中華人民共和國最高人民法院

民 事 判 決 書

委托訴訟代理人：魏可，北京大成（昆明）律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：郭禮達，北京大成（昆明）律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告、申請執(zhí)行人）：王某庸，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住江蘇省蘇州市姑蘇區(qū)。

委托訴訟代理人：劉小克，云南王永明律師事務(wù)所律師。

原審被告（被執(zhí)行人）：云南海運房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司，住所地云南省昆明市滇池路四公里處。

法定代表人：陳春蕊，該公司總經(jīng)理。

原審被告（被執(zhí)行人）：云南金福地房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司，住所地云南省昆明市滇池路四公里處。

法定代表人：陳春蕊，該公司總經(jīng)理。

原審被告（被執(zhí)行人）：陳春蕊，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住云南省昆明市。

原審被告（被執(zhí)行人）：陳為民，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住云南省昆明市。

原審被告（被執(zhí)行人）：崔玉婷，女，xxxx年xx月xx日出生，白族，住云南省昆明市。

趙波上訴請求：撤銷原審判決，改判支持不得執(zhí)行昆明市海運花園小區(qū)6幢2單元***號房屋的請求，本案一、二審案件訴訟費由王某庸負擔(dān)。事實和理由：（一）一審法院對《商品房購銷合同》簽訂時間認定錯誤。1.如王某庸對《商品房購銷合同》簽訂時間提出異議，應(yīng)由其舉證予以證實。但一審法院在沒有任何證據(jù)支持的情況下，僅憑主觀推測便推翻《商品房購銷合同》中的簽訂時間屬認定事實錯誤。在（2017）云執(zhí)異116號執(zhí)行異議審查過程中，趙波并未自認《商品房購銷合同》中的簽約時間非真實的購房時間，一審法院執(zhí)行法官不僅誘導(dǎo)性發(fā)問，還曲解趙波筆錄中回答的真實意思表示。事實上，趙波回答的真實意思是其在款項支付完畢后拿到的合同，而非款項支付完畢后簽署合同。一審法院認為趙波延遲十個月后付清全部款項而未被海運公司追究違約責(zé)任不符合常理，但一審所述在沒有任何合同保障的情況下支付全部款項后再簽訂《商品房購銷合同》更不符合常理。購房款收據(jù)是海運公司單方開具，一審法院以單方開具的購房款收據(jù)與實際付款時間不對應(yīng)，便不認可雙方真實的簽約時間是錯誤的。2.一審法院未認定趙波為真實善意的購房人。不動產(chǎn)物權(quán)登記的立法目的在于維護交易安全，保護善意第三人的利益，法院為了實現(xiàn)其他債權(quán)而針對不動產(chǎn)采取執(zhí)行措施，極易對善意買受人產(chǎn)生利益侵犯。當特殊債權(quán)與普通金錢債權(quán)發(fā)生沖突和矛盾時，具體把握權(quán)利保護的順位和原則時，前者應(yīng)優(yōu)先考慮，這是《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》出臺的立法本意，亦是法律通過利益衡量后作出的對第三人的信賴利益?zhèn)戎乇Ｗo的一項價值選擇。真實善意購房人的合法利益應(yīng)受保護。本案中的情況是，2014年上半年，案涉房屋周圍樓盤均價為7000元/平方米左右，趙波以7010.6元/平方米的市場價支付全款購買案涉房屋，并且接房后就開始裝修房屋用于居住。雖然趙波是在法院查封后才將購房款支付完畢，但趙波如果不是善意的，其不會進行裝修入住。3.一審法院未認定案涉房屋是趙波唯一的實際用于居住的房屋。趙波在購買案涉房屋時，并未有其他用于居住的房屋，且房款系趙波父母積蓄支持，將用于居住養(yǎng)老。所以本案符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條第二款規(guī)定。（二）一審判決法律適用錯誤。一審法院適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條及第二十九條審理本案，第二十八條規(guī)定的是“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議”，而第二十九條明確是“金錢債權(quán)執(zhí)行中,買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議”，由此可以確認，第二十九條是針對購買房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房的特別規(guī)定，符合本案的情況。而一審法院同時適用第二十八條及第二十九條顯然是增加趙波法律上的義務(wù)，不符合法律規(guī)定。趙波作為案涉房屋的買受人已具備法定的排除執(zhí)行的情形，無論是《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》還是《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》，都體現(xiàn)了真正購房人的權(quán)益更應(yīng)當優(yōu)先于普通債權(quán)出借人的權(quán)益這一價值取向。

海運公司、金福地公司、陳春蕊、陳為民、崔玉婷等原審被告未予答辯。

趙波向一審法院起訴請求：1.撤銷（2017）云執(zhí)異116號執(zhí)行裁定書；2.終止對“海運花園”小區(qū)6幢2單元***號房屋的拍賣及拍賣程序；3.確認其為“海運花園”小區(qū)6幢2單元***號房屋產(chǎn)權(quán)人，房屋價值544462元；4.訴訟費由王某庸等共同負擔(dān)。

一審法院認定事實：趙波與海運公司簽訂《商品房購銷合同》，簽約時間載明為2014年3月22日。合同約定趙波購買海運公司開發(fā)的“海運花園”小區(qū)6幢2單元***號房屋，房屋總價款543462元，于2014年3月22日一次性付款。2014年9月9日及2015年1月17日，趙波分別支付了購房款343462元、20萬元。海運公司向趙波出具了收到“海運花園”小區(qū)6幢2單元***號房屋購房款543462元的收據(jù)，出具日期載明為2014年3月22日。2014年9月9日，海運公司向趙波交付了“海運花園”小區(qū)6幢2單元***號房屋。

一審法院另查明，王某庸訴陳春蕊、金福地公司、海運公司、陳為民、崔玉婷民間借貸糾紛一案，一審法院于2014年4月15日作出（2014）云高民一初字第7-1號民事裁定，查封、扣押、凍結(jié)陳春蕊、金福地公司、海運公司、陳為民、崔玉婷價值1.2億元的財產(chǎn)。2014年4月22日，一審法院發(fā)出（2014）云高執(zhí)保字第2-2號查封公告，查封了“海運花園”部分房屋和部分土地使用權(quán)，其中包括案涉的“海運花園”小區(qū)6幢2單元***號房屋。案件進入執(zhí)行程序后，一審法院于2016年2月17日作出（2015）云高執(zhí)字第18號執(zhí)行裁定書，拍賣“海運花園”小區(qū)價值18416.77萬元的房地產(chǎn)、車位、車庫。趙波以其對執(zhí)行標的案涉車位享有合法權(quán)益為由，向一審法院提出執(zhí)行異議。一審法院于2017年12月28日作出（2017）云執(zhí)異116號執(zhí)行裁定書，駁回其異議請求。

綜合各方當事人的訴辯主張，一審法院認為爭議焦點是：1.趙波對案涉房屋是否享有所有權(quán)；2.趙波對案涉房屋是否享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益。

關(guān)于趙波對案涉房屋是否享有所有權(quán)的問題。一審法院認為，《中華人民共和國物權(quán)法》第九條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十五條第一款規(guī)定：“對案外人的異議，人民法院應(yīng)當按照下列標準判斷其是否系權(quán)利人：（一）已登記的不動產(chǎn)，按照不動產(chǎn)登記簿判斷；未登記的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施，按照土地使用權(quán)登記簿、建設(shè)工程規(guī)劃許可、施工許可等相關(guān)證據(jù)判斷。”該案中，案涉房屋至今登記于海運公司名下，故趙波并非其所有權(quán)人。趙波要求確認其為案涉房屋產(chǎn)權(quán)人的訴請，無事實及法律依據(jù)，一審法院不予支持。

關(guān)于趙波對案涉房屋是否享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益的問題。一審法院認為，應(yīng)根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記”和第二十九條“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十”的規(guī)定予以審查。

首先，關(guān)于案涉房屋買賣合同的簽訂時間。在執(zhí)行異議審查過程中，趙波明確表示其于2014年8月至“海運花園”小區(qū)購買房屋，分別于2014年9月9日及2015年1月17日分兩次付清全部購房款后，才與海運公司簽訂房屋買賣合同，合同及收據(jù)上載明的購買及收款時間均為海運公司要求填寫的時間，并非真實的購房時間。現(xiàn)趙波主張其與海運公司于2014年3月22日簽訂了關(guān)于案涉房屋的買賣合同，在執(zhí)行異議過程中系因記憶不清導(dǎo)致對簽約時間陳述錯誤。一審法院認為，購買房屋是個人生活中的重要經(jīng)濟事務(wù)，一般人即使無法準確記憶合同簽訂及購房款支付的具體時間，對二者孰先孰后尚不至于發(fā)生混淆；若案涉房屋買賣合同確于2014年3月22日簽訂，付款時間亦約定于當日，趙波遲延近十個月后才付清全部款項而未被海運公司追究任何違約責(zé)任，顯不符合常理；在案付款憑證亦能證明購房款收據(jù)所載日期并非真實付款時間，故一審法院依法采信趙波在執(zhí)行異議審查程序中關(guān)于案涉房屋買賣合同簽訂時間的陳述，即在2015年1月17日付清購房款后才與海運公司簽訂案涉房屋買賣合同。該簽訂時間后于一審法院對案涉房屋的查封時間。第二，根據(jù)趙波提交的證據(jù)材料及其陳述，海運公司于2014年9月9日將案涉房屋交付其實際占有，亦在一審法院對案涉房屋查封之后。第三，趙波亦未能提交相關(guān)證據(jù)證明其購買案涉房屋系用于居住且名下無其他用于居住的房屋。因此，趙波所提出的執(zhí)行異議不符合上述司法解釋中關(guān)于不動產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)保護的規(guī)定，對其關(guān)于停止對“海運花園”小區(qū)6幢2單元***號房屋執(zhí)行的異議請求，一審法院不予支持。

綜上所述，一審法院認為，趙波對執(zhí)行標的物不享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益，對其訴訟請求，予以駁回。一審法院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條、《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條、第二十九條及《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百一十二條第（二）項之規(guī)定，判決：駁回趙波的訴訟請求。一審案件受理費9245元，由趙波負擔(dān)。

本院對一審法院認定的事實予以確認。

本院二審認定事實：在2017年11月29日云南省高級人民法院向趙波詢問后形成了筆錄，其載明：問：你的合同是什么時候簽訂的？趙：我記不清了。付款是三月份付的。問：交房是什么時候？趙：2014年9月份的時候交房，10月份我就找了裝修公司進行裝修，2015年2月份我正式入住。在2017年12月27日云南省高級人民法院向趙波詢問后形成了筆錄，其載明：問：針對你的案子有幾個問題要重新核實一下。你是幾月份付的款？趙：我記得應(yīng)該是14年。問：收據(jù)上的日期是3月22日，刷卡小單顯示是2014年9月9日，另一筆是2015年7月17日（系筆誤，實為2015年1月17日），和你收據(jù)上的時間不一致。趙：當時是海運寫的日期，是他們說要寫這個日期，我也不清楚……問：合同上的日期也有問題，寫的是3月22號，也是海運花園讓你落的日期嗎？趙：是海運花園讓我寫的這個日期。問：合同是什么時候給你的？趙：付款的時候。

根據(jù)當事人的上訴請求、答辯意見以及有關(guān)證據(jù)，并經(jīng)當事人當庭確認，本院認為，本案二審爭議焦點為：趙波對案涉房屋是否享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益。對此，本院評述如下：

首先，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條與第二十九條之間并非排斥關(guān)系而是并列關(guān)系，案外人只要舉證證明符合其中任何一條規(guī)定的條件即可排除強制執(zhí)行，故一審法院對本案是否符合上述兩條進行逐一審查，并未加重趙波的舉證義務(wù)，反而是從慎重保護趙波對案涉房屋享有的合法權(quán)利的角度出發(fā)而為。因此，趙波上訴主張一審法院同時參照適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條、第二十九條系適用法律錯誤的理由不能成立。

其次，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記?！北景钢?，案涉房屋的交付時間是2014年9月，而人民法院查封時間是2014年4月，交付案外人占有的時間在查封之后，故不符合上述第二十八條第一款第二項“在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)”之情形，趙波不享有依據(jù)該條款主張排除強制執(zhí)行的權(quán)益。

再次，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十?！痹撘?guī)定適用的主體是與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂商品房買賣合同的買受人，本案中趙波系與作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的海運公司簽訂《商品房購銷合同》，應(yīng)當認定趙波屬于該條規(guī)定的適格買受人主體。在此基礎(chǔ)之上，應(yīng)當審查本案是否符合該條規(guī)定的要件。由于案外人提出異議所主張對抗的是人民法院依法進行的強制執(zhí)行，因此，在審理案外人執(zhí)行異議之訴案件參照適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》審查認定案外人是否享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益時，人民法院應(yīng)當對相關(guān)事實和證據(jù)從嚴審查認定。本案中，雖然合同載明的簽訂時間是2014年3月22日，但該時間的真實性存在以下疑點：第一，從趙波的陳述“（合同上的日期）是海運花園讓我寫的這個日期”“（收據(jù)上的日期）當時是海運寫的日期，是他們說要寫這個日期，我也不清楚……”看，合同的簽訂時間以及出具收款收據(jù)的時間均是海運公司確定的。第二，從趙波收到合同的時間為“付款的時候”來看，趙波付第一筆款的時間是2014年9月，而此時也是趙波拿到合同的時間。如合同早在2014年3月既已簽訂，則此后的近半年時間內(nèi)，趙波既無合同也無付款憑證，根本無法證明自己已經(jīng)與海運公司之間簽訂了商品房買賣合同，這顯然會將自己置于海運公司可能會一房二賣的風(fēng)險之中，這種做法明顯與一般買房人的交易習(xí)慣不符。第三，合同約定的付款日期是2014年3月22日，且為一次性付款，但在當日趙波并未支付任何款項，且于合同簽訂后的數(shù)月內(nèi)亦未支付任何款項，這既與約定不符，也有違常理。綜合以上因素，僅憑現(xiàn)有證據(jù)，難以認定合同簽訂時間為2014年3月22日的事實具有高度可能性。相反，卻存在開發(fā)商海運公司在明知房屋被查封的情況下而將合同簽訂時間倒簽，從而規(guī)避法院執(zhí)行的可能。趙波對于上述有悖于常理和交易習(xí)慣的情況未能足夠重視，在這種情況下逕行進行交易，存有一定過錯。綜上，趙波依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條的規(guī)定主張排除執(zhí)行的理由不能成立。

二審案件受理費9245元，由趙波負擔(dān)。

本判決為終審判決。

審判長　司　偉

審判員　李延忱

審判員　馬成波

二〇一九年五月三十一日

法官助理唐部