后走完一審、二審、發(fā)回一審、終審，到最高人民法院再審的全部程序，均確認(rèn)訴爭房產(chǎn)第七層歸國防科工局所有，晉祠公司在訴訟中也從未提出過已將訴爭房屋出售給任何第三人。

（二）因第三人啟動再審程序并中止執(zhí)行。就在國防科工局自2011年5月申請執(zhí)行生效判決到2014年5月裁定中止執(zhí)行后啟動再審直到2016年年底再審結(jié)案，又歷時五年半為本案訴訟的第二階段，也是執(zhí)行程序被干擾的過渡階段。金某公司自稱是訴爭第七層房產(chǎn)的買受人，先是申請執(zhí)行異議被駁回后，在晉祠公司的支持和幫助下，雙方手拉手到山西省高級人民法院申請再審。在整個申請再審到再審?fù)彽娜^程中，晉祠公司全程缺席，金某公司更像是接過晉祠公司交給的接力棒，替晉祠公司完成拖延執(zhí)行的使命。對晉祠公司而言，中止執(zhí)行的時間越久，其獲得訴爭房產(chǎn)租金的利益就越大，這也是本案晉祠公司想方設(shè)法阻滯執(zhí)行的根本目的。實際情況正如晉祠公司所愿，通過該第三人金某公司向山西省高級人民法院申請再審，時間走到了2016年年底，山西省高級人民法院裁定本案應(yīng)追加第三人金某公司參加訴訟并發(fā)回重審，訴訟程序從“兩方”對抗轉(zhuǎn)為“三方”博弈，一切從零開始。

在山西省高級人民法院再審過程中，為阻止被告晉祠公司法定代表人李德志利用職務(wù)便利，轉(zhuǎn)移晉祠公司財產(chǎn)、違法支配訴爭房產(chǎn)租金的行為，切斷其惡意訴訟以獲取不當(dāng)?shù)美馁Y金來源，代理律師專門找到晉祠公司工商登記的出資人股東，要求股東們成立清算組，對晉祠公司履行清算義務(wù)，并以債權(quán)人名義向法院申請成立晉祠公司清算組。再審程序中，答辯人及代理人根據(jù)第三人金某公司違背常理的突然維權(quán)行為以及沒有形成證據(jù)鏈條且難以自圓其說的證據(jù)，始終無法相信該第三人金某公司是真的訴爭房產(chǎn)買受人，更難以相信其在2004年10月就簽訂了購買訴爭第七層房產(chǎn)的合同，無法排除“這是被告在2010年底終審判決生效前后，與第三人串通制造銷售房產(chǎn)的假象并試圖通過虛假訴訟拖延執(zhí)行時間”的合理懷疑。雖然山西省高級人民法院給了第三人金某公司一個發(fā)回重審的機會，但第三人金某公司在再審及“三方訴訟”中的“碎片化證據(jù)”不斷被證偽，且被告晉祠公司始終沒再露面。

（三）國防科工局已取得訴爭第七層房產(chǎn)的不動產(chǎn)權(quán)利證書。

從2016年年底到2019年年底，追加第三人后經(jīng)過兩年的重審一審、二審訴訟程序及執(zhí)行程序，兩審法院均支持國防科工局的訴訟主張，繼續(xù)確認(rèn)訴爭第七層房產(chǎn)歸國防科工局所有，被告晉祠公司交付并協(xié)助辦理過戶手續(xù)。從發(fā)回重審到2019年底訴訟終結(jié)后恢復(fù)執(zhí)行程序，稱為本案訴訟的第三階段，國防科工局終于在歷時十六年的艱難維權(quán)后取得訴爭第七層房產(chǎn)的不動產(chǎn)權(quán)利證書。

在第三人金某公司參加的一審程序中，答辯人確曾主張被告晉祠公司承擔(dān)違約賠償責(zé)任，以使其不能實現(xiàn)通過多年訴訟故意拖延交房而獲取租金利益的目的，徹底打破被告晉祠公司鉆法律空子形成的利益格局。但由于晉祠公司登記的出資人股東皆放棄行使股東權(quán)利，要求成立清算組的申請在基層法院也一直未予立案，晉祠公司產(chǎn)權(quán)人長期缺位，導(dǎo)致法定代表人李德志對公司形成內(nèi)部人控制，為其轉(zhuǎn)移、支配公司財產(chǎn)提供了不受約束且難以清算的既定事實，經(jīng)答辯人集體決策后仍堅持最初的訴訟請求。

（四）第三人金某公司申請再審的理由不能成立。1、關(guān)于房屋買賣合同的備案問題。這是在山西省高級人民法院再審程序中，對第三人證據(jù)質(zhì)疑最有突破的一個事實，奠定了否定買賣合同的基礎(chǔ)，也對其證據(jù)的零碎性、拼促性有了更清晰的判斷。當(dāng)?shù)谌颂峁秱浒负贤愤@一證據(jù)后，答辯人就申請法院對此備案合同進一步調(diào)查取證，就在代理律師同主審法官一起調(diào)查時，由于太原市房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記中心（以下簡稱登記中心）的窗口工作人員只讓法官查看電腦屏幕顯示的電子信息而不讓答辯人的代理律師查看。針對這一違反常規(guī)的做法，答辯人將此情況向太原市紀(jì)檢委作了匯報，太原市紀(jì)檢委出具書面函件支持答辯人調(diào)查取證。登記中心得知紀(jì)檢委介入后立即通知有關(guān)人員，提供了檔案室中保存的全部九份紙質(zhì)備案合同，并與電腦記載的電子信息進行了比對，其中八份紙質(zhì)合同信息與電腦顯示的電子信息完全一致，唯有第九份紙質(zhì)合同與電子信息不一致，紙質(zhì)合同記載的購房人為一自然人，電子信息顯示的卻是第三人的信息。某窗口工作人員解釋說，電子信息（以紙質(zhì)合同為準(zhǔn)）不能增加或減少，但信息內(nèi)容可以更改。我們高度懷疑是有人篡改了電子信息內(nèi)容，后登記中心出具書面說明，我國從2005年底開始實行商品房網(wǎng)簽合同備案，2005年之前的（電子）備案信息僅作為統(tǒng)計數(shù)據(jù)，等于承認(rèn)了電子信息完全不具有合同備案的性質(zhì)。有鑒于此答辯人未向市紀(jì)檢委請求繼續(xù)追責(zé)。再進一步比對金某公司的《商品房買賣合同》與答辯人在登記中心調(diào)取的晉祠公司與案外人山西森特煤焦化工程集團有限公司簽訂的《商品房買賣合同》，發(fā)現(xiàn)合同各案章形制不同，金某公司的備案章為長條形，上書:“太原市房地產(chǎn)交易所合同備案專用章”，蓋于合同封面；森特公司的合同備案章為圓型，上書:“太原市房地產(chǎn)交易所商品房預(yù)（銷）售合同備案專用章”，蓋于合同最后的簽字頁。第三人提交法庭的“紙質(zhì)備案合同”屬于人為后補的合理懷疑未被排除且得到強化。2、關(guān)于訴爭房屋的合同價款問題。繼續(xù)比對還發(fā)現(xiàn)，買賣合同上記載的房屋單價也存在較大差異，金某公司的合同（2004年10月簽署）時間略早于在檔案室調(diào)取的其它紙質(zhì)合同（2005年上半年簽署），前后相差不到半年，記載的房屋單價卻從5900元每平米跌到4398元每平米，相當(dāng)于1285.79平方米房產(chǎn)的總價款由7586161元降到5655000元，明顯不符合當(dāng)時房價不斷上漲的市場行情。金某公司聲稱按照合同約定向晉祠公司支付了7586161元購房款，但根據(jù)金某公司提交給太原市中級人民法院執(zhí)行局的情況說明，其在2011年7月11日之前一直以為是以600萬元總價款購買了案涉房屋。也就是說，金某公司在2004年10月27日與晉祠公司簽訂合同后，在將近七年的時間里始終不知道自己所購房產(chǎn)的總價款金額到底是600萬元還是758萬元。3、關(guān)于付款及發(fā)票問題。本案中，金某公司提交600萬元銀行承兌匯票以證明向被告晉祠公司支付部分款項的事實，但沒有提供背書記載信息、銀行對賬單及財務(wù)原始憑證等證據(jù)鏈條。再根據(jù)匯票信息，銀行承兌匯票是由金某公司作為付款人向銀行申請開立，記載的收款人為存在真實貿(mào)易關(guān)系的案外人但不是晉祠公司，案外人一旦背書后該筆款即為其應(yīng)得的銷售收入，案外人的錢如何就轉(zhuǎn)換為是金某公司向晉祠公司支付的購房款，沒有相應(yīng)的證據(jù)證明。答辯人認(rèn)為，銀行承兌匯票與本案的關(guān)聯(lián)性存在重大疑問，且單一證據(jù)難以證明金某公司是以銀行承兌匯票的形式向晉祠公司支付過600萬元購房款。證人王某提供的替金某公司支付158.6161萬元房款的收據(jù)也是單方出具的孤證，且收據(jù)還一直由其個人保存，令人難以置信。而該筆158.6161萬元款項屬于證人個人給金某公司的出借款還是應(yīng)付款，金某公司與王某之間的資金往來關(guān)系屬于什么性質(zhì)、之后又是怎么平賬的等完全沒有證據(jù)予以合理印證與解釋。作為證人證言的真實性、關(guān)聯(lián)性均無法確認(rèn)。如果金某公司在2004年10月就交清了購房款，作為一家正常經(jīng)營的企業(yè)法人，為什么稅務(wù)部門出具的不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票日期是2010年8月17日，發(fā)票記載的房屋面積1285.79平方米、單價4666.39元／平方米、總金額為600萬元。與合同記載的單價及總金額完全不符，也與晉祠公司收取的總價款7586161元不符。4、關(guān)于申請過戶與維權(quán)時間點問題。如果金某公司在2004年10月就簽訂了買賣合同，且付清了全部購房款，并實際占用了該房產(chǎn)，為什么一直既不要求開發(fā)商辦理房產(chǎn)證、也不向房產(chǎn)部門申請過戶登記？尤其是訴爭房產(chǎn)在2006年6月就被法院訴訟保全后予以查封，金某公司自稱是“購房占用人”卻沒有提供向法院主張權(quán)利要求解除查封的記錄，直到查封五年后的2011年8月才在執(zhí)行程序中開始維權(quán)，而在此之前，好像訴爭房產(chǎn)與自己完全無關(guān)。一直不關(guān)心自己利益的第三人，卻在國防科工局與晉祠公司的訴訟塵埃落定之后以案外人身份開始維權(quán)，這個維權(quán)的時間點恰是最有利于被告晉祠公司的節(jié)點，就像是協(xié)商一致后選擇的時間點。如果沒有晉祠公司的幫助與手拉手，金某公司還會不會申請山西省高級人民法院再審都存在重大疑問。5、關(guān)于租金去向及物業(yè)費問題。金某公司主張其已實際占有使用了訴爭房產(chǎn)，但自2004年10月27日簽訂合同至今卻沒有留下任何占有使用的證據(jù)，顯然不合常理。在二審?fù)徶校?dāng)主審法官問到金某公司現(xiàn)在訴爭房產(chǎn)狀態(tài)時，金某公司也明確表示不知情。根據(jù)王某提供的證言，自稱訴爭的一層樓當(dāng)年就交給其使用。根據(jù)金某公司2011年8月向太原市中級人民法院執(zhí)行局出具的情況說明，該房產(chǎn)提供給其下屬單位“合富（亞洲）有限公司”作為辦公場所使用;而在重審中向法庭提供的物業(yè)費證據(jù)顯示，該訴爭房產(chǎn)的物業(yè)費由山西爾浦能源貿(mào)易有限公司交納。對此，答辯人認(rèn)為，第三人金某公司向最高人民法院申請再審，只有主動把第七層十六年來的租金問題說清楚，提供客觀、真實的收取租金的全部原始憑證，才符合再審立案條件。本案經(jīng)再審后又經(jīng)歷一審、二審程序，申請人作為有獨立請求權(quán)的第三人在庭審時己充分發(fā)表辯論意見，不存在符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第（九）項的情形。申請人申請再審?fù)耆菫榱司S護被告晉祠公司利益、損害答辯人利益；申請人不存在任何善意，其自稱訴爭房產(chǎn)的善意買受人自始不能成立。

綜上，申請人的再審理由不能成立，請求駁回其再審申請。

本院在再審審查中查明，根據(jù)《中共山西省委辦公廳、山西省人民政府辦公廳關(guān)于設(shè)立中共山西省委軍民融合發(fā)展委員會辦公室的通知》（晉辦發(fā)【2018】3號）《中共山西省委辦公廳、山西省人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)<山西省機構(gòu)改革實施方案>》（晉辦發(fā)【2018】61號）文件精神，將省委軍民融合發(fā)展委員會辦公室由依托省國防科學(xué)技術(shù)工業(yè)辦公室設(shè)立調(diào)整為依托省工業(yè)和信息化廳設(shè)立，作為省委工作機關(guān)，對外加掛省國防科學(xué)技術(shù)工業(yè)局牌子。不再保留省國防科學(xué)技術(shù)工業(yè)辦公室。2019年9月9日，國防科工局取得涉案房產(chǎn)不動產(chǎn)權(quán)證書【晉（2019）太原市不動產(chǎn)權(quán)第0094361號】。

關(guān)于再審申請人金某公司是否善意取得的問題?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》第一百零六條“除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或動產(chǎn)時是善意的；（二）以合理的價格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人”?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用<中華人民共和國物權(quán)法>若干問題的解釋（一）》第十八條“物權(quán)法第一百零六條第一款第一項所稱的受讓人受讓該不動產(chǎn)或動產(chǎn)時，是指依法完成不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移登記或者動產(chǎn)交付之時”。根據(jù)上述法律、司法解釋的規(guī)定，公示是善意取得的必備條件，我國物權(quán)法確定了不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記的物權(quán)公示原則。而本案中，再審申請人金某公司并未完成權(quán)屬登記，不符合適用善意取得的條件。此外，即便是再審申請人金某公司與被申請人晉祠公司簽訂的《商品房買賣合同》已經(jīng)進行了合同備案，但該備案并不產(chǎn)生物權(quán)變動的法律效果。因此，再審申請人金某公司的該項再審請求不能成立。

關(guān)于本案原審中是否剝奪再審申請人金某公司辯論權(quán)利問題。2017年6月26日的太原市中級人民法院開庭筆錄中記載，“調(diào)整訴訟請求，一、繼續(xù)要求晉祠旅游經(jīng)濟綜合開發(fā)公司向原告交付中聯(lián)鋼大廈第七層，并協(xié)助原告辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)；二、如原告（應(yīng)為被告）和第三人確認(rèn)已經(jīng)交易完成，要求按當(dāng)時交易價格的雙倍支付......”。在2017年8月11日的太原市中級人民法院詢問筆錄中亦記載，“我們（原告）訴訟請求為了方便判決的執(zhí)行，維護國有資產(chǎn)的安全。把第七層房子判給原告”。再審申請人金某公司還提交了十四組證據(jù)證明其主張，法院組織雙方對該證據(jù)進行質(zhì)證，再審申請人還發(fā)表了辯論意見。從上述開庭筆錄、詢問筆錄記載內(nèi)容看，國防科工局、軍工中心的訴訟請求就是要求交付第七層房屋，整個庭審過程也充分保證了再審申請人辯論的權(quán)利。因此，再審申請人金某公司主張的剝奪其辯論權(quán)利的請求不能成立。

綜上，金某公司的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條規(guī)定的應(yīng)當(dāng)再審情形。本院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百九十五條第二款的規(guī)定，裁定如下：

審判長　　萬會峰

審判員　　張淑芳

審判員　　謝　勇

二〇二〇年四月十五日