被上訴人（一審原告，申請執(zhí)行人）：中國長城資產(chǎn)管理股份有限公司貴州省分公司，住所，住所地貴州省貴陽市云巖區(qū)棗山路**港天大廈******div>
被上訴人（一審被告，被執(zhí)行人）：貴州金晨置業(yè)投資開發(fā)有限公司，住所地貴，住所地貴州省貴陽市烏當(dāng)區(qū)航天大道燕子沖新天園區(qū)大樓**v>
管理人：貴州輔正律師事務(wù)所。
負(fù)責(zé)人：黃桂林，該所副主任。
委托訴訟代理人：唐登舉，貴州輔正律師事務(wù)所律師。
上訴人貴州諾客傳媒投資有限公司（以下簡稱諾客公司）因與被上訴人中國長城資產(chǎn)管理股份有限公司貴州省分公司（以下簡稱長城資產(chǎn)公司）、貴州金晨置業(yè)投資開發(fā)有限公司（以下簡稱金晨公司）申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴糾紛一案，不服貴州省高級人民法院（以下簡稱貴州高院）（2017）黔民初100號民事判決，向本院提起上訴。本院于2019年4月4日立案后，依法組成合議庭，開庭進(jìn)行了審理。上訴人諾客公司的委托訴訟代理人劉明、張渭娟，被上訴人長城資產(chǎn)公司的委托訴訟代理人岳成園，被上訴金晨公司的委托訴訟代理人唐登舉到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
諾客公司上訴請求：1.撤銷原判，依法改判或發(fā)回重審；2.一、二審案件受理費(fèi)由長城資產(chǎn)公司、金晨公司負(fù)擔(dān)。事實(shí)和理由：一、一審判決認(rèn)定無法辦理案涉房屋過戶登記系諾客公司自身存在過錯，屬于認(rèn)定事實(shí)嚴(yán)重錯誤。諾客公司與金晨公司雖于2014年8月1日簽訂房屋買賣合同，但雙方在2014年7月前就處于合同締約過程之中。案涉房屋未辦理過戶登記，是金晨公司故意隱瞞且未盡告知義務(wù)，系金晨公司過錯。案涉房屋雖是國有工業(yè)用地上的廠房，但諾客公司作為購房人屬于弱勢一方，在無授權(quán)、無涉訴情形下無法查詢案涉房屋是否已設(shè)定抵押。諾客公司從金晨公司提供的資料中審查擬購買房屋情況，已經(jīng)盡到合理的注意義務(wù)。原審判決僅以設(shè)定抵押權(quán)、房屋買賣合同簽訂時間先后，認(rèn)定諾客公司未盡注意義務(wù)導(dǎo)致無法辦理房屋過戶登記，片面加重了諾客公司作為購房人應(yīng)盡的注意義務(wù)，對諾客公司實(shí)屬不公。二、諾客公司主張排除執(zhí)行案涉房屋，符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)予以支持。1.諾客公司與金晨公司2014年8月1日簽訂房屋買賣合同的時間，遠(yuǎn)早于人民法院查封的時間。2.諾客公司按合同約定履行合同義務(wù)，且在案涉房屋被查封前已實(shí)際合法占有使用。3.諾客公司已按約履行了付款義務(wù)，有轉(zhuǎn)賬憑據(jù)、收款收據(jù)為證，金晨公司對該事實(shí)也予以認(rèn)可。4.案涉房屋未辦理過戶登記，并非諾客公司自身原因?qū)е?，諾客公司已盡合理注意義務(wù)。
長城資產(chǎn)公司辯稱，一、諾客公司不符合在人民法院查封前已簽訂合法有效書面合同的規(guī)定。根據(jù)諾客公司與金晨公司2014年8月1日簽訂的《陽晨?總部基地房屋招商入駐合同》，購房款587萬元由90%的廣告發(fā)布費(fèi)和60萬元現(xiàn)金組成。按照正常商業(yè)交易習(xí)慣，最終置換的房屋價格應(yīng)以諾客公司實(shí)際發(fā)布廣告量進(jìn)行折價兌換。該合同簽訂前，諾客公司僅完成約定價款14%的廣告發(fā)布量。金晨公司作為理性商人，沒有理由在諾客公司僅完成14%約定工作量的前提下以及未約定所有權(quán)保留的情況下，將如此大面積房屋置換給諾客公司。同時，諾客公司作為商業(yè)公司，以現(xiàn)金方式向金晨公司支付60萬元大額款項，不符合商業(yè)主體的交易習(xí)慣。二、諾客公司不能證明其已支付全部價款。截至房屋買賣合同簽訂時，諾客公司僅完成14%廣告發(fā)布量。按照合同約定，剩余廣告發(fā)布費(fèi)計算至2019年。在諾客公司未按約完成廣告發(fā)布前，其并未完成合同非現(xiàn)金部分的履行義務(wù)。同時，金晨公司出具的《收據(jù)》難以認(rèn)定諾客公司已支付60萬元現(xiàn)金的事實(shí)。三、諾客公司不能證明其在人民法院查封前已合法占有案涉房屋?！吨袊髂峡偛抗I(yè)基地前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》（以下簡稱物管協(xié)議）系諾客公司與金晨公司簽訂，不能證明案涉房屋在查封前已交付使用。四、案涉房屋系因諾客公司過錯未能辦理產(chǎn)權(quán)登記。房屋買賣合同于2014年8月1日簽訂，而案涉房屋早在2011年就設(shè)立了抵押，其所占土地又于2014年7月設(shè)立抵押，案涉房屋因此未能辦理過戶登記。諾客公司在購房前沒有履行合理注意義務(wù)，忽略他人權(quán)利障礙，導(dǎo)致房屋不能辦理過戶登記，存在過錯。
金晨公司辯稱，根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》第十九條規(guī)定，金晨公司已進(jìn)入破產(chǎn)重整程序，針對金晨公司的強(qiáng)制執(zhí)行程序應(yīng)全部中止，長城資產(chǎn)公司的起訴應(yīng)被駁回。長城資產(chǎn)公司與諾客公司均向金晨公司管理人申報債權(quán)，其權(quán)益可通過破產(chǎn)程序得以實(shí)現(xiàn)。本案不存在對金晨公司名下房產(chǎn)申請強(qiáng)制執(zhí)行的可能，諾客公司上訴的前提和基礎(chǔ)不復(fù)存在。
長城資產(chǎn)公司向一審法院起訴請求：1.判決撤銷貴州高院作出的（2017）黔執(zhí)異55號執(zhí)行裁定；2.判決準(zhǔn)許繼續(xù)執(zhí)行貴陽市烏當(dāng)區(qū)新莊村中國?西南工業(yè)總部基地B-27棟房屋；3.案件受理費(fèi)由諾客公司、金晨公司承擔(dān)。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：2014年7月，金晨公司作為抵押人將案涉房屋即中國?西南工業(yè)總部基地B區(qū)第27棟房屋項下的國有土地使用權(quán)抵押給債權(quán)人興業(yè)銀行股份有限公司貴陽支行，抵押金額2600萬元（該筆抵押金額為三宗地抵押金額，土地證號為烏國用（2010）第84、**，烏國用（2012）第100號），并辦理了抵押登記。抵押期限：2014年7月30日至2016年8月1日。
2014年8月1日，金晨公司（甲方）與諾客公司（乙方）簽訂《陽晨?總部基地房屋招商入駐合同》（合同編號：ZB-2014-），該合同主要內(nèi)容：第一條“總部基地”項目建設(shè)依據(jù)。1.國土資源部關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》若干問題的通知（國土資源廳發(fā)〔1999〕97號）；2.貴陽市發(fā)展和改革委員會《關(guān)于中國?西南工業(yè)總部基地建設(shè)項目備案的通知》（筑發(fā)改產(chǎn)業(yè)字〔2010〕1107號）；3.《國有土地使用證》（烏國用2010第84號、烏國用2010第85號）；4.《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》〔筑規(guī)地字2010（烏當(dāng)）007號〕；5.《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》〔筑規(guī)建字2011（烏當(dāng)）001號、筑規(guī)建字2011（烏當(dāng)002號）〕；6.《建筑工程施工許可證》（貴陽市住建局：編號520112201102140101,520112201102140201）；7.該地塊土地面積13,520平方米，土地用途為工業(yè)，土地使用年限自2010年12月29日至2060年12月5日；8.甲方經(jīng)政府及相關(guān)部門合法批準(zhǔn)，在總部基地項目規(guī)劃指定土地上建設(shè)房屋。第二條乙方購買房屋的用途。乙方購買房屋的用途為自用/其他。第三條乙方購買房屋為總部基地B區(qū)27棟，面積為609.9平方米。第四條計價方式與購房價款。該5棟房屋按棟（單元）計價，實(shí)際購房總價款為人民幣587萬元。第五條付款方式及期限。1.鑒于甲乙雙方曾于2013年1月4日簽訂《電梯廣告制作及發(fā)布合同》……合計未付廣告費(fèi)用為￥730400元，乙方同意該未付廣告費(fèi)用￥730400元以廣告置換的形式?jīng)_抵甲方同等金額的入駐價款。2.甲乙雙方同意，乙方以現(xiàn)金加廣告置換的方式向甲方支付入駐價款，其中廣告置換形式支付金額為￥5270000元……其中現(xiàn)金支付金額為￥600000元”。
同時，諾客公司與金晨公司簽訂物管協(xié)議。當(dāng)日，諾客公司向其員工莫曉蕾出具《委托付款協(xié)議》，由其通過貴州省農(nóng)村信用社支付金晨公司60萬元及半年物業(yè)管理費(fèi)10978元。
另，諾客公司還提供《廣告發(fā)布確認(rèn)函》以及廣告發(fā)布明細(xì)，載明：截至2016年12月23日，諾客公司已經(jīng)為金晨公司發(fā)布完成廣告金額1572800元。
2016年3月30日，貴州高院對長城資產(chǎn)公司與金晨公司、金元、黃貴東、張玉咨等金融不良債權(quán)追償及擔(dān)保合同糾紛一案作出（2015）黔高民商初字第99號《民事判決書》（以下簡稱第99號民事判決），判決內(nèi)容如下：“一、由貴州金晨置業(yè)投資開發(fā)有限公司在本判決生效后十日內(nèi)償還中國長城資產(chǎn)管理公司貴陽辦事處債權(quán)轉(zhuǎn)讓本金人民幣7000萬元及截止至2015年12月31日的利息、罰息、復(fù)利12525264.98元，2016年1月1日起至本判決確定的履行期限屆滿之日止的逾期罰息以7000萬元本金為基數(shù)；復(fù)利，以應(yīng)支付而未付的利息金額為基數(shù)，均按年息17%計算。二、中國長城資產(chǎn)管理公司貴陽辦事處在本判決第一項的范圍內(nèi)，對貴州金晨置業(yè)投資開發(fā)有限公司提供抵押的位于貴陽市烏當(dāng)區(qū)新莊村云上寨‘陽晨美林’項目即抵押登記編號為‘筑房建烏當(dāng)字第J1500052號’《在建工程抵押登記證明》項下的在建工程及土地使用權(quán)在拍賣、變賣后所得價款享有優(yōu)先受償權(quán)。三、中國長城資產(chǎn)管理公司貴陽辦事處在本判決第一項的范圍內(nèi)，就貴州金晨置業(yè)投資開發(fā)有限公司的抵押物清償之后的不足部分，對金元質(zhì)押的貴州金晨置業(yè)投資開發(fā)有限公司63%的股權(quán)在拍賣、變賣后所得價款享有優(yōu)先受償權(quán)。金元在承擔(dān)質(zhì)押擔(dān)保責(zé)任后，有權(quán)向貴州金晨置業(yè)投資開發(fā)有限公司追償。四、中國長城資產(chǎn)管理公司貴陽辦事處在本判決第一項的范圍內(nèi)，由金元、黃貴東、張玉咨在本判決第二項抵押物清償之后的不足部分承擔(dān)連帶清償責(zé)任。金元、黃貴東、張玉咨在承擔(dān)保證責(zé)任后，有權(quán)向貴州金晨置業(yè)投資開發(fā)有限公司追償。五、駁回中國長城資產(chǎn)管理公司貴陽辦事處的其他訴訟請求。案件受理費(fèi)462458.7元，財產(chǎn)保全費(fèi)5000元，合計467458.7元，由貴州金晨置業(yè)投資開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)，金元、黃貴東、張玉咨承擔(dān)連帶清償責(zé)任?！?/div>
第99號民事判決發(fā)生法律效力后，金晨公司未履行判決確定的給付義務(wù)，長城資產(chǎn)公司向貴州高院申請強(qiáng)制執(zhí)行。貴州高院受理后，作出(2016)黔執(zhí)49-1號《執(zhí)行裁定書》和《協(xié)助執(zhí)行通知書》，對位于貴陽市烏當(dāng)區(qū)新莊村中國?西南工業(yè)總部基地的案涉土地進(jìn)行查封，查封期限為2016年8月24日至2019年8月23日。貴州高院另作出（2016）黔執(zhí)49-2號《執(zhí)行裁定書》，對案涉的貴陽市烏當(dāng)區(qū)新莊村中國?西南工業(yè)總部基地B-27棟房產(chǎn)進(jìn)行查封，查封期限為2016年9月2日至2019年9月1日。
2017年3月15日，諾客公司對涉案房屋提出書面異議。貴州高院經(jīng)召集各方召開執(zhí)行異議聽證會后于2017年4月28日作出（2017）黔執(zhí)異55號《執(zhí)行裁定書》，裁定：中止對諾客公司購買的位于貴州省貴陽市烏當(dāng)區(qū)新莊村中國?西南工業(yè)總部基地B-27棟房屋的執(zhí)行。長城資產(chǎn)公司遂提起本次執(zhí)行異議之訴。
一審法院認(rèn)為，長城資產(chǎn)公司申請執(zhí)行被執(zhí)行人金晨公司的案涉房屋，案外人諾客公司以其為案涉房屋的所有人為由向貴州高院提出異議，貴州高院作出中止執(zhí)行的裁定。申請執(zhí)行人長城資產(chǎn)公司以案外人諾客公司為被告提起申請人執(zhí)行異議之訴，請求撤銷中止執(zhí)行裁定并繼續(xù)執(zhí)行案涉房屋，符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條關(guān)于申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴的規(guī)定。故，本案應(yīng)屬申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴。
《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>執(zhí)行程序若干問題的解釋》第二十一條規(guī)定：“申請執(zhí)行人依照民事訴訟法第二百零四條規(guī)定提起訴訟，請求對執(zhí)行標(biāo)的許可執(zhí)行的，應(yīng)當(dāng)以案外人為被告；被執(zhí)行人反對申請執(zhí)行人請求的，應(yīng)當(dāng)以案外人和被執(zhí)行人為共同被告?！北景附鸪抗久鞔_反對長城資產(chǎn)公司申請執(zhí)行，故金晨公司應(yīng)為本案共同被告。
結(jié)合雙方訴辯主張，歸納本案爭議焦點(diǎn)如下：案涉的貴陽市烏當(dāng)區(qū)新莊村中國?西南工業(yè)總部基地B-27棟房屋是否應(yīng)繼續(xù)執(zhí)行。
該院認(rèn)為，本案所涉的貴陽市烏當(dāng)區(qū)新莊村中國?西南工業(yè)總部基地B-27棟房屋應(yīng)當(dāng)繼續(xù)執(zhí)行。理由如下：
第一，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中,買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記?！痹撛赫J(rèn)為，未辦理過戶登記，從實(shí)踐中看，能夠歸責(zé)于買受人的原因，可以分為三個層面，一是對他人權(quán)利障礙的忽略。例如，不動產(chǎn)之上設(shè)定有其他人的抵押權(quán)登記，而買受人沒有履行合理的注意義務(wù)，導(dǎo)致登記時由于存在他人抵押權(quán)而無法登記。二是對政策限制的忽略。三是消極不行使登記權(quán)利。本案中，案涉房屋的抵押權(quán)已經(jīng)于2014年7月30日成立，該抵押權(quán)成立在先，諾客公司的房屋買賣合同于2014年8月1日簽訂，該合同簽訂在后。諾客公司對其所購買的案涉房屋是否存在抵押應(yīng)盡到合理的注意義務(wù)，現(xiàn)其未盡到注意義務(wù)而購買，導(dǎo)致無法辦理房屋過戶手續(xù)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其本身存在過錯。故本案不能適用《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)》第十七條，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條之規(guī)定，認(rèn)定諾客公司對案涉房屋可以請求排除執(zhí)行。
第二，諾客公司所購案涉房屋是國有工業(yè)用地上的廠房，不是商品房，故本案不適用《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第二條和《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條之規(guī)定。諾客公司不能依據(jù)前述規(guī)定主張購買商品房的消費(fèi)者的相關(guān)權(quán)益，不能依據(jù)前述規(guī)定請求排除執(zhí)行。
第三，關(guān)于長城資產(chǎn)公司要求撤銷（2017）黔執(zhí)異55號《執(zhí)行裁定書》的訴訟請求，該院認(rèn)為，依照《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百一十四條關(guān)于“對案外人執(zhí)行異議之訴，人民法院判決不得對執(zhí)行標(biāo)的執(zhí)行的，執(zhí)行異議裁定失效。對申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴，人民法院判決準(zhǔn)許對該執(zhí)行標(biāo)的執(zhí)行的，執(zhí)行異議裁定失效，執(zhí)行法院可以根據(jù)申請執(zhí)行人的申請或者依職權(quán)恢復(fù)執(zhí)行”之規(guī)定，原（2017）黔執(zhí)異55號《執(zhí)行裁定書》的效力會因本案作出的判決結(jié)果而當(dāng)然失效或繼續(xù)有效，無須再行判決撤銷，且該院已論述案涉的房產(chǎn)不應(yīng)繼續(xù)執(zhí)行，故對長城資產(chǎn)公司的此項訴訟請求，予以駁回。
綜上，一審法院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定，判決：一、準(zhǔn)許執(zhí)行貴陽市烏當(dāng)區(qū)新莊村中國?西南工業(yè)總部基地B-27棟房屋；二、駁回長城資產(chǎn)公司的其他訴訟請求。案件受理費(fèi)100元，由諾克公司、金晨公司負(fù)擔(dān)。
二審期間，當(dāng)事人未提交新證據(jù)。本院對一審查明的事實(shí)予以確認(rèn)。
本院另查明：2018年10月8日，諾客公司變更工商登記信息，該公司名稱變更為“貴州諾客傳媒投資有限公司”，法定代表人變更為“駱文斌”。
2018年12月13日，貴州省貴陽市烏當(dāng)區(qū)人民法院作出（2018）黔0112破2號民事裁定書，裁定受理對金晨公司的破產(chǎn)重整申請。長城資產(chǎn)公司、諾客公司均向金晨公司管理人申報了債權(quán)。
本院認(rèn)為，本案中，諾客公司購買案涉房屋未辦理過戶登記，原因在于其購買前，該房屋已設(shè)立有其他人的抵押權(quán)登記。諾客公司購買案涉房屋沒有履行合理的注意義務(wù)，忽略了他人權(quán)利障礙，導(dǎo)致所購房屋因存在他人抵押權(quán)而無法辦理過戶登記，故未辦理過戶登記是因買受人諾客公司自身的原因。因此，一審判決關(guān)于諾客公司不符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條之規(guī)定，其對案涉房屋不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行民事權(quán)益的認(rèn)定并無不當(dāng)。諾客公司關(guān)于其滿足《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定的條件，有權(quán)請求對案涉房屋排除執(zhí)行的上訴理由沒有事實(shí)和法律依據(jù)，應(yīng)不予支持。
綜上所述，諾客公司的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)100元，由貴州諾客傳媒投資有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審判長 李延忱
審判員 馮文生
審判員 馬 嵐
二〇一九年五月二十二日
法官助理毛熒月
書記員王鈺婷
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