中華人民共和國最高人民法院

民 事 判 決 書

法定代表人：王濤，該局局長。

委托訴訟代理人：李瑜，北京大成（昆明）律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：楊華，北京大成（昆明）律師事務(wù)所律師。

上訴人（一審被告）：昆明尚某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地：云南省昆明市五華區(qū)黃土坡昆瑞路228號12幢1-601。

法定代表人：唐多全，該公司執(zhí)行董事。

委托訴訟代理人：邵維，云南美合律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：楊彬露，重慶鉅沃律師事務(wù)所律師。

昆明國土局上訴請求:撤銷一審判決第二項，改判尚某公司支付利息5613704.97元；撤銷一審判決第三項，改判尚某公司支付違約金（以255039600元為基數(shù)，按每日1‰的標(biāo)準(zhǔn)計算至實(shí)際付清之日，暫計至2018年3月31日為392378424.6元）；訴訟費(fèi)用全部由尚某公司承擔(dān)。事實(shí)及理由:一、一審法院對涉案利息的計算錯誤。應(yīng)當(dāng)按照一年360天計算日息，且第三期利息起算時間應(yīng)為2013年8月23日，計息基數(shù)也不應(yīng)當(dāng)包括第二期應(yīng)付費(fèi)用。二、一審判決對違約金的計算錯誤。一審判決一方面認(rèn)定尚某公司就涉案地塊欠繳的土地出讓價款數(shù)額為255039600元，一方面又在計算違約金時將已經(jīng)用于沖抵的76509900元競買保證金進(jìn)行扣減，該認(rèn)定沒有任何事實(shí)和法律依據(jù)。

尚某公司辯稱：一、2013年12月25日前所涉四個地塊的土地出讓金，尚某公司均按約支付，不存在任何違約行為。1.《土地移交確認(rèn)書》已經(jīng)實(shí)際更改涉案地塊土地出讓金的支付條件，將涉案地塊的下一次土地出讓金的支付條件順延至2013年12月25日。2.《土地移交確認(rèn)書》的簽訂證明了四個地塊的不可分割性。二、在2013年12月25日應(yīng)繳納第二期土地出讓金之日，由于昆明國土局交付的土地不符合條件，尚某公司有權(quán)行使先履行抗辯權(quán)，暫緩支付土地出讓金。1.按現(xiàn)狀交付的土地也應(yīng)當(dāng)符合法律法規(guī)及政策規(guī)定。且按現(xiàn)狀交付應(yīng)結(jié)合土地出讓檔案進(jìn)行文意解釋。2.按照土地現(xiàn)狀，尚某公司并不能實(shí)際控制涉案土地。三、一審法院對利息計算并無錯誤。四、違約金標(biāo)準(zhǔn)過高，本案為平等主體之間的民事合同，不應(yīng)當(dāng)適用行政文件確定違約金。本案違約金基數(shù)及起始點(diǎn)的判斷應(yīng)綜合考慮四地塊不可分割性及合同履行現(xiàn)狀后予以控制。

尚某公司上訴請求：撤銷一審判決第三項，訴訟費(fèi)全部由昆明國土局承擔(dān)。事實(shí)與理由：一、一審判決認(rèn)定昆明國土局無違約行為，屬事實(shí)認(rèn)定錯誤。1.昆明國土局交付的土地并非凈地，30號地塊上一棟BOT建筑直至2014年7月14日才移交；31-A1號地塊存在3條軍用線路及廣電、電信線路和水、氣線路未改遷問題；31-A2號地塊有一棟C級危房因臨近小學(xué)未拆除（尚某公司2017年11月29日才知道該小學(xué)已經(jīng)搬遷），軍用通訊光纜未改遷（《軍事設(shè)施保護(hù)法實(shí)施辦法》規(guī)定應(yīng)當(dāng)由政府部門與軍方協(xié)商有關(guān)電纜改遷事宜），周邊市政規(guī)劃道路無法貫通，消防通道不符合規(guī)定，無法獲得規(guī)劃審批手續(xù)等問題。而四塊宗地具有不可分割性應(yīng)一并考慮。2.昆明國土局有違約行為。案涉宗地并未達(dá)到《昆明市土地和礦業(yè)權(quán)交易中心KCXS2012-31號國有建設(shè)用地拍賣出讓方案》中“4.地塊現(xiàn)狀：地塊紅線外達(dá)“六通”，紅線內(nèi)場地平整”的要求，更不符合《國有建設(shè)用地使用權(quán)拍賣出讓文件》中的要求。3.昆明國土局的行為亦違反了法律法規(guī)和國家政策。根據(jù)《中華人民共和國合同法》《國土資源部閑置土地處置辦法》《國土資源部關(guān)于貫徹落實(shí)<國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知>的通知》《國土資源部關(guān)于加大閑置土地處置力度的通知》《云南省人民政府印發(fā)關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓管理規(guī)定和進(jìn)一步加強(qiáng)礦產(chǎn)資源開發(fā)管理規(guī)定的通知》《昆明市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)昆明市出讓土地滯納金處理意見的通知》等相關(guān)法律文件的規(guī)定，昆明國土局應(yīng)當(dāng)“凈地出讓”。二、昆明國土局按照約定提前交付土地后，尚某公司發(fā)現(xiàn)交付土地不符合凈地交付條件，且多次協(xié)商仍未解決的前提下，有權(quán)享有先履行抗辯權(quán)。三、本案合同約定的違約金換算成年息高達(dá)36.5%-42.1%，遠(yuǎn)超國家對于資金占用保護(hù)的利息范圍，應(yīng)予調(diào)整。四、即使認(rèn)定昆明國土局沒有違約行為，2013年12月25日之前，尚某公司均按照約定履行了合同義務(wù)。如果認(rèn)定昆明國土局部分違約，那么違約金的起算時點(diǎn)應(yīng)當(dāng)順延。另外雙方已經(jīng)于2017年11月20日向昆明仲裁委員會提出仲裁申請，此節(jié)點(diǎn)后尚某公司并未惡意拖欠，此節(jié)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)為違約金終止的時間節(jié)點(diǎn)。

昆明國土局辯稱：一、尚某公司知曉并認(rèn)可交付土地的現(xiàn)狀，昆明國土局關(guān)于土地的交付并無違約行為，也不違反法律規(guī)定。二、雙方協(xié)商同意提前移交土地并未改變雙方關(guān)于后續(xù)土地出讓金的支付方式及支付條件，負(fù)有先履行義務(wù)的是尚某公司。三、尚某公司未對一審判決第一項提起上訴，應(yīng)當(dāng)在此基礎(chǔ)上計算違約金。國務(wù)院辦公廳文件對逾期交納土地出讓金的違約金計算有明確規(guī)定，不應(yīng)調(diào)低。四、尚某公司支付的土地出讓金與涉案地塊無關(guān)，尚某公司對案涉地塊的土地出讓金全部欠繳的事實(shí)也予以認(rèn)可。五、29號、30號、31-A1號、31-A2號四宗地的出讓是四個合同關(guān)系，其他宗地合同履行中遇到的不可歸責(zé)于出讓人的障礙不構(gòu)成本案宗地延遲繳納或者不繳納土地出讓金的免責(zé)條件。

昆明國土局一審訴訟請求:判令尚某公司立即向昆明國土局支付拖欠的國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價款255039600元、分期繳納國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價款的應(yīng)付利息5613704.97元、違約金（以255039600元為基數(shù)，按每日1‰的標(biāo)準(zhǔn)計算至實(shí)際付清之日止，暫計至2018年3月31日為392378424.6元）；案件受理費(fèi)由尚某公司承擔(dān)。

一審認(rèn)定事實(shí)：2013年7月25日，昆明國土局與尚某公司簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，其中約定：昆明國土局將位于五華區(qū)豐寧街道辦事處、宗地編號為KCXS2012-31-A2號的土地出讓給尚某公司，用途為其他普通商品住房用地。第六條：出讓人同意在付清全部土地價款之后30日內(nèi)出讓宗地交付給受讓人；第八條：本合同項下宗地的國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價款為255039600元。第十條：（一）受讓人同意按照本條第一款第（二）項的規(guī)定向出讓人支付國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價款；（二）按以下時間和金額分三期向出讓人支付國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價款：第一期127519800元，付款時間：2013年8月23日之前；第二期31879950元，付款時間：2013年12月25日之前；第三期95639850元，付款時間：2014年7月25日之前；分期支付國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價款的，受讓人在支付第二期及以后各期國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價款時，同意按照支付第一期土地出讓價款之日中國人民銀行公布的貸款利率，向出讓人支付利息。第三十條：受讓人應(yīng)當(dāng)按照本合同約定，按時交付國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價款。受讓人不能按時支付國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價款的，自滯納之日起，每日按遲延交付款項的1‰向出讓人繳納違約金。第四十條：因履行本合同發(fā)生爭議，由爭議雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成的，提交昆明仲裁委員會仲裁。

2013年9月6日，云南藝術(shù)學(xué)院、昆明市土地礦產(chǎn)儲備中心和尚某公司簽訂《土地移交確認(rèn)書》，該確認(rèn)書約定：“昆明市土地礦產(chǎn)儲備中心，于2013年7月12日完成了云南藝術(shù)學(xué)院麻園村地塊（儲備編號KCXS2012-29、30、31號）的收儲及處置。該地塊由尚某公司以招拍掛方式成功競拍。結(jié)合三方協(xié)調(diào)會議精神，云南藝術(shù)學(xué)院同意進(jìn)行土地提前移交，其前提是尚某公司必須按出讓時的約定繳納50%土地出讓價款，剩余款項按出讓約定時限繳納……經(jīng)勘查核實(shí)，上述土地界址清楚，面積準(zhǔn)確，權(quán)屬無爭議，符合土地移交條件。土地移交后地塊上發(fā)生的一切事物由接收方自行負(fù)責(zé)?！薄锻恋匾平淮_認(rèn)書》簽訂后，云南藝術(shù)學(xué)院在昆明市土地礦產(chǎn)儲備中心的監(jiān)交下將涉案土地交付給尚某公司。

2017年12月11日，昆明國土局與尚某公司簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同（合同補(bǔ)充條款）》，約定將爭議解決方式由仲裁變更為依法向人民法院起訴。

另查明，2013年7月12日，尚某公司通過公開掛牌交易競得位于昆明市五華區(qū)豐寧街道辦事處宗地編號為KCXS2012-29、KCXS2012-30、KCXS2012-31-A1、KCXS2012-31-A2號四塊國有建設(shè)用地使用權(quán)，并于2013年7月1日依照《昆明市國有建設(shè)用地使用權(quán)拍賣出讓公告》支付上述四塊土地競賣保證金24060萬元。2013年8月23日昆明市土地礦產(chǎn)儲備中心向昆明市財政局支付了24060萬元，在該筆款項的銀行支付憑證，即《非稅收入一般繳款書（回單）》上載明，該款系保證金沖抵土地出讓金的用途。

一審法院認(rèn)為，綜合雙方當(dāng)事人的訴辨主張，本案爭議焦點(diǎn)為：昆明國土局關(guān)于國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價款本金、利息及違約金的訴訟請求是否有事實(shí)及法律依據(jù)。

昆明國土局與尚某公司簽訂的《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》及該合同的補(bǔ)充條款約定均系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且不違反法律規(guī)定，合法有效。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條關(guān)于“依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護(hù)”及第六十條關(guān)于“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)”之規(guī)定，昆明國土局與尚某公司應(yīng)當(dāng)按照上述合同及確認(rèn)書約定的內(nèi)容，全面、審慎地履行合同義務(wù)。

第一，關(guān)于尚某公司是否拖欠土地出讓金的問題。一審法院認(rèn)為：其一，關(guān)于交付土地是否符合標(biāo)準(zhǔn)的問題。尚某公司認(rèn)為，根據(jù)國土資源部《閑置土地處置辦法》第二十一條及相關(guān)規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)出讓要做到凈地移交，而在雙方簽訂土地出讓合同后，雖然也簽訂了《土地移交確認(rèn)書》，但實(shí)際上昆明國土局交付的土地不符合法定交付要求。本案中，云南藝術(shù)學(xué)院、昆明市土地礦產(chǎn)儲備中心與尚某公司三方于2013年9月6日簽訂的《土地移交確認(rèn)書》，該確認(rèn)書載明：“經(jīng)勘查核實(shí)，上述土地界址清楚、面積準(zhǔn)確、權(quán)屬無爭議，符合土地移交條件。土地移交后地塊上發(fā)生的一切事物由接收方自行負(fù)責(zé)?！鼻以摯_認(rèn)書簽訂后，云南藝術(shù)學(xué)院在昆明市土地礦產(chǎn)儲備中心的監(jiān)交下將KCXS2012-29、30、31-A1、31-A2的四宗土地整體移交于尚某公司。而《閑置土地處置辦法》第二十一條是針對出讓土地的權(quán)屬、地塊性質(zhì)、界址位置和補(bǔ)償安置等內(nèi)容進(jìn)行的規(guī)定，本案中尚某公司提交的證據(jù)不能證明其主張的事實(shí)屬于《閑置土地處置辦法》第二十一條規(guī)定的事項，故對尚某公司的此主張一審法院不予支持。對尚某公司主張的涉案土地存在通訊光纜設(shè)備及附著物等問題未解決的主張，根據(jù)《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》第十七條第一款“受讓人在本合同項下宗地內(nèi)進(jìn)行建設(shè)時，有關(guān)用水、用氣、污水及其他設(shè)施與宗地外主管線、用電變電站接口和引入工程，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定辦理”之約定，以及《土地移交確認(rèn)書》“土地移交后地塊上發(fā)生的一切事物由接收方自行負(fù)責(zé)”約定的內(nèi)容和尚某公司依該確認(rèn)書對涉案土地已全面接受的事實(shí)綜合判斷，不能證明昆明國土局就涉案土地移交問題存在違約行為，故對尚某公司的該項主張，一審法院不予支持。據(jù)此，對尚某公司就昆明國土局移交涉案土地不符合法律規(guī)定及存在違約行為的主張，于法無據(jù)，一審法院不予支持。其二，關(guān)于尚某公司主張先履行抗辯權(quán)的問題。尚某公司認(rèn)為，《土地移交確認(rèn)書》將出讓合同約定的涉案出讓宗地交付時間變更為2013年9月6日，而尚某公司按照整體開發(fā)付足了（四宗土地）50%以上的款項，昆明國土局作為先履行交付土地義務(wù)的主體，未按合同約定履行，尚某公司有權(quán)行使先履行抗辯權(quán)。一審法院認(rèn)為，先履行義務(wù)是在法律規(guī)定或者合同約定了履行順序時，對先履行義務(wù)一方不履行或履行違約的一種抗辯權(quán)利。根據(jù)《土地移交確認(rèn)書》約定：“結(jié)合三方協(xié)調(diào)會議精神，云南藝術(shù)學(xué)院同意進(jìn)行土地提前移交，其前提是尚某公司必須按出讓時的約定繳納50%土地出讓價款，剩余款項按出讓約定時限繳納。”本案中，該確認(rèn)書僅對涉案土地移交條件即提前移交進(jìn)行了變更，而未變更《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》約定的出讓土地價款數(shù)額、分期支付方式、利息和違約等條款內(nèi)容，且《土地移交確認(rèn)書》明確載明“剩余款項按出讓約定時限繳納”的義務(wù)。據(jù)此，《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》約定的涉案土地移交條款不再約束雙方當(dāng)事人，而應(yīng)按《土地移交確認(rèn)書》的約定履行涉案土地移交，就涉案土地出讓價款、利息及違約金等條款仍按《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》的約定履行。經(jīng)查明，雙方依照《土地移交確認(rèn)書》的約定履行了相應(yīng)的義務(wù)，并完成了涉案土地的移交，而尚某公司未能按照《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》的約定支付相應(yīng)的涉案土地出讓價款，因此，尚某公司的先履行抗辯權(quán)主張不能成立，一審法院不予支持。綜上，尚某公司就移交土地和其有先履行抗辯權(quán)的主張沒有事實(shí)和法律依據(jù)，一審法院不予支持。其三，關(guān)于尚某公司尚欠土地出讓金的數(shù)額如何確定的問題。本案庭審中，雖然雙方當(dāng)事人均認(rèn)可尚某公司就包括本案涉案土地在內(nèi)的四宗土地共計支付的24060萬元保證金最終全部折抵為土地出讓金，而尚某公司主張其中有76509900元系折抵本案土地第一期應(yīng)付出讓金，但結(jié)合昆明國土局陳述除本案土地外的其他三宗土地尚某公司已付清土地出讓金且已移交土地的事實(shí)，一審法院對雙方當(dāng)事人基于現(xiàn)狀對尚某公司尚欠昆明國土局涉案土地出讓價款為255039600元的自認(rèn)依法予以確認(rèn)，尚某公司應(yīng)當(dāng)向昆明國土局支付尚欠涉案土地出讓金255039600元。

第二，關(guān)于利息的問題。尚某公司在本案中表示其愿意向昆明國土局支付11個月的涉案土地出讓價款相應(yīng)的利息，而昆明國土局認(rèn)為利息的支付應(yīng)依合同約定履行。一審法院認(rèn)為，利息的支付應(yīng)當(dāng)依據(jù)雙方簽訂的《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》約定的利息計算方式進(jìn)行結(jié)算。根據(jù)《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》第十條“受讓人同意按照本條第一款第（二）項的規(guī)定向出讓人支付國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價款：（二）按以下時間和金額分三期向出讓人支付國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價款：第一期127519800元，付款時間：2013年8月23日之前；第二期31879950元，付款時間：2013年12月25日之前；第三期95639850元，付款時間：2014年7月25日之前；分期支付國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價款的，受讓人在支付第二期及以后各期國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價款時，同意按照支付第一期土地出讓價款之日中國人民銀行公布的貸款利率，向出讓人支付利息”之約定，結(jié)合雙方當(dāng)事人一致認(rèn)可的利息計算標(biāo)準(zhǔn)為年5.6%以及昆明國土局的訴訟請求，尚某公司應(yīng)向昆明國土局支付土地出讓價款利息分段計算為：第一段利息：以31879950元基數(shù)，按年利率5.6%計算自2013年8月24日起至2013年12月25日共計124天的利息金額為606505.13元；第二段利息：以31879950元+95639850元=127519800元基數(shù)，按年利率5.6%計算自2013年12月26日起至2014年7月25日共計212天的利息金額為4147712.51元。上述利息共計金額為4754217.64元。

第三，關(guān)于違約金的問題。尚某公司認(rèn)為，《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》是格式條款，合同約定的違約金過高，尚某公司請求予以調(diào)整。昆明國土局認(rèn)為，根據(jù)國務(wù)院的相關(guān)規(guī)范性文件以及最高人民法院的相關(guān)判例，就違約金的計算標(biāo)準(zhǔn)，不存在格式條款或者違約金過高的問題，違約金的約定符合法律規(guī)定和交易習(xí)慣，符合土地交易市場及雙方出讓競拍土地的合理預(yù)期。一審法院認(rèn)為：首先，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百零七條“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任”之規(guī)定，本案中，尚某公司未能按照《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》約定按時支付相應(yīng)的涉案土地出讓價款，其行為構(gòu)成違約，故其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。其次，就尚某公司主張違約金計算標(biāo)準(zhǔn)過高請求調(diào)整的問題。因土地出讓合同相較于普通的民事合同的確具有其特殊性，其中一方主體為政府國土資源行政主管部門，由其提供的土地出讓合同格式文本必然會受到相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)范性文件的約束。國務(wù)院辦公廳《關(guān)于規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》對于國有土地出讓合同中土地使用者不按時足額繳納土地出讓收入的違約金標(biāo)準(zhǔn)作了明確規(guī)定，并明確了對違反本通知規(guī)定的責(zé)任后果。此規(guī)范性文件中關(guān)于土地出讓合同違約金標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，系針對國有土地交易市場做出的政策性規(guī)定，體現(xiàn)在土地出讓合同中，不屬于雙方能夠任意協(xié)商達(dá)成的條款，該類條款如不存在違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性效力性規(guī)定的情形，原則上不宜以私法判決的方式否定其效力，亦不宜依職權(quán)作相應(yīng)調(diào)整，而應(yīng)以此為依據(jù)確認(rèn)各方當(dāng)事人的民事權(quán)利義務(wù)。況且，房地產(chǎn)企業(yè)在簽訂合同、取得土地使用權(quán)時，對于土地出讓合同的內(nèi)容包括違約責(zé)任的約定應(yīng)當(dāng)是知道的，合同一旦簽署，應(yīng)當(dāng)對政府主管部門和房地產(chǎn)企業(yè)雙方具有約束力。本案中，《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》及該合同的補(bǔ)充條款約定均系雙方真實(shí)意思表示，尚某公司作為專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)公司，在取得國有土地使用權(quán)時應(yīng)當(dāng)知道違約責(zé)任后果，亦不存在其不能預(yù)見的情形。因此，根據(jù)雙方簽訂的《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》第三十條“受讓人不能按時支付國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價款的，自滯納之日起，每日按遲延交付款項的1‰向出讓人繳納違約金”之約定，尚某公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期交付土地出讓金的違約金責(zé)任，按約定自滯納之日起每日按遲延交付款項的1‰向昆明國土局繳納違約金。經(jīng)查明，尚某公司于2013年7月1日一次繳納29、30、31-A1、31-A2號四塊土地競買保證金24060萬元，其中《昆明市國有建設(shè)用地使用權(quán)拍賣出讓公告》載明的31-A1及31-A2地塊對應(yīng)的保證金數(shù)額為11610萬元（該數(shù)額雙方當(dāng)事人均予以認(rèn)可），按照上述兩個地塊土地出讓金總額所占比重計算，本案涉案土地，即31-A2號土地的競買保證金為76509900元。2013年8月23日昆明市土地礦產(chǎn)儲備中心向昆明市財政局支付了24060萬元，在該筆款項的銀行支付憑證，即《非稅收入一般繳款書（回單）》上載明，該款系保證金沖抵土地出讓金的用途。根據(jù)本案中保證金已部分轉(zhuǎn)化為涉案土地出讓金的事實(shí)，雖雙方當(dāng)事人一致認(rèn)可前述于2013年8月23日產(chǎn)生的保證金轉(zhuǎn)為土地出讓金的事實(shí)最終全部折抵了本案涉案土地外的其余三宗土地的土地出讓金（總數(shù)均已付清），但鑒于上述折抵過程最初系包含了本案涉案土地在內(nèi)的四宗土地的土地出讓金，此后才經(jīng)雙方協(xié)商一致統(tǒng)一用于折抵本案外其余三宗土地的土地出讓金，故一審法院在計算違約金時本著還原客觀履行的原則并結(jié)合昆明國土局的訴訟請求，據(jù)實(shí)按照最初的折抵方案對已轉(zhuǎn)化為涉案土地出讓金的保證金數(shù)額部分進(jìn)行相應(yīng)扣減計算如下：以127519800元-76509900元=51009900元為基數(shù)，按每日1‰的標(biāo)準(zhǔn)計算自2013年8月24日起至2013年12月25日共124天的違約金金額為6325227.6元；以51009900元+31879950元=82889850元為基數(shù)，按每日1‰的標(biāo)準(zhǔn)計算自2013年12月26日起至2014年7月25日共212天的違約金金額為17572648.2元；以82889850元+95639850元=178529700元為基數(shù)，按每日1‰的標(biāo)準(zhǔn)計算自2014年7月26日起至2018年3月31日共1344天的違約金金額為239943916.8元。以上共計263841792.6元。此外，尚某公司還需承擔(dān)以178529700元為基數(shù)按每日1‰的標(biāo)準(zhǔn)計算自2018年4月1日起至款項清償之日止的違約金。

綜上所述，昆明國土局的訴訟請求部分成立，予以支持。一審法院依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第一百零七條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百一十八條第一款、第一百五十二條之規(guī)定，判決：一、尚某公司于判決生效之日起十五日內(nèi)向昆明國土局支付尚欠土地出讓金255039600元；二、尚某公司于判決生效之日起十五日內(nèi)向昆明國土局支付欠付利息4754217.64元；三、尚某公司于判決生效之日起十五日內(nèi)向昆明國土局支付違約金263841792.6元及以178529700元為基數(shù)按每日1‰的標(biāo)準(zhǔn)計算從2018年4月1日至出讓價款清償之日止的違約金；四、駁回昆明國土局的其他訴訟請求。一審案件受理費(fèi)3306959元，由尚某公司負(fù)擔(dān)2659978元，由昆明國國土局負(fù)擔(dān)646981元。

二審中,雙方當(dāng)事人均提交了新證據(jù)，本院組織雙方當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。

昆明國土局向本院提交了以下證據(jù)材料：1.31-A2號地塊上遺留的建筑物照片3張、《昆明市五華區(qū)教育體育局關(guān)于麻園小學(xué)房屋拆除情況說明》，用以證明案涉地塊上遺留的兩棟建筑物中一棟系尚某公司留作自用，另一棟具備拆除條件。2.《云南省人民政府辦公廳關(guān)于部分在昆高校第二批校產(chǎn)處置有關(guān)問題的復(fù)函》《云南省財政廳關(guān)于部分在昆高校老校區(qū)地產(chǎn)處置資金收繳及使用有關(guān)事項的通知》《云南省人民政府關(guān)于部分在昆高校老校區(qū)處置工作專題會議紀(jì)要》，用以證明尚某公司一同競得四地塊屬于在昆高校老校區(qū)地產(chǎn)處置地塊。

尚某公司向本院提交了以下證據(jù)材料：1.《昆明市人民政府關(guān)于西山區(qū)KCXS2012-29、30、31-A1、31-A2號地塊拍賣出讓方案的批復(fù)》《昆明市土地和礦業(yè)權(quán)交易中心KCXS2012-31號國有建設(shè)用地拍賣出讓方案》，用以證明KCXS2012-29號、30號、31-A1號、31-A2號具有不可分割性，以及關(guān)于“按現(xiàn)狀交地”的理解，應(yīng)當(dāng)綜合文件背景及文意進(jìn)行解釋，即地塊簡介記載的“地塊現(xiàn)狀:地塊紅線外達(dá)‘六通’，紅線內(nèi)場地平整”,而并非目前現(xiàn)場的實(shí)際狀況。2.《昆明市國有土地使用權(quán)收購協(xié)議》，用以證明昆明市土地礦產(chǎn)儲備中心與云南藝術(shù)學(xué)院簽訂《昆明市國有土地使用權(quán)收購協(xié)議》僅是形式上的法律手續(xù)，土地成交價款并非昆明市財政所有。3.《云南藝術(shù)學(xué)院關(guān)于麻園老校區(qū)置換地塊凈地交易的承諾函》，用以證明“凈地”是土地掛牌的前提條件且云南藝術(shù)學(xué)院已經(jīng)出具凈地承諾。4.《土地估價報告》，用以證明《土地估價報告》是以《昆明市規(guī)劃局國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓規(guī)劃條件》（昆規(guī)條件〔2012〕0372號）作為依據(jù)，且根據(jù)規(guī)劃條件將“待估宗地紅線外開發(fā)程度為六通（通路、通電、通訊、通上水、通下水、通氣），宗地紅線內(nèi)開發(fā)待估宗地紅線外開發(fā)程度為六通和場地平整”作為評估的前提。5.地塊現(xiàn)狀的航拍照片，用以證明地塊移交至今規(guī)劃道路仍未貫通、管網(wǎng)遷建問題依然存在，仍未達(dá)到“凈地”交付條件，不具備動工基本條件。6.《昆明市人民政府辦公廳關(guān)于尚某公司申請減免KCXS2012-31號A1、A2地塊土地滯納金的情況報告》，用以證明四地塊系整體開發(fā)，具有不可分割性，任一地塊的交付進(jìn)度均影響到案涉地塊的交付及土地出讓金的繳納，并載明了案涉地塊無消防通道的事實(shí)由昆明市人民政府辦公廳安排協(xié)調(diào)，30號地塊延遲至2014年7月14日才交付，31號地塊存在因麻園小學(xué)原因無法拆除的情況。

因雙方提交的前述新證據(jù)均與本案爭議焦點(diǎn)的評判無關(guān)，上述二審新證據(jù)在本案中均不予采信。

雙方當(dāng)事人對一審查明的事實(shí)無異議，本院予以確認(rèn)。

本院另查明，《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》第三十八條約定：“出讓人未能按期交付土地或交付的土地未能達(dá)到本合同約定的土地條件或單方改變土地使用條件的，受讓人有權(quán)要求出讓人按照規(guī)定的條件履行義務(wù)，并且賠償延誤履行而給受讓人造成的直接損失……”

29號地塊應(yīng)繳納土地出讓金為239214500元，30號地塊應(yīng)繳納土地出讓金為173775200元，31-A1號地塊應(yīng)繳納土地出讓金為131970700元，31-A2號地應(yīng)繳納土地出讓金為255039600元，四地塊的土地出讓金合計8億元。合同約定的四塊宗地分期繳納的時間一致，均為2013年8月23日之前支付至50%；2013年12月25日之前支付至62.5%；2014年7月25日之前全部付完。尚某公司于2013年7月1日繳納29號、30號、31-A1號、31-A2號四塊土地競買保證金24060萬元，2013年8月23日繳納47607250元，2013年8月29日繳納124782450元。2014年2月25日分兩次共繳納82481688元，2014年10月27日繳納49489012元。

尚某公司已經(jīng)取得29號、30號地塊的《土地使用權(quán)證書》，并未就29號、30號地塊支付任何違約金。

一、關(guān)于利息計算是否有誤問題

昆明國土局上訴主張，一審判決利息的起算時間、計算基數(shù)、利率標(biāo)準(zhǔn)皆有誤。尚某公司辯稱，一審判決對利息的計算無誤。本院認(rèn)為：按照雙方當(dāng)事人簽訂的《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》第十條對利息的起止時間、計算基數(shù)、利率標(biāo)準(zhǔn)的約定，以及雙方當(dāng)事人在一審中均認(rèn)可利息的計算標(biāo)準(zhǔn)為年利率5.6%和《中國人民銀行關(guān)于人民幣存貸款計結(jié)息問題的通知》關(guān)于日利率＝年利率(％)÷360的規(guī)定，尚某公司分期繳納的第二期款項應(yīng)當(dāng)支付2013年8月23日起至2013年12月25日止共計124天的利息為31879950×5.6%÷360×124=614928.81元，第三期款項應(yīng)當(dāng)支付2013年8月23日起至2014年7月25日止共計336天的利息為95639850×5.6%÷360×336=4998776.16元，前述利息合計5613704.97元。一審判決對分期繳納國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價款利息的計算有誤，本院予以糾正。

二、關(guān)于尚某公司是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約金問題

尚某公司于2016年11月22日向昆明國土局五華分局作出的《昆明尚某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司關(guān)于國家出讓土地例行督察整改措施及方案的匯報》中載明：“我公司已繳清29號、30號、31-A1號地塊土地出讓金54496.04萬元，欠繳31-A2號地塊土地出讓金25503.96萬元。”一審中尚某公司亦自認(rèn)尚欠昆明國土局涉案土地出讓價款為255039600元，雙方當(dāng)事人在二審中對一審判決關(guān)于尚某公司欠付案涉土地出讓金255039600元的認(rèn)定并無異議，本院予以確認(rèn)。

尚某公司上訴主張，昆明國土局所交付土地有諸多違反合同約定及法律法規(guī)的規(guī)定之處，尚某公司據(jù)此有先履行抗辯權(quán)，無需承擔(dān)違約金。昆明國土局辯稱，其土地交付并無違約行為，負(fù)有先履行義務(wù)的是尚某公司。本院認(rèn)為：首先，《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》第六條約定“出讓人同意在付清全部土地價款之后30日內(nèi)出讓宗地交付給受讓人”，第十條約定“（一）受讓人同意按照本條第一款第（二）項的規(guī)定向出讓人支付國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價款；（二）按以下時間和金額分三期向出讓人支付國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價款：第一期127519800元，付款時間：2013年8月23日之前；第二期31879950元，付款時間：2013年12月25日之前；第三期95639850元，付款時間：2014年7月25日之前”，前述條款明確約定了土地價款的支付數(shù)額、支付時間以及土地交付與土地價款支付的先后順序，即尚某公司支付土地價款的義務(wù)在先，昆明國土局交付土地的義務(wù)在后?！锻恋匾平淮_認(rèn)書》關(guān)于“結(jié)合三方協(xié)調(diào)會議精神，云南藝術(shù)學(xué)院同意進(jìn)行土地提前移交，其前提是尚某公司必須按出讓時的約定繳納50%土地出讓價款，剩余款項按出讓約定時限繳納”的約定，僅是確認(rèn)了涉案土地提前交付，且再次明確土地價款交付的時間及數(shù)額，并未改變《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》關(guān)于土地交付與土地價款支付先后順序的約定。且《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》中亦無條款約定如昆明國土局存在交付土地的違約行為可構(gòu)成尚某公司支付土地價款的抗辯事由，故尚某公司關(guān)于其有先履行抗辯權(quán)的上訴主張不能成立，其未按照合同約定支付土地價款構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)按照《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》第三十條“受讓人應(yīng)當(dāng)按照本合同約定，按時交付國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價款。受讓人不能按時支付國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價款的，自滯納之日起，每日按遲延交付款項的1‰向出讓人繳納違約金”的約定承擔(dān)遲延支付土地價款的違約責(zé)任。其次，《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》第七章針對9種不同的違約情形分別約定了不同的違約責(zé)任條款，若混淆不分則有違當(dāng)事人的意識自治。該合同第三十八條關(guān)于“出讓人未能按期交付土地或交付的土地未能達(dá)到本合同約定的土地條件或單方改變土地使用條件的，受讓人有權(quán)要求出讓人按照規(guī)定的條件履行義務(wù)，并且賠償延誤履行而給受讓人造成的直接損失”的約定，明確了昆明國土局交付土地的違約責(zé)任處理方式，與前述第三十條關(guān)于尚某公司遲延支付土地價款的違約責(zé)任，系雙方當(dāng)事人針對土地價款支付與土地交付兩種不同違約情形而分別約定的獨(dú)立的違約條款，本案系昆明國土局訴訟主張尚某公司遲延支付土地價款的違約金，尚某公司以昆明國土局土地交付違約進(jìn)行抗辯，因抗辯邏輯錯位而明顯不能成立。一審判決在本案中對昆明國土局土地交付是否符合約定或法定要求進(jìn)行評判不當(dāng)，本院予以糾正。如尚某公司認(rèn)為昆明國土局交付土地違約并造成其損失，應(yīng)另行主張。

三、關(guān)于約定的違約金是否應(yīng)予調(diào)減問題

尚某公司上訴主張，合同約定的違約金換算成年息高達(dá)36.5%-42.1%，遠(yuǎn)超國家對于資金占用費(fèi)保護(hù)的利息范圍，應(yīng)予調(diào)整。昆明國土局辯稱，國務(wù)院辦公廳文件對逾期交納土地出讓金的違約金計算有明確規(guī)定，不應(yīng)調(diào)低。本院認(rèn)為：首先，國務(wù)院辦公廳《關(guān)于規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》（國辦發(fā)〔2006〕100號）對于國有土地出讓合同中土地使用者不按時足額繳納土地出讓收入的違約金標(biāo)準(zhǔn)作了明確規(guī)定，并明確了對違反本通知規(guī)定的責(zé)任后果，相關(guān)當(dāng)事人均應(yīng)遵守規(guī)范性文件的規(guī)定。其次，雙方當(dāng)事人在《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》中亦按照前述規(guī)定進(jìn)行了明確約定，在沒有特殊事由的情況下，應(yīng)尊重雙方當(dāng)事人的合同約定而不宜行使自由裁量權(quán)進(jìn)行調(diào)整。因此，對尚某公司調(diào)低遲延支付土地出讓金的違約金的上訴請求，本院不予支持。

四、關(guān)于一審判決對違約金的計算是否有誤問題

昆明國土局上訴主張，尚某公司的土地競買保證金在2013年8月23日并未折抵至涉案土地項下，一審法院在計算違約金時將其扣減不當(dāng)。尚某公司上訴主張，其在2013年12月25日之前并無違約行為，無需計算違約金。本院認(rèn)為：第一，《土地移交確認(rèn)書》僅對涉案土地移交條件進(jìn)行了變更，并未變更《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》約定的價款分期支付數(shù)額及日期。尚某公司仍應(yīng)當(dāng)按照該合同第十條約定的時間節(jié)點(diǎn)支付相應(yīng)款項。第二，昆明國土局出具的《云南省國有土地有償使用收入繳款通知書》《非稅收入一般繳款書（收據(jù)）》《非稅收一般繳款書（回單）》中均列明了尚某公司每一筆繳款針對的宗地，并無證據(jù)證明尚某公司收到上述文件后提出過異議。第三，對同樣金額的款項，尚某公司可以選擇按照協(xié)議約定的時間節(jié)點(diǎn)分別支付至四塊宗地項下，以避免或減少支付違約金；或者集中先行支付至29號、30號地塊項下，雖然要支付另外兩塊宗地的違約金，但可以盡早取得29號、30號地塊的《土地使用權(quán)證書》，以便先行開發(fā)兩地塊回收資金。尚某公司已經(jīng)做出了選擇，并因此先行拿到了29號、30號地塊的《土地使用權(quán)證書》并已進(jìn)行土地開發(fā)。在計算違約金時，又主張所付款項要平均支付至所有地塊，明顯自相矛盾。第四，依照合同約定，四地塊的土地出讓金合計8億元，2013年8月23日之前支付至50%，即應(yīng)當(dāng)支付4億元。尚某公司于2013年7月1日一次性繳納29號、30號、31-A1號、31-A2號四塊土地競買保證金24060萬元（其中案涉土地的保證金為76509900元），雙方于2013年8月23日合意沖抵土地出讓價款。2013年8月23日尚某還繳納了另一筆土地出讓價款47607250元。也即2013年8月23日之前尚某公司共繳納288207250元。第一期款項并未全部支付到位（6天后，即8月29日支付到位）。但尚某公司并未就29號、30地塊支付任何違約金?？梢姡藭r雙方已經(jīng)達(dá)成合意將31號地塊的土地競買保證金優(yōu)先抵付29、30地塊的土地出讓價款。更何況截至2013年8月29日，尚某公司繳納的全部款項金額為412989700元，正好與29號、30號地塊的土地出讓金總和相同。由上可見，尚某公司的土地競買保證金在2013年8月23日并未折抵至涉案土地項下，一審法院在計算違約金時將其扣減確有不當(dāng)，本院予以糾正。昆明國土局應(yīng)當(dāng)繳納的違約金還應(yīng)加上76509900×1‰×（124+212+1344）=128536632元。此外，對于尚某公司關(guān)于應(yīng)當(dāng)將2017年11月20日向昆明仲裁委員會提出仲裁申請的時間認(rèn)定為違約金計算終止時間的上訴主張，缺乏合同依據(jù)和法律依據(jù)，本院不予支持。

綜上，昆明國土局的上訴請求成立，予以支持；尚某公司的上訴請求不成立，予以駁回。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項之規(guī)定，判決如下：

一、維持云南省高級人民法院（2018)云民初159號民事判決第一項；

四、撤銷云南省高級人民法院（2018)云民初159號民事判決第四項。

本判決為終審判決。

審判長　黃　年

審判員　王海峰

審判員　葛洪濤

二〇一九年六月二十八日

法官助理馬玲