被上訴人（一審被告）：李開林，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住貴州省獨山縣城關(guān)鎮(zhèn)中華北路81號盛世風(fēng)景8棟1-702。
被上訴人（一審被告）：貴州浩瀚新天置業(yè)發(fā)展有限公司。住所地：貴州省黔南布依苗族自治州獨山縣百泉鎮(zhèn)秀峰西路南國印象—中央城13幢1層。
上訴人李某某、成某某因與被上訴人李開文、李開林、獨山縣青源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱青源公司）、貴州浩瀚新天置業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡稱浩瀚公司）及一審第三人獨山縣人民政府（以下簡稱獨山縣政府）、獨山縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局（以下簡稱獨山縣住建局）、獨山縣房地產(chǎn)管理局（以下簡稱獨山縣房管局）股權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛一案，不服貴州省高級人民法院（2016）黔民初27號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭公開開庭進行了審理，李某某及其委托訴訟代理人焦明鑫，成某某的委托訴訟代理人焦明鑫、石軍，李開文的委托訴訟代理人程劍、浩瀚公司的委托訴訟代理人董曉娜、獨山縣政府委托訴訟代理人曾廣鑫、獨山縣住建局委托訴訟代理人羅健、獨山縣房管局委托訴訟代理人陸疆到庭參加訴訟。李開林、青源公司經(jīng)傳票傳喚無正當(dāng)理由拒不到庭參加訴訟，本院依法缺席審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
李某某、成某某上訴請求：一、撤銷一審判決第四項內(nèi)容，改判青源公司與浩瀚公司就新天廣場項目（現(xiàn)名中心廣場）中李某某、成某某已辦理抵押預(yù)告登記的房產(chǎn)（詳見《抵押清單》）轉(zhuǎn)讓行為不發(fā)生物權(quán)效力；二、青源公司和浩瀚公司為李開文、李開林的以上欠款承擔(dān)連帶清償責(zé)任；三、李某某、成某某已交納的訴訟財產(chǎn)保全費用366200元（包括訴訟保全責(zé)任投保費361200元、財產(chǎn)保全費5000元）由李開文、李開林、青源公司、浩瀚公司承擔(dān)；四、本案訴訟費用全部由李開文、李開林、青源公司、浩瀚公司承擔(dān)。事實及理由:一、青源公司與浩瀚公司就新天廣場項目的轉(zhuǎn)讓對《抵押清單》中的房屋不發(fā)生效力。1.根據(jù)《獨山縣城鎮(zhèn)化建設(shè)指揮部關(guān)于“新天廣場”項目股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)調(diào)有關(guān)事宜專題會議紀(jì)要》（以下簡稱《會議紀(jì)要》）第一項第三條第二點，案涉房屋性質(zhì)為抵押物。2.《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》第五條約定了李開文、李開林辦理抵押登記的義務(wù)，李開文、李開林未履行該義務(wù)，不利后果應(yīng)歸于李開文、李開林。3.在房管部門的主持下各方當(dāng)事人就房號、面積、估價、抵押金額等制作了《抵押清單》并簽章，獨山縣房管局亦蓋章并簽署意見作出監(jiān)管，該過程符合抵押預(yù)告登記的條件，應(yīng)發(fā)生抵押預(yù)告登記的效力。按照《中華人民共和國物權(quán)法》第二十條規(guī)定，在未經(jīng)李某某、成某某同意的情況下，青源公司與浩瀚公司就《抵押清單》的房地產(chǎn)進行轉(zhuǎn)讓不發(fā)生物權(quán)效力。4.青源公司在案涉項目尚未達(dá)到綜合竣工驗收時即將項目轉(zhuǎn)讓浩瀚公司。相關(guān)土地使用權(quán)證也為注銷原證頒發(fā)新證，手續(xù)違法。因此抵押房產(chǎn)并未完成法定轉(zhuǎn)讓手續(xù)，仍然屬于青源公司。二、《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》約定了青源公司作為擔(dān)保人，《補充協(xié)議》第五條約定了青源公司對股權(quán)轉(zhuǎn)讓款具有連帶支付義務(wù)，青源公司應(yīng)當(dāng)為李開文、李開林的支付義務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。三、浩瀚公司應(yīng)當(dāng)在抵押房產(chǎn)價值范圍內(nèi)與青源公司承擔(dān)連帶責(zé)任。1.浩瀚公司無房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，沒有履約能力，其明知該涉案房屋已做抵押預(yù)告登記，且受讓該項目時未支付相應(yīng)的對價，并非善意第三人。2.浩瀚公司對新天廣場項目土地使用權(quán)的取得是違法的，案涉項目未完成投資開發(fā)總額的25%，轉(zhuǎn)讓行為也是違法的，已經(jīng)構(gòu)成侵權(quán)。3.案涉項目已經(jīng)由浩瀚公司非法占有，浩瀚公司負(fù)有代為清償?shù)姆ǘx務(wù)。四、獨山縣政府及房管部門對于抵押房產(chǎn)未能依照《會議紀(jì)要》《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》《補充協(xié)議》進行監(jiān)管，對于李某某、成某某受到的侵害具有過錯。一審判決未就獨山縣政府、獨山縣住建局、獨山縣房管局在《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》及《補充協(xié)議》的履行中所存在的過錯進行認(rèn)定，違反民訴法相關(guān)規(guī)定。五、申請訴訟保全交納的保險費系李某某、成某某為實現(xiàn)債權(quán)支出的合理必要費用，根據(jù)《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》第八條的約定，對李某某、成某某關(guān)于保全責(zé)任保險費的訴求應(yīng)予支持。
李開文辯稱：不應(yīng)由李開文與李開林承擔(dān)全部責(zé)任，浩瀚公司與青源公司應(yīng)一起承擔(dān)責(zé)任?！堆a充協(xié)議》明確約定青源公司有支付義務(wù)，且案涉股權(quán)轉(zhuǎn)讓系在政府主導(dǎo)下完成的，李開文沒有主動權(quán)，轉(zhuǎn)讓價格亦明顯不是對價。抵押系雙方真實意思表示，獨山縣房管局已蓋章認(rèn)可，抵押有效。
浩瀚公司辯稱：一、浩瀚公司并非《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》中任何一方，李某某、成某某要求浩瀚公司承擔(dān)股權(quán)轉(zhuǎn)讓款的支付義務(wù)以及連帶清償責(zé)任的訴請無法定或約定依據(jù)。二、浩瀚公司取得新天廣場項目的行為合法有效，其系善意且支付了合理對價并辦理了相應(yīng)的權(quán)屬變更手續(xù)，已經(jīng)產(chǎn)生物權(quán)變動。三、抵押合同未辦理登記，抵押權(quán)未生效，不能對抗善意第三人。
獨山縣政府述稱：獨山縣政府并非案涉合同當(dāng)事人，《會議紀(jì)要》系根據(jù)李開文、李開林的申請而進行，其中并未約定政府要承擔(dān)任何責(zé)任。
獨山縣房管局述稱：李某某、成某某在簽訂協(xié)議時已經(jīng)知道當(dāng)時不能辦理抵押預(yù)告登記，其之后也沒有提出抵押預(yù)告登記申請。案涉房產(chǎn)并沒有辦理有效的抵押預(yù)告登記。
李某某、成某某一審訴訟請求：一、確認(rèn)李某某、成某某與李開文、李開林、青源公司于2014年8月12日簽訂的《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》及2014年10月22日簽訂的《補充協(xié)議》合法有效；二、判令青源公司與浩瀚公司就新天廣場項目中李某某、成某某已辦理抵押預(yù)告登記的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為不發(fā)生物權(quán)效力；三、判令李開文、李開林立即向李某某、成某某支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓款11300萬元；四、判令李開文、李開林向李某某、成某某支付逾期付款違約金（以附表分期付款金額為基準(zhǔn)，從付款期限屆滿次日起，按中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算至股權(quán)轉(zhuǎn)讓金全部付清為止），暫計740萬元；五、判令青源公司和浩瀚公司為李開文、李開林的以上欠款承擔(dān)連帶清償責(zé)任；六、判令李某某、成某某已交納的訴訟財產(chǎn)保全費用366200元（包括訴訟保全責(zé)任投保費361200元、財產(chǎn)保全費5000元）由李開文、李開林、青源公司、浩瀚公司承擔(dān)；七、判令本案訴訟費用全部由李開文、李開林、青源公司、浩瀚公司承擔(dān)。
一審法院認(rèn)定事實：2012年4月27日，李某某、成某某共同出資1000萬元成立了青源公司，其中，李某某出資600萬元，占60%股份，成某某出資400萬元，占40%股份，法定代表人為鄒旭。
2014年8月5日，獨山縣城鎮(zhèn)化建設(shè)指揮部代表獨山縣政府召開推進新天廣場項目建設(shè)的協(xié)調(diào)安排會議，獨山縣住建局、獨山縣房管局均出席會議，會議形成了獨城指專議〔2014〕8號《會議紀(jì)要》。《會議紀(jì)要》約定：“經(jīng)縣領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)部門共同協(xié)調(diào)，并商青源公司法人代表及其股東（以下簡稱甲方）與李開文（以下簡稱乙方）后，達(dá)成以下一致意見，供甲、乙雙方共同遵守執(zhí)行，由縣人民政府指定的相關(guān)部門負(fù)責(zé)對項目建設(shè)資金進行監(jiān)管。一、資金償還標(biāo)準(zhǔn)和時限。（一）乙方應(yīng)償付甲方前期投入項目建設(shè)的本金及公司注冊資金共1.2億元。1.2億元含本金、股權(quán)轉(zhuǎn)讓金、甲方為公司所融資金等。乙方不再向甲方支付其它任何資金。乙方分二期償付甲方，即：2015年2月28日前償付甲方資金不得低于6000萬元，剩余部分2015年6月30日前償付完畢。（二）乙方在2014年8月底前支付甲方500萬元，從2014年9月起，每月月底前支付200萬元。此項資金抵減乙方應(yīng)償付甲方的總金額。（三）為確保甲方債權(quán)，乙方以價值2.2億元（按現(xiàn)行市場價計算）的新天廣場項目開發(fā)建筑物（商業(yè)門市）作為抵押，抵押物須經(jīng)甲乙雙方共同認(rèn)定，扣除回遷房源，并經(jīng)縣房管局備案。抵押物處理方式和用途如下：1.抵押物處置資金由縣政府委托縣房地產(chǎn)行政主管部門，明確專戶監(jiān)管，并成立‘三人監(jiān)事會’具體負(fù)責(zé)。2.如乙方未按時支付甲方費用，縣政府有權(quán)處置抵押物，優(yōu)先保障償還甲方資金。抵押物處置后，按處置時點市場價的13%計算處置費用。3.抵押物可由乙方作為商品房銷售，銷售資金注入縣政府指定的專戶管理。4.乙方還款累計金額可相應(yīng)抵減抵押物。二、轉(zhuǎn)讓。（一）會后五個工作日內(nèi)，甲、乙雙方共同簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，變更法人代表，甲方股權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方，并進行公證，完善工商等注冊變更手續(xù)。在法人變更前，甲、乙雙方各自以青源公司名義發(fā)生的一系列行為，由相關(guān)責(zé)任人自行負(fù)責(zé)。法人變更、股權(quán)轉(zhuǎn)讓后，公司一切行為由乙方承擔(dān)。（二）原雙方持有的青源公司公章繼續(xù)由縣房管局封存，不再使用。待甲、乙雙方股權(quán)交接完畢后，乙方重新刻制新印章使用。（三）按照《公司法》相關(guān)規(guī)定，公司法人變更和股權(quán)轉(zhuǎn)讓后，乙方要健全財務(wù)制度，由縣組織相關(guān)部門監(jiān)管。（四）公司法人變更和股權(quán)轉(zhuǎn)讓后，若乙方在一個月內(nèi)無項目建設(shè)進展，縣政府將強制介入接管項目，乙方必須配合清算并退出。縣政府接管后，行使以下權(quán)力：1.對乙方投入工程款、銷售資金等組織縣相關(guān)部門清算。2.注入資金，繼續(xù)開展項目建設(shè)。政府注資部分另行計算收益率。三、違約責(zé)任。若任何一方違約，違約方每次違約需支付違約金。違約金按因違約給守約方造成的直接經(jīng)濟損失的20%計次算。違約金雙方同意由縣政府負(fù)責(zé)監(jiān)管，用于支付受違約責(zé)任影響的第三方?！?/div>
2014年8月12日，李某某、成某某與李開文、李開林簽訂了《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，合同約定：“鑒于：1.截止本協(xié)議簽署之日，甲方（李某某、成某某）合法持有青源公司的全部股權(quán)，其中，李某某持有60%股權(quán)，成某某持有40%股權(quán)。2.甲方愿意依法轉(zhuǎn)讓，乙方（李開文、李開林）愿意依法受讓甲方所持青源公司100%股權(quán)。若此次轉(zhuǎn)讓成功，乙方受讓股權(quán)后李開文、李開林將各持有青源公司50%股權(quán)。3.本協(xié)議系獨山縣政府相關(guān)部門多次協(xié)調(diào)而達(dá)成，雙方均同意按照《會議紀(jì)要》精神，由轉(zhuǎn)讓方將其持有的青源房開公司100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給受讓方……第三條、股權(quán)轉(zhuǎn)讓價格、支付時間和支付方式。（一）乙方根據(jù)本協(xié)議收購甲方持有的青源公司100%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓價格為1.2億元。（二）上述股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款乙方按以下方式支付：1.乙方應(yīng)在2014年8月31日前支付甲方股權(quán)轉(zhuǎn)讓款500萬元。2.自2014年9月起，乙方每月30日前支付甲方股權(quán)轉(zhuǎn)讓款不得少于200萬元。3.乙方在2015年2月28日之前支付甲方的股權(quán)轉(zhuǎn)讓款總額不得少于6000萬元。4.余款6000萬元，乙方應(yīng)于2015年6月30日前付清……第五條、擔(dān)保。（一）為確保乙方按照本協(xié)議約定履行付款義務(wù)，甲乙雙方同意以青源公司價值2.2億元（詳見抵押物價值計算清單）“新天廣場”項目相應(yīng)門面（詳見抵押物清單）作為擔(dān)保。抵押物清單系經(jīng)甲乙雙方及獨山縣房管局在扣除回遷房源后確定，任何一方不得更改。（二）由于本協(xié)議簽訂時，抵押物尚未達(dá)到辦理抵押登記手續(xù)的條件，乙方同意負(fù)責(zé)在獨山縣房管局辦理抵押物備案登記。在抵押物達(dá)到辦理抵押登記條件即取得預(yù)售許可后三個工作日內(nèi)，乙方將抵押登記手續(xù)辦理完畢……第八條、違約責(zé)任。任何一方違反其在本協(xié)議項下的任何責(zé)任和義務(wù)，即構(gòu)成違約。違約方應(yīng)向守約方支付全面和足額的實際損失的賠償?！眳f(xié)議另對股權(quán)變更登記、爭議的解決等事項進行了約定。在該協(xié)議尾部，轉(zhuǎn)讓方（甲方）處由李某某、成某某、鄒旭簽名捺印且加蓋了青源公司公章，受讓方（乙方）處由李開文、李開林簽名捺印。
同日，李某某與李開文、李某某與李開林、成某某與李開林分別又簽訂了三份《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，該三份《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》交于工商行政管理部門備案登記。第一份：李開文受讓李某某持有的青源公司60%股權(quán)中50%的股權(quán)。約定：截止本協(xié)議簽署之日，李某某合法持有青源公司60%股權(quán)。李某某愿意依法轉(zhuǎn)讓，李開文愿意依法受讓李某某所持青源公司股權(quán)中的50%股權(quán)。李開文受讓股權(quán)后李開文將持有青源公司50%的股權(quán)。股權(quán)變更：本協(xié)議簽訂后七個工作日內(nèi)，雙方辦理股權(quán)變更登記手續(xù)。股權(quán)變更前后雙方的權(quán)利義務(wù)：1.股權(quán)變更登記前，雙方各自以青源公司名義進行的一切行為所產(chǎn)生的法律后果及須承擔(dān)的法律責(zé)任均由雙方各自承擔(dān)。但因李開文的上述行為導(dǎo)致李某某承擔(dān)相關(guān)責(zé)任的，李某某有權(quán)向李開文進行追償；2.變更登記后，青源公司的一切權(quán)利義務(wù)均由李開文享有和承擔(dān)。雙方在股權(quán)變更前原持有的青源公司印鑒，繼續(xù)由獨山縣房管局封存，不再使用。雙方股權(quán)變更手續(xù)辦理完畢后，李開文重新刻制新印章使用。本協(xié)議未盡事宜：雙方同意，本協(xié)議簽署后就本協(xié)議未盡事宜所簽訂的補充協(xié)議為本協(xié)議不可分割的組成部分。違約責(zé)任：任何一方違反其在本協(xié)議項下的任何責(zé)任和義務(wù)，即構(gòu)成違約。違約方應(yīng)向守約方支付全面和足額的實際損失的賠償……其他：本協(xié)議經(jīng)由雙方簽字后生效。抵押物清單、抵押物價值計算清單、抵押物處置資金專戶管理補充協(xié)議為本協(xié)議的附件。第二份：李開林受讓李某某持有的青源公司60%股權(quán)中10%的股權(quán)。約定：截止本協(xié)議簽署之日，李某某合法持有青源公司60%股權(quán)。李某某愿意依法轉(zhuǎn)讓，李開林愿意依法受讓甲方所持青源公司股權(quán)中的10%股權(quán)。李開林受讓股權(quán)后李開林將持有青源公司50%的股權(quán)（其中李某某50%的股權(quán)已轉(zhuǎn)給李開文）。協(xié)議約定的股權(quán)變更、違約責(zé)任事項等與第一份協(xié)議基本一致。第三份：李開林受讓成某某持有的青源公司40%股權(quán)。約定：截止本協(xié)議簽署之日，成某某合法持有青源公司40%股權(quán)。成某某愿意依法轉(zhuǎn)讓，李開林愿意依法受讓成某某所持青源公司40%股權(quán)。股權(quán)變更：本協(xié)議簽訂后七個工作日內(nèi)，雙方辦理股權(quán)變更登記手續(xù)。協(xié)議約定的股權(quán)變更、違約責(zé)任事項等與第一、二份協(xié)議亦基本一致。上述三份用于工商登記備案的《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，分別有李某某、成某某與李開文、李開林的簽名捺印。
2014年8月12日，青源公司就新天廣場項目一樓門面房作價10281.1967萬元制作《“新天廣場”項目抵押清單》（以下簡稱《抵押清單一》），抵押人一欄為青源公司，蓋有青源公司公章，法人代表欄有李開文、李開林的簽名捺印，抵押權(quán)人法人代表欄有李某某、成某某、鄒旭的簽名捺印，末尾由獨山縣房管局蓋章并手工書寫備注：“根據(jù)《會議紀(jì)要》（獨城指專議〔2014〕8號）精神和雙方《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》作監(jiān)管。”
2014年8月13日青源公司就新天廣場項目負(fù)一樓門面房作價1756.71729萬元制作第二份《“新天廣場”項目抵押清單》（以下簡稱《抵押清單二》），抵押人一欄為青源公司，加蓋青源公司公章，法人代表欄有李開文、李開林簽名捺印，抵押權(quán)人法人代表欄有鄒旭的簽名捺印，末尾有獨山縣房管局蓋章。
同日，青源公司由原法定代表人鄒旭，負(fù)責(zé)人李開林，接交人祝生林、彭立新等人共同辦理青源公司工商營業(yè)執(zhí)照、組織機構(gòu)代碼證、稅務(wù)登記證、財務(wù)憑證、會計憑證、稅務(wù)申報表、銀行轉(zhuǎn)賬及現(xiàn)金支票薄等移交手續(xù)。
2014年8月17日，李某某、成某某和李開林、李開文共同辦理了股權(quán)變更登記手續(xù)。變更后青源公司增資至3000萬元，股東為李開文和李開林，各認(rèn)繳出資1500萬元，各持股50%，法定代表人為李開文。
2014年10月22日，李開文、李開林作為甲方，李某某、成某某作為乙方與青源公司作為丙方簽訂了《補充協(xié)議》，協(xié)議約定：“為確保2014年8月12日簽訂的《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》的履行，現(xiàn)經(jīng)甲乙丙三方協(xié)商一致，達(dá)成如下補充協(xié)議，供三方共同遵照執(zhí)行：一、丙方在取得房屋預(yù)售許可證后，甲方或丙方應(yīng)按照《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》的約定銷售該協(xié)議附件一《抵押物清單》中所列房產(chǎn)，并依約明確指示買房人將購房款打入三方依照《會議紀(jì)要》文件精神確立的銷售專戶中或在收到相應(yīng)購房款后立即匯入銷售專戶中。待監(jiān)管方（房管部門）審核后撥付至乙方賬戶。二、乙方在收到相應(yīng)款項后，應(yīng)出具書面通知給房管部門。房管部門憑此書面通知為丙方辦理相應(yīng)價值房產(chǎn)的取消銷售限制手續(xù)（該手續(xù)名稱請征求房管部門意見）。三、由于《抵押物清單》中所列房產(chǎn)現(xiàn)不能按照《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》的約定在房管部門辦理抵押登記手續(xù)，三方同意在本協(xié)議簽訂當(dāng)日，丙方同時與乙方簽訂《抵押物清單》中所列房產(chǎn)的《房屋買賣合同》，但該合同簽訂后由‘獨山縣城鎮(zhèn)化建設(shè)指揮部’封存。當(dāng)出現(xiàn)甲方未能在《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》約定期限屆滿前付清全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓款時，乙方憑此合同向房管部門辦理備案登記或權(quán)屬證書等相關(guān)手續(xù)。四、《房屋買賣合同》的購房單價均按附件一《抵押物清單》約定的抵押價格為銷售價格。五、甲方或丙方付清乙方全部款項后，乙方應(yīng)出具書面通知給房管部門，以解除對《抵押物清單》中所列房產(chǎn)的銷售限制。同時，甲乙雙方在房管部門見證下，將丙方與乙方簽訂的《房屋買賣合同》銷毀。六、本協(xié)議系對《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》的補充，與股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議不一致時，以本補充協(xié)議為準(zhǔn)。七、本協(xié)議一式四份，甲乙丙三方各執(zhí)一份，一份報房管部門備案?！眳f(xié)議尾部甲方處由李開文、李開林簽名捺印，乙方處由成某某、李某某簽名捺印，丙方處由青源公司加蓋公司公章。
2015年9月15日，青源公司與浩瀚公司簽訂《新天廣場項目轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，約定：項目位置位于獨山縣城中北片區(qū)2號地塊（原縣文化宮廣場），土地使用性質(zhì)為商住。項目開發(fā)建設(shè)現(xiàn)狀：1#樓共6層，施工至第4層梁板模塊、鋼筋安裝施工完成，整棟樓完成50%;2#樓共24層，現(xiàn)4層架空層梁板模塊、鋼筋安裝，整棟樓完成25%；3#樓共26層，現(xiàn)5層轉(zhuǎn)換層梁板模塊、鋼筋安裝完成，整棟樓完成25%；4#樓共26層，現(xiàn)5層轉(zhuǎn)換層梁板模塊、鋼筋安裝，整棟樓完成30%；5#樓共24層，現(xiàn)4層架空層梁板模塊、鋼筋安裝，整棟樓完成28%；6#樓共5層，現(xiàn)4層架空層梁板模塊、鋼筋安裝，整棟樓完成60%；負(fù)一層、負(fù)二層主體結(jié)構(gòu)已完成，總建筑面積完成73000平方米。青源公司為項目的開發(fā)建設(shè)已履行有關(guān)法律手續(xù)，包括以出讓方式取得國有土地使用權(quán)、國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建筑工程臨時施工許可證等。青源公司保證各項法律手續(xù)轉(zhuǎn)移的確定性，并確認(rèn)本協(xié)議所轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)及項目開發(fā)權(quán)是其合法擁有，不存在抵押、查封、當(dāng)事人主張權(quán)利等權(quán)利瑕疵。如因其中某項手續(xù)因青源公司的責(zé)任無法確定地轉(zhuǎn)移而影響項目的轉(zhuǎn)讓，雙方同意按以下方法處理：青源公司承擔(dān)形成轉(zhuǎn)讓款的現(xiàn)狀所產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)及一切法律經(jīng)濟責(zé)任。項目轉(zhuǎn)讓價格以貴陽天匯會計師事務(wù)所出具的《獨山縣青源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司清產(chǎn)核資專項審計報告》（筑天匯專審字第2015第031號）為雙方參考的基礎(chǔ)，經(jīng)雙方協(xié)商確認(rèn)，本項目的轉(zhuǎn)讓價格共計79477750.84元。協(xié)議另對付款的方式、期限、違約責(zé)任等事項進行了約定。協(xié)議簽訂后，青源公司將開發(fā)的新天廣場項目整體轉(zhuǎn)讓給浩瀚公司，包括李某某、成某某與李開文、李開林制作的《抵押清單》上所列的在建工程。浩瀚公司在受讓“新天廣場”項目后更名為“中心廣場”，經(jīng)過后期開發(fā)建設(shè)后，現(xiàn)中心廣場已公開認(rèn)購，并對外發(fā)售。
2015年10月27日，青源公司向浩瀚公司出具《代償債務(wù)的函》，載明：“我公司已將新天廣場項目轉(zhuǎn)讓給貴公司，雖當(dāng)前尚未到期支付我公司第一期轉(zhuǎn)讓款，鑒于一直以來我公司資金短缺，無法償還債務(wù)，特來函請貴公司代我公司償還部分債權(quán)人債務(wù)，共38宗債務(wù)，涉及金額共計5585.7989萬元。貴公司代我公司償還的金額可相應(yīng)從2015年9月15日與我公司協(xié)議約定的轉(zhuǎn)讓總價款中遞減。如貴公司同意，屆時我公司將請縣政府工作組監(jiān)督和見證代償債務(wù)事宜。請貴公司予以代持債務(wù)為謝。特此來函，望答復(fù)。附代持債務(wù)名單及金額?！痹摵膊坑汕嘣垂旧w章，法定代表人李開文簽名，同時股東李開林亦簽字。浩瀚公司主張該公司已依據(jù)該函代青源公司償還了部分債務(wù)。本案爭議的股權(quán)轉(zhuǎn)讓款未在代償范圍。
另查明，浩瀚公司成立于2015年9月10日，在獨山縣工商局辦理登記，注冊資本為3000萬元，法定代表人為張永華。
一審中，李某某、成某某向一審法院提交情況說明，認(rèn)可李開文、李開林于2014年8月28日付款500萬元、2014年11月4日付款兩次分別為90萬元、110萬元，共計700萬元。李某某、成某某根據(jù)合同約定的付款時間，扣除李開文、李開林已支付的700萬元，按照中國人民銀行同期貸款利率上浮50%計算，主張截止2016年1月26日止，以未付股權(quán)轉(zhuǎn)讓款分期逾期付款時間計算違約金共計6071315.57元。此外，李某某、成某某向一審法院申請了訴訟財產(chǎn)保全，并提交了中國平安財產(chǎn)保險股份有限公司貴州分公司訴訟財產(chǎn)保全責(zé)任保全為其訴訟財產(chǎn)保全提供擔(dān)保，為此向中國平安財產(chǎn)保險股份有限公司貴州分公司繳納保險費361200元。在一審法院訴訟財產(chǎn)保全中，李某某、成某某依法繳納了訴訟保全費5000元。
一審法院認(rèn)為，本案一審爭議焦點為：一、李某某、成某某與李開文、李開林、青源公司于2014年8月12日簽訂的《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》及2014年10月22日簽訂的《補充協(xié)議》是否有效；二、李開文、李開林是否應(yīng)向成某某、李某某支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓款1.13億元和違約金，違約金如何計算；三、《抵押清單》中在建工程是否已辦理抵押登記；四、青源公司是否是股權(quán)轉(zhuǎn)讓的保證人，是否應(yīng)為上述債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任。五、浩瀚公司是否承擔(dān)連帶責(zé)任。六、李某某、成某某已交納的訴訟保全責(zé)任保險費361200元、訴訟保全費5000元由誰承擔(dān)。
關(guān)于焦點一，《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》及《補充協(xié)議》是否成立并合法有效的問題。李開文、李開林主張，《會議紀(jì)要》《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》和用于工商登記備案的三份《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》對于價款的約定各有不同，所以應(yīng)當(dāng)視為合同價款約定不明而合同無效。一審法院認(rèn)為，2014年8月12日，李某某、成某某和李開文、李開林簽訂《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，雙方在鑒于部分載明“本協(xié)議系經(jīng)獨山縣人民政府相關(guān)部門多次協(xié)議而達(dá)成，雙方同意按照《會議紀(jì)要》精神”，進而明確約定李某某、成某某將其持有的青源公司100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給李開文、李開林，并約定轉(zhuǎn)讓價款為1.2億，同時合同約定了分期付款的時間、期限以及違約責(zé)任等。在《會議紀(jì)要》中載明李開林、李開文應(yīng)償付李某某、成某某“前期投入項目建設(shè)的本金及公司注冊資金共1.2億元。1.2億元含本金、股權(quán)轉(zhuǎn)讓金、為公司所融資金等”，上述約定明確具體，并未產(chǎn)生歧義。其后，李某某、成某某與李開文、李開林分別簽訂的三份用于工商備案登記的《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》系對李開文、李開林各自受讓青源公司股份的比例進行約定，并未對股權(quán)轉(zhuǎn)讓價格進行約定。轉(zhuǎn)讓前李某某持有60%、成某某持有40%青源公司股份，而轉(zhuǎn)讓后，李開文、李開林將分別持有青源公司50%股份，用于工商備案登記三份《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》應(yīng)為對李某某、成某某與李開文、李開林、青源公司簽訂的《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》的補充，上述協(xié)議分別就股權(quán)轉(zhuǎn)讓對價、轉(zhuǎn)讓時間、轉(zhuǎn)讓份額等事項進行約定，協(xié)議之間并無矛盾，故李開林、李開文主張協(xié)議無效的理由，一審法院不予采納。
2014年10月22日，李開文、李開林與李某某、成某某、青源公司簽訂《補充協(xié)議》。該《補充協(xié)議》明確指出“為確保2014年8月12日簽訂的《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》履行，三方協(xié)商一致達(dá)成補充協(xié)議，供三方共同遵照執(zhí)行”。同時《補充協(xié)議》的主要內(nèi)容是對《抵押物清單》中所列房產(chǎn)辦理抵押登記、付款或是解除抵押登記的相關(guān)事項進行約定。該《補充協(xié)議》的內(nèi)容亦未對《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》中約定的股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款、付款時間期限或是違約責(zé)任進行變更。且根據(jù)《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》及《補充協(xié)議》的約定，可以看出李某某、成某某與李開文、李開林、青源公司對《抵押清單》所列房產(chǎn)在合同簽訂時，尚不具備抵押登記條件的事實均明知，并約定了在符合抵押登記條件時，再行辦理相關(guān)登記。故，李某某、成某某與李開文、李開林、青源公司于2014年8月12日簽訂的《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》及2014年10月22日簽訂的《補充協(xié)議》是各方自愿簽訂，且未違反國家法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定，是各方真實意思表示合法有效。
關(guān)于焦點二，李開文、李開林是否應(yīng)向成某某、李某某支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓款1.13億元和違約金，違約金如何計算的問題。李某某、成某某與李開文、李開林、青源公司于2014年8月12日簽訂《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》后，李開文、李開林作為青源公司股權(quán)受讓人，已辦理工商變更登記，且對青源公司的公司證照、財務(wù)賬冊等予以接受，上述事實足以證明李某某、成某某已履行合同主要義務(wù)?！豆蓹?quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》約定轉(zhuǎn)讓價款為1.2億元，扣除李某某、成某某認(rèn)可李開文、李開林已支付的700萬元股權(quán)轉(zhuǎn)讓款，李開文、李開林未按照協(xié)議約定向李某某、成某某支付剩余1.13億元股權(quán)轉(zhuǎn)讓款。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)”之規(guī)定，李開文、李開林作為合同相對方，應(yīng)按照約定全面履行自己的義務(wù)，故成某某、李某某訴請李開文、李開林支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款1.13億元，一審法院予以支持。
對于違約金的認(rèn)定，《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》第八條約定“任何一方違反其在本協(xié)議項下的任何責(zé)任和義務(wù)，即構(gòu)成違約。違約方應(yīng)向守約方支付全面和足額的實際損失的補償?！鄙鲜鰲l款即各方當(dāng)事人對違約責(zé)任的約定。本案中，李開文、李開林未能按照協(xié)議約定按時向李某某、成某某支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款，已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，但上述條款對違約金的標(biāo)準(zhǔn)未作出具體約定。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適應(yīng)法律問題的解釋》第二十四條“買賣合同對付款期限作出的變更，不影響當(dāng)事人關(guān)于逾期付款違約金的約定，但該違約金的起算點應(yīng)當(dāng)隨之變更。買賣合同約定逾期付款違約金，買受人以出賣人接受價款時未主張逾期付款違約金為由拒絕支付該違約金的，人民法院不予支持。買賣合同約定逾期付款違約金，但對賬單、還款協(xié)議等未涉及逾期付款責(zé)任，出賣人根據(jù)對賬單、還款協(xié)議等主張欠款時請求買受人依約支付逾期付款違約金的，人民法院應(yīng)予支持，但對賬單、還款協(xié)議等明確載有本金及逾期付款利息數(shù)額或者已經(jīng)變更買賣合同中關(guān)于本金、利息等約定內(nèi)容的除外。買賣合同沒有約定逾期付款違約金或者該違約金的計算方法，出賣人以買受人違約為由主張賠償逾期付款損失的，人民法院可以中國人民銀行同期同類貸款基準(zhǔn)利率為基礎(chǔ)，參照逾期罰息利率標(biāo)準(zhǔn)計算”之規(guī)定，在案涉《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》未約定違約金具體標(biāo)準(zhǔn)的情況下，李某某、成某某請求按照中國人民銀行同期同類貸款基準(zhǔn)利率上浮50%為標(biāo)準(zhǔn)計算違約金，符合上述規(guī)定。經(jīng)查，李某某、成某某根據(jù)合同約定的付款時間和期限，扣除李開文、李開林已支付的700萬元，按照中國人民銀行同期同類貸款基準(zhǔn)利率上浮50%為標(biāo)準(zhǔn)計算違約金，主張截至2016年1月26日，以未付股權(quán)轉(zhuǎn)讓款分期逾期付款時間計算違約金，李開文、李開林應(yīng)支付6071315.57元一審法院予以確認(rèn)，且自2016年1月26日起，李開文、李開林應(yīng)以1.13億元本金為基數(shù)按照中國人民銀行同期同類貸款基準(zhǔn)利率上浮50%為標(biāo)準(zhǔn)計算向李某某、成某某支付違約金至實際付清之日止。
關(guān)于焦點三，《抵押清單》中在建工程是否已辦理抵押登記的問題。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用loz中華人民共和國擔(dān)保法loz若干問題的解釋》第四十七條規(guī)定：“以依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，當(dāng)事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認(rèn)定抵押有效?！薄吨腥A人民共和國物權(quán)法》第一百八十七條規(guī)定：“以本法第一百八十條第一款第一項至第三項規(guī)定的財產(chǎn)或者第五項規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時設(shè)立。”本案中，李某某、成某某與李開文、李開林簽訂《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》《補充協(xié)議》時對《抵押清單》所列房產(chǎn)在合同簽訂時，尚不具備抵押登記條件的事實均明知，并約定了在符合抵押登記條件時，再行辦理相關(guān)登記。雖各方將《抵押清單》提交獨山縣房管局作監(jiān)管，但各方均未能對在建工程按照相關(guān)法律規(guī)定進行抵押登記，故該《抵押清單》所涉在建工程的抵押權(quán)由于未經(jīng)登記而未能設(shè)立。故李某某、成某某提交的材料與獨山縣房管局的處理明顯不符合抵押登記的要求。李某某、成某某訴請該《抵押清單》中在建工程屬于辦理抵押預(yù)告登記的行為，與法律規(guī)定不符，一審法院不予支持。因《抵押清單》中在建工程并未按照相關(guān)規(guī)定辦理抵押登記，青源公司作為新天廣場項目（現(xiàn)名中心廣場）的所有人，有權(quán)對其資產(chǎn)進行處置，故李某某、成某某訴請青源公司與浩瀚公司就新天廣場項目（現(xiàn)名中心廣場）中《抵押清單》在建工程已辦理抵押預(yù)告登記的房產(chǎn)行為不發(fā)生物權(quán)效力的主張證據(jù)不足，一審法院不予支持。
關(guān)于焦點四，青源公司是否是股權(quán)轉(zhuǎn)讓的保證人，是否應(yīng)為上述債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任的問題。青源公司作為《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》與《補充協(xié)議》中的合同相對方，在上述協(xié)議中約定以在建工程提供抵押擔(dān)保，因所涉在建工程的抵押權(quán)由于未經(jīng)登記而未能設(shè)立，同時上述協(xié)議亦未明確約定青源公司系上述協(xié)議的擔(dān)保人，故李某某、成某某訴請青源公司就李開文、李開林應(yīng)承擔(dān)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款及違約金承擔(dān)連帶保證責(zé)任的主張，無事實和法律依據(jù)，一審法院不予支持。
關(guān)于焦點五，浩瀚公司是否承擔(dān)連帶責(zé)任。一審法院認(rèn)為，因《抵押清單》中在建工程并未按照相關(guān)規(guī)定辦理抵押登記，青源公司作為新天廣場項目（現(xiàn)名中心廣場）的所有人，有權(quán)對其資產(chǎn)進行處置。李某某、成某某訴請浩瀚公司承擔(dān)連帶責(zé)任既無法律規(guī)定，亦無合同約定，李某某、成某某訴請浩瀚公司就李開文、李開林應(yīng)承擔(dān)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款及違約金承擔(dān)連帶保證責(zé)任的訴請，一審法院不予支持。
關(guān)于焦點六，李某某、成某某已交納的訴訟保全責(zé)任保險費361200元、訴訟保全費5000元由誰承擔(dān)的問題。一審法院認(rèn)為，李某某、成某某向一審法院申請訴訟財產(chǎn)保全，以訴訟財產(chǎn)保全責(zé)任保險的形式為其保全提供擔(dān)保，繳納保險費361200元。首先，該費用在案涉《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》《補充協(xié)議》中并無明確約定。其次，訴訟財產(chǎn)保全責(zé)任保險擔(dān)保是訴訟保全擔(dān)保的一種方式，不是必然產(chǎn)生的費用，由于李某某、成某某自愿繳納該費用，該筆費用應(yīng)屬于損失的一種，李某某、成某某已在本案審理中提出了違約金的訴訟請求，違約金本身即是對損失的彌補，故李某某、成某某請求李開文、李開林、青源公司、浩瀚公司支付該費用的主張，一審法院不予支持。訴訟保全費5000元，系案件審理中產(chǎn)生的案件受理費之一，由人民法院按照相關(guān)規(guī)定進行處理。
另，第三人獨山縣政府、獨山縣住建局、獨山縣房管局在案涉協(xié)議簽訂前，作為《會議紀(jì)要》中列席會議的部門，參與本案審理有利于案件事實的查清。
綜上所述，李某某、成某某的部分訴訟請求成立，一審法院予以支持。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條、《中華人民共和國物權(quán)法》第一百八十七條、《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適應(yīng)法律問題的解釋》第二十四條、《最高人民法院關(guān)于適用loz中華人民共和國擔(dān)保法loz若干問題的解釋》第四十七條之規(guī)定，判決：一、李某某、成某某、李開文、李開林與青源公司于2014年8月12日簽訂的《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》及2014年10月22日簽訂的《補充協(xié)議》合法有效；二、李開文、李開林于本案判決生效之日起十日內(nèi)向李某某、成某某支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓款1.13億元；三、李開文、李開林于本案判決生效之日起十日內(nèi)向李某某、成某某支付違約金（2016年1月26日前的6071315.57元以及自2016年1月27日起，以1.13億元本金為基數(shù)按照中國人民銀行同期同類貸款基準(zhǔn)利率上浮50%為標(biāo)準(zhǔn)計算至實際付清之日止）；四、駁回成某某、李某某其他訴訟請求。案件受理費643800元、保全費5000元，共計648800元由李開林、李開文負(fù)擔(dān)。
二審?fù)徍?，本院依職?quán)對《會議紀(jì)要》上的簽字人員獨山縣住建局時任局長梁光亮、獨山縣審計局時任局長莫澤勇、獨山縣房管局時任局長豐順明和辦公室主任霍永萍以及李開文、李開林進行了調(diào)查詢問，在獨山縣房管局查閱了青源公司、浩瀚公司檔案，并在法庭詢問中將調(diào)查收集的證據(jù)情況進行說明后由各方當(dāng)事人發(fā)表了意見。
根據(jù)一審卷宗材料、二審?fù)徏罢{(diào)查情況，一審查明事實中除“協(xié)議簽訂后，青源公司將開發(fā)的新天廣場項目整體轉(zhuǎn)讓給浩瀚公司，包括李某某、成某某與李開文、李開林制作的《抵押清單》上所列的在建工程”部分外，本院予以確認(rèn)。
本院另查明：一、青源公司委托貴陽天匯會計師事務(wù)所對2015年5月31日青源公司資產(chǎn)作出筑天匯專審字（2015）第031號專項審計報告。審計報告于2015年9月10日作出，審計結(jié)果資產(chǎn)合計145598341.15元，負(fù)債和所有者權(quán)益總計145598341.15元。審計報告中沒有列明案涉抵押擔(dān)保事項。貴陽天匯會計師事務(wù)所的審計實際系獨山縣住建局委托，形式上由青源公司署名并付款。二、為解決新天廣場項目爛尾問題，獨山縣城鎮(zhèn)化建設(shè)指揮部主導(dǎo)了《新天廣場項目轉(zhuǎn)讓協(xié)議》的簽訂，在協(xié)議簽訂前，該指揮部多次召集包括李某某、成某某債權(quán)在內(nèi)的各債權(quán)人以及浩瀚公司等相關(guān)人員進行協(xié)商，協(xié)商時所談項目轉(zhuǎn)讓刨除了《抵押物清單》上的門面。三、浩瀚公司實際系獨山縣政府控制的平臺公司。四、在《新天廣場項目轉(zhuǎn)讓協(xié)議》簽訂前，浩瀚公司知道《抵押清單一》《抵押清單二》及李某某、成某某的債權(quán)。五、《新天廣場項目轉(zhuǎn)讓協(xié)議》轉(zhuǎn)讓價款的確定系根據(jù)項目投入和支出計算所得，而非項目土地及建筑物的市場估價。六、《抵押清單一》《抵押清單二》除雙方當(dāng)事人各執(zhí)一份外，還存放于青源公司在獨山縣房管局的新天廣場項目檔案中，在浩瀚公司檔案內(nèi)存有2015年12月29日《獨山縣建設(shè)休閑宜居城市工作推進指揮部關(guān)于中心廣場項目推進工作會專題會議紀(jì)要》，其中第七條涉及李某某、成某某債權(quán)處理情況。七、獨山縣房管局稱未在系統(tǒng)上辦理登記的原因是物權(quán)法和房屋登記辦法未規(guī)定可以將在建房屋抵押給個人，獨山縣房管局一直在按照《會議紀(jì)要》約定監(jiān)管《抵押清單一》《抵押清單二》上的房屋不允許浩瀚公司出賣。
另查明,青源公司成立于2012年4月27日，獨山縣政府2012年10月向其頒發(fā)獨國用（2013）第20130013號國有土地使用證。
2016年4月13日，貴州省黔南布衣族苗族自治州住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局頒發(fā)的《中華人民共和國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》載明其批準(zhǔn)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)時間為2015年11月30日，資質(zhì)等級為三級，可以承擔(dān)建筑面積20萬平方米之類的房地產(chǎn)綜合開發(fā)建設(shè)項目。
本院認(rèn)為，綜合各方當(dāng)事人的上訴請求和訴辯意見，本案二審爭議焦點是：一、青源公司與浩瀚公司就新天廣場項目的轉(zhuǎn)讓對《抵押清單一》《抵押清單二》所列房屋是否發(fā)生物權(quán)效力；二、青源公司與浩瀚公司是否應(yīng)當(dāng)為案涉?zhèn)鶛?quán)承擔(dān)連帶清償責(zé)任；三、訴訟保全責(zé)任保險費361200元是否應(yīng)當(dāng)由李開文、李開林、青源公司、浩瀚公司承擔(dān)。根據(jù)本案審理查明的事實和相關(guān)法律規(guī)定，分析評判如下：
一、關(guān)于青源公司與浩瀚公司就新天廣場項目的轉(zhuǎn)讓對《抵押清單一》《抵押清單二》所列房屋轉(zhuǎn)讓是否發(fā)生物權(quán)效力的問題
本院認(rèn)為，李某某、成某某關(guān)于青源公司與浩瀚公司就新天廣場項目的轉(zhuǎn)讓對《抵押清單一》《抵押清單二》所列房屋轉(zhuǎn)讓不發(fā)生物權(quán)效力的上訴主張，有相應(yīng)的事實和法律依據(jù)，應(yīng)予支持。
首先，《中華人民共和國物權(quán)法》第三十三條規(guī)定“因物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭議的，利害關(guān)系人可以請求確認(rèn)權(quán)利”。從外部形式上看，新天廣場項目在形式上整體登記于浩瀚公司名下，浩瀚公司取得了登記的物權(quán)，但青源公司與浩瀚公司作為轉(zhuǎn)讓方與受讓方，兩者之間的關(guān)系相對于債權(quán)人而言屬于內(nèi)部關(guān)系，對內(nèi)部關(guān)系的審查不能輕于形式，而要著眼于交易實質(zhì)，即是否系公平合理的真實交易、是否存在名實問題、是否損害債權(quán)人的利益，以此判斷實際權(quán)利的歸屬及對各方當(dāng)事人如何保護。根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)查明的事實，青源公司與浩瀚公司簽訂的《新天廣場項目轉(zhuǎn)讓協(xié)議》所約定的轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物不包括《抵押清單一》《抵押清單二》所列房屋，雖根據(jù)開發(fā)建設(shè)需要將新天廣場項目整體在形式上登記于浩瀚公司名下，但因《抵押清單一》《抵押清單二》所列房屋缺乏物權(quán)變動的原因行為，浩瀚公司不能在實體上取得《抵押清單一》《抵押清單二》所列房屋的物權(quán)。主要理由是:1.《新天廣場項目轉(zhuǎn)讓協(xié)議》約定的內(nèi)容中并無青源公司與浩瀚公司就項目轉(zhuǎn)讓價款已包括《抵押清單一》《抵押清單二》所列房屋價值的明確意思表示，且約定的項目轉(zhuǎn)讓價款并非直接對項目土地及已建工程的價值經(jīng)市場評估而確定，而系按投資成本減去債務(wù)負(fù)擔(dān)的審計方式簡單計算，亦不能推導(dǎo)出該對價款中包含《抵押清單一》《抵押清單二》所列房屋價值的結(jié)論。2.對青源公司已將《抵押清單一》《抵押清單二》所列房屋用作李某某、成某某債權(quán)的抵押擔(dān)保并由獨山縣房管局備案監(jiān)管的事實，浩瀚公司在簽訂《新天廣場項目轉(zhuǎn)讓協(xié)議》前就已明知，但在簽訂《新天廣場項目轉(zhuǎn)讓協(xié)議》時,既未對《抵押清單一》《抵押清單二》所列房屋如何處理進行明確約定，亦未將李某某、成某某的債權(quán)與新天廣場項目其他遺留問題納入一并處理。3.獨山縣城鎮(zhèn)化建設(shè)指揮部在主導(dǎo)項目轉(zhuǎn)讓中，多次召集包括李某某、成某某債權(quán)在內(nèi)的各債權(quán)人以及浩瀚公司等相關(guān)人員進行協(xié)商，協(xié)商時亦明確《抵押清單一》《抵押清單二》所列房屋不在新天廣場項目轉(zhuǎn)讓范圍。4.獨山縣房管局在本院調(diào)查中亦稱一直按照《會議紀(jì)要》約定監(jiān)管《抵押清單一》《抵押清單二》，告知浩瀚公司不得對外銷售。因此，即使新天廣場項目在轉(zhuǎn)讓后以浩瀚公司名義重新辦理項目手續(xù)并將所有房屋登記在浩瀚公司名下,《抵押清單一》《抵押清單二》所列房屋的所有權(quán)仍不應(yīng)實際歸屬于浩瀚公司。
其次，按照《中華人民共和國物權(quán)法》第二十條“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力”的規(guī)定，不管青源公司與浩瀚公司就新天廣場項目的轉(zhuǎn)讓是否包括《抵押清單一》《抵押清單二》所列房屋轉(zhuǎn)讓，該轉(zhuǎn)讓行為對相關(guān)房屋均不發(fā)生物權(quán)效力。主要理由是:1.《抵押清單一》《抵押清單二》所列房屋已具備有明確清楚的房號、面積額、估價、抵押擔(dān)保金額等信息，符合抵押預(yù)告登記的條件，獨山縣房管局關(guān)于因抵押權(quán)人系自然人而未給李某某、成某某辦理抵押登記的辯解缺乏法律依據(jù)。2.獨山縣房管局已將《抵押清單一》《抵押清單二》存入青源公司的房屋檔案，可供包括浩瀚公司在內(nèi)的任何交易第三方查詢，具有抵押預(yù)告登記權(quán)利的對外公示法律效果，且在實際執(zhí)行中獨山縣房管局亦一直按照《會議紀(jì)要》約定對《抵押清單一》《抵押清單二》所列房屋予以監(jiān)管，禁止浩瀚公司對外銷售。3.李某某、成某某持有加蓋獨山縣房管局印章的《抵押清單一》《抵押清單二》，應(yīng)視為其已取得房屋抵押權(quán)預(yù)告登記的權(quán)利證明文件，其有權(quán)依據(jù)該證明文件主張相應(yīng)的物權(quán)權(quán)利。4.如前所述，浩瀚公司在受讓新天廣場項目時明知《抵押清單一》《抵押清單二》所列房屋已抵押給李某某、成某某，仍簽訂《新天廣場項目轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，不屬《中華人民共和國物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定的善意第三人，浩瀚公司關(guān)于李某某、成某某的抵押權(quán)不能對抗其善意取得的所有權(quán)的抗辯主張，不能成立。
二、關(guān)于青源公司與浩瀚公司是否應(yīng)當(dāng)為案涉?zhèn)鶛?quán)承擔(dān)連帶清償責(zé)任的問題
本院認(rèn)為，首先，青源公司應(yīng)當(dāng)為案涉?zhèn)鶛?quán)承擔(dān)共同清償責(zé)任。按照《補充協(xié)議》“一、丙方（青源公司）在取得房屋預(yù)售許可證后，甲方（李開文、李開林）或丙方應(yīng)按照《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》的約定銷售該協(xié)議附件一《抵押物清單》中所列房產(chǎn)，并依約明確指示買房人將購房款打入三方依照《會議紀(jì)要》文件精神確立的銷售專戶中或在收到相應(yīng)購房款后立即匯入銷售專戶中。待監(jiān)管方（房管部門）審核后撥付至乙方（李某某、成某某）賬戶......五、甲方或丙方付清乙方全部款項后，乙方應(yīng)出具書面通知給房管部門，以解除對《抵押物清單》中所列房產(chǎn)的銷售限制。同時，甲乙雙方在房管部門見證下，將丙方與乙方簽訂的《房屋買賣合同》銷毀”的約定內(nèi)容，青源公司作為債務(wù)加入與李開文、李開林共同對李某某、成某某有付款義務(wù)，應(yīng)當(dāng)對該補充協(xié)議中所稱的全部款項即《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》中約定的股權(quán)轉(zhuǎn)讓款及違約金承擔(dān)共同清償責(zé)任。2.浩瀚公司并未真正取得《抵押清單一》《抵押清單二》所列房屋的所有權(quán)，李某某、成某某相應(yīng)的抵押權(quán)利并未喪失，且亦未與李某某、成某某建立直接的合同關(guān)系，李某某、成某某關(guān)于浩瀚公司應(yīng)為案涉?zhèn)鶛?quán)承擔(dān)連帶清償責(zé)任的主張缺乏事實和法律依據(jù)，本院不予支持。
三、關(guān)于訴訟保全費361200元是否應(yīng)當(dāng)由李開文、李開林、青源公司、浩瀚公司承擔(dān)的問題
本院認(rèn)為，李某某、成某某與李開文、李開林、青源公司、浩瀚公司之間既未明確約定訴訟財產(chǎn)保全責(zé)任保險費用的承擔(dān)，亦未對實現(xiàn)債權(quán)的費用進行約定，一審判決的違約金已包含對該費用損失的彌補，對李某某、成某某關(guān)于訴訟保全費361200元應(yīng)當(dāng)由李開文、李開林、青源公司、浩瀚公司承擔(dān)的上訴主張，本院不予支持。
另外，對于李某某、成某某上訴主張的一審判決遺漏對一審第三人過錯認(rèn)定的問題，因其在一審中并未將獨山縣政府、獨山縣住建局、獨山縣房管局列為被告主張實體責(zé)任，且其對《抵押清單一》《抵押清單二》所列房屋的抵押權(quán)利并未喪失，獨山縣政府、獨山縣住建局、獨山縣房管局是否存在監(jiān)管過錯對本案的審理并無影響，一審未予審理評判并無不當(dāng)；如在實際執(zhí)行中李某某、成某某的擔(dān)保權(quán)益受到損害，可另訴解決。至于浩瀚公司是否構(gòu)成侵權(quán)問題或因此擔(dān)責(zé)的問題，如前所述，李某某、成某某對《抵押清單一》《抵押清單二》所列房屋的擔(dān)保權(quán)利并未喪失，且其在一審中亦未就此提出明確的訴訟請求，本院在本案中對李某某、成某某關(guān)于浩瀚公司侵權(quán)擔(dān)責(zé)的主張不予評判。
對一審案件受理費643800元、保全費5000元，因系李開文、李開林、青源公司、浩瀚公司共同過錯而發(fā)生，故應(yīng)由其共同承擔(dān)。二審案件受理費643800元，因李開文、李開林對引發(fā)二審爭議并無過錯，雖李某某、成某某將其列為被上訴人亦無需承擔(dān)；而青源公司、浩瀚公司對此有共同過錯，應(yīng)由其共同負(fù)擔(dān)。
綜上，李某某、成某某的上訴請求部分成立，本院予以支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項之規(guī)定，判決如下：
一、維持貴州省高級人民法院（2016）黔民初27號民事判決第一項、第二項、第三項；
二、撤銷貴州省高級人民法院（2016）黔民初27號民事判決第四項；
三、獨山縣青源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與貴州浩瀚新天置業(yè)發(fā)展有限公司就新天廣場（現(xiàn)名中心廣場）項目中李某某、成某某已辦理抵押預(yù)告登記房產(chǎn)（《抵押清單一》《抵押清單二》附后）的轉(zhuǎn)讓行為不發(fā)生物權(quán)效力；
四、獨山縣青源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對貴州省高級人民法院（2016）黔民初27號民事判決第二項、第三項確定的李開文、李開林的債務(wù)承擔(dān)共同清償責(zé)任；
五、駁回李某某、成某某的其他訴訟請求。
一審案件受理費643800元、保全費5000元，由李開文、李開林、獨山縣青源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、貴州浩瀚新天置業(yè)發(fā)展有限公司共同負(fù)擔(dān)。二審案件受理費643800元，由獨山縣青源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、貴州浩瀚新天置業(yè)發(fā)展有限公司共同負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審判長 黃 年
審判員 王海峰
審判員 葛洪濤
二〇一九年十二月三十日
法官助理馬玲
書記員鄭佳麗
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