上訴人（原審被告）：北京銀行股份有限公司青年路支行（原名稱：北京銀行股份有限公司八里莊支行），住所地北京市朝陽區(qū)青年路**院**樓****10201。

負責人：孫淑霞，行長。

委托訴訟代理人：張良偉，男，該支行職員。

委托訴訟代理人：何欣，北京市浩林律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告）：方蕾，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市朝陽區(qū)。

委托訴訟代理人：劉潮（方蕾之夫），男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市朝陽區(qū)。

委托訴訟代理人：李松林，北京市東衛(wèi)律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告）：沈文利，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市西城區(qū)。

被上訴人（原審被告）：沈文軍，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市西城區(qū)。

委托訴訟代理人：沈文利（沈文軍之弟），同上。

被上訴人（原審被告）：北京康利東來文化有限責任公司，住所地北京市通州區(qū)臺湖，住所地北京市通州區(qū)臺湖鎮(zhèn)創(chuàng)業(yè)園路**style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋體; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：沈文利，總經(jīng)理。

被上訴人（原審被告）：中擔投資信用擔保有限公司，住所地北京市東城區(qū)朝陽門北，住所地北京市東城區(qū)朝陽門北大街**富華大廈******yle='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋體; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：劉建京。

被上訴人（原審被告）：劉文某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住湖南省常德市武陵區(qū)。

上訴人北京銀行股份有限公司青年路支行（原名稱：北京銀行股份有限公司八里莊支行，以下簡稱北京銀行）因與被上訴人方蕾、沈文軍、沈文利、北京康利東來文化有限責任公司（以下簡稱康利公司）、中擔投資信用擔保有限公司（以下簡稱中擔公司）、劉文某執(zhí)行異議之訴一案，不服北京市朝陽區(qū)人民法院（2019）京0105民初6227號民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年10月9日立案后，依法組成合議庭，于2021年3月11日公開開庭進行了審理。上訴人北京銀行的委托訴訟代理人張良偉、何欣，被上訴人方蕾的委托訴訟代理人劉潮、李松林，被上訴人沈文利（兼被上訴人康利公司的法定代表人、被上訴人沈文軍的委托訴訟代理人）到庭參加訴訟。被上訴人劉文某、被上訴人中擔公司經(jīng)本院合法傳喚無正當理由未到庭應訴。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

北京銀行上訴請求：撤銷一審判決，改判駁回方蕾的一審訴訟請求。事實和理由：一審判決認定事實錯誤、適用法律錯誤。（一）方蕾不是執(zhí)行標的的權(quán)利人。設(shè)立抵押時位于北京市朝陽區(qū)×號房屋（以下簡稱涉案房屋）的權(quán)利人為沈文軍；一審庭審中，根據(jù)方蕾提交的不動產(chǎn)登記簿，涉案房屋現(xiàn)仍登記在沈文軍名下。依照《中華人民共和國物權(quán)法》第十四條、第十七條規(guī)定，方蕾始終不是涉案房屋的權(quán)利人，其不具備案外人主體資格，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》（以下簡稱異議復議規(guī)定）第二十四條規(guī)定，方蕾無權(quán)提起案外人異議，亦無權(quán)提起案外人執(zhí)行異議之訴。（二）關(guān)于方蕾是否享有排除對涉案房屋執(zhí)行的權(quán)利，涉案房屋有兩次未注銷的抵押登記。第一順位的抵押權(quán)人是中擔公司，登記時間為2011年11月15日，系因北京宇然文化發(fā)展有限公司（以下簡稱宇然文化公司）在北京銀行股份有限公司八里莊支行（2019年8月22日變更名稱為北京銀行股份有限公司青年路支行，以下簡稱北京銀行）處借款700萬元，中擔公司為其提供保證擔保，宇然文化公司用沈文軍的涉案房屋為中擔公司提供反擔保，至今上述貸款未清償完畢，中擔公司也未承擔擔保責任。第二順位的抵押權(quán)人為北京銀行，登記時間為2012年7月24日，系因康利公司向北京銀行借款500萬元，沈文利、劉文某及中擔公司是保證人，并以涉案房屋以及沈文利、劉文某的位于北京市朝陽區(qū)×號房屋（以下簡稱×號房屋）作為抵押物為上述借款提供擔保，由于康利公司未能按期償還500萬元借款，北京銀行向北京市朝陽區(qū)人民法院提起訴訟，北京市朝陽區(qū)人民法院于2015年5月18日作出（2013）朝民初字第517號民事判決書，判決康利公司向北京銀行償還借款本金3499764．36元及利息，并判決沈文利、劉文某、中擔公司對康利公司應承擔的付款義務(wù)承擔連帶清償責任、北京銀行就沈文軍所有的涉案房屋及沈文利、劉文某所有的×號房屋享有優(yōu)先受償權(quán)。因此，北京銀行對涉案房屋及×號房屋按照抵押順序享有優(yōu)先受償權(quán)，應參照異議復議規(guī)定第二十七條規(guī)定，對方蕾提出的排除執(zhí)行異議不予支持，而非依照該規(guī)定第二十八條規(guī)定排除執(zhí)行。依據(jù)《北京市法院執(zhí)行局局長座談會（第九次會議）紀要——關(guān)于執(zhí)行查控時財產(chǎn)權(quán)屬判斷規(guī)則及案外人異議審查中權(quán)利（利益）沖突規(guī)則若干問題的意見》第15條規(guī)定：“申請執(zhí)行人對執(zhí)行標的依法享有擔保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，人民法院對案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。本紀要第16條、第17條、第18條、第19條、第20條規(guī)定中的金錢債權(quán)是指普通債權(quán)，申請執(zhí)行人對執(zhí)行標的享有擔保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)的，即使案外人提出的異議符合上述條文中規(guī)定的要件，對其異議也不予支持。”（三）北京銀行對執(zhí)行標的享有法定擔保物權(quán)，而方蕾對執(zhí)行標的不享有物權(quán)期待權(quán)?！度珖ㄔ好裆淌聦徟泄ぷ鲿h紀要》明確指出，消費者購房人的物權(quán)期待權(quán)來源于《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復》，消費者購房人的概念相對應的是房地產(chǎn)企業(yè)，二手房并無適用的余地。方蕾為二手房購房人，其權(quán)利不應當優(yōu)先于抵押權(quán)人，故其不享有物權(quán)期待權(quán)。（四）“抵押登記，第一順位為中擔投資信用擔保有限公司，登記時間2011年11月15日”的具體情況為中擔公司的反擔保，在銀行貸款未還清的情況下，反擔保抵押責任不會解除；（五）執(zhí)行異議之訴案件的審理可參照適用異議復議規(guī)定，在文書表述上，準確的表述應為參照而非依照，因為異議復議規(guī)定是執(zhí)行異議的審查標準而非執(zhí)行異議之訴的審查標準。

方蕾辯稱，同意一審判決，不同意北京銀行的上訴請求。（一）方蕾對涉案房屋享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益。北京銀行認為依據(jù)異議復議規(guī)定第二十四條規(guī)定，方蕾不是涉案房屋權(quán)利人進而否認方蕾的案外人主體資格是錯誤的。該條規(guī)定案外人異議審查的主要目的，在于對案外人的實體權(quán)利異議成立與否迅速作出判斷，在極短的審查期限內(nèi)，客觀上只能過濾掉一些明顯成立或者不成立的案外人異議，而將實質(zhì)審查交給執(zhí)行異議之訴承擔。登記在被執(zhí)行人名下的房屋從法律上應當視為被執(zhí)行人的財產(chǎn)，但是由于不動產(chǎn)登記制度還不夠完善，買受人如果購買了被執(zhí)行人名下的房屋，由于種種原因未能及時辦理過戶登記手續(xù)，如果僅僅考慮執(zhí)行申請人的金錢債權(quán)受償，完全不考慮買受人的利益，將會引發(fā)嚴重的社會問題，也不符合公平原則。為了保護買受人物權(quán)，異議復議規(guī)定在第二十八條至三十條按照不動產(chǎn)受讓人的不同情形，規(guī)定了不同的保護要件，賦予符合法定條件的買受人對不動產(chǎn)的物權(quán)期待權(quán)以排除執(zhí)行的效力。方蕾完全符合異議復議規(guī)定第二十八條的規(guī)定，對涉案房屋享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益。（二）北京銀行主張的對涉案房屋享有的抵押權(quán)非善意取得。2012年5月，中擔公司作為康利公司向北京銀行借款的擔保人因經(jīng)營出現(xiàn)問題，康利公司的法定代表人沈文利為避免中擔公司影響到其與北京銀行的合作關(guān)系，遂與北京銀行協(xié)商出售沈文利、劉文某和沈文軍名下包括涉案房屋在內(nèi)的房屋還款。2012年7月8日，方蕾與沈文軍通過北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司簽訂《北京市存量房屋買賣合同（經(jīng)紀成交版）》（以下簡稱《房屋買賣合同》）及《補充協(xié)議》，購買了涉案房屋，方蕾按合同約定支付了定金10萬元，并于2012年7月13日支付沈文軍購房款161萬元后入住，7月26日網(wǎng)簽成功。簽訂買賣合同時，沈文軍告知方蕾所付房款用于解除中擔公司抵押，并約定2012年9月2日前辦理完畢。北京銀行于2012年7月12日向上級單位作出了調(diào)整貸款擔保方式的申請，并于2012年8月獲得了同意批復。沈文軍在收到171萬元購房款后，由沈文利為康利公司向北京銀行歸還了87．5萬元的欠款和當期利息50余萬元?？梢姳本┿y行明知涉案房屋存在轉(zhuǎn)讓情況，但其仍于2012年7月23日與沈文軍簽署了《抵押合同》，將涉案房屋為康利公司的借款提供抵押擔保并于7月24日辦理了抵押登記，企圖通過解押售房還款的方案逐步收回債權(quán)。但是在康利公司還款后，北京銀行與康利公司、沈文利和中擔公司辦理解押手續(xù)時發(fā)生分歧，中擔公司不同意單獨解除涉案房屋抵押，多方協(xié)商未果，解押售房還貸程序被打斷。2012年12月北京銀行將康利公司、中擔公司、沈文利和沈文軍起訴到北京市朝陽區(qū)人民法院，康利公司、中擔公司、沈文利和沈文軍均未到庭，北京銀行隱瞞其與康利公司、沈文利和沈文軍協(xié)商賣房還貸和違法辦理抵押的事實，引導法院作出（2013）朝民初字第517號民事判決書，致使涉案房屋被執(zhí)行。以上事實方蕾作為案外人均不知曉，自2012年7月13日一直居住在涉案房屋內(nèi)（系家庭唯一住房），為該房屋的實際產(chǎn)權(quán)人，直到執(zhí)行庭法官上門執(zhí)行后才得知（2013）朝民初字第517號民事判決書的內(nèi)容。到本案一審開庭，方蕾才知道康利公司、沈文軍和沈文利與北京銀行協(xié)商賣房還貸事宜。北京銀行作為專業(yè)的金融機構(gòu)，在明知涉案房屋已經(jīng)簽訂了買賣合同的情況下仍與沈文軍簽訂《抵押合同》，在簽訂《抵押合同》后未經(jīng)實地查勘抵押物情況作出價值認定就辦理抵押登記?？梢娖涞盅簷?quán)并非善意取得。鑒于此，北京銀行對涉案房屋享有的抵押權(quán)不應該受保護，不能據(jù)此對抗方蕾對涉案房屋享有的足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益。（三）北京銀行主張在康利公司欠付北京銀行貸款未還清的情況下，反擔保抵押責任不解除與事實不符，且無法律依據(jù)。在金融借款合同糾紛案件中，承擔保證責任的是中擔公司，而非沈文軍。如中擔公司承擔完保證責任，是否向沈文軍要求其承擔抵押擔保責任，需中擔公司自行決定，北京銀行無權(quán)干涉。如中擔公司要求沈文軍承擔抵押擔保責任，因擔保期間已過，沈文軍的擔保責任早已免除。（四）異議復議規(guī)定中雖然大多數(shù)條文規(guī)定的都是執(zhí)行異議的審查標準，但第二十八條、第二十九條等也規(guī)定了部分實質(zhì)審查的內(nèi)容。因此，在司法實踐中執(zhí)行異議之訴的審理可以參照適用異議復議規(guī)定的第二十七條、第二十八條、第二十九條等的規(guī)定。最高人民法院亦有類似案例。一審法院綜合案件的實際情況、利益衡量，參照異議復議規(guī)定審理本案并無不當。綜上所述，方蕾在不知情的情況下，與沈文軍簽訂涉案房屋的買賣合同，按照約定支付房款，作為家庭唯一住房長期居住，理應是涉案房屋的實際所有權(quán)人。康利公司欠付北京銀行的借款本金和絕大部分利息現(xiàn)已獲得清償，未獲得清償部分的利息系北京銀行怠于行使權(quán)利造成的。北京銀行的經(jīng)營利益并未受到實質(zhì)影響，但方蕾的生存利益更應受到法律的保護。一審法院認定事實清楚，適用法律正確，懇請駁回北京銀行的上訴請求。

沈文軍、沈文利、康利公司共同答辯稱，北京銀行的上訴理由于法無據(jù)，與事實不符，適用法律錯誤，請求駁回上訴，維持原判。理由如下：（一）事實經(jīng)過：2012年7月8日，沈文軍與方蕾簽訂《房屋買賣合同》及《補充協(xié)議》，成交價221萬元；7月12日，北京銀行事先與沈文軍、沈文利、康利公司協(xié)商一致，其向上級提交《關(guān)于調(diào)整康利公司、宇然文化公司中擔公司貸款擔保方式的申請》；7月13日，沈文軍收方蕾購房款171萬元，并與方蕾約定尾款50萬元過戶當日結(jié)清，沈文軍、沈文利、康利公司隨即轉(zhuǎn)還北京銀行相應貸款87．5萬元，當期利息50余萬元；7月18日，沈文軍與方蕾辦理入住手續(xù)、物業(yè)交接等；7月23日，沈文軍、沈文利、康利公司與北京銀行簽訂《借款合同》和《抵押合同》；7月24日，沈文軍與北京銀行辦理涉案房屋的抵押登記；8月17日，北京銀行上級部門同意批復函。由于原擔保方中擔公司因“中擔事件”不履約出具解除抵押手續(xù)，沈文利、沈文軍、康利公司與北京銀行多次溝通變更方案未果，賣房還款程序被迫中止。2012年12月17日，北京市朝陽區(qū)人民法院查封涉案房屋。（二）《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第二十六條第一款、異議復議規(guī)定第二十七條、《北京市法院執(zhí)行局局長座談會（第九次會議）紀要——關(guān)于執(zhí)行查控時財產(chǎn)權(quán)屬判斷規(guī)則及案外人異議審查中權(quán)利（利益）沖突規(guī)則若干問題的意見》恰恰支持了沈文利、康利公司、沈文軍的訴求，沈文軍與方蕾簽約付款、交接入住并用該售房款還北京銀行約定數(shù)額的貸款本息在先，沈文軍與北京銀行簽訂《抵押合同》、辦理抵押手續(xù)以及北京銀行對涉案房屋申請查封在后，故客觀事實與北京銀行所依據(jù)法律法規(guī)的法律要件或前提條件不相符合。（三）沈文軍、沈文利、康利公司與北京銀行共同協(xié)商一致變更貸款擔保方案，及補簽借款合同、重簽抵押合同，再二次抵押賣房還款。北京銀行了解賣房過程且收到用賣房款還的貸款本息，當中擔公司不如約出具解押手續(xù)時，北京銀行已經(jīng)得到大部分賣房款，不再主動配合，于情于理于法都不合。在執(zhí)行期間，北京銀行為實現(xiàn)己方利益最大化，在另兩套房屋執(zhí)行沒有任何法律障礙的情形下，怠于在執(zhí)行中行使其權(quán)利，使執(zhí)行期間耗時近四年，且自行額外累算數(shù)百萬元息費，嚴重侵犯了沈文軍、沈文利、康利公司和方蕾的合法權(quán)益。（四）北京銀行稱中擔公司是第一順位抵押權(quán)人，對北京銀行貸款承擔擔保責任，涉案房屋對中擔公司提供反擔保。以此邏輯，該買房款理應先給中擔公司，再由中擔公司經(jīng)破產(chǎn)程序后按清償比例償付北京銀行。（五）北京銀行稱應當“參照”而非“依照”異議復議規(guī)定，而北京銀行的理由或法律依據(jù)恰恰又是“依照”，前后矛盾。

中擔公司、劉文某均未答辯。

方蕾向一審法院起訴請求：判令停止對位于北京市朝陽區(qū)×號房屋的執(zhí)行。

一審法院認定事實：2012年7月8日，沈文軍作為出賣人與購買人方蕾簽訂《房屋買賣合同》，約定：所售房屋坐落為朝陽區(qū)×號，建筑面積135．68㎡，房屋所有權(quán)證號京房權(quán)證市朝私字第XXXX號；該房屋已設(shè)定抵押，抵押權(quán)人為銀行，出賣人應于2012年9月2日前辦理抵押注銷手續(xù)；房屋成交價格為160萬元，房屋家具、家電、裝飾裝修及配套設(shè)施設(shè)備等作價為61萬元；出賣人應當在首付款交付當日前將該房屋交付給買受人等。一審訴訟中，方蕾、沈文軍、沈文利和康利公司均稱該合同中所稱的“抵押”系指中擔公司設(shè)定的抵押，抵押權(quán)人寫為“銀行”系房屋交易時中介人員填寫；北京銀行稱該“抵押”系指北京銀行設(shè)定的抵押。

同日，沈文軍作為甲方（出賣方）與乙方（買受方）方蕾簽訂《補充協(xié)議》，約定：乙方于2012年7月8日向甲方支付定金10萬元，甲方應于2012年8月30日前向房屋的原貸款機構(gòu)提交一次性還清剩余貸款的申請，且甲方最遲應于2012年9月2日前辦理完畢解除抵押登記手續(xù)；乙方于2012年7月12日之前將首付款171萬元（含定金10萬元）支付給甲方，剩余房款50萬元，乙方在房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)辦理完畢當日支付給甲方。

同日，方蕾向沈文軍交付購房定金10萬元。

2012年7月13日，方蕾向沈文軍支付購房款161萬元，沈文利代沈文軍于當日出具收款證明，確認已收到購房款171萬元，并向方蕾交付了大門鑰匙一把，水卡三個和電卡一個。

2015年5月18日，北京銀行訴沈文軍等人金融借款合同糾紛一案，北京市朝陽區(qū)人民法院作出（2013）朝民初字517號判決書，判決：“一、被告康利公司于本判決生效后償還原告北京銀行貸款本金三百四十九萬九千七百六十四元三角六分及利息（截止至二〇一五年四月十六日的利息九十七萬九千四百五十二元二角九分，自二〇一五年四月十七日起至付清之日止按照《借款合同》約定的利率標準計算）；二、被告沈文利、劉文某、中擔公司對上述第一項被告康利公司應承擔的付款義務(wù)，向原告北京銀行承擔連帶清償責任；三、被告沈文利、劉文某、中擔公司承擔連帶保證責任后，有權(quán)向被告康利公司追償；四、原告北京銀行就上述第一項確定的款項對沈文軍所有的位于北京市朝陽區(qū)×號抵押房產(chǎn)按照抵押登記順序享有優(yōu)先受償權(quán)?！痹撆袥Q同時查明沈文軍作為抵押人與抵押權(quán)人北京銀行就涉案房屋簽訂《抵押合同》的時間為2012年7月23日。訴訟中，北京市朝陽區(qū)人民法院已經(jīng)訴訟保全對涉案房屋進行查封并在執(zhí)行中進行續(xù)封。

2018年10月29日，北京市朝陽區(qū)人民法院就案外人方蕾就（2013）朝民初字第517號判決書執(zhí)行中對涉案房屋提出的執(zhí)行異議作出（2018）京0105執(zhí)異1738號執(zhí)行裁定書，裁定駁回了方蕾的執(zhí)行異議。

一審訴訟中，方蕾稱自2012年7月13日起實際占有并控制涉案房屋，并向一審法院提交了房屋裝修管理服務(wù)協(xié)議書以及物業(yè)、停車、水電、寬帶、供暖交費憑證等，北京銀行、沈文軍、沈文利和康利公司對前述材料的真實性均予以認可。

一審訴訟中，方蕾稱涉案房屋于2012年7月26日進行了網(wǎng)簽，但僅提交網(wǎng)簽截圖一頁予以證明，未出示網(wǎng)頁原始載體。沈文軍、沈文利和康利公司對網(wǎng)頁截圖真實性認可，但北京銀行對網(wǎng)頁截圖真實性不認可。

另查一，涉案房屋登記所有權(quán)人為沈文軍，不動產(chǎn)證書號為京房權(quán)證市朝私字第XXXX號，該房屋上尚有兩次未注銷的抵押登記，第一順位為中擔公司，登記時間為2011年11月15日，第二順位為北京銀行，登記日期為2012年7月24日。

另查二，2012年7月12日，北京銀行出具關(guān)于調(diào)整康利公司、宇然文化公司中擔公司貸款擔保方式的申請，載明：授信申請人康利公司貸款金額500萬元，擔保方式為中擔公司100％本息連帶責任保證，現(xiàn)貸款余額437．5萬元；宇然文化公司貸款金額700萬元，擔保方式為中擔公司100％本息連帶責任保證，現(xiàn)貸款余額612．5萬元；兩筆貸款中擔公司的反擔保包括朝陽區(qū)×號，朝陽區(qū)×號，朝陽區(qū)×公寓×××以及沈文利、劉文某、劉英明三人的個人無限連帶責任保證；鑒于中擔事件進一步發(fā)展，已無任何擔保代償能力，客戶擔憂償還銀行貸款后中擔公司無人員和能力解除房產(chǎn)抵押手續(xù)，我行為降低此兩筆貸款的風險，進一步壓縮中擔公司客戶余額等原因，調(diào)整方案為要求客戶部分現(xiàn)金還款，其中康利公司還款71．5萬元，宇然公司還款117．5萬元，支行前期對三套房屋進行二押，向中擔公司出具解除擔保責任函，該責任函經(jīng)我行法律合規(guī)部門審批后，中擔公司解除一押，我行即順位成為第一抵押權(quán)人等。北京銀行股份有限公司中小企業(yè)審批中心就前申請批復：第一，同意支行變更擔保方式申請，要求企業(yè)歸還合同號0106620貸款中的不少于87．5萬元，將房產(chǎn)抵押率降至96％以內(nèi)，落實我行抵押權(quán)后向中擔公司出具解除擔保責任函；企業(yè)歸還合同號0106620項下貸款中的200萬元貸款后可釋放我行對×號房產(chǎn)的抵押權(quán)等。

一審法院認為，根據(jù)當事人的訴辯意見，本案爭議的焦點為方蕾對涉案房屋是否享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百一十一條規(guī)定，案外人或者申請執(zhí)行人提起執(zhí)行異議之訴的，案外人應當就其對執(zhí)行標的享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益承擔舉證證明責任?，F(xiàn)方蕾主張停止對涉案房屋的執(zhí)行，應就此承擔舉證責任。異議復議規(guī)定第二十八條規(guī)定：金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。首先，方蕾提交的《房屋買賣合同》及《補充協(xié)議》均系其與沈文軍的真實意思表示，不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，應屬合法有效。沈文軍出售房屋是否經(jīng)抵押權(quán)人同意不影響《房屋買賣合同》及《補充協(xié)議》的合同效力?！斗课葙I賣合同》和《補充協(xié)議》的簽訂時間均為2012年7月8日，該時間點早于北京銀行起訴康利公司、沈文利、劉文某、沈文軍和中擔公司金融借款合同糾紛一案的時間，亦早于在前述金融借款糾紛案件中法院實際查封涉案房屋的時間。其次，《房屋買賣合同》約定出賣人沈文軍應當在首付款交付當日將涉案房屋交付給買受人方蕾。方蕾提交的收款證明載明沈文軍于2012年7月13日向方蕾交付涉案房屋的鑰匙及水卡、電卡，結(jié)合方蕾提交的房屋裝修管理服務(wù)協(xié)議書以及物業(yè)、停車、水電、寬帶、供暖交費憑證等材料，一審法院認定方蕾依據(jù)《房屋買賣合同》自2012年7月13日開始合法占有涉案房屋。再次，按照《補充協(xié)議》的約定，方蕾應于2012年7月8日向沈文軍支付定金10萬元，于2012年8月30日前支付首付款171萬元（含定金10萬元），剩余房款50萬元在房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)辦理完畢當日支付。根據(jù)一審法院查明的事實，方蕾已經(jīng)依約實際向沈文軍支付了房屋首付款171萬元，而剩余房款50萬元的支付條件至今尚未成就。最后，《房屋買賣合同》約定涉案房屋設(shè)定抵押，抵押權(quán)人為銀行，《補充協(xié)議》約定沈文軍最遲應于2012年9月2日之前辦理完畢解除抵押登記手續(xù)，前述約定表明方蕾在前述《房屋買賣合同》和《補充協(xié)議》時知曉涉案房屋設(shè)有抵押。方蕾、沈文軍、沈文利和康利公司均稱該“抵押”實際指中擔公司設(shè)定的抵押，北京銀行則認為該“抵押”為北京銀行設(shè)定的抵押。簽訂《房屋買賣合同》和《補充協(xié)議》的時間為2012年7月8日，而北京銀行與沈文軍簽訂《抵押合同》的簽訂時間為2012年7月23日，辦理抵押登記的時間為2012年7月24日，方蕾與沈文軍簽訂《房屋買賣合同》和《補充協(xié)議》時北京銀行的抵押尚未設(shè)立，故《房屋買賣合同》和《補充協(xié)議》中的“抵押”應指中擔公司設(shè)定的抵押。《房屋買賣合同》和《補充協(xié)議》約定的先行支付首付款，解押后再辦理房屋過戶并支付尾款的交易安排符合一般交易習慣，并無不妥。涉案房屋未實際辦理過戶登記系因沈文軍未依約辦理中擔公司的解押手續(xù)，且與北京銀行簽訂《抵押合同》并以北京銀行為抵押權(quán)人設(shè)立了新的抵押，并非因方蕾的原因。綜合以上分析，方蕾對涉案房屋提出的異議符合法律及司法解釋的規(guī)定，且足以排除強制執(zhí)行，方蕾要求停止對涉案房屋的執(zhí)行，有事實和法律依據(jù)。另，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百一十二條規(guī)定，對案外人提起的執(zhí)行異議之訴，人民法院經(jīng)審理，按照下列情形分別處理：（一）案外人就執(zhí)行標的享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益的，判決不得執(zhí)行該執(zhí)行標的；（二）案外人就執(zhí)行標的不享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益的，判決駁回訴訟請求。案外人同時提出確認其權(quán)利的訴訟請求的，人民法院可以在判決中一并作出裁判。故一審法院判決不得執(zhí)行涉案房屋。綜上，一審法院判決：不得執(zhí)行坐落于北京市朝陽區(qū)×號房屋（房屋所有權(quán)證號：京房權(quán)證市朝私字第**）。

二審期間，本院依北京銀行的申請，調(diào)取了抵押權(quán)人為中擔公司、抵押登記時間為2011年11月15日、抵押物為涉案房屋的抵押登記材料。北京銀行的質(zhì)證意見為：上述材料證明：1．涉案房屋上第一順位的抵押是沈文軍為宇然文化公司在北京銀行的貸款向中擔公司提供的反擔保；2．涉案房屋上第一順位的抵押和第二順位的抵押是密不可分的，都是為了北京銀行的貸款；3．在房屋買賣合同中，已經(jīng)載明了抵押情況，方蕾在購買涉案房屋時已經(jīng)知道抵押權(quán)的存在，其對執(zhí)行標的不享有足以排除強制執(zhí)行的權(quán)利。方蕾的質(zhì)證意見為：真實性、合法性無異議，方蕾交付了大部分房款用于解押，不認可證明目的，該證據(jù)與本案沒有關(guān)聯(lián)性，本案審查的是北京銀行的抵押權(quán)，該證據(jù)證明的是第一順位的抵押權(quán)的情況。沈文利、沈文軍、康利公司的質(zhì)證意見為：方蕾和沈文軍簽訂《房屋買賣合同》時知道有中擔公司的抵押，但還沒有北京銀行的抵押。劉文某、中擔公司未發(fā)表質(zhì)證意見。

本院認為：北京銀行申請調(diào)取的抵押權(quán)人為中擔公司、抵押登記時間為2011年11月15日、抵押物為涉案房屋的抵押登記材料中包括最高額抵押設(shè)立登記申請表、抵押反擔保合同、委托保證合同、最高額保證合同、綜合授信合同、抵押物清單等，根據(jù)上述材料可以顯示中擔公司為宇然文化公司向北京銀行申請的700萬元貸款提供連帶保證擔保，沈文軍以其名下的涉案房屋向中擔公司提供反擔保的事實。但是，在一審審理過程中，一審法院已經(jīng)查明涉案房屋上有兩次未注銷的抵押登記，第一順位為中擔公司，登記時間為2011年11月15日，第二順位為北京銀行，登記日期為2012年7月24日，亦查明在北京銀行出具的《關(guān)于調(diào)整康利公司、宇然文化公司、中擔公司貸款擔保方式的申請》中載明，中擔公司的反擔保包括涉案房屋。因此，北京銀行申請調(diào)取的上述抵押登記材料所顯示的內(nèi)容與一審法院已經(jīng)查明的事實一致，不屬于二審中出現(xiàn)的新事實。

另查，涉案房屋于2012年7月26日進行了網(wǎng)簽，網(wǎng)簽材料僅有打印日期為2012年7月26日的《存量房屋買賣合同》，無其他材料。北京銀行稱其抵押在先網(wǎng)簽在后且其不知道涉案房屋進行了網(wǎng)簽。

一審法院查明的其他事實屬實，本院予以確認。

本院認為，劉文某、中擔公司經(jīng)本院合法傳喚，無正當理由未到庭應訴，本院依法缺席審理。北京銀行在二審中對方蕾的主體資格提出異議，認為涉案房屋登記在沈文軍名下，方蕾無權(quán)提起案外人執(zhí)行異議之訴。首先，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百零五條并未限制案外人提起執(zhí)行異議之訴的主體必須為執(zhí)行標的的所有權(quán)人。其次，異議復議規(guī)定第五條規(guī)定：有下列情形之一的，當事人以外的公民、法人和其他組織，可以作為利害關(guān)系人提出執(zhí)行行為異議：（一）認為人民法院的執(zhí)行行為違法，妨礙其輪候查封、扣押、凍結(jié)的債權(quán)受償?shù)模唬ǘ┱J為人民法院的拍賣措施違法，妨礙其參與公平競價的；（三）認為人民法院的拍賣、變賣或者以物抵債措施違法，侵害其對執(zhí)行標的的優(yōu)先購買權(quán)的；（四）認為人民法院要求協(xié)助執(zhí)行的事項超出其協(xié)助范圍或者違反法律規(guī)定的；（五）認為其他合法權(quán)益受到人民法院違法執(zhí)行行為侵害的。參照上述規(guī)定，方蕾提交了證據(jù)證明沈文軍將涉案房屋出售給了方蕾且方蕾是涉案房屋的實際使用人，因此，方蕾有權(quán)提起本案執(zhí)行異議之訴。綜合當事人各方的訴辯意見，本案二審爭議焦點為方蕾是否享有對涉案房屋排除強制執(zhí)行的權(quán)利。

北京銀行上訴主張其是涉案房屋抵押權(quán)人，對涉案房屋按照抵押順序享有優(yōu)先受償權(quán)，應參照異議復議規(guī)定第二十七條規(guī)定，對方蕾提出的排除執(zhí)行異議不予支持。異議復議規(guī)定第二十七條規(guī)定：“申請執(zhí)行人對執(zhí)行標的依法享有對抗案外人的擔保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，人民法院對案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。”物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)是一般原則，突破該原則僅僅是例外，該例外應當有法律、司法解釋對于民事權(quán)利優(yōu)先順序的明確依據(jù)。本案中，方蕾購買的是二手房，其屬于一般的不動產(chǎn)買受人。異議復議規(guī)定第二十八條規(guī)定了一般不動產(chǎn)買受人能夠排除基于對出賣人名下不動產(chǎn)的強制執(zhí)行程序而對買受人所購不動產(chǎn)的強制執(zhí)行。該規(guī)定解決的是在執(zhí)行程序中買受人對所買受不動產(chǎn)的權(quán)利保護與基于金錢執(zhí)行債權(quán)人的權(quán)利保護發(fā)生沖突時，基于對正當買受人合法權(quán)利的特別保護之目的而設(shè)置的特別規(guī)則，這在一定程度上已經(jīng)是對債權(quán)平等原則和合同相對性原則的突破，而在實體法上并沒有該權(quán)利能夠優(yōu)先于擔保物權(quán)的依據(jù)。因此，方蕾依據(jù)異議復議規(guī)定第二十八條能夠?qū)沟膬H為申請執(zhí)行人對被執(zhí)行人享有的普通債權(quán)，而并不能夠?qū)沟盅簷?quán)人在執(zhí)行標的上設(shè)立的抵押權(quán)。北京銀行在涉案房屋上設(shè)立的抵押權(quán)已經(jīng)過依法登記，發(fā)生效力，方蕾基于《房屋買賣合同》及《補充協(xié)議》而產(chǎn)生的權(quán)利并不能阻礙北京銀行抵押權(quán)的行使。雖然沈文利稱其曾向北京銀行提出過賣房還貸的申請，北京銀行予以同意，其還根據(jù)北京銀行的要求出具過出售房屋的過程的說明。但北京銀行對此不予認可。北京銀行于2012年7月12日出具的《關(guān)于調(diào)整康利公司、宇然文化公司、中擔公司貸款擔保方式的申請》以及北京銀行股份有限公司中小企業(yè)審批中心就前申請批復中亦未體現(xiàn)出北京銀行知道以出售抵押物的方式來償還部分貸款，故本案亦無充分的證據(jù)證明北京銀行同意沈文軍轉(zhuǎn)讓涉案房屋。綜上，方蕾不享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益。一審法院認定方蕾提出的異議足以排除強制執(zhí)行不妥，本院予以糾正。

綜上所述，北京銀行的上訴請求成立，本院予以支持。依照《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百零五條、第三百一十一條、第三百一十二條、《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十七條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條、第一百七十條第一款第二項規(guī)定，判決如下：

一、撤銷北京市朝陽區(qū)人民法院（2019）京0105民初6227號民事判決；

二、駁回方蕾的訴訟請求。

一審案件受理費70元，由方蕾負擔（已交納）。

二審案件受理費70元，由方蕾負擔（于本判決生效之日起七日內(nèi)交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長　　付　輝

審 判 員　　孫　京

審 判 員　　于洪群

二〇二一年三月三十日

法官助理　　徐　晨

法官助理　　雷　悅

書 記 員　　何昕燏