中華人民共和國(guó)最高人民法院
民 事 判 決 書
（2019）最高法民終1958號(hào)
上訴人（一審被告）：中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司安寧市支行，住所地安寧市中華路133號(hào)。
負(fù)責(zé)人：郭磊，該行行長(zhǎng)。
委托訴訟代理人：熊星，云南劉胡樂(lè)律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：遲紹璐，云南劉胡樂(lè)律師事務(wù)所律師。
被上訴人（一審原告）：劉某某，女，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住云南省昆明市。
委托訴訟代理人：劉佳，系劉某某女兒。
原審第三人：云南昆都國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，住所地云南省昆明市五華區(qū)人民西路38號(hào)2幢二樓。
法定代表人：張依依，該公司總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：吳嵩，該公司員工。
原審第三人：云南安寧金成礦業(yè)集團(tuán)有限公司，住所地安寧市安海公路零公里處金成花園內(nèi)。
法定代表人：蔣勇，該公司總經(jīng)理。
原審第三人：蔣勇，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住云南省安寧市。
原審第三人：陳樹昆，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住云南省安寧市。
原審第三人：梁夏，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住云南省安寧市。
上訴人中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司安寧市支行（以下簡(jiǎn)稱農(nóng)行安寧支行）因與被上訴人劉某某及原審第三人云南昆都國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱昆都房地產(chǎn)公司）、云南安寧金成礦業(yè)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱金成礦業(yè)公司）、蔣勇、陳樹昆、梁夏案外人執(zhí)行異議之訴一案，不服云南省高級(jí)人民法院（2019）云民初41號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2019年11月13日立案后，依法組成合議庭，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理，上訴人農(nóng)行安寧支行的委托訴訟代理人熊星及被上訴人劉某某的委托訴訟代理人劉佳到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
農(nóng)行安寧支行上訴請(qǐng)求：1.請(qǐng)求二審法院撤銷一審判決，改判駁回被上訴人的全部訴訟請(qǐng)求；2.一審、二審訴訟費(fèi)用由被上訴人承擔(dān)。其所持理由：1.一審法院適用法律存在錯(cuò)誤。本案應(yīng)同時(shí)適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條、第二十九條的規(guī)定，但一審中案外人未提供證據(jù)證明符合第二十九條規(guī)定，因此其主張不能得到法院支持。2.案外人主張?jiān)诓榉馇昂炇鹆撕戏ㄓ行Ш贤?、付清款?xiàng)及在查封前進(jìn)行了占有，但其提供的各項(xiàng)證據(jù)不能充分證明該事實(shí)，一審法院予以確認(rèn)存在錯(cuò)誤。首先，關(guān)于認(rèn)購(gòu)協(xié)議及商品房購(gòu)銷合同。認(rèn)購(gòu)協(xié)議及商品房購(gòu)銷合同的簽署時(shí)間存疑，且商品房購(gòu)銷合同未進(jìn)行備案，其合法性存在問(wèn)題。其次，關(guān)于付款的收據(jù)。收據(jù)不是合法的證據(jù)，不應(yīng)予以確認(rèn)，且過(guò)渡費(fèi)折抵房款結(jié)算單不能證明拆遷、過(guò)渡費(fèi)形成的事實(shí)及合法性，不應(yīng)認(rèn)定過(guò)渡費(fèi)折抵房款成立。最后，車位使用協(xié)議書形成時(shí)間存疑，且簽署協(xié)議不等于該協(xié)議已實(shí)際履行，及可證明該協(xié)議已實(shí)際履行，故不能據(jù)此證明實(shí)際占用的車位。
劉某某辯稱，同意一審判決。
昆都房地產(chǎn)公司提交書面請(qǐng)求述稱，以2019年9月3日開(kāi)庭發(fā)言為準(zhǔn)。
金成礦業(yè)公司、蔣勇、陳樹昆、梁夏均未作陳述。
劉某某向一審法院起訴請(qǐng)求：1.判決立即停止對(duì)劉某某購(gòu)買的位于人民西路壹號(hào)廣場(chǎng)的A2地塊地下室負(fù)2層A679號(hào)車位（紅菱花園A2地塊地下室負(fù)2層A679號(hào)車位，以下簡(jiǎn)稱A679號(hào)車位）的強(qiáng)制執(zhí)行，并解除對(duì)上述車位的查封；2.判決確認(rèn)A679號(hào)車位歸劉某某所有；3.判決農(nóng)行安寧支行、昆都房地產(chǎn)公司、金成礦業(yè)公司、蔣勇、陳樹昆、梁夏立即協(xié)助和配合劉某某辦理A679號(hào)車位的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記；4.本案的案件受理費(fèi)用由農(nóng)行安寧支行承擔(dān)。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：2016年8月25日，劉某某與昆都房地產(chǎn)公司簽訂《車位認(rèn)購(gòu)確認(rèn)書》，載明劉某某購(gòu)買A679號(hào)車位，車位總價(jià)205000元，付款方式為過(guò)渡費(fèi)折抵，契稅6150元，印花稅102.50元，維修基金3916.80元?！盾囄徽J(rèn)購(gòu)確認(rèn)書》上有劉某某女兒劉佳的簽字，也有昆都房地產(chǎn)公司銷售組長(zhǎng)和置業(yè)顧問(wèn)簽字。2017年2月9日，雙方當(dāng)事人又簽訂《商品房（車位）購(gòu)銷合同》，約定劉某某購(gòu)買A679號(hào)車位，車位總金額及需支付款項(xiàng)與《車位認(rèn)購(gòu)確認(rèn)書》一致，并約定當(dāng)日對(duì)車位進(jìn)行現(xiàn)狀移交，合同有昆都房地產(chǎn)公司印章和劉某某簽字。同日，雙方又簽訂了《回遷戶交房結(jié)算單》，確認(rèn)劉某某的款項(xiàng)已付清。同日，雙方還簽訂《車位使用協(xié)議書》，將車位以現(xiàn)狀移交給劉某某。另A2地塊工程項(xiàng)目尚未進(jìn)行最后驗(yàn)收，涉案車位尚未辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。
另查明,農(nóng)行安寧支行訴金成礦業(yè)公司、昆都房地產(chǎn)公司、蔣勇、陳樹昆、梁夏金融借款合同糾紛案，因農(nóng)行安寧支行提出財(cái)產(chǎn)保全申請(qǐng)，一審法院于2017年3月31日作出（2017）云民初44號(hào)民事裁定書，裁定查封、扣押、凍結(jié)金成礦業(yè)公司、昆都房地產(chǎn)公司、蔣勇、陳樹昆、梁夏的財(cái)產(chǎn)，保全價(jià)值以301493839.56元為限。一審法院隨后查封了昆都房地產(chǎn)公司名下位于昆明市五華區(qū)龍翔街道辦事處的兩塊土地，位于昆明市紅菱花園Ａ2地塊、紅聯(lián)城市地塊房產(chǎn)，其中包括Ａ679號(hào)車位。劉某某提出執(zhí)行異議，一審法院作出（2017）云執(zhí)異257號(hào)執(zhí)行裁定書，主要認(rèn)為劉某某提交的《車位認(rèn)購(gòu)確認(rèn)書》復(fù)印件無(wú)昆都房地產(chǎn)公司的簽章，劉某某也未提供案涉車位的書面買賣合同，應(yīng)承擔(dān)舉證不力的后果，遂駁回劉某某的異議請(qǐng)求。2018年9月11日，劉某某簽收了上述執(zhí)行裁定書，當(dāng)月26日劉某某提起本案之訴。
一審法院認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為劉某某關(guān)于排除執(zhí)行的訴訟請(qǐng)求能否成立。對(duì)此，一審法院評(píng)判如下：
關(guān)于合同訂立的問(wèn)題。一審法院認(rèn)為，本案《車位認(rèn)購(gòu)確認(rèn)書》對(duì)劉某某購(gòu)買昆都房地產(chǎn)公司的車位、應(yīng)付價(jià)款及支付方式等進(jìn)行了明確。雖該確認(rèn)書無(wú)昆都房地產(chǎn)公司印章，但有該公司銷售人員的簽字，且昆都房地產(chǎn)公司對(duì)該行為認(rèn)可，因此銷售人員的簽字行為依法對(duì)昆都房地產(chǎn)公司發(fā)生法律效力。2017年2月9日，昆都房地產(chǎn)公司又與劉某某簽訂了《商品房（車位）購(gòu)銷合同》，對(duì)雙方之間車位買賣再次確認(rèn)，該事實(shí)有合同雙方一致陳述、合同原件、交款憑證等相互印證。農(nóng)行安寧支行雖不認(rèn)可但未提交足以推翻前述事實(shí)的相反證據(jù)，故一審法院認(rèn)定劉某某與昆都房地產(chǎn)公司之間的買賣合同關(guān)系于2016年8月25日建立，2017年2月9日再次確認(rèn)?！盾囄徽J(rèn)購(gòu)確認(rèn)書》和《商品房購(gòu)銷合同》的內(nèi)容不違反法律及行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，合同成立并合法有效。盡管部分車位款系用昆都房地產(chǎn)公司欠付的過(guò)渡費(fèi)進(jìn)行沖抵，但此屬雙方當(dāng)事人就款項(xiàng)支付方式達(dá)成的合意，價(jià)款支付方式對(duì)認(rèn)定雙方之間形成的商品房買賣合同的性質(zhì)并無(wú)影響，也不影響評(píng)判劉某某是否享有排除強(qiáng)制執(zhí)行的權(quán)利。
關(guān)于車位占有的問(wèn)題。昆都房地產(chǎn)公司與劉某某簽訂的《車位使用協(xié)議書》載明：“昆都房地產(chǎn)公司同意提前移交車位……雙方同意以現(xiàn)狀移交使用”。庭審中，劉某某與昆都房地產(chǎn)公司對(duì)涉案車位于《商品房購(gòu)銷合同》簽訂當(dāng)日實(shí)際交付給劉某某均予認(rèn)可，故一審法院認(rèn)定案涉車位已由劉某某實(shí)際控制和管理。
關(guān)于價(jià)款支付的問(wèn)題。劉某某購(gòu)買的車位總價(jià)為205000元，根據(jù)劉某某提交的昆都房地產(chǎn)公司出具的收據(jù)、結(jié)算單等證據(jù)可以證實(shí)，劉某某已經(jīng)足額支付了車位價(jià)款及契稅、印花稅和維修基金等費(fèi)用。
關(guān)于未辦理過(guò)戶登記的原因。根據(jù)庭審查明的事實(shí)，由于A2地塊工程項(xiàng)目整體未進(jìn)行最后驗(yàn)收，故還不具備辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記的條件。顯然，訴爭(zhēng)車位尚未辦理過(guò)戶登記的責(zé)任在于昆都房地產(chǎn)公司而非劉某某。
綜上，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形之一且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已經(jīng)按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過(guò)戶登記”之規(guī)定，劉某某對(duì)涉案車位享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的物權(quán)期待權(quán)，一審法院對(duì)劉某某要求排除執(zhí)行的該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求予以支持。
另，關(guān)于劉某某要求確認(rèn)車位歸其所有、要求相關(guān)當(dāng)事人配合辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記的問(wèn)題。一審法院認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”之規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的取得、轉(zhuǎn)讓等須以登記為要件。本案劉某某已經(jīng)付清車位價(jià)款，其享有物權(quán)期待權(quán)，昆都房地產(chǎn)公司確實(shí)負(fù)有辦理產(chǎn)權(quán)登記至劉某某名下的義務(wù)，但由于目前涉案工程尚未通過(guò)驗(yàn)收，尚不具備辦理產(chǎn)權(quán)登記的法定條件。因此，尚不能從物權(quán)角度對(duì)涉案車位進(jìn)行確權(quán)以及判決辦理產(chǎn)權(quán)登記，故一審法院對(duì)劉某某要求確認(rèn)車位歸其所有、辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記的訴訟請(qǐng)求不予支持。
綜上所述，一審法院對(duì)劉某某要求排除對(duì)涉案車位強(qiáng)制執(zhí)行的訴訟請(qǐng)求予以支持。依照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條、第二百二十七條，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第三百一十二條之規(guī)定，判決：1.不得執(zhí)行劉某某購(gòu)買的位于昆明市人民西路壹號(hào)廣場(chǎng)A2地塊地下室負(fù)2層A679號(hào)車位（紅菱花園A2地塊地下室負(fù)2層A679號(hào)車位）；2.駁回劉某某的其他訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)4375元，由被告中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司安寧市支行負(fù)擔(dān)。
本院二審期間，各方當(dāng)事人均未提交新證據(jù)。
本院二審認(rèn)定如下事實(shí)：
1.劉某某是回遷戶，其回遷房產(chǎn)已交付，涉案車位不屬于拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議約定的內(nèi)容。
2.在《車位認(rèn)購(gòu)確認(rèn)書》上，有昆都房地產(chǎn)公司委托銷售的昆明飛鴿房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司銷售人員簽字確認(rèn)。
3.《車位使用協(xié)議書》主要內(nèi)容為，乙方（劉某某）向甲方（昆都房地產(chǎn)公司）購(gòu)買車位，因乙方實(shí)際需要，要求提前使用車位，經(jīng)雙方協(xié)商一致達(dá)成如下協(xié)議內(nèi)容：一、乙方充分了解車位現(xiàn)狀，因生活需要，需提前使用車位，甲方同意提前移交車位；二、乙方在使用車位過(guò)程中，對(duì)車輛及財(cái)產(chǎn)人身安全自負(fù)責(zé)任；三、車位使用中的水電費(fèi)用，在未正式驗(yàn)收前由甲方承擔(dān)；四、雙方同意以現(xiàn)狀移交。
4.劉某某以現(xiàn)金及過(guò)渡費(fèi)沖抵的方式支付了涉案車位全部?jī)r(jià)款，并向昆都房地產(chǎn)公司繳納了契稅、印花稅及維修基金，以上款項(xiàng)均只有昆都房地產(chǎn)公司開(kāi)具的收據(jù)，無(wú)正式發(fā)票。同時(shí)，劉某某與昆都房地產(chǎn)公司簽訂了《昆都房地產(chǎn)公司回遷戶交房結(jié)算單》，對(duì)劉某某的所有款項(xiàng)進(jìn)行了全面結(jié)算，昆都房地產(chǎn)公司尚欠劉某某過(guò)渡費(fèi)48366.29元。
5.因昆明市紅菱花園A2地塊土地上設(shè)定有抵押，昆都房地產(chǎn)公司的大產(chǎn)權(quán)證也尚未辦理完畢，且經(jīng)農(nóng)行安寧支行申請(qǐng)，法院于2017年4月7日在商品房預(yù)售系統(tǒng)中將房產(chǎn)與車位全部查封，案涉車位未能辦理產(chǎn)權(quán)證書。
此外，本院二審期間，昆都房地產(chǎn)公司表示案涉《商品房購(gòu)銷合同》《車位使用協(xié)議書》之前都由其管理，劉某某手中沒(méi)有相關(guān)合同。
本院對(duì)一審法院認(rèn)定的其他事實(shí)予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為，本案二審的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：被上訴人劉某某就案涉車位是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)利。結(jié)合認(rèn)定的事實(shí)，具體評(píng)析如下：
一、關(guān)于合同訂立的問(wèn)題
2016年8月25日簽訂的《車位認(rèn)購(gòu)確認(rèn)書》約定劉某某購(gòu)買昆都房地產(chǎn)公司的車位，并明確了具體總價(jià)款和價(jià)款支付方式，且該確認(rèn)書上有劉某某的簽名、銷售人員的簽字確認(rèn)以及昆都房地產(chǎn)公司的簽章。結(jié)合《車位認(rèn)購(gòu)確認(rèn)書》簽訂時(shí)，劉某某向昆都房地產(chǎn)公司支付了車位保證金2萬(wàn)元的事實(shí)，該確認(rèn)書的真實(shí)性應(yīng)予以認(rèn)定。另外，昆都房地產(chǎn)公司又同劉某某簽訂了正式的《商品房購(gòu)銷合同》（時(shí)間在查封前），再次對(duì)雙方之間的車位買賣進(jìn)行確認(rèn)。農(nóng)行安寧支行雖對(duì)《車位認(rèn)購(gòu)確認(rèn)書》《商品房購(gòu)銷合同》的訂立時(shí)間有異議，但未提交相反證據(jù)證明前述合同存在虛假。而且，《商品房購(gòu)銷合同》未備案也不影響該合同的合法性。故一審據(jù)此認(rèn)定劉某某在案涉車位查封前與昆都房地產(chǎn)公司簽訂了合法有效的買賣合同并無(wú)不當(dāng)，農(nóng)行安寧支行的相關(guān)上訴理由不能成立。
二、關(guān)于車位是否合法占有的問(wèn)題
劉某某同昆都房地產(chǎn)公司簽訂的《車位使用協(xié)議書》明確約定“昆都房地產(chǎn)公司同意提前移交車位……雙方同意以現(xiàn)狀移交使用”，且雙方在庭審中對(duì)案涉車位已實(shí)際交付至劉某某均予認(rèn)可。農(nóng)行安寧支行雖對(duì)該《車位使用協(xié)議書》的訂立和履行有異議，但其未提交相反證據(jù)證明《車位使用協(xié)議書》的訂立和履行存在虛假。因此，一審法院據(jù)此認(rèn)定案涉車位已由劉某某進(jìn)行實(shí)際控制和管理，并無(wú)不當(dāng)，上訴人的相關(guān)上訴理由不能成立。
三、關(guān)于案涉車位價(jià)款是否全部支付的問(wèn)題
劉某某作為回遷戶，其提交的相關(guān)證據(jù)可以證明其已通過(guò)支付部分款項(xiàng)及過(guò)渡費(fèi)沖抵的方式支付了全部?jī)r(jià)款，并向昆都房地產(chǎn)公司繳納了契稅、印花稅及維修基金。
四、關(guān)于產(chǎn)權(quán)證未能辦理的原因
因案涉車位所在土地被抵押，昆都房地產(chǎn)公司的大產(chǎn)權(quán)證未辦理，以及案涉車位被法院查封，致案涉車位不具備辦理產(chǎn)權(quán)證的條件，故案涉車位產(chǎn)權(quán)證未能辦理非劉某某的原因所致。
綜上，案涉車位《商品房購(gòu)銷合同》簽訂在人民法院查封之前，劉某某亦已支付該車位的全部?jī)r(jià)款并為合法占有，且產(chǎn)權(quán)證未能辦理也非劉某某的過(guò)錯(cuò)，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條的規(guī)定，劉某某對(duì)涉案車位享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)利，農(nóng)行安寧支行的相關(guān)上訴理由不能成立。另外，農(nóng)行安寧支行主張應(yīng)同時(shí)適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條、第二十九條也沒(méi)有法律依據(jù)，本院不予支持。依照最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第三百一十二條和《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)4375.00元，由中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司安寧市支行負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審判長(zhǎng) 馬成波
審判員 司 偉
審判員 葉 歡
二〇一九年十二月二十四日
法官助理覃小飛
書記員劉洪燕
成為第一個(gè)評(píng)論者