中華人民共和國(guó)最高人民法院
民 事 判 決 書(shū)
（2019）最高法民終842號(hào)
上訴人（原審原告、執(zhí)行案外人）：閔小洋，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住云南省曲靖市陸良縣。
委托訴訟代理人：熊正前，云南律道以和律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：何燕芳，云南律道以和律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告、申請(qǐng)執(zhí)行人）：王某庸，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住江蘇省蘇州市姑蘇區(qū)。
委托訴訟代理人：劉小克，云南王永明律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告、被執(zhí)行人）：云南金福地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)有限公司，住所地云南省昆明市滇池路四公里處。
法定代表人：陳春蕊，該公司經(jīng)理。
原審被告（被執(zhí)行人）：云南海運(yùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)有限公司，住所地云南省昆明市滇池路四公里處。
法定代表人：陳春蕊，該公司總經(jīng)理。
上訴人閔小洋因與被上訴人王某庸、云南金福地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)金福地公司）、原審被告云南海運(yùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)海運(yùn)公司）案外人執(zhí)行異議之訴一案，不服云南省高級(jí)人民法院（2019）云民初22號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2019年5月23日立案后，依法組成合議庭，開(kāi)庭進(jìn)行了審理。上訴人閔小洋及委托訴訟代理人熊正前、何燕芳，被上訴人王某庸的委托訴訟代理人劉小克到庭參加訴訟。被上訴人金福地公司，原審被告海運(yùn)公司經(jīng)本院傳票傳喚未到庭，本院依法缺席審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
閔小洋上訴請(qǐng)求：1.撤銷(xiāo)一審判決，依法改判或發(fā)回重審；2.終止對(duì)案涉金福地花園******號(hào)房屋的執(zhí)行，解除對(duì)該房產(chǎn)的查封，確認(rèn)產(chǎn)權(quán)歸屬閔小洋所有；3.本案一審訴訟費(fèi)和上訴費(fèi)由王某庸、金福地公司承擔(dān)。事實(shí)和理由：1.一審法院對(duì)以物抵債未予認(rèn)定系事實(shí)認(rèn)定錯(cuò)誤。閔小洋提交的昆明承達(dá)混凝土有限公司對(duì)賬單和進(jìn)賬單、記賬憑證、云南遠(yuǎn)東水泥有限責(zé)任公司對(duì)賬單、法人授權(quán)委托書(shū)、委托書(shū)、購(gòu)房款收據(jù)、情況說(shuō)明等證據(jù)已形成證據(jù)鏈，足以證明金福地公司認(rèn)可閔小洋通過(guò)以物抵債的方式取得案涉房產(chǎn)。二、一審法院對(duì)購(gòu)房費(fèi)用計(jì)算單的合同性質(zhì)未予認(rèn)定系事實(shí)及證據(jù)認(rèn)定不全。閔小洋確實(shí)于2011年12月4日，就案涉房產(chǎn)與金福地公司簽訂過(guò)商品房購(gòu)銷(xiāo)合同，只是合同被金福地公司拿去備案，直至一審?fù)徑Y(jié)束都未歸還，故閔小洋在一審時(shí)根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)主張：“購(gòu)房費(fèi)用計(jì)算單、購(gòu)房款收據(jù)、接房交費(fèi)表，能反映原告所購(gòu)房屋的位置、房號(hào)、建筑面積、成交單價(jià)付款方式等，具備了買(mǎi)賣(mài)合同的基本要素，是具備實(shí)質(zhì)意義的書(shū)面購(gòu)房合同?！辈⒎莾H以購(gòu)房費(fèi)用計(jì)算單而主張其為購(gòu)房合同。2019年4月，金福地公司法定代表人陳春蕊來(lái)到金福地小區(qū)，出面解決遺留問(wèn)題，閔小洋找其要回了商品房購(gòu)銷(xiāo)合同，更加印證了閔小洋在法院查封之前就已經(jīng)與金福地公司簽訂了商品房購(gòu)銷(xiāo)合同。故本案現(xiàn)有證據(jù)足以證明閔小洋的訴請(qǐng)完全符合《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條及《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條等相關(guān)法律之規(guī)定，其訴訟請(qǐng)求應(yīng)予支持。
王某庸辯稱(chēng)，閔小洋在提出執(zhí)行異議時(shí)，沒(méi)有提交《商品房購(gòu)銷(xiāo)合同》，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十五條規(guī)定，案涉房屋登記在金福地公司名下，閔小洋不具有所有權(quán)，也不享有物權(quán)期待權(quán)，不是權(quán)利人，不能排除執(zhí)行。
金福地公司、海運(yùn)公司辯稱(chēng)，與閔小洋之間簽訂的《商品房購(gòu)銷(xiāo)合同》確實(shí)是在2019年4月才找到的。系因金福地公司差欠昆明承達(dá)混凝土有限公司商混款，而昆明承達(dá)混凝土有限公司差欠云南遠(yuǎn)東水泥有限責(zé)任公司水泥款。后各方協(xié)商由閔小洋與金福地公司簽訂《商品房購(gòu)銷(xiāo)合同》抵銷(xiāo)三方債務(wù)。
閔小洋向一審法院起訴請(qǐng)求：1.停止對(duì)“金福地花園”******號(hào)房屋的執(zhí)行，并解除查封措施；2.確認(rèn)“金福地花園”******號(hào)房屋為閔小洋所有；3.本案訴訟費(fèi)用由王某庸、金福地公司、海運(yùn)公司承擔(dān)。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：2011年12月4日，金福地公司向閔小洋出具《購(gòu)房費(fèi)用計(jì)算單》，載明閔小洋所購(gòu)物業(yè)為金福地花園*幢****號(hào)，戶(hù)型A4，套內(nèi)建筑面積62.11㎡，房款632886元。當(dāng)天，金福地公司出具《收據(jù)》，載明收到閔小洋購(gòu)房款632886元。2012年3月20日，金福地公司向閔小洋交付了涉案房屋，閔小洋同日繳納了配套設(shè)施費(fèi)、公共維修基金、契稅、產(chǎn)權(quán)工本費(fèi)等費(fèi)用。此后，閔小洋對(duì)涉案房屋進(jìn)行裝修，使用至今。
王某庸訴陳春蕊、金福地公司、海運(yùn)公司、陳為民、崔玉婷民間借貸糾紛一案，一審法院于2014年4月15日作出（2014）云高民一初字第7-1號(hào)民事裁定書(shū)，裁定查封、扣押、凍結(jié)陳春蕊、金福地公司、海運(yùn)公司、陳為民、崔玉婷價(jià)值1.2億元的財(cái)產(chǎn)。2014年4月22日，一審法院查封了金福地公司開(kāi)發(fā)的位于昆明市官渡區(qū)金福地花園的部分房產(chǎn)和部分土地使用權(quán)，其中包括涉案房屋。案件進(jìn)入執(zhí)行程序后，一審法院于2016年2月17日作出（2015）云高執(zhí)字第18號(hào)執(zhí)行裁定書(shū)，裁定拍賣(mài)包括金福地公司開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的位于昆明市官渡區(qū)廣福路與昆洛路交叉口附近的金福地花園價(jià)值6863.41萬(wàn)元的房地產(chǎn)。案外人閔小洋以對(duì)執(zhí)行標(biāo)的享有合法權(quán)益為由向一審法院提出書(shū)面異議。一審法院于2018年10月24日作出（2018）云執(zhí)異157號(hào)裁定，駁回閔小洋的異議請(qǐng)求。
一審法院認(rèn)為，綜合各方當(dāng)事人的訴辯主張，案件爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：閔小洋對(duì)涉案房屋是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。
一審法院認(rèn)為，首先，閔小洋主張其通過(guò)以物抵債的方式取得案涉房屋，但從閔小洋提交的有原件的證據(jù)，即《證明》《法人授權(quán)委托書(shū)》《云南遠(yuǎn)東水泥有限責(zé)任公司對(duì)賬單》《委托書(shū)》來(lái)看，不能證明閔小洋與金福地公司之間形成了以物抵債的法律關(guān)系，故閔小洋的該項(xiàng)主張不成立，一審法院不予支持。對(duì)于閔小洋是否就案涉標(biāo)的物具有排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，應(yīng)當(dāng)依照《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條關(guān)于“金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中,買(mǎi)受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買(mǎi)受人自身原因未辦理過(guò)戶(hù)登記”之規(guī)定予以判斷。閔小洋未能提交其與金福地公司簽訂的《商品房購(gòu)銷(xiāo)合同》，其主張《購(gòu)房費(fèi)用計(jì)算單》可作為《商品房購(gòu)銷(xiāo)合同》，一審法院認(rèn)為《購(gòu)房費(fèi)用計(jì)算單》從名稱(chēng)及內(nèi)容來(lái)看均不具備《商品房購(gòu)銷(xiāo)合同》的實(shí)質(zhì)內(nèi)容，且無(wú)金福地公司的簽字蓋章，形式上亦缺乏合同要件。故閔小洋主張《購(gòu)房費(fèi)用計(jì)算單》可作為《商品房購(gòu)銷(xiāo)合同》的主張不成立，一審法院不予支持。據(jù)此，閔小洋對(duì)涉案房屋不享有《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定的物權(quán)期待權(quán)，其對(duì)執(zhí)行標(biāo)的物不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。同理，對(duì)于閔小洋要求確認(rèn)涉案房屋所有權(quán)歸其所有的主張亦無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)，一審法院依法不予支持。
綜上所述，一審法院依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百二十七條、《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第三百一十二條第二項(xiàng)之規(guī)定，判決：駁回閔小洋的訴訟請(qǐng)求。一審案件受理費(fèi)10129元，由閔小洋負(fù)擔(dān)。
本院二審期間，閔小洋提交了其與金福地公司于2011年12月4日簽訂的《商品房購(gòu)銷(xiāo)合同》原件。本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。閔小洋陳述稱(chēng)，2019年4月，金福地公司的法定代表人陳春蕊出面解決案涉小區(qū)辦證事宜時(shí)，陳春蕊才將合同找到并交給了閔小洋。整個(gè)小區(qū)有一百多戶(hù)都沒(méi)有拿到合同，都是金福地公司以辦理備案為由暫存合同。對(duì)于該證據(jù)，王某庸質(zhì)證認(rèn)為，閔小洋未在一審指定時(shí)間提交合同，卻在二審中提交，不能排除合同倒簽的可能性。另金福地公司的印章已在2015年左右就被監(jiān)管了，合同上的印章是否是金福地公司的印章無(wú)法核實(shí)。故對(duì)于該證據(jù)的真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性均不予認(rèn)可。
對(duì)于該證據(jù)，本院認(rèn)為，《商品房購(gòu)銷(xiāo)合同》系原件，王某庸雖然提出了合同可能倒簽、印章真實(shí)性存疑等異議，但并無(wú)證據(jù)加以證實(shí)，故本院對(duì)《商品房購(gòu)銷(xiāo)合同》的真實(shí)性予以確認(rèn)。
本院二審認(rèn)定事實(shí)：2011年12月4日，閔小洋與金福地公司簽訂《商品房購(gòu)銷(xiāo)合同》，約定：閔小洋購(gòu)買(mǎi)金福地花園******號(hào)房，套內(nèi)面積為62.11平方米，總金額632886元，閔小洋于2011年12月4日一次性付清總房款。金福地公司加蓋了印章，陳春蕊在法定代表人處簽章，閔小洋簽名并捺印。
閔小洋系云南遠(yuǎn)東水泥有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)遠(yuǎn)東水泥公司）代理銷(xiāo)售商，其向昆明承達(dá)混凝土有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)承達(dá)公司）供應(yīng)水泥，承達(dá)公司向金福地公司供應(yīng)商品混凝土，由此形成三方債權(quán)債務(wù)關(guān)系。后經(jīng)三方協(xié)商，由金福地公司以房屋抵頂三方債務(wù)。2011年10月25日，閔小洋最終確定以金福地公司開(kāi)發(fā)的“金福地花園”5幢******號(hào)房屋及車(chē)位一個(gè)分別作價(jià)632886元和133000元抵頂貨款。2011年11月11日，閔小洋代表遠(yuǎn)東水泥公司與承達(dá)公司形成對(duì)賬單，表明承達(dá)公司尚欠水泥款4354338.65元。承達(dá)公司備注：以上金額未扣除正在辦理抵房房?jī)r(jià)部分款項(xiàng)，海運(yùn)花園金福地。2011年12月4日，閔小洋與金福地公司簽訂《商品房購(gòu)銷(xiāo)合同》，約定閔小洋以總價(jià)632886元購(gòu)買(mǎi)金福地公司“金福地花園”5棟******號(hào)房屋一套。同日，金福地公司向閔小洋出具632886元的收款收據(jù)。2011年12月10日，金福地公司與承達(dá)公司簽訂《材料款抵房協(xié)議》，明確金福地公司尚欠商混款747054元，以“金福地花園”5幢******號(hào)房屋及車(chē)位一個(gè)分別作價(jià)632886元和133000元抵償上述貨款。差價(jià)款18832元由承達(dá)公司一次性補(bǔ)差。承達(dá)公司指定遠(yuǎn)東水泥公司代理商閔小洋作為上述房屋的產(chǎn)權(quán)人。金福地公司保證抵償房屋和車(chē)位為未售房源，且未抵押、未被查封。閔小洋對(duì)上述事實(shí)在上訴狀中予以自認(rèn)，且在本院二審?fù)徶幸嗖环裾J(rèn)。
本院對(duì)一審法院認(rèn)定的其他事實(shí)予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為，根據(jù)當(dāng)事人的上訴請(qǐng)求、答辯意見(jiàn)以及有關(guān)證據(jù)，并經(jīng)當(dāng)事人當(dāng)庭確認(rèn)，本案二審爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：一、閔小洋對(duì)案涉房屋是否享有所有權(quán)；二、閔小洋是否就案涉房屋享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。
一、關(guān)于閔小洋對(duì)案涉房屋是否享有所有權(quán)的問(wèn)題
本院認(rèn)為，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”也就是說(shuō)，對(duì)于基于法律行為發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，除了需具備合法有效的法律行為之外，完成不動(dòng)產(chǎn)登記亦屬物權(quán)變動(dòng)生效的要件。本案中，案涉房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，故依法應(yīng)當(dāng)辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，登記完成后方發(fā)生房屋所有權(quán)變動(dòng)的效力。而案涉房屋并未登記在閔小洋名下，閔小洋主張對(duì)案涉房屋享有所有權(quán)，沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。
二、關(guān)于閔小洋是否就案涉房屋享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益的問(wèn)題
本院認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定了一般不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人在何種情形下能夠排除基于對(duì)出賣(mài)人的金錢(qián)債權(quán)強(qiáng)制執(zhí)行程序而對(duì)買(mǎi)受人所購(gòu)不動(dòng)產(chǎn)強(qiáng)制執(zhí)行的問(wèn)題，該規(guī)定解決的是在強(qiáng)制執(zhí)行程序中，買(mǎi)受人對(duì)所買(mǎi)受的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利保護(hù)與金錢(qián)執(zhí)行債權(quán)人權(quán)利保護(hù)發(fā)生沖突時(shí)，基于對(duì)正當(dāng)買(mǎi)受人合法權(quán)利的特別保護(hù)之目的而設(shè)置的特別規(guī)則，其所要保護(hù)的權(quán)益是買(mǎi)受人基于購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)之目的而成立的合法有效的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，以及所形成的針對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)交付及權(quán)屬變動(dòng)的債權(quán)。因此，人民法院在審理案外人執(zhí)行異議之訴案件參照適用該規(guī)定審查認(rèn)定案外人是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益時(shí)，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格把握該條規(guī)定適用的前提條件。而以物抵債協(xié)議系以消滅協(xié)議當(dāng)事人之間存在的金錢(qián)債務(wù)為目的，不動(dòng)產(chǎn)交付僅系以物抵債的履行方式，并不能改變所謂的“買(mǎi)受人”在本質(zhì)上系出賣(mài)人的普通金錢(qián)債權(quán)人的地位。這與前者規(guī)定所要保護(hù)的買(mǎi)受人基于買(mǎi)賣(mài)合同的履行而期待取得不動(dòng)產(chǎn)的非金錢(qián)債權(quán)迥然不同?；谝晕锏謧鴶M受讓不動(dòng)產(chǎn)的“買(mǎi)受人”，在完成不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記之前，僅憑以物抵債協(xié)議并不足以形成優(yōu)先于一般債權(quán)的權(quán)益。而如果認(rèn)為此種情況下的所謂“買(mǎi)受人”可以排除出賣(mài)人的其他金錢(qián)債權(quán)人對(duì)抵債物的強(qiáng)制執(zhí)行，則無(wú)異于該“買(mǎi)受人”通過(guò)以物抵債協(xié)議即獲得了優(yōu)先于出賣(mài)人的其他普通金錢(qián)債權(quán)的法律地位，使得本應(yīng)處于平等受償?shù)匚坏钠胀▊鶛?quán)僅因此產(chǎn)生了優(yōu)先與劣后之別。因此，除非執(zhí)行案外人確有證據(jù)證明當(dāng)事人之間已經(jīng)另行達(dá)成了真實(shí)的以不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合意為基礎(chǔ)的不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，而購(gòu)房款的支付方式是以出賣(mài)人欠付的債權(quán)抵頂，否則，一般而言，以物抵債關(guān)系中的債權(quán)人對(duì)于抵債物的權(quán)利，并不能夠排除債務(wù)人的其他債權(quán)人的強(qiáng)制執(zhí)行。本案中，從閔小洋與金福地公司簽訂《商品房購(gòu)銷(xiāo)合同》的原因來(lái)看，雖該合同雖具有房屋買(mǎi)賣(mài)合同的外在形式，但據(jù)其自認(rèn)，實(shí)質(zhì)上是沖抵遠(yuǎn)東水泥公司與承達(dá)公司，以及承達(dá)公司與金福地公司之間的三角債關(guān)系。也就是說(shuō)，雙方的真實(shí)意思表示為抵銷(xiāo)三方債務(wù)，即閔小洋簽訂該合同的目的實(shí)際上并非為購(gòu)買(mǎi)案涉房屋，而是為了實(shí)現(xiàn)三方債務(wù)的清償?；趥钠降刃栽瓌t，閔小洋對(duì)金福地公司的債權(quán)并不較本案所涉執(zhí)行債權(quán)更具有優(yōu)先實(shí)現(xiàn)的價(jià)值利益，故不能認(rèn)為閔小洋對(duì)案涉房屋享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。另外，案涉《商品房購(gòu)銷(xiāo)合同》載明的簽訂時(shí)間為2011年12月，該日期距離2014年4月案涉房屋被查封尚有兩年多時(shí)間，但雙方當(dāng)事人并未進(jìn)行合同備案登記從而避免被查封的風(fēng)險(xiǎn)，閔小洋也沒(méi)有證據(jù)證明其及時(shí)向金福地公司提出過(guò)相應(yīng)主張。
綜上，閔小洋的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)10129元，由閔小洋負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審判長(zhǎng) 司 偉
審判員 馬成波
審判員 葉 歡
二〇一九年九月八日
法官助理唐部
書(shū)記員羅映秋
成為第一個(gè)評(píng)論者