中華人民共和國最高人民法院

民 事 判 決 書

委托訴訟代理人：劉文峰，云南弘石律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：孫艷婷，云南弘石律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師。

被上訴人（原審被告、申請執(zhí)行人）：王某庸，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住江蘇省蘇州市姑蘇區(qū)。

委托訴訟代理人：劉小克，云南王永明律師事務(wù)所律師。

原審第三人（被執(zhí)行人）：云南金福地房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司，住所地云南省昆明市滇池路四公里處。

法定代表人：陳春蕊，該公司總經(jīng)理。

原審第三人（被執(zhí)行人）：云南海運(yùn)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司，住所地云南省昆明市滇池路四公里處。

法定代表人：陳春蕊，該公司總經(jīng)理。

原審第三人（被執(zhí)行人）：陳春蕊，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住云南省昆明市廣福路湖畔之夢小區(qū)35幢三單元801室。

原審第三人（被執(zhí)行人）：陳為民，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住云南省昆明市廣福路湖畔之夢小區(qū)35幢三單元801室。

原審第三人（被執(zhí)行人）：崔玉婷，女，xxxx年xx月xx日出生，白族，住云南省昆明市廣福路湖畔之夢小區(qū)35幢三單元801室。

金福地公司、海運(yùn)公司、陳春蕊、陳為民、崔玉婷等原審第三人未予答辯。

鄧小六向一審法院提出訴訟請求：判決中止對金福地花園10幢***號房屋的拍賣，解除對金福地花園10幢***號房屋的查封及其他執(zhí)行措施。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：2010年9月27日、2011年5月6日，金福地公司與云南天筑幕墻裝飾工程有限公司（以下簡稱天筑公司）分別簽訂兩份《鋁合金門窗施工合同》，約定金福地公司將位于彩云北路與廣福路交匯處子君村旁“金福地花園”南區(qū)10-18棟及商業(yè)部分8、9、16、17棟的鋁合金門窗安裝工程發(fā)包給天筑公司施工。2012年4月17日，金福地公司與天筑公司對鋁合金門窗安裝工程進(jìn)行結(jié)算，確認(rèn)了工程造價(jià)。2012年12年7日，金福地公司與天筑公司簽訂《房屋抵償工程款協(xié)議》，約定金福地公司尚欠天筑公司3435035.7元，以金福地花園10幢***、***、***、***、***號五套房屋的銷售總價(jià)3205003元抵扣天筑公司的部分工程款。2013年10月7日，鄧小六與金福地公司簽訂《商品房購銷合同》，約定金福地公司以682515元的價(jià)款將位于官渡區(qū)房屋出售給鄧小六。2014年6月12月，金福地公司向鄧小六開具了682515元的購房款《收據(jù)》。鄧小六主張其于2014年6月接房并裝修入住至今。

一審法院另查明，王某庸訴陳春蕊、金福地公司、海運(yùn)公司、陳為民、崔玉婷民間借貸糾紛一案，一審法院于2014年4月15日作出（2014）云高民一初字第7-1號民事裁定書，查封、扣押、凍結(jié)了陳春蕊、金福地公司、海運(yùn)公司、陳為民、崔玉婷價(jià)值1.2億元的財(cái)產(chǎn)。2014年4月22日，一審法院查封了金福地公司開發(fā)的位于昆明市官渡區(qū)金福地花園的部分房產(chǎn)和部分土地使用權(quán)，其中包括案涉房屋。案件進(jìn)入執(zhí)行程序后，一審法院于2016年2月17日作出（2015）云高執(zhí)字第18號執(zhí)行裁定書，裁定拍賣包括金福地公司開發(fā)經(jīng)營的位于昆明市官渡區(qū)廣福路與昆洛路交叉口附近的金福地花園價(jià)值6863.41萬元的房地產(chǎn)。案外人鄧小六以對執(zhí)行標(biāo)的享有合法權(quán)益為由向一審法院提出書面異議。一審法院于2018年3月15日作出（2017）云執(zhí)異298號裁定，駁回鄧小六的異議請求。

綜合各方當(dāng)事人的訴辯主張，一審法院認(rèn)為，案件爭議焦點(diǎn)為：鄧小六對涉案房屋是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益及對涉案房屋的所有權(quán)。

一審法院認(rèn)為，首先，以物抵債是債權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式，以物權(quán)的變更來實(shí)現(xiàn)債權(quán)的清結(jié)。天筑公司提交了《鋁合金門窗施工合同》《工程結(jié)算書》《房屋抵償工程款協(xié)議》等證據(jù)，能夠證實(shí)金福地公司以金福地花園10幢***、***、***、***、***號房屋沖抵其欠付天筑公司工程款項(xiàng)的事實(shí)，一審法院對此予以確認(rèn)?！斗课莸謨敼こ炭顓f(xié)議》中約定，天筑公司就以上五套房屋指定戶名落戶。王某庸雖然表示對以上抵款情況不清楚，但亦未提交證據(jù)證明抵款事實(shí)虛假，故一審法院對以物抵債的真實(shí)性予以確認(rèn)，該行為已經(jīng)合法成立。此后，因天筑公司與鄧小六之間亦存在工程款欠款糾紛，天筑公司便指定鄧小六與金福地公司就金福地花園10幢***號房與金福地公司簽訂《商品房購銷合同》，購房款以工程款沖抵，該合同合法有效。其次，鄧小六依據(jù)天筑公司的以物抵債行為與金福地公司簽訂《商品房購銷合同》，其目的是對欠付工程款進(jìn)行抵銷，不屬于《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條規(guī)定的購房消費(fèi)者，對于其是否就涉案標(biāo)的物具有排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，應(yīng)當(dāng)依照《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條關(guān)于“金錢債權(quán)執(zhí)行中,買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記”之規(guī)定予以判斷。鄧小六與金福地公司于2013年10月7日簽訂了《商品房購銷合同》，用欠付工程款沖抵了購房款，一審法院于2014年4月15日作出（2014）云高民一初字第7-1號民事裁定書，并于2014年4月22日查封了金福地公司開發(fā)的涉案房屋。金福地公司于2014年6月向鄧小六移交涉案房屋，違反了關(guān)于查封期間不得對被查封財(cái)產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)移的規(guī)定，鄧小六占有執(zhí)行標(biāo)的物的時間在一審法院查封之后，其對執(zhí)行標(biāo)的物不構(gòu)成合法占有。據(jù)此，鄧小六對于涉案房屋不享有《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定的物權(quán)期待權(quán)，其對執(zhí)行標(biāo)的物不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。

綜上，一審法院認(rèn)為，鄧小六的訴訟請求不能成立，應(yīng)予駁回。一審法院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條、第二百二十七條，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百一十二條第一款第二項(xiàng)之規(guī)定，判決：駁回鄧小六的訴訟請求。一審案件受理費(fèi)10625元，由鄧小六負(fù)擔(dān)。

本院對一審法院認(rèn)定的事實(shí)予以確認(rèn)。

根據(jù)當(dāng)事人的上訴請求、答辯意見以及有關(guān)證據(jù)，并經(jīng)當(dāng)事人當(dāng)庭確認(rèn)，本院認(rèn)為，鑒于鄧小六對于一審法院認(rèn)定的以房抵債以及房屋的交付系在人民法院查封之后的基本事實(shí)并無異議，本案二審爭議焦點(diǎn)為：鄧小六對案涉房屋是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。對此，本院評述如下：《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價(jià)款超過合同約定總價(jià)款的百分之五十?！痹撘?guī)定適用的主體是與作為經(jīng)營者的開發(fā)商簽訂商品房買賣合同的買受人，其所保護(hù)的是普通消費(fèi)者對于商品房的基本居住需求。故鄧小六主張依據(jù)該條規(guī)定排除強(qiáng)制執(zhí)行，則應(yīng)當(dāng)對于其是否屬于該條規(guī)定中的適格主體進(jìn)行評判。從鄧小六與金福地公司簽訂《商品房購銷合同》等事實(shí)來看，該合同雖具有房屋買賣合同的外在形式，但實(shí)質(zhì)是沖抵鄧小六與天筑公司，以及天筑公司與金福地公司之間的債權(quán)債務(wù)。當(dāng)事人的真實(shí)意思表示為以房抵債，即鄧小六簽訂該合同的目的是實(shí)現(xiàn)債務(wù)的清償?；趥钠降刃?，鄧小六對金福地公司的債權(quán)并不較本案所涉執(zhí)行債權(quán)更具有優(yōu)先實(shí)現(xiàn)的價(jià)值利益。因此，鄧小六依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條的規(guī)定主張排除強(qiáng)制執(zhí)行，不能成立。

此外，從房屋的交付時間看，當(dāng)事人均認(rèn)可案涉房屋于2014年6月交付，而人民法院對案涉房屋的查封時間是在2014年4月，房屋交付于查封之后；《商品房購銷合同》載明的簽訂時間為2013年10月，距離2014年4月法院查封案涉房屋還有數(shù)月，足夠雙方完成權(quán)屬轉(zhuǎn)移以最終實(shí)現(xiàn)債務(wù)抵償，但沒有證據(jù)證明鄧小六及時向金福地公司提出交付房屋并協(xié)助辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移義務(wù)的主張。在這種情況下，鄧小六主張排除對案涉房屋的強(qiáng)制執(zhí)行，于法無據(jù)。

二審案件受理費(fèi)10625元，由鄧小六負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審判長　司　偉

審判員　李延忱

審判員　馬成波

二〇一九年五月三十一日

法官助理唐部