中華人民共和國最高人民法院

民 事 判 決 書

負責(zé)人：郭磊，該支行行長。

委托訴訟代理人：熊星，云南劉胡樂律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：遲某某，云南劉胡樂律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告、執(zhí)行案外人）：李冬梅，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住云南省昆明市五華區(qū)。

原審第三人（被執(zhí)行人）：云南昆都國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地云南省昆明市五華區(qū)人民西路38號2幢二樓。

法定代表人：張依依，該公司總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：吳嵩，男，該公司員工。

原審第三人：云南安寧金成礦業(yè)集團有限公司，住所地云南省安寧市安海公路零公里處金成花園內(nèi)。

法定代表人：蔣勇，該公司執(zhí)行董事。

原審第三人：蔣勇，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住云南省安寧市。

原審第三人：陳樹昆，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住云南省安寧市。

原審第三人：梁夏，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住云南省安寧市。

李冬梅辯稱，同意一審判決。

原審第三人昆都房地產(chǎn)公司、金成礦業(yè)公司、蔣勇、陳樹昆、梁夏均未出庭陳述。

李冬梅向一審法院起訴請求：1.停止對云南省昆明市人民西路1號廣場A2地塊地下室負一層***號車位、A2地塊地下室負二層***號車位、A2地塊地下室負二層***號車位（即紅菱花園A2地塊地下室負一層***號、A2地塊地下室負二層***號、A2地塊地下室負二層***號）的強制執(zhí)行;2.確認云南省昆明市人民西路1號廣場A2地塊地下室負一層***號車位、A2地塊地下室負二層***號車位、A2地塊地下室負二層***號車位（即紅菱花園A2地塊地下室負一層***號、A2地塊地下室負二層***號、A2地塊地下室負二層***號）歸李冬梅所有;3.農(nóng)行安寧支行、昆都房地產(chǎn)公司立即協(xié)助和配合李冬梅辦理車位產(chǎn)權(quán)過戶登記;4.本案的案件受理費用由農(nóng)行安寧支行承擔(dān)。

一審法院認定事實：2016年8月25日，李冬梅與昆都房地產(chǎn)公司簽訂了三份《車位認購確認書》，載明：李冬梅購買A2地下室負1層***號車位，車位總價為20萬元，付款方式為一次性付款,需繳納的相關(guān)費用10016.80元（契稅6000元，印花稅100元，維修基金3916.80元）；李冬梅購買A2地下室負2層***號車位，車位總價為20.50萬元，付款方式為過渡費折抵,具體為過渡費折抵139482.12元，折抵后應(yīng)付車款總價為65517.88元，需繳納的相關(guān)費用10169.30元（契稅6150元，印花稅102.50元，維修基金3916.80元）；李冬梅購買A2地下室負2層***號車位，車位總價為20.50萬元，付款方式為過渡費折抵,需繳納的相關(guān)費用10169.30元（契稅6150元，印花稅102.50元，維修基金3916.80元）。在以上三份《車位認購確認書》上，銷售組長梁永坤均簽字確認。

2017年2月9日，李冬梅與昆都房地產(chǎn)公司分別簽訂三份《商品房購銷合同》，約定李冬梅購買案涉的三個車位，車位總金額及支付方式均同《車位認購確認書》一致，昆都房地產(chǎn)公司簽章，李冬梅簽字。同日，雙方簽訂了兩份《昆都房地產(chǎn)公司回遷戶交房結(jié)算單》，李冬梅用過渡費沖抵了車位款后又向昆都房地產(chǎn)公司補充支付了129723.72元。當(dāng)日，昆都房地產(chǎn)公司與李冬梅簽訂《車位使用協(xié)議書》，將車位以現(xiàn)狀移交李冬梅使用。

農(nóng)行安寧支行訴金成礦業(yè)公司、昆都房地產(chǎn)公司、蔣勇、陳樹昆、梁夏金融借款合同糾紛一案，因農(nóng)行安寧支行提出財產(chǎn)保全申請，一審法院于2017年3月31日作出（2017）云民初44號民事裁定書，裁定查封、扣押、凍結(jié)金成礦業(yè)公司、昆都房地產(chǎn)公司、蔣勇、陳樹昆、梁夏的財產(chǎn)，保全價值以301493839.56元為限。一審法院隨后作出（2017）云執(zhí)保23號及（2017）云執(zhí)保23號之一《協(xié)助執(zhí)行通知書》，查封了昆都房地產(chǎn)公司名下位于昆明市五華區(qū)龍翔街道辦事處的兩塊土地，查封了昆都房地產(chǎn)公司名下位于昆明市紅菱花園Ａ2地塊、紅聯(lián)城市地塊房產(chǎn)共計1074套，其中包括人民西路壹號廣場的Ａ2地塊地下室負二層Ａ251號車位。后李冬梅提出執(zhí)行異議，一審法院作出（2017）云執(zhí)異168號執(zhí)行裁定書，裁定駁回李冬梅的異議請求。2018年9月12日，一審法院向李冬梅送達裁定。2018年9月26日，李冬梅提起本案訴訟。

一審法院認為，本案的爭議焦點為李冬梅關(guān)于本案排除執(zhí)行的訴訟請求能否成立。

首先，關(guān)于本案的法律適用問題?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形之一且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已經(jīng)按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。”第二十九條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房用于居住且買受人名下無其他居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條適用于金錢債權(quán)執(zhí)行中買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議的情形，而第二十九條則適用于金錢債權(quán)執(zhí)行中買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議的情形。上述兩條文雖然適用不同的情形，但是如果被執(zhí)行人為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，且被執(zhí)行的不動產(chǎn)為登記于其名下的商品房，同時符合了“登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)”與“登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房”兩種情形，則《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條與第二十九條在適用上產(chǎn)生競合，兩條規(guī)定之間并非自然排斥關(guān)系，且該兩條規(guī)定并非以被執(zhí)行人是否系房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為區(qū)分標準，第二十八條系普適性的條款，對于所有類型的被執(zhí)行人均可適用，而第二十九條是專門針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的被執(zhí)行人而規(guī)定的特別條款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為被執(zhí)行人的案件中，既可以適用特別條款也可以適用普通條款。據(jù)此，本案情形如符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條的規(guī)定，應(yīng)適用該條規(guī)定。

其次，1.盡管最初簽訂的《車位認購確認書》上沒有加蓋昆都房地產(chǎn)公司的公章，但該份確認書約定李冬梅購買昆都房地產(chǎn)公司的車位，并對具體總價款和價款支付方式進行了明確。確認單上除了有李冬梅簽名外，還有銷售組長“梁永坤”的簽字確認，昆都房地產(chǎn)公司對此也予以認可，梁永坤簽字的行為依法對昆都房地產(chǎn)公司發(fā)生法律效力。另外，2017年2月9日,昆都房地產(chǎn)公司又與李冬梅簽訂正式的《商品房購銷合同》，再次對雙方之間車位買賣進行確認。本案李冬梅與第三人昆都房地產(chǎn)公司均對此予以認可，且提交了合同原件、交款憑證等對買賣合同簽訂并履行的事實予以佐證。農(nóng)行安寧支行盡管對此不予認可，但未提交足以推翻前述事實的相反證據(jù)，一審法院對其抗辯主張不予采信?！盾囄徽J購確認書》和《商品房購銷合同》的內(nèi)容不違反任何現(xiàn)行法律及行政法規(guī)效力性強制性規(guī)定，屬于依法成立并合法有效的合同。該合同顯然符合不動產(chǎn)買賣合同的法律特征，盡管部分購車位款系用昆都房地產(chǎn)公司欠付的過渡費進行沖抵，這顯然僅只是雙方當(dāng)事人就款項支付方式達成的合意，并不影響認定雙方之間所形成合同性質(zhì)為商品房買賣合同。2.李冬梅提交的證據(jù)能夠證明其通過支付現(xiàn)金加上用過渡費沖抵的方式，已經(jīng)足額支付了車位全部價款及契稅、印花稅和維修基金。3.昆都房地產(chǎn)公司與李冬梅簽訂《車位交付確認單》，載明：“昆都房地產(chǎn)公司同意提前移交車位”“雙方同意以現(xiàn)狀移交適用”，這表明案涉車位已經(jīng)實際交付至李冬梅，并由李冬梅進行實際控制和管理。綜上，本案中，在案涉車位被查封之前，李冬梅與昆都房地產(chǎn)公司簽訂《商品房購銷合同》，已支付全部購房款，李冬梅已經(jīng)對車位實際占有使用至今。對于未能辦理產(chǎn)權(quán)登記的原因，昆都房地產(chǎn)公司庭審中自認，由于項目整體并未進行最后的驗收，還不具備辦理產(chǎn)權(quán)登記的條件，責(zé)任在于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。故李冬梅對涉案車庫的權(quán)利完全符合上述司法解釋規(guī)定的情形，其享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益。李冬梅的該項訴訟請求于法有據(jù)，一審法院予以支持。

《中華人民共和國物權(quán)法》第六條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記?！钡诰艞l規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！钡谑臈l規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力?！庇捎谀壳败囄晃匆婪ㄟM行產(chǎn)權(quán)登記，尚未記載于不動產(chǎn)登記簿，車位的所有權(quán)并未發(fā)生轉(zhuǎn)移，李冬梅請求判令車位歸其所有，于法相悖，一審法院不予支持。

當(dāng)然，李冬梅與昆都房地產(chǎn)公司之間簽訂的合同成立并生效，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國合同法》第六十條的規(guī)定，全面履行自身義務(wù)。在李冬梅已經(jīng)支付車位對價款的情況下，昆都房地產(chǎn)公司的確負有將車位登記變更至李冬梅名下的義務(wù)，由于目前尚不具備辦理產(chǎn)權(quán)登記的法定條件，李冬梅對此亦予以認可，據(jù)此，一審法院對李冬梅要求農(nóng)行安寧支行和昆都房地產(chǎn)公司協(xié)助和配合其辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記的訴訟請求不予支持。

綜上所述，李冬梅對案涉車位享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益，對李冬梅的該項訴訟請求，予以支持。一審法院依照《中華人民共和國物權(quán)法》第六條、第九條，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第一百一十九條、第一百五十二條、第二百二十七條之規(guī)定，判決：一、停止對李冬梅購買的位于云南省昆明市人民西路1號廣場A2地塊地下室負一層***號車位、A2地塊地下室負二層***號車位、A2地塊地下室負二層***號車位（紅菱花園A2地塊地下室負一層***號、A2地塊地下室負二層***號、A2地塊地下室負二層***號）的強制執(zhí)行；二、駁回李冬梅的其他訴訟請求。一審案件受理費9900元，由農(nóng)行安寧支行負擔(dān)。

本院二審認定如下事實：

1.李冬梅是回遷戶，其回遷房產(chǎn)已交付，案涉車位不屬于拆遷補償安置協(xié)議約定的內(nèi)容。

2.在《車位認購確認書》上，昆都房地產(chǎn)公司委托銷售的昆明飛鴿房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司的銷售人員簽字確認。

3.《車位使用協(xié)議書》約定，乙方（李冬梅）向甲方（昆都房地產(chǎn)公司）購買車位，因乙方實際需要，要求提前使用車位，經(jīng)雙方協(xié)商一致達成如下協(xié)議內(nèi)容：一、乙方充分了解車位現(xiàn)狀，因生活需要，需提前使用車位，甲方同意提前移交車位；二、乙方在使用車位過程中，對車輛及財產(chǎn)人身安全自負責(zé)任；三、車位使用中的水電費用，在未正式驗收前由甲方承擔(dān)；四、雙方同意以現(xiàn)狀移交。

4.2016年8月25日，李冬梅向昆都房地產(chǎn)公司支付案涉三個車位保證金共計6萬元（每個車位保證金為2萬元）。2017年2月9日，李冬梅以POS機刷卡向昆都房地產(chǎn)公司支付了129723.72元，POS機商戶全稱顯示為昆都國際房地產(chǎn)開發(fā)公司。同時，李冬梅與昆都房地產(chǎn)公司簽訂了《昆都房地產(chǎn)公司回遷戶交房結(jié)算單》，對李冬梅的所有款項進行了全面結(jié)算，昆都房地產(chǎn)公司不再欠付李冬梅過渡費。

5.因昆明市紅菱花園A2地塊土地上設(shè)定有抵押，昆都房地產(chǎn)公司的大產(chǎn)權(quán)證也尚未辦理完畢，且經(jīng)農(nóng)行安寧支行申請，法院在商品房預(yù)售系統(tǒng)中將房產(chǎn)與車位全部查封，案涉車位未能辦理產(chǎn)權(quán)證書。

此外，本院二審?fù)徶?，昆都房地產(chǎn)公司表示案涉《商品房購銷合同》《車位使用協(xié)議書》之前都由其管理，李冬梅手中沒有相關(guān)合同。

本院對一審法院認定的其他事實予以確認。

首先，李冬梅與昆都房地產(chǎn)公司簽訂《車位認購確認書》的時間為2016年8月25日，簽訂《商品房購銷合同》的時間為2017年2月9日，而法院作出查封案涉車位的裁定時間為2017年3月31日，故可以認定李冬梅在法院查封前簽訂了合法有效的書面買賣合同。農(nóng)行安寧支行對上述事實不予認可，但未提供證據(jù)予以推翻，本院對其意見不予采信。同時，網(wǎng)簽、備案并非買受人必須履行的法定義務(wù)，網(wǎng)簽、備案系房屋行政主管部門為規(guī)范商品房銷售行為對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出的管理性要求，故李冬梅未就案涉車位申請辦理網(wǎng)簽或備案與《商品房購銷合同》是否具有合法性無關(guān)。

其次，李冬梅與昆都房地產(chǎn)公司于2017年2月9日簽訂的《車位使用協(xié)議書》明確約定昆都房地產(chǎn)公司“同意提前移交車位．．．．．．雙方同意以現(xiàn)狀移交使用”，且雙方均認可案涉車位已實際交付給李冬梅。既然案涉車位已經(jīng)交付，那么李冬梅就可對案涉車位進行實際管控，是否實際使用并不影響合法占有的認定。因此，一審法院認定案涉車位已由李冬梅進行實際控制和管理，并無不當(dāng)。

再次，李冬梅提交的相關(guān)證據(jù)可以證明，其已通過支付部分款項和過渡費沖抵方式支付了全部價款，并向昆都房地產(chǎn)公司繳納了契稅、印花稅及維修基金。

復(fù)次，因案涉車位所在土地被設(shè)定抵押，昆都房地產(chǎn)公司的大產(chǎn)權(quán)證未辦理，以及案涉車位被法院查封，致案涉車位不具備辦理產(chǎn)權(quán)證的條件，故案涉車位未能辦理產(chǎn)權(quán)登記并非李冬梅自身原因所致。

最后，對于案外人排除強制執(zhí)行的主張能否成立，應(yīng)當(dāng)在依據(jù)法律、司法解釋對于民事權(quán)利（益）的規(guī)定認定相關(guān)當(dāng)事人對執(zhí)行標的的民事權(quán)利（益）的實體法性質(zhì)和效力的基礎(chǔ)上，通過對相關(guān)法律規(guī)范背后蘊含的價值以及立法目的的探尋與分析，并結(jié)合不同案件中，相關(guān)當(dāng)事人對于執(zhí)行標的權(quán)利瑕疵狀態(tài)的過錯大小，與執(zhí)行標的交易相關(guān)的權(quán)利行使狀況、交易履行情況，乃至于進一步探尋執(zhí)行標的對于相關(guān)當(dāng)事人基本生活保障與秩序追求的影響等具體情況，綜合加以判斷?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條屬于普通條款，第二十九條屬于特別條款，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為被執(zhí)行人的案件中，既可以適用特別條款也可以適用普通條款，購房者可以選擇適用。即使存在第二十九條優(yōu)于第二十八條的關(guān)系，當(dāng)購房者提出的執(zhí)行異議不符合第二十九條的規(guī)定，但卻符合第二十八條的規(guī)定時，應(yīng)當(dāng)依照第二十八條的規(guī)定予以支持。第二十八條保護的是一般不動產(chǎn)買受人的權(quán)益，第二十九條保護的是為了滿足生活需要而購買、使用商品房的個人。消費者的生存居住權(quán)位階高于一般不動產(chǎn)買受人的物權(quán)期待權(quán)，在本案符合第二十八條的情形下，無需同時適用第二十九條，要求李冬梅證明其符合第二十九條的情形加重了其舉證責(zé)任。一審法院適用法律并無不當(dāng)。

參照《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條的規(guī)定，李冬梅對案涉車位享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益。同時，案外人阻卻普通金錢債權(quán)強制執(zhí)行的，既可以適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條，也可以適用該規(guī)定第二十九條，農(nóng)行安寧支行關(guān)于必須同時符合兩個條款的意見，于法無據(jù)。依照《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百一十二條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十三條、第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

本判決為終審判決。

審判長　司　偉

審判員　馬成波

審判員　葉　歡

二〇一九年十二月十六日

法官助理周梅芳