中華人民共和國(guó)最高人民法院
民 事 判 決 書(shū)
（2019）最高法民終595號(hào)
上訴人（原審被告）：張某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住江西省南昌市青山湖區(qū)。
委托訴訟代理人：褚敏，江西秦風(fēng)律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：朱永瑩，江西秦風(fēng)律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）：中廣核財(cái)務(wù)有限責(zé)任公司，住所地廣東省深圳市福田區(qū)蓮花街道深南大道2002號(hào)中廣核大廈北樓22層。
法定代表人：梁開(kāi)卷，該公司總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：林嘉，北京市金杜（深圳）律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：陳俊文，北京市金杜（深圳）律師事務(wù)所律師。
上訴人張某某因與被上訴人中廣核財(cái)務(wù)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)中廣核公司）房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，不服江西省高級(jí)人民法院（2018）贛民初133號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2019年4月15日立案受理后，依法組成合議庭公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案。上訴人張某某的委托訴訟代理人褚敏、被上訴人中廣核公司的委托訴訟代理人林嘉、陳俊文到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
張某某上訴請(qǐng)求：1.改判一審判決第四項(xiàng)為酌減張某某支付違約金2562100元，僅承擔(dān)違約金300萬(wàn)元；2.改判一審判決第五項(xiàng)為在4376131元基礎(chǔ)上再行扣減合同解除日至判決生效日期間產(chǎn)生的物業(yè)管理費(fèi)和稅金，暫從2016年12月26日至2018年12月31日計(jì)算為1070680元；3.一、二審訴訟費(fèi)由雙方各半負(fù)擔(dān)。事實(shí)與理由：一、關(guān)于案涉合同的解除事宜，判決結(jié)果與中廣核公司的訴訟請(qǐng)求不一致，超出了訴訟范圍。張某某雖對(duì)一審認(rèn)定的案涉合同解除的構(gòu)成要件等事實(shí)不認(rèn)可，但綜合各種情況，同意案涉合同解除，但中廣核公司的第一項(xiàng)訴訟請(qǐng)求是確認(rèn)案涉合同自2016年12月26日起解除，一審判決的第一項(xiàng)卻僅是案涉合同解除，并未確認(rèn)是2016年12月26日解除，而直接給予判令解除。根據(jù)常理，未明確合同解除日期的，一般視起訴日為合同解除日。由此引發(fā)兩個(gè)問(wèn)題：（一）案涉合同的具體解除時(shí)間影響后續(xù)款項(xiàng)的計(jì)算調(diào)整；（二）一審判決超出當(dāng)事人的訴請(qǐng)范圍。二、關(guān)于違約責(zé)任中雙方責(zé)任的承擔(dān)和比例劃分。（一）雙方糾紛產(chǎn)生的原因是中廣核公司交付給張某某的案涉房屋面積存在誤差，而中廣核公司又一直推動(dòng)訴訟，通過(guò)財(cái)產(chǎn)保全、自行發(fā)函等方式，致使張某某權(quán)利受損。張某某曾于2012年委托第三方將2100萬(wàn)元款項(xiàng)付至法院賬戶(hù)，以表繼續(xù)履行案涉合同的誠(chéng)意，但中廣核公司未予理會(huì)，后張某某才將該款項(xiàng)用于購(gòu)置其他房產(chǎn)，又遇政府拆遷等原因，導(dǎo)致資金不能兌現(xiàn)、盤(pán)活，故張某某認(rèn)為案涉合同至今未能履行，中廣核公司也有一定責(zé)任。（二）通過(guò)江西省高級(jí)人民法院（以下簡(jiǎn)稱(chēng)一審法院或江西高院）2015年7月10日作出的（2013）贛民再字第10號(hào)民事判決（以下簡(jiǎn)稱(chēng)再審判決）可以看出，中廣核公司在該案中的財(cái)產(chǎn)保全等措施錯(cuò)誤，但其至今未承擔(dān)任何責(zé)任，法院也未告知張某某因財(cái)產(chǎn)保全等措施而收取了多少租金、是否退還等情況。中廣核公司更是在再審判決生效后，擅自發(fā)函給張某某的租戶(hù)，認(rèn)為張某某無(wú)對(duì)外出租或經(jīng)營(yíng)的權(quán)利，嚴(yán)重違約。至于中廣核公司申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行一事，當(dāng)時(shí)張某某并未收悉再審判決，履行也無(wú)從談起，且再審判決并未明確履行期限，張某某當(dāng)然享有合理的履行期，履行期應(yīng)自張某某實(shí)際簽收相關(guān)訴訟文書(shū)之日起計(jì)算。另，再審判決判令雙方繼續(xù)履行合同，而根據(jù)合同約定，張某某享有先履行抗辯權(quán)，故暫不支付價(jià)款，無(wú)需承擔(dān)違約責(zé)任。（三）中廣核公司擅自發(fā)函給租戶(hù)的行為，使得張某某的權(quán)益再次受損。（四）執(zhí)行階段，中廣核公司拒不收取張某某已支付的執(zhí)行款，又怠于處置已查封的張某某資產(chǎn)，自行放棄了相關(guān)權(quán)利。同時(shí)，在雙方的執(zhí)行和解接近尾聲時(shí)，中廣核公司又予放棄，故不應(yīng)視為張某某有過(guò)錯(cuò)。（五）根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ返南嚓P(guān)規(guī)定，在違約金過(guò)分高于損失時(shí)，可以作出調(diào)整，而中廣核公司因案涉合同的解除并未遭受損失，反而有如下收益：張某某已支付款項(xiàng)的利息收益、案涉房屋的升值收益、張某某已替中廣核公司收取的租金收益。綜上，張某某主張酌減違約金至300萬(wàn)元。三、關(guān)于自案涉合同解除日起至2018年12月31日止已產(chǎn)生的物業(yè)管理費(fèi)和稅金扣減事宜。一審不予支持的理由是張某某未能提供證據(jù)證明已實(shí)際產(chǎn)生該費(fèi)用以及缺乏關(guān)聯(lián)性，現(xiàn)張某某在二審中補(bǔ)充提供證據(jù)，并說(shuō)明：物業(yè)公司為避免風(fēng)險(xiǎn)，由其代張某某向租戶(hù)收取租金，在扣減物業(yè)費(fèi)和稅金后，余款支付給張某某。故在此情況下，根據(jù)權(quán)利義務(wù)對(duì)等原則，物業(yè)公司作為納稅主體開(kāi)具的稅金發(fā)票和已收取的物業(yè)費(fèi)自合同解除日起的部分應(yīng)當(dāng)予以扣減。綜上，一審判決認(rèn)定事實(shí)不清，且張某某有新證據(jù)證明相關(guān)事實(shí)，請(qǐng)求支持張某某的全部上訴請(qǐng)求。
中廣核公司答辯稱(chēng)，一、一審確認(rèn)案涉合同解除正確，未超出中廣核公司的訴請(qǐng)范圍。（一）根據(jù)合同法相關(guān)規(guī)定，行使法定解除權(quán)的通知自到達(dá)對(duì)方時(shí)生效。（二）根據(jù)案涉合同約定，張某某應(yīng)于2008年11月30日前付清剩余購(gòu)房款。（三）中廣核公司已多次向張某某催繳剩余購(gòu)房款。（四）張某某遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后仍未履行，已構(gòu)成根本性違約，中廣核公司享有法定解除權(quán)。（五）《解除函》已于2016年12月26日到達(dá)張某某。（六）中廣核公司據(jù)此起訴，一審也予以認(rèn)定，符合法律規(guī)定，判項(xiàng)內(nèi)容和中廣核公司的訴請(qǐng)內(nèi)容僅是表述上的差異，實(shí)質(zhì)并未超出訴請(qǐng)范圍。二、中廣核公司在本案中并不存在過(guò)錯(cuò)，無(wú)需承擔(dān)違約責(zé)任。（一）中廣核公司對(duì)本案交易的背景和訴訟起因均無(wú)過(guò)錯(cuò)，原再審判決已經(jīng)查明案涉房屋的面積差異是登記機(jī)關(guān)沒(méi)有認(rèn)真履行測(cè)量義務(wù)所致，與中廣核公司無(wú)關(guān)，而張某某在2012年購(gòu)置巨額房產(chǎn)更是與中廣核公司無(wú)關(guān)。且本案是依據(jù)再審判決生效后新發(fā)生的事實(shí)提起的訴訟，與之前的事實(shí)無(wú)關(guān)，不是本案的審理范圍。（二）中廣核公司在前案中采取保全措施是維護(hù)自身合法權(quán)益的行為，無(wú)任何過(guò)錯(cuò)。再審判決也判令張某某需要向中廣核公司履行付款義務(wù)，故中廣核公司采取財(cái)產(chǎn)保全、證據(jù)保全等措施并無(wú)不當(dāng)。即使中廣核公司確實(shí)保全錯(cuò)誤，也與本案無(wú)關(guān)，張某某當(dāng)另行起訴。（三）中廣核公司的發(fā)函行為是避免自身?yè)p失擴(kuò)大的合法行為，并未違約。張某某稱(chēng)中廣核公司在申請(qǐng)執(zhí)行時(shí)其并未收悉再審判決書(shū)，明顯與常理不符。再審判決于2015年7月10日制作，執(zhí)行通知書(shū)是在2015年10月23日發(fā)出，已給予張某某足夠的履行期。另，案涉合同并未約定支付剩余購(gòu)房款要以房屋交付為前提，何況中廣核公司早已交付房屋，否則張某某如何收取租金？而發(fā)函則是中廣核公司撤回對(duì)張某某授予的經(jīng)營(yíng)權(quán)和租賃權(quán)，此權(quán)利并非約定在合同范圍之內(nèi)。根據(jù)函件內(nèi)容，實(shí)際也未損害張某某的權(quán)益。（四）中廣核公司在執(zhí)行過(guò)程中也無(wú)過(guò)錯(cuò)。張某某應(yīng)當(dāng)一次性支付剩余購(gòu)房款1946.03萬(wàn)元，在其僅支付300萬(wàn)元的情況下，中廣核公司當(dāng)然有權(quán)拒收，即使收取，也不能改變張某某根本違約的情形，因?yàn)檫€有1646.03萬(wàn)元余款的支付義務(wù)。張某某名下并無(wú)任何可供執(zhí)行財(cái)產(chǎn)，中廣核公司也未查封其任何房產(chǎn)，張某某認(rèn)為中廣核公司怠于行使權(quán)利，與事實(shí)不符，中廣核公司也不負(fù)有必須與張某某和解的義務(wù)。（五）違約金不存在約定過(guò)高的情形。根據(jù)合同法的規(guī)定和案涉合同約定，5562060元違約金是雙方的事先約定，且未過(guò)高，在雙方之間起到一個(gè)利益平衡的作用，無(wú)需調(diào)整。三、張某某未能舉證證明在合同解除之后，其實(shí)際支出過(guò)物業(yè)管理費(fèi)和稅金。（一）根據(jù)誰(shuí)主張、誰(shuí)舉證原則，張某某對(duì)此負(fù)有舉證責(zé)任。（二）張某某提供的僅是其與租戶(hù)之間關(guān)于租金的約定，并不是其實(shí)際向物業(yè)公司繳費(fèi)的憑證。（三）張某某在二審中提供的證據(jù)已在一審中提供過(guò)，不屬于新證據(jù)范疇。（四）稅金發(fā)票的開(kāi)具主體是物業(yè)公司，與張某某無(wú)關(guān)，即使受張某某委托代開(kāi)發(fā)票，但開(kāi)具的內(nèi)容卻是營(yíng)業(yè)稅、城建稅等，與案涉房產(chǎn)無(wú)關(guān)。綜上，一審認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，請(qǐng)求駁回上訴，維持原判。
中廣核公司向一審法院起訴請(qǐng)求：1.確認(rèn)中廣核公司與張某某于2008年3月24日簽署的《江西省產(chǎn)權(quán)交易合同》（編號(hào)：DNF08D130）自2016年12月26日起解除；2.判令張某某立即返還南昌市東湖區(qū)子固路8號(hào)的整棟房產(chǎn)；3.判令張某某立即返還其在2016年12月26日之前占用案涉房產(chǎn)期間已收取的租金及押金人民幣16747860元，并可從中扣除其在前述占用案涉房產(chǎn)期間對(duì)案涉房產(chǎn)的合理投入成本（以法院屆時(shí)審理查明的金額為準(zhǔn)）；4.判令張某某立即支付違約金5562100元；5.判令張某某承擔(dān)本案的案件受理費(fèi)、保全費(fèi)等全部訴訟費(fèi)用。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：1.2008年3月24日，中廣核公司（原名：大亞灣核電財(cái)務(wù)有限公司，甲方）與張某某（乙方）簽訂了《江西省產(chǎn)權(quán)交易合同》（編號(hào)：DNF08D130），合同第一條約定，甲方將所擁有（持有）的南昌市東湖區(qū)子固路8號(hào)整棟建筑面積為8200平方米房產(chǎn)有償轉(zhuǎn)讓給乙方；第二條約定，甲方將上述產(chǎn)權(quán)以27810300元轉(zhuǎn)讓給乙方；第四條約定，經(jīng)甲、乙雙方約定，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓總價(jià)款的支付方式、期限和付款條件，采取分期付款的方式：1.乙方承諾在2008年6月20日前將首期款共計(jì)835萬(wàn)元（包括履約保證金300萬(wàn)元）足額匯入甲方賬戶(hù)；乙方已經(jīng)匯入經(jīng)紀(jì)公司的履約保證金300萬(wàn)元，由乙方負(fù)責(zé)于6月20日前匯入甲方賬戶(hù)；2.乙方承諾在11月30日前將余款1967.03萬(wàn)元足額匯入甲方賬戶(hù)；第五條約定，經(jīng)甲、乙雙方約定，交易基準(zhǔn)日為2007年9月30日，由交易基準(zhǔn)日起至本合同生效日止，其間產(chǎn)生的盈利或虧損及風(fēng)險(xiǎn)由甲方享有或承擔(dān)，本合同生效日之后產(chǎn)生的盈利或虧損及風(fēng)險(xiǎn)由乙方享有或承擔(dān)。乙方如約付清全部產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款2781.03萬(wàn)元后，甲方應(yīng)在前述款項(xiàng)支付完畢后半個(gè)月內(nèi)協(xié)助乙方進(jìn)行產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，產(chǎn)權(quán)變更的相關(guān)費(fèi)用由乙方承擔(dān)，若不如期協(xié)助乙方進(jìn)行產(chǎn)權(quán)變更的，甲方應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。乙方未全部付清產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款之前，甲方不予辦理轉(zhuǎn)讓標(biāo)的的產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，乙方也不能以任何方式擅自辦理轉(zhuǎn)讓標(biāo)的的產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)；第十四條約定，違約責(zé)任：1.任何一方發(fā)生違約行為，都必須承擔(dān)違約責(zé)任，如甲方違約致使本合同不能履行，須向乙方按轉(zhuǎn)讓價(jià)款（2781.03萬(wàn)元）的20%一次性支付違約金，并支付乙方已付資金占有期間的利息，不再賠償其它任何損失；如乙方違約致使本合同不能履行，須向甲方按轉(zhuǎn)讓價(jià)款（2781.03萬(wàn)元）的20%一次性支付違約金，不再賠償其它任何損失；第十七條約定，本合同由甲方蓋章、乙方簽字及產(chǎn)權(quán)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)蓋章后成立，于乙方支付首期款項(xiàng)之日起生效。
2.合同簽訂后，張某某于2008年6月19日按約支付了首期款835萬(wàn)元。2008年7月14日，雙方簽署《南昌市子固路8號(hào)大樓附屬設(shè)備移交清單》，中廣核公司將房屋交付張某某。2008年7月30日，中廣核公司向張某某出具了《委托書(shū)》，確認(rèn)張某某如約支付首期款，上述合同已生效，確認(rèn)合同生效后該房產(chǎn)的一切責(zé)、權(quán)、利由張某某享有并承擔(dān)，確認(rèn)合同生效之后產(chǎn)生的盈利或虧損及風(fēng)險(xiǎn)由張某某享有或承擔(dān)，并授權(quán)其在合同生效起至房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)期間代理中廣核公司對(duì)外行使對(duì)房產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)權(quán)、管理權(quán)、占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)。同日，中廣核公司向原承租戶(hù)發(fā)出《通知書(shū)》，要求涉案房屋已有租賃戶(hù)重新和張某某協(xié)商租賃合同承接事宜。此后，張某某接手房產(chǎn)，并將房產(chǎn)分別出租，收取押金、租金。
3.之后張某某認(rèn)為中廣核公司交付的房屋面積與房產(chǎn)證不符，向中廣核公司交涉，未果，張某某在江西省南昌市東湖區(qū)人民法院（以下簡(jiǎn)稱(chēng)東湖法院）起訴，訴請(qǐng)“在應(yīng)支付給的后期款項(xiàng)中減去應(yīng)雙倍返還多收的購(gòu)房款共計(jì)490萬(wàn)元，待確認(rèn)其應(yīng)支付款項(xiàng)后，再向中廣核支付后期款項(xiàng)”。2008年11月，東湖法院立案受理。2009年3月，中廣核公司向江西省南昌市中級(jí)人民法院（以下簡(jiǎn)稱(chēng)南昌中院）提起訴訟，要求判令張某某支付購(gòu)房款19460300元及按同期銀行貸款利率計(jì)算延遲履行期間的利息29.5萬(wàn)元及違約金5562100元。同月，張某某向東湖法院申請(qǐng)撤訴。2009年4月15日，張某某再次向東湖法院起訴，訴請(qǐng)“在應(yīng)支付的購(gòu)房款中減去中廣核公司將地下室（倉(cāng)庫(kù)）面積計(jì)入1-13層面積而產(chǎn)生的房屋面積差價(jià)195萬(wàn)元（以評(píng)估價(jià)值為準(zhǔn)），判令在確認(rèn)應(yīng)減少的房屋差價(jià)數(shù)額后支付剩余購(gòu)房款”。2009年12月10日，東湖法院以雙方均提出一并審理為由，將本案移送南昌中院。2010年6月3日、6月13日應(yīng)雙方的申請(qǐng)，南昌中院分別以（2010）洪民一初字第9號(hào)、第10號(hào)民事裁定，裁定準(zhǔn)許撤訴。2010年6月4日，中廣核公司曾向本案一審法院（即江西省高級(jí)人民法院，為表述清晰，在此節(jié)事實(shí)部分簡(jiǎn)稱(chēng)為江西高院）提起訴訟，案號(hào)為（2010）贛民一初字第1號(hào)，請(qǐng)求：⑴判令解除雙方于2008年3月24日簽署的《江西省產(chǎn)權(quán)交易合同》（編號(hào)：DNF08D130），張某某立即返還占有、使用的中廣核公司所有的位于南昌市東湖區(qū)子固路8號(hào)的整棟房產(chǎn)；⑵判令張某某立即返還占用房產(chǎn)期間已收取的房屋押金、租金合計(jì)13776000元及其同期銀行貸款利息；⑶判令張某某賠償從占有房產(chǎn)起直至將房產(chǎn)返還給中廣核公司期間的房產(chǎn)的收益損失，暫計(jì)至2010年6月1日止的損失為12628000元及其同期銀行貸款利息；⑷判令張某某立即支付違約金5562100元；⑸判令張某某賠償房屋毀損損失，具體金額按照鑒定部門(mén)房屋損失評(píng)估報(bào)告為準(zhǔn)；⑹本案訴訟費(fèi)用由張某某承擔(dān)。
4.該案的管轄經(jīng)本院確認(rèn)由南昌中院一審，案件經(jīng)過(guò)移送管轄、反訴、南昌中院一審[案號(hào)：（2011）洪民一初字第14號(hào)]、江西高院二審[案號(hào)：（2012）贛民一終字第20號(hào)]及最高人民檢察院抗訴再審[案號(hào)：（2013）贛民再字第10號(hào)]審理。在江西高院再審期間，江西高院認(rèn)為在該案一審時(shí)，張某某向南昌中院提出了將剩余購(gòu)房款全部匯入南昌中院的請(qǐng)求，但遭到該院的拒絕，二審時(shí)張某某將剩余購(gòu)房款本息全部匯入了該案二審法院賬戶(hù)。張某某的上述行為清楚地表達(dá)了其愿意繼續(xù)履行合同約定義務(wù)的意愿，不存在張某某不愿意繼續(xù)履行合同確定義務(wù)的情形。從整個(gè)訴訟過(guò)程來(lái)看，中廣核公司要求得到剩余購(gòu)房款的合同目的實(shí)現(xiàn)沒(méi)有任何阻礙，也完全可以實(shí)現(xiàn)，該案合同可以得到全面、繼續(xù)履行，進(jìn)而于2015年7月10日作出（2013）贛民再字第10號(hào)《民事判決書(shū)》，判決：一、撤銷(xiāo)該院（2012）贛民一終字第20號(hào)民事判決和南昌中院（2011）洪民一初字第14號(hào)民事判決；二、張某某與中廣核公司于2008年3月24日簽訂的《江西省產(chǎn)權(quán)交易合同》（編號(hào)：DNF08D130）繼續(xù)履行；三、張某某支付中廣核公司違約金（2781.03萬(wàn)元×20%）5562060元；四、張某某支付中廣核公司剩余房款19460300元及利息（利息從2008年12月1日起算至付清之日止，利率按中國(guó)人民銀行公布的同期貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算）；五、駁回中廣核公司的其他訴訟請(qǐng)求；六、駁回張某某的其他反訴請(qǐng)求。再審判決已發(fā)生法律效力。
5.2015年9月22日，中廣核公司向張某某住所地寄送了《盡快履行生效判決義務(wù)的通知書(shū)》，通知張某某盡快按照判決履行判決義務(wù)（合同義務(wù)），否則，張某某不主動(dòng)履行判決義務(wù)的行為，將使中廣核公司認(rèn)為張某某事實(shí)上沒(méi)有履行合同的意愿或履行合同的能力。前述通知書(shū)已辦理了郵寄公證。
6.2015年9月23日，因張某某未能在再審判決確定的履行期內(nèi)履行付款義務(wù)，經(jīng)中廣核公司申請(qǐng)，南昌中院立案執(zhí)行再審判決，案號(hào)為（2015）洪中執(zhí)字第424號(hào)。截至2016年11月，僅執(zhí)行到賬款300萬(wàn)元。再審判決生效后，2015年10月30日，中廣核公司發(fā)函給相關(guān)商戶(hù)，主要函告租戶(hù)：“我公司是房產(chǎn)所有權(quán)人，已終止張某某管理、經(jīng)營(yíng)、收益物業(yè)等其他權(quán)利的授權(quán)，在該房產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給張某某或我公司給予張某某新的授權(quán)之前，張某某無(wú)權(quán)對(duì)外出租或經(jīng)營(yíng)，無(wú)權(quán)收取租金或其他經(jīng)營(yíng)收益。如有租戶(hù)需要租賃房屋，應(yīng)直接與我公司簽訂合同，繳交房屋租金應(yīng)直接交給我公司。請(qǐng)?jiān)诮拥奖就ㄖ蟛灰倥c張某某簽訂租賃合同或其它涉及該房產(chǎn)的租金、押金、使用費(fèi)等金錢(qián)支付。否則，由此造成的損失由閣下承擔(dān)”。
7.2016年5月30日，中廣核公司向張某某住所地再次寄送了《關(guān)于再次要求立即履行生效判決文書(shū)的通知書(shū)》，要求張某某立即按照生效判決書(shū)確定的義務(wù)履行判決，否則張某某的行為即屬于事實(shí)上沒(méi)有履行合同的意愿或履行合同的能力。鑒于張某某的嚴(yán)重違約以及沒(méi)有履行合同的意愿或能力，中廣核公司保留按照法律法規(guī)賦予的權(quán)利重新起訴，要求解除交易合同，張某某承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任和賠償責(zé)任。前述通知書(shū)已辦理郵寄公證，并由張某某簽收。
8.2016年11月8日，中廣核公司向張某某住所地再次寄送了《關(guān)于再一次要求立即履行生效判決義務(wù)的通知書(shū)》，通知被告：鑒于執(zhí)行近一年半期間張某某拖延履行判決、沒(méi)有履行判決的意愿和能力已經(jīng)比較明顯，張某某的行為事實(shí)上已經(jīng)屬于沒(méi)有履行合同的意愿和能力的情況。為了使生效判決及合同能順利履行，中廣核公司再次向張某某發(fā)出通知，要求張某某在接到本通知書(shū)之日起10個(gè)工作日內(nèi)按照生效判決書(shū)確定的義務(wù)履行判決，否則中廣核公司將按照法律法規(guī)賦予的權(quán)利重新起訴，要求解除交易合同，張某某承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任和賠償責(zé)任。前述通知書(shū)已辦理郵寄公證。
9.2016年11月9日，南昌中院向中廣核公司出具《財(cái)產(chǎn)調(diào)查告知函》，確認(rèn)張某某目前無(wú)財(cái)產(chǎn)可供執(zhí)行，請(qǐng)中廣核公司在收到此函后五日內(nèi)向南昌中院提供張某某的財(cái)產(chǎn)線(xiàn)索，逾期南昌中院將依照《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第五百一十九條的規(guī)定，終結(jié)（2015）洪中執(zhí)字第424號(hào)案件的本次執(zhí)行程序。
10.2016年11月30日，鑒于（2015）洪中執(zhí)字第424號(hào)案件已立案一年多而仍然無(wú)法執(zhí)行，中廣核公司向南昌中院遞交《關(guān)于請(qǐng)求終止執(zhí)行張某某執(zhí)行案件的申請(qǐng)》，申請(qǐng)終止該案的執(zhí)行。
11.2016年12月22日，因張某某經(jīng)中廣核公司多次催告后仍未向中廣核公司付清剩余房款、利息及違約金。中廣核公司向張某某住所地寄送了《解約函》，通知：⑴《江西省產(chǎn)權(quán)交易合同》（編號(hào)：DNF08D130）自2016年12月26日起正式解除；⑵張某某應(yīng)當(dāng)立即返還案涉房產(chǎn)，并支付占用案涉房產(chǎn)期間已收取的租金及押金；⑶張某某應(yīng)當(dāng)立即支付違約金人民幣5562060元；等等。前述《解約函》已辦理郵寄公證，并由張某某于2016年12月26日簽收。
12.2016年12月26日，中廣核公司向南昌中院起訴，請(qǐng)求：⑴確認(rèn)雙方于2008年3月24日簽署的《江西省產(chǎn)權(quán)交易合同》（編號(hào)：DNF08D130）自2016年12月26日起解除；⑵判令張某某立即返還南昌市東湖區(qū)子固路8號(hào)的整棟房產(chǎn)（下稱(chēng)“案涉房產(chǎn)”）；⑶判令張某某立即返還占用案涉房產(chǎn)期間已收取的租金及押金人民幣10047120元（自2008年7月14日之日起，至江西高院作出的（2010）贛民一初字第1-1、1-2號(hào)《民事裁定書(shū)》確認(rèn)的租金交納之日止），并可從中扣除張某某在前述占用案涉房產(chǎn)期間對(duì)案涉房產(chǎn)的合理投入成本（以法院屆時(shí)審理查明的金額為準(zhǔn)）；⑷判令張某某立即支付違約金人民幣5562060元；⑸請(qǐng)求判令張某某承擔(dān)案件受理費(fèi)、保全費(fèi)等全部訴訟費(fèi)用。
13.2017年10月23日，南昌中院作出（2017）民01初20號(hào)《民事裁定書(shū)》，認(rèn)為中廣核公司就本案提出的訴請(qǐng)明顯違反了“一事不再理”的原則，中廣核公司訴稱(chēng)在再審判決書(shū)生效后向張某某發(fā)出了多份催告要求履行債務(wù)、張某某仍未履行的行為屬于中廣核公司申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行期間的行為，不屬于合同履行的新的違約事實(shí)，裁定駁回起訴。
14.中廣核公司不服（2017）民01初20號(hào)《民事裁定書(shū)》，向江西高院上訴，江西高院于2017年12月15日作出（2017）贛民終557號(hào)《民事裁定書(shū)》，認(rèn)為再審判決生效后的事實(shí)屬于新的事實(shí)，中廣核公司再次起訴，應(yīng)予受理，并裁定：一、撤銷(xiāo)南昌中院（2017）民01初20號(hào)民事裁定；二、本案指令南昌中院審理。
15.2018年2月6日，南昌中院經(jīng)指令再次立案審理本案，案號(hào)為（2018）贛01民初52號(hào)。在南昌中院審理本案期間，張某某于2018年5月24日提出管轄權(quán)異議，認(rèn)為本案與江西高院此前作出的生效判決相矛盾，應(yīng)由江西高院審理更為合適；中廣核公司提出了保全申請(qǐng)，并變更及增加第三項(xiàng)訴訟請(qǐng)求為“請(qǐng)求判令張某某立即返還其在2016年12月26日之前占用案涉房產(chǎn)期間已收取的租金及押金人民幣16747860元，并可從中扣除其在前述占用案涉房產(chǎn)期間對(duì)案涉房產(chǎn)的合理投入成本（以法院屆時(shí)審理查明的金額為準(zhǔn)）”，以上訴訟請(qǐng)求和中廣核公司其他訴訟請(qǐng)求的訴訟標(biāo)的額合計(jì)為人民幣50384117.40元，超過(guò)了南昌中院審理一審案件的級(jí)別管轄范圍。隨后，南昌中院于2018年8月17日作出（2018）贛01民初52號(hào)《民事裁定書(shū)》，裁定本案移送至江西高院管轄。
16.2008年9月1日張某某作為委托方與受委托方物業(yè)公司簽訂《物業(yè)管理合同》。為全面經(jīng)營(yíng)中億大廈就中億大廈全面整改、裝修和物業(yè)管理等事宜，2008年10月9日張某某與物業(yè)公司簽訂《協(xié)議書(shū)》，主要約定：由物業(yè)公司對(duì)中億大廈進(jìn)行全面的物業(yè)管理工作，直接向業(yè)主、承租人或?qū)嶋H使用人收取物業(yè)費(fèi)。因大廈房屋存在嚴(yán)重的質(zhì)量、地下室等諸多部分無(wú)法正常使用等情形，雙方協(xié)商由物業(yè)公司全額墊付、出資對(duì)大廈進(jìn)行整體修整，并對(duì)相關(guān)設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行改造和裝飾，預(yù)計(jì)費(fèi)用200-300萬(wàn)元，包括電梯更換和裝修、外墻粉刷內(nèi)部裝飾、地下室改造成停車(chē)場(chǎng)、整體水電下水等設(shè)施的工程改造、消防設(shè)施完善、屋面翻新、大樓門(mén)面的改造與裝修。雙方指派褚小強(qiáng)、柴勇兩人代表雙方對(duì)發(fā)生的費(fèi)用簽字確認(rèn)。對(duì)于大廈的費(fèi)用，雙方同意通過(guò)以下方式予以支付清抵：大廈第3、4層租賃給物業(yè)公司使用，沖抵上述墊付的費(fèi)用，期限12年，自2008年10月9日至2020年10月8日止。三層、四層面積約600平方米，每月租金每平方米12元，兩層每月租金14400元。若在此期間所獲收益無(wú)法全部清抵物業(yè)公司為此支付的裝修費(fèi)，則該兩層樓以不定期方式繼續(xù)無(wú)償租賃，直至清抵止。地下室改為車(chē)庫(kù)后，因物業(yè)公司出資改造而享有永久使用權(quán)，每月向張某某交場(chǎng)租及管理費(fèi)3000元。2009年6月11日褚小強(qiáng)、柴勇分別代表雙方在中億大廈整體裝修款項(xiàng)確認(rèn)單上簽字，共計(jì)16項(xiàng)1912139.4元。
17.2009年9月21日張某某、物業(yè)公司與向琳簽訂《房屋租賃合同》約定將大廈一樓約700平方米（七天酒店已租部分之外）二樓約472平方米出租給向琳，期限15年2009年9月29日至2024年9月28日，租金493824元/年，張某某已實(shí)際收取租金600萬(wàn)。2010年4月29日張某某、物業(yè)公司與龔信勇簽訂《房屋租賃合同》約定將大廈十樓十二樓約560平方米出租給龔信勇，期限18年2010年5月6日至2028年8月5日，租金141120元/年，張某某已實(shí)際收取租金200萬(wàn)及押金50萬(wàn)元。案涉大廈5-9樓承租人為七天酒店，2010年12月31日到期，之后七天酒店仍在經(jīng)營(yíng)但未續(xù)簽合同，張某某承認(rèn)收取租金至2018年12月31日數(shù)額為2021014元（包括物業(yè)費(fèi)和稅金）。案涉大廈13樓零星出租，現(xiàn)承租人為東湖區(qū)哈達(dá)瑜伽會(huì)所，張某某承認(rèn)按租金9000元/月，已收取至2018年11月租金25.3萬(wàn)元（含物業(yè)費(fèi)）。因雙方在履行合同過(guò)程中一直訴訟不斷，江西高院在原二審時(shí)也曾下裁定要求租戶(hù)將租金交到法院，對(duì)該大廈的租戶(hù)而言一直有不安定因素影響，故不斷有租戶(hù)退出及向張某某提出索賠，承租向琳房屋的租戶(hù)周海波就與向琳終止了出租合同，向琳亦向張某某發(fā)函保留索賠權(quán)利。
一審法院認(rèn)為，根據(jù)當(dāng)事人雙方的訴辯意見(jiàn)，本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：一、關(guān)于合同解除的爭(zhēng)議，即中廣核公司主張的2016年12月26日解除案涉合同的訴訟請(qǐng)求能否得到支持；二、中廣核公司所主張的張某某在占用房產(chǎn)期間已收取的租金和押金是否應(yīng)當(dāng)予以返還，具體數(shù)額是多少；三、雙方的違約責(zé)任如何認(rèn)定，張某某抗辯違約金過(guò)高是否成立；四、在合同解除前提下，張某某提出的成本、損失、稅費(fèi)是否應(yīng)當(dāng)予以扣減，具體數(shù)額如何認(rèn)定。對(duì)以上爭(zhēng)議焦點(diǎn)，該院綜合評(píng)述如下：
一、關(guān)于合同應(yīng)否解除的問(wèn)題。一審法院于2017年12月15日作出的（2017）贛民終557號(hào)《民事裁定書(shū)》已查明：“2015年7月10日該院再審判決生效后，張某某未主動(dòng)履行義務(wù)，中廣核公司向南昌中院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，僅執(zhí)行到賬款300萬(wàn)元，2016年11月9日南昌中院向中廣核公司發(fā)出《財(cái)產(chǎn)調(diào)查告知函》證實(shí)，張某某目前無(wú)財(cái)產(chǎn)可供執(zhí)行。中廣核公司多次向張某某送達(dá)要求盡快履行義務(wù)的通知書(shū)，并于2016年12月22日向張某某發(fā)出《解約函》”。裁定書(shū)認(rèn)為這些均屬于再審判決之后新的事實(shí)，中廣核公司據(jù)此再次提起訴訟，法院依法應(yīng)予審理。故張某某主張中廣核公司再次向法院提起訴訟，違背了“一事不再理”的原則，一邊要求法院強(qiáng)制執(zhí)行，一邊又向張某某主張解除合同，不符合法律規(guī)定的抗辯理由，沒(méi)有事實(shí)及法律依據(jù)，不能成立。
關(guān)于再審判決合同有效繼續(xù)履行后，中廣核公司能否再請(qǐng)求解除合同的問(wèn)題。本案現(xiàn)已查明的事實(shí)表明，再審判決生效后，張某某并未主動(dòng)履行合同義務(wù)，中廣核公司2015年9月23日向南昌中院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，南昌中院2015年10月23日向張某某發(fā)出《執(zhí)行通知》，要求張某某自本通知之日起3日內(nèi)履行向中廣核公司支付欠款人民幣2502.236萬(wàn)元、利息及執(zhí)行費(fèi)92422.36元的義務(wù)，但至2016年11月執(zhí)行到賬款僅300萬(wàn)元。而中廣核公司于2015年9月22日、2016年5月30日以及2016年11月8日多次催告張某某履行支付剩余購(gòu)房款等合同義務(wù)并已給予張某某合理的履行期限，張某某仍未履行前述合同義務(wù)。2016年11月9日南昌中院向中廣核公司發(fā)出《財(cái)產(chǎn)調(diào)查告知函》證實(shí)，張某某目前無(wú)財(cái)產(chǎn)可供執(zhí)行。在此情形下，中廣核公司于2016年11月30日向南昌中院提交了《關(guān)于請(qǐng)求終止執(zhí)行張某某執(zhí)行案件的申請(qǐng)》，并于2016年12月22日向張某某發(fā)出《解約函》，明確告之于2016年12月26日解除合同，且中廣核公司同日向南昌中院起訴要求解除案涉合同。本案現(xiàn)有證據(jù)證實(shí)張某某并無(wú)繼續(xù)履行合同的能力，庭審時(shí)，張某某亦承認(rèn)：“因?yàn)檎袨樵斐晌曳劫Y金損失（投資項(xiàng)目），預(yù)計(jì)回款在2019年8月。如果不解除本案合同，繼續(xù)履行則付款可能要到明年8月”。根據(jù)本案具體案情，該院認(rèn)定，再審判決生效后，張某某一直拒不履行合同約定的付款義務(wù)，其行為已經(jīng)構(gòu)成根本違約，中廣核公司無(wú)法通過(guò)合同履行實(shí)現(xiàn)合同目的?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《合同法》）第九十四條第（三）項(xiàng)規(guī)定，當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行的，當(dāng)事人可以解除合同，以及《合同法》第九十六條規(guī)定，當(dāng)事人一方依照該法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方。合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除，對(duì)方有異議的，可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。故案涉合同符合《合同法》第九十四條第三款規(guī)定的法定解除條件，《解約函》于2016年12月26日到達(dá)張某某且中廣核公司亦于同日向法院提起相應(yīng)訴請(qǐng)，故案涉合同于2016年12月26日予以解除。中廣核公司該項(xiàng)訴請(qǐng)有事實(shí)及法律依據(jù)，一審法院予以支持。張某某認(rèn)為中廣核公司提出解除合同的理由不能成立的抗辯理由，缺乏事實(shí)依據(jù)，于法無(wú)據(jù)，該院不予采信?！逗贤ā返诰攀邨l規(guī)定，合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。本案中合同解除后，中廣核公司應(yīng)將張某某支付的第一筆購(gòu)房款835萬(wàn)元予以返還，張某某應(yīng)將案涉房產(chǎn)返還給中廣核公司。
二、關(guān)于中廣核公司所主張的張某某在占用房產(chǎn)期間已收取的租金和押金是否應(yīng)當(dāng)予以返還的問(wèn)題。中廣核公司訴請(qǐng)返還1674.786萬(wàn)元，包括：（一）再審判決確認(rèn)的已收取的租金1004.712萬(wàn)元；（二）七天酒店2010年12月31日到期，之后還在經(jīng)營(yíng)，從2011年1月1日至2016年12月26日計(jì)5年按962388元/年，張某某至少收取481.194萬(wàn)元；（三）物業(yè)公司的租金2008年10月9日至2016年12月26日，14400元/月計(jì)算張某某至少收取141.84萬(wàn)元。對(duì)此，一審法院經(jīng)審查認(rèn)為，雙方所簽訂的合同合法有效，雖應(yīng)予以解除，但對(duì)于已履行部分合同中有明確約定的亦應(yīng)予遵照?qǐng)?zhí)行。該合同第五條約定，本合同生效日之后產(chǎn)生的盈利或虧損及風(fēng)險(xiǎn)由張某某方享有或承擔(dān)。故中廣核公司要求返還張某某占用房產(chǎn)期間已收取的房屋押金、租金的訴請(qǐng)與合同約定不符，不予支持。但張某某在占有經(jīng)營(yíng)房屋期間，分別收取了龔信勇18年租金押金200萬(wàn)元、收取向琳15年租金押金600萬(wàn)元，對(duì)該超出合同解除時(shí)間之后的租金押金及另行收取的租金應(yīng)予以返還（張某某對(duì)此也是認(rèn)可的，在法院認(rèn)定合同解除的前提下，2016年12月26日之后的租金及押金同意返還，其代理意見(jiàn)中明確：在法院認(rèn)定解除的前提下，同意返還以下款項(xiàng)：（一）向琳預(yù)付的租金242.282萬(wàn)元；（二）龔信勇預(yù)付的租金92.13萬(wàn)元和押金50萬(wàn)元；（三）七天酒店零星租金202.1014萬(wàn)元；（四）13樓瑜伽館零星租金25.3萬(wàn)元。四項(xiàng)共計(jì)611.8136萬(wàn)元）。經(jīng)審核，該院確認(rèn)具體數(shù)額如下：（一）已收取向琳600萬(wàn)元，扣除2009年9月29日至2016年12月26日合同解除7年3個(gè)月計(jì)87個(gè)月（未滿(mǎn)30天按一個(gè)月計(jì)）每月41152元為3580224元，應(yīng)返還2419776元。（二）收取龔信勇200萬(wàn)元，扣除2010年8月6日至2016年12月26日合同解除6年5個(gè)月計(jì)77個(gè)月每月11760元為905520元，應(yīng)返還租金1094480元及押金50萬(wàn)元。（三）七天酒店的租金（至2018年12月31日）2021014元。（四）13樓瑜伽館租金（至2018年11月）253000元。以上張某某應(yīng)返還的租金及押金共計(jì)6288270元。
三、關(guān)于本案的違約責(zé)任的認(rèn)定及違約金的處理?！逗贤ā返谝话僖皇臈l規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。根據(jù)案涉合同第十四條約定，本案違約金為轉(zhuǎn)讓價(jià)款的20%，即556.21萬(wàn)元，應(yīng)視為雙方對(duì)合同違約方造成對(duì)方損失的事先約定。如前所述，一審法院已認(rèn)定，再審生效判決后，張某某未主動(dòng)履行合同義務(wù)，且經(jīng)法院強(qiáng)制執(zhí)行仍拒不履行，構(gòu)成嚴(yán)重違約，根據(jù)合同約定，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。再審判決生效后，張某某應(yīng)立即向中廣核公司付清剩余房款及違約金，張某某系先履行合同義務(wù)的一方，在其先違約情形下，中廣核公司終止對(duì)張某某關(guān)于案涉房產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)權(quán)的授權(quán)并向租戶(hù)發(fā)函，是維護(hù)自身合法權(quán)益、避免損失擴(kuò)大的正當(dāng)救濟(jì)行為，并無(wú)不當(dāng)。張某某抗辯中廣核公司也有過(guò)錯(cuò)、違約金過(guò)高的理由不能成立，該院不予支持。
四、關(guān)于張某某提出的成本、損失、稅費(fèi)是否應(yīng)當(dāng)予以扣減，具體數(shù)額如何認(rèn)定的問(wèn)題。張某某主張?jiān)诜ㄔ赫J(rèn)定合同解除的前提下，已付835萬(wàn)元第一期房款、執(zhí)行款300萬(wàn)元、該院原二審期間收取的租金約200萬(wàn)元，這三項(xiàng)應(yīng)返還的款項(xiàng)外，還提出如下成本費(fèi)用及損失應(yīng)扣減：（一）以上三項(xiàng)款項(xiàng)的利息；（二）大廈的修復(fù)費(fèi)用191.2139萬(wàn)元；（三）合同解除后的物業(yè)費(fèi)；（四）合同解除后的稅金；（五）損失10萬(wàn)元及租戶(hù)向琳、龔信勇未正常經(jīng)營(yíng)可能產(chǎn)生向張某某索賠。中廣核公司認(rèn)為張某某在本案中未提起反訴，其扣減請(qǐng)求不屬于本案審理范圍，應(yīng)另行主張。對(duì)此，一審法院認(rèn)為，中廣核公司在其第三項(xiàng)訴請(qǐng)中也明確同意扣除經(jīng)營(yíng)過(guò)程的成本費(fèi)用，張某某在答辯中提出了如果認(rèn)定合同解除成立，則應(yīng)扣減部分費(fèi)用的抗辯主張，故本案對(duì)于合同解除后的相關(guān)款項(xiàng)及時(shí)予以扣減，有利于厘清合同解除后雙方的債權(quán)債務(wù)、減少當(dāng)事人的訴累并節(jié)約司法資源，一審法院對(duì)于張某某該主張予以認(rèn)可并在本案中對(duì)扣減款項(xiàng)一并予以處理。具體認(rèn)定如下：
（一）對(duì)于張某某提出的三項(xiàng)應(yīng)返還款項(xiàng)的利息問(wèn)題。1.2008年6月20日支付的第一筆合同款835萬(wàn)元，至今已10年之久，張某某提出返還后，中廣核公司可以享受到房產(chǎn)增值的利益，而張某某該款也應(yīng)當(dāng)計(jì)算利息，按同期銀行貸款利率計(jì)算，到2018年11月27日利息476.22萬(wàn)元。2.2016年5月、6月支付的再審判決執(zhí)行款300萬(wàn)元，到2018年11月27日約29個(gè)月利息33.35萬(wàn)元（后變更為69.6427萬(wàn)元）。3.原二審期間收取部分租金約200萬(wàn)元，自2012年7月5日到2018年11月27日約6年5個(gè)月利息67.35萬(wàn)元。對(duì)于這三部分款項(xiàng)的利息，該院認(rèn)為，835萬(wàn)元房款系張某某履行合同應(yīng)支付的款項(xiàng)，本案主要是處理再審判決生效后的新問(wèn)題，而張某某未按再審判決履行義務(wù)，構(gòu)成根本違約，故該房款的利息損失應(yīng)由張某某自行承擔(dān)。其他二項(xiàng)款項(xiàng)屬于訴訟及執(zhí)行過(guò)程由法院暫扣的款項(xiàng)，原判決無(wú)論一審二審基本均認(rèn)定張某某違約，且對(duì)于利息損失中廣核公司并無(wú)明顯過(guò)錯(cuò)，故張某某要求扣減該兩項(xiàng)款項(xiàng)利息的理由沒(méi)有事實(shí)依據(jù)，不予采信。（二）關(guān)于大廈的修復(fù)費(fèi)用191.2139萬(wàn)元。張某某為此舉證其與物業(yè)公司的協(xié)議書(shū)及案涉房產(chǎn)維修費(fèi)實(shí)際產(chǎn)生的費(fèi)用確認(rèn)單，該院認(rèn)為，相關(guān)合同中明確雙方為正常經(jīng)營(yíng)大廈而先期由物業(yè)公司對(duì)大廈進(jìn)行必要的修整，費(fèi)用單上也有雙方指定人員的簽名確認(rèn)，該費(fèi)用屬于大廈正常使用所必須產(chǎn)生的成本費(fèi)用，應(yīng)予以扣減，且中廣核公司在其第三項(xiàng)訴請(qǐng)中對(duì)此亦予認(rèn)可，修整后房產(chǎn)價(jià)值提升，該部分權(quán)益亦由中廣核公司所享有，故張某某提出扣減該項(xiàng)費(fèi)用的理由有合同依據(jù)且實(shí)際發(fā)生，予以支持。（三）關(guān)于合同解除后的物業(yè)費(fèi)。2016年12月26日至2018年12月26日的物業(yè)費(fèi)應(yīng)屬于合同解除后應(yīng)支付的費(fèi)用，根據(jù)該院前述認(rèn)定，合同解除前的租金由張某某享有，合同解除后的租金應(yīng)由中廣核公司所有，根據(jù)權(quán)利與義務(wù)一致的原則，物業(yè)費(fèi)應(yīng)由中廣核公司承擔(dān)，張某某主張?jiān)摬糠纸痤~為：2年×8200平方米×2.6元/平方米/月，計(jì)算總額為51.168萬(wàn)元。根據(jù)民事證據(jù)規(guī)則，合同解除后物業(yè)費(fèi)是否實(shí)際支出應(yīng)由張某某舉證，由于張某某并未提供任何有效證據(jù)證明已經(jīng)實(shí)際支出該等費(fèi)用，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證不能的法律后果，張某某提出扣減該項(xiàng)費(fèi)用證據(jù)不足，不能成立。（四）關(guān)于合同解除后的稅金。張某某提交了物業(yè)公司支付的稅金票據(jù)約55.9萬(wàn)元，但證據(jù)顯示該部分納稅主體是物業(yè)公司，不是張某某，內(nèi)容是物業(yè)公司2008年度至2016年度繳納的營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育附加稅、印花稅、房產(chǎn)稅等，不足以證實(shí)與案涉房產(chǎn)及中廣核公司的關(guān)聯(lián)性，應(yīng)由物業(yè)公司自行承擔(dān)。（五）張某某提出的損失10萬(wàn)元及租戶(hù)向琳、龔信勇未正常經(jīng)營(yíng)可能產(chǎn)生向張某某索賠。該部分張某某未提交相應(yīng)的證據(jù)證實(shí)，且系張某某與案外人租戶(hù)之間的關(guān)系，不應(yīng)屬于本案審理的范圍，不予采信。綜上，根據(jù)案涉合同第五條約定，本合同生效后產(chǎn)生的盈利或虧損及風(fēng)險(xiǎn)由張某某享有或承擔(dān)。故除了第一筆房款835萬(wàn)元應(yīng)返還外，執(zhí)行款300萬(wàn)元中廣核公司未領(lǐng)取，法院應(yīng)退還張某某，該院二審保全收取的租金也是2016年12月26日前的，應(yīng)歸張某某所有。張某某提出應(yīng)當(dāng)扣減的款項(xiàng)為：大廈的修復(fù)費(fèi)用191.2139萬(wàn)元。
綜上所述，依據(jù)《合同法》第六十條第一款、第九十四條、第九十六條、第九十七條、第一百一十四條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十二條之規(guī)定，一審法院判決：一、中廣核公司與張某某于2008年3月24日簽訂的《江西省產(chǎn)權(quán)交易合同》（合同編號(hào)：DNF08D130）予以解除；二、張某某于判決生效后十日內(nèi)將南昌市東湖區(qū)子固路8號(hào)整棟房產(chǎn)返還中廣核公司；三、中廣核公司于判決生效后十日內(nèi)返還張某某購(gòu)房款835萬(wàn)元；四、張某某于判決生效后十日內(nèi)向中廣核公司支付違約金5562100元；五、張某某于判決生效后十日內(nèi)將2016年12月26日以后（含當(dāng)日）已收取的租金、押金等收益支付給中廣核公司：已收取龔信勇（10樓、12樓）200萬(wàn)元之中支付1094480元及押金50萬(wàn)元，已收取向琳（1樓部分、2樓）600萬(wàn)元之中支付2419776元，已收取七天酒店（5-9樓）的租金2021014元，已收取瑜伽館（13樓）租金253000元，共計(jì)6288270元，扣減大廈的修復(fù)費(fèi)用1912139元后為4376131元。六、張某某于2016年12月26日前經(jīng)營(yíng)出租南昌市東湖區(qū)子固路8號(hào)其他部分房產(chǎn)所取得的收益歸張某某所有，在2016年12月26日之后所取得的收益歸中廣核公司所有；七、駁回中廣核公司的其他訴訟請(qǐng)求。上述三、四、五項(xiàng)相抵，張某某應(yīng)于判決生效后十日內(nèi)向中廣核公司支付人民幣1588231元。如果未按判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)293720.59元，訴訟保全費(fèi)5000元，共計(jì)人民幣298720.59元，由中廣核公司負(fù)擔(dān)59744.12元，張某某負(fù)擔(dān)238976.47元。
本院二審期間，張某某圍繞上訴請(qǐng)求依法提交兩組證據(jù)：證據(jù)一為張某某與南昌嘉瑞物業(yè)管理公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)嘉瑞公司）于2008年9月1日簽訂的《物業(yè)管理合同》一份，證據(jù)二為嘉瑞公司的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和《公證書(shū)》（該《公證書(shū)》所含附件包括：1.嘉瑞公司于2019年5月10日出具的證明；2.嘉瑞公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；3.申請(qǐng)人柴勇的身份證復(fù)印件；4.2008年9月1日簽訂的《物業(yè)管理合同》復(fù)印件；5.2008年10月9日簽訂的《協(xié)議書(shū)》復(fù)印件；6.2009年6月11日出具的《中億大廈整體修整款項(xiàng)確認(rèn)單》復(fù)印件；7.七天酒店2017、2018年租賃發(fā)票及完稅證明復(fù)印件）一組，均用以證明：一、嘉瑞公司是案涉房產(chǎn)的物業(yè)管理公司，按約收取物業(yè)管理費(fèi)，由張某某承擔(dān)，嘉瑞公司從代收的租金款項(xiàng)中扣減，張某某已支付2017年和2018年的物業(yè)管理費(fèi)511680元；二、嘉瑞公司在管理期間代張某某收取部分租戶(hù)租金并開(kāi)具租賃發(fā)票，由此產(chǎn)生的稅金由張某某承擔(dān)，2017年和2018年合計(jì)稅金346152.22元；三、嘉瑞公司明確張某某已承擔(dān)2017年和2018年的物業(yè)管理費(fèi)、稅金（費(fèi)）合計(jì)867832.22元，若案涉合同解除，2016年12月26日之后的物業(yè)管理費(fèi)、稅金（費(fèi)）應(yīng)由中廣核公司承擔(dān)。
中廣核公司在二審中未向本院提交新的證據(jù)，對(duì)張某某提交的證據(jù)發(fā)表質(zhì)證意見(jiàn)稱(chēng)，對(duì)證據(jù)一的真實(shí)性予以認(rèn)可，對(duì)合法性和關(guān)聯(lián)性不予認(rèn)可。該證據(jù)一審中已提交，不屬于二審新證據(jù)，且僅能證明張某某與嘉瑞公司存在物業(yè)管理合同關(guān)系，不能證明物業(yè)費(fèi)的實(shí)際支付情況。對(duì)證據(jù)二中的《公證書(shū)》真實(shí)性、合法性予以認(rèn)可，對(duì)關(guān)聯(lián)性不予認(rèn)可；對(duì)《公證書(shū)》附件的真實(shí)性予以認(rèn)可，對(duì)合法性、關(guān)聯(lián)性不予認(rèn)可?！豆C書(shū)》僅確認(rèn)嘉瑞公司所附的《證明》中簽字和公章屬實(shí)，對(duì)《證明》內(nèi)容本身的真實(shí)性、合法性不能確認(rèn)，且《證明》屬于證人證言，嘉瑞公司未出庭作證，《證明》不能單獨(dú)作為定案證據(jù)，何況該《證明》的內(nèi)容與客觀事實(shí)不符，不應(yīng)予以采信。租賃發(fā)票和完稅憑證不能證明張某某實(shí)際支付物業(yè)費(fèi)和稅金，且發(fā)票名目中包括“工會(huì)經(jīng)費(fèi)”等，不能證明與案涉房產(chǎn)有關(guān)。
本院經(jīng)審查認(rèn)為，中廣核公司對(duì)上述兩組證據(jù)的真實(shí)性均無(wú)異議，故本院對(duì)證據(jù)形式的真實(shí)性予以確認(rèn)，其證明力則結(jié)合其他證據(jù)及案件事實(shí)進(jìn)行綜合分析認(rèn)定。
本院對(duì)一審查明的事實(shí)予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為，根據(jù)雙方的訴辯意見(jiàn)，本案二審爭(zhēng)議焦點(diǎn)主要有三：其一，一審判決是否超出中廣核公司的訴訟請(qǐng)求；其二，違約金是否應(yīng)予調(diào)整；其三，張某某有無(wú)實(shí)際支付案涉房產(chǎn)自合同解除后的物業(yè)費(fèi)和稅金，應(yīng)否予以扣減。具體評(píng)析如下：
一、關(guān)于一審判決是否超出訴訟請(qǐng)求的問(wèn)題。張某某上訴意見(jiàn)中對(duì)案涉合同解除并不持異議，但認(rèn)為一審判決第一項(xiàng)“雙方于2008年3月24日簽訂的《江西省產(chǎn)權(quán)交易合同》（合同編號(hào)：DNF08D130）予以解除”并未確認(rèn)合同解除的日期，且超出了中廣核公司提出的“確認(rèn)雙方于2008年3月24日簽署的《江西省產(chǎn)權(quán)交易合同》（編號(hào)：DNF08D130）自2016年12月26日起解除”的訴訟請(qǐng)求。本院認(rèn)為，一審判決歸納確認(rèn)的本案首要爭(zhēng)議焦點(diǎn)即為“中廣核公司主張的2016年12月26日解除案涉合同的訴訟請(qǐng)求能否得到支持”，在“本院認(rèn)為”的說(shuō)理部分也明確指出“故案涉合同符合《合同法》第九十四條第三款規(guī)定的法定解除條件，《解約函》于2016年12月26日到達(dá)張某某且中廣核公司亦于同日向法院提起相應(yīng)訴請(qǐng)，故案涉合同于2016年12月26日予以解除?！庇纱丝梢?jiàn)，一審判決已對(duì)案涉合同的解除時(shí)間作了詳細(xì)的分析認(rèn)定，并不產(chǎn)生理解上的歧義，亦不存在超出訴訟請(qǐng)求的情形，張某某主張一審判決超出中廣核公司訴訟請(qǐng)求的上訴理由缺乏事實(shí)與法律依據(jù)，本院不予支持。
二、關(guān)于違約金是否應(yīng)予調(diào)整的問(wèn)題。案涉事實(shí)表明，中廣核公司與張某某于2008年3月24日簽訂《江西省產(chǎn)權(quán)交易合同》，張某某僅在簽約當(dāng)年支付首期款835萬(wàn)元，在中廣核公司向其交付案涉房產(chǎn)后，張某某至今未向中廣核公司支付剩余購(gòu)房款。在雙方產(chǎn)生爭(zhēng)議的情況下，2015年再審判決確認(rèn)張某某仍應(yīng)向中廣核公司支付剩余購(gòu)房款，但張某某亦未主動(dòng)履行給付義務(wù)，其違約事實(shí)明顯，理應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。而案涉合同已明確約定違約金的計(jì)算方式為轉(zhuǎn)讓價(jià)款的20%，即5562100元，該約定系雙方真實(shí)意思表示，對(duì)合同雙方均具有約束力。張某某主張中廣核公司亦應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，故違約金應(yīng)酌減至300萬(wàn)元，其主要理由有：（一）中廣核公司于2010年6月4日起訴并保全張某某財(cái)產(chǎn)的行為，經(jīng)再審判決確認(rèn)錯(cuò)誤；（二）中廣核公司在再審判決判令繼續(xù)履行案涉合同的情況下，擅自向張某某的租戶(hù)發(fā)函，否認(rèn)張某某身份和收益權(quán)，導(dǎo)致租戶(hù)或解約或未按約繳納租金；（三）張某某已繳納300萬(wàn)元執(zhí)行款，并曾有10套房產(chǎn)被法院查封，但中廣核公司怠于行使相關(guān)權(quán)利；（四）中廣核公司未因案涉合同的解除產(chǎn)生損失，卻因案涉房產(chǎn)的溢價(jià)獲得收益。
對(duì)此本院認(rèn)為，首先，再審判決并未對(duì)中廣核公司在該案中申請(qǐng)對(duì)張某某的財(cái)產(chǎn)采取保全措施是否有誤予以評(píng)判，且該判決雖未支持中廣核公司關(guān)于解除案涉合同的訴請(qǐng)，但亦確認(rèn)張某某欠付中廣核公司購(gòu)房款的事實(shí)并判令張某某支付相應(yīng)欠款及違約金，即張某某對(duì)中廣核公司仍負(fù)有金錢(qián)給付義務(wù)，張某某僅以該判決未支持中廣核公司解除合同的訴請(qǐng)即認(rèn)為中廣核公司申請(qǐng)采取保全措施不當(dāng)并據(jù)此主張酌減違約金，顯然理?yè)?jù)不足，本院不予支持。其次，再審判決生效后，張某某未及時(shí)履行生效判決確定的給付義務(wù)，直至中廣核公司申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行后仍未全額履行。故一審法院認(rèn)為中廣核公司在權(quán)利不能得到實(shí)現(xiàn)的情況下，向案涉房產(chǎn)的租戶(hù)發(fā)函是其維護(hù)自身合法權(quán)益、避免損失擴(kuò)大的正當(dāng)救濟(jì)行為，不能以此作為中廣核公司的過(guò)錯(cuò)而酌減違約金并無(wú)不當(dāng)，本院予以維持。再次，南昌中院出具的《財(cái)產(chǎn)調(diào)查告知函》已明確張某某名下暫無(wú)財(cái)產(chǎn)可供執(zhí)行，其繳納的300萬(wàn)元執(zhí)行款也不足以清償全額債務(wù)，故中廣核公司暫不領(lǐng)取該筆執(zhí)行款系對(duì)自身權(quán)利的處分，并不能夠成為酌減張某某違約金的合理事由。最后，張某某未依約履行案涉合同近十年，且經(jīng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行后仍拒不履行給付義務(wù)，中廣核公司的合同權(quán)益受損明顯，張某某認(rèn)為中廣核公司并無(wú)損失反有獲益，既未提交相應(yīng)證據(jù)支持，亦有違誠(chéng)實(shí)信用。綜上，張某某未依約履行支付購(gòu)房款義務(wù)，導(dǎo)致中廣核公司的合同目的不能實(shí)現(xiàn)，已構(gòu)成根本性違約，一審法院判令張某某按照案涉合同的約定承擔(dān)5562100元違約金并無(wú)不當(dāng)，本院予以維持。
三、關(guān)于張某某有無(wú)實(shí)際支付案涉房產(chǎn)自合同解除后的物業(yè)費(fèi)和稅金，應(yīng)否予以扣減的問(wèn)題。張某某提出一審判決第五項(xiàng)判令其支付給中廣核公司的款項(xiàng)中包含了應(yīng)由中廣核公司自行承擔(dān)的物業(yè)費(fèi)和稅金，而該部分物業(yè)費(fèi)和稅金已由張某某代為支付，故主張予以扣減。對(duì)該問(wèn)題，一審法院已進(jìn)行充分查證，并在張某某認(rèn)可的基礎(chǔ)上對(duì)其應(yīng)支付的款項(xiàng)做出判斷和確認(rèn)。張某某主張其已實(shí)際支付該部分費(fèi)用，但并無(wú)交納物業(yè)費(fèi)發(fā)票等直接充分的證據(jù)予以證明，其所主張的稅金支出憑證所顯示的繳費(fèi)主體亦為嘉瑞公司，且稅種名稱(chēng)顯示并不完全與租賃有關(guān)。根據(jù)張某某陳述及其在二審中補(bǔ)充提交的證據(jù)顯示，其所主張的物業(yè)費(fèi)和稅金的支付方式系由嘉瑞公司在代其收取的租金中扣除，或由張某某自行收取部分租戶(hù)租金，對(duì)應(yīng)部分物業(yè)費(fèi)和稅金則由嘉瑞公司在代其收取的其他租戶(hù)租金中扣除后返還余款。照此方式可反映出，其一，張某某并未另行實(shí)際支付物業(yè)費(fèi)和稅金，該部分費(fèi)用系從租戶(hù)交納的租金中予以支出。其二，張某某主張其實(shí)際收取的租金已剔除所應(yīng)支付的物業(yè)費(fèi)和稅金，但現(xiàn)有證據(jù)不足以證實(shí)其已實(shí)際收取的租金總額，且與其所述不包含物業(yè)費(fèi)與稅金的應(yīng)收金額亦不能相互印證，故綜合本案證據(jù)及相關(guān)案件事實(shí)，本院認(rèn)為僅憑嘉瑞公司出具的證明材料尚不足以證實(shí)張某某已實(shí)際支付物業(yè)費(fèi)與稅金及其支付的具體金額。其三，張某某主張其自行收取租金部分所對(duì)應(yīng)的物業(yè)費(fèi)亦可在嘉瑞公司代為收取的其他租戶(hù)租金中一并扣減，則表明物業(yè)費(fèi)的支付與租金的收取并非一一對(duì)應(yīng)關(guān)系，應(yīng)將物業(yè)費(fèi)的支付與其應(yīng)返還款項(xiàng)予以整體考量。即便其認(rèn)為返還的部分租金收益中包含了應(yīng)由中廣核公司自行承擔(dān)的物業(yè)費(fèi)和稅金，在其應(yīng)予返還的其他租戶(hù)租金收益中對(duì)該部分物業(yè)費(fèi)和稅金也應(yīng)已作扣減。再則，結(jié)合一審判決判項(xiàng)來(lái)看，一審判決第五項(xiàng)判令張某某將其已收取的龔信勇、向琳、七天酒店、瑜伽館部分租金、押金等收益支付給中廣核公司，同時(shí)第六項(xiàng)亦明確，2016年12月26日之后經(jīng)營(yíng)出租案涉房產(chǎn)其他部分所取得的收益歸中廣核公司所有，而該部分并未明確具體的收益金額。故張某某如有實(shí)際支出，在其應(yīng)向中廣核公司返還的其他收益款項(xiàng)中亦可得以體現(xiàn)。因此，張某某主張?jiān)谝粚徟袥Q第五項(xiàng)確定的款項(xiàng)中扣減物業(yè)費(fèi)和稅金的依據(jù)不足，本院不予支持。
綜上所述，張某某的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)35862.24元，由張某某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審判長(zhǎng) 張 穎
審判員 尹穎舜
審判員 賈清林
二〇一九年九月十九日
書(shū)記員 王薇佳
成為第一個(gè)評(píng)論者