中華人民共和國最高人民法院

民 事 判 決 書

(2019)最高法民終618號

執(zhí)行事務(wù)合伙人：長城（天津）股權(quán)投資基金管理有限責(zé)任公司（委派李仁華為代表）。

委托訴訟代理人：徐明昌，黑龍江衡奧律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：尹伊艨，黑龍江衡奧律師事務(wù)所律師。

被上訴人（一審被告）：孫某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市海淀區(qū)。

委托訴訟代理人：陳曉梅，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住黑龍江省哈爾濱市阿城區(qū)。

被上訴人（一審被告）：黑龍江省中然房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地黑龍江省哈爾濱市道外區(qū)南頭道街**號。

法定代表人：黃偉哲，該公司董事長。

委托訴訟代理人：徐洪仁，男，該公司職員。

長富基金上訴請求：（一）撤銷一審判決，依法改判繼續(xù)執(zhí)行哈爾濱市阿城區(qū)上京大道麗都國際小區(qū)G7號樓3單元501室；（二）訴訟費(fèi)用由孫某、中然公司承擔(dān)。事實(shí)和理由：（一）一審認(rèn)定事實(shí)錯誤，證據(jù)不足。孫某與中然公司2012年5月31日簽訂的《麗都國際商品房定購書》不具備商品房買賣合同的合法要件，不是合法有效的商品房買賣書面合同。（二）一審法院適用法律錯誤。一審法院認(rèn)定案涉房屋適用《最高院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定，其中對定購書內(nèi)容要求應(yīng)具備商品房買賣合同的主要內(nèi)容。但該定購書內(nèi)容不明確，不具備商品房買賣合同的主要內(nèi)容，不應(yīng)適用該條的規(guī)定。（三）本案不符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條第一、三項之規(guī)定。（四）孫某、中然公司未提供交付全部購房款的憑證、合法占有證明，不排除其串通可能。

孫某答辯稱，（一）孫某于2012年5月31日與中然公司簽訂《麗都國際商品房定購書》，交付全部購房款，并已經(jīng)入住。（二）中然公司未在約定期限竣工及交付案涉房屋，經(jīng)部分業(yè)主多次到有關(guān)部門上訪，至2013年10月中然公司才通知業(yè)主陸續(xù)入戶，故孫某未按照約定時間入住，非自身原因所致。（三）中然公司未按照法律規(guī)定及合同約定的期限向房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理備案登記，亦不能辦理房屋所有權(quán)證書，責(zé)任不在孫某。（四）長富基金未依法對抵押物進(jìn)行實(shí)地考察等，責(zé)任不在孫某，其不享有優(yōu)先受償權(quán)。（五）孫某雖然在中然公司取得商品房預(yù)售許可證之前簽訂買賣合同，但依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條之規(guī)定，《麗都國際商品房定購書》應(yīng)當(dāng)有效。（六）孫某無能力支付，也不應(yīng)承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。

中然公司答辯稱，同意孫某的答辯意見。

長富基金向一審法院起訴請求:1.許可對哈爾濱市阿城區(qū)上京大道麗都國際小區(qū)G7號樓3單元501室房屋的執(zhí)行；2.案件受理費(fèi)由孫某、中然公司承擔(dān)。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：2013年8月28日，長富基金、興業(yè)銀行股份有限公司哈爾濱分行（以下簡稱興業(yè)銀行哈分行）與中然公司簽訂《委托貸款借款合同》，約定：長富基金委托興業(yè)銀行哈分行向中然公司發(fā)放貸款9000萬元，該貸款由中然公司提供抵押擔(dān)保。同日，興業(yè)銀行哈分行與中然公司簽訂《抵押合同》，約定：中然公司以其麗都國際小區(qū)204套在建房屋和土地使用權(quán)為上述貸款提供擔(dān)保。2013年9月5日，興業(yè)銀行哈分行與中然公司在哈爾濱市阿城區(qū)房地產(chǎn)事業(yè)管理局辦理了在建房屋抵押登記。其后，長富基金因與中然公司金融借款合同糾紛訴至原審法院。2015年12月10日，原審法院根據(jù)長富基金的財產(chǎn)保全申請作出（2015）黑高商初字第38號民事裁定，查封麗都國際小區(qū)182套房屋。2015年12月25日，原審法院作出（2015）黑高商初字第38號民事判決，判決中然公司償還長富基金貸款本金8835萬元及利息；如中然公司不能清償，對其不能清償部分，長富基金有權(quán)以中然公司提供的抵押物房產(chǎn)、土地折價或拍賣、變賣的價款優(yōu)先受償。該判決生效后，中然公司未能履行給付義務(wù)。長富基金向原審法院申請執(zhí)行，原審法院于2016年6月6日立案執(zhí)行。根據(jù)長富基金的申請，原審法院于2016年5月3日作出（2016）黑執(zhí)18號執(zhí)行裁定，查封了包括案涉房屋在內(nèi)的中然公司所有的50套房產(chǎn)、停車位及國有土地使用權(quán)。原審法院執(zhí)行期間，孫某以案外人身份提出執(zhí)行異議。2017年12月25日，原審法院作出（2018）黑執(zhí)異153號執(zhí)行裁定，中止對案涉房屋的執(zhí)行。之后，長富基金向原審法院提起本案訴訟。

同時查明：2012年5月31日，孫某與中然公司簽訂《麗都國際商品房定購書》，該定購書主要內(nèi)容包含：所購房屋位置、使用面積、計價方式、付款方式、認(rèn)購金轉(zhuǎn)化方式、房屋位置調(diào)整及面積調(diào)差方式等等，房屋總價款為344468元。同日，孫某向中然公司交付了5萬元定金。其后，孫某又于2012年8月2日向中然公司交付購房款294468元。2013年10月10日，孫某根據(jù)中然公司發(fā)出的《進(jìn)戶通知單》辦理入住手續(xù)。孫某于2013年10月17日向中然公司交納電費(fèi)、水費(fèi)、電梯費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、供熱費(fèi)等進(jìn)戶費(fèi)用后，中然公司將案涉房屋交付給孫某?，F(xiàn)案涉房屋由孫某占有。

又查明：中然公司于2012年5月23日取得麗都國際小區(qū)D4號樓、D5號樓、D6號樓項目的《商品房預(yù)售許可證》,于2012年7月19日取得麗都國際小區(qū)G5號樓、G7號樓、G8號樓項目的《商品房預(yù)售許可證》，于2013年5月20日取得麗都國際小區(qū)G9號樓、地下車庫、游泳館項目的《商品房預(yù)售許可證》。因麗都國際小區(qū)尚未辦理竣工驗收手續(xù)，案涉房屋尚不能辦理所有權(quán)登記及變更登記。

再查明：2013年9月2日，興業(yè)銀行哈分行向哈爾濱市阿城區(qū)房地產(chǎn)事業(yè)管理局出具《抵押可售函》，載明多套房屋“在抵押期間，抵押房屋可以銷售”,另附抵押房源表。案涉房屋未在該抵押房源表中，即案涉房屋未辦理抵押登記。

一審法院認(rèn)為：依照《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百一十三條關(guān)于“對申請執(zhí)行人提起的執(zhí)行異議之訴，人民法院經(jīng)審理，按照下列情形分別處理：（一）案外人就執(zhí)行標(biāo)的不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益的，判決準(zhǔn)許執(zhí)行該執(zhí)行標(biāo)的；（二）案外人就執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益的，判決駁回訴訟請求”之規(guī)定，根據(jù)各方當(dāng)事人的訴辯主張及原審?fù)徢闆r，解決本案爭議的關(guān)鍵問題在于：孫某是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。

案涉《麗都國際商品房定購書》系孫某與中然公司于2012年5月31日簽訂，內(nèi)容具備了商品房買賣合同中關(guān)于房屋位置、面積、付款方式、房屋位置調(diào)整及面積調(diào)差方式等主要條款，孫某支付全部購房款后,中然公司向?qū)O某出具了收到房款的收據(jù)，應(yīng)視為孫某已向中然公司交付全部購房款。依照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條關(guān)于“商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同”之規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該定購書的性質(zhì)為商品房買賣合同。中然公司于2012年7月19日取得麗都國際小區(qū)G7號樓項目的《商品房預(yù)售許可證》，雖于上述定購書簽訂之后取得，但依照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條的規(guī)定，該定購書系孫某與中然公司的真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為有效。鑒于孫某已向中然公司交付案涉房屋的全部購房款，又在原審法院查封前實(shí)際占有該房屋，未辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記亦非孫某原因所致，依照《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條關(guān)于“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記”的規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定孫某對案涉房屋享有的民事權(quán)益足以排除強(qiáng)制執(zhí)行。判決：駁回長富基金的訴訟請求。案件受理費(fèi)6467.02元，由長富基金負(fù)擔(dān)。

本院二審查明事實(shí)與一審查明的事實(shí)一致。

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記?！备鶕?jù)上述規(guī)定，不動產(chǎn)買受人的民事權(quán)益符合上述四個要件，即可排除申請執(zhí)行人對案涉不動產(chǎn)的強(qiáng)制執(zhí)行。

關(guān)于是否在查封前簽訂合法有效書面買賣合同的問題。不動產(chǎn)買受人享有的足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益必須建立在合法有效的基礎(chǔ)法律關(guān)系之上，前提條件是以物權(quán)變動為內(nèi)容的買賣合同成立且有效。本案中，一審法院查封案涉房屋的時間為2015年12月10日，而孫某早在2012年5月31日即與中然公司就案涉房屋簽訂了《麗都國際商品房定購書》。內(nèi)容具備了商品房買賣合同中關(guān)于房屋位置、面積、付款方式、房屋位置調(diào)整及面積調(diào)差方式等主要條款，孫某支付全部購房款后,中然公司向?qū)O某出具了收到房款的收據(jù)，應(yīng)視為孫某已向中然公司交付全部購房款。依照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條關(guān)于“商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同”之規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該定購書的性質(zhì)為商品房買賣合同。案涉《麗都國際商品房定購書》是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，并不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。興業(yè)銀行哈分行與中然公司系于2013年8月28日簽訂《抵押合同》，上述《麗都國際商品房定購書》簽訂的時間早于案涉《抵押合同》簽訂的時間。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效”的規(guī)定，中然公司已于本案訴訟前取得案涉房屋的《商品房預(yù)售許可證》，案涉《麗都國際商品房定購書》應(yīng)認(rèn)定合法有效。長富基金主張案涉《麗都國際商品房定購書》不具備商品房買賣合同的合法要件，不是合法有效的商品房買賣書面合同，無事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。

關(guān)于是否在查封之前已合法占有的問題。合法占有是不動產(chǎn)買受人對外公示的一種方式，是對不動產(chǎn)實(shí)際控制的一種事實(shí)狀態(tài)，占有不動產(chǎn)行為需發(fā)生在人民法院查封之前，是對過去事實(shí)狀態(tài)的一種回溯。本案中，孫某于2013年10月10日根據(jù)中然公司發(fā)出的《進(jìn)戶通知單》，辦理入住手續(xù)，并占有案涉房屋。故，長富基金關(guān)于案涉房屋并非由孫某實(shí)際占有的上訴主張，本院不予支持。

關(guān)于是否支付全部價款的問題。不動產(chǎn)價款的支付是買受人能否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益的核心問題。本案中，孫某于2012年5月31日向中然公司交付了5萬元定金。其后，孫某又于2012年8月2日向中然公司交付購房款294468元。中然公司亦為其開具收據(jù)?？梢哉J(rèn)定孫某已經(jīng)按照合同約定支付了全部購房款。

關(guān)于未辦理過戶登記原因的問題。本案中，案涉房屋尚未辦理竣工驗收手續(xù)，客觀上不具備辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記的條件。即孫某雖未取得案涉房屋的所有權(quán)，并非其自身原因?qū)е?，孫某對案涉房屋未辦理過戶登記手續(xù)并無過錯。

綜上，長富基金的上訴請求缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，應(yīng)予駁回。一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

本判決為終審判決。

審判長　　王富博

審判員　　張代恩

審判員　　季偉明

二〇一九年六月二十七日

法官助理湯化冰