中華人民共和國最高人民法院

民 事 判 決 書

委托訴訟代理人：陳昆宏，云南護義律師事務所律師。

被上訴人（原審被告、申請執(zhí)行人）：王某庸，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住江蘇省蘇州市。

委托訴訟代理人：劉小克，云南王永明律師事務所律師。

被上訴人（原審被告、被執(zhí)行人）：云南海運房地產開發(fā)經營有限公司，住所地云南省昆明市滇池路四公里處。

法定代表人：陳春蕊，該公司總經理。

被上訴人（原審被告、被執(zhí)行人）：云南金福地房地產開發(fā)經營有限公司，住所地云南省昆明市滇池路四公里處。

法定代表人：陳春蕊，該公司經理。

陳益春上訴請求：1.撤銷一審判決，改判解除對案涉昆明市官渡區(qū)彩云北路海運花園小區(qū)2號地下室負*層******號車位的查封、執(zhí)行，確認陳益春已購買該車位并享有所有權；2.一、二審案件受理費由王某庸負擔。事實和理由：（一）一審法院認定事實錯誤。1.陳益春在購買海運花園小區(qū)商品房時，就一并購買了案涉車位。對此，陳益春提交的《購房費用計算單》《收據》，以及海運花園物業(yè)服務中心出具的《證明》等均證明陳益春與海運公司就案涉車位的買賣合同成立并生效的時間為2012年7月，并且陳益春從該時間點就已實際占有使用至今。一審法院將補簽訂《地下車位買賣合同》的時間2015年6月作為案涉車位買賣合同的生效時間錯誤。2.陳益春購買車位，是因為在2012年7月購買了該地的房屋。從使用功能上看，車位與房屋具有從屬性，車位是與房屋配套使用，并且該車位被陳益春使用多年。法院對該車位的執(zhí)行已嚴重影響了陳益春的生活、工作。（二）一審法院適用法律錯誤?！吨腥A人民共和國合同法》第一百四十條規(guī)定，標的物在訂立合同之前已為買受人占有的，合同生效時間為交付時間。如此，本案車位在2013年交付即為陳益春占有，買賣合同生效時間就應依法確認為2013年，而非補簽合同的2015年。依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、第一百三十三條之規(guī)定，該車位買賣已于2013年實際交付車位時成立并將其所有者權利移交給了陳益春。一審判決認定事實，確認涉案車位已于2013年交付陳益春。則應當認定涉案車位買賣合同已于查封前依法成立。依據《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》，在人民法院查封之前已合法占有該不動產的，提出異議能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持。

王某庸辯稱，根據《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十五條規(guī)定，涉案車位的所有權目前還登記在海運公司的名下，陳益春不享有所有權。從物權期待權角度出發(fā)，陳益春簽訂購買車位的合同時間為2015年6月19日，在執(zhí)行異議審查階段法院查明的合同簽訂時間也是上述日期，按照相關法律規(guī)定，該合同簽署于法院查封之后，故本案不能排除強制執(zhí)行。

海運公司、金福地公司辯稱，因陳益春系分期付款，所以在款項未付清之前，海運公司未將合同交付給陳益春。是在陳益春付清款項后才確定合同簽訂時間。合同是補簽但并非倒簽。因項目至今未經竣工驗收，尚不具備辦證條件。

陳益春向一審法院起訴請求：1.確認其已購買昆明市官渡區(qū)彩云北路海運花園小區(qū)2號地下室負*層******號車位并享有所有者權利，判決解除對該財產的查封、執(zhí)行（車位價款16.8萬元）。2.案件受理費由王某庸負擔。

一審法院認定事實：2012年8月1日，陳益春、涂美蘭與海運公司簽訂《商品房購銷合同》，約定海運公司以總價1470900元將其開發(fā)的海運花園第5幢2單元11-12層****號房屋出售給陳益春、涂美蘭，并約定于2012年7月17日首期支付購房總價款的30.65%金額為450900元，余款1020000元向富滇銀行昆明世紀城支行貸款支付。合同還約定了其他事項。2012年7月17日，陳益春、涂美蘭按合同約定向海運公司支付了450900元的房屋首付款，海運公司向其開具了相應款項的收據。

2012年7月17日、2012年12月21日及2015年6月19日，陳益春、涂美蘭向海運公司分別支付了******車位“車位款（部分車位款）”、“補交車位款”、“補交車位款（分期）”100800元、50400元及16800元，以上款項合計168000元。當日，海運公司向陳益春、涂美蘭開具了上述款項的收據。

2015年6月19日，海運公司（甲方）與陳益春（乙方）簽訂了《“海運花園”地下車位買賣合同》，約定海運公司以總價168000元將海運花園小區(qū)地下室負一層2號庫區(qū)****號車位出售給陳益春，乙方應于2015年6月19日前一次性向甲方付清該車位的全部價款。合同還約定了其他事項。

2017年11月22日，海運花園物業(yè)服務中心出具《證明》，載明：“茲有海運花園小區(qū)5棟2單元****室，業(yè)主：陳益春……車位編號為2號庫****號，于2013年接房至今一直正常繳納管理費，正常使用中，特此證明！”

關于王某庸與陳春蕊、金福地公司、海運公司、陳為民、崔玉婷民間借貸糾紛一案，一審法院于2014年4月15日作出（2014）云高民一初字第7-1號民事裁定書，裁定查封、扣押、凍結陳春蕊、金福地公司、海運公司、陳為民、崔玉婷限額價值1.2億元的財產。2014年4月22日，一審法院查封了海運公司位于昆明市官渡區(qū)“海運花園”部分房屋和部分土地使用權，其中包括涉案該車位。2016年2月17日，一審法院作出了（2015）云高執(zhí)字第18號執(zhí)行裁定，裁定拍賣海運公司開發(fā)的海運花園價值18416.77萬元的房地產、車位、車庫。案外人陳益春以其對執(zhí)行標的享有合法權益為由向本院提出書面異議。一審法院于2017年12月20日作出（2017）云執(zhí)異115號執(zhí)行裁定，駁回陳益春的異議請求。

一審法院認為，本案的爭議焦點為：一、陳益春對涉案車位是否享有足以排除強制執(zhí)行的民事權益；二、陳益春是否享有對涉案車位的所有權。

一審法院認為，《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條第二款規(guī)定：“基于與建設單位之間的商品房買賣民事行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為物權法第六章所稱的業(yè)主?！痹摪钢?，陳益春、涂美蘭與海運公司簽訂的《商品房購銷合同》合法有效，并按照合同約定向海運公司支付了海運花園第5幢2單元11-12層****號房屋首付款并已占有使用，雖其對該房屋未依法辦理所有權登記，但可以認定陳益春、涂美蘭為該房屋的業(yè)主。從不動產的使用功能來看，業(yè)主購買車位的目的是與房屋配套使用，車位之于房屋具有從屬性。涉案車位位于海運花園小區(qū)規(guī)劃范圍內，可以單獨辦理產權，其性質為不動產，應依照《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條關于“金錢債權執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記”之規(guī)定，判斷陳益春對于涉案車位是否享有排除強制執(zhí)行的民事權益。該案中，陳益春、涂美蘭雖于2012年7月17日、2012年12月21日及2015年6月19日分別向海運公司支付了涉案車位的價款合計168000元，但雙方涉及涉案車位的買賣合同卻是2015年6月19日簽訂，簽訂合同的時間晚于一審法院依法采取查封措施的時間，且該合同約定的車位價款支付方式為“一次性付款方式”，與上述分期付款方式不符，故陳益春提出其對涉案車位享有足以排除強制執(zhí)行的民事權益的主張不符合前述法律規(guī)定，對此一審法院依法不予支持。同理，對于陳益春是否享有對涉案車位的所有權的問題，一審法院亦依法不予支持。

綜上，陳益春的訴訟請求不成立，一審法院不予支持。依照《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條、第二百二十七條，《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百一十二條第一款第二項規(guī)定，判決：駁回陳益春的訴訟請求。一審案件受理費3660元，由陳益春負擔。

本院二審期間，陳益春向本院提交了書面承諾書，表明其在執(zhí)行異議得到法院判決支持之后，承諾將查封后支付的款項16800元交付法院執(zhí)行。

本院對一審法院認定的事實予以確認。

本院認為，根據當事人的上訴請求、答辯意見以及有關證據，并經當事人當庭確認，本案二審爭議焦點為：一、陳益春對案涉車位是否享有所有權；二、陳益春是否就案涉車位享有足以排除強制執(zhí)行的民事權益。

一、關于陳益春對案涉車位是否享有所有權的問題

本院認為，依照《中華人民共和國物權法》第九條第一款規(guī)定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發(fā)生效力；未經登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！币簿褪钦f，對于基于法律行為發(fā)生的不動產物權變動而言，除了需具備合法有效的法律行為之外，完成不動產登記亦屬物權變動生效的要件。本案中，案涉車位屬于不動產，故依法應當辦理所有權轉移登記，登記完成后方發(fā)生車位所有權變動的效力。而案涉車位至今并未登記到陳益春名下，故陳益春主張對案涉車位享有所有權，沒有事實和法律依據，本院不予支持。

二、關于陳益春是否就案涉車位享有足以排除強制執(zhí)行的民事權益的問題

本院認為，《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百一十一條規(guī)定：“案外人或者申請執(zhí)行人提起執(zhí)行異議之訴的，案外人應當就其對執(zhí)行標的享有足以排除強制執(zhí)行的民事權益承擔舉證證明責任?！币虼耍竿馊藞?zhí)行異議之訴制度的目的，就是要解決案外人是否有權排除對執(zhí)行標的強制執(zhí)行的問題。對此問題的評判，應當以法律、司法解釋對于民事權利（益）的規(guī)定為依據展開。而現行法律、司法解釋對案外人執(zhí)行異議之訴的規(guī)定較為原則，尤其是對于法律、司法解釋規(guī)定的“足以排除強制執(zhí)行的民事權益”的類型、范圍及條件，不僅法律沒有明確規(guī)定，適用于民事案件訴訟程序的有關司法解釋也沒有明確具體的規(guī)定。在這種情況下，在執(zhí)行異議之訴中對案外人就執(zhí)行標的所主張的民事權益是否足以排除強制執(zhí)行的審查，可以以《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》等司法解釋的有關規(guī)定為參照。具體到本案而言，對于陳益春就案涉車位排除強制執(zhí)行的請求能否成立，可參照《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條的規(guī)定加以評判。

首先，從陳益春提交的書面合同來看，雖載明的時間是2015年6月19日，但綜合本案事實看，該時間點并非陳益春與海運公司就案涉車位形成買賣合同意思表示的初始時間，而系補簽合同的時間點。根據案涉證據，陳益春已于2012年7月17日支付車位款100800元、于2012年12月21日支付車位款50400元。該時間點均在本案王某庸申請人民法院查封案涉車位之前。陳益春向海運公司交付車位款，海運公司向陳益春出具收據的行為表明雙方買賣車位的合意形成時間實為2012年7月17日。雖然《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條第一款第一項規(guī)定“在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同”，但該條件系基于執(zhí)行程序形式審查、高效低成本的特點，故在強制執(zhí)行程序中處理案外人執(zhí)行異議時應盡量通過形式外觀審查以提高執(zhí)行審查效率等目的而作出的規(guī)定，其體現的最終目的仍然是藉此以判斷當事人之間是否存在真實合法有效的買賣關系，因此，在執(zhí)行異議之訴案件審理參照適用該條規(guī)定時，應基于立法目的把握該要件的實質，而不宜只作機械文義理解。本案現有證據能夠證明陳益春與海運公司之間就案涉車位達成買賣關系的合意時間為2012年7月17日。雖在該時間點雙方并未簽訂書面合同，但雙方已經實際履行了合同義務，即陳益春交付了大部分車位購置款，海運公司也向陳益春交付了車位。因此，應當認定陳益春與海運公司就案涉車位的買賣合同關系形成在查封之前且已實際履行。

其次，陳益春于2013年與海運公司辦理了車位交接手續(xù)，并已經實際占用使用了案涉車位，故應認定其在案涉車位被查封之前已合法占有了該車位。

再次，陳益春已經于2012年12月21日向海運公司交付了大部分車位購置款151200元（占全部價款的90%）。而陳益春交付尾款的時間2015年6月19日系在人民法院查封之后，屬于無效付款。陳益春于本院二審期間向本院承諾愿意在能夠排除對案涉車位的強制執(zhí)行的情況下將16800元再交付執(zhí)行，而陳益春在執(zhí)行程序中向執(zhí)行法院提出的執(zhí)行異議請求被（2017）云執(zhí)異115號執(zhí)行裁定駁回，即執(zhí)行法院認為陳益春對案涉車位并不享有足以排除強制執(zhí)行的民事權益，故無論在執(zhí)行異議程序中還是執(zhí)行異議之訴案件審理中，要求陳益春將尾款16800元交付執(zhí)行、并且執(zhí)行部門在此情況下收取陳益春交納的16800元，均難免勉為其難，在實踐操作中具有一定障礙。因此，雖然《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條第三項規(guī)定的要件為“已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行”，但在本案所涉情形下，不宜機械地理解為在執(zhí)行異議之訴中，在案外人將剩余價款交付執(zhí)行完畢之前，就不能夠對案外人是否享有足以排除強制執(zhí)行的民事權益進行審理判斷。鑒于上述情形，本院認為，若陳益春在本案判決生效之日起十日內向執(zhí)行法院交付剩余價款16800元，即應認定滿足了支付價款的要件。

最后，陳益春已經履行了全部買賣合同項下的全部義務，海運公司應當協(xié)助為其辦理產權轉移登記手續(xù)，而案涉車位未能辦理產權登記手續(xù)系因案涉項目尚未竣工驗收故不具備登記條件所致，并非陳益春自身原因。

綜上所述，陳益春在本案判決生效之日起十日內向執(zhí)行法院交付剩余價款16800元后，即對案涉車位享有足以排除強制執(zhí)行的民事權益。

綜上，陳益春的上訴主張部分成立，本院予以支持；原審判決認定事實清楚，但適用法律錯誤，應予糾正。依照《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百一十二條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項規(guī)定，判決如下：

一、撤銷云南省高級人民法院（2019）云民初1號民事判決；

二、在陳益春于本判決生效之日起十日內向執(zhí)行法院交付購買車位剩余價款16800元后，不得執(zhí)行昆明市官渡區(qū)彩云北路海運花園小區(qū)2號地下室負*層******號車位；

三、駁回陳益春其他訴訟請求。

一審案件受理費3660元，二審案件受理費3660元，均由王某庸負擔。

本判決為終審判決。

審判長　司　偉

審判員　馬成波

審判員　葉　歡

二〇一九年九月八日

法官助理唐部