中華人民共和國最高人民法院

民 事 判 決 書

負責人：郭磊，該支行行長。

委托訴訟代理人：熊星，云南劉胡樂律師事務所律師。

委托訴訟代理人：遲紹璐，云南劉胡樂律師事務所律師。

被上訴人（原審被告）：毛某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住云南省昆明市五華區(qū)。

委托訴訟代理人：夏晴昱，云南弘石律師事務所律師。

委托訴訟代理人：申秋敏，云南弘石律師事務所律師。

原審被告：云南昆都國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地云南省昆明市五華區(qū)人民西路38號2幢二樓。

法定代表人：張依依，該公司總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：吳嵩，男，該公司員工。

原審第三人：云南安寧金成礦業(yè)集團有限公司，住所地云南省安寧市安海公路零公里處金成花園內(nèi)。

法定代表人：蔣勇，該公司執(zhí)行董事。

原審第三人：蔣勇，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住云南省安寧市。

原審第三人：陳樹昆，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住云南省安寧市。

原審第三人：梁夏，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住云南省安寧市。

毛某某辯稱，同意一審判決。

原審被告昆都房地產(chǎn)公司，第三人金成礦業(yè)公司、蔣勇、陳樹昆、梁夏均未作陳述。

農(nóng)行安寧支行向一審法院起訴請求：1.請求法院判令撤銷云南省高級人民法院（2018）云執(zhí)異172號執(zhí)行裁定書，判令繼續(xù)查封、執(zhí)行昆都房地產(chǎn)公司名下位于昆明市紅菱花園A2地塊地下室負一層A714號車位；2.請求法院判令由毛某某承擔本案全部訴訟費。

一審法院認定事實：2015年10月19日，毛某某通過銀行卡刷卡的方式向昆都房地產(chǎn)公司支付17.5萬元，昆都房地產(chǎn)公司向其出具《收據(jù)》，確認收到毛某某支付的車位定金17.5萬元。2016年10月3日，毛某某與昆都房地產(chǎn)公司簽訂《車位認購確認書》，載明毛某某認購A2地下室負1層A714號車位，車位總價為17.5萬元，已付金額17.5萬元；車位契稅、維修基金、印花稅共計為9254.3元。同日，昆都房地產(chǎn)公司向毛某某出具《收據(jù)》，確認收到毛某某支付的A2-1-A714車位契稅、維修基金、印花稅共計9254.3元。2017年3月23日，雙方又簽訂《商品房購銷合同》，約定毛某某購買A2地下室負1層A714號車位，車位總價為17.5萬元，并約定2017年3月23日前對車位進行現(xiàn)狀移交。當日，昆都房地產(chǎn)公司還與毛某某簽訂《車位使用協(xié)議書》，將車位以現(xiàn)狀移交毛某某使用。之后，雙方簽訂了《回遷戶交房結(jié)算單》，確認毛某某已經(jīng)付清車位對價款和各項稅費，并載明開發(fā)商尚欠毛某某應付過渡費6699.94元。

另查明，農(nóng)行安寧支行訴金成礦業(yè)公司、昆都房地產(chǎn)公司、蔣勇、陳樹昆、梁夏金融借款合同糾紛一案，因農(nóng)行安寧支行提出財產(chǎn)保全申請，一審法院于2017年3月31日作出（2017）云民初44號民事裁定書，裁定查封、扣押、凍結(jié)金成礦業(yè)公司、昆都房地產(chǎn)公司、蔣勇、陳樹昆、梁夏的財產(chǎn)，保全價值以301493839.56元為限。一審法院作出（2017）云執(zhí)保23號及（2017）云執(zhí)保23號之一《協(xié)助執(zhí)行通知書》，查封了昆都房地產(chǎn)公司名下位于昆明市五華區(qū)龍翔街道辦事處的兩塊土地，查封了昆都房地產(chǎn)公司名下位于昆明市紅菱花園Ａ2地塊、紅聯(lián)城市地塊房產(chǎn)共計1074套，其中包括Ａ714號車位。后毛某某提出執(zhí)行異議，一審法院于2018年12月25日作出（2018）云執(zhí)異172號執(zhí)行裁定書，認為毛某某提供證據(jù)證明其就涉案車位簽訂過書面買賣合同、支付了全部價款、相關(guān)稅費、車位使用物管費，毛某某排除執(zhí)行的異議請求予以支持，并裁定：中止對昆都房地產(chǎn)公司名下位于昆明市紅菱花園Ａ2地塊地下室負1層Ａ714號車位的查封。2019年2月1日，一審法院向農(nóng)行安寧支行送達該執(zhí)行裁定，農(nóng)行安寧支行于2019年2月1日提起本案訴訟。

一審法院認為，本案的爭議焦點為毛某某是否對案涉車位享有排除執(zhí)行的權(quán)利。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記?！标P(guān)于本案是否符合第二十八條規(guī)定條件的問題。1.合同訂立。本案中，毛某某與昆都房地產(chǎn)公司簽訂的《車位認購確認書》《商品房購銷合同》，對雙方之間車位買賣進行確認。雙方均對此予以認可，且提交了合同原件、交款憑證等對買賣合同簽訂并履行的事實予以佐證。農(nóng)行安寧支行盡管對此不予認可，但未提交足以推翻前述事實的相反證據(jù)，一審法院對其異議不予采信。一審法院認定，毛某某與昆都房地產(chǎn)之間的買賣合同系2015年10月19日即已付清款項，2016年10月3日確認具體的車位，《車位認購確認書》和《商品房購銷合同》的內(nèi)容符合不動產(chǎn)買賣合同的法律特征，不違反法律及行政法規(guī)效力禁止性規(guī)定，屬依法成立并合法有效的合同。因此，毛某某在2017年3月31日查封之前已經(jīng)簽訂了合法有效的商品房買賣合同。2.車位占有。2017年3月23日，昆都房地產(chǎn)公司與毛某某簽訂《車位使用協(xié)議書》，載明：“昆都房地產(chǎn)公司同意提前移交車位……雙方同意以現(xiàn)狀移交使用”，庭審中，毛某某與昆都房地產(chǎn)公司對案涉車位已實際交付至毛某某均予認可，故案涉車位已由毛某某進行實際控制和管理。毛某某在查封之前已經(jīng)合法占有了涉案車位。3.價款支付。毛某某購買的車位總價為17.5萬元。其提交的證據(jù)能夠證明，其通過刷卡的方式，已經(jīng)于2015年10月19日足額支付了車位全部價款，2016年10月3日支付了契稅、印花稅和維修基金。毛某某在查封之前已經(jīng)支付了價款。4.未辦理過戶登記原因。昆都房地產(chǎn)公司庭審中自認，由于項目整體未進行最后驗收，還不具備辦理產(chǎn)權(quán)登記的條件，故本案訴爭車位尚未辦理過戶登記的責任在于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，而非毛某某。綜上，毛某某對涉案車位的權(quán)利完全符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定的情形，其享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益。一審法院執(zhí)行裁定認定事實清楚，裁定毛某某關(guān)于排除執(zhí)行的異議成立符合法律規(guī)定，農(nóng)行安寧支行的訴訟請求沒有事實依據(jù)和法律依據(jù)，一審法院不予支持。

綜上所述，毛某某對涉案車位享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益，農(nóng)行安寧支行要求撤銷一審法院執(zhí)行裁定、并對涉案車位繼續(xù)執(zhí)行的訴訟請求不能成立，一審法院不予支持。依照《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第一百一十九條、第一百五十二條、第二百二十七條，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百一十三條規(guī)定，判決：駁回農(nóng)行安寧支行的訴訟請求。

本院二審認定如下事實：

1.毛某某是回遷戶，其回遷房產(chǎn)已交付，案涉車位不屬于拆遷補償安置協(xié)議約定的內(nèi)容。

2.《車位使用協(xié)議書》約定：乙方（毛某某）向甲方（昆都房地產(chǎn)公司）購買車位，因乙方實際需要，要求提前使用車位，經(jīng)雙方協(xié)商一致達成如下協(xié)議內(nèi)容：一、乙方充分了解車位現(xiàn)狀，因生活需要，需提前使用車位，甲方同意提前移交車位；二、乙方在使用車位過程中，對車輛及財產(chǎn)人身安全自負責任；三、車位使用中的水電費用，在未正式驗收前由甲方承擔；四、雙方同意以現(xiàn)狀移交。

3.因昆明市紅菱花園A2地塊土地上設(shè)定有抵押，昆都房地產(chǎn)公司的大產(chǎn)權(quán)證也尚未辦理完畢，且經(jīng)農(nóng)行安寧支行申請，法院在商品房預售系統(tǒng)中將房產(chǎn)與車位全部查封，案涉車位未能辦理產(chǎn)權(quán)證書。

本院對一審法院認定的其他事實予以確認。

首先，毛某某與昆都房地產(chǎn)公司簽訂《車位認購確認書》的時間為2016年10月3日，簽訂《商品房購銷合同》的時間為2017年3月23日，而法院作出查封案涉車位的裁定時間為2017年3月31日，故可以認為毛某某在法院查封前簽訂了合法有效的書面買賣合同。農(nóng)行安寧支行對上述事實不予認可，但未提供證據(jù)予以推翻，本院對其意見不予采信。同時，網(wǎng)簽、備案并非買受人必須履行的法定義務，網(wǎng)簽、備案系房屋行政主管部門為規(guī)范商品房銷售行為對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出的管理性要求，故毛某某未就案涉車位申請辦理網(wǎng)簽或備案與《商品房購銷合同》是否具有合法性無關(guān)。

其次，毛某某與昆都房地產(chǎn)公司于2017年3月23日簽訂的《車位使用協(xié)議書》明確約定“昆都房地產(chǎn)公司同意提前移交車位……雙方同意以現(xiàn)狀移交使用”，且雙方均認可案涉車位已實際交付給毛某某。既然案涉車位已經(jīng)交付，那么毛某某就可對案涉車位進行實際管控，是否實際使用并不影響合法占有的認定。因此，一審法院認定案涉車位已由毛某某進行實際控制和管理，并無不當。

再次，毛某某和昆都房地產(chǎn)公司提交的相關(guān)證據(jù)可以證明，其已通過轉(zhuǎn)賬方式支付了全部價款，并向昆都公司繳納了契稅、印花稅及維修基金。

復次，因案涉車位所在土地被設(shè)定抵押，昆都房地產(chǎn)公司的大產(chǎn)權(quán)證未辦理，以及案涉車位被法院查封，致案涉車位不具備辦理產(chǎn)權(quán)證的條件，故案涉車位未能辦理產(chǎn)權(quán)登記并非毛某某自身原因所致。

最后，對于案外人排除強制執(zhí)行的主張能否成立，應當在依據(jù)法律、司法解釋對于民事權(quán)利（益）的規(guī)定認定相關(guān)當事人對執(zhí)行標的的民事權(quán)利（益）的實體法性質(zhì)和效力的基礎(chǔ)上，通過對相關(guān)法律規(guī)范背后蘊含的價值以及立法目的的探尋與分析，并結(jié)合不同案件中，相關(guān)當事人對于執(zhí)行標的權(quán)利瑕疵狀態(tài)的過錯大小，與執(zhí)行標的交易相關(guān)的權(quán)利行使狀況、交易履行情況，乃至于進一步探尋執(zhí)行標的對于相關(guān)當事人基本生活保障與秩序追求的影響等具體情況，綜合加以判斷?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條屬于普通條款，第二十九條屬于特別條款，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為被執(zhí)行人的案件中，既可以適用特別條款也可以適用普通條款，購房者可以選擇適用。即使存在第二十九條優(yōu)于第二十八條的關(guān)系，當購房者提出的執(zhí)行異議不符合第二十九條的規(guī)定，但卻符合第二十八條的規(guī)定時，應當依照第二十八條的規(guī)定予以支持。第二十八條保護的是一般不動產(chǎn)買受人的權(quán)益，第二十九條保護的是為了滿足生活需要而購買、使用商品房的個人。消費者的生存居住權(quán)位階高于一般不動產(chǎn)買受人的物權(quán)期待權(quán)，在本案符合第二十八條的情形下，無需同時適用第二十九條，要求毛某某證明其符合第二十九條的情形加重了其舉證責任。一審法院適用法律并無不當。

參照《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條之規(guī)定，毛某某對案涉車位享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益。同時，案外人阻卻普通金錢債權(quán)強制執(zhí)行的，既可以適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條，也可以適用該規(guī)定第二十九條，農(nóng)行安寧支行關(guān)于必須同時符合兩個條款的意見，于法無據(jù)。依照《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百一十二條和《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十三條、第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

本判決為終審判決。

審判長　司　偉

審判員　馬成波

審判員　葉　歡

二〇一九年十二月十六日

法官助理陳泫華