中華人民共和國(guó)最高人民法院

民 事 判 決 書

委托訴訟代理人：何燕芳，云南律道以和律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：熊正前，云南律道以和律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告、申請(qǐng)執(zhí)行人）：王某庸，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住江蘇省蘇州市姑蘇區(qū)。

委托訴訟代理人：劉小克，云南王永明律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告、被執(zhí)行人）：云南金福地房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)有限公司，住所地云南省昆明市滇池路四公里處。

法定代表人：陳春蕊，該公司經(jīng)理。

劉蜀義上訴請(qǐng)求：1.撤銷一審判決，改判終止對(duì)案涉金福地花園****號(hào)房屋的執(zhí)行，解除查封措施并確認(rèn)產(chǎn)權(quán)屬劉蜀義所有；2.一、二審訴訟費(fèi)由王某庸、金福地公司負(fù)擔(dān)。事實(shí)和理由：劉蜀義與金福地公司于2013年2月27日簽訂了房屋買賣合同并支付了全部房款，但金福地公司以辦理房屋備案為由未將合同返還給劉蜀義。雖然劉蜀義在一審中未能提交書面合同，但根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十五條以及《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條的規(guī)定，劉蜀義提交的購(gòu)房收據(jù)載明了買賣雙方的名稱、房屋坐落、價(jià)格等具體內(nèi)容，是一份具備房屋買賣合同基本要件的法律性文件，是合同法意義上的合同。劉蜀義提交的購(gòu)房費(fèi)用計(jì)算單、購(gòu)房款收據(jù)應(yīng)認(rèn)定為書面房屋買賣合同。且《中華人民共和國(guó)合同法》第三十六條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定采用書面形式訂立合同，當(dāng)事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的，該合同成立?！眲⑹窳x于2013年2月27日就已經(jīng)向金福地公司支付了全部購(gòu)房款，2013年9月15日開發(fā)商就將案涉房屋交付給了劉蜀義，且一直居住使用至今。表明雙方之間的房屋買賣合同關(guān)系已經(jīng)成立并實(shí)際履行，且均在法院查封之前。對(duì)此一審法院應(yīng)予認(rèn)定雙方存在真實(shí)的房屋買賣合同關(guān)系，不能機(jī)械地以不能提交合同而不予認(rèn)定。現(xiàn)二審中劉蜀義提交了書面合同，完全符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條所規(guī)定的排除執(zhí)行的要件，請(qǐng)求二審法院依法改判支持劉蜀義的訴訟請(qǐng)求。

王某庸辯稱，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十五條規(guī)定，案涉房屋的所有權(quán)目前還登記在金福地公司的名下，劉蜀義不享有權(quán)利，不能排除執(zhí)行。從物權(quán)期待權(quán)角度出發(fā)，劉蜀義未能在一審中提交其與開發(fā)商簽訂的房屋買賣合同，故不能排除執(zhí)行。雖劉蜀義在二審中提交了書面合同，但該合同因無法查證真?zhèn)?，故?yīng)不予認(rèn)可。

金福地公司辯稱，其與劉蜀義之間確實(shí)簽訂過《商品房購(gòu)銷合同》，2019年4月，劉蜀義向公司法定代表人陳春蕊反映情況后，經(jīng)核查，找到了原來已經(jīng)簽訂的合同并交付給劉蜀義，該合同并非倒簽。因項(xiàng)目至今未經(jīng)竣工驗(yàn)收，尚不具備辦證條件。

劉蜀義向一審法院起訴請(qǐng)求：1.停止對(duì)金福地花園****號(hào)房屋的執(zhí)行，并解除查封措施；2.確認(rèn)金福地花園****號(hào)房屋為劉蜀義所有；3.訴訟費(fèi)由王某庸、金福地公司負(fù)擔(dān)。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：2013年2月27日，劉蜀義通過銀行向金福地公司支付了購(gòu)房款（房屋編號(hào)1-3004）合計(jì)449900元，當(dāng)日金福地公司向劉蜀義開具了上述款項(xiàng)的收據(jù)。2013年9月15日,金福地公司向劉蜀義開具配套設(shè)施費(fèi)收據(jù)（金額8500元）、代收房屋維修基金收據(jù)（金額為7362元）、門禁卡收據(jù)（金額為150元）、代收契稅工本費(fèi)及印花稅收據(jù)（金額合計(jì)14052元）。同日，劉蜀義與金福地公司辦理了案涉****號(hào)房屋的接房手續(xù)，劉蜀義后經(jīng)裝修并入住該房屋。2015年4月8日，金福地公司向劉蜀義開具了名目為銷售不動(dòng)產(chǎn)的發(fā)票，金額為449900元。

關(guān)于王某庸與陳春蕊、金福地公司、海運(yùn)公司、陳為民、崔玉婷民間借貸糾紛一案，一審法院于2014年4月15日作出（2014）云高民一初字第7-1號(hào)民事裁定書，裁定查封、扣押、凍結(jié)陳春蕊、金福地公司、海運(yùn)公司、陳為民、崔玉婷限額價(jià)值1.2億元的財(cái)產(chǎn)。2014年4月22日，一審法院查封了金福地公司位于昆明市官渡區(qū)交叉口附近“金福地花園”的部分房屋和部分土地使用權(quán)，其中包括案涉房屋。2016年2月17日，一審法院作出了（2015）云高執(zhí)字第18號(hào)執(zhí)行裁定，拍賣金福地公司位于昆明市官渡區(qū)萬元的房地產(chǎn)。案外人劉蜀義以其對(duì)執(zhí)行標(biāo)的享有合法權(quán)益為由向一審法院提出書面異議。一審法院于2018年9月19日作出（2018）云執(zhí)異152號(hào)執(zhí)行裁定，駁回劉蜀義的異議請(qǐng)求。

一審法院認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：1.劉蜀義對(duì)案涉房屋是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益；2.劉蜀義是否享有對(duì)案涉房屋的所有權(quán)。

一審法院認(rèn)為，案涉房屋其性質(zhì)為不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)依照《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條關(guān)于“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記”之規(guī)定，判斷劉蜀義對(duì)于案涉房屋是否享有排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。該案中，劉蜀義截至一審法庭辯論終結(jié)時(shí)無法提交其與金福地公司簽訂的商品房買賣合同，僅主張合同被開發(fā)商拿走用于備案未歸還。一審法院亦另行指定時(shí)間請(qǐng)劉蜀義提交上述合同，但其在指定的期間內(nèi)仍未提交，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定承擔(dān)舉證不能的法律后果。在劉蜀義無法提交其與金福地公司簽訂的房屋買賣合同之前提下，劉蜀義提出其對(duì)案涉房屋享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益的主張不符合前述《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條之規(guī)定，對(duì)此一審法院依法不予支持。同理，對(duì)于劉蜀義是否享有對(duì)案涉房屋的所有權(quán)的問題，一審法院亦依法不予支持。

綜上，一審法院認(rèn)為，劉蜀義的訴訟請(qǐng)求不成立，不予支持。一審法院依照《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條、第二百二十七條，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第三百一十二條第一款第二項(xiàng)規(guī)定，判決：駁回劉蜀義的訴訟請(qǐng)求。一審案件受理費(fèi)8049元，由劉蜀義負(fù)擔(dān)。

本院二審期間，當(dāng)事人圍繞上訴請(qǐng)求依法提交了證據(jù)。本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。

劉蜀義提交了其與金福地公司于2013年2月27日簽訂的《商品房購(gòu)銷合同》原件，意在證明其與金福地公司在案涉房屋被查封之前已經(jīng)簽訂了商品房買賣合同。對(duì)此，劉蜀義陳述稱，一審法院責(zé)令其提交合同，但因合同在金福地公司處，故未能提交。2019年4月，金福地公司的法定代表人陳春蕊出面解決案涉小區(qū)辦證事宜時(shí)，陳春蕊才將合同找到并交給了劉蜀義。整個(gè)小區(qū)有一百多戶都沒有拿到合同，都是金福地公司以辦理備案為由沒有給買受人合同。對(duì)于該證據(jù)，王某庸質(zhì)證認(rèn)為，劉蜀義未在一審指定時(shí)間內(nèi)提交合同，卻在二審中提交，不能排除合同倒簽的可能性；另外，金福地公司的印章已在2015年左右就被監(jiān)管了，合同上的印章是否是金福地公司的印章無法核實(shí)。故對(duì)其真實(shí)性、合法性與關(guān)聯(lián)性均不予認(rèn)可。

對(duì)此，本院認(rèn)為，該份《商品房購(gòu)銷合同》系原件，加蓋有金福地公司公章，雖王某庸不予認(rèn)可且提出異議，但其并未提供相應(yīng)證據(jù)加以證明，故本院對(duì)該份《商品房購(gòu)銷合同》的真實(shí)性予以確認(rèn)。

本院二審認(rèn)定事實(shí)：2013年2月27日，劉蜀義與金福地公司簽訂《商品房購(gòu)銷合同》，約定：劉蜀義購(gòu)買金福地花園****號(hào)房，套內(nèi)面積為62.11平方米，總金額449900元，劉蜀義于2013年2月27日一次性付清總房款。金福地公司加蓋了印章，陳春蕊在法定代表人處簽章，劉蜀義簽名并捺印。

本院對(duì)一審法院認(rèn)定的其他事實(shí)予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，根據(jù)當(dāng)事人的上訴請(qǐng)求、答辯意見以及有關(guān)證據(jù)，并經(jīng)當(dāng)事人當(dāng)庭確認(rèn)，本案二審爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：一、劉蜀義對(duì)案涉房屋是否享有所有權(quán)；二、劉蜀義是否就案涉房屋享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。

一、關(guān)于劉蜀義對(duì)案涉房屋是否享有所有權(quán)的問題

本院認(rèn)為，依照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條第一款規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！币簿褪钦f，對(duì)于基于法律行為發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)而言，除了需具備合法有效的法律行為之外，完成不動(dòng)產(chǎn)登記亦屬物權(quán)變動(dòng)生效的要件。本案中，案涉房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，故依法應(yīng)當(dāng)辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，登記完成后方發(fā)生房屋所有權(quán)變動(dòng)的效力。而案涉房屋至今并未登記到劉蜀義名下，故劉蜀義主張對(duì)案涉房屋享有所有權(quán)，沒有事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。

二、關(guān)于劉蜀義是否就案涉房屋享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益的問題

本院認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第三百一十一條規(guī)定：“案外人或者申請(qǐng)執(zhí)行人提起執(zhí)行異議之訴的，案外人應(yīng)當(dāng)就其對(duì)執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益承擔(dān)舉證證明責(zé)任?！币虼?，案外人執(zhí)行異議之訴制度的目的，就是要解決案外人是否有權(quán)排除對(duì)執(zhí)行標(biāo)的強(qiáng)制執(zhí)行的問題。對(duì)此問題的評(píng)判，應(yīng)當(dāng)以法律、司法解釋對(duì)于民事權(quán)利（益）的規(guī)定為依據(jù)展開。而現(xiàn)行法律、司法解釋對(duì)案外人執(zhí)行異議之訴的規(guī)定較為原則，尤其是對(duì)于法律、司法解釋規(guī)定的“足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益”的類型、范圍及條件，不僅法律沒有明確規(guī)定，適用于民事案件審理的有關(guān)司法解釋也沒有明確具體的規(guī)定。在這種情況下，在執(zhí)行異議之訴中對(duì)案外人就執(zhí)行標(biāo)的所主張的民事權(quán)益是否足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的審查，可以以《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》等司法解釋的有關(guān)規(guī)定為參照。具體到本案而言，對(duì)于劉蜀義就案涉房屋排除強(qiáng)制執(zhí)行的請(qǐng)求能否成立，可參照《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條的規(guī)定加以評(píng)判。

首先，雖然劉蜀義雖未能在本案一審中提交其與金福地公司之間簽訂的書面買賣合同，但劉蜀義于本院二審?fù)徶刑峤涣似渑c金福地公司于2013年2月27日簽訂的《商品房購(gòu)銷合同》原件，并對(duì)此作出了合理解釋。雖然王某庸不予認(rèn)可且提出異議，但其對(duì)此并未提供證據(jù)加以證明，故應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的不利后果。同時(shí)，考慮到劉蜀義已經(jīng)向金福地公司支付了全部購(gòu)房款的事實(shí)，如其系在沒有簽訂書面合同情況下支付，則明顯有違生活常識(shí)和交易習(xí)慣。因此，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定劉蜀義于2013年2月27日即在案涉房屋被查封之前已與金福地公司簽訂了《商品房購(gòu)銷合同》的事實(shí)具有高度可能性。

其次，劉蜀義于2013年9月15日與金福地公司辦理了房屋交接手續(xù)，于當(dāng)日接收了案涉房屋并隨后裝修入住，故應(yīng)認(rèn)定其在案涉房屋被查封之前已合法占有了該房屋。

再次，劉蜀義已于2013年2月27日向金福地公司支付了全部購(gòu)房款449900元。

最后，劉蜀義已經(jīng)履行了買賣合同項(xiàng)下的全部義務(wù)，金福地公司應(yīng)當(dāng)協(xié)助為其辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，而案涉房屋未能辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)系因案涉項(xiàng)目尚未竣工驗(yàn)收故不具備登記條件，并非劉蜀義自身原因?qū)е隆?/div>