中華人民共和國最高人民法院

民 事 裁 定 書

法定代表人：陳某某，該公司董事長。

委托訴訟代理人：熊定中，北京清律律師事務所律師。

委托訴訟代理人：劉宇馳，北京清律律師事務所律師。

再審申請人（一審被告、二審上訴人）：陳某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族。

委托訴訟代理人：熊定中，北京清律律師事務所律師。

委托訴訟代理人：劉宇馳，北京清律律師事務所律師。

被申請人（一審本訴原告、反訴被告，二審被上訴人）：廣東正域投資集團有限公司，住所地廣東省廣州市海珠區(qū)廣州大道南和平中街三號2001。

法定代表人：崔真基，該公司董事長。

被申請人（一審本訴原告、反訴被告，二審被上訴人）：廣州吉坤尚域投資有限公司，住所地廣東省廣州市番禺區(qū)市橋街東環(huán)路163號橋悅軒1層。

法定代表人：張智謀，該公司總經理。

原審第三人：崔真基，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族。

一、關于橋力公司是否作出案涉房產不屬于小區(qū)配套服務設施的說明與承諾的問題

根據原審查明的事實，應認定橋力公司作出了案涉房產不屬于小區(qū)配套服務設施的說明與承諾。理由如下：首先，橋力公司向正域公司提供的規(guī)劃設計圖紙中手寫內容載明：“橋福大酒樓在辦理房產手續(xù)時已確認撤銷會所功能，需規(guī)劃明確該功能的有關文件，我司將補充辦理，在交易過程中一并移交給你方”，落款日期為2014年4月29日，該手寫文字上加蓋橋力公司的公章。橋力公司提供的《關于規(guī)劃送審方案的批復》復印件中手寫內容載明：“經查，現該小區(qū)的會所已調整至新址市橋銜東環(huán)路163號橋悅軒1樓，橋福大酒樓不再作該小區(qū)的會所配套”，落款日期為2014年5月23日，該手寫文字上加蓋了“廣州市規(guī)劃局番禺分局業(yè)務專用章”。《關于規(guī)劃送審方案的批復》復印件中又手寫：“此件由我司提供（復印件）”并加蓋橋力公司的公章，落款日期為2014年5月26日。經過鑒定，前述兩份文件中手寫文字書寫在先，而橋力公司的公章加蓋在后，橋力公司亦未否認該公章的真實性。橋力公司主張手寫文字實際并非其所書寫，但未能提交證據證明，本院不予采納。其次，正域公司購買案涉房產的目的是為了拆除重建后進行商品房開發(fā)，案涉房產不作為小區(qū)的配套服務設施是正域公司購買案涉房產的條件，橋力公司在規(guī)劃設計圖紙和《關于規(guī)劃送審方案的批復》復印件上作出的承諾應視為《房屋買賣合同》的一部分。再次，根據廣州市規(guī)劃局番禺分局于2014年8月22日向正域公司作出的《關于咨詢橋福大酒樓規(guī)劃情況的復函》，《關于規(guī)劃送審方案的批復》上“經查，現該小區(qū)的會所已調整至新址市橋街東環(huán)路163號橋悅軒1樓，橋福大酒樓不再作該小區(qū)的會所配套”不是該局出具的意見，加蓋的“廣州市規(guī)劃局番禺分局業(yè)務專用章”亦不是該局的公章，案涉房產仍為小區(qū)的配套服務設施。雖然規(guī)劃設計圖紙上的“橋福大酒樓在辦理房產手續(xù)時已確認撤銷會所功能”和《關于規(guī)劃送審方案的批復》上的“橋福大酒樓不再作該小區(qū)的會所配套”并未明確指明案涉房產不再作為小區(qū)的配套服務設施，但是結合正域公司的交易目的以及橋力公司提供虛假證明材料的不誠信行為等事實，可知前述“會所功能”“會所配套”的含義即是配套服務設施。因此，橋力公司關于其僅是確認了案涉房產不具有小區(qū)會所功能的再審主張不成立，本院不予支持。

橋力公司在再審審查中提交的《建設用地規(guī)劃許可證》《建設工程規(guī)劃驗收合格證》《關于廣州番禺橋力房地產開發(fā)公司申請橋悅軒命名的批復》《證明》《房地產權證》、照片對比圖、總平面圖等證據，不足以支持其關于其未作出案涉房產不屬于小區(qū)配套服務設施的承諾的主張。

二、關于案涉合同的合同目的是否能夠實現的問題

就案涉房產的交易存在《房地產買賣合同補充協議》《廣州市房地產買賣合同補充協議二》《存量房買賣合同》三份合同，正域公司、吉坤公司和橋力公司三方確認以《房地產買賣合同補充協議》《廣州市房地產買賣合同補充協議二》確認買賣雙方的權利義務關系，本院予以認可。根據《中華人民共和國合同法》第九十四條第四項規(guī)定，當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的，另一方當事人可以解除合同。如前所述，正域公司購買案涉房產的目的是為了拆除重建后進行商品房建設，案涉房產不作為小區(qū)配套服務設施是進行商品房建設的必備條件，亦是橋力公司的合同義務，橋力公司未履行該合同義務，構成違約。橋力公司關于依據正域公司與廣州領略房地產顧問有限公司的《項目交易服務合同書》，其就案涉房產自拆重建事宜僅負有協助提供材料的義務的再審主張不成立，本院不予支持。根據廣州市規(guī)劃局番禺分局于2014年8月22日向正域公司作出的《關于咨詢橋福大酒樓規(guī)劃情況的復函》，若要改變案涉房產的規(guī)劃功能，需要修改修建性詳細規(guī)劃，并取得該房地產項目全部買受人及抵押權人的書面同意。因此，橋力公司的違約行為增加了案涉房產拆除重建的難度和成本，導致正域公司、吉坤公司不能實現合同目的。原審法院根據《中華人民共和國合同法》第九十四條第四項的規(guī)定，認定正域公司、吉坤公司可以解除案涉合同，并無不當。

橋力公司在再審審查中提交的《建設用地規(guī)劃許可證》、規(guī)劃圖紙、《橋福園居住小區(qū)規(guī)劃調整說明》等證據不足以支持其關于案涉房屋買賣合同的合同目的可以實現的主張。

三、關于陳某某是否應當承擔連帶保證責任的問題

陳某某申請再審主張橋力公司確保案涉房產不屬于小區(qū)配套服務設施屬于案涉合同新增的義務，未經保證人陳某某書面同意，其不應再承擔保證責任。對此，本院認為，如前所述，橋力公司在規(guī)劃設計圖紙和《關于規(guī)劃送審方案的批復》上作出的承諾應視為《房屋買賣合同》的一部分，橋力公司亦在規(guī)劃設計圖紙和《關于規(guī)劃送審方案的批復》加蓋公司公章，該行為應視為經橋力公司法定代表人陳某某知情并同意。陳某某作為保證人在對橋力公司的該項承諾知情的情形下，并未提出任何異議，應視為其同意對案涉房屋買賣合同繼續(xù)承擔保證責任。因此，對陳某某關于正域公司與橋力公司變更主合同未取得其書面同意，其不再承擔保證責任的再審主張，本院不予支持。

綜上，橋力公司、陳某某的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第一項、第二項、第六項規(guī)定的情形。本院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款和《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百九十五條第二款規(guī)定，裁定如下：

審判長　楊　蕾

審判員　劉少陽

審判員　高燕竹

二〇二〇年三月二十五日

法官助理王智鋒