2013年，光泰公司與山水房地產(chǎn)公司基于友好和信任關(guān)系，就案涉土地的開發(fā)形成意向。2014年1月6日，光泰公司向山水房地產(chǎn)公司發(fā)出《土地使用權(quán)競拍委托書》，載明：“根據(jù)貴我雙方的定向開發(fā)意向，現(xiàn)委托貴公司以貴公司的名義參與昆明滇池旅游度假區(qū)前衛(wèi)西路KCD2011-35號地塊的競拍，競拍價格不得超過壹億捌千萬元。”2014年1月9日，昆明市土地和礦業(yè)權(quán)交易中心受昆明滇池國家旅游度假區(qū)管理委員會的委托，向山水房地產(chǎn)公司發(fā)出《成交確認書》，確認山水房地產(chǎn)公司以1.71億元競得面積為11669.85平方米，編號為KCD2011-35號地塊的國有建設(shè)用地使用權(quán)。2014年1月10日，光泰公司向山水房地產(chǎn)公司發(fā)出《土地使用權(quán)競拍成交結(jié)果確認書》，確認山水房地產(chǎn)公司“最終以壹億柒仟壹佰萬元的成交價格競得該地塊使用權(quán)，成交價格在我公司委托的范圍內(nèi)，現(xiàn)予以確認?！?/div>
2014年1月22日，山水房地產(chǎn)公司發(fā)起設(shè)立山水投資公司，云南省昆明市工商行政管理局準予設(shè)立登記。經(jīng)山水房地產(chǎn)公司申請，昆明市人民政府于2014年1月23日向山水投資公司發(fā)出《昆明市國有土地使用權(quán)出讓批準通知書》(昆政地出[2014]021號)，同意將KCD2011-35號地塊以出讓方式提供給山水投資公司使用，出讓面積為11669.85平方米，出讓用途為商務(wù)金融用地，出讓年限為40年。2014年1月23日，昆明市國土資源局(出讓人)與山水投資公司(受讓人)簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》(CR53昆明市2014021)，約定以1.71億元出讓KCD2011-35號地塊的國有建設(shè)用地使用權(quán)，并約定了其他合同權(quán)利義務(wù)。
2014年2月13日，光泰公司(甲方)與山水投資公司(乙方)簽訂案涉定向開發(fā)回購協(xié)議。協(xié)議“總則”約定，甲方委托乙方，按照土地出讓招拍掛程序，最終以1.71億元的成交價取得編號為KCD2011-35號地塊的使用權(quán)，甲方對乙方依法取得該地塊使用權(quán)及最終的成交價款予以確認;甲方委托乙方定向開發(fā)KCD2011-35號地塊，總建設(shè)費用及服務(wù)費1000萬元由甲方承擔，并按照約定辦理回購(購買)手續(xù);在開發(fā)周期內(nèi)，乙方所有墊支費用(含土地款及稅費)的財務(wù)費，甲方按照年利率8%標準按實際支付費用的實際發(fā)生占用期間(按季核對資金墊付額)計算支付給乙方。第四條約定，建設(shè)規(guī)模為總面積約24500平方米，并分別約定了地上建筑和地下建筑的大致面積。第五條約定，建設(shè)周期為辦理項目建設(shè)前期報批手續(xù)時間按實際完成時間，建筑實體(不含裝修)施工兩年(指取得施工許可證之后的建設(shè)工作，不可抗拒事件除外)。第六條約定，甲方負責提供建設(shè)思路，確認規(guī)劃設(shè)計方案，協(xié)助乙方辦理開發(fā)建設(shè)過程中的相關(guān)報批手續(xù)，項目建設(shè)完成后甲方應(yīng)無條件購買項目的全部物業(yè)，并按雙方確定的總投資和財務(wù)費用及服務(wù)費1000萬元付清所有款項等;乙方負責在甲方協(xié)助下辦理項目開發(fā)所需要的全部手續(xù)，按照甲方的要求進行規(guī)劃設(shè)計，負責建筑實體建設(shè)過程中的實施工作等。第七條約定了主要開發(fā)成本和費用，并約定，在開發(fā)周期內(nèi)乙方所有墊支費用的財務(wù)費用按照年利率8%的標準，以乙方墊支費用的實際發(fā)生占用期間計算;在上述成本費用組成的基礎(chǔ)上，甲方另外支付給乙方1000萬元的項目定向開發(fā)服務(wù)費。第八條約定，甲方向乙方支付履約定金2000萬元，協(xié)議簽訂后3日內(nèi)支付定金1000萬元，簽訂之日起90日內(nèi)再支付1000萬元。第九條約定，整個項目開發(fā)建設(shè)的全部建設(shè)費用均由乙方先行墊付;實體建筑建設(shè)費以甲乙雙方共同委托的造價機構(gòu)審核的結(jié)算為準;項目建設(shè)完成后，在經(jīng)竣工驗收后完成工程結(jié)算及財務(wù)決算之日起60日內(nèi)付清本協(xié)議項下的所有款項。協(xié)議“項目物業(yè)的轉(zhuǎn)讓、移交”部分約定，在竣工驗收完成、確定為合格工程后，由甲方以回購(購買)的方式完成項目物業(yè)的轉(zhuǎn)讓等。此外，協(xié)議還約定了違約責任及其他合同權(quán)利義務(wù)。
協(xié)議簽訂后，光泰公司于2014年2月7日向山水投資公司轉(zhuǎn)賬支付定金1000萬元，于2014年5月13日轉(zhuǎn)賬支付定金1000萬元。2014年3月13日，光泰公司向山水投資公司發(fā)出《工作函》，要求將案涉項目命名為“光泰商務(wù)廣場”。經(jīng)山水投資公司申請，昆明滇池國家旅游度假區(qū)民政局作出昆度民復(fù)[2014]8號批復(fù)，同意案涉項目命名為“富澤源商務(wù)中心”。2014年3月21日，光泰公司向山水投資公司發(fā)出《工作函》，指定廣州市眾成建筑設(shè)計有限公司承擔案涉地塊的規(guī)劃設(shè)計方案工作，設(shè)計費30萬元，合同相關(guān)責任由光泰公司承擔，請山水投資公司辦理合同簽約手續(xù)。2014年5月16日，山水投資公司取得案涉項目的建設(shè)用地規(guī)劃許可證(地字第530101201400100)。2015年7月8日，山水投資公司取得案涉土地的國有土地使用證，即西(度假)國用(2015)第00007號國有土地使用證。
此后，山水投資公司與光泰公司形成多份往來函件和會談紀要，就案涉項目的勘察、規(guī)劃設(shè)計、施工設(shè)計等問題進行協(xié)商和推進。2014年8月25日，雙方形成會談紀要載明，因項目定位一直未能明確，給項目開發(fā)造成不確定因素，又因地塊單價較高，土地資金墊支較大，山水投資公司建議在恰當時機尋找更好出路;光泰公司建議在能收回前期投入資金及成本的前提下，同意解除雙方簽訂的定向開發(fā)回購協(xié)議。之后，就以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式實現(xiàn)項目盤活的工作，雙方與案外人進行了協(xié)商，均未果。2015年3月21日，光泰公司向山水投資公司發(fā)出《關(guān)于調(diào)整度假區(qū)KCD2011-35號地塊定向開發(fā)墊資款項利率的函》，要求將協(xié)議中約定的“按年利率8%支付乙方財務(wù)費用”調(diào)整為年利率6%。山水投資公司回函不予同意。
2015年11月23日，昆明市國土資源局滇池度假區(qū)分局向山水投資公司發(fā)出《關(guān)于盡快開工建設(shè)的預(yù)警通知》。2016年2月1日，山水投資公司與光泰公司通過往來《工作聯(lián)系函》，一致同意將協(xié)議第十六條變更為:“受讓人同意本合同下宗地建設(shè)項目在2017年2月22日之前開工，在2019年2月22日之前竣工。”2017年1月26日，昆明滇池國家旅游度假區(qū)管委會向山水投資公司發(fā)出《限期開工建設(shè)通知書》。2017年7月6日，昆明市規(guī)劃局度假分局向山水投資公司發(fā)出《關(guān)于盡快完善方案編制報送審查的函》。2018年6月8日，昆明市國土資源局滇池旅游度假區(qū)分局向山水投資公司發(fā)出《閑置土地調(diào)查通知書》。至今，案涉項目尚未完成初步設(shè)計方案的審批工作，尚未開工建設(shè)。
2018年9月29日，原審法院依職權(quán)向昆明市國土資源局滇池旅游度假區(qū)分局發(fā)出《關(guān)于調(diào)查KCD2011-35號地塊相關(guān)情況的函》，就案涉土地的權(quán)屬狀況、開發(fā)現(xiàn)狀及能否進行物權(quán)變動等問題進行書面詢問。2018年10月10日，昆明市國土資源局滇池旅游度假區(qū)分局向原審法院發(fā)出《關(guān)于昆明山水度假投資有限公司KCD2011-35號地塊用地情況復(fù)函》，針對地塊基本情況、國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和國有土地使用權(quán)司法裁定問題予以回復(fù)。
關(guān)于案涉合同的性質(zhì)。首先，從案涉土地使用權(quán)取得的過程來看，在進行招拍掛之前，光泰公司向山水房地產(chǎn)公司出具《土地使用權(quán)競拍委托書》，要求山水房地產(chǎn)公司以自己的名義進行案涉土地使用權(quán)的競拍，并明確競拍價格不得超過1.8億元;土地使用權(quán)競拍完成后，光泰公司向山水房地產(chǎn)公司出具《土地使用權(quán)競拍成交結(jié)果確認書》，確認了山水房地產(chǎn)公司代為競拍的行為，并確認競拍價格1.71億元;山水投資公司與光泰公司在定向開發(fā)回購協(xié)議的總則部分再次明確了案涉土地使用權(quán)系光泰公司委托山水投資公司取得的事實。上述事實表明，山水房地產(chǎn)公司和山水投資公司系在光泰公司的委托下，完成了案涉土地使用權(quán)的競拍、出讓和持有過程，當事人之間就取得案涉土地使用權(quán)的委托及代理的意思表示真實明確，山水投資公司與光泰公司之間形成了委托開發(fā)房地產(chǎn)合同關(guān)系。光泰公司雖抗辯其上述確認行為是為了確認開發(fā)成本，但土地使用權(quán)競拍行為的啟動系基于光泰公司對山水房地產(chǎn)公司的委托意思表示和行為而產(chǎn)生，而非山水房地產(chǎn)公司或山水投資公司的獨立意思表示和行為，光泰公司也并非僅僅是對土地競拍價格的事后確認，故光泰公司的該項抗辯理由不能成立。
其次，從協(xié)議約定的權(quán)利義務(wù)看，光泰公司對于案涉項目的建設(shè)思路、規(guī)劃方案、工程造價享有決定權(quán)，對項目具體實施過程享有監(jiān)督權(quán)和知情權(quán)，并按照約定向山水投資公司支付開發(fā)成本和費用;而山水投資公司須按照光泰公司的要求進行規(guī)劃設(shè)計，并墊付項目開發(fā)建設(shè)的全部費用。因此，光泰公司對于項目的建設(shè)和規(guī)劃處于主導(dǎo)和決定地位，也是開發(fā)成本及費用的最終承擔主體，山水投資公司系按照光泰公司的要求及監(jiān)督進行案涉項目的建設(shè)并墊付開發(fā)成本，不具有對項目開發(fā)的自主決定權(quán)。故山水投資公司與光泰公司約定的合同權(quán)利義務(wù)亦表明雙方之間形成了委托開發(fā)房地產(chǎn)合同關(guān)系。
再次，因案涉土地的使用權(quán)一直在山水投資公司的名下，而該代持行為系基于光泰公司的委托，所以山水投資公司與光泰公司之間的合同不僅僅是針對委托代建行為，而是包含了代為取得案涉項目土地使用權(quán)以及代為開發(fā)建設(shè)案涉項目等多項房地產(chǎn)開發(fā)內(nèi)容的委托開發(fā)行為，故山水投資公司認為其與光泰公司形成了委托代建合同關(guān)系的主張不全面，雙方當事人之間形成的系針對房地產(chǎn)開發(fā)項目的委托合同關(guān)系。
最后，協(xié)議中雖約定光泰公司最終取得案涉項目的方式為“回購”或“購買”，但光泰公司所支付的對價中除了山水投資公司墊支的全部開發(fā)、建設(shè)成本以及財務(wù)費用外，還包括1000萬元開發(fā)服務(wù)費，該部分開發(fā)服務(wù)費應(yīng)視為山水投資公司代為開發(fā)房地產(chǎn)項目的報酬。同時，光泰公司的合同目的并非單純的購買房屋，而是獲得在其委托意志控制范圍內(nèi)所建成的房地產(chǎn)項目。相反，如果雙方當事人之間形成的是房屋買賣合同關(guān)系，那么山水投資公司作為出賣方收取的應(yīng)是開發(fā)商品房所獲得的利潤，而非服務(wù)費用及財務(wù)費用，光泰公司作為購買方則不能享有對商品房開發(fā)的決定權(quán)。因此，協(xié)議中約定的“回購”或“購買”并非法律意義上的房屋買賣行為，光泰公司認為其與山水投資公司之間形成房屋買賣預(yù)約合同關(guān)系的主張不能成立，不予支持。
關(guān)于合同解除的原因及違約行為問題。案涉定向開發(fā)回購協(xié)議為當事人真實意思表示，其內(nèi)容不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，為合法有效的合同，雙方當事人均應(yīng)按照合同約定履行各自義務(wù)。但自山水投資公司與光泰公司雙方于2014年2月13日簽訂協(xié)議至訴訟發(fā)生已四年有余，案涉項目的開發(fā)和建設(shè)未取得實質(zhì)性進展，合同雙方當事人在本案中一致認為合同目的不能實現(xiàn)，并一致認可合同解除的時間為山水投資公司起訴之日，故確認雙方簽訂的定向開發(fā)回購協(xié)議于2018年3月21日解除。
關(guān)于光泰公司是否存在違約行為問題。第一，山水投資公司提交的2014年3月21日的《工作函》、2017年7月6日的《關(guān)于盡快完善方案編制報送審查的函》、2017年10月24日的《工作函》，能夠證明光泰公司就案涉項目的規(guī)劃設(shè)計確定了設(shè)計單位，并確認了初步設(shè)計方案后由山水投資公司上報給規(guī)劃部門，但在規(guī)劃部門要求完善規(guī)劃方案以及山水投資公司發(fā)出《工作函》后，光泰公司并未進行規(guī)劃設(shè)計方案的完善，也未能舉證證明其向山水投資公司確認了完善后的規(guī)劃設(shè)計方案。因協(xié)議中約定光泰公司負有“提供建設(shè)思路，確認規(guī)劃設(shè)計方案”的合同義務(wù)，而山水投資公司須按照光泰公司的要求進行規(guī)劃設(shè)計，故山水投資公司認為光泰公司沒有按約定確認規(guī)劃方案的主張成立，光泰公司在規(guī)劃設(shè)計方案的確認方面存在違約行為，導(dǎo)致案涉項目不能正常推進。第二，山水投資公司針對光泰公司違約收回辦公用房所提交的證據(jù)為一份手寫的移交清單，接收人為“張杰”，山水投資公司未舉證證明張杰的身份，在光泰公司不認可張杰為其工作人員的情況下，山水投資公司的證據(jù)不能證明光泰公司違約收回辦公用房的事實。第三，山水投資公司提交的2015年3月21日的《關(guān)于調(diào)整度假區(qū)KCD2011-35號地塊定向開發(fā)墊資款項利率的函》，能夠證明光泰公司要求將協(xié)議中約定的“按年利率8%支付乙方財務(wù)費用”調(diào)整為年利率6%，但在山水投資公司回函不予同意的情況下，此函件僅能證明雙方就財務(wù)費用利率進行磋商的過程，不能證明光泰公司存在切實的違約行為。第四，因合同中沒有“指定專人協(xié)助”的相關(guān)約定，故山水投資公司主張光泰公司的該項違約行為亦不能成立。綜上，山水投資公司認為光泰公司存在違約行為的主張部分成立。
關(guān)于山水投資公司是否存在違約行為問題。第一，山水投資公司提交的2017年7月6日的《關(guān)于盡快完善方案編制報送審查的函》，能夠證明山水投資公司曾經(jīng)向規(guī)劃部門上報了初步設(shè)計方案，光泰公司認為山水投資公司沒有報送規(guī)劃相關(guān)手續(xù)的主張不能成立。第二，項目備案證雖已到期，但山水投資公司提交的《暫定資質(zhì)證書》能夠證明山水投資公司在2018年2月5日取得了房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，且光泰公司未能舉證證明案涉項目的推進因備案證到期而受到影響，故光泰公司認為山水投資公司項目備案證過期導(dǎo)致違約的主張不能成立。第三，光泰公司提交的有關(guān)項目轉(zhuǎn)讓的證據(jù)為股權(quán)轉(zhuǎn)讓方面的協(xié)議，與本案項目沒有直接聯(lián)系，且在股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為沒有實際完成的情況下，不能證明山水投資公司存在擅自轉(zhuǎn)讓案涉項目的違約行為。第四，因房地產(chǎn)項目的開工建設(shè)須待規(guī)劃設(shè)計審批通過才能實施，而未能完成規(guī)劃設(shè)計的責任在光泰公司一方，因案涉項目尚未滿足開工條件，且并非山水投資公司導(dǎo)致開工條件不成就，故光泰公司認為山水投資公司存在未按期開工的違約行為的主張不成立。綜上，光泰公司認為山水投資公司存在違約行為的主張均不成立。
關(guān)于合同解除的后果問題。首先，山水投資公司主張的各項墊付款項。本案中，雙方簽訂的定向開發(fā)回購協(xié)議第七條約定，案涉項目“主要開發(fā)成本和費用”包括：“(一)競拍土地的成交價款及稅費;(二)項目勘察、設(shè)計、監(jiān)理、檢測、環(huán)評、招標代理、造價咨詢等技術(shù)性費用;(三)各種規(guī)費及水、電、氣專項費用;(四)建筑實體建設(shè)費用(包括土建、設(shè)備、給排水、強電、弱電、消防、人防、總圖、綠化景觀等);(五)辦公用品購置費及相關(guān)協(xié)調(diào)費用;(六)項目管理人員的工資、補貼、獎金等費用(暫定8人);(七)開發(fā)建設(shè)過程中的各種稅費;(八)在開發(fā)周期內(nèi)乙方所有墊支費用的財務(wù)費用(按照年利率8%的標準按照乙方墊支費用的實際發(fā)生占用期間計算);(九)在上述成本費用組成的基礎(chǔ)上，甲方另外支付給乙方1000萬元的項目定向開發(fā)服務(wù)費;(十)雙方確認的其他費用?！备鶕?jù)《中華人民共和國合同法》第九十七條規(guī)定和上述合同約定，屬于合同約定的開發(fā)成本和費用，并已經(jīng)實際發(fā)生墊付事實的款項，才能認定為山水投資公司為履行合同所墊付的款項。結(jié)合山水投資公司提交的證據(jù)，原審法院對于其主張的各種墊付款項共計182904560.17元是否屬于墊付范圍、是否實際發(fā)生墊付事實以及能否得到支持評判如下:（1）人員費用3376551.75元，山水投資公司所主張的人員費用包括工資、個稅和社保，其中的個稅不在協(xié)議約定的開發(fā)成本和費用中，不屬于墊付費用范圍，不予支持;人員工資雖然屬于協(xié)議約定的開發(fā)成本和費用，但山水投資公司所提交的收款證據(jù)(收據(jù)和轉(zhuǎn)賬憑證)的付款主體為山水投資公司，收款主體為山水房地產(chǎn)公司，且工資表為其單方制作，沒有具體領(lǐng)取工資人員的簽收記錄，不能證明代付事實已經(jīng)實際發(fā)生，不予支持。（2）財務(wù)費用1977.4元，山水投資公司所主張的該筆財務(wù)費用均系其在銀行轉(zhuǎn)賬或辦理業(yè)務(wù)時銀行收取的手續(xù)費，在轉(zhuǎn)賬和業(yè)務(wù)單據(jù)中無法看出與案涉項目的關(guān)聯(lián)性，不予支持。（3）管理費用61200.79元，其中，山水投資公司于2015年6月29日支付的土地登記工本費1103.49元，為案涉土地辦理權(quán)屬證書時的工本費，屬于合同約定的墊付款項范圍，且有昆明市國土資源局開具的正式發(fā)票，原審法院將該筆款項作為墊付款項予以認定;山水投資公司于2014年2月12日支付的辦公用品費用25.5元、于2014年9月11日支付的辦公家具費用680元、于2017年6月24日支付的碎紙機費用980元，屬于合同約定的墊付款項范圍，且有正式發(fā)票為據(jù)，原審法院將該三筆款項共計1685.5元作為墊付款項予以認定;其余辦公費用的證據(jù)為大量定額發(fā)票或不屬于合同約定的墊付款范圍，不予支持;土地證書制作費2000元，發(fā)票中載明的名稱為“資料制作費”，收款單位為“云南舒文圖文有限公司”，不能證明與案涉項目的關(guān)聯(lián)性，不予支持;驗資費、過節(jié)費、業(yè)務(wù)招待費、體檢費、意外傷害險費用、刻章費、打印費、審計費、評審費、通訊費、交通費，均不屬于合同約定的墊付款范圍，不予支持。（4）車輛相關(guān)費用396807.4元，均為山水投資公司購買、使用車輛中所產(chǎn)生的費用，不屬于合同約定的墊付款范圍，不予支持。（5）印花稅、土地使用稅、契稅5504042.17元，其中山水投資公司于2014年3月10日繳納的印花稅1500元、于2014年6月5日繳納的印花稅1000元、于2014年12月18日繳納的兩筆印花稅96.66元和79.48元、于2015年2月1日繳納的印花稅30.55元、于2016年2月1日繳納的印花稅6.9元，共計2713.59元，均系山水投資公司的企業(yè)營業(yè)或財產(chǎn)保險合同所產(chǎn)生的印花稅，不能證明與案涉項目開發(fā)的關(guān)聯(lián)性，不予支持;其余5501328.58元稅費，系案涉項目土地開發(fā)所產(chǎn)生的相關(guān)稅費，屬于合同約定的墊付款范圍，予以認定。（6）辦公設(shè)備及家具43820元，除山水投資公司于2014年6月25日支付的茶具費1525元，不屬于必要的辦公開支，原審法院不予認定外，其余42295元辦公設(shè)備及家具費用，屬于合同約定的墊付款項范圍，且有正式發(fā)票為據(jù)，原審法院予以認定。（7）土地款1.71億元，因該費用系合同中約定的“競拍土地的成交價款”，屬于合同約定的墊付款項范圍，且光泰公司在山水房地產(chǎn)公司完成土地競拍后及與山水投資公司簽訂案涉協(xié)議時均確認了該筆費用，原審法院將該筆款項作為墊付款項予以認定。（8）遲延支付土地款利息2007024.66元，因墊付土地競拍款項系山水投資公司的合同義務(wù)，山水投資公司因自身付款能力的原因分期支付土地競拍款項，由此產(chǎn)生的土地款利息不應(yīng)由光泰公司承擔，也不屬于合同約定的墊付款范圍，不予支持。（9）支付2015年用于產(chǎn)交所審計的評估費149400元，因山水投資公司不能證明該款項與案涉項目開發(fā)的關(guān)聯(lián)性，不予支持。（10）前期費用、開發(fā)間接費363736元，其中除保安費18373元不屬于合同約定的墊付款項，原審法院不予支持外，其余工程測繪資料費、設(shè)計費、活動板房費用、工地辦公用房等費用共計345363元，屬于合同約定的墊付款范圍，與案涉項目的開發(fā)建設(shè)有必然聯(lián)系，山水投資公司也提供了正式發(fā)票，原審法院予以認定。（11）山水投資公司所主張的年利率8%的利息，因山水投資公司系在墊資費用中主張，而山水投資公司并未提交該部分利息已經(jīng)實際發(fā)生或支付的證據(jù)，即便是作為損失進行主張，也缺乏相應(yīng)證據(jù)，不予支持。綜上，原審法院認定山水投資公司墊付款項為176891775.57元(即土地登記工本費1103.49元+辦公用品費用1685.5元+土地使用稅費5501328.58元+辦公設(shè)備及家具費用42295元+土地款1.71億元+前期費用、開發(fā)間接費345363元)。因合同解除，光泰公司應(yīng)當返還山水投資公司為履行合同所墊付的上述費用。
其次，關(guān)于定金2000萬元。雙方當事人在定向開發(fā)回購協(xié)議第十四條約定:“甲方違約，定金不予返還;乙方違約，雙倍返還定金”。案涉合同解除的原因系光泰公司的違約行為，山水投資公司有權(quán)依法和依約不返還定金。光泰公司關(guān)于定金返還及支付定金利息的反訴請求，缺乏事實和法律依據(jù)，不予支持。
再次，關(guān)于山水投資公司主張的損失689205.9元和服務(wù)費1000萬元。損失689205.9元實際上是山水投資公司為實現(xiàn)債權(quán)所產(chǎn)生的訴訟保全擔保費用和律師服務(wù)費，山水投資公司雖提交了實際支付上述款項的證據(jù)，但這些費用系山水投資公司為實現(xiàn)自身債權(quán)而支付，并非合同履行過程中所產(chǎn)生的損失，在合同沒有就實現(xiàn)債權(quán)的費用進行約定，且未予返還的定金已足以彌補山水投資公司該部分費用支出的情況下，對山水投資公司主張的損失689205.9元不予支持。另外，按照雙方合同約定，服務(wù)費1000萬元系山水投資公司在合同履行完畢后，按約可以獲得的報酬，但在合同解除的情況下，按照“合同解除后沒有履行的不再履行”的原則，原審法院對山水投資公司主張的服務(wù)費1000萬元不予支持。
第四，關(guān)于光泰公司反訴主張的經(jīng)濟損失30萬元，即設(shè)計費30萬元。因合同解除系光泰公司自身的違約行為所導(dǎo)致，故原審法院對其反訴主張的違約損失不予支持。
最后，關(guān)于土地使用權(quán)如何處理的問題。本案當事人之間形成的是委托開發(fā)房地產(chǎn)合同關(guān)系。案涉合同解除之后，為了達到恢復(fù)原狀的目的，當事人因合同所取得財產(chǎn)應(yīng)相互返還，即受托人山水投資公司代為持有的案涉土地使用權(quán)應(yīng)返還給委托人光泰公司。另外，經(jīng)原審法院向相關(guān)國土部門了解，案涉土地的使用權(quán)如果因合同解除，須在山水投資公司與光泰公司之間發(fā)生物權(quán)登記的變更，不受《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定的限制，且沒有其他障礙，可以辦理土地使用權(quán)的變更登記手續(xù)。雖然光泰公司在本案中未就案涉土地的使用權(quán)提出相應(yīng)的訴請，但基于合同解除的法定后果、案件的實際情況以及徹底解決糾紛的目的，在判令光泰公司向山水投資公司返還墊付款項的同時，應(yīng)當一并判令山水投資公司將案涉土地的使用權(quán)返還至光泰公司名下。
綜上，原審法院依照《中華人民共和國合同法》第九十七條、第一百一十五條之規(guī)定判決：“一、云南光泰投資有限公司與昆明山水度假投資有限公司簽訂的《昆明滇池旅游度假區(qū)前衛(wèi)西路KCD2011-35號地塊定向開發(fā)、回購協(xié)議》于2018年3月21日解除;二、云南光泰投資有限公司于判決生效后十五日內(nèi)向昆明山水度假投資有限公司返還墊付款項176891775.57元;三、昆明山水度假投資有限公司于判決生效后三十日內(nèi)將昆明滇池旅游度假區(qū)前衛(wèi)西路KCD2011-35號地塊的國有土地使用權(quán)辦理至云南光泰投資有限公司名下;四、駁回昆明山水度假投資有限公司的其他訴訟請求;五、駁回云南光泰投資有限公司的反訴請求。如果云南光泰投資有限公司未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。本案本訴案件受理費1396717元，由昆明山水度假投資有限公司負擔488851元，由云南光泰投資有限公司負擔907866元;反訴案件受理費72275元，由云南光泰投資有限公司負擔?！?/div>
2019年3月20日，本院組織當事人召開庭前會議。本案各方當事人及其訴訟代理人參加了會議。各方當事人就本案的訴訟爭點進行了充分協(xié)商并達成一致協(xié)議，同時，明確在本協(xié)議爭點之外，對原審判決認定的事實和適用的法律不持異議。到會當事人的上述訴訟行為合法有效，予以確認。本案的訴訟爭點是：（1）案涉定向開發(fā)回購協(xié)議是否為“委托代建合同”；（2）光泰公司是否存在違約行為；（3）山水投資公司是否存在違約行為；（4）山水投資公司主張的1000萬元服務(wù)費應(yīng)否支持。
本院認為：
一、光泰公司主張案涉協(xié)議為預(yù)約房屋買賣合同，理由不成立。
2014年1月6日，光泰公司給山水房地產(chǎn)公司出具的《土地使用權(quán)競拍委托書》載明：“根據(jù)貴我雙方的定向開發(fā)意向，現(xiàn)委托貴公司以貴公司的名義參與昆明滇池旅游度假區(qū)前衛(wèi)西路KCD2011-35號地塊的競拍，競拍價格不得超過壹億捌千萬元。”2014年1月10日，光泰公司向山水房地產(chǎn)公司發(fā)出《土地使用權(quán)競拍成交結(jié)果確認書》載明山水房地產(chǎn)公司“最終以壹億柒仟壹佰萬元的成交價格競得該地塊使用權(quán)，成交價格在我公司委托的范圍內(nèi)，現(xiàn)予以確認。”上述證據(jù)證明案涉地塊使用權(quán)系光泰公司委托山水房地產(chǎn)公司競拍取得。
山水房地產(chǎn)公司為開發(fā)案涉項目，成立了山水投資公司，并由該項目公司取得案涉地塊使用權(quán)。光泰公司（甲方）與山水投資公司（乙方）簽訂的定向開發(fā)回購協(xié)議第一條對光泰公司委托山水投資公司以1.71億元價格拍得案涉地塊使用權(quán)進行了確認，第二條明確記載“甲方委托乙方定向開發(fā)KCD2011-35號地塊”，并對建設(shè)費用、服務(wù)費的承擔、回購等事宜進行了約定。
光泰公司在2015年3月21日向山水投資公司出具的《關(guān)于調(diào)整度假區(qū)KCD2011-35號地塊定向開發(fā)墊資款項利率的函》等函件中，均承認光泰公司委托山水投資公司拍得案涉地塊使用權(quán)并委托定向開發(fā)之事實。
光泰公司在2015年5月5日向山水投資公司出具的《關(guān)于昆明山水度假投資有限公司2015年3月31日回函的復(fù)函》載明“按照代建協(xié)議規(guī)定條款及實際發(fā)生工作和費用情況，由雙方友好協(xié)商確定已發(fā)生的費用。”光泰公司在合同實際履行中也認可定向開發(fā)回購協(xié)議實為“代建協(xié)議”。
此外，定向開發(fā)回購協(xié)議履行中，案涉項目的命名、詳規(guī)及規(guī)劃設(shè)計方案制作，項目公司辦公用品及設(shè)備的購置、人員工資及費用等事項均需光泰公司同意，具備受托人接受委托人指示履行受托事務(wù)的特征。
綜上，原審判決將案涉協(xié)議認定為委托開發(fā)合同，涵蓋了《民事案件案由規(guī)定》中委托代建合同的基本特征，原審判決依照案涉協(xié)議的具體約定對系爭合同法律性質(zhì)作出的概括認定，并無不當。光泰公司主張案涉協(xié)議為預(yù)約房屋買賣合同而非“委托代建合同”，缺乏事實根據(jù)，不能成立。
二、光泰公司違反案涉協(xié)議第六條約定。
案涉定向開發(fā)回購協(xié)議第六條約定，光泰公司負責提供案涉項目建設(shè)思路、確認規(guī)劃設(shè)計方案，協(xié)助山水投資公司辦理開發(fā)建設(shè)過程中的相關(guān)報批手續(xù)。光泰公司辯稱，2014年4月10日案涉項目完成備案、2014年4月26日主管部門審議《富澤源商務(wù)中心項目規(guī)劃設(shè)計方案》時，其已履行了對項目定位、確認設(shè)計方案的合同義務(wù)。經(jīng)查，2014年8月25日當事人雙方簽署的《會談紀要》載明，因項目定位一直未能明確，給項目開發(fā)造成不確定因素。2017年9月8日光泰公司代理律師向山水投資公司發(fā)出的[2017]盈昆明律師函字第KM988號《律師函》載明：“2014年6月初，因項目定位調(diào)整，建設(shè)思路和規(guī)劃設(shè)計方案需隨之調(diào)整”。上述證據(jù)足以證明光泰公司關(guān)于2014年4月26日案涉項目定位已確定的上訴主張不成立。
案涉定向開發(fā)回購協(xié)議第六條約定，山水投資公司負責按照光泰公司要求進行規(guī)劃設(shè)計，負責建筑實體建設(shè)過程中的實施工作。但2014年3月21日光泰公司向山水投資公司發(fā)出《工作函》，指定廣州市眾成建筑設(shè)計有限公司承擔案涉地塊的規(guī)劃設(shè)計方案，設(shè)計費30萬元，合同相關(guān)責任由光泰公司承擔，請山水投資公司辦理合同簽約手續(xù)。2014年5月16日光泰公司與山水房地產(chǎn)公司達成的《會議紀要》及同日光泰公司向山水投資公司發(fā)出的《工作函》載明，經(jīng)協(xié)商由光泰公司委托廣東啟源建筑工程設(shè)計有限公司承擔詳規(guī)及規(guī)劃報建設(shè)計工作，合同總價80萬，由光泰公司與該設(shè)計公司簽訂設(shè)計合同，山水投資公司做好設(shè)計實施中的相關(guān)管理工作。案涉項目的詳規(guī)及規(guī)劃報建設(shè)計工作，實際由光泰公司承擔。
昆明市規(guī)劃局度假分局向山水投資公司于2015年1月6日發(fā)出的《工作服務(wù)聯(lián)系函》、于2017年7月6日發(fā)出的《關(guān)于盡快完善方案編制報送審查的函》載明，山水投資公司已履行了向主管部門報批項目規(guī)劃設(shè)計方案及初步設(shè)計方案的義務(wù)。山水投資公司與光泰公司多次往來函件，證明山水投資公司已向光泰公司反饋主管部門審查意見并提請光泰公司完善設(shè)計方案等，但光泰公司并未舉示有效證據(jù)證明其已履行“確認規(guī)劃設(shè)計方案”義務(wù)。光泰公司主張案涉項目規(guī)劃方案的報批是山水投資公司的法定義務(wù)，但并不能以此否認其應(yīng)履行的約定義務(wù)。
綜上，光泰公司違約事由成立。案涉協(xié)議目的不能實現(xiàn)，應(yīng)予解除。光泰公司主張的案涉2000萬定金不予返還。案涉定向開發(fā)回購協(xié)議第八條第二項約定：“甲方（光泰公司）支付乙方（山水投資公司）的2000萬元定金在雙方履行完本協(xié)議且在甲方未付清乙方款項時，可沖抵甲方應(yīng)付乙方款項；在甲方付清乙方全部款項后，乙方應(yīng)在三日內(nèi)退還甲方。但無論采用何種方式，定金在乙方收取管理期間均不計算利息或孳息?！钡谑臈l約定：“甲方違約定金不予返還，乙方違約雙倍返還定金。”根據(jù)上述約定，案涉定金的性質(zhì)為履約定金；在案涉協(xié)議履行完畢后案涉定金不再具有擔保履行的功能，其性質(zhì)隨之發(fā)生轉(zhuǎn)化，即可沖抵欠付款項，或予以退還。案涉開發(fā)回購協(xié)議解除的原因在于光泰公司違約，依照案涉協(xié)議第十四條約定，光泰公司的案涉2000萬元定金不予返還。光泰公司關(guān)于山水投資公司應(yīng)返還該定金并支付資金占用損失費的請求，不予支持。原審判決駁回其反訴請求，并無不當。因山水投資公司提起的定金不予返還的本訴請求與光泰公司返還定金的反訴請求系排斥關(guān)系，原審法院雖未漏審此本訴請求，但原審判決漏列該判項，主文表述相互矛盾，確有不當。盡管山水投資公司就此問題未提出上訴，原審判決主文第四項駁回山水投資公司的其他訴訟請求中也不應(yīng)包含此項本訴請求，但是，為明晰權(quán)責、定分止爭計，該判項應(yīng)予糾正。
三、光泰公司主張山水投資公司違約，理由不成立。
2017年7月6日昆明市規(guī)劃局度假分局向山水投資公司發(fā)出的《關(guān)于盡快完善方案編制報送審查的函》、2017年10月24日山水投資公司向光泰公司發(fā)出的《工作函》，證明山水投資公司曾向規(guī)劃部門上報了初步設(shè)計方案，并函告光泰公司盡快完善設(shè)計方案，光泰公司認為山水投資公司沒有報送規(guī)劃相關(guān)手續(xù)的主張不成立。
項目備案證雖已到期，但山水投資公司提交的《暫定資質(zhì)證書》證明山水投資公司在2018年2月5日取得了房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。備案證到期并非影響案涉項目推進的主要原因。光泰公司關(guān)于山水投資公司項目備案證過期導(dǎo)致項目無法開工的主張不成立。
房地產(chǎn)項目的開工建設(shè)須以規(guī)劃設(shè)計方案審批通過為前提，光泰公司未完成確認案涉項目規(guī)劃設(shè)計，案涉地塊未滿足開工條件確非山水投資公司原因所致，光泰公司關(guān)于山水投資公司違約行為導(dǎo)致項目未按期開工的主張，亦不成立。
綜上，光泰公司以山水投資公司違約為由，請求解除案涉協(xié)議，缺乏理據(jù)，不予支持。原審判決駁回其此項請求并無不當。
四、山水投資公司主張的案涉1000萬元服務(wù)費，不予支持。
案涉定向開發(fā)回購協(xié)議第六條約定，光泰公司支付1000萬元服務(wù)費的前提條件是“項目建設(shè)完成后”。案涉合同已解除，項目亦未完成，該服務(wù)費的支付條件未成就。
合同法第四百零五條規(guī)定，因不可歸責于受托人事由，委托合同解除的，委托人應(yīng)當向受托人支付“相應(yīng)的報酬”。該報酬應(yīng)當與委托合同履行中受托事務(wù)完成狀況及推進程度相一致。山水投資公司未舉證證明其實際完成的委托事務(wù)及對應(yīng)報酬的金額，其支付報酬的主張缺乏證據(jù)支持。
五、光泰公司應(yīng)當返還山水投資公司墊付款180175113.48元及相應(yīng)利息。
案涉協(xié)議合法有效。因光泰公司違約而非山水投資公司違約導(dǎo)致合同目的不能實現(xiàn)，該協(xié)議應(yīng)予解除。山水投資公司有權(quán)依據(jù)合同法第九十七條規(guī)定和案涉協(xié)議約定，請求光泰公司返還財產(chǎn)。
關(guān)于山水投資公司墊付款。因光泰公司違約，山水投資公司有權(quán)依據(jù)合同法第九十四條第四項規(guī)定解除案涉協(xié)議，并依據(jù)合同法第九十七條規(guī)定，請求光泰公司恢復(fù)原狀、賠償損失。山水投資公司行使恢復(fù)原狀請求權(quán)，請求光泰公司返還墊付的費用，與上述規(guī)定并無違誤，應(yīng)予支持。原審判決認定山水投資公司墊付的國有土地使用權(quán)出讓金等費用為176891775.57元，有《土地使用權(quán)競拍成交確認書》等證據(jù)證明，予以確認。山水投資公司上訴主張的其他墊支費用，認定如下：
人員工資、社保費用及個人所得稅。案涉定向開發(fā)回購協(xié)議第七條第六項、第七項約定，主要開發(fā)成本和費用包括“項目管理人員的工資、補貼、獎金等費用（暫定8人）”和“開發(fā)建設(shè)過程中的各種稅費”，山水投資公司領(lǐng)取工資的人數(shù)未超過約定的8人。山水投資公司轉(zhuǎn)賬至山水房地產(chǎn)公司的工資均系工資表中“應(yīng)發(fā)工資”扣除“社保費用”后的“實發(fā)工資”。個人所得稅由企業(yè)代繳，是“應(yīng)發(fā)工資”的構(gòu)成部分。案涉項目的人員工資、社保費用、獎金及個人所得稅均為案涉協(xié)議履行必然發(fā)生的費用，應(yīng)依照約定計入山水投資公司墊付的開發(fā)成本和費用。
山水投資公司主張人員工資共計1667183.5元，有轉(zhuǎn)賬憑證、收據(jù)和工資表為證。經(jīng)查，該等工資的轉(zhuǎn)賬憑證收款人為山水房地產(chǎn)公司，付款用途備注為“轉(zhuǎn)本部代發(fā)工資”或“歸還代發(fā)工資”等。關(guān)于2018年3月工資，山水投資公司主張金額為15390.34元，但其提供的《工資表》、2018年3月23日《收據(jù)》及2018年3月26日交通銀行記賬回單記載金額為15100.54元，應(yīng)當依《工資表》《收據(jù)》和交通銀行記賬回單證明的數(shù)額作出認定；其余工資轉(zhuǎn)賬憑證載明的轉(zhuǎn)賬金額與工資表中的“實發(fā)金額”一致。案涉工資金額為1666893.7元[即1667183.5元-（15390.34元-15100.54元）]。原審判決以山水投資公司沒有具體領(lǐng)取工資的人員的簽收記錄等資料，不能證明代付事實已經(jīng)實際發(fā)生為由駁回其此項請求，缺乏理據(jù)，應(yīng)予糾正。
山水投資公司主張績效考核獎金共計732930.1元。其中，2014年7月30日支付黎學文等6人2014年半年獎金74966.67元、2016年6月23日發(fā)放施樹蓉等4人2015年員工績效工資97034.25元，有銀行轉(zhuǎn)賬憑證、山水房地產(chǎn)公司收據(jù)、發(fā)放明細表等證據(jù)證明，應(yīng)予認定。2015年2月15日支付黎學文等7人2014年考核獎《發(fā)放明細表》記載金額為198271.6元，銀行轉(zhuǎn)賬憑證和《收據(jù)》載明金額為119738.27元，應(yīng)以銀行轉(zhuǎn)賬憑證和《收據(jù)》記載的金額予以認定。2016年12月30日發(fā)放梁輝績效17091.51元，有銀行轉(zhuǎn)賬憑證和《收據(jù)》為證，予以認定。2017年1月23日支付獎金的銀行憑證記載金額為63201.77元，與2017年1月22日《2016年績效工資預(yù)發(fā)明細表》《2015年績效工資發(fā)放明細表》記載金額之和相一致，應(yīng)予認定。2015年5月27日支付2014年終獎203980.98元、2017年3月28日支付績效金27362.82元雖有銀行轉(zhuǎn)賬憑證，但無發(fā)放明細等佐證，不予認定。2017年12月25日支付梁輝績效金129553.83元，有轉(zhuǎn)賬憑證（摘要“梁輝績效”）和《收據(jù)》為證，該筆績效金比2014年、2016年等年份發(fā)放金額畸高，且山水投資公司未提交具體發(fā)放明細佐證，不予認定。綜上，應(yīng)當認定的績效考核獎金為372032.47元(即74966.67元+97034.25元+119738.27元+17091.51元+63201.77元)。
山水投資公司主張社會保險費用共計553388.93元，有銀行轉(zhuǎn)賬憑證、《收據(jù)》以及《山水度假投資公司2015年1-12月工傷生育保險表》《山水度假投資2015年1-12月社保明細》《2015年1-12月人事代理社保明細表（昆明山水度假投資）》《山水房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2014年10月中2016年12月養(yǎng)老保險及職業(yè)年金單位及個人部分繳費明細表（山水度假）》《山水度假投資2017年社保費用》等為證，予以認定。
山水投資公司主張代繳個稅共計423049.22元，有銀行轉(zhuǎn)賬憑證、云南省地方稅務(wù)局電子繳款憑證為證，應(yīng)予認定。
以上案涉人員工資、社保及代繳個稅共計3015364.32元(即1666893.7元+372032.47元+553388.93元+423049.22元)。
財務(wù)費用、掛牌評估審計費。山水投資公司上訴主張的財務(wù)費共計1977.4元，雖有轉(zhuǎn)賬和業(yè)務(wù)單據(jù)為證，但該類單據(jù)與案涉項目缺乏關(guān)聯(lián)性，不予認定。
山水投資公司主張掛牌評估審計費149400元，提交了2015年4月27日山水房地產(chǎn)公司與平云公司簽訂的《審計業(yè)務(wù)約定書》、平云公司出具的3張增值稅普通發(fā)票（金額共計149400元）、2016年1月25日山水房地產(chǎn)公司向平云公司轉(zhuǎn)賬23400元的銀行憑證、2015年6月8日山水房地產(chǎn)公司與杰森公司簽訂的《資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書》等證據(jù)。經(jīng)審查，掛牌評審費不是定向開發(fā)回購協(xié)議第七條明確約定的建設(shè)成本和費用；《審計業(yè)務(wù)約定書》第四條第一款約定本次審計服務(wù)費總額為46800元，與平云公司開具增值稅發(fā)票總金額、實際收款金額不符；《資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書》約定本次資產(chǎn)評估收費為102600元，但山水投資公司舉示證據(jù)不能證明該筆費用實際發(fā)生。因此，山水投資公司主張的掛牌評估審計費，不予認定。
印花稅、管理費用、茶具費、保安費。山水投資公司主張印花稅2713.59元，有繳稅憑證為證。經(jīng)審查，該類印花稅系山水投資公司經(jīng)營所發(fā)生的費用，屬于定向開發(fā)回購協(xié)議第七條第六項約定的“開發(fā)建設(shè)過程中的各種稅費”，應(yīng)予支持。
山水投資公司上訴主張資料制作費、辦公、通訊、交通、打印、刻章、業(yè)務(wù)招待費、過節(jié)費等管理費用共計58411.8元。經(jīng)查，2016年6月21日刻章費104元，2016年6月22日刻章費156元，屬于約定的辦公用品購置費范圍；節(jié)能評估費13500元屬于協(xié)議第七條第二項約定的技術(shù)性費用。上述費用，應(yīng)予支持。其余費用不屬于定向開發(fā)回購協(xié)議第七條約定的費用和成本，也不屬于該條第十項約定的“雙方確認的其他費用”，原審判決認定并無不當。故除原審判決認定的2788.99元管理費外，還應(yīng)支持山水投資公司管理費13760元（即104元+156元+13500元）。
山水投資公司上訴主張茶具費1525元，提交了付款憑證、稅務(wù)發(fā)票等證據(jù)。經(jīng)查，2014年2月22日《昆明山水度假投資有限公司關(guān)于購置辦公用品及設(shè)備的報告》載明，為開展案涉項目建設(shè)工作，購置以下辦公設(shè)備及家具：“辦公家具......茶具整套：1500元”。光泰公司法定代表人黃建業(yè)于2014年2月26日簽字確認，應(yīng)認定1500元。
山水投資公司上訴主張保安費18373元，提交了2014年9月23日山水投資公司與云南中保聯(lián)誠保安服務(wù)有限公司簽訂的《工地現(xiàn)場看護協(xié)議》、銀行轉(zhuǎn)賬憑證、發(fā)票以及短信截圖等證據(jù)。經(jīng)審查，安保費不屬于定向開發(fā)回購協(xié)議明確約定的開發(fā)建設(shè)成本和費用，山水投資公司提供該短信截圖等證據(jù)，不能證明該費用系經(jīng)光泰公司確認的協(xié)議第七條第十項中的“其他費用”，不予認定。
車輛相關(guān)費用。山水投資公司上訴主張車輛相關(guān)費用396807.4元，提交了購車合同、購車發(fā)票以及車輛保險、油料費、停車費、ETC費用、維修費、車船稅發(fā)票等證據(jù)。經(jīng)查，2015年5月16日，山水房地產(chǎn)公司與光泰公司簽署的《會議紀要》載明：“同意昆明山水度假有限公司購買公用轎車一輛，車價約25萬元?！蓖眨馓┕鞠蛏剿顿Y公司發(fā)出的《工作函》載明：“我公司同意你公司購買公用轎車一輛，車價約25萬元，按相關(guān)規(guī)定列入項目開發(fā)成本”。該費用屬于定向開發(fā)回購協(xié)議第七條第十項約定的開發(fā)成本和費用。山水投資公司于2014年7月10日支付購買大眾牌轎車費用239800元；于2014年7月17日支付車輛購置稅20600元。該兩筆費用系購置車輛必然發(fā)生的費用且已超出25萬元，應(yīng)在雙方約定的25萬元范圍內(nèi)予以支持。油料費、ETC費用、停車費、維修費等因均不能被證明系用于履行合同需墊付的開發(fā)成本及費用，不予支持。
遲延支付土地款利息。山水投資公司上訴主張遲延支付土地款利息2007024.66元，提交了銀行憑證等證據(jù)。經(jīng)查，因墊付土地競拍款項系山水投資公司的合同義務(wù)，其因自身付款能力原因分期支付土地競拍款項，由此產(chǎn)生的土地款利息不應(yīng)由光泰公司承擔，也不屬于合同約定的墊付款范圍。原審判決關(guān)于此項費用的認定并無不當，山水投資公司此項上訴理由不能成立。
保全擔保費、律師費。山水投資公司上訴稱光泰公司違約行為導(dǎo)致其為實現(xiàn)債權(quán)支付保全擔保費、律師費、訴訟費，應(yīng)當賠償。經(jīng)審查，該等費用并非協(xié)議約定，也非履行利益損失，該項主張缺乏依據(jù)。
山水投資公司上述各項墊資的總額為180175113.48元。其中包括人員工資與社保及代繳個稅共3015364.32元、印花稅2713.59元、管理費13760元、茶具費1500元、車輛相關(guān)費用25萬元及原審判決已經(jīng)認定的山水投資公司墊資款176891775.57元。
關(guān)于山水投資公司墊付款的利息。案涉定向開發(fā)回購協(xié)議第三條約定：“在開發(fā)周期內(nèi)，乙方所有墊支費用（含土地款及稅費）的財務(wù)費，甲方按照年利率8.0%的標準按實際支付費用的實際發(fā)生占用期間（按季度核對資金墊付額）計算支付給乙方”；第七條約定：“主要開發(fā)成本和費用”包括“在開發(fā)周期內(nèi)乙方所有墊支費用的財務(wù)費用（按照年利率8.0%的標準按照乙方墊支費用的實際發(fā)生占用期間計算）”。經(jīng)查，該財務(wù)費的約定不存在違反法律或行政法規(guī)強制性規(guī)定等事由，真實有效。該財務(wù)費系當事人約定的墊支費用實際發(fā)生占用期間的資金成本，不屬于違約金，不在案涉協(xié)議第八條、第十四條約定的定金擔保的違約損害賠償金之列。山水投資公司有權(quán)依照約定請求光泰公司支付其墊支費用的財務(wù)費，其關(guān)于按照年利率8%支付利息的上訴理由成立。原審判決以山水投資公司未提交證據(jù)證明案涉利息實際發(fā)生為由，駁回山水投資公司的此項請求，缺乏法律和合同依據(jù)，應(yīng)予糾正。
案涉35號地塊資金繳納情況如下：2014年1月7日，山水房地產(chǎn)公司向昆明市土地和礦業(yè)權(quán)交易中心支付案涉地塊競買保證金5000萬元；2014年2月12日，山水投資公司向昆明市國土資源局滇池旅游度假區(qū)分局支付3550萬元；2014年7月11日，山水投資公司向昆明市國土資源局滇池旅游度假區(qū)分局支付8550萬元。光泰公司不持異議，應(yīng)予確認。上述資金應(yīng)當依照約定自實際墊支日起計息。其中，保證金5000萬元從2014年1月7日起計息，土地使用權(quán)出讓金3550萬元從2014年2月12日起計息，土地使用權(quán)出讓金8550萬元從2014年7月11日起計息；山水投資公司的其余墊支款項，因其未盡到“按季度核對資金墊付額”舉證證明責任，為簡便處理計，統(tǒng)一從協(xié)議解除之日即2018年3月21日起計息。
綜上所述，山水投資公司上訴請求部分成立，應(yīng)予支持；光泰公司上訴請求均不成立，應(yīng)予駁回。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項規(guī)定，判決如下：
一、維持云南省高級人民法院（2018）云民初43號民事判決第一項，即“云南光泰投資有限公司與昆明山水度假投資有限公司簽訂的《昆明滇池旅游度假區(qū)前衛(wèi)西路KCD2011-35號地塊定向開發(fā)、回購協(xié)議》于2018年3月21日解除”；
二、維持云南省高級人民法院（2018）云民初43號民事判決第三項，即“昆明山水度假投資有限公司于判決生效后三十日內(nèi)將昆明滇池旅游度假區(qū)前衛(wèi)西路KCD2011-35號地塊的國有土地使用權(quán)辦理至云南光泰投資有限公司名下”；
三、維持云南省高級人民法院（2018）云民初43號民事判決第五項，即“駁回云南光泰投資有限公司的反訴請求”；
四、撤銷云南省高級人民法院（2018）云民初43號民事判決第四項判決,即“駁回昆明山水度假投資有限公司的其他訴訟請求”;
五、變更云南省高級人民法院（2018）云民初43號民事判決第二項為“云南光泰投資有限公司于判決生效后十五日內(nèi)向昆明山水度假投資有限公司返還墊付款項180175113.48元”；
六、云南光泰投資有限公司于判決生效后十五日內(nèi)按年利率8%向昆明山水度假投資有限公司支付墊付款項180175113.48元的利息，其中，5000萬元從2014年1月7日起計息至付清之日止；3550萬元從2014年2月12日起計息至付清之日止；8550萬元從2014年7月11日起計息至付清之日止；其余款項從2018年3月21日起計息至付清之日止；
七、云南光泰投資有限公司已付昆明山水度假投資有限公司的2000萬元定金不予返還；
八、駁回昆明山水度假投資有限公司的其他訴訟請求。
如果云南光泰投資有限公司未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
一審案件受理費1396717元，昆明山水度假投資有限公司負擔279343.4元，云南光泰投資有限公司負擔1117373.6元；反訴案件受理費72275元，由云南光泰投資有限公司負擔。
二審案件受理費1410790.29元，昆明山水度假投資有限公司負擔123676.92元，云南光泰投資有限公司負擔1287113.37元。
本判決為終審判決。
審判長 馮文生
審判員 李延忱
審判員 馬成波
二〇一九年六月四日
法官助理仇彥軍
書記員伍齊敏
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