上訴人（一審原告、案外人）：劉某某，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，北京中原地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司員工，住河北省張家口市橋**。

委托訴訟代理人：孔飛龍，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，北京中原地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司員工，住北京市通州區(qū)。

被上訴人（一審被告、申請(qǐng)人）：北京佳藝置業(yè)有限公司，住所地北京市密云區(qū)北莊鎮(zhèn)北莊村華盛路**政府辦公樓**-2195（北莊鎮(zhèn)集中辦公區(qū)）。

法定代表人：葉榮，執(zhí)行董事。

委托訴訟代理人：崔皓，北京市中通策成律師事務(wù)所律師。

一審第三人（被申請(qǐng)人）：北京浩隆房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司，住所地，住所地北京市通州區(qū)臺(tái)湖鎮(zhèn)創(chuàng)業(yè)園路**iv>

法定代表人：韋洛洛，總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：仇臻，北京智嵩律師事務(wù)所律師。

上訴人劉某某因與被上訴人北京佳藝置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)佳藝公司）、一審第三人北京浩隆房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)浩隆公司）案外人執(zhí)行異議之訴一案，不服北京市第二中級(jí)人民法院（2020）京02民初375號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年12月09日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。劉某某的委托訴訟代理人孔飛龍到庭參加訴訟。被上訴人佳藝公司之委托訴訟代理人崔皓、一審第三人浩隆公司之委托訴訟代理人仇臻經(jīng)本院依法傳喚未到庭應(yīng)訴，本院依法缺席審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

劉某某上訴請(qǐng)求：1.請(qǐng)求法院依法撤銷(xiāo)北京市第二中級(jí)人民法院作出的（2020）京02民初375號(hào)判決，改判為撤銷(xiāo)（2020）京02執(zhí)恢87號(hào)執(zhí)行案件中對(duì)劉某某北京市朝陽(yáng)區(qū)百子灣南二路78號(hào)院6號(hào)樓1單元307號(hào)房屋的強(qiáng)制拍賣(mài)，解除該房屋查封。2.本案訴訟費(fèi)由佳藝公司承擔(dān)。事實(shí)和理由：本案一審判決事實(shí)審查不清，適用法律確有錯(cuò)誤。1.依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條之規(guī)定，劉某某已經(jīng)同浩隆公司簽署《北京市商品房現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)合同》，且辦理房屋交付并實(shí)際占有使用至今；同時(shí)，劉某某已支付合同約定部分房款，且其有能力按照法院要求將剩余房款交付執(zhí)行。另，該房屋未能辦理房屋過(guò)戶登記的原因在于浩隆公司。2.一審法院調(diào)取的《不動(dòng)產(chǎn)登記薄》能夠體現(xiàn)的最早查封期限是2011年3月10日，該時(shí)間晚于劉某某購(gòu)房時(shí)間。3.佳藝公司稱(chēng)劉某某簽約后一直沒(méi)有積極主張權(quán)益進(jìn)而否認(rèn)、質(zhì)疑劉某某購(gòu)房行為的真實(shí)性、合理性，沒(méi)有任何依據(jù)。4.浩隆公司否認(rèn)劉某某同其簽署《北京市商品房現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)合同》、收取合同約定896110元購(gòu)房款，嚴(yán)重不符合事實(shí)且無(wú)任何依據(jù)。5.佳藝公司是經(jīng)多次債權(quán)轉(zhuǎn)讓獲得債權(quán)，原債權(quán)人是否部分債權(quán)已經(jīng)收回、佳藝公司最終獲取的債權(quán)金額及構(gòu)成均直接影響到執(zhí)行依據(jù)和執(zhí)行措施合理性、恰當(dāng)性的判斷。同時(shí)，該處分行為也不利于社會(huì)和諧，其拍賣(mài)行為從表面看雖然保護(hù)了債權(quán)人利益，但該行為嚴(yán)重?fù)p害了一個(gè)合法公民的權(quán)利。

佳藝公司未到庭應(yīng)訴，其提交書(shū)面意見(jiàn)述稱(chēng)，二審答辯意見(jiàn)與一審一致，不同意劉某某的全部訴訟請(qǐng)求，劉某某主張購(gòu)買(mǎi)案涉房屋的時(shí)間發(fā)生在法院查封之后，其權(quán)益不能對(duì)抗法院執(zhí)行。且其購(gòu)買(mǎi)房屋、支付房款的事實(shí)存疑，請(qǐng)求法院駁回劉某某的全部訴訟請(qǐng)求。

浩隆公司未到庭應(yīng)訴，其提交書(shū)面意見(jiàn)述稱(chēng)，二審答辯意見(jiàn)與一審一致，同意劉某某的訴訟請(qǐng)求。

劉某某向一審法院提出訴訟請(qǐng)求：1.判決撤銷(xiāo)（2020）京02執(zhí)恢87號(hào)執(zhí)行案件中對(duì)劉某某北京朝陽(yáng)區(qū)百子灣南二路78號(hào)院6號(hào)樓1單元307號(hào)房屋的強(qiáng)制拍賣(mài)，解除該房屋查封。2.本案訴訟費(fèi)全部由佳藝公司承擔(dān)。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：南通市新華建筑安裝工程有限公司與浩隆公司建設(shè)工程施工合同糾紛一案，法院于2008年3月19日作出（2008）二中民初字第03280號(hào)民事判決，判決：一、浩隆公司于判決生效后十日內(nèi)向南通市新華建筑安裝工程有限公司支付工程款五千萬(wàn)六千六百二十二元；二、南通市新華建筑安裝工程有限公司對(duì)工程款享有優(yōu)先受償權(quán)；如果浩隆公司未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百三十二條之規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務(wù)利息。上述判決發(fā)生法律效力后，南通市新華建筑安裝工程有限公司向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，法院以（2008）二中執(zhí)字第00625號(hào)立案受理。后該執(zhí)行案件終結(jié)這次執(zhí)行程序。執(zhí)行過(guò)程中，法院于2008年5月7日作出（2008）二中執(zhí)字第615、625號(hào)協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)，查封案涉房屋。目前案涉房屋仍在查封過(guò)程中。

另查，佳藝公司變更為（2008）二中執(zhí)字第00625號(hào)執(zhí)行案件的申請(qǐng)執(zhí)行人后，向法院申請(qǐng)恢復(fù)執(zhí)行，法院于2020年4月20日立案受理，案號(hào)為（2020）京02執(zhí)恢87號(hào)。

一審中，劉某某提交主要證據(jù)如下：1.《北京市商品房現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)合同》（簡(jiǎn)稱(chēng)現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)合同），以證明劉某某2011年實(shí)際購(gòu)得房屋，并且按照合同約定辦理交房事宜；2.收據(jù)，以證明劉某某在2011年2月28日已按照合同約定向第三人支付購(gòu)房款；3.物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)繳費(fèi)明細(xì)，以證明劉某某在購(gòu)買(mǎi)該房屋之后已經(jīng)入住，且入住長(zhǎng)達(dá)十年未發(fā)現(xiàn)房屋存在任何司法查封；4.北京市第二中級(jí)人民法院（2019）京02執(zhí)異1200號(hào)、（2020）京02執(zhí)異56號(hào)執(zhí)行裁定書(shū)，以證明該房屋在劉某某購(gòu)買(mǎi)時(shí)房屋內(nèi)存在的查封已經(jīng)到期，司法查封權(quán)力消除，且劉某某屬于善意第三人，購(gòu)買(mǎi)房屋的行為應(yīng)當(dāng)受法律保護(hù)。

佳藝公司質(zhì)證稱(chēng)：證據(jù)1-3真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性、證明目的不認(rèn)可；證據(jù)4真實(shí)性、合法性認(rèn)可，關(guān)聯(lián)性和證明目的不認(rèn)可。

浩隆公司質(zhì)證稱(chēng)：證據(jù)1-2真實(shí)性、證明目的均不認(rèn)可；證據(jù)3真實(shí)性、證明目的認(rèn)可；證據(jù)4真實(shí)性認(rèn)可，證明目的不認(rèn)可。

一審法院認(rèn)為：本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)系劉某某是否對(duì)涉案房屋享有足以阻卻強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定：金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中，買(mǎi)受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買(mǎi)受人自身原因未辦理過(guò)戶登記。第二十九條規(guī)定：金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中，買(mǎi)受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；（二）所購(gòu)商品房系用于居住且買(mǎi)受人名下無(wú)其他用于居住的房屋；（三）已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十。

劉某某據(jù)以主張權(quán)利的基礎(chǔ)系其與浩隆公司于2011年初簽訂了現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)合同，并實(shí)際入住使用至今。首先，浩隆公司否認(rèn)與劉某某簽署過(guò)現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)合同。其次，退一步講，該合同真實(shí)性無(wú)疑，以本案存在合法有效的現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)合同進(jìn)行分析。《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條、二十九條規(guī)定的共同之處在于金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中，買(mǎi)受人享有能夠排除執(zhí)行的權(quán)利須符合“在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同”這一條件。根據(jù)在案事實(shí)，法院對(duì)案涉房屋進(jìn)行司法查封的時(shí)間始于2008年5月，且至今一直處于被查封狀態(tài)。而劉某某與浩隆公司簽訂現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)合同的時(shí)間為2011年初，其簽訂現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)合同的時(shí)間在人民法院查封案涉房屋之后，不符合上述買(mǎi)受人享有能夠排除執(zhí)行權(quán)利的條件。故劉某某持司法查封后簽訂的現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)合同以執(zhí)行案外人的身份要求解除對(duì)案涉房屋的查封，缺乏事實(shí)及法律依據(jù)，法院不予支持。

綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百二十七條、《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八、二十九條及《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟>的解釋》第三百一十二條第一款之規(guī)定，一審法院判決如下：駁回劉某某的訴訟請(qǐng)求。

本院經(jīng)審理查明的事實(shí)與一審法院查明的事實(shí)一致。本院二審期間，當(dāng)事人未提交新證據(jù)。

本院認(rèn)為：依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條、第二十九條的規(guī)定，在金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中，買(mǎi)受人對(duì)案涉房屋享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的實(shí)體權(quán)利必須具備一定的條件，其中之一即為：在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同。本案二審中，劉某某主張其與浩隆公司于2011年初簽訂現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)合同，且其簽訂合同系在人民法院查封之前。故，判斷劉某某是否享有足以阻卻強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，應(yīng)首先審查其簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的時(shí)間是否在人民法院查封之前。根據(jù)本院查明的事實(shí)，案涉房屋自2008年5月至今始終處于被查封狀態(tài)，不存在劉某某所稱(chēng)其購(gòu)買(mǎi)案涉房屋時(shí)該房屋存在的查封已經(jīng)到期、司法查封權(quán)力消除的事實(shí)。劉某某主張的簽訂現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)間系2011年，該時(shí)間在人民法院查封之后。故，一審法院根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》，認(rèn)定劉某某不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，并無(wú)不當(dāng)。

綜上，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持；劉某某的上訴請(qǐng)求欠缺事實(shí)和法律依據(jù)，應(yīng)予駁回?，F(xiàn)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)20875元，由上訴人劉某某負(fù)擔(dān)（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長(zhǎng)　　李　穎

審 判 員　　許雪梅

審 判 員　　汪　明

二〇二一年三月八日

法官助理　　張乃丹

書(shū) 記 員　　郭思思