中華人民共和國最高人民法院

民 事 判 決 書

負責(zé)人：郭磊，該支行行長。

委托訴訟代理人：熊星，云南劉胡樂律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：遲紹璐，云南劉胡樂律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告）：高某書，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住云南省昆明市五華區(qū)菱角塘南區(qū)****。

委托訴訟代理人：李卿，系高某書之女。

原審第三人：云南昆都國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地云南省昆明市五華區(qū)人民西路38號2幢2樓。

法定代表人：張依依，該公司總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：吳嵩，男，該公司員工。

原審第三人：云南安寧金成礦業(yè)集團有限公司，住所地云南省安寧市安海公路零公里處金成花園內(nèi)。

法定代表人：蔣勇，男，該公司總經(jīng)理。

原審第三人：蔣勇，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住云南省安寧市連然鎮(zhèn)朝陽路*******。

原審第三人：陳樹昆，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住云南省安寧市連然鎮(zhèn)金成花園*****。

原審第三人：梁夏，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住云南省安寧市連然鎮(zhèn)中華路*****。

高某書辯稱，同意一審法院的處理意見。

高某書向一審法院起訴請求：1.判決立即停止對高某書購買的位于人民西路壹號廣場的A2地塊地下室負2層A64號車位（紅菱花園A2地塊地下室負2層A64號車位）的強制執(zhí)行；2.判決確認前述車位歸高某書所有；3.判決農(nóng)行安寧支行、金成礦業(yè)公司、昆都房地產(chǎn)公司、蔣勇、陳樹昆、梁夏立即協(xié)助和配合高某書辦理前述車位的產(chǎn)權(quán)過戶登記；4.本案的案件受理費用由農(nóng)行安寧支行承擔(dān)。

一審法院認定事實：高某書系李靜、李卿之母，李仕春系高某書之夫、李靜和李卿之父。2009年12月7日昆都公司作為拆遷人與被拆遷人李仕春達成“趙、李家堆村城中村重建改造拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換補償協(xié)議”，后因李仕春于2015年8月去世，根據(jù)夫妻財產(chǎn)共有原則及繼承法律關(guān)系，回遷相關(guān)的財產(chǎn)權(quán)利由高某書、李靜和李卿共有。2016年8月14日，甲方昆都公司與乙方高某書簽訂《回遷房安置合同》，李靜和李卿系乙方房屋共有權(quán)人。

2016年8月25日，李靜代表高某書等三人，與昆都公司簽訂《車位認購確認書》，約定購買A2地塊地下室負2層A64號車位，車位總價205000元，付款方式為過渡費折抵,折抵后應(yīng)付車位款172801.49元，另契稅6150元，印花稅107.50元，維修基金3916.80元，辦證費600元?！盾囄徽J購確認書》有昆都公司銷售人員簽字，昆都公司對此簽約事實也認可，李靜并于當(dāng)日以銀行卡刷卡方式支付了2萬元車位保證金。2017年3月31日，雙方又簽訂《商品房購銷合同》約定李靜購買上述A64號車位，車位總金額及需支付款項與《車位認購確認書》一致，并約定當(dāng)日對車位進行現(xiàn)狀移交，合同有昆都公司印章和李靜簽字。雙方并于當(dāng)日簽訂《車位使用協(xié)議書》約定將車位以現(xiàn)狀移交給李靜。2017年4月8日，李靜以銀行卡刷卡方式交付完應(yīng)交款項，雙方簽訂《回遷戶交房結(jié)算單》，確認案涉車位應(yīng)交款項已付清。另A2地塊工程項目尚未進行最后驗收，涉案車位尚未辦理不動產(chǎn)登記。

另查明,農(nóng)行安寧支行訴金成公司、昆都公司、蔣勇、陳樹昆、梁夏金融借款合同糾紛案，因農(nóng)行安寧支行提出財產(chǎn)保全申請，一審法院于2017年3月31日作出（2017）云民初44號民事裁定書，裁定查封、扣押、凍結(jié)本案五位第三人的財產(chǎn)，保全價值以301493839.56元為限。一審法院隨后查封了昆都公司名下位于昆明市五華區(qū)龍翔街道辦事處的兩塊土地、位于昆明市紅菱花園A2地塊、紅聯(lián)城市廣場A3地塊一期、西園花園A5地塊房產(chǎn)共計1074套，其中包括案涉爭議車位。高某書為此提出執(zhí)行異議，一審法院作出（2017）云執(zhí)異187號執(zhí)行裁定書，主要以高某書未提供涉案車位的書面買賣合同，應(yīng)承擔(dān)舉證不力的后果為由，駁回高某書的異議請求。2018年9月12日高某書簽收了上述執(zhí)行裁定書，當(dāng)月25日高某書提起本案之訴。

一審法院認為，本案《車位認購確認書》雖簽訂時無昆都公司印章，但有該公司銷售人員的簽字，且昆都公司對該行為認可，李靜也交納了相應(yīng)保證金，該確認書合同效力及于昆都公司。2017年3月31日,昆都公司又與李靜簽訂了《商品房（車位）購銷合同》，對雙方之間車位買賣再次確認，一審法院認定李靜代表高某書三人與昆都公司之間形成的買賣合同關(guān)系于2016年8月25日建立，2017年3月31日再次確認?！盾囄徽J購確認書》和《商品房（車位）購銷合同》的內(nèi)容不違反法律及行政法規(guī)強制性規(guī)定，成立并有效。盡管部分車位款系用昆都公司欠付的過渡費進行沖抵，但屬合同當(dāng)事人就款項支付方式達成的合意，對認定雙方之間存在買賣合同關(guān)系并無影響。根據(jù)《商品房（車位）購銷合同》《車位使用協(xié)議書》記載的內(nèi)容，以及高某書與昆都公司的一致陳述，一審法院認定案涉車位已于2017年3月31日以現(xiàn)狀移交，已由高某書三人實際控制和管理。另根據(jù)高某書提交的銀行卡刷卡憑證及昆都公司出具的收據(jù)、結(jié)算單等證據(jù)可以證實，案涉車位價款已全部付清。另因昆都公司開發(fā)的A2地塊工程項目整體未進行最后驗收，案涉車位至本案一審?fù)徑Y(jié)束還不具備辦理不動產(chǎn)權(quán)屬登記的條件，此未辦理過戶登記的責(zé)任在于昆都公司。綜上，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形之一且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已經(jīng)按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記”之規(guī)定，高某書三人對涉案車位享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益，且高某書代表共有人進行訴訟的主體資格適格，一審法院對高某書要求排除執(zhí)行的該項訴訟請求予以支持。對高某書要求確認車位歸其所有、要求相關(guān)當(dāng)事人配合辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記的問題，因高某書三人已經(jīng)付清車位價款，享有物權(quán)期待權(quán)，昆都公司確實負有辦理產(chǎn)權(quán)登記至權(quán)利人名下的義務(wù)，但由于涉案工程尚未通過驗收，尚不具備辦理產(chǎn)權(quán)登記的法定條件，因此，尚不能從物權(quán)法角度對涉案車位進行確權(quán)以及判決辦理產(chǎn)權(quán)登記，故一審法院對高某書的此項訴訟請求不予支持。

綜上所述，一審法院對高某書要求排除對案涉車位強制執(zhí)行的訴訟請求予以支持。依照《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第二百二十七條，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百一十二條之規(guī)定，判決：一、不得執(zhí)行高某書購買的位于昆明市人民西路壹號廣場A2地塊地下室負2層A64號車位（紅菱花園A2地塊地下室負2層A64號車位）；二、駁回高某書的其他訴訟請求。案件受理費4375元，由農(nóng)行安寧支行負擔(dān)。

本院二審期間，各方當(dāng)事人均未提交新證據(jù)。

本院二審認定如下事實：

1.高某書是回遷戶，其回遷房產(chǎn)已交付，涉案車位不屬于拆遷補償安置協(xié)議約定的內(nèi)容。

2.在《車位認購確認書》的尾部，昆都房地產(chǎn)公司加蓋了公章。

3.《車位使用協(xié)議書》主要內(nèi)容為，乙方（李靜）向甲方（昆都房地產(chǎn)公司）購買車位，因乙方實際需要，要求提前使用車位，經(jīng)雙方協(xié)商一致達成如下協(xié)議內(nèi)容：一、乙方充分了解車位現(xiàn)狀，因生活需要，需提前使用車位，甲方同意提前移交車位；乙方在使用車位過程中，對車輛及財產(chǎn)人身安全自負責(zé)任；三、車位使用中的水電費用，在未正式驗收前由甲方承擔(dān)；四、雙方同意以現(xiàn)狀移交。

4.2016年8月25日，李靜代表高某書等三人向昆都房地產(chǎn)公司支付車位保證金2萬元。2017年4月8日，李靜以POS機刷卡（POS機商戶全稱顯示為昆都國際房地產(chǎn)開發(fā)公司）及過渡費折抵的方式支付了涉案車位價款205000元，并向昆都房地產(chǎn)公司繳納了契稅、印花稅及維修基金，契稅、印花稅及維修基金均有昆都房地產(chǎn)公司開具的收據(jù)。李靜代表高某書等三人與昆都房地產(chǎn)公司簽訂了《昆都房地產(chǎn)公司回遷戶交房結(jié)算單》，對高某書等三人的所有款項進行了全面結(jié)算，昆都房地產(chǎn)公司不欠付高某書等三人過渡費。

5.因昆明市紅菱花園A2地塊土地上設(shè)定有抵押，昆都房地產(chǎn)公司的大產(chǎn)權(quán)證也尚未辦理完畢，且經(jīng)農(nóng)行安寧支行申請，法院在商品房預(yù)售系統(tǒng)中將房產(chǎn)與車位全部查封，案涉車位未能辦理產(chǎn)權(quán)證書。

本院對一審法院認定的其他事實予以確認。

一、關(guān)于法律適用問題

李靜代表高某書等三人與昆都房地產(chǎn)公司簽訂《車位認購確認書》《商品房購銷合同》，目的均是買賣車位。而車位并非用于居住，無適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》二十九條之余地，高某書亦無需舉證“只有一個車位”。一審法院適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條處理本案并無不當(dāng)。

二、關(guān)于合同簽訂時間問題

《車位認購確認書》約定高某書等三人購買昆都房地產(chǎn)公司的車位，并對具體總價款和價款支付方式進行了明確。李靜通過POS機刷卡支付了大部分價款，該確認書的真實性應(yīng)予認可。而《車位認購確認書》上除了李靜簽名外，尾部還有昆都房地產(chǎn)公司的公章，故《車位認購確認書》依法對昆都房地產(chǎn)公司發(fā)生法律效力。另外，昆都房地產(chǎn)公司又同李靜簽訂了正式的《商品房購銷合同》，再次對雙方之間車位買賣進行確認，而農(nóng)行安寧支行未提交相反證據(jù)證明相關(guān)合同存在虛假。一審據(jù)此認定李靜與昆都房地產(chǎn)公司在案涉車位查封前簽訂了合法有效的買賣合同并無不當(dāng)，農(nóng)行安寧支行的相關(guān)上訴理由不能成立。

三、關(guān)于車位是否合法占有的問題

高某書等三人作為回遷戶，其大部分車位價款以POS機刷卡方式支付。同時，李靜同昆都房地產(chǎn)公司簽訂的《車位使用協(xié)議書》明確約定“昆都房地產(chǎn)公司同意提前移交車位……雙方同意以現(xiàn)狀移交使用”，且雙方在庭審中對案涉車位已實際交付至高某書均予認可。既然案涉車位已經(jīng)交付，那么高某書等三人就可對案涉車位進行實際管控，是否具備使用條件或進行了實際使用并不影響合法占有的認定。因此，一審法院認定案涉車位已由高某書等三人進行實際控制和管理，并無不當(dāng)，農(nóng)行安寧支行的相關(guān)上訴理由不能成立。

四、關(guān)于案涉車位價款是否全部支付的問題

高某書提交的相關(guān)證據(jù)可以證明，其已通過李靜支付部分款項和過渡費沖抵方式支付了全部價款，并向昆都公司繳納了契稅、印花稅及維修基金。

五、關(guān)于產(chǎn)權(quán)證未能辦理的原因

因案涉車位所在土地被抵押，昆都房地產(chǎn)公司的大產(chǎn)權(quán)證未辦理，以及案涉車位被法院查封，致案涉車位不具備辦理產(chǎn)權(quán)證的條件，故案涉車位產(chǎn)權(quán)證未能辦理并非高某書的過錯。

綜上所述，一審判決認定事實清楚，適用法律正確，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：

本判決為終審判決。

審判長　　馬成波

審判員　　司　偉

審判員　　葉　歡

二〇一九年十二月十三日

法官助理余鑫