上訴人(一審被告）：深圳前海動(dòng)產(chǎn)財(cái)富管理有限公司，住所地廣東省深圳市前海深港合作區(qū)前灣一路1號(hào)A棟201室（入駐深圳市前海商務(wù)秘書有限公司）。

法定代表人：程朗桄，總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：周蕊，北京市京師律師事務(wù)律師。

委托訴訟代理人：梁志強(qiáng)，北京市京師律師事務(wù)律師。

被上訴人(一審原告)：北京耀輝置業(yè)有限公司，住所地北京市朝陽(yáng)區(qū)建國(guó)路82號(hào)院1號(hào)樓14層15。

法定代表人：吳邦，總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：雷愛(ài)民，北京市安和利律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：徐丹丹，北京市安和利律師事務(wù)所律師。

一審被告：深圳市動(dòng)產(chǎn)資本管理有限公司，住所地廣東省深圳市福田區(qū)福田街道福安社區(qū)益田路5033號(hào)平安金融中心67樓6708。

法定代表人：彭躍，執(zhí)行董事。

委托訴訟代理人：周蕊，北京市京師律師事務(wù)律師。

委托訴訟代理人：梁志強(qiáng)，北京市京師律師事務(wù)律師。

上訴人深圳前海動(dòng)產(chǎn)財(cái)富管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱前海財(cái)富公司）因與被上訴人北京耀輝置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱耀輝置業(yè)公司）、一審被告深圳市動(dòng)產(chǎn)資本管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱深圳動(dòng)產(chǎn)公司）房屋租賃合同糾紛一案，不服北京市第三中級(jí)人民法院（2019）京03民初648號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年6月2日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。上訴人前海財(cái)富公司、一審被告深圳動(dòng)產(chǎn)公司的共同委托訴訟代理人周蕊、梁志強(qiáng)與被上訴人耀輝置業(yè)公司的委托訴訟代理人雷愛(ài)民、徐丹丹到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

前海財(cái)富公司上訴請(qǐng)求：一、請(qǐng)求依法撤銷一審法院（2019）京03民初648號(hào)民事判決書第一項(xiàng)判決，并改判為“耀輝置業(yè)公司與前海財(cái)富公司簽訂的編號(hào)為BJKP-JZYGCB-(17-26)-201804045房屋租賃合同（以下簡(jiǎn)稱“北塔合同”）于2020年3月6日解除”，或發(fā)回重審；二、請(qǐng)求依法撤銷一審法院（2019）京03民初648號(hào)民事判決書第二、第三、第四、第五、第六、第七項(xiàng)判決；維持第八項(xiàng)判決結(jié)果；或發(fā)回重審；三、由被上訴人耀輝置業(yè)公司承擔(dān)本案一審、二審訴訟費(fèi)用。

事實(shí)與理由：一、北塔合同的解除時(shí)間應(yīng)該為2020年3月6日，解除原因?yàn)橐x置業(yè)公司強(qiáng)制收回位于北京市佳兆業(yè)廣場(chǎng)北塔17-26層01-04的房屋（以下簡(jiǎn)稱“案涉房屋”）。一審法院對(duì)耀輝置業(yè)公司解除合同書面通知并未送達(dá)給前海財(cái)富公司事實(shí)未查清。耀輝置業(yè)公司于2020年3月6日單方強(qiáng)制收回北塔案涉房屋，因此雙方合同目的不能實(shí)現(xiàn)的時(shí)間系2020年3月6日，合同解除系因合同目的不能實(shí)現(xiàn)導(dǎo)致的解除。根據(jù)合同第17條是關(guān)于通知的特別約定，17．1款指定的有通訊地址，即使耀輝置業(yè)公司書面送達(dá)解除通知書也應(yīng)首先遵守17．1款的約定，而非直接適用17．2款的約定。在沒(méi)有向前海財(cái)富公司指定的通訊地址送達(dá)就以在次承租人處張貼解除合同通知為有效送達(dá)，前海財(cái)富公司認(rèn)為一審法院認(rèn)定合同解除時(shí)間有誤。且合同17．2款違反合同法中為保護(hù)交易對(duì)有關(guān)送達(dá)的立法原意，排除前海財(cái)富公司知情權(quán)的約定系濫用解除權(quán)無(wú)效條款，即使認(rèn)定有效，該條款的適用范圍不應(yīng)當(dāng)包括合同解除權(quán)的行使的送達(dá)。一審判決認(rèn)定合同解除時(shí)間為2019年11月4日，前海財(cái)富公司認(rèn)為一審判決認(rèn)定的北塔合同解除時(shí)間錯(cuò)誤，故北塔合同的解除時(shí)間應(yīng)該為2020年3月6日。二、耀輝置業(yè)公司構(gòu)成根本違約，前海財(cái)富公司有權(quán)拒交租金。耀輝置業(yè)公司提供的房屋不符合約定用途，致使房屋在使用上存在管理限制，無(wú)法正常辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照。耀輝置業(yè)公司有義務(wù)保證承租人可以正常辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照，否則，耀輝置業(yè)公司構(gòu)成違約。事實(shí)上，耀輝置業(yè)公司簽訂合同時(shí)故意隱瞞案涉房屋用途為公寓性質(zhì)、房屋尚未辦理好房屋所有權(quán)證等情形，導(dǎo)致案涉房屋無(wú)法正常辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照。且案涉房屋內(nèi)通訊信號(hào)不良，影響正常辦公，耀輝置業(yè)公司構(gòu)成違約。在此情況下，前海財(cái)富公司作為承租人當(dāng)然有權(quán)行使法定解除權(quán)拒交租金。一審判決認(rèn)定手機(jī)訊號(hào)以及無(wú)法辦理工商注冊(cè)問(wèn)題均不足以構(gòu)成前海財(cái)富公司拒付租金的理由，從而認(rèn)定耀輝置業(yè)公司有權(quán)以前海財(cái)富公司違約為由解除合同，顯然是適用法律錯(cuò)誤。三、耀輝置業(yè)公司無(wú)權(quán)要求前海財(cái)富公司支付租金、裝修期間優(yōu)惠租金差價(jià)、解除合同違約金、房屋占有使用費(fèi)、財(cái)產(chǎn)保全保險(xiǎn)費(fèi)、律師費(fèi)等費(fèi)用。北塔合同履行過(guò)程中，由于耀輝置業(yè)公司的過(guò)錯(cuò)，致使案涉房屋絕大部分沒(méi)有實(shí)際使用，部分出租的亦因?yàn)闊o(wú)法正常使用導(dǎo)致次承租人拒絕繳納租金、解除合同并要求賠償損失、雙倍退還租賃保證金等，致使前海財(cái)富公司合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，遭受巨大虧損。故耀輝置業(yè)公司不僅無(wú)權(quán)要求前海財(cái)富公司支付合同履行期間內(nèi)尚未支付的租金，還應(yīng)當(dāng)退還前海財(cái)富公司已經(jīng)支付的租金，無(wú)權(quán)要求前海財(cái)富公司支付裝修期間優(yōu)惠租金差價(jià)、解除合同違約金、財(cái)產(chǎn)保全保險(xiǎn)費(fèi)、律師費(fèi)。耀輝置業(yè)公司于2020年1月2日收回約2500平方米房屋，該部分房屋自該日起，不應(yīng)當(dāng)再計(jì)算租金或者房屋占有使用費(fèi)。耀輝置業(yè)公司于2020年3月6日收回其余房屋，北塔合同于該日全部解除，故前海財(cái)富公司并沒(méi)有在北塔合同解除后繼續(xù)占有房屋的行為，不需要支付房屋占有使用費(fèi)。四、一審未能查清租賃合同目的。前海財(cái)富公司租賃耀輝置業(yè)公司房屋的合同目的是轉(zhuǎn)租、分租盈利。北塔合同有明確約定前海財(cái)富公司享有轉(zhuǎn)租權(quán)。根據(jù)北塔合同約定，一審中耀輝置業(yè)公司主張前海財(cái)富公司不具有轉(zhuǎn)租權(quán)的依據(jù)系第10條乙方權(quán)利義務(wù)中第10．13款及第15條合同解除中第15．1（2）款約定的未經(jīng)耀輝置業(yè)公司同意前海財(cái)富公司不具有轉(zhuǎn)租權(quán)。但合同第11條轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓特別條款第11．1款明確約定耀輝置業(yè)公司同意前海財(cái)富公司將所租賃房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)租、分租。且耀輝置業(yè)公司多次到過(guò)次承租人承租房屋現(xiàn)場(chǎng)，交付房屋后，北塔開始對(duì)外轉(zhuǎn)租。耀輝置業(yè)公司作為北京佳兆業(yè)南塔、北塔的產(chǎn)權(quán)人并委托了物業(yè)對(duì)其日常事務(wù)的管理，耀輝置業(yè)公司稱對(duì)前海財(cái)富公司將所租南塔、北塔轉(zhuǎn)租的事實(shí)不知與事實(shí)及常理也不符。五、前海財(cái)富公司不付租金的行為系不安抗辯權(quán)、不構(gòu)成違約。前海財(cái)富公司根據(jù)不安抗辯權(quán)采取不足額支付租金及不支付租金的行為，該行為不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為系前海財(cái)富公司一方的過(guò)錯(cuò)，應(yīng)對(duì)前海財(cái)富公司未支付的租金部分予以酌減。六、根據(jù)《租賃意向書》雙方雖簽署兩份租賃合同，但南塔、北塔房屋租賃系為一個(gè)整體，南塔、北塔租賃糾紛一審法院應(yīng)當(dāng)合并審理，一審法院遺漏對(duì)南塔租賃系本合同一部分的事實(shí)。七、一審法院以前海財(cái)富公司不支付房租違約為理由判決前海財(cái)富公司既承擔(dān)不支付房租的違約責(zé)任又要承擔(dān)耀輝置業(yè)公司以不支付房租為由強(qiáng)制收回房屋后合同解除的責(zé)任，前海財(cái)富公司認(rèn)為對(duì)同一違約行為承擔(dān)多重違約責(zé)任的判決結(jié)果有誤。在庭審過(guò)程中，前海財(cái)富公司以租賃案涉房屋期間爆發(fā)新冠疫情為由，主張法院對(duì)前海財(cái)富公司未支付租金酌情予以減免。綜上，一審法院認(rèn)定事實(shí)有誤且有遺漏事實(shí)未查清，雙方解除合同的時(shí)間為2020年3月6日，并駁回耀輝置業(yè)公司其他訴訟請(qǐng)求，或者發(fā)回重審。

耀輝置業(yè)公司辯稱，一、一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。2018年2月10日，耀輝置業(yè)公司與前海財(cái)富公司簽訂北塔合同，約定耀輝置業(yè)公司將位于北京市佳兆業(yè)廣場(chǎng)案涉房屋出租給前海財(cái)富公司。合同簽訂后，自2018年10月起，前海財(cái)富公司未按合同約定足額支付租金，自2019年8月23日，前海財(cái)富公司未再向耀輝置業(yè)公司支付任何租金。前海財(cái)富公司的行為構(gòu)成根本違約，耀輝置業(yè)公司根據(jù)合同約定，向前海財(cái)富公司提出解約，并要求其承擔(dān)違約責(zé)任，于法有據(jù)，一審法院判決正確，應(yīng)被支持。二、前海財(cái)富公司、深圳動(dòng)產(chǎn)公司的上訴請(qǐng)求缺乏事實(shí)和合同依據(jù)，應(yīng)被全部駁回。1．雙方合同第10．17條款明確約定，前海財(cái)富公司應(yīng)自行申請(qǐng)并取得法律法規(guī)規(guī)定開展經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)獲得所需的一切許可和批準(zhǔn)，因此辦理經(jīng)營(yíng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照系承租方的義務(wù)，而非耀輝置業(yè)公司的義務(wù)。雙方北塔合同2．4條款明確約定租賃用途為辦公，前海財(cái)富公司從未告知耀輝置業(yè)公司其租賃用途系為轉(zhuǎn)租。合同第10．13條款和15．1（2）項(xiàng)條款明確約定，未經(jīng)耀輝置業(yè)公司書面同意，前海財(cái)富公司不得擅自轉(zhuǎn)租或調(diào)換給他人使用，否則耀輝置業(yè)公司有權(quán)解除本合同，且不承擔(dān)違約責(zé)任。前海財(cái)富公司在未征得耀輝置業(yè)公司書面同意且未告知的情況下，擅自將房屋轉(zhuǎn)租給他人，已經(jīng)構(gòu)成違約。合同第11．1條款是對(duì)在經(jīng)耀輝置業(yè)公司同意前海財(cái)富公司轉(zhuǎn)租、分租情況下的約定，即使是該條款，亦約定前海財(cái)富公司應(yīng)保證其轉(zhuǎn)租方、承租方履行北塔合同及補(bǔ)充協(xié)議等相關(guān)協(xié)議關(guān)于承租方的相關(guān)義務(wù)。2．關(guān)于前海財(cái)富公司主張的北樓信號(hào)不良和幕墻漏水，僅是個(gè)別時(shí)間、少數(shù)些許房屋發(fā)生，并不影響案涉房屋的正常使用，且已及時(shí)維修完畢，耀輝置業(yè)公司已于一審時(shí)提交證據(jù)證明。且維修期間，前海財(cái)富公司并未因此拒絕支付租金，相反后續(xù)足額支付了該期間租金，一方面證明不影響案涉房屋正常使用的事實(shí)，同時(shí)證明前海財(cái)富公司現(xiàn)在以此為由拒付租金，顯然是借口，應(yīng)被駁回。3．一審法院認(rèn)定2019年11月4日雙方合同解除，正確有效。耀輝置業(yè)公司雖然未按合同17．1條款前海財(cái)富公司地址郵寄解約通知書，但一方面實(shí)際郵寄地址為前海財(cái)富公司承租后的實(shí)際辦公地址（南塔房屋），亦為合法有效，另一方面耀輝置業(yè)公司亦根據(jù)17．2條款對(duì)前海財(cái)富公司租賃場(chǎng)所進(jìn)行了解約通知書的現(xiàn)場(chǎng)張貼，一審中前海財(cái)富公司對(duì)張貼事實(shí)認(rèn)可，依據(jù)17．2條款約定亦為有效送達(dá)。4．耀輝置業(yè)公司主張的訴訟請(qǐng)求均有合同依據(jù)，且關(guān)于違約金、房屋占用費(fèi)的主張，已被一審法院進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，前海財(cái)富公司再主張金額過(guò)高，缺乏法律依據(jù)。5．深圳動(dòng)產(chǎn)公司系前海財(cái)富公司100%控股股東，其承諾對(duì)前海財(cái)富公司北塔合同項(xiàng)下義務(wù)承擔(dān)連帶保證責(zé)任，一審法院判決深圳動(dòng)產(chǎn)公司與前海財(cái)富公司承擔(dān)連帶保證責(zé)任，符合合同約定和法律規(guī)定。6．前海財(cái)富公司在一審中未曾以疫情原因主張過(guò)減免租金，現(xiàn)在二審中以此為由主張減免，明顯與事實(shí)不符，不應(yīng)被支持。綜上，本案前海財(cái)富公司、深圳動(dòng)產(chǎn)公司的上訴請(qǐng)求，均缺乏事實(shí)和合同依據(jù)，僅是惡意拖延向耀輝置業(yè)公司支付租金、違約金等相關(guān)費(fèi)用的手段，故耀輝置業(yè)公司請(qǐng)求貴院查明情況，駁回前海財(cái)富公司、深圳動(dòng)產(chǎn)公司的全部上訴請(qǐng)求。

深圳動(dòng)產(chǎn)公司同意前海財(cái)富公司意見。

耀輝置業(yè)公司向一審法院起訴請(qǐng)求：1．判令耀輝置業(yè)公司與前海財(cái)富公司之間北塔合同于2019年11月4日解除；2．判令前海財(cái)富公司向耀輝置業(yè)公司支付欠付的租金人民幣17125310．6元（自2019年6月1日至2019年11月4日的租金）；3．判令前海財(cái)富公司支付2018年4月16日至2018年8月31日期間、2019年4月16日至2019年7月15日期間優(yōu)惠租金的差價(jià)人民幣20716101元；4．判令前海財(cái)富公司支付延遲支付租金違約金（以第2項(xiàng)金額為基數(shù)，按照每日千分之五的標(biāo)準(zhǔn)，從2019年6月1日計(jì)算至實(shí)際給付之日，暫計(jì)算至2019年11月4日為人民幣7474369．24元；5．判令前海財(cái)富公司支付違約金人民幣12419660．6元（按照租賃期限最后六個(gè)月的平均月租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，三個(gè)月租金）；6．判令前海財(cái)富公司及時(shí)騰退房屋，并支付騰退前的房屋占用費(fèi)（以4143220．20元/30天*3倍的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，自2019年11月5日起計(jì)算至實(shí)際騰退房屋之日止）。以上1至6項(xiàng)，暫計(jì)算至2019年11月4日，合計(jì)總金額為人民幣57745441元；7．判令深圳動(dòng)產(chǎn)公司就前海財(cái)富公司上述1至6項(xiàng)訴求所確定的前海財(cái)富公司應(yīng)負(fù)擔(dān)的債務(wù)向耀輝置業(yè)公司承擔(dān)連帶保證責(zé)任；8．判令本案的訴訟費(fèi)、訴訟財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)、財(cái)產(chǎn)保全保險(xiǎn)費(fèi)、律師費(fèi)由前海財(cái)富公司、深圳動(dòng)產(chǎn)公司承擔(dān)。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：2018年1月29日，耀輝置業(yè)公司、前海財(cái)富公司、深圳動(dòng)產(chǎn)公司簽訂《租賃意向書》，約定前海財(cái)富公司同意租賃耀輝置業(yè)公司所有的位于北京市朝陽(yáng)區(qū)建國(guó)路86號(hào)的北京佳兆業(yè)廣場(chǎng)北塔的案涉房屋15345．26平方米及南塔部分房屋4974．11平方米。該意向書約定前海財(cái)富公司應(yīng)在意向書簽訂之日起2個(gè)工作日內(nèi)向耀輝置業(yè)公司交納5172860．97元作為意向金，該意向金于雙方簽訂正式的《租賃合同》后，自動(dòng)轉(zhuǎn)化為租賃保證金的一部分。2018年1月30日，前海財(cái)富公司向耀輝置業(yè)公司支付意向金5172860．97元。

2018年2月10日，耀輝置業(yè)公司與前海財(cái)富公司簽訂北塔合同，約定耀輝置業(yè)公司將案涉房屋出租給前海財(cái)富公司，租賃面積為15345．26平方米。租賃期限為120個(gè)月（含裝修期），自2018年4月16日起至2028年4月15日止，自租賃物物業(yè)交付日開始計(jì)算，租賃物業(yè)的交付日為2018年4月16日。合同項(xiàng)下裝修期182個(gè)日歷日，分別為自2018年4月16日至2018年7月15日，自2019年4月16日至2019年6月15日，自2027年4月16日至2027年5月15日。裝修期內(nèi)，前海財(cái)富公司須支付租金、公用事業(yè)費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、裝修管理費(fèi)等。耀輝置業(yè)公司提供的裝修期內(nèi)的租金優(yōu)惠是基于前海財(cái)富公司在履行合同過(guò)程中沒(méi)有重大違約的前提下給予前海財(cái)富公司的商業(yè)優(yōu)惠。在租賃期內(nèi)，如因前海財(cái)富公司原因?qū)е潞贤瑹o(wú)法繼續(xù)履行的或因前海財(cái)富公司違約導(dǎo)致耀輝置業(yè)公司解除合同的，則前海財(cái)富公司不享受裝修期內(nèi)的租金優(yōu)惠。前海財(cái)富公司應(yīng)按照裝修期所在租約年度的月租金標(biāo)準(zhǔn)向耀輝置業(yè)公司補(bǔ)交該等裝修期間的優(yōu)惠租金。租金標(biāo)準(zhǔn)：2018年4月16日至2018年8月31日，1381073．4元/月；2018年9月1日至2019年4月15日，4143220．2元/月；2019年4月16日至2019年7月15日，1381073．4元/月；2019年7月16日至2020年12月31日，4143220元/月。如起租日所在月、租賃期限屆滿月、提前終止月等租期未滿一個(gè)自然月，則該未滿月固定租金=日固定租金×租賃面積×該未滿月實(shí)際天數(shù)，日固定租金=（月固定租金×12）/365（保留小數(shù)點(diǎn)后兩位，四舍五入）。租賃期限內(nèi)，每期租金按月度計(jì)收。前海財(cái)富公司應(yīng)于合同簽訂之日起5個(gè)工作日內(nèi)支付首期租金（即2018年4月16日至2018年8月31日期間）。從第二期開始租金按月支付，前海財(cái)富公司應(yīng)于每個(gè)自然月的25日以前以銀行轉(zhuǎn)賬方式支付下月租金。前海財(cái)富公司應(yīng)于合同簽訂后5個(gè)工作日內(nèi)向耀輝置業(yè)公司一次性足額支付相當(dāng)于最后一個(gè)租約年3個(gè)月固定租金標(biāo)準(zhǔn)的履約保證金，共計(jì)15226794．6元。履約保證金不是預(yù)付的租金。前海財(cái)富公司在《租賃意向書》項(xiàng)下已交付的意向金5172860．97元可折抵履約保證金。出現(xiàn)下列情形經(jīng)耀輝置業(yè)公司書面通知前海財(cái)富公司后，前海財(cái)富公司收到耀輝置業(yè)公司書面通知后5日內(nèi)仍未改正的，耀輝置業(yè)公司有權(quán)選擇使用同等金額的履約保證金即時(shí)沖抵前海財(cái)富公司應(yīng)當(dāng)支付的欠款：（1）按合同約定前海財(cái)富公司影響耀輝置業(yè)公司支付租金等其他費(fèi)用而前海財(cái)富公司未支付的；（2）因前海財(cái)富公司在租賃物業(yè)內(nèi)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，導(dǎo)致耀輝置業(yè)公司被第三方（包括但不限于政府、客戶、供貨商、員工）追索或承擔(dān)連帶責(zé)任，給耀輝置業(yè)公司造成損失的；（3）其他按合同約定可扣除或沒(méi)收前海財(cái)富公司履約保證金的情形。耀輝置業(yè)公司保證其是租賃物業(yè)的合法所有權(quán)人，有完全的權(quán)限、資質(zhì)和能力簽訂租賃合同及履行租賃合同中耀輝置業(yè)公司的各項(xiàng)義務(wù)。前海財(cái)富公司應(yīng)按合同約定支付租金、履約保證金、物業(yè)管理費(fèi)、公用事業(yè)費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)保證金、公用事業(yè)費(fèi)保證金等費(fèi)用。耀輝置業(yè)公司同意前海財(cái)富公司因其經(jīng)營(yíng)需要將租賃物業(yè)部分轉(zhuǎn)租、分租給第三方，但前海財(cái)富公司應(yīng)保證其轉(zhuǎn)租方、分租方均應(yīng)履行租賃合同及補(bǔ)充協(xié)議、物業(yè)服務(wù)合同等相關(guān)協(xié)議關(guān)于承租方的相關(guān)義務(wù)，遵循耀輝置業(yè)公司物業(yè)大廈的相關(guān)制度和規(guī)范。無(wú)論任何原因?qū)е潞贤崆敖獬?，前海?cái)富公司均應(yīng)自合同提前解除當(dāng)日自費(fèi)將租賃物業(yè)內(nèi)的所有物品搬離租賃物業(yè)，并將租賃物業(yè)恢復(fù)至出租時(shí)的狀態(tài)后返還耀輝置業(yè)公司。若前海財(cái)富公司未能按照約定期限完成租賃物業(yè)恢復(fù)原狀工作并辦理退還手續(xù)，則每逾期一日，前海財(cái)富公司應(yīng)按租賃期限最后三個(gè)月的日平均租金三倍的標(biāo)準(zhǔn)向耀輝置業(yè)公司支付房屋占用費(fèi)。逾期超過(guò)十日仍未辦理退還手續(xù)的，耀輝置業(yè)公司有權(quán)采取更換門鎖、對(duì)租賃物業(yè)停止水、電、空調(diào)等能源供用、控制前海財(cái)富公司工作人員進(jìn)出租賃物業(yè)等自助強(qiáng)制措施。前海財(cái)富公司未按合同約定的方式和時(shí)間及時(shí)支付租金、履約保證金、物業(yè)管理費(fèi)、公用事業(yè)費(fèi)以及其他應(yīng)由前海財(cái)富公司承擔(dān)的費(fèi)用之一或全部的，每逾期一日，按應(yīng)繳款項(xiàng)之千分之五向耀輝置業(yè)公司支付違約金。逾期支付租金及上述任何款項(xiàng)單次延遲超過(guò)15日或累計(jì)延遲超過(guò)3次的（含本數(shù)），耀輝置業(yè)公司有權(quán)解除合同。前海財(cái)富公司未能按照合同約定的標(biāo)準(zhǔn)和期限交還租賃物業(yè)的，應(yīng)當(dāng)以合同終止前租金最高月的日租金的三倍為標(biāo)準(zhǔn)按日支付逾期違約金，直至前海物業(yè)公司交還租賃物業(yè)或耀輝置業(yè)公司按照合同的約定收回租賃物業(yè)，該違約責(zé)任與本合同就租賃物業(yè)交還的其他約定可以同時(shí)適用。除合同約定的違約責(zé)任外，若前海財(cái)富公司違反合同項(xiàng)下其他任何義務(wù)或責(zé)任的，耀輝置業(yè)公司有權(quán)要求前海財(cái)富公司限期改正，前海財(cái)富公司未在前期內(nèi)改正的，從限期結(jié)束后的每一日，前海財(cái)富公司應(yīng)向耀輝置業(yè)公司支付相當(dāng)于通知發(fā)出時(shí)3倍租金標(biāo)準(zhǔn)的延遲履行違約金，直至前海財(cái)富公司改正為止。耀輝置業(yè)公司根據(jù)合同約定解除合同的，耀輝置業(yè)公司有權(quán)沒(méi)收前海財(cái)富公司的全部履約保證金及其它保證金，同時(shí)前海財(cái)富公司還應(yīng)向耀輝置業(yè)公司支付相當(dāng)于三個(gè)月租金（按照租賃期限最后六個(gè)月的平均月租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算）的違約金；耀輝置業(yè)公司有權(quán)要求前海財(cái)富公司按照合同的約定將承租的租賃物業(yè)恢復(fù)至原狀后交還耀輝置業(yè)公司，若前海財(cái)富公司逾期不交換租賃物業(yè)，則前海財(cái)富公司應(yīng)向耀輝置業(yè)公司承擔(dān)自合同解除之日起至實(shí)際搬離之日止的房屋占用費(fèi)，房屋占用費(fèi)按照租賃期限最后三個(gè)月的日平均租金標(biāo)準(zhǔn)的三倍按日計(jì)收；耀輝置業(yè)公司有權(quán)向前海財(cái)富公司追償因其違約所給耀輝置業(yè)公司帶來(lái)的損失（包括但不限于賠償金、訴訟費(fèi)、律師費(fèi)、滯納金等）。合同約定的解除權(quán)均以書面通知的形式行使，解約通知送達(dá)對(duì)方后合同即解除，解約方應(yīng)在解除權(quán)產(chǎn)生之日起兩年內(nèi)行使，超過(guò)兩年未行使的，解除權(quán)消滅。合同因前海財(cái)富公司違約而終止的，耀輝置業(yè)公司有權(quán)不予退還履約保證金，同時(shí)前海財(cái)富公司須按照合同的約定支付其他違約金。

合同簽訂后，雙方依約履行。自2018年10月起，前海財(cái)富公司未按照合同約定足額支付租金，2019年8月23日后，前海財(cái)富公司未再向耀輝置業(yè)公司支付租金。截止2019年8月23日，前海財(cái)富公司共向耀輝置業(yè)公司支付意向金、保證金及房屋租金共計(jì)49242179．22元。耀輝置業(yè)公司、前海財(cái)富公司均認(rèn)可以上款項(xiàng)包含案涉房屋和南塔部分房屋。

2019年10月17日，耀輝置業(yè)公司向前海財(cái)富公司位于南塔部分房屋的辦公地址郵寄《催款函》，要求前海財(cái)富公司交納欠付租金。2019年11月1日，耀輝置業(yè)公司向前海財(cái)富公司位于南塔部分房屋的辦公地址郵寄送達(dá)《解除租賃合同通知書》，主張前海財(cái)富公司自2019年6月起未向耀輝置業(yè)公司交納租金，構(gòu)成根本違約，故要求解除雙方之間的租賃合同。該郵件顯示2019年11月4日未妥投，備注（拒收），11月6日退回妥投。另耀輝置業(yè)公司在案涉房屋及南塔部分房屋張貼了《解除租賃合同通知書》。

前海財(cái)富公司主張案涉房屋存在手機(jī)訊號(hào)不好、玻璃幕墻漏水及無(wú)法辦理工商注冊(cè)等問(wèn)題。前海財(cái)富公司就前述問(wèn)題通過(guò)發(fā)送郵件、致函等方式要求耀輝置業(yè)公司予以整改修復(fù)、延遲付款、中止付款及保留主張損失賠償?shù)臋?quán)利。

本案訴訟中，耀輝置業(yè)公司認(rèn)可其已于2020年1月2日收回2110．2平方米的房屋，已于2020年3月6日收回其余房屋。

深圳動(dòng)產(chǎn)公司系前海財(cái)富公司的唯一股東。深圳動(dòng)產(chǎn)公司于2018年1月29日向耀輝置業(yè)公司出具《公司關(guān)系證明函》，載明前海財(cái)富公司系深圳動(dòng)產(chǎn)公司的全資子公司，深圳動(dòng)產(chǎn)公司就前海財(cái)富公司與耀輝置業(yè)公司簽訂的意向書、正式租賃合同、物業(yè)服務(wù)合同及相關(guān)協(xié)議中的內(nèi)容承擔(dān)不可撤銷的連帶保證責(zé)任。

另查，耀輝置業(yè)公司在本案中申請(qǐng)對(duì)前海財(cái)富公司、深圳動(dòng)產(chǎn)公司采取保全措施，并以中國(guó)太平洋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)股份有限公司北京分公司的保函作為擔(dān)保，耀輝置業(yè)公司為此支付保險(xiǎn)費(fèi)用69294．53元。耀輝置業(yè)公司為案涉房屋及南塔部分房屋相關(guān)訴訟支付律師費(fèi)50萬(wàn)元。

一審法院認(rèn)為，依法成立的合同受法律保護(hù)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照合同約定履行各自義務(wù)。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件，解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同，解除應(yīng)當(dāng)以通知的方式作出，合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除。根據(jù)合同約定，前海財(cái)富公司逾期支付租金單次延遲超過(guò)15日或累計(jì)延遲超過(guò)3次的，耀輝置業(yè)公司有權(quán)解除合同。根據(jù)所查事實(shí)，前海財(cái)富公司存在欠付租金的事實(shí)，已達(dá)到了合同約定的解除條件，耀輝置業(yè)公司主張解除合同，具有合同與法律依據(jù)。耀輝置業(yè)公司已經(jīng)通過(guò)郵寄和張貼公告的方式送達(dá)了解除通知，且前海財(cái)富公司亦認(rèn)可送達(dá)解除通知的事實(shí)。故對(duì)于耀輝置業(yè)公司關(guān)于確認(rèn)雙方之間的租賃合同于2019年11月4日解除的訴訟請(qǐng)求，法院予以支持。前海財(cái)富公司主張案涉房屋存在手機(jī)訊號(hào)不好、玻璃幕墻漏水及無(wú)法辦理工商注冊(cè)等問(wèn)題，其無(wú)法實(shí)現(xiàn)合同目的，故本案應(yīng)為法定解除，而非約定解除。但根據(jù)所查事實(shí)，漏水問(wèn)題已經(jīng)進(jìn)行了修復(fù)，手機(jī)訊號(hào)及辦理工商注冊(cè)問(wèn)題均非合同約定應(yīng)當(dāng)由耀輝置業(yè)公司承擔(dān)的義務(wù)，且以上問(wèn)題均不足以構(gòu)成前海財(cái)富公司拒付租金的理由，故前海財(cái)富公司相關(guān)主張缺乏事實(shí)依據(jù)，法院不予采納。當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行，采取補(bǔ)救措施或賠償損失、支付違約金。前海財(cái)富公司未按照合同約定支付租金，已構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承當(dāng)違約責(zé)任。關(guān)于耀輝置業(yè)公司要求前海財(cái)富公司支付欠付租金及違約金的問(wèn)題，根據(jù)所查事實(shí)，前海財(cái)富公司存在欠付租金的情況，其應(yīng)當(dāng)向耀輝置業(yè)公司支付欠付部分的租金，且合同約定前海財(cái)富公司在欠付租金的情況下應(yīng)當(dāng)支付違約金，但合同約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高，法院根據(jù)本案實(shí)際情況對(duì)欠付租金部分的違約金予以調(diào)整。關(guān)于裝修期內(nèi)優(yōu)惠租金問(wèn)題，根據(jù)合同約定，在租賃期內(nèi)，如因前海財(cái)富公司違約導(dǎo)致合同解除的，前海財(cái)富公司應(yīng)當(dāng)按照裝修期所在租約年度的月租金標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)交裝修期的優(yōu)惠租金?，F(xiàn)北塔合同因前海財(cái)富公司違約而解除，耀輝置業(yè)公司要求其補(bǔ)交優(yōu)惠租金，具有合同依據(jù)，法院予以支持。關(guān)于解除合同違約金問(wèn)題，根據(jù)合同約定，因前海財(cái)富公司違約導(dǎo)致合同解除的，前海財(cái)富公司應(yīng)當(dāng)向耀輝置業(yè)公司支付違約金，故對(duì)于耀輝置業(yè)公司要求前海財(cái)富公司支付違約金的訴訟請(qǐng)求，法院予以支持。關(guān)于房屋占有使用費(fèi)問(wèn)題，合同解除后，前海財(cái)富公司未按照約定返還房屋，應(yīng)當(dāng)支付房屋占有使用費(fèi)。對(duì)于占有使用費(fèi)的具體數(shù)額，法院將根據(jù)房屋交付時(shí)間并綜合考慮本案實(shí)際情況予以酌定。對(duì)于耀輝置業(yè)公司主張的保全保險(xiǎn)費(fèi)和律師費(fèi)，具有合同依據(jù)，法院予以支持，但其主張的律師費(fèi)數(shù)額過(guò)高，法院根據(jù)本案及雙方相關(guān)糾紛情況予以酌定。耀輝置業(yè)公司要求深圳動(dòng)產(chǎn)公司就前海財(cái)富公司的付款義務(wù)承擔(dān)連帶保證責(zé)任具有事實(shí)依據(jù)，法院予以支持。據(jù)此判決：一、確認(rèn)耀輝置業(yè)公司與前海財(cái)富公司簽訂的北塔合同于2019年11月4日解除；二、前海財(cái)富公司于判決生效之日起7日內(nèi)向耀輝置業(yè)公司支付欠付租金17125310．6元及欠付租金違約金（違約金數(shù)額以17125310．6元基數(shù)，自2019年8月24日起至實(shí)際清償之日止，按照全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率計(jì)算）；三、前海財(cái)富公司于判決生效之日起7日內(nèi)向耀輝置業(yè)公司支付裝修期間優(yōu)惠租金差價(jià)20716101元；四、前海財(cái)富公司于判決生效之日起7日內(nèi)向耀輝置業(yè)公司支付解除合同違約金12429660．6元；五、前海財(cái)富公司于判決生效之日起7日內(nèi)向耀輝置業(yè)公司支付房屋占有使用費(fèi)16085060元；六、前海財(cái)富公司于判決生效之日起7日內(nèi)向耀輝置業(yè)公司支付財(cái)產(chǎn)保全保險(xiǎn)費(fèi)69294．53元、律師費(fèi)17萬(wàn)元；七、深圳動(dòng)產(chǎn)公司對(duì)上述第二項(xiàng)至第六項(xiàng)債務(wù)承擔(dān)連帶給付責(zé)任。八、駁回耀輝置業(yè)公司其他訴訟請(qǐng)求。如果未按本判決確定的期限履行給付義務(wù)，則應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。保全費(fèi)5000元，由前海財(cái)富公司負(fù)擔(dān)案件受理費(fèi)2782468元，由耀輝置業(yè)公司負(fù)擔(dān)139123元，由前海財(cái)富公司負(fù)擔(dān)2643345元。

本院二審期間，前海財(cái)富公司提出由于新冠疫情的爆發(fā)，請(qǐng)求法院酌情減免租金，雙方當(dāng)事人均沒(méi)有提交新的證據(jù)。經(jīng)本院調(diào)解，雙方不能就分歧達(dá)成一致。

本院查明事實(shí)與一審法院查明事實(shí)一致。

本院認(rèn)為，雙方簽訂的北塔合同，不存在《民法典》合同無(wú)效的情形，合同應(yīng)屬合法有效。

合同中約定解除合同的事由，待約定的事由出現(xiàn)時(shí)，享有解除權(quán)的一方或各方當(dāng)事人有權(quán)解除合同。自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)合同解除。根據(jù)北塔合同約定，前海財(cái)富公司逾期支付租金的行為，已達(dá)到了合同約定的解除條件，故合同解除的條件已成就。前海財(cái)富公司以應(yīng)優(yōu)先適用北塔合同特別通知條款第一款，先向前海財(cái)富公司通訊地址郵寄信件為由認(rèn)為耀輝置業(yè)公司解除合同書面通知并未送達(dá)給前海財(cái)富公司。根據(jù)北塔合同的特別通知條款第十七條，條款中未對(duì)送達(dá)解除通知的適用順序進(jìn)行規(guī)定，根據(jù)合同約定，耀輝置業(yè)公司可以選擇給前海財(cái)富公司通訊地址郵寄信件或在前海財(cái)富公司租賃物業(yè)門口、其他醒目位置張貼文件或在該租賃物業(yè)之任何部位留置文件。耀輝置業(yè)公司已經(jīng)通過(guò)在承租房屋處張貼公告的方式送達(dá)了解除通知，視為耀輝置業(yè)公司已用通知的方式作出解除合同意思表示。故本院對(duì)一審法院認(rèn)定的合同解除日期為2019年11月4日予以確認(rèn)，前海財(cái)富公司主張的合同解除日期2020年3月6日缺乏事實(shí)依據(jù)，本院不予支持。

前海財(cái)富公司以無(wú)法正常辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照、手機(jī)訊號(hào)不好為由主張耀輝置業(yè)提供的房屋不符合約定用途，無(wú)法正常使用。根據(jù)所查事實(shí)，辦理工商注冊(cè)問(wèn)題與手機(jī)訊號(hào)問(wèn)題均非合同約定應(yīng)當(dāng)由出租人耀輝置業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)。前海財(cái)富公司在訂立合同之時(shí)未盡到合理的審慎義務(wù)，由此產(chǎn)生的不利后果應(yīng)當(dāng)由其自行承擔(dān)。故以上理由不足以為支撐前海財(cái)富公司拒付租金、裝修期間優(yōu)惠租金差價(jià)、解除合同違約金、房屋占有使用費(fèi)的依據(jù)。前海財(cái)富公司相關(guān)上訴請(qǐng)求缺乏事實(shí)及法律依據(jù)，故前海財(cái)富公司的相關(guān)上訴請(qǐng)求本院不予支持。

前海財(cái)富公司以南塔、北塔房屋租賃糾紛系一整體為由，認(rèn)為這兩房屋租賃合同糾紛應(yīng)當(dāng)合并審理。依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第五十二條，當(dāng)事人一方或者雙方為二人以上，其訴訟標(biāo)的是共同的，或者訴訟標(biāo)的是同一種類，人民法院認(rèn)為可以合并審理并經(jīng)當(dāng)事人同意的，為共同訴訟。北塔房屋租賃合同糾紛和南塔房屋租賃合同糾紛不屬于必須合并審理的情形，一審法院考慮實(shí)際情況沒(méi)有合并審理，程序正當(dāng)。前海財(cái)富公司認(rèn)為一審法院程序違法無(wú)法律根據(jù)，本院對(duì)前海財(cái)富公司的該項(xiàng)上訴請(qǐng)求不予支持。

本案庭審中,前海財(cái)富公司以新冠疫情為由讓本院考慮酌減租金,但其并未提交相關(guān)證據(jù)證明前海財(cái)富公司因新冠疫情導(dǎo)致商業(yè)營(yíng)收減少，影響前海財(cái)富公司實(shí)際經(jīng)營(yíng)，且前海財(cái)富公司的該項(xiàng)理由并未在一審中提出過(guò)。故本院對(duì)其該項(xiàng)上訴請(qǐng)求不予支持。

綜上所述，前海財(cái)富公司的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)374777元，由深圳前海動(dòng)產(chǎn)財(cái)富管理有限公司負(fù)擔(dān)(已交納)。

本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　　許雪梅

審判員　　劉　輝

審判員　　汪　明

二〇二一年三月二十四日

書記員　　翟釋然