上訴人（原審被告、反訴原告）：北京博某世紀(jì)安某體育文化發(fā)展有限公司，住所地北京市西城區(qū)德勝門外大街****樓**（德勝園區(qū)）。

法定代表人：楊雪玉，執(zhí)行董事。

委托訴訟代理人：王**，北京市中產(chǎn)律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：范志禛，北京市中產(chǎn)律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告、反訴被告）：北京市西城區(qū)德外綠化隊(duì)，住所地，住所地北京市西城區(qū)德外安德路北濱河公園**iv>

法定代表人：宋連發(fā)，隊(duì)長。

委托訴訟代理人：孟嗣雨，北京普緯律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：吳湘昀，北京普緯律師事務(wù)所律師。

上訴人北京博某世紀(jì)安某體育文化發(fā)展有限公司（以下簡稱博某公司）因與被上訴人北京市西城區(qū)德外綠化隊(duì)（以下簡稱德外綠化隊(duì)）房屋租賃合同糾紛一案，不服北京市西城區(qū)人民法院（2020）京0102民初1100號民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年12月4日立案后，依法組成合議庭審理了本案。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

博某公司上訴請求：撤銷一審判決，將本案發(fā)回重審。事實(shí)和理由：1.一審法院程序違法，嚴(yán)重?fù)p害博某公司的訴權(quán)。博某公司在一審中提出反訴，并申請對擴(kuò)建部分房屋進(jìn)行造價鑒定，但一審法院不予采納，直接駁回博某公司的鑒定申請，嚴(yán)重?fù)p害博某公司的訴權(quán)。2.一審法院不支持博某公司主張的擴(kuò)建造價費(fèi)用屬于認(rèn)定事實(shí)錯誤。博某公司自行出資對涉案房屋進(jìn)行擴(kuò)建，在房屋原有面積基礎(chǔ)上擴(kuò)建了448平方米。為此，博某公司投入了巨額建造成本，當(dāng)時博某公司和德外綠化隊(duì)口頭約定，租期內(nèi)博某公司免費(fèi)使用擴(kuò)建部分，但雙方并未約定合同到期后擴(kuò)建部分房屋如何處理。涉案園區(qū)內(nèi)的3號樓房同樣是博某公司出資擴(kuò)建，同樣擴(kuò)建部分也不收取租金，但此前德外綠化隊(duì)收回3號樓房時，一次性支付博某公司51萬元擴(kuò)建補(bǔ)償費(fèi)用。由此可見，一審判決認(rèn)定博某公司無償使用擴(kuò)建部分的租金足以折抵?jǐn)U建造價費(fèi)用的認(rèn)定是錯誤的。德外綠化隊(duì)?wèi)?yīng)該向博某公司支付擴(kuò)建部分的補(bǔ)償費(fèi)用。

德外綠化隊(duì)辯稱，同意一審判決，不同意博某公司的上訴請求和理由。2005年至2016年，德外綠化隊(duì)未對房屋擴(kuò)建部分收取租金，因要與博某公司主張的擴(kuò)建費(fèi)用相折抵。對此，雙方早有口頭約定。事實(shí)上，如果德外綠化隊(duì)對房屋擴(kuò)建部分收取租金，則應(yīng)收取的租金遠(yuǎn)高于博某公司主張的擴(kuò)建費(fèi)用。

德外綠化隊(duì)向一審法院起訴請求：1.判令博某公司將位于北京市西城區(qū)馬甸橋東北角街心公園（玫瑰公園）內(nèi)南區(qū)兩棟房屋（2、4號樓）騰空并交還給德外綠化隊(duì)；2.判令博某公司補(bǔ)交2011年5月15日到2016年5月14日期間所欠房屋租金80020元；3.判令博某公司向德外綠化隊(duì)支付自2016年5月15日至實(shí)際騰房之日止的房屋使用費(fèi)，按照672平方米每天每平方米10元的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算；4.本案訴訟費(fèi)由博某公司負(fù)擔(dān)。

博某公司向一審法院反訴請求：1.請求法院對北京市西城區(qū)馬甸橋東北角街心公園（玫瑰公園）內(nèi)南區(qū)的2、4號樓房屋中新增加的448平方米的擴(kuò)建造價費(fèi)用進(jìn)行評估鑒定，并判決德外綠化隊(duì)根據(jù)評估結(jié)果向博某公司支付擴(kuò)建造價費(fèi)用；2.全部案件受理費(fèi)由德外綠化隊(duì)承擔(dān)。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：2004年7月，北京市西城區(qū)園林市政工程服務(wù)中心（甲方，出租方）與博某公司（乙方，承租方）簽訂《房屋租賃合同》，約定：甲方出租給乙方的房屋位于北京市西城區(qū)園林市政工程服務(wù)中心管轄的馬甸東北角街心公園（玫瑰公園）內(nèi)南側(cè)，出租房屋三套建筑面積共計(jì)336平方米，該房屋現(xiàn)屬初裝修，租賃期限自2004年7月1日至2009年6月30日共計(jì)五年，其中2004年7月1日至9月30日為裝修免租期，三套房屋年租金為25萬元，今后每年遞增1萬元，房租每半年提前預(yù)付，乙方應(yīng)于每年7月1日和12月1日前向甲方預(yù)付當(dāng)期房租。雙方在第七條房屋的修繕與使用中約定，“甲方配合乙方在不破壞房屋的內(nèi)部主體結(jié)構(gòu)的情況下進(jìn)行店面裝修和搭建二層（手續(xù)甲方協(xié)助辦理），乙方必須保證質(zhì)量及結(jié)構(gòu)安全，如出現(xiàn)問題乙方自負(fù)，乙方應(yīng)提供建筑物的設(shè)計(jì)圖經(jīng)甲方認(rèn)可后方可實(shí)施。”

李大鵬系博某公司法定代表人。2010年11月9日，李大鵬代表博某公司（乙方），與德外綠化隊(duì)（甲方）簽訂《房屋租賃合同》，約定甲方將產(chǎn)權(quán)屬北京市西城區(qū)園林局位于德外綠化隊(duì)管轄的馬甸橋東北角街心公園（玫瑰公園）南區(qū)2、4號樓兩棟房屋（以下簡稱涉案房屋）出租給乙方，建筑面積224平方米，該房屋現(xiàn)屬初裝修，租期自2011年5月15日起至2016年5月14日共五年；兩棟房屋第一年年租金16萬元，今后每年遞增5%，房租每半年支付，提前一個月預(yù)付。合同關(guān)于房屋的修繕與使用的約定與2004年租賃合同一致。雙方在第十九條約定，“乙方因附屬用房3號樓糾紛，同意退出一棟樓，現(xiàn)殘值折抵計(jì)51萬元；雙方同意用2009年3月1日至2011年5月14日期間的房租互抵，雙方先前簽訂的舊合同申明作廢。”租賃期限屆滿后，雙方未再續(xù)簽合同，博某公司未將租賃房屋交還德外綠化隊(duì)，亦未再支付租金。訴訟中，博某公司稱未支付租金是因雙方在協(xié)商繼續(xù)用擴(kuò)建費(fèi)用折抵租金。德外綠化隊(duì)對此不予認(rèn)可，表示租賃期限屆滿后一直要求博某公司騰退房屋。

西城區(qū)機(jī)構(gòu)編制委員會于2010年6月向區(qū)園林綠化局（區(qū)綠化辦）下發(fā)西編字【2010】07號《關(guān)于調(diào)整北京市西城區(qū)園林局機(jī)構(gòu)編制等有關(guān)問題的通知》，載明：將北京市西城區(qū)園林局更名為北京市西城區(qū)園林市政管理中心，為區(qū)園林綠化局（區(qū)綠化辦）所屬事業(yè)單位，撤銷北京市西城區(qū)園林市政工程服務(wù)中心建制。北京市西城區(qū)園林市政管理中心出具的《有權(quán)出租證明書》顯示：其所有的北京市西城區(qū)馬甸橋東北角附屬用房2、3、4三處房屋，于2005年已授權(quán)德外綠化隊(duì)進(jìn)行管理使用，德外綠化隊(duì)是該三處房屋的合法使用權(quán)人，有權(quán)對該三處房屋進(jìn)行出租及收取全部租金。北京市西城區(qū)園林市政管理中心出具的授權(quán)委托書顯示，其與博某公司出租涉案房屋糾紛中，其權(quán)利義務(wù)由德外綠化隊(duì)享有，其對德外綠化隊(duì)在訴訟中的行為予以認(rèn)可。

另查，一、庭審中，博某公司表示其在2004年承租涉案房屋后對附屬用房2、3、4進(jìn)行擴(kuò)建，于2005年建成投入使用。關(guān)于具體擴(kuò)建情況，博某公司稱其中附屬用房2、3均由112平方米擴(kuò)建到333.9平方米，附屬用房4由112平方米擴(kuò)建為338.1平方米，上述房屋擴(kuò)建均辦理了合法建設(shè)手續(xù)，因此擴(kuò)建造價費(fèi)用應(yīng)由德外綠化隊(duì)承擔(dān)。德外綠化隊(duì)對博某公司陳述的擴(kuò)建情況予以認(rèn)可，但表示其與博某公司在簽訂租賃合同時存在以擴(kuò)建房屋租金折抵?jǐn)U建造價費(fèi)用的約定，其從未就擴(kuò)建房屋向博某公司收取租金，且擴(kuò)建房屋在2004年至2016年期間的使用價值已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過擴(kuò)建費(fèi)用，博某公司無權(quán)再行主張擴(kuò)建費(fèi)。經(jīng)詢，博某公司認(rèn)可其使用擴(kuò)建房屋未支付過使用費(fèi)，并表示無償使用擴(kuò)建房屋是其在與北京市西城區(qū)園林市政工程服務(wù)中心于2004年簽訂租賃合同時達(dá)成的共識。雙方提交的建設(shè)工程規(guī)劃許可證附件顯示：2005規(guī)（西）建字0002號《建設(shè)工程規(guī)劃許可證附件》，簽發(fā)日期2005年1月7日，建設(shè)單位北京市西城區(qū)園林局，建設(shè)位置西城區(qū)馬甸橋東北角，建設(shè)項(xiàng)目附屬用房2，建筑規(guī)模338.1平方米，地上2層，，地上**005規(guī)（西）建字0035號《建設(shè)工程規(guī)劃許可證附件》，簽發(fā)日期2005年3月17日，建設(shè)單位北京市西城區(qū)園林局，建設(shè)位置西城區(qū)馬甸橋東北角，建設(shè)項(xiàng)目附屬用房，建筑規(guī)模333.9平方米，地上2層，，地上**方均表示上述建設(shè)工程規(guī)劃許可證中載明的建設(shè)項(xiàng)目附屬用房2對應(yīng)租賃物2號樓、建設(shè)項(xiàng)目附屬用房對應(yīng)租賃物4號樓。

二、庭審中，德外綠化隊(duì)主張租賃期限屆滿后經(jīng)財(cái)務(wù)對賬，發(fā)現(xiàn)博某公司欠付2013年上半年租金80020元，德外綠化隊(duì)就其主張向法院提交了租金收款明細(xì)單。博某公司稱除明細(xì)單中載明的支票付款金額外，其另以現(xiàn)金方式支付了上述租金，另表示該筆租金已過訴訟時效。德外綠化隊(duì)不予認(rèn)可，博某公司未就其主張向法院提交證據(jù)。

三、庭審中，博某公司主張租賃期限屆滿后，德外綠化隊(duì)對涉案房屋斷水?dāng)嚯娪绊懫涫褂?，其無需支付2016年5月后的房屋使用費(fèi)。博某公司向法院提交了2017年11月25日《關(guān)于立即拆除可燃材料的通知》，證明德外綠化隊(duì)通知其停水停電、拆除房屋，德外綠化隊(duì)認(rèn)可該份證據(jù)真實(shí)性，但不認(rèn)可證明目的，其主張并沒有對房屋進(jìn)行拆除，也沒有斷水?dāng)嚯姟?/p>

再查，2019年8月9日，德外綠化隊(duì)將李大鵬訴至法院要求李大鵬騰退涉案房屋、支付租金和使用費(fèi)，李大鵬在答辯中表示博某公司對涉案2、3、4號樓投入擴(kuò)建改造費(fèi)用400多萬元并提出反訴要求德外綠化隊(duì)賠償其擴(kuò)建改造費(fèi)用。法院經(jīng)審理后認(rèn)為案涉合同訂立及履行的實(shí)際主體為德外綠化隊(duì)與博某公司，于2019年12月10日作出（2019）京0102民初33295號民事裁定書，駁回了德外綠化隊(duì)的起訴和李大鵬的反訴。李大鵬不服提起上訴，北京市第二中級人民法院于2020年2月13日作出（2020）京02民終1105號民事裁定書，駁回上訴，維持原裁定。

一審法院認(rèn)為，依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。北京市西城區(qū)園林局作為建設(shè)單位，于2005年取得涉案房屋的建設(shè)工程規(guī)劃許可證，后北京市西城區(qū)園林局更名為北京市西城區(qū)園林市政管理中心，該管理中心授權(quán)德外綠化隊(duì)管理出租涉案房屋，德外綠化隊(duì)與博某公司簽訂的《房屋租賃合同》是雙方當(dāng)事人真實(shí)的意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效，雙方均應(yīng)按照合同約定履行各自義務(wù)。

租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租賃期間屆滿，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物。根據(jù)查明的事實(shí)，博某公司自2004年承租涉案房屋后進(jìn)行擴(kuò)建，2010年德外綠化隊(duì)與博某公司簽訂《房屋租賃合同》時，涉案房屋已為博某公司擴(kuò)建后的狀態(tài)，且雙方對于博某公司基于擴(kuò)建行為而無償使用擴(kuò)建房屋具有共識。因此，雖然《房屋租賃合同》中約定的租賃標(biāo)的物計(jì)租面積不含擴(kuò)建房屋面積，但租賃標(biāo)的物仍及于整體涉案房屋。租賃合同約定的租賃期間屆滿后，德外綠化隊(duì)與博某公司未再簽訂租賃合同，現(xiàn)德外綠化隊(duì)要求博某公司返還租賃房屋，于法有據(jù)，法院予以支持。

關(guān)于德外綠化隊(duì)要求博某公司支付房屋占有使用費(fèi)的訴訟請求，因博某公司于租賃期限屆滿后繼續(xù)占用租賃標(biāo)的物，其應(yīng)當(dāng)向德外綠化隊(duì)支付房屋占有使用費(fèi)。博某公司雖辯稱因德外綠化隊(duì)斷水?dāng)嚯妼?dǎo)致其不能正常使用房屋從而主張免予支付2016年5月以后房屋使用費(fèi)，但其未提交充分證據(jù)證明其主張的事實(shí)存在，故法院對其該項(xiàng)抗辯意見不予采納。對于占有使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，德外綠化隊(duì)主張按照每天每平方米10元計(jì)算，缺乏依據(jù)，基于租賃標(biāo)的物的一致性，法院參考雙方租賃期限屆滿時的租金標(biāo)準(zhǔn)依法酌定，對德外綠化隊(duì)該項(xiàng)訴訟請求的合理部分予以支持，不合理部分予以駁回。

關(guān)于德外綠化隊(duì)要求博某公司支付租金80020元的訴訟請求，德外綠化隊(duì)主張博某公司未按期足額支付2013年上半年租金80020元，應(yīng)予補(bǔ)足，博某公司辯稱其已通過現(xiàn)金方式交納，但未提交證據(jù)予以證明，法院不予采信。針對博某公司提出的時效抗辯，因房屋租金屬于分期履行的合同之債，在訴訟時效適用上應(yīng)自最后一期租金約定的支付期限屆滿之次日起計(jì)算，同時因彼時租金債權(quán)訴訟時效期間為一年，而德外綠化隊(duì)并未提交證據(jù)證明本案存在訴訟時效中斷的事由，故本案訴訟時效期間已于2016年10月屆滿，博某公司的訴訟時效抗辯成立，法院對德外綠化隊(duì)的該項(xiàng)訴訟請求不予支持。

《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十四條規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意擴(kuò)建，但雙方對擴(kuò)建費(fèi)用的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：（一）辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)……。博某公司據(jù)此要求德外綠化隊(duì)向其支付擴(kuò)建造價費(fèi)用。對此法院認(rèn)為，該條款適用的前提應(yīng)為雙方對擴(kuò)建費(fèi)用的處理沒有約定，而本案中，根據(jù)雙方當(dāng)事人的陳述，結(jié)合租賃合同約定以及實(shí)際履行情況，可以確認(rèn)雙方存在以擴(kuò)建造價費(fèi)用折抵?jǐn)U建房屋租金的約定。雙方雖未對折抵期限作出明確約定，但參照租賃合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)，再結(jié)合擴(kuò)建面積及博某公司實(shí)際使用涉案房屋的期限，可以推斷出博某公司無償使用涉案房屋擴(kuò)建部分應(yīng)支付的租金，足以折抵其自述的擴(kuò)建造價費(fèi)用，故其在本案中再行要求德外綠化隊(duì)向其支付擴(kuò)建造價費(fèi)用，缺乏事實(shí)依據(jù)，法院對其反訴請求不予支持，對其要求對改造擴(kuò)建費(fèi)用進(jìn)行評估鑒定的申請法院亦不予準(zhǔn)許。據(jù)此，一審法院判決：一、于判決生效之日起七日內(nèi)，北京博某世紀(jì)安某體育文化發(fā)展有限公司將位于北京市西城區(qū)馬甸橋東北角街心公園（玫瑰公園）內(nèi)南區(qū)2號樓與4號樓騰空，交北京市西城區(qū)德外綠化隊(duì)收回；二、于判決生效之日起七日內(nèi)，北京博某世紀(jì)安某體育文化發(fā)展有限公司向北京市西城區(qū)德外綠化隊(duì)支付房屋使用費(fèi)，按照年租金194481元的標(biāo)準(zhǔn)，自2016年5月15日支付至實(shí)際騰房之日止；三、駁回北京市西城區(qū)德外綠化隊(duì)其他訴訟請求。四、駁回北京博某世紀(jì)安某體育文化發(fā)展有限公司的反訴請求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

現(xiàn)博某公司法定代表人已由李大鵬變更為楊雪玉。本院二審查明的其他事實(shí)與一審一致。

本院認(rèn)為，依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)?，F(xiàn)博某公司因涉案房屋擴(kuò)建部分補(bǔ)償相關(guān)問題提起上訴，根據(jù)法律規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意擴(kuò)建，但雙方對擴(kuò)建費(fèi)用的處理沒有約定的，在辦理合法建設(shè)手續(xù)的情形下，擴(kuò)建造價費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)?？梢?，該擴(kuò)建造價費(fèi)用負(fù)擔(dān)規(guī)定適用的前提應(yīng)為雙方對擴(kuò)建費(fèi)用的處理沒有約定；而本案中，根據(jù)雙方當(dāng)事人的陳述、租賃合同約定以及合同實(shí)際履行情況，可以確認(rèn)博某公司、德外綠化隊(duì)雙方存在以擴(kuò)建造價費(fèi)用折抵房屋租金的約定。雙方雖未對折抵期限作出明確約定，但參照租賃合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合房屋擴(kuò)建面積及博某公司實(shí)際使用涉案房屋的期限，可以推斷出博某公司無償使用涉案房屋擴(kuò)建部分本應(yīng)支付的租金，足以折抵其自述的擴(kuò)建造價費(fèi)用，故博某公司在本案中再行要求德外綠化隊(duì)向其支付擴(kuò)建造價費(fèi)用，缺乏事實(shí)依據(jù)，一審法院對其支付請求不予支持，對其要求對改造擴(kuò)建費(fèi)用進(jìn)行評估鑒定的申請亦不予準(zhǔn)許，是妥當(dāng)?shù)摹?/p>

綜上所述，博某公司的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回。一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)12572元，由北京博某世紀(jì)安某體育文化發(fā)展有限公司負(fù)擔(dān)（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長　　王　云

審 判 員　　王　磊

審 判 員　　刁久豹

二〇二一年一月七日

法官助理　　孫國棟

書 記 員　　劉力之