中華人民共和國(guó)最高人民法院

民 事 判 決 書(shū)

(2019)最高法民終615號(hào)

執(zhí)行事務(wù)合伙人：長(zhǎng)城（天津）股權(quán)投資基金管理有限責(zé)任公司（委派李仁華為代表）。

委托訴訟代理人：徐明昌，黑龍江衡奧律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：尹伊艨，黑龍江衡奧律師事務(wù)所律師。

被上訴人（一審被告）：孫某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市朝陽(yáng)區(qū)。

委托訴訟代理人：陳曉梅，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住黑龍江省哈爾濱市阿城區(qū)。

被上訴人（一審被告）：黑龍江省中然房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，住所地黑龍江省哈爾濱市道外區(qū)南頭道街**號(hào)。

法定代表人：黃偉哲，該公司董事長(zhǎng)。

委托訴訟代理人：徐洪仁，男，該公司職員。

長(zhǎng)富基金上訴請(qǐng)求：（一）撤銷一審判決，依法改判繼續(xù)執(zhí)行哈爾濱市阿城區(qū)上京大道麗都國(guó)際小區(qū)G7號(hào)樓3單元502室；（二）訴訟費(fèi)用由孫某、中然公司承擔(dān)。事實(shí)和理由：（一）一審認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤，證據(jù)不足。孫某與中然公司2012年5月31日簽訂的《麗都國(guó)際商品房定購(gòu)書(shū)》不具備商品房買(mǎi)賣(mài)合同的合法要件，不是合法有效的商品房買(mǎi)賣(mài)書(shū)面合同。（二）一審法院適用法律錯(cuò)誤。一審法院認(rèn)定案涉房屋適用《最高院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條規(guī)定，其中對(duì)定購(gòu)書(shū)內(nèi)容要求應(yīng)具備商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容。但該定購(gòu)書(shū)內(nèi)容不明確，不具備商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，不應(yīng)適用該條的規(guī)定。（三）本案不符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條第一、三項(xiàng)之規(guī)定。（四）孫某、中然公司未提供交付全部購(gòu)房款的憑證、合法占有證明，不排除其串通可能。

孫某答辯稱，（一）孫某于2012年5月31日與中然公司簽訂《麗都國(guó)際商品房定購(gòu)書(shū)》，交付全部購(gòu)房款，并已經(jīng)入住。（二）中然公司未在約定期限竣工及交付案涉房屋，經(jīng)部分業(yè)主多次到有關(guān)部門(mén)上訪，至2013年10月中然公司才通知業(yè)主陸續(xù)入戶，故孫某未按照約定時(shí)間入住，非自身原因所致。（三）中然公司未按照法律規(guī)定及合同約定的期限向房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理備案登記，亦不能辦理房屋所有權(quán)證書(shū)，責(zé)任不在孫某。（四）長(zhǎng)富基金未依法對(duì)抵押物進(jìn)行實(shí)地考察等，責(zé)任不在孫某，其不享有優(yōu)先受償權(quán)。（五）孫某雖然在中然公司取得商品房預(yù)售許可證之前簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，但依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條之規(guī)定，《麗都國(guó)際商品房定購(gòu)書(shū)》應(yīng)當(dāng)有效。（六）孫某無(wú)能力支付，也不應(yīng)承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。

中然公司答辯稱，同意孫某的答辯意見(jiàn)。

長(zhǎng)富基金向一審法院起訴請(qǐng)求:1.許可對(duì)哈爾濱市阿城區(qū)上京大道麗都國(guó)際小區(qū)G7號(hào)樓3單元502室房屋的執(zhí)行；2.案件受理費(fèi)由孫某、中然公司承擔(dān)。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：2013年8月28日，長(zhǎng)富基金、興業(yè)銀行股份有限公司哈爾濱分行（以下簡(jiǎn)稱興業(yè)銀行哈分行）與中然公司簽訂《委托貸款借款合同》，約定：長(zhǎng)富基金委托興業(yè)銀行哈分行向中然公司發(fā)放貸款9000萬(wàn)元，該貸款由中然公司提供抵押擔(dān)保。同日，興業(yè)銀行哈分行與中然公司簽訂《抵押合同》，約定：中然公司以其麗都國(guó)際小區(qū)204套在建房屋和土地使用權(quán)為上述貸款提供擔(dān)保。2013年9月5日，興業(yè)銀行哈分行與中然公司在哈爾濱市阿城區(qū)房地產(chǎn)事業(yè)管理局辦理了在建房屋抵押登記。其后，長(zhǎng)富基金因與中然公司金融借款合同糾紛訴至原審法院。2015年12月10日，原審法院根據(jù)長(zhǎng)富基金的財(cái)產(chǎn)保全申請(qǐng)作出（2015）黑高商初字第38號(hào)民事裁定，查封麗都國(guó)際小區(qū)182套房屋。2015年12月25日，原審法院作出（2015）黑高商初字第38號(hào)民事判決，判決中然公司償還長(zhǎng)富基金貸款本金8835萬(wàn)元及利息；如中然公司不能清償，對(duì)其不能清償部分，長(zhǎng)富基金有權(quán)以中然公司提供的抵押物房產(chǎn)、土地折價(jià)或拍賣(mài)、變賣(mài)的價(jià)款優(yōu)先受償。該判決生效后，中然公司未能履行給付義務(wù)。長(zhǎng)富基金向原審法院申請(qǐng)執(zhí)行，原審法院于2016年6月6日立案執(zhí)行。根據(jù)長(zhǎng)富基金的申請(qǐng)，原審法院于2016年5月3日作出（2016）黑執(zhí)18號(hào)執(zhí)行裁定，查封了包括案涉房屋在內(nèi)的中然公司所有的50套房產(chǎn)、停車(chē)位及國(guó)有土地使用權(quán)。原審法院執(zhí)行期間，孫某以案外人身份提出執(zhí)行異議。2017年12月25日，原審法院作出（2018）黑執(zhí)異98號(hào)執(zhí)行裁定，中止對(duì)案涉房屋的執(zhí)行。之后，長(zhǎng)富基金向原審法院提起本案訴訟。

同時(shí)查明：2012年5月31日，孫某與中然公司簽訂《麗都國(guó)際商品房定購(gòu)書(shū)》，該定購(gòu)書(shū)主要內(nèi)容包含：所購(gòu)房屋位置、使用面積、計(jì)價(jià)方式、付款方式、認(rèn)購(gòu)金轉(zhuǎn)化方式、房屋位置調(diào)整及面積調(diào)差方式等等，房屋總價(jià)款為398651元。同日，孫某向中然公司交付了5萬(wàn)元定金。其后，孫某又于2012年6月2日向中然公司交付購(gòu)房款348651元。2013年10月10日，孫某根據(jù)中然公司發(fā)出的《進(jìn)戶通知單》辦理入住手續(xù)。孫某于2013年10月17日向中然公司交納電費(fèi)、水費(fèi)、電梯費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、供熱費(fèi)等進(jìn)戶費(fèi)用后，中然公司將案涉房屋交付給孫某?，F(xiàn)案涉房屋由孫某占有。

又查明：中然公司于2012年5月23日取得麗都國(guó)際小區(qū)D4號(hào)樓、D5號(hào)樓、D6號(hào)樓項(xiàng)目的《商品房預(yù)售許可證》,于2012年7月19日取得麗都國(guó)際小區(qū)G5號(hào)樓、G7號(hào)樓、G8號(hào)樓項(xiàng)目的《商品房預(yù)售許可證》，于2013年5月20日取得麗都國(guó)際小區(qū)G9號(hào)樓、地下車(chē)庫(kù)、游泳館項(xiàng)目的《商品房預(yù)售許可證》。因麗都國(guó)際小區(qū)尚未辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)，案涉房屋尚不能辦理所有權(quán)登記及變更登記。

再查明：2013年9月2日，興業(yè)銀行哈分行向哈爾濱市阿城區(qū)房地產(chǎn)事業(yè)管理局出具《抵押可售函》，載明多套房屋“在抵押期間，抵押房屋可以銷售”,另附抵押房源表。案涉房屋未在該抵押房源表中，即案涉房屋未辦理抵押登記。

一審法院認(rèn)為：依照《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第三百一十三條關(guān)于“對(duì)申請(qǐng)執(zhí)行人提起的執(zhí)行異議之訴，人民法院經(jīng)審理，按照下列情形分別處理：（一）案外人就執(zhí)行標(biāo)的不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益的，判決準(zhǔn)許執(zhí)行該執(zhí)行標(biāo)的；（二）案外人就執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益的，判決駁回訴訟請(qǐng)求”之規(guī)定，根據(jù)各方當(dāng)事人的訴辯主張及原審?fù)徢闆r，解決本案爭(zhēng)議的關(guān)鍵問(wèn)題在于：孫某是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。

案涉《麗都國(guó)際商品房定購(gòu)書(shū)》系孫某與中然公司于2012年5月31日簽訂，內(nèi)容具備了商品房買(mǎi)賣(mài)合同中關(guān)于房屋位置、面積、付款方式、房屋位置調(diào)整及面積調(diào)差方式等主要條款，孫某支付全部購(gòu)房款后,中然公司向?qū)O某出具了收到房款的收據(jù)，應(yīng)視為孫某已向中然公司交付全部購(gòu)房款。依照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條關(guān)于“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同”之規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該定購(gòu)書(shū)的性質(zhì)為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。中然公司于2012年7月19日取得麗都國(guó)際小區(qū)G7號(hào)樓項(xiàng)目的《商品房預(yù)售許可證》，雖于上述定購(gòu)書(shū)簽訂之后取得，但依照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條的規(guī)定，該定購(gòu)書(shū)系孫某與中然公司的真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為有效。鑒于孫某已向中然公司交付案涉房屋的全部購(gòu)房款，又在原審法院查封前實(shí)際占有該房屋，未辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記亦非孫某原因所致，依照《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條關(guān)于“金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中，買(mǎi)受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買(mǎi)受人自身原因未辦理過(guò)戶登記”的規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定孫某對(duì)案涉房屋享有的民事權(quán)益足以排除強(qiáng)制執(zhí)行。判決：駁回長(zhǎng)富基金的訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)7278.41元，由長(zhǎng)富基金負(fù)擔(dān)。

本院二審查明事實(shí)與一審查明的事實(shí)一致。

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定：“金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中，買(mǎi)受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買(mǎi)受人自身原因未辦理過(guò)戶登記?！备鶕?jù)上述規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人的民事權(quán)益符合上述四個(gè)要件，即可排除申請(qǐng)執(zhí)行人對(duì)案涉不動(dòng)產(chǎn)的強(qiáng)制執(zhí)行。

關(guān)于是否在查封前簽訂合法有效書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同的問(wèn)題。不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人享有的足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益必須建立在合法有效的基礎(chǔ)法律關(guān)系之上，前提條件是以物權(quán)變動(dòng)為內(nèi)容的買(mǎi)賣(mài)合同成立且有效。本案中，一審法院查封案涉房屋的時(shí)間為2015年12月10日，而孫某早在2012年5月31日即與中然公司就案涉房屋簽訂了《麗都國(guó)際商品房定購(gòu)書(shū)》。內(nèi)容具備了商品房買(mǎi)賣(mài)合同中關(guān)于房屋位置、面積、付款方式、房屋位置調(diào)整及面積調(diào)差方式等主要條款，孫某支付全部購(gòu)房款后,中然公司向?qū)O某出具了收到房款的收據(jù)，應(yīng)視為孫某已向中然公司交付全部購(gòu)房款。依照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條關(guān)于“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同”之規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該定購(gòu)書(shū)的性質(zhì)為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。案涉《麗都國(guó)際商品房定購(gòu)書(shū)》是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，并不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。興業(yè)銀行哈分行與中然公司系于2013年8月28日簽訂《抵押合同》，上述《麗都國(guó)際商品房定購(gòu)書(shū)》簽訂的時(shí)間早于案涉《抵押合同》簽訂的時(shí)間。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條“出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效”的規(guī)定，中然公司已于本案訴訟前取得案涉房屋的《商品房預(yù)售許可證》，案涉《麗都國(guó)際商品房定購(gòu)書(shū)》應(yīng)認(rèn)定合法有效。長(zhǎng)富基金主張案涉《麗都國(guó)際商品房定購(gòu)書(shū)》不具備商品房買(mǎi)賣(mài)合同的合法要件，不是合法有效的商品房買(mǎi)賣(mài)書(shū)面合同，無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。

關(guān)于是否在查封之前已合法占有的問(wèn)題。合法占有是不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人對(duì)外公示的一種方式，是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)際控制的一種事實(shí)狀態(tài)，占有不動(dòng)產(chǎn)行為需發(fā)生在人民法院查封之前，是對(duì)過(guò)去事實(shí)狀態(tài)的一種回溯。本案中，孫某于2013年10月10日根據(jù)中然公司發(fā)出的《進(jìn)戶通知單》，辦理入住手續(xù)，并占有案涉房屋。故，長(zhǎng)富基金關(guān)于案涉房屋并非由孫某實(shí)際占有的上訴主張，本院不予支持。

關(guān)于是否支付全部?jī)r(jià)款的問(wèn)題。不動(dòng)產(chǎn)價(jià)款的支付是買(mǎi)受人能否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益的核心問(wèn)題。本案中，孫某于2012年5月31日向中然公司交付了5萬(wàn)元定金。其后，孫某又于2012年6月2日向中然公司交付購(gòu)房款348651元。中然公司亦為其開(kāi)具收據(jù)。可以認(rèn)定孫某已經(jīng)按照合同約定支付了全部購(gòu)房款。

關(guān)于未辦理過(guò)戶登記原因的問(wèn)題。本案中，案涉房屋尚未辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)，客觀上不具備辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記的條件。即孫某雖未取得案涉房屋的所有權(quán)，并非其自身原因?qū)е?，孫某對(duì)案涉房屋未辦理過(guò)戶登記手續(xù)并無(wú)過(guò)錯(cuò)。

綜上，長(zhǎng)富基金的上訴請(qǐng)求缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，應(yīng)予駁回。一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　　王富博

審判員　　張代恩

審判員　　季偉明

二〇一九年六月二十七日

法官助理湯化冰