中華人民共和國最高人民法院

民 事 判 決 書

執(zhí)行事務合伙人：長城（天津）股權投資基金管理有限責任公司（委派李仁華為代表）。

委托訴訟代理人：徐明昌，黑龍江衡奧律師事務所律師。

委托訴訟代理人：尹伊艨，黑龍江衡奧律師事務所律師。

被上訴人（一審被告）：宋某某，男，漢族，住黑龍江省哈爾濱市道外區(qū)。

委托訴訟代理人：陳曉梅，女，漢族，住黑龍江省哈爾濱市阿城區(qū)，由黑龍江省哈爾濱市阿城區(qū)某社區(qū)居民委員會推薦。

被上訴人（一審被告）：黑龍江省中然房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地：黑龍江省哈爾濱市道外區(qū)南頭道街**號。

法定代表人：黃偉哲，該公司董事長。

委托訴訟代理人：徐洪仁，該公司工作人員。

長富基金上訴請求:1.撤銷一審判決，改判繼續(xù)執(zhí)行黑龍江省哈爾濱市阿城區(qū)上京大道麗都國際小區(qū)G9-6號商服1門（以下簡稱案涉房屋）；2.訴訟費用由宋某某、中然公司承擔。事實與理由：一、一審法院認定事實錯誤。宋某某與中然公司簽訂的《麗都國際商品房認購書》不是合法有效的商品房買賣書面合同，案涉房屋是宋某某通過抵賬協(xié)議取得，抵賬協(xié)議簽訂時間在抵押登記之后，不能適用《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條的規(guī)定。二、長富基金對該房產(chǎn)已進行抵押登記，有優(yōu)先受償權。此外,本案不符合《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條第一項、第二項、第三項的規(guī)定，理由是：第一，中然公司與宋某某簽訂的是認購書，該認購書不屬于前述第二十八條第一項所規(guī)定的書面買賣合同。第二，無相關證據(jù)證明宋某某實際施工及工程價款為5540655元，因此無法證明宋某某已支付案涉購房款。第三，本案案涉房屋查封時間是2015年12月10日，宋某某繳納進戶費是2016年1月1日，宋某某是在查封之后占有該房屋，不符合前述第二十八條第二項的規(guī)定。第四，一審判決第4頁中寫明的頂賬主體不是宋某某，而是哈爾濱市農(nóng)墾青年鑫發(fā)采磚廠（以下簡稱鑫發(fā)彩磚廠），鑫發(fā)采磚廠的法定代表人田某和宋某某是夫妻關系，不符合前述第二十八條第三項的規(guī)定。綜上，請求二審法院支持長富基金的上訴請求。

宋某某答辯稱：一、宋某某與中然公司簽訂《麗都國際商品房認購書》，并交齊購房款，購買案涉房屋。該認購書已經(jīng)載明當事人名稱、住所、房屋基本情況、銷售情況、價款、付款及交付日期?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第五條規(guī)定：“商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同。”長富基金稱于2013年9月5日就案涉房屋辦理了抵押登記，但2013年9月2日，長富基金委托興業(yè)銀行股份有限公司哈爾濱分行（以下簡稱興業(yè)銀行哈分行）向黑龍江省哈爾濱市阿城區(qū)房地產(chǎn)事業(yè)管理局出具《抵押可售函》，表明中然公司可以處分案涉房屋，長富基金不享有優(yōu)先受償權。二、按照《商品房預售管理辦法》《城市房地產(chǎn)管理辦法》和宋某某與中然公司簽訂的《商品房買賣合同》，出賣人應在合同簽訂后30日內(nèi)，向黑龍江省哈爾濱市阿城區(qū)房地產(chǎn)事業(yè)管理局辦理備案登記。中然公司是否按規(guī)定辦理備案登記責任在于中然公司，與宋某某無關。合同還約定在房屋交付使用720日內(nèi)辦理產(chǎn)權登記，入住后，宋某某多次要求中然公司辦理產(chǎn)權登記但均未能辦理。三、長富基金委托興業(yè)銀行哈分行發(fā)放貸款，未按規(guī)定對抵押物進行實地考察，進行貸前檢查，放款后又未履行監(jiān)督職責，未阻止宋某某辦理入住，長富基金不享有優(yōu)先受償權。四、案涉房屋的預售許可證雖然是在案涉房屋銷售后取得，但符合《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二條關于“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同應認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效”的規(guī)定。五、入戶時間應以2015年10月27日宋某某辦理入住為準，因宋某某與中然公司簽訂了5份施工合同，這5份合同均指定案涉小區(qū)，總施工價款565萬，抵頂房屋價值為510萬，故少收了宋某某的入戶費。六、鑫發(fā)采磚廠為個體戶，其法定代表人田某和宋某某均認可產(chǎn)權人登記為宋某某。七、訴訟費用應由長富基金承擔。綜上，請求駁回長富基金的上訴請求。

中然公司同意宋某某的答辯意見。

長富基金向一審法院起訴請求：1.許可對位于黑龍江省哈爾濱市阿城區(qū)上京大道麗都國際小區(qū)G9-6號商服1門的執(zhí)行；2.案件受理費由宋某某、中然公司承擔。

一審法院認定事實：2013年8月28日，長富基金、興業(yè)銀行哈分行與中然公司簽訂《委托貸款借款合同》，約定：長富基金委托興業(yè)銀行哈分行向中然公司發(fā)放貸款9000萬元，該貸款由中然公司提供抵押擔保。同日，興業(yè)銀行哈分行與中然公司簽訂《抵押合同》，約定：中然公司以其麗都國際小區(qū)204套在建房屋和土地使用權為上述貸款提供擔保。2013年9月5日，興業(yè)銀行哈分行與中然公司在黑龍江省哈爾濱市阿城區(qū)房地產(chǎn)事業(yè)管理局辦理了在建房屋抵押登記。其后，長富基金因與中然公司金融借款合同糾紛訴至一審法院。2015年12月10日，一審法院根據(jù)長富基金的財產(chǎn)保全申請作出（2015）黑高商初字第38號民事裁定，查封包括案涉房屋在內(nèi)的麗都國際小區(qū)182套房屋。2015年12月25日，一審法院作出（2015）黑高商初字第38號民事判決，判決中然公司償還長富基金貸款本金8835萬元及利息；如中然公司不能清償，對其不能清償部分，長富基金有權以中然公司提供的抵押物房產(chǎn)、土地折價或拍賣、變賣的價款優(yōu)先受償。該判決生效后，中然公司未能履行給付義務。長富基金向一審法院申請執(zhí)行，一審法院執(zhí)行期間，宋某某以案外人身份提出執(zhí)行異議。2018年8月8日，一審法院作出（2018）黑執(zhí)異97號執(zhí)行裁定，中止對案涉房屋的執(zhí)行。之后，長富基金向一審法院提起本案訴訟。

另查明：宋某某與中然公司均認可宋某某施工案涉小區(qū)道路硬鋪裝工程及其他工程的工程價款為2378125元，宋某某于2014年10月30日施工案涉小區(qū)廣場硬鋪裝工程的工程價款為150萬元，于2014年10月30日施工案涉小區(qū)監(jiān)控工程的工程價款為130萬元，于2014年11月6日施工案涉小區(qū)圍擋工程的工程價款為13萬元，施工案涉小區(qū)零星工程的工程價款為232530元，以上共計5540655元。2014年10月8日，中然公司開具《房源確認單》，確認案涉房屋抵賬給鑫發(fā)彩磚廠，并載明所有工程款最終結算到此房源。鑫發(fā)彩磚廠法定代表人田某與宋某某系夫妻關系。2015年8月20日，中然公司與宋某某簽訂《麗都國際商品房認購書》，該認購書主要內(nèi)容包含：所購房屋位置、使用面積、計價方式、付款方式、認購金轉化方式、房屋位置調(diào)整及面積調(diào)差方式等，房屋總價款為516萬元。中然公司出具收據(jù)，載明“抵工程款”。2015年10月27日，宋某某根據(jù)中然公司發(fā)出的《進戶通知單》辦理入住手續(xù)。中然公司同意宋某某進戶費自2016年1月1日開始收取，故宋某某自2016年1月1日起交納電費、物業(yè)費、垃圾清運費。現(xiàn)宋某某占有案涉房屋。

又查明：中然公司于2012年5月23日取得麗都國際小區(qū)D4號樓、D5號樓、D6號樓項目的《商品房預售許可證》，于2012年7月19日取得麗都國際小區(qū)G5號樓、G7號樓、G8號樓項目的《商品房預售許可證》，于2013年5月20日取得麗都國際小區(qū)G9號樓、地下車庫、游泳館項目的《商品房預售許可證》。因麗都國際小區(qū)尚未辦理竣工驗收手續(xù)，案涉房屋尚不能辦理所有權登記及變更登記。

再查明：2013年9月2日，興業(yè)銀行哈分行向黑龍江省哈爾濱市阿城區(qū)房地產(chǎn)事業(yè)管理局出具《抵押可售函》，另附抵押房源表，載明含案涉房屋在內(nèi)的多套房屋“在抵押期間，抵押房屋可以銷售”。

一審法院認為，依照《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百一十三條關于“對申請執(zhí)行人提起的執(zhí)行異議之訴，人民法院經(jīng)審理，按照下列情形分別處理：（一）案外人就執(zhí)行標的不享有足以排除強制執(zhí)行的民事權益的，判決準許執(zhí)行該執(zhí)行標的；（二）案外人就執(zhí)行標的享有足以排除強制執(zhí)行的民事權益的，判決駁回訴訟請求”之規(guī)定，根據(jù)各方當事人的訴辯主張及一審的庭審情況，本案爭議的關鍵問題在于：宋某某是否享有足以排除強制執(zhí)行的民事權益。

案涉《麗都國際商品房認購書》系宋某某與中然公司簽訂，內(nèi)容具備了商品房買賣合同中關于房屋位置、面積、付款方式、房屋位置調(diào)整及面積調(diào)差方式等主要條款。中然公司以案涉房屋抵頂宋某某工程款516萬元，中然公司向宋某某出具了收到房款的收據(jù)，應視為宋某某已向中然公司交付全部購房款。依照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條關于“商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同”之規(guī)定，應當認定該認購書的性質(zhì)為商品房買賣合同。該認購書系宋某某與中然公司的真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的效力性強制性規(guī)定，應認定為有效。鑒于宋某某已向中然公司交付案涉房屋的全部購房款，宋某某、中然公司均認可宋某某依據(jù)中然公司的進戶單在本院查封前進戶并實際占有案涉房屋，雙方基于先前的工程款清算而約定于2016年1月1日起交納案涉房屋的相關費用，未辦理所有權轉移登記亦非宋某某原因所致，依照《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條關于“金錢債權執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記”的規(guī)定，應認定宋某某對案涉房屋享有的民事權益足以排除強制執(zhí)行。至于長富基金主張其對案涉房屋享有的抵押權優(yōu)先于宋某某對該房屋享有的民事權益的問題，由于長富基金的貸款委托人興業(yè)銀行哈分行向房屋主管機關出具了含案涉房屋在內(nèi)的《抵押可售函》，應視為中然公司取得了處分案涉房屋的權利，故該院對長富基金的該主張不予支持。

綜上，一審法院依照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條、《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條、《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條以及《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百一十三條的規(guī)定，駁回長富基金的訴訟請求。一審案件受理費47920元，由長富基金負擔。

本院對一審法院查明的事實予以確認。

關于本案適用法律的問題。在金錢債權執(zhí)行中，《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條、第二十九條均是對買受人在何種情形下能夠排除人民法院的強制執(zhí)行而作出的規(guī)定，雖然兩條法律規(guī)定在適用情形上存在交叉，但買受人只要符合其中一條規(guī)定的要件，即可以選擇適用，并以此主張自己享有足以排除強制執(zhí)行的民事權益。一審期間，宋某某抗辯主張其符合第二十八條規(guī)定的要件，一審法院對此予以審查并適用第二十八條審理本案，不存在適用法律錯誤的情形。長富基金主張本案應適用《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條，無相應法律依據(jù)，本院不予支持。

《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定：“金錢債權執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記?！备鶕?jù)上述規(guī)定，不動產(chǎn)買受人符合上述四個要件，其享有的民事權益即可排除申請執(zhí)行人對案涉不動產(chǎn)的強制執(zhí)行。

關于宋某某是否在查封前簽訂合法有效書面買賣合同的問題。不動產(chǎn)買受人享有的足以排除強制執(zhí)行的民事權益必須建立在合法有效的基礎法律關系之上，前提條件是以物權變動為內(nèi)容的買賣合同成立且有效。本案中，宋某某早在案涉房屋查封前即于2015年8月20日與中然公司就案涉房屋簽訂了《麗都國際商品房認購書》，該認購書是雙方當事人的真實意思表示，并不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條關于“商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同”的規(guī)定，案涉《麗都國際商品房認購書》載明了買賣雙方的基本情況及房屋的位置、面積、付款方式（工程款抵頂）等商品房買賣合同應具備的內(nèi)容，且宋某某已經(jīng)以工程款抵頂?shù)姆绞街Ц读税干娣课莸馁彿靠?，應認定案涉《麗都國際商品房認購書》的性質(zhì)為商品房買賣合同。根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條關于“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效”的規(guī)定，中然公司已于本案訴訟前取得案涉房屋的《商品房預售許可證》，案涉《麗都國際商品房認購書》應認定合法有效。雖然施工合同由中然公司與鑫發(fā)彩磚廠簽訂，但是該廠性質(zhì)為個體工商戶，業(yè)主為田某，田某與宋某某為夫妻關系。案涉房屋所在麗都國際小區(qū)圍擋施工協(xié)議及零星工程協(xié)議均有宋某某簽字參與，說明其實際參與部分施工?！斗吭创_認單》中宋某某在“施工單位”處簽字，說明了各方對案涉房屋抵頂給宋某某予以確認。一審法院根據(jù)田某、宋某某形成夫妻關系利益共同體的實際情況，認定抵頂行為和房屋買賣合同的真實性和客觀性，并無不當。長富基金上訴主張案涉《麗都國際商品房認購書》不具有合法性，無事實和法律依據(jù)，本院不予支持。

關于宋某某是否在查封之前已合法占有案涉房產(chǎn)的問題。合法占有是不動產(chǎn)買受人對外公示的一種方式，是對不動產(chǎn)實際控制的一種事實狀態(tài)，占有不動產(chǎn)行為需發(fā)生在人民法院查封之前，是對過去事實狀態(tài)的一種回溯。根據(jù)一審查明事實，宋某某于2015年10月27日辦理入住手續(xù)，并占有案涉房屋。雖然長富基金主張宋某某繳費在2016年1月1日始，但是中然公司向宋某某發(fā)出的《進戶通知單》時間為2015年10月27日，中然公司2015年10月27日作出關于宋某某繳費的《情況說明》，可以反映原始情況，故一審認定宋某某自2015年10月27日已經(jīng)占有案涉房屋，并無不當。

關于宋某某是否支付全部價款的問題。不動產(chǎn)價款的支付是買受人能否享有足以排除強制執(zhí)行的民事權益的核心問題。如前所述，宋某某已經(jīng)以工程款抵頂?shù)姆绞街Ц读速彿靠?。長富基金的異議在于主張雙方并無最終工程結算的憑證、工程驗收手續(xù)等，進而認為中然公司與宋某某存在惡意串通的可能?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條規(guī)定：“當事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實，應當提供證據(jù)加以證明，但法律另有規(guī)定的除外。在作出判決前，當事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實主張的，由負有舉證證明責任的當事人承擔不利的后果。”本案中，在一審法院已查明宋某某參與了案涉小區(qū)鋪裝、監(jiān)控、圍擋及零星工程的情況下，長富基金未提供充分證據(jù)證明中然公司與宋某某存在惡意串通的情形。因此，長富基金的該項上訴理由不能成立。

關于未辦理過戶登記的原因。本案中，案涉房屋尚未辦理竣工驗收手續(xù)，客觀上不具備辦理產(chǎn)權過戶登記的條件。即宋某某雖未取得案涉房屋的所有權，并非其自身原因?qū)е拢文衬硨Π干娣课菸崔k理過戶登記手續(xù)并無過錯。

綜上，長富基金的上訴請求缺乏事實和法律依據(jù)，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

本判決為終審判決。

審判長　　王富博

審判員　　張代恩

審判員　　季偉明

二〇一九年六月二十七日

法官助理興成鵬