2016年3月15日，金晨公司出具《委托書》，載明：“貴州金晨置業(yè)投資開發(fā)有限公司特委托貴州貴遠信貿(mào)易有限公司將烏當區(qū)新莊村中國?西南工業(yè)總部基地A-24棟房產(chǎn)的購房款2000000元（大寫：貳佰萬元整）轉至貴陽市烏當區(qū)方信小額貸款有限責任公司賬上。”2016年3月23日，貴遠信公司依照《委托書》內容將200萬元款項支付到第三人指定的烏當區(qū)方信小額貸款有限責任公司,轉賬憑證附言為：“代貴州金晨置業(yè)投資有限公司還款?！?/div>
2016年3月30日，貴州高院對長城資產(chǎn)公司與金晨公司、金元、黃貴東、張玉咨等金融不良債權追償及擔保合同糾紛一案作出（2015）黔高民商初字第99號《民事判決書》（以下簡稱第99號民事判決），判決內容如下：“一、由貴州金晨置業(yè)投資開發(fā)有限公司在本判決生效后十日內償還中國長城資產(chǎn)管理公司貴陽辦事處債權轉讓本金人民幣7000萬元及截止至2015年12月31日的利息、罰息、復利12525264.98元，2016年1月1日起至本判決確定的履行期限屆滿之日止的逾期罰息以7000萬元本金為基數(shù)；復利，以應支付而未付的利息金額為基數(shù)，均按年息17%計算。二、中國長城資產(chǎn)管理公司貴陽辦事處在本判決第一項的范圍內，對貴州金晨置業(yè)投資開發(fā)有限公司提供抵押的位于貴陽市烏當區(qū)新莊村云上寨‘陽晨美林’項目即抵押登記編號為‘筑房建烏當字第J1500052號’《在建工程抵押登記證明》項下的在建工程及土地使用權在拍賣、變賣后所得價款享有優(yōu)先受償權。三、中國長城資產(chǎn)管理公司貴陽辦事處在本判決第一項的范圍內，就貴州金晨置業(yè)投資開發(fā)有限公司的抵押物清償之后的不足部分，對金元質押的貴州金晨置業(yè)投資開發(fā)有限公司63%的股權在拍賣、變賣后所得價款享有優(yōu)先受償權。金元在承擔質押擔保責任后，有權向貴州金晨置業(yè)投資開發(fā)有限公司追償。四、中國長城資產(chǎn)管理公司貴陽辦事處在本判決第一項的范圍內，由金元、黃貴東、張玉咨在本判決第二項抵押物清償之后的不足部分承擔連帶清償責任。金元、黃貴東、張玉咨在承擔保證責任后，有權向貴州金晨置業(yè)投資開發(fā)有限公司追償。五、駁回中國長城資產(chǎn)管理公司貴陽辦事處的其他訴訟請求。案件受理費462458.7元，財產(chǎn)保全費5000元，合計467458.7元，由貴州金晨置業(yè)投資開發(fā)有限公司負擔，金元、黃貴東、張玉咨承擔連帶清償責任?！?/div>
該案審理期間，貴州高院作出（2015）黔高民商初字第99-2號《民事裁定書》，對案涉貴陽市烏當區(qū)新莊村中國?西南工業(yè)總部基地的A-24棟房產(chǎn)進行查封，查封期限為2015年12月15日至2018年12月14日。
第99號民事判決發(fā)生法律效力后，金晨公司未履行判決確定的給付義務，長城資產(chǎn)公司向貴州高院申請強制執(zhí)行。貴州高院受理后，作出(2016)黔執(zhí)49-1號《執(zhí)行裁定書》和《協(xié)助執(zhí)行通知書》，對位于貴陽市烏當區(qū)新莊村中國?西南工業(yè)總部基地的案涉土地進行查封，查封期限為2016年8月24日至2019年8月23日。
2017年3月15日，貴遠信公司對案涉房屋提出書面異議。貴州高院經(jīng)召集各方召開執(zhí)行異議聽證會后于2017年4月28日作出（2017）黔執(zhí)異64號《執(zhí)行裁定書》，裁定：中止對貴遠信公司購買的位于貴州省貴陽市烏當區(qū)新莊村中國?西南工業(yè)總部基地A-24棟房屋的執(zhí)行。長城資產(chǎn)公司遂提起本次執(zhí)行異議之訴。
另，2017年12月20日，金晨公司向一審法院出具《關于陽晨總部基地A24棟房屋購房情況說明》，載明該房屋2014年銷售給貴遠信公司，后因金晨公司拖欠案外人貴州上上物資貿(mào)易有限公司工程款，故將A-24棟房屋暫時抵押給貴州上上物資貿(mào)易有限公司，后2017年6月，金晨置業(yè)已經(jīng)支付工程款1150萬元給貴州上上物資貿(mào)易有限公司，故A-24棟房屋歸還給貴遠信公司。
一審法院認為，長城資產(chǎn)公司申請執(zhí)行被執(zhí)行人金晨公司的案涉房屋，案外人貴遠信公司以其為案涉房屋的所有人為由向貴州高院提出異議，貴州高院作出中止執(zhí)行的裁定。申請執(zhí)行人長城資產(chǎn)公司以案外人貴遠信公司為被告提起申請人執(zhí)行異議之訴，請求撤銷中止執(zhí)行裁定并繼續(xù)執(zhí)行案涉房屋，符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條關于申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴的規(guī)定。故，本案應屬申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴。
《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>執(zhí)行程序若干問題的解釋》第二十一條規(guī)定：“申請執(zhí)行人依照民事訴訟法第二百零四條規(guī)定提起訴訟，請求對執(zhí)行標的許可執(zhí)行的，應當以案外人為被告；被執(zhí)行人反對申請執(zhí)行人請求的，應當以案外人和被執(zhí)行人為共同被告。”本案金晨公司明確反對長城資產(chǎn)公司申請執(zhí)行，故金晨公司應為本案共同被告。
根據(jù)一審當事人的訴辯，本案爭議焦點為：案涉的貴陽市烏當區(qū)新莊村中國?西南工業(yè)總部基地A-24棟房屋是否應繼續(xù)執(zhí)行。
該院認為，本案房屋未過戶至貴遠信公司名下，貴遠信公司自身存在過錯，故案涉房屋應繼續(xù)執(zhí)行。具體理由如下：
第一，《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定：“金錢債權執(zhí)行中,買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記?！痹撛赫J為，未辦理過戶登記，從實踐中看，能夠歸責于買受人的原因，可以分為三個層面，一是對他人權利障礙的忽略。例如，不動產(chǎn)之上設定有其他人的抵押權登記，而買受人沒有履行合理的注意義務，導致登記時由于存在他人抵押權而無法登記。二是對政策限制的忽略。三是消極不行使登記權利。本案中，案涉房屋的抵押權已經(jīng)于2014年7月30日成立，該抵押權成立在先，貴遠信公司的房屋買賣合同于2015年8月3日簽訂，該合同簽訂在后。貴遠信公司對其所購買的案涉房屋是否存在抵押應盡到合理的注意義務，現(xiàn)其未盡到注意義務而購買，導致無法辦理房屋過戶手續(xù)，應當認定其本身存在過錯。故本案不能適用《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產(chǎn)》第十七條，《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條之規(guī)定，認定貴遠信公司對案涉房屋可以請求排除執(zhí)行。
第二，貴遠信公司所購案涉房屋是國有工業(yè)用地上的廠房，不是商品房，故本案不適用《最高人民法院關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》第二條和《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條之規(guī)定。貴遠信公司不能依據(jù)前述規(guī)定主張購買商品房的消費者的相關權益，不能依據(jù)前述規(guī)定請求排除執(zhí)行。
第三，貴遠信公司主張已經(jīng)房屋主管部門登記備案的理由，因烏當區(qū)住建局房管辦本身僅是住建部門內設機構，其出具的《證明》也不是法定的備案登記形式，且本案所涉房屋并不屬于備案登記制度所規(guī)范的預售商品房。故其主張亦不能成立。
第四，關于長城資產(chǎn)公司要求撤銷（2017）黔執(zhí)異64號《執(zhí)行裁定書》的訴訟請求，依照《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百一十四條關于“對案外人執(zhí)行異議之訴，人民法院判決不得對執(zhí)行標的執(zhí)行的，執(zhí)行異議裁定失效。對申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴，人民法院判決準許對該執(zhí)行標的執(zhí)行的，執(zhí)行異議裁定失效，執(zhí)行法院可以根據(jù)申請執(zhí)行人的申請或者依職權恢復執(zhí)行”之規(guī)定，原（2017）黔執(zhí)異64號《執(zhí)行裁定書》的效力會因本案作出的判決結果而當然失效或繼續(xù)有效，無須再行判決撤銷，且該院已論述案涉的房產(chǎn)不應繼續(xù)執(zhí)行，故對長城資產(chǎn)公司的此項訴訟請求，予以駁回。
綜上所述，一審法院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條，《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定，判決：一、準許執(zhí)行貴陽市烏當區(qū)新莊村中國·西南工業(yè)總部基地A-24棟房屋；二、駁回長城資產(chǎn)公司的其他訴訟請求。案件受理費100元，由貴遠信公司、金晨公司負擔。
二審期間，當事人未提交新證據(jù)。本院對一審查明的事實予以確認。
本院另查明：2018年12月13日，貴州省貴陽市烏當區(qū)人民法院作出（2018）黔0112破2號民事裁定書，裁定受理對金晨公司的破產(chǎn)重整申請。長城資產(chǎn)公司、貴遠信公司均向金晨公司管理人申報了債權。
本院認為，本案中，貴遠信公司購買案涉房屋未辦理過戶登記，原因在于其購買前，該房屋已設立有其他人的抵押權登記。貴遠信公司購買案涉房屋沒有履行合理的注意義務，忽略了他人權利障礙，導致所購房屋因存在他人抵押權而無法辦理過戶登記，故未辦理過戶登記是因買受人貴遠信公司自身的原因。貴遠信公司主張烏當區(qū)住建局房管辦出具的《證明》具有手工備案的公示效力，本院認為，烏當區(qū)住建局房管辦僅是烏當區(qū)住建局的內設機構。從形式上看，該《證明》僅加蓋該部門內部印章，不具備法定的房屋備案登記形式；從內容上看，該《證明》亦佐證了案涉房屋未辦理初始登記和產(chǎn)權轉移登記的事實，故貴遠信公司的上述主張不能成立。因此，一審判決關于貴遠信公司不符合《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條之規(guī)定，其對案涉房屋不享有足以排除強制執(zhí)行民事權益的認定并無不當。貴遠信公司的上訴理由沒有事實和法律依據(jù)，本院不予支持。
綜上所述，貴遠信公司的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費100元，由貴州貴遠信貿(mào)易有限公司負擔。
本判決為終審判決。
審判長 李延忱
審判員 馮文生
審判員 馬 嵐
二〇一九年五月二十二日
法官助理毛熒月
書記員王鈺婷
成為第一個評論者