法定代表人：鄭秦麗，該公司總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：李德松，陜西凌安松律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：彭園園，北京市金德律師事務(wù)所律師。

本院認(rèn)為，結(jié)合本案一審起訴及一審法院對相關(guān)訴請的審查情形，一審判決對本案涉及的以下事實(shí)認(rèn)定不清：

一、關(guān)于鴻某公司、達(dá)西瑞公司、海鴻公司履行合同的有關(guān)情形

一審判決以鴻某公司等已向案涉項(xiàng)目墊資3900萬元以及為項(xiàng)目的融資進(jìn)行了協(xié)助，認(rèn)定其已經(jīng)履行了合同的主要義務(wù)，而對鴻某公司等是否履行了房屋銷售這一合同主要義務(wù)沒有審查。

根據(jù)鴻某公司、達(dá)西瑞公司、長江公司簽訂《西安曲江遠(yuǎn)郊土地聯(lián)合開發(fā)建設(shè)合同書》及《補(bǔ)充合同》的內(nèi)容，鴻某公司、達(dá)西瑞公司的主要合同義務(wù)為：項(xiàng)目的融資與銷售。具體為：負(fù)責(zé)項(xiàng)目宗地的土地證辦理、項(xiàng)目規(guī)劃、建審以及項(xiàng)目建設(shè)過程中的各項(xiàng)手續(xù)并預(yù)先墊支土地出讓金等相關(guān)費(fèi)用；項(xiàng)目的全面銷售工作；協(xié)同長江公司做好項(xiàng)目的資金管理和使用。本案二審期間，鴻某公司等稱其以長江公司名義履行了房屋銷售義務(wù)，但未能提供證據(jù)證明。一審判決認(rèn)定鴻某公司等已經(jīng)履行了合同的主要義務(wù)，缺乏事實(shí)依據(jù)。

二、關(guān)于“曲江南苑”項(xiàng)目利潤的具體數(shù)額

一審判決未對車位情況及住宅的實(shí)際銷售情況進(jìn)行核實(shí)，亦未核減2013年12月31日所售房屋的銷售成本及應(yīng)繳稅款，對項(xiàng)目利潤具體數(shù)額的認(rèn)定缺乏證據(jù)支持。

首先，關(guān)于未售住宅房屋面積。一審法院于西安市不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)中心調(diào)取的“曲江南苑”項(xiàng)目信息資料顯示，截止2013年12月31日“曲江南苑”項(xiàng)目未售住宅房屋109套。本案二審訴訟期間，長江公司向本院提交的記賬憑證、已備案的《商品房買賣合同》及信息明細(xì)均顯示：截止2013年12月31日未售住宅為102套。長江公司舉證認(rèn)為一審法院調(diào)取材料中涉及的未售房屋109套，已有8套房屋于2013年12月31日前銷售且價(jià)款已經(jīng)計(jì)入收入中。長江公司并認(rèn)為，實(shí)際銷售情況與登記機(jī)關(guān)登記不一致的原因在于：因購買人發(fā)生變更，解除原備案登記后重新備案登記時(shí)間為2013年12月31日以后。因此，登記機(jī)關(guān)漏記未銷售房屋一套，二者相抵后，面積相差1198.62平方米。一審判決未能對未銷售住宅房屋面積進(jìn)行全面核實(shí)，直接以上述調(diào)取的證據(jù)認(rèn)定未售住宅房屋面積，存在事實(shí)認(rèn)定不清情形。

其次，一審判決認(rèn)定項(xiàng)目利潤存在重復(fù)計(jì)算車位問題。1.一審法院委托的項(xiàng)目市值鑒定機(jī)構(gòu)陜西建業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)有限公司出具的《評估報(bào)告書》及委托的項(xiàng)目利潤鑒定機(jī)構(gòu)西安長興會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限責(zé)任公司出具的項(xiàng)目利潤《報(bào)告書》里均確認(rèn)項(xiàng)目總車位數(shù)為1008個(gè)。以上車位總數(shù)經(jīng)鑒定雙方在申請鑒定時(shí)核實(shí)。一審判決僅以調(diào)取的登記備案的1053個(gè)總車位數(shù)計(jì)算項(xiàng)目利潤，存在事實(shí)不清情形。2.一審訴訟期間，鴻某公司等提交的《曲江南苑案》第一條第（二）項(xiàng)載明：截止2013年12月31日有300個(gè)車位尚未形成收入，其于2018年6月11日向一審法院提交的《調(diào)查令申請書》中亦自認(rèn)截止2013年12月31日項(xiàng)目尚有300個(gè)車位未售，未形成收入。而其提交的《曲江南苑項(xiàng)目可售收益計(jì)算明細(xì)》第三條第（一）項(xiàng)載明：截至2018年6月仍有1053個(gè)車位未售出。二審訴訟期間，長江公司提交的《已售車位合同統(tǒng)計(jì)明細(xì)表》《車位買賣協(xié)議》顯示已售出的743個(gè)車位已經(jīng)計(jì)入2013年12月31前已售收入中，一審判決在計(jì)算未售車位收入時(shí)存在重復(fù)計(jì)算問題。

再次，一審判決計(jì)算項(xiàng)目利潤時(shí)將2013年12月31日之后售出及未售出的房產(chǎn)價(jià)值全部計(jì)入項(xiàng)目收入，但扣減項(xiàng)目支出時(shí)只計(jì)算到2013年12月31日，忽略了該日之后所售項(xiàng)目房產(chǎn)亦存在銷售成本及應(yīng)繳稅款情形，一審判決在計(jì)算項(xiàng)目利潤時(shí)未對上述兩項(xiàng)支出予以核算及扣減，存在多計(jì)算項(xiàng)目利潤數(shù)額情形。

三、關(guān)于“曲江南苑”項(xiàng)目利潤的分配方面

三方簽訂的《西安曲江遠(yuǎn)郊土地聯(lián)合開發(fā)建設(shè)合同書》的《補(bǔ)充合同》對“曲江南苑”項(xiàng)目二期90.373畝土地（除政府已收回土地，剩余土地經(jīng)測繪，實(shí)際為37.878畝）的聯(lián)建開發(fā)事宜約定：“……若鴻某公司以長江公司名義經(jīng)過努力爭取該宗土地未被管委會(huì)強(qiáng)行收回，則鴻某公司以每畝40萬元的價(jià)格補(bǔ)償長江公司，以取得該宗凈用地的獨(dú)立開發(fā)經(jīng)營權(quán)……”。上述約定系三方對37.878畝土地的附條件約定。一審判決未能查明37.878畝土地是否通過鴻某公司取得、鴻某公司是否已向長江公司支付了土地補(bǔ)償款、所附條件是否成就，徑行認(rèn)定案涉項(xiàng)目“統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一建設(shè)，統(tǒng)一銷售，現(xiàn)已無法具體區(qū)分一、二期的收益和支出”并判決鴻某公司等參與上述土地利潤分配，缺乏事實(shí)依據(jù)。

另外，本案一審期間，長江公司就雙方往來款項(xiàng)問題提出反訴，其主張雖未獲支持，但鑒于長江公司主張的往來款項(xiàng)事實(shí)發(fā)生在雙方合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)期間，其請求可在重審階段向其釋明后酌情一并處理。

綜上，一審判決認(rèn)定基本事實(shí)不清，本院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第三項(xiàng)之規(guī)定，裁定如下：

一、撤銷陜西省高級人民法院（2012）陜民一初字第00009號(hào)民事判決；

二、本案發(fā)回陜西省高級人民法院重審。

審判長　　楊弘磊

審判員　　王　濤

審判員　　劉小飛

二〇一九年三月二十九日

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