中華人民共和國最高人民法院

民 事 判 決 書

法定代表人：梁璐，該公司總經(jīng)理。

上訴人（一審被告）：張某男。

上述兩上訴人共同委托訴訟代理人：林建才，海南外經(jīng)律師事務(wù)所律師。

被上訴人（一審原告）：海南碧桂園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地海南省?？谑旋埲A區(qū)濱海大道117號海南濱海國際金融中心A-12層。

法定代表人：葉劍清。

委托訴訟代理人：董積誠，男，該公司職員。

委托訴訟代理人：洪昊偉，男，該公司職員。

一審被告：梁璐。

一審被告：西藏圣方投資有限公司，住所地西藏自治區(qū)拉薩經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)金珠西路158號陽光新城A區(qū)4棟3單元2-2號。

法定代表人：王明強，該公司執(zhí)行董事兼經(jīng)理。

一審第三人：中國建設(shè)銀行股份有限公司三亞分行，住所地海南省三亞市吉陽區(qū)商品街100號。

負責(zé)人：楊建華，該分行行長。

委托訴訟代理人：王建虎，男，該分行職員。

碧桂園公司辯稱，（一）《委托貸款合同》與《資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》不可分割，《委托貸款合同》《抵押合同》系為履行《資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》而簽訂，一審判決認定三份合同合法有效正確。首先，凱利公司和碧桂園公司實為資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓法律關(guān)系，簽訂《委托貸款合同》是為了履行《資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》。其次，從《資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》《委托貸款合同》《抵押合同》的約定、合同實際履行情況和凱利公司的真實意思表示看，本案資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓關(guān)系明確、清晰，而非借款關(guān)系。（二）《資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》明確約定解除合同的條件，只要達到該解除條件，碧桂園公司即有權(quán)解除合同。一審法院對于合同達到解除條件、解除的具體日期、不存在不可抗力的認定正確。1.《資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》約定了資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓先決條件完成的截止時間，在該截止時間凱利公司未完成先決條件，碧桂園公司有權(quán)解除合同。2.一審法院認定《資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》已于2017年11月12日解除與事實情況相符。3.凱利公司所述兩點政府政策調(diào)整不屬于不可抗力因素。首先，棚改政策調(diào)整的通知文件發(fā)布于2017年4-5月、海南省“兩個暫?！闭呦嚓P(guān)文件發(fā)布于2016年，均早于《資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》的簽訂時間，不存在不可預(yù)見的情況。其次，海南省人民政府2017年9月28日發(fā)布的《關(guān)于進一步深化“兩個暫?！闭叽龠M房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，是針對原“兩個暫?！闭叩闹厣?，并不是新出臺的政策。相關(guān)通知文件僅涉及對融資擔(dān)保方式的限制，而非限制規(guī)劃指標(biāo)調(diào)整，凱利公司一審提交的證據(jù)30也證明在《資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》約定的履行期間內(nèi)，政府仍在出臺政策和計劃推進棚改項目。海南省“兩個暫停”政策涉及暫停新增商品住宅、產(chǎn)權(quán)式酒店用地審批以及新建商品住宅項目規(guī)劃報建審批，與規(guī)劃指標(biāo)調(diào)整無關(guān)。再次，根據(jù)《合同法》第一百一十八條規(guī)定，凱利公司并未在所謂不可抗力發(fā)生后及時通知碧桂園公司，而是在碧桂園公司向其發(fā)函要求解除合同后，才于2017年10月31日回函《情況說明》表示存在不可抗力的情況，該函件與實際情況明顯不符。最后，根據(jù)《資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》第十四條約定，不可抗力是在碧桂園公司選擇繼續(xù)履行合同時才能適用并免除凱利公司違約責(zé)任的事由，而碧桂園公司實際已選擇解除合同，不可抗力沒有適用的基礎(chǔ)。（三）在《資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》已經(jīng)解除的情況下，凱利公司應(yīng)當(dāng)向碧桂園公司返還誠意金并支付違約金，碧桂園公司有權(quán)依據(jù)《抵押合同》主張優(yōu)先受償權(quán)。碧桂園公司主動調(diào)低違約金計算標(biāo)準(zhǔn)并參照民間借貸相關(guān)規(guī)定按年利率24%計算違約金，符合碧桂園公司的資金投入成本和商業(yè)交易實際利率水平。根據(jù)《委托貸款合同》《抵押合同》相關(guān)約定和凱利公司出具的股東會決議，建行三亞分行作為碧桂園公司的代理人與凱利公司簽訂《抵押合同》，碧桂園公司可直接要求凱利公司承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，主張抵押物優(yōu)先受償權(quán)。（四）張某男存在利用其控股股東和實際控制人身份，虛構(gòu)債務(wù)，轉(zhuǎn)移凱利公司的公司權(quán)益，嚴(yán)重損害債權(quán)人碧桂園公司權(quán)利的行為，應(yīng)當(dāng)對凱利公司所負債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。（五）本案只有《資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》一個基礎(chǔ)法律關(guān)系，碧桂園公司關(guān)于凱利公司履行債務(wù)、凱利公司股東承擔(dān)連帶清償責(zé)任的訴訟主張基于該基礎(chǔ)法律關(guān)系中緊密關(guān)聯(lián)的事實情況，法律依據(jù)充分，有利于充分保障碧桂園公司作為債權(quán)人的合法權(quán)益，一審法院一并進行實體審理，程序正當(dāng)。綜上，請求駁回上訴，維持原判。

建行三亞分行陳述意見稱，其已完全履行《委托貸款合同》，其對《資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》不知情，發(fā)生糾紛之后才知曉存在《資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》。

碧桂園公司向一審法院起訴請求：1.確認《資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》合法有效；2.確認《資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》已經(jīng)解除（具體合同解除之日以法院認定為準(zhǔn)）；3.判令凱利公司立即退還碧桂園公司誠意金3.2億元；4.判令凱利公司以3.2億元為基礎(chǔ)，按年利率24%的標(biāo)準(zhǔn)向碧桂園公司計付自2017年11月3日至凱利公司全部清償3.2億元之日止的違約金；5.判令張某男、圣方公司對上述第3、4項訴訟請求項下的全部債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任；6.判令張某男、圣方公司、梁璐在未出資1000萬元本息范圍內(nèi)對公司債務(wù)不能清償?shù)牟糠殖袚?dān)連帶補充賠償責(zé)任；7.判令碧桂園公司對抵押物（不動產(chǎn)權(quán)證號：瓊（2016）三亞市不動產(chǎn)權(quán)第0006583號的土地使用權(quán)及其地上附著物）拍賣、變賣所得價款在上述第3、4項訴訟請求項下全部債務(wù)的范圍內(nèi)享有優(yōu)先受償權(quán)；8.本案訴訟費用由凱利公司、張某男、圣方公司、梁璐承擔(dān)。

一審法院認定事實：2017年7月15日，凱利公司形成股東會決議：1.凱利公司全體股東一致同意公司與碧桂園公司簽訂《資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》；2.凱利公司股東一致同意轉(zhuǎn)讓《資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》項下的三亞藍月灣海景酒店公寓項目(原海景泰鑫花園項目)所有資產(chǎn)(含目標(biāo)土地及地上/地下建筑物)；3.凱利公司股東一致同意股東圣方公司將其持有50%的公司股權(quán)，股東張某男將其個人持有25%的公司股權(quán)，股東梁璐將其個人持有25%的公司股權(quán)，質(zhì)押給碧桂園公司，作為碧桂園公司向凱利公司提供借款的擔(dān)保措施，擔(dān)保主債權(quán)為1.3億元；4.凱利公司股東一致同意提供公司全額資產(chǎn)抵押給碧桂園公司，作為凱利公司全面、適當(dāng)履行《資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》項下全部義務(wù)和責(zé)任的擔(dān)保，擔(dān)保主債權(quán)為3.2億元。

2017年7月15日，碧桂園公司作為甲方，凱利公司作為乙方，簽訂《資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》，約定：第一條，資產(chǎn)權(quán)屬概況。乙方為三亞藍月灣海景酒店公寓項目產(chǎn)權(quán)所有人，于2012年12月18日設(shè)立，注冊資金為2000萬元，截至本合同訂立時，乙方股東及持股情況如下：圣方公司持股50%、張某男持股25%、梁璐持股25%。第二條，目標(biāo)資產(chǎn)情況。目標(biāo)地塊總占地面積為16969.08平方米。乙方于2016年6月20日通過司法轉(zhuǎn)讓取得證號為瓊（2016）三亞市不動產(chǎn)權(quán)第0006583號的地塊，宗地用途為綜合用地。截止轉(zhuǎn)讓手續(xù)變更完成之日目標(biāo)地塊不存在抵押、查封、閑置、違反政府出讓合同等權(quán)利負擔(dān)，已完成司法轉(zhuǎn)讓過程中全額轉(zhuǎn)讓稅費繳納。目標(biāo)地塊現(xiàn)已建成（完成主體封頂）四棟爛尾式的框架建筑，具體為一棟五層（含地下一層）的商業(yè)綜合體類型建筑和三棟十一層的公寓樓式建筑，目前為停建狀態(tài)。根據(jù)有權(quán)政府主管部門片區(qū)控制性詳細規(guī)劃及乙方披露，目標(biāo)地塊現(xiàn)狀容積率為1.49，具體地塊現(xiàn)狀規(guī)劃指標(biāo)如下：地塊編號為Ａ-021、計入容積率建筑面積為2.64萬平方米、限高為36米、建筑密度為30%、綠地率為30%。第三條，上述關(guān)于擬轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的描述基于乙方向甲方作出的聲明和保證，乙方保證上述內(nèi)容的真實性和完整性，保證未隱瞞涉及目標(biāo)地塊的任何重要事實。第四條，資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓先決條件。在甲乙雙方共同向政府有權(quán)主管部門申請辦理資產(chǎn)評估工作前，乙方應(yīng)完成以下工作，作為本合同項下資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的先決條件：1.目標(biāo)地塊完成規(guī)劃調(diào)整及用地性質(zhì)變更。乙方承諾協(xié)調(diào)有權(quán)政府部門審批通過《海南省三亞市紅沙片區(qū)控制性詳細規(guī)劃網(wǎng)枝村及周邊片區(qū)規(guī)劃修改》，目標(biāo)地塊主要規(guī)劃指標(biāo)確定可調(diào)整為：地塊編號為Ａ-021、容積率≥3.5、計入容積率建筑面積≥6.2萬平方米、限高≥80ｍ、建筑密度≥30%、綠地率≤30%。同時，目標(biāo)地塊土地性質(zhì)可以從綜合用地變更為二類住宅用地。第六條，資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓手續(xù)辦理。1.在滿足本合同第四條約定的先決條件義務(wù)后五日內(nèi)，甲方通過項目公司與乙方共同向有權(quán)政府部門申請辦理資產(chǎn)評估工作，并辦理土地、房屋等資產(chǎn)過戶登記，變更權(quán)利人為項目公司。第七條，資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價款。1.甲乙雙方共同確認，本合同約定的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價款＝土地面積（以目標(biāo)地塊規(guī)劃調(diào)整及用地性質(zhì)變更后換發(fā)的《不動產(chǎn)權(quán)證書》所記載的實際土地面積為準(zhǔn)）×規(guī)劃調(diào)整后的容積率×11786.1428元／㎡。暫依據(jù)目前乙方披露的目標(biāo)地塊土地面積16969.08㎡及調(diào)整后容積率為3.5計算，資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價款暫定為7億元。第八條，資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價款的支付。1.誠意金3.2億元。乙方將擬轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)全部抵押給項目公司（辦理資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時雙方配合辦理解押手續(xù)）后15個工作日內(nèi)，甲方通過項目公司向乙方支付誠意金3.2億元。前述誠意金由甲方通過銀行委托貸款形式（委托貸款銀行由甲方指定）支付給以下乙方指定支付賬戶信息如下：開戶行：海南銀行三亞分行，賬號：60×××12，戶名：凱利公司。上述誠意金在項目公司取得新的不動產(chǎn)權(quán)屬證書之日起轉(zhuǎn)為項目公司應(yīng)向乙方支付的轉(zhuǎn)讓價款。第十二條，甲方或項目公司應(yīng)按照本合同約定支付合同價款，如逾期支付，每逾期一日須按應(yīng)付未付額的萬分之五向乙方支付違約金，如逾期付款超過30天，則乙方有權(quán)解除合同。如乙方選擇解除合同，則甲方向乙方支付3億元作為違約金。第十四條，如乙方在2017年10月30日前，未完成第四條第1款約定規(guī)劃調(diào)整事宜并繳納完畢增容變性費用的，則甲方有權(quán)單方解除本合同，乙方需在收到甲方書面通知的3日內(nèi)返還甲方或項目公司已支付誠意金3.2億元，超過3日后乙方應(yīng)按應(yīng)付未付款每日5‰向甲方或項目公司計付違約金。如甲方選擇不解除合同的，乙方應(yīng)就甲方或項目公司按第五條、第八條已支付的全部資金按年化利率15%向甲方或項目公司計付資金占用費，自資金支付之日起算，至乙方完成第四條約定事項之日止，且甲方或項目公司有權(quán)就該資金占用費在本合同第七條約定的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價款中等額扣除。但是，因出現(xiàn)不可抗力原因?qū)е律鲜鲆?guī)劃調(diào)整無法按本合同約定完成的，不認定為乙方違約，甲方或項目公司支付本合同約定借款或資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓借款時間相應(yīng)順延。第十七條，甲方或項目公司依據(jù)本合同約定或法定事由解除合同的，乙方須在接到甲方解除合同書面通知后三日內(nèi)退還甲方或項目公司已付款項（第五條第八條已支付的全部資金）至甲方指定銀行賬戶，及配合解除共管賬戶資金，超過3日未予退還的按應(yīng)付未付款每日5‰向甲方或項目公司計付違約金。

2017年8月1日，凱利公司作為甲方（借款人），碧桂園公司作為乙方（委托貸款人），建行三亞分行作為丙方（代理人）簽訂的《委托貸款合同》約定：第一條，借款金額。乙方委托丙方向甲方發(fā)放貸款3.2億元。第二條，借款用途。甲方應(yīng)將借款用于歸還股東借款及日常經(jīng)營周轉(zhuǎn)。甲方保證該用途符合國家的有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和政策。未經(jīng)乙方同意并書面通知丙方，甲方不得改變借款用途。第三條，借款期限。本合同約定借款期限為12個月。第四條，貸款利率、計息與結(jié)息。本合同項下委托貸款的利率為7%。本合同項下委托貸款的計、結(jié)息方式為到期一次性還本付息。第五條，委托資金的交付與貸款發(fā)放。乙方應(yīng)在《委托貸款發(fā)放通知書》列明的放款日期之前將足額委托資金交付丙方。委托貸款應(yīng)由借款人應(yīng)于2017年8月一次性提款。第七條，還款。除非甲乙雙方另行達成書面協(xié)議并書面通知丙方，本合同項下甲方的還款應(yīng)按照先還息后還本、利隨本清的原則償還。甲方應(yīng)在結(jié)息日通過丙方向乙方支付到期利息。首次付息日為貸款發(fā)放后的第一個結(jié)息日。最后一筆貸款清償時，利隨本清。

2017年8月1日，凱利公司作為甲方（抵押人）與建行三亞分行作為乙方（抵押權(quán)人）簽訂的《抵押合同》約定：鑒于凱利公司(債務(wù)人)與乙方及碧桂園公司(委托貸款人)簽訂了編號為(2017)委貸字第05號的《委托貸款合同》(即主合同)，甲方愿意為債務(wù)人在主合同項下的債務(wù)提供抵押擔(dān)保，委托貸款人委托乙方作為委托貸款人的代理人以乙方的名義與甲方簽署本合同。第一條，抵押財產(chǎn)。甲方以其名下的瓊（2016）三亞市不動產(chǎn)權(quán)第0006583號土地使用權(quán)設(shè)定抵押。第二條，擔(dān)保范圍。主合同項下本金3.2億元及利息(包括復(fù)利和罰息)、違約金、賠償金、債務(wù)人應(yīng)向委托貸款人支付的其他款項以及實現(xiàn)主合同項下債權(quán)與擔(dān)保權(quán)利而發(fā)生的費用(包括但不限于訴訟費、仲裁費、財產(chǎn)保全費、差旅費、執(zhí)行費、評估費、拍賣費、公證費、送達費、公告費、律師費等)。第八條，抵押權(quán)實現(xiàn)。一、債務(wù)人不履行主合同項下到期債務(wù)或不履行被宣布提前到期的債務(wù)，或違反主合同的其他約定，委托貸款人或乙方有權(quán)處分抵押財產(chǎn)。四、無論主合同項下債權(quán)是否擁有其他擔(dān)保(包括但不限于保證、抵押、質(zhì)押、保函、備用信用證等擔(dān)保方式)，不論上述其他擔(dān)保何時成立、是否有效、是否向其他擔(dān)保人提出權(quán)利主張，也不論是否有第三方同意承擔(dān)主合同項下的全部或部分債務(wù)，也不論其他擔(dān)保是否由債務(wù)人自己所提供，甲方在本合同項下的擔(dān)保責(zé)任均不因此減免，委托貸款人或乙方均可直接要求甲方依照本合同約定在其擔(dān)保范圍內(nèi)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，甲方將不提出任何異議。

2017年8月7日，碧桂園公司通過其在建行三亞分行的賬戶向凱利公司在建行三亞分行的賬戶轉(zhuǎn)賬3.2億元。

瓊（2016）三亞市不動產(chǎn)權(quán)第0006583號不動產(chǎn)權(quán)證載明，權(quán)利類型為國有建設(shè)用地使用權(quán)，權(quán)利人為凱利公司，用途為綜合用地，面積為16969.08平方米，坐落于三亞市吉陽區(qū)紅沙網(wǎng)枝村東側(cè)。瓊（2016）三亞市不動產(chǎn)權(quán)第0006583號土地使用權(quán)于2017年8月3日被辦理了抵押登記，證號為瓊（2017）三亞市不動產(chǎn)證明第0008162號，抵押物類型為土地使用權(quán)及地上附著物，擔(dān)保債權(quán)金額為3.2億元，權(quán)利人登記為建行三亞分行。

2017年10月31日，凱利公司向碧桂園公司出具《情況說明》，載明按照《資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》第十四條的約定，由于三亞市政府2017年棚改項目政策調(diào)整，致使已經(jīng)列入其中的網(wǎng)枝村棚改項目控制性規(guī)劃調(diào)整未能在10月30日前完成，因而三亞藍月灣海景酒店公寓項目雖然已經(jīng)納入網(wǎng)枝村棚改項目控規(guī)調(diào)整范圍，但由于上述政府不可抗力原因造成規(guī)劃調(diào)整無法按合同約定完成，為此，凱利公司向碧桂園公司致函說明，也希望能夠就下一步合作事宜提出建議。鑒于海南明年建省30周年，中央十九大之后可能對海南國際旅游島的發(fā)展提出更大利好政策因素，海南房地產(chǎn)價格總體趨高發(fā)展，土地資源更加緊缺，尤其是三亞市內(nèi)海景資源會更加稀缺，而網(wǎng)枝村棚改項目可以提供的300畝土地就特別顯得珍貴和具備更大的開發(fā)價值。網(wǎng)枝村已經(jīng)正式列入三亞市2017年32個棚改項目，只不過是由于政府政策調(diào)整和中央十九大維穩(wěn)政治要求延遲開發(fā)，不代表不能開發(fā)，只是時間問題。網(wǎng)枝村棚改項目，整體3.0容積率的控規(guī)指標(biāo)調(diào)整在三亞市2017年32個棚改項目是最低的，而三亞藍月灣海景酒店公寓項目作為網(wǎng)枝村核心地塊項目，3.5容積率的控規(guī)指標(biāo)調(diào)整在中國城市規(guī)劃設(shè)計研究院已經(jīng)完成的控規(guī)調(diào)整方案中也得到專家的認可且可以通過市規(guī)委會評審。所以，該項目控規(guī)指標(biāo)的調(diào)整和網(wǎng)枝村棚改項目的開發(fā)都不會有根本性的改變，唯一的就是一個時間問題，中央十九大后三亞市人民政府各項工作都在加緊推進，應(yīng)該近期就會有實質(zhì)性進展。有鑒于此，凱利公司向碧桂園公司提出按合同約定和實際情況，順延合同執(zhí)行時間，同時為了加強合作的緊密性，能夠盡快簽署網(wǎng)枝村棚改項目框架合作協(xié)議，凱利公司在?？谑薪瓥|新區(qū)參與開發(fā)的亞特蘭蒂斯項目也可以委托碧桂園公司代銷代建。

2017年11月12日，凱利公司收到碧桂園公司發(fā)出的《催款函》，該函載明凱利公司已逾期退還3.2億元誠意金，嚴(yán)重影響碧桂園公司資金安全?，F(xiàn)再次函告凱利公司解除合同，請凱利公司立即無條件退還3.2億元誠意金及相應(yīng)違約金至碧桂園公司賬戶。

2017年11月16日，凱利公司、碧桂園公司向建行三亞分行出具《提前還款申請》，載明凱利公司(借款人)、碧桂園公司(委托貸款人)與建行三亞分行于2017年8月1日簽訂合同編號為(2017)委貸字第05號委托貸款合同。根據(jù)合同約定，委托貸款金額為3.2億元，貸款期限為12個月，即從2017年8月1日起至2018年8月1日，貸款利率為7%，合同約定委托貸款的計、結(jié)息方式為到期一次性還本付息。目前經(jīng)過雙方協(xié)商達成一致意見，擬對委托貸款合同約定貸款本金及利息申請?zhí)崆斑€款，還款本金為3.2億元，利息結(jié)算至實際還款日，還款日期為2017年11月20日。

2018年1月29日，凱利公司收到碧桂園公司發(fā)出的《解除合同返還資金催告函》，該函載明碧桂園公司已經(jīng)多次向凱利公司提出解除《資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》，并要求凱利公司依約承擔(dān)責(zé)任，但凱利公司至今不能返還和支付相應(yīng)資金。現(xiàn)碧桂園公司再次催告凱利公司立即退還3.2億元資金并向碧桂園公司支付違約金和相應(yīng)利息。

2013年1月31日，海南華合會計師事務(wù)所（普通合伙）的海華合會驗字[2013]第801049號驗資報告載明，截至2013年1月30日止，凱利公司已收到全體股東繳納的注冊資本合計1000萬元，以貨幣出資1000萬元。凱利公司設(shè)立時的股東為張某男（出資500萬元、占股50%）、梁璐（出資500萬元、占股50%）。

2015年8月4日，梁璐作為甲方，張某男作為乙方，圣方公司作為丙方簽訂的《凱利公司增資協(xié)議書》約定：凱利公司增資前的注冊資本為1000萬元，公司增資前股本結(jié)構(gòu)為：甲方出資500萬元，占股50%，乙方出資500萬元，占股50%。丙方以貨幣出資1000萬元，該出資由丙方于本協(xié)議生效后根據(jù)三亞海景泰鑫花園房地產(chǎn)（在建）項目需要匯入目標(biāo)公司相應(yīng)賬戶。凱利公司增資后的注冊資本為2000萬元。凱利公司增資后的股本結(jié)構(gòu)為：甲方出資500萬元，占股25%，乙方出資500萬元，占股25%，丙方出資1000萬元，占股50%。

2015年8月5日，凱利公司制定的公司章程規(guī)定，公司注冊資本為2000萬元，股東名稱為梁璐（出資500萬元、占股25%）、張某男（出資500萬元、占股25%）、圣方公司（出資1000萬元、占股50%）。梁璐、張某男在2013年1月30日前將認繳出資一次性繳付到位，圣方公司應(yīng)在2015年8月30日前將1000萬元認繳出資一次性繳付到位。

2015年8月7日，經(jīng)海南省三亞市工商行政管理局核準(zhǔn)，凱利公司的注冊資本由1000萬元變更為2000萬元，股東由梁璐、張某男變更為圣方公司、梁璐、張某男。

2015年8月28日，圣方公司向凱利公司轉(zhuǎn)賬1000萬元，并注明為投資款。

2015年9月15日，海南華合會計師事務(wù)所（普通合伙）的海華合會驗字[2015]第809002號驗資報告載明，截至2015年8月28日，凱利公司已收到圣方公司繳納的新增注冊資本合計1000萬元，以貨幣出資。

2017年5月25日，圣方公司作為甲方與張某男作為乙方簽訂的《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》約定：甲方同意根據(jù)本協(xié)議的條款和條件向乙方轉(zhuǎn)讓無任何擔(dān)保權(quán)益或其他財產(chǎn)權(quán)益瑕疵的甲方持有的凱利公司的50%的股權(quán)（目標(biāo)股權(quán)），該目標(biāo)股權(quán)對應(yīng)的目標(biāo)公司注冊資本金為1000萬元，乙方同意受讓上述甲方持有的目標(biāo)股權(quán)。甲乙雙方同意目標(biāo)股權(quán)的轉(zhuǎn)讓價款為2580.8384萬元。乙方以現(xiàn)金向甲方支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓款。

2017年6月7日、2017年11月27日的凱利公司的工商機讀檔案資料顯示圣方公司實繳出資為0。2018年2月1日和2018年11月6日的凱利公司的工商機讀檔案資料顯示張某男認繳出資為1500萬元，實繳出資為500萬元。

2015年1月7日，凱利公司向河南省駐馬店市中級人民法院轉(zhuǎn)賬3000萬元。

2015年5月25日，烏魯木齊中盛天譽股權(quán)投資管理有限公司向河南省駐馬店市中級人民法院執(zhí)行局出具《代付款函》，載明烏魯木齊中盛天譽股權(quán)投資管理有限公司于2015年5月25日代凱利公司支付三亞藍月灣海景酒店公寓項目轉(zhuǎn)讓款項1000萬元，請予查收。

2015年5月26日，烏魯木齊中盛天譽股權(quán)投資管理有限公司向河南省駐馬店市中級人民法院轉(zhuǎn)賬1000萬元。

2015年8月5日，凱利公司作為甲方與圣方公司作為乙方簽訂的《借款協(xié)議》約定：第一條，借款金額、期限及資金占用費。1.乙方同意向甲方提供借款2000萬元，本協(xié)議生效后根據(jù)借款用途需要，乙方通過銀行轉(zhuǎn)賬方式向甲方支付所借款項。2.借款期限自乙方劃出借款之日起算，借款期限為12個月。3.借款資金占用費按年利率12%計算。第二條，借款用途。甲方向乙方所借款用于乙方支付受讓三亞海景泰鑫花園酒店公寓房地產(chǎn)（在建）項目款項，不得挪作他用。

2015年8月5日，凱利公司作為甲方，圣方公司作為乙方，烏魯木齊中盛天譽股權(quán)投資管理有限公司簽訂的《委托借款三方協(xié)議》約定：鑒于甲方與乙方于2015年8月5日簽訂了《借款協(xié)議》，約定乙方向甲方提供2000萬元借款，借款期限12個月，借款年利率12%，借款用途為支付受讓三亞藍月灣產(chǎn)權(quán)式酒店項目（原名三亞海景泰鑫花園酒店公寓房地產(chǎn)項目）款項。甲、乙、丙三方遵循自愿、公平、誠實信用的原則，經(jīng)友好協(xié)商，就委托借款相關(guān)事宜達成一致意見，簽訂本委托借款三方協(xié)議作為確認補充。第一條，借款金額、期限及利率。乙方委托丙方向甲方提供借款1000萬元，該金額計入甲方與乙方簽訂的《借款協(xié)議》總額度內(nèi)，即甲方剩余提供借款額度為1000萬元。

2015年8月5日，凱利公司作為甲方與張某男作為乙方簽訂《借款協(xié)議》約定：乙方同意向甲方提供借款2000萬元，本協(xié)議生效后根據(jù)借款用途需要，乙方通過銀行轉(zhuǎn)賬方式向甲方支付所借款項。該筆款項已于2015年1月7日匯入甲方賬號并通過甲方匯入河南省駐馬店市中級人民法院賬戶用于支付受讓三亞海景泰鑫花園公寓房地產(chǎn)項目定金，因甲方增資擴股，該筆款項轉(zhuǎn)作為借款，借款條件按本協(xié)議執(zhí)行。借款期限自乙方按本協(xié)議簽訂之日起算，借款期限12個月。借款資金占用費按年利率12%計算。

2015年10月26日，凱利公司向圣方公司出具《借款確認函》載明，凱利公司與圣方公司于2015年8月5日簽訂了《借款協(xié)議》，約定圣方公司向凱利公司提供2000萬元借款，借款期限12個月。因項目資金緊急需要，經(jīng)凱利公司及凱利公司授權(quán)代表張某男先生申請，圣方公司已委托烏魯木齊中盛天譽股權(quán)投資管理有限公司于2015年5月25日向凱利公司提供了1000萬元借款。凱利公司確認該筆借款已收到，且該筆借款期限、利率及用途均按照《借款協(xié)議》執(zhí)行，計入《借款協(xié)議》總額度內(nèi)。

2015年12月18日，圣方公司向凱利公司轉(zhuǎn)賬650萬元。

2016年2月19日，圣方公司向凱利公司轉(zhuǎn)賬350萬元。

2017年5月25日，圣方公司作為甲方與凱利公司作為乙方簽訂的《還款協(xié)議書》約定：鑒于甲乙雙方于2015年8月5日簽署《借款協(xié)議》，甲方向乙方提供借款2000萬元。經(jīng)雙方平等協(xié)商，各方就上述借款及資金占用費的償還，自愿達成以下協(xié)議：一、甲乙雙方確認，截止2017年6月16日，乙方應(yīng)付甲方借款本金2000萬元，資金占用費419.1616萬元，共計2419.1616萬元。二、乙方應(yīng)于2017年6月16日之前向甲方或甲方指定第三方付清上述借款及資金占用費；否則由乙方按照《借款協(xié)議》約定承擔(dān)違約責(zé)任。

2017年5月25日，張某男作為甲方與凱利公司作為乙方簽訂的《還款協(xié)議書》約定：鑒于甲乙雙方于2015年8月5日簽署《借款協(xié)議》，甲方向乙方提供借款2000萬元。經(jīng)雙方平等協(xié)商，各方就上述借款及資金占用費的償還，自愿達成以下協(xié)議：一、甲乙雙方確認，截止2017年6月16日，乙方應(yīng)付甲方借款本金2000萬元，資金占用費951.8384萬元，共計2951.8384萬元。二、乙方應(yīng)于2017年6月16日之前向甲方或甲方指定第三方付清上述借款及資金占用費；否則由乙方按照《借款協(xié)議》約定承擔(dān)違約責(zé)任。

2017年8月8日，凱利公司向圣方公司轉(zhuǎn)賬2419.1616萬元，凱利公司向張某男轉(zhuǎn)賬2951.8384萬元。

2013年7月4日，國務(wù)院下發(fā)《國務(wù)院關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》國發(fā)[2013]25號文，該文載明2008年以來，各地區(qū)、各有關(guān)部門貫徹落實黨中央、國務(wù)院決策部署，將棚戶區(qū)改造納入城鎮(zhèn)保障性安居工程，大規(guī)模推進實施。2008年至2012年，全國改造各類棚戶區(qū)1260萬戶，有效改善了困難群眾住房條件，緩解了城市內(nèi)部二元矛盾，提升了城鎮(zhèn)綜合承載能力，促進了經(jīng)濟增長與社會和諧。

2016年2月23日，海南省人民政府發(fā)布《關(guān)于加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》，海南房地產(chǎn)業(yè)“兩個暫?！闭哒介_始實施。2017年9月28日，海南省人民政府印發(fā)《關(guān)于進一步深化“兩個暫?！闭叽龠M房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》。

一審法院認為，本案的爭議焦點為：1.《資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》是否已經(jīng)解除以及解除的具體日期；2.凱利公司是否應(yīng)向碧桂園公司退還3.2億元誠意金及支付違約金，以及違約金的支付標(biāo)準(zhǔn)；3.張某男、圣方公司對凱利公司的上述債務(wù)應(yīng)否承擔(dān)連帶責(zé)任；4.張某男、圣方公司、梁璐應(yīng)否在碧桂園公司主張的未出資的1000萬元本息范圍內(nèi)，對凱利公司不能清償?shù)纳鲜鰝鶆?wù)承擔(dān)連帶補充賠償責(zé)任；5.碧桂園公司能否就本案的債務(wù)對凱利公司名下的瓊（2016）三亞市不動產(chǎn)權(quán)第0006583號土地使用權(quán)及地上附著物享有優(yōu)先受償權(quán)。

第一，關(guān)于《資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》是否已經(jīng)解除以及解除的具體日期的問題?！顿Y產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》系碧桂園公司與凱利公司的真實意思表示，且未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)為合法有效，且本案的各方當(dāng)事人對《資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》的效力均無異議，故對碧桂園公司請求確認《資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》有效的訴訟請求，依法予以支持?！顿Y產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》第四條約定：“在向政府有權(quán)主管部門申請辦理資產(chǎn)評估工作前，凱利公司應(yīng)完成以下工作，作為合同項下資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的先決條件：目標(biāo)地塊完成規(guī)劃調(diào)整及用地性質(zhì)變更。凱利公司承諾協(xié)調(diào)有權(quán)政府部門審批通過《海南省三亞市紅沙片區(qū)控制性詳細規(guī)劃網(wǎng)枝村及周邊片區(qū)規(guī)劃修改》，目標(biāo)地塊主要規(guī)劃指標(biāo)確定可調(diào)整為：地塊編號為A-021、容積率≥3.5、計入容積率建筑面積≥6.2萬平方米、限高≥80m、建筑密度≥30%、綠地率≤30%。同時，目標(biāo)地塊土地性質(zhì)可以從綜合用地變更為二類住宅用地?！薄顿Y產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》第十四條約定：“如凱利公司在2017年10月30日前，未完成第四條約定的規(guī)劃調(diào)整事宜并繳納完畢增容變性費用的，則碧桂園公司有權(quán)單方解除合同。但是，因出現(xiàn)不可抗力原因?qū)е律鲜鲆?guī)劃調(diào)整無法按合同約定完成的，不認定為凱利公司違約，碧桂園公司或項目公司支付合同約定借款或資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓借款時間相應(yīng)順延?！眲P利公司并未提供證據(jù)證明其在2017年10月30日前完成了《資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》第四條約定的案涉地塊的容積率、土地性質(zhì)等規(guī)劃指標(biāo)的調(diào)整。根據(jù)上述《資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》第四條的約定，碧桂園公司享有單方解除合同的權(quán)利。2017年11月12日，凱利公司收到碧桂園公司發(fā)出的《解除合同返還資金催告函》。《合同法》第九十三條規(guī)定：“當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權(quán)人可以解除合同?！钡诰攀鶙l規(guī)定：“當(dāng)事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對方。合同自通知到達對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)確認解除合同的效力。”根據(jù)《資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》的上述約定及《合同法》的上述規(guī)定，凱利公司收到碧桂園公司發(fā)出的《解除合同返還資金催告函》的當(dāng)日，即2017年11月12日就已發(fā)生解除合同的法律效力，故《資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》已于2017年11月12日解除。凱利公司抗辯主張案涉項目納入了棚戶區(qū)改造范圍，三亞市整個棚戶區(qū)改造政策在2016年開始調(diào)整，部分項目予以暫停，案涉項目的棚戶區(qū)改造于2017年10月暫停，于2018年10月予以重啟，該三亞市人民政府有關(guān)棚戶區(qū)改造政策的調(diào)整屬于不可抗力，海南省人民政府出臺“兩個暫?！闭咴斐赡繕?biāo)地塊的規(guī)劃調(diào)整進度有所延遲，目標(biāo)地塊無法在合同約定的2017年10月30日完成規(guī)劃調(diào)整及土地性質(zhì)變更。對此，一審法院認為，從海南省人民政府“兩個暫?！闭叩氖┬袝r間來看，其在案涉合同簽訂之前已經(jīng)實施，而全國的棚戶區(qū)政策也在2008年已經(jīng)開展，2013年已進一步推進，即使案涉項目在2017年10月時被三亞市人民政府政策調(diào)整予以暫停，但由于三亞市的部分其他項目在2016年時就已經(jīng)被政府政策調(diào)整予以暫停，凱利公司也應(yīng)能預(yù)見案涉項目因棚戶區(qū)政策調(diào)整予以暫停的可能性。故凱利公司主張的棚戶區(qū)改造政策的調(diào)整及海南省人民政府的“兩個暫停”政策不屬于《合同法》第一百一十七條第二款“本法所稱不可抗力，是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況”規(guī)定的《資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》不能按期履行的不可抗力，凱利公司以不可抗力為由主張其未違約應(yīng)繼續(xù)履行《資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》的抗辯意見不能成立，依法不予支持。

第二，關(guān)于凱利公司是否應(yīng)向碧桂園公司退還3.2億元誠意金及支付違約金，以及違約金的支付標(biāo)準(zhǔn)的問題。如前所述，《資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》已于2017年11月12日解除，凱利公司于2017年11月12日收到碧桂園公司發(fā)出的解除合同的書面通知，但一直未將3.2億元誠意金退還碧桂園公司。根據(jù)《資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》第十七條“碧桂園公司依據(jù)合同約定或法定事由解除合同的，凱利公司須在接到碧桂園公司解除合同書面通知后三日內(nèi)退還碧桂園公司已付款項至指定銀行賬戶，超過3日未予退還的按應(yīng)付未付款每日5‰向碧桂園公司或項目公司計付違約金”的規(guī)定，凱利公司應(yīng)于2017年11月15日之前向碧桂園公司退還3.2億元，如未退還的，則應(yīng)于2017年11月16日起向碧桂園公司支付違約金。《資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》約定的日5‰折算為年利率則為182.5%，現(xiàn)碧桂園公司起訴請求按年利率24%計付違約金。凱利公司認為按年利率24%計算違約金過高，主張按《委托貸款合同》約定的年利率7%來計算，但是，在現(xiàn)實經(jīng)濟活動中，借款成本或貸款收益常常要高于該利率?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十六條第一款規(guī)定：“借貸雙方約定的利率未超過年利率24%，出借人請求借款人按照約定的利率支付利息的，人民法院應(yīng)予支持。”可見，年利率24%以內(nèi)的民間借貸收益是合法的、受保護的。據(jù)此可以認定，除經(jīng)金融監(jiān)管部門批準(zhǔn)設(shè)立的從事貸款業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)及其分支機構(gòu)，因發(fā)放貸款等相關(guān)金融業(yè)務(wù)產(chǎn)生的法律關(guān)系外，自然人、法人、其他組織之間及其相互之間約定遲延退款違約金未超過年利率24%的，可以不認定為過高。碧桂園公司并非從事貸款業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)，其主張按年利率24%計算違約金，應(yīng)予支持。

第三，關(guān)于張某男、圣方公司對凱利公司的上述債務(wù)應(yīng)否承擔(dān)連帶責(zé)任的問題?！豆痉ā返诙畻l第三款規(guī)定：“公司股東濫用公司法人獨立地位和股東有限責(zé)任，逃避債務(wù)，嚴(yán)重損害公司債權(quán)人利益的，應(yīng)當(dāng)對公司債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任?！北坦饒@公司依據(jù)該條法律規(guī)定請求張某男、圣方公司對凱利公司在本案中的債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。圣方公司曾是凱利公司的股東，圣方公司提交了《借款協(xié)議》《借款確認函》《委托借款三方協(xié)議》《代付款函》及轉(zhuǎn)賬憑證等證據(jù)來證明其與凱利公司在凱利公司向其轉(zhuǎn)賬2419.1616萬元之前就已存在借貸關(guān)系，該證據(jù)形成了圣方公司向凱利公司出借2000萬元的證據(jù)鏈，可以認定圣方公司與凱利公司之間存在借貸關(guān)系，凱利公司關(guān)于其向圣方公司轉(zhuǎn)賬的2419.1616萬元是歸還其對圣方公司的借款本息的抗辯理由成立。故碧桂園公司關(guān)于圣方公司利用控股股東身份，虛構(gòu)債務(wù)，轉(zhuǎn)移凱利公司的公司財產(chǎn)，損害其權(quán)益，從而請求圣方公司對凱利公司的本案債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任的訴訟主張不能成立，依法不予支持。張某男提交了《借款協(xié)議》《還款協(xié)議書》，以及凱利公司向河南省駐馬店市中級人民法院轉(zhuǎn)賬3000萬元的轉(zhuǎn)賬憑證，但未能提交其向凱利公司支付《借款協(xié)議》約定的2000萬元借款的銀行轉(zhuǎn)賬憑證，不能證明張某男已實際向凱利公司支付了協(xié)議約定的借款，不能證明張某男與凱利公司實際發(fā)生了借款關(guān)系。故張某男提交的證據(jù)不能證明凱利公司于2017年8月8日向其轉(zhuǎn)賬支付的2951.8384萬元是凱利公司向其歸還的借款，碧桂園公司據(jù)此依據(jù)《公司法》第二十條第三款的規(guī)定請求張某男對凱利公司在本案中的債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任，具有事實和法律依據(jù)，依法予以支持。

第四，關(guān)于張某男、圣方公司、梁璐應(yīng)否在碧桂園公司主張的未出資的1000萬元本息范圍內(nèi)，對凱利公司不能清償?shù)纳鲜鰝鶆?wù)承擔(dān)連帶補充賠償責(zé)任的問題。海南華合會計師事務(wù)所于2015年9月15日出具的海華合會驗字[2015]第809002《驗資報告》載明，凱利公司新增股東圣方公司認繳的1000萬元出資已經(jīng)實繳到位，且圣方公司提供了該1000萬元出資款由圣方公司賬戶轉(zhuǎn)入凱利公司賬戶的銀行轉(zhuǎn)賬憑證。故可以認定圣方公司增資的1000萬元已經(jīng)實際繳納到位?！豆痉ā返诙藯l第一款規(guī)定：“股東應(yīng)當(dāng)按期足額繳納公司章程中規(guī)定的各自所認繳的出資額。股東以貨幣出資的，應(yīng)當(dāng)將貨幣出資足額存入有限責(zé)任公司在銀行開設(shè)的賬戶；以非貨幣財產(chǎn)出資的，應(yīng)當(dāng)依法辦理其財產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)。”第二十九條規(guī)定：“股東認足公司章程規(guī)定的出資后，由全體股東指定的代表或者共同委托的代理人向公司登記機關(guān)報送公司登記申請書、公司章程等文件，申請設(shè)立登記?！钡谝话倨呤藯l第一款規(guī)定：“有限責(zé)任公司增加注冊資本時，股東認繳新增資本的出資，依照本法設(shè)立有限責(zé)任公司繳納出資的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行?！备鶕?jù)上述的法律規(guī)定，股東以現(xiàn)金出資的，將相應(yīng)現(xiàn)金存入公司銀行賬戶，即完成出資義務(wù)，工商登記是完成實質(zhì)性出資后應(yīng)辦理的登記備案手續(xù)，而不是認定股東出資是否到位的唯一依據(jù)。因此，碧桂園公司以凱利公司工商登記未登記圣方公司出資到位為由，請求張某男、梁璐、圣方公司在圣方公司未出資的1000萬元范圍內(nèi)對凱利公司的本案債務(wù)承擔(dān)連帶補充賠償責(zé)任的訴訟請求，于法無據(jù)，依法不予支持。

第五，關(guān)于碧桂園公司能否就本案的債務(wù)對凱利公司名下的瓊（2016）三亞市不動產(chǎn)權(quán)第0006583號土地使用權(quán)及地上附著物享有優(yōu)先受償權(quán)的問題。本案的《委托貸款合同》與《抵押合同》均系當(dāng)事人的真實意思表示，且未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)為合法有效?！逗贤ā返谌倬攀鶙l規(guī)定：“委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務(wù)的合同?！钡谒陌倭愣l規(guī)定：“受托人以自己的名義，在委托人的授權(quán)范圍內(nèi)與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時知道受托人與委托人之間的代理關(guān)系的，該合同直接約束委托人和第三人，但有確切證據(jù)證明該合同只約束受托人和第三人的除外?！薄段匈J款合同》第一條約定：“碧桂園公司委托建行三亞分行向凱利公司發(fā)放貸款3.2億元?！薄兜盅汉贤芳s定：“碧桂園公司委托建行三亞分行作為委托貸款人的代理人以建行三亞分行的名義與凱利公司簽署本合同。碧桂園公司或建行三亞分行均可直接要求凱利公司依照本合同約定在其擔(dān)保范圍內(nèi)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，凱利公司將不提出任何異議?！备鶕?jù)上述法律的規(guī)定和合同的約定，碧桂園公司與建行三亞分行構(gòu)成委托代理關(guān)系，建行三亞分行與凱利公司簽訂的《委托貸款合同》和《抵押合同》直接約束碧桂園公司，碧桂園公司對凱利公司提供的抵押物享有抵押權(quán)。凱利公司以其名下的（2016）三亞市不動產(chǎn)權(quán)第006583號土地使用權(quán)及地上附著物為《委托貸款合同》項下的款項提供了抵押擔(dān)保，并已辦理了抵押登記手續(xù)，根據(jù)《物權(quán)法》第一百八十條、第一百八十七條的規(guī)定，抵押權(quán)已經(jīng)設(shè)立?！段餀?quán)法》第一百七十三條規(guī)定：“擔(dān)保物權(quán)的擔(dān)保范圍包括主債權(quán)及其利息、違約金、損害賠償金、保管擔(dān)保財產(chǎn)和實現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的費用。當(dāng)事人另有約定的，按照約定?！钡谝话倨呤艞l規(guī)定：“為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移財產(chǎn)的占有，將該財產(chǎn)抵押給債權(quán)人的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就該財產(chǎn)優(yōu)先受償?！薄兜盅汉贤芳s定：“凱利公司以其名下的瓊（2016）三亞市不動產(chǎn)權(quán)第0006583號土地使用權(quán)及地上附著物設(shè)定抵押，擔(dān)保范圍為《委托貸款合同》項下本金3.2億元及利息、違約金、賠償金、債務(wù)人應(yīng)向委托貸款人支付的其他款項以及實現(xiàn)《委托貸款合同》項下債權(quán)與擔(dān)保權(quán)利而發(fā)生的費用?！惫嗜鐒P利公司不履行支付《委托貸款合同》項下尚欠的本金、利息、違約金等款項義務(wù)的，碧桂園公司有權(quán)就對前述業(yè)已辦理抵押登記的（2016）三亞市不動產(chǎn)權(quán)第006583號土地使用權(quán)及地上附著物優(yōu)先受償。

綜上，原審法院依照《合同法》第四十四條、第九十六條、第一百零七條，《物權(quán)法》第一百七十三條、第一百七十九條，《公司法》第二十條，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條規(guī)定，判決：一、《資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》合法有效；二、《資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》已于2017年11月12日解除；三、限凱利公司于判決生效之日起十日內(nèi)向碧桂園公司退還誠意金3.2億元并支付違約金（違約金的計算方式為：以本金3.2億元為基數(shù)，自2017年11月16日起至實際償清之日止，按年利率24%計算）；四、張某男對凱利公司依判決第三項所負的債務(wù)，承擔(dān)連帶清償責(zé)任；五、如凱利公司到期不履行判決第三項的還款義務(wù)，碧桂園公司有權(quán)對凱利公司名下的位于三亞市吉陽區(qū)紅沙網(wǎng)枝村東側(cè)的土地證號為瓊（2016）三亞市不動產(chǎn)權(quán)第0006583號土地使用權(quán)及地上附著物折價或拍賣、變賣后的價款優(yōu)先受償；六、駁回碧桂園公司的其他訴訟請求。案件受理費3541800元，保全費5000元，共計3546800元，由凱利公司負擔(dān)3540000元，碧桂園公司負擔(dān)6800元。

二審中，凱利公司、張某男提交了《資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》附件詳細規(guī)劃修改圖，用以證明紅沙網(wǎng)枝村片區(qū)已納入2017年的棚戶區(qū)改造計劃，規(guī)劃指標(biāo)延遲是因政府政策調(diào)整，屬于不可抗力，不可歸責(zé)于凱利公司。

碧桂園公司質(zhì)證認為，該證據(jù)不屬于新證據(jù)，對其真實性和合法性沒有異議，對其證明目的不予認可。

建行三亞分行未發(fā)表質(zhì)證意見。

本院對該證據(jù)的真實性予以認定，能否達到證明目的在以下爭議焦點中予以評述。

本院除對一審法院查明的事實予以確認外，另查明：

2016年2月23日，海南省人民政府發(fā)布《海南省人民政府關(guān)于加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》（瓊府〔2016〕22號），通知的部分內(nèi)容為：“各市、縣、自治縣人民政府，省政府直屬各單位：為保護生態(tài)環(huán)境資源，鼓勵住房消費，加強房地產(chǎn)市場調(diào)控，積極消化我省房地產(chǎn)庫存，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，現(xiàn)就有關(guān)事項通知如下：……二、加強開發(fā)管控，合理控制商品住宅增量。加強商品住宅用地計劃管理和規(guī)劃審批調(diào)控，對商品住宅庫存消化期超過全省平均水平的市縣，暫停辦理新增商品住宅（含酒店式公寓，下同）及產(chǎn)權(quán)式酒店用地審批（包括農(nóng)用地轉(zhuǎn)用及土地征收審批、土地供應(yīng)審批、已供應(yīng)的非商品住宅用地改為商品住宅用地審批、商品住宅用地容積率提高審批），暫停新建商品住宅項目規(guī)劃報建審批?！?016年12月7日，海南省人民政府發(fā)布《海南省人民政府關(guān)于繼續(xù)落實“兩個暫?！闭哌M一步促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的通知》（瓊府〔2016〕113號）。2017年9月28日，海南省人民政府印發(fā)《海南省人民政府關(guān)于進一步深化“兩個暫停”政策促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》（瓊府〔2017〕76號）。

一、關(guān)于《資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》的效力問題

本院認為，《合同法》第四十四條第一款規(guī)定，依法成立的合同，自成立時生效。本案中，2017年7月15日，凱利公司形成股東會決議：1.同意凱利公司與碧桂園公司簽訂《資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》；2.同意轉(zhuǎn)讓《資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》項下藍月灣項目所有資產(chǎn)(含目標(biāo)土地及地上/地下建筑物)……。同日，碧桂園公司與凱利公司簽訂《資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》約定：凱利公司將三亞藍月灣海景酒店公寓項目產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給碧桂園公司，目標(biāo)地塊總占地面積為16969.08平方米，資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價款暫定為7億元，凱利公司將擬轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)全部抵押給項目公司后15個工作日內(nèi)，碧桂園公司通過項目公司向凱利公司付誠意金3.2億元，由碧桂園公司通過銀行委托貸款形式支付給凱利公司。并約定上述誠意金在項目公司取得新的不動產(chǎn)權(quán)屬證書之日起轉(zhuǎn)為項目公司應(yīng)向凱利公司支付的轉(zhuǎn)讓價款。

2017年8月1日，凱利公司、碧桂園公司和建行三亞分行簽訂《委托貸款合同》約定碧桂園公司委托建行三亞分行向凱利公司發(fā)放貸款3.2億元。2017年8月7日，碧桂園公司通過其在建行三亞分行的賬戶向凱利公司在建行三亞分行的賬戶轉(zhuǎn)賬3.2億元。

2017年10月31日，凱利公司向碧桂園公司出具《情況說明》，載明按照《資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》第十四條的約定，由于三亞市人民政府2017年棚改項目政策調(diào)整，致使已經(jīng)列入其中的網(wǎng)枝村棚改項目控制性規(guī)劃調(diào)整未能在10月30日前完成，因而三亞藍月灣海景酒店公寓項目雖然已經(jīng)納入網(wǎng)枝村棚改項目控規(guī)調(diào)整范圍，但由于上述政府不可抗力原因造成規(guī)劃調(diào)整無法按合同約定完成。凱利公司向碧桂園公司提出按合同約定和實際情況，順延合同執(zhí)行時間。

通過上述《資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》內(nèi)容以及簽訂履行情況等事實，可以認定《資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》是凱利公司和碧桂園公司的真實意思表示并經(jīng)雙方協(xié)商一致。該合同內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)為合法有效。凱利公司、碧桂園公司以及建行三亞分行簽訂《委托貸款合同》是《資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》實際履行中的一個環(huán)節(jié)，凱利公司主張《資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》名為項目資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓實為委托貸款違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定而無效，缺乏事實和法律依據(jù)，本院不予支持。

二、凱利公司是否構(gòu)成違約，其關(guān)于因不可抗力免責(zé)的主張能否成立

本院認為，根據(jù)《合同法》第一百一十七條的規(guī)定，不可抗力，是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。案涉《資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》第四條約定：凱利公司應(yīng)完成以下工作，作為合同項下資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的先決條件：目標(biāo)地塊完成規(guī)劃調(diào)整及用地性質(zhì)變更。凱利公司承諾協(xié)調(diào)有權(quán)政府部門審批通過《海南省三亞市紅沙片區(qū)控制性詳細規(guī)劃網(wǎng)枝村及周邊片區(qū)規(guī)劃修改》，目標(biāo)地塊主要規(guī)劃指標(biāo)確定可調(diào)整為：地塊編號為A-021、容積率≥3.5、計入容積率建筑面積≥6.2萬㎡、限高≥80m、建筑密度≥30%、綠地率≤30%。目標(biāo)地塊土地性質(zhì)可以從綜合用地變更為二類住宅用地。第十四條約定：如凱利公司在2017年10月30日前，未完成第四條第1款約定規(guī)劃調(diào)整事宜并繳納完畢增容變性費用的，則碧桂園公司有權(quán)單方解除合同。但是，因出現(xiàn)不可抗力原因?qū)е律鲜鲆?guī)劃調(diào)整無法按合同約定完成的，不認定為凱利公司違約，碧桂園公司或項目公司支付合同約定借款或資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓借款時間相應(yīng)順延。

本案中，凱利公司未能在2017年10月30日前完成《資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》第四條約定的案涉地塊的容積率、土地性質(zhì)等規(guī)劃指標(biāo)的調(diào)整。凱利公司辯稱，其無法如期完成案涉地塊規(guī)劃指標(biāo)的調(diào)整，系因2017年9月海南省人民政府出臺的“兩個暫?！闭邔?dǎo)致，屬于不可抗力，不應(yīng)認定其構(gòu)成違約。

但根據(jù)查明的事實，2016年2月23日，海南省人民政府就發(fā)布《海南省人民政府關(guān)于加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》（瓊府〔2016〕22號），通知加強商品住宅用地計劃管理和規(guī)劃審批調(diào)控，對商品住宅庫存消化期超過全省平均水平的市縣，暫停辦理新增商品住宅（含酒店式公寓，下同）及產(chǎn)權(quán)式酒店用地審批（包括農(nóng)用地轉(zhuǎn)用及土地征收審批、土地供應(yīng)審批、已供應(yīng)的非商品住宅用地改為商品住宅用地審批、商品住宅用地容積率提高審批），暫停新建商品住宅項目規(guī)劃報建審批。2016年12月7日，海南省人民政府發(fā)布《海南省人民政府關(guān)于繼續(xù)落實“兩個暫?！闭哌M一步促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的通知》（瓊府〔2016〕113號）。2017年9月28日，海南省人民政府印發(fā)《海南省人民政府關(guān)于進一步深化“兩個暫停”政策促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》（瓊府〔2017〕76號）。

可見，早在2016年2月23日海南省人民政府便實施了“兩個暫?！闭撸?017年9月28日的《海南省人民政府關(guān)于進一步深化“兩個暫?！闭叽龠M房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》（瓊府〔2017〕76號）是對2016年2月23日《海南省人民政府關(guān)于加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》（瓊府〔2016〕22號）的繼續(xù)深化落實?！顿Y產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》于2017年7月15日簽訂，凱利公司作為在海南省三亞市登記注冊的專業(yè)房地產(chǎn)投資公司，海南省人民政府的“兩個暫?！闭卟粚儆趧P利公司在簽訂該合同時無法預(yù)見的客觀情況，現(xiàn)凱利公司主張相關(guān)政府政策調(diào)整構(gòu)成不可抗力進而主張其應(yīng)免責(zé)，依據(jù)不足，本院不予支持。

三、原審判決認定《資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》已解除并按年利率24%標(biāo)準(zhǔn)計算違約金是否正確

關(guān)于《資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》是否已解除的問題?！逗贤ā返诰攀龡l規(guī)定：“當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權(quán)人可以解除合同。”第九十六條規(guī)定：“當(dāng)事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對方。合同自通知到達對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)確認解除合同的效力。法律、行政法規(guī)規(guī)定解除合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，依照其規(guī)定?！比缜八?，凱利公司未能在2017年10月30日前完成約定的規(guī)劃調(diào)整事宜，構(gòu)成違約。依據(jù)《資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》第十四條“如凱利公司在2017年10月30日前，未完成第四條第1款約定規(guī)劃調(diào)整事宜并繳納完畢增容變性費用的，則碧桂園公司有權(quán)單方解除合同”之約定，碧桂園公司有權(quán)解除《資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》。2017年11月12日，凱利公司收到碧桂園公司發(fā)出的《催款函》，該函載明：凱利公司已逾期退還3.2億元誠意金，嚴(yán)重影響碧桂園公司資金?，F(xiàn)再次函告凱利公司解除合同，請凱利公司立即無條件退還3.2億元誠意金及相應(yīng)違約金至碧桂園公司賬戶。因此，原審判決認定《資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》于2017年11月12日即《催告函》送達凱利公司之日解除，并無不當(dāng)。

關(guān)于違約金的承擔(dān)問題。《合同法》第一百一十四條規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當(dāng)減少。當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第二十九條規(guī)定：“當(dāng)事人主張約定的違約金過高請求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的“過分高于造成的損失”。根據(jù)《資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》第十七條約定，碧桂園公司或項目公司依據(jù)合同約定或法定事由解除合同的，凱利公司須在接到碧桂園公司解除合同書面通知后三日內(nèi)退還碧桂園公司或項目公司已付款項至指定碧桂園公司銀行賬戶，超過3日未予退還的按應(yīng)付未付款每日5‰向碧桂園公司或項目公司計付違約金。凱利公司于2017年11月12日收到碧桂園公司解除合同的書面通知，其應(yīng)于2017年11月15日之前向碧桂園公司退還3.2億元，而凱利公司并未退還該款項，故其應(yīng)自2017年11月16日起向碧桂園公司支付違約金。合同約定的每日5‰的標(biāo)準(zhǔn)換算成年利率為182.5%，碧桂園公司一審訴請按照年利率24%的標(biāo)準(zhǔn)計算違約金。原審判決結(jié)合合同約定內(nèi)容、履行情況以及經(jīng)濟活動現(xiàn)實等，參照民間借貸利率標(biāo)準(zhǔn)，將違約金計算標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為年利率24%，并無不妥。

四、碧桂園公司就本案債務(wù)是否對凱利公司名下的瓊（2016）三亞市不動產(chǎn)權(quán)第0006583號土地使用權(quán)及地上附著物享有優(yōu)先受償權(quán)

本案中，《委托貸款合同》第一條約定：碧桂園公司委托建行三亞分行向凱利公司發(fā)放貸款3.2億元?！兜盅汉贤贰拌b于”部分第三項約定：碧桂園公司委托建行三亞分行作為碧桂園公司的代理人以建行三亞分行的名義與凱利公司簽署本合同。第八條第四項約定：碧桂園公司或建行三亞分行均可直接要求凱利公司依照本合同約定在其擔(dān)保范圍內(nèi)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，凱利公司將不提出任何異議。凱利公司是《委托貸款合同》一方主體，上述約定內(nèi)容對其具有約束力。原審法院判決碧桂園公司就凱利公司應(yīng)支付的3.2億元及其違約金對凱利公司名下的瓊（2016）三亞市不動產(chǎn)權(quán)第0006583號土地使用權(quán)及地上附著物折價或拍賣、變賣后的價款享有優(yōu)先受償權(quán)，有合同依據(jù)，并無不當(dāng)。

五、張某男對凱利公司的債務(wù)應(yīng)否承擔(dān)連帶清償責(zé)任

《公司法》第三條規(guī)定：“公司是企業(yè)法人，有獨立的法人財產(chǎn)，享有法人財產(chǎn)權(quán)。公司以其全部財產(chǎn)對公司的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。有限責(zé)任公司的股東以其認繳的出資額為限對公司承擔(dān)責(zé)任；股份有限公司的股東以其認購的股份為限對公司承擔(dān)責(zé)任。”第二十條第三款規(guī)定：“公司股東濫用公司法人獨立地位和股東有限責(zé)任，逃避債務(wù)，嚴(yán)重損害公司債權(quán)人利益的，應(yīng)當(dāng)對公司債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任?！惫救烁癃毩⒑凸蓶|有限責(zé)任是《公司法》的基本原則。否認公司獨立人格，由濫用公司法人獨立地位和股東有限責(zé)任的股東對公司債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任，是股東有限責(zé)任的例外情形。否認公司法人格，須具備股東實施濫用公司法人獨立地位及股東有限責(zé)任的行為以及該行為嚴(yán)重損害公司債權(quán)人利益的法定要件。

具體到本案中，2017年8月7日，碧桂園公司向凱利公司轉(zhuǎn)賬3.2億元，次日凱利公司向張某男轉(zhuǎn)賬2951.8384萬元。張某男提交了《借款協(xié)議》《還款協(xié)議書》以及凱利公司向河南省駐馬店市中級人民法院轉(zhuǎn)賬3000萬元的轉(zhuǎn)賬憑證，但未提交其向凱利公司支付《借款協(xié)議》約定的2000萬元借款的銀行轉(zhuǎn)賬憑證，未能形成證據(jù)鏈證明張某男與凱利公司之間存在真實有效的借款關(guān)系。原審判決認定，張某男所提交證據(jù)不能證明凱利公司向張某男轉(zhuǎn)賬支付的2951.8384萬元是凱利公司向其歸還的借款，并無不當(dāng)。但是，認定公司與股東人格混同，需要綜合多方面因素判斷公司是否具有獨立意思、公司與股東的財產(chǎn)是否混同且無法區(qū)分、是否存在其他混同情形等。本案中，凱利公司該單筆轉(zhuǎn)賬行為尚不足以證明凱利公司和張某男構(gòu)成人格混同。并且，凱利公司以《資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》目標(biāo)地塊為案涉?zhèn)鶆?wù)設(shè)立了抵押，碧桂園公司亦未能舉證證明凱利公司該筆轉(zhuǎn)賬行為嚴(yán)重損害了其作為債權(quán)人的利益。因此，凱利公司向張某男轉(zhuǎn)賬2951.8384萬元的行為，尚未達到否認凱利公司的獨立人格的程度。原審法院依據(jù)《公司法》第二十條第三款徑行判令張某男對本案中凱利公司的全部債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任不當(dāng)，本院予以糾正。

作為凱利公司股東的張某男在未能證明其與凱利公司之間存在交易關(guān)系或者借貸關(guān)系等合法依據(jù)的情況下，接收凱利公司向其轉(zhuǎn)賬2951.8384萬元，雖然不足以否定凱利公司的獨立人格，但該行為在客觀上轉(zhuǎn)移并減少了凱利公司資產(chǎn)，降低了凱利公司的償債能力，張某男應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。該筆轉(zhuǎn)款2951.8384萬元超出了張某男向凱利公司認繳的出資數(shù)額，根據(jù)舉重以明輕的原則并參照《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國公司法>若干問題的規(guī)定（三）》第十四條關(guān)于股東抽逃出資情況下的責(zé)任形態(tài)的規(guī)定，張某男應(yīng)對凱利公司的3.2億元及其違約金債務(wù)不能清償?shù)牟糠衷?951.8384萬元及其利息范圍內(nèi)承擔(dān)補充賠償責(zé)任，其中利息以2951.8384萬元為基數(shù)按中國人民銀行公布的同期同檔次貸款利率自2017年8月8日起計算至2019年8月20日，按全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報價利率自2019年8月21日起分段計算至張某男實際履行完畢補充賠償責(zé)任之日止。

六、一審法院將張某男、梁璐、圣方公司列為本案被告是否屬于程序違法

張某男、梁璐系凱利公司的股東，圣方公司曾系凱利公司的股東，碧桂園公司依據(jù)《公司法》的相關(guān)規(guī)定將三者作為被告提起訴訟主張相應(yīng)的權(quán)利，原審法院將張某男、梁璐、圣方公司列為本案被告，程序合法，并無不當(dāng)。

綜上所述，上訴人的上訴請求部分成立。本院依照《中華人民共和國公司法》第三條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十一條第一款第二項規(guī)定，判決如下：

一、維持海南省高級人民法院（2018）瓊民初6號民事判決第一項、第二項、第三項及第五項；

二、撤銷海南省高級人民法院（2018）瓊民初6號民事判決第六項；

四、駁回海南碧桂園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的其他訴訟請求。

本判決為終審判決。

審判長　　高燕竹

審判員　　劉少陽

審判員　　楊　蕾

二〇一九年十一月二十日

法官助理王智鋒