中華人民共和國最高人民法院

民 事 判 決 書

執(zhí)行事務(wù)合伙人：長城（天津）股權(quán)投資基金管理有限責(zé)任公司（委派李仁華為代表）。

委托訴訟代理人：徐明昌，黑龍江衡奧律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：尹伊艨，黑龍江衡奧律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告）：祁某全，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住黑龍江省哈爾濱市。

委托訴訟代理人：陳曉梅，女，住黑龍江省哈爾濱市，由哈爾濱市阿城區(qū)金城街道辦事處民主社區(qū)居民委員會推薦。

被上訴人（原審被告）：黑龍江省中然房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地：黑龍江省哈爾濱市道外區(qū)南頭道街**號。

法定代表人：黃偉哲，該公司董事長。

委托訴訟代理人：徐洪仁，該公司員工。

祁某全辯稱：1.祁某全于2012年6月4日與中然公司簽訂《商品房買賣合同》，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條之規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。祁某全于2012年6月4日交齊購房款，購買案涉房屋D4號樓4單元603室。長富基金稱于2013年9月5日對案涉房屋辦理抵押登記，而2013年9月5日長富基金委托興業(yè)銀行股份有限公司哈爾濱分行（以下簡稱興業(yè)銀行哈分行）出具的《抵押可售函》，說明中然公司取得了處分案涉房屋的權(quán)利。長富基金對案涉房屋不享有優(yōu)先受償權(quán)。2.案涉房屋于2012年以撥付工程款的形式抵給建筑商蒼某某，中然公司出具了《房源確認(rèn)單》，蒼某某銷售抵賬房，祁某全以現(xiàn)金形式購買，并按約定占有案涉房屋，購房手續(xù)均由中然公司出具，購買及入住案涉房屋均合法。3.中然公司未按照法律規(guī)定及合同約定的期限向房地產(chǎn)管理機關(guān)辦理備案登記，亦不能辦理房屋所有權(quán)證書，侵害了祁某全的合法權(quán)益。4.長富基金委托興業(yè)銀行哈分行發(fā)放貸款，未按貸款的相關(guān)規(guī)定，對抵押標(biāo)的物實地考察，進(jìn)行貸前檢查，放款之后不履行監(jiān)督職責(zé)。既然案涉房屋已經(jīng)辦理抵押，但祁某全辦理入住時長富基金并未派人阻止，造成目前局面，祁某全不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。5.案涉房屋預(yù)售許可證雖然是在2013年5月20日取得，但根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條之規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定商品房預(yù)售合同有效。6.原審適用法律正確，祁某全不應(yīng)承擔(dān)本案訴訟費用。

中然公司辯稱，同意祁某全的答辯意見。

長富基金向原審法院起訴請求：1.許可對位于哈爾濱市阿城區(qū)的執(zhí)行；2.案件受理費由祁某全、中然公司承擔(dān)。

原審法院認(rèn)定事實：2013年8月28日，長富基金、興業(yè)銀行哈分行與中然公司簽訂《委托貸款借款合同》，約定：長富基金委托興業(yè)銀行哈分行向中然公司發(fā)放貸款9000萬元，該貸款由中然公司提供抵押擔(dān)保。同日，興業(yè)銀行哈分行與中然公司簽訂《抵押合同》，約定：中然公司以其麗都國際小區(qū)204套在建房屋和土地使用權(quán)為上述貸款提供擔(dān)保。2013年9月5日，興業(yè)銀行哈分行與中然公司在哈爾濱市阿城區(qū)房地產(chǎn)事業(yè)管理局辦理了在建房屋抵押登記。其后，長富基金因與中然公司金融借款合同糾紛訴至原審法院。2015年12月10日，原審法院根據(jù)長富基金的財產(chǎn)保全申請作出（2015）黑高商初字第38號民事裁定，查封包括案涉房屋在內(nèi)的麗都國際小區(qū)182套房屋。2015年12月25日，原審法院作出（2015）黑高商初字第38號民事判決，判決中然公司償還長富基金貸款本金8835萬元及利息；如中然公司不能清償，對其不能清償部分，長富基金有權(quán)以中然公司提供的抵押物房產(chǎn)、土地折價或拍賣、變賣的價款優(yōu)先受償。該判決生效后，中然公司未能履行給付義務(wù)。長富基金向原審法院申請執(zhí)行。原審法院執(zhí)行期間，祁某全以案外人身份提出執(zhí)行異議。2018年8月8日，原審法院作出（2018）黑執(zhí)異96號執(zhí)行裁定，中止對案涉房屋的執(zhí)行。之后，長富基金向原審法院提起本案訴訟。

同時查明：祁某全與中然公司均認(rèn)可蒼某某為案涉開發(fā)項目部分工程的實際施工人。2012年6月4日，祁某全與蒼某某達(dá)成購買中然公司抵頂其工程款的案涉房屋意向后，又與中然公司簽訂《商品房買賣合同》，該合同主要內(nèi)容包含：項目建設(shè)依據(jù)、商品房銷售依據(jù)、商品房基本情況、計價方式與價款、面積確認(rèn)及面積差異處理、付款方式及期限、買受人逾期付款的違約責(zé)任、交付期限等等，房屋總價款341628元。雙方約定房屋面積以實測建筑面積據(jù)實結(jié)算，多退少補。2014年5月16日，祁某全向蒼某某交付購房款339995元，中然公司為祁某全開具往來資金結(jié)算票據(jù)。2014年5月16日，祁某全交納電費、水費、電梯費、物業(yè)費、供熱費等進(jìn)戶費用。現(xiàn)祁某全占有案涉房屋。

又查明：中然公司于2012年5月23日取得麗都國際小區(qū)D4號樓、D5號樓、D6號樓項目的《商品房預(yù)售許可證》,于2012年7月19日取得麗都國際小區(qū)G5號樓、G7號樓、G8號樓項目的《商品房預(yù)售許可證》，于2013年5月20日取得麗都國際小區(qū)G9號樓、地下車庫、游泳館項目的《商品房預(yù)售許可證》。因麗都國際小區(qū)尚未辦理竣工驗收手續(xù)，案涉房屋尚不能辦理所有權(quán)登記及變更登記。

再查明：2013年9月2日，興業(yè)銀行哈分行向哈爾濱市阿城區(qū)房地產(chǎn)事業(yè)管理局出具《抵押可售函》，載明含案涉房屋在內(nèi)的多套房屋“在抵押期間，抵押房屋可以銷售”。

原審法院認(rèn)為，依照《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百一十三條關(guān)于“對申請執(zhí)行人提起的執(zhí)行異議之訴，人民法院經(jīng)審理，按照下列情形分別處理：（一）案外人就執(zhí)行標(biāo)的不享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益的，判決準(zhǔn)許執(zhí)行該執(zhí)行標(biāo)的；（二）案外人就執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益的，判決駁回訴訟請求”之規(guī)定，根據(jù)各方當(dāng)事人的訴辯主張及庭審情況，解決本案爭議的關(guān)鍵問題在于：祁某全是否享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益。

案涉《商品房買賣合同》系祁某全通過蒼某某與中然公司簽訂，該合同系祁某全與中然公司的真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的效力性強制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為有效。祁某全將購房款交付蒼某某后，中然公司向祁某全出具了收到房款的收據(jù)，應(yīng)視為祁某全已向中然公司交付全部購房款。祁某全在原審法院查封前已實際占有案涉房屋，未辦理所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記亦非祁某全原因所致，依照《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條關(guān)于“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記”的規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定祁某全對案涉房屋享有的民事權(quán)益足以排除強制執(zhí)行。

至于長富基金主張其對案涉房屋享有的抵押權(quán)優(yōu)先于祁某全對該房屋享有的民事權(quán)益的問題，由于長富基金的貸款委托人興業(yè)銀行哈分行已向房屋主管機關(guān)出具了含案涉房屋在內(nèi)的《抵押可售函》，應(yīng)視為中然公司取得了處分案涉房屋的權(quán)利，故原審法院對長富基金的該主張不予支持。

綜上，原審法院認(rèn)為，長富基金的訴訟請求無法律依據(jù)，故此依照《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條、《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條以及《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百一十三條的規(guī)定，判決駁回長富基金的訴訟請求，案件受理費6424.42元，由長富基金負(fù)擔(dān)。

本院二審期間，當(dāng)事人圍繞上訴請求依法提交了證據(jù)。本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。對當(dāng)事人爭議的事實，本院認(rèn)定如下：長富基金作為新證據(jù)向本院提供了一組劃款指令和建設(shè)工程施工合同，證明2013年8月28日長富基金、興業(yè)銀行哈分行和中然公司簽訂委托貸款借款合同后，根據(jù)合同約定向中然公司欠付工程款的案外人進(jìn)行了劃款，支付工程款約9000萬元。在這些劃款指令中，沒有蒼某某所進(jìn)行的項目，因此蒼某某是否實際施工及工程款是否實際結(jié)算存疑。祁某全質(zhì)證認(rèn)為，蒼某某是案涉工程G9棟樓的原施工人，在2012年6月4日已經(jīng)與中然公司完成了結(jié)算，雙方確定以房源確認(rèn)單的形式撥付工程款。因已經(jīng)完成結(jié)算，不存在再給蒼某某劃撥工程款的問題，故該份證據(jù)與蒼某某無關(guān)。中然公司質(zhì)證認(rèn)為，蒼某某系案涉工程G9棟樓的實際施工人，其工程款在沒貸款的前一年就已經(jīng)給付，因此該證據(jù)與本案無關(guān)。本院經(jīng)審查認(rèn)為，長富基金舉示的劃款指令均發(fā)生在2013年8月以后，而在此之前蒼某某已經(jīng)完成了與中然公司的結(jié)算，故長富基金舉示的證據(jù)不能證明蒼某某并非案涉工程實際施工人，本院對其證據(jù)不予采納。

本院二審對原審法院查明的事實予以確認(rèn)。

關(guān)于本案適用法律的問題。在金錢債權(quán)執(zhí)行中，《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條、第二十九條均是對買受人在何種情形下能夠排除人民法院的強制執(zhí)行而作出的規(guī)定，但其適用條件并不相同，故買受人只要符合其一，即可主張享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益。原審期間，祁某全抗辯主張其符合第二十八條規(guī)定的要件，原審法院對此予以審查并適用第二十八條審理本案，不存在適用法律錯誤的情形。長富基金主張本案應(yīng)適用《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條，無相應(yīng)法律依據(jù)，本院不予支持。

關(guān)于案涉《商品房買賣合同》是否合法有效的問題。蒼某某作為案涉工程G9棟樓的原施工人，于2012年與中然公司形成以案涉房產(chǎn)抵頂工程款的合意，以結(jié)算所欠付工程款。祁某全與案外人蒼某某達(dá)成購買案涉房屋的意向后，于2012年6月4日直接與中然公司就案涉房屋簽訂了《商品房買賣合同》，購買案涉房屋。此時，中然公司已經(jīng)取得案涉房屋預(yù)售許可證，有權(quán)處分房屋。《商品房買賣合同》是雙方當(dāng)事人買賣房屋的真實意思表示，并不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為合法有效。祁某全將全部購房款支付給蒼某某后，事實上消滅了中然公司與蒼某某之間的欠款關(guān)系，中然公司對祁某全支付房屋款項的事實予以認(rèn)可，并出具了收款收據(jù)。祁某全在原審?fù)徶信e示了房源確認(rèn)單，對其系購買蒼某某抵賬房屋等事實予以證明。故本案在案證據(jù)可以認(rèn)定祁某全已經(jīng)按照合同約定支付了全部購房款，符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條的規(guī)定，對案涉房屋具有排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益。長富基金關(guān)于案涉《商品房買賣合同》不具有合法性，蒼某某與中然公司的抵賬關(guān)系無法確認(rèn)，祁某全不享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益，并以此主張其基于抵押權(quán)應(yīng)當(dāng)就案涉房屋優(yōu)先受償?shù)纳显V主張，無事實和法律依據(jù)，本院不予支持。

綜上，長富基金的上訴請求缺乏事實和法律依據(jù)，應(yīng)予駁回；原審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

本判決為終審判決。

審判長　　張代恩

審判員　　王富博

審判員　　季偉明

二〇一九年六月二十七日

法官助理侯望