中華人民共和國最高人民法院

民 事 判 決 書

負(fù)責(zé)人：郭磊，該行行長。

委托訴訟代理人：熊星，云南劉胡樂律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：遲紹璐，云南劉胡樂律師事務(wù)所律師。

被上訴人（一審原告）：彭某，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住云南省昆明市。

原審第三人：云南昆都國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地云南省昆明市五華區(qū)人民西路38號2幢二樓。

法定代表人：張依依，該公司總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：吳嵩，該公司員工。

原審第三人：云南安寧金成礦業(yè)集團(tuán)有限公司，住所地安寧市安海公路零公里處金成花園內(nèi)。

法定代表人：蔣勇，該公司總經(jīng)理。

原審第三人：蔣勇，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住云南省安寧市。

原審第三人：陳樹昆，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住云南省安寧市。

原審第三人：梁夏，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住云南省安寧市。

彭某辯稱，同意一審判決。

昆都房地產(chǎn)公司提交書面請求述稱，以2019年9月3日開庭發(fā)言為準(zhǔn)。

金成礦業(yè)公司、蔣勇、陳樹昆、梁夏均未作陳述。

彭某向一審法院起訴請求：1.停止對彭某購買的位于人民西路壹號廣場的A2地塊地下室負(fù)2層A502號車位（紅菱花園A2地塊地下室負(fù)2層A502號車位，以下簡稱A502號車位）的強(qiáng)制執(zhí)行，并解除對該車位的查封；2.判決確認(rèn)A502號車位歸彭某所有；3.判決由農(nóng)行安寧支行、昆都房地產(chǎn)公司、金成礦業(yè)公司、蔣勇、陳樹昆、梁夏立即協(xié)助和配合彭某辦理A502號車位的產(chǎn)權(quán)過戶登記；4.本案的案件受理費用由農(nóng)行安寧支行承擔(dān)。

一審法院認(rèn)定事實：2016年8月24日，彭某與昆都房地產(chǎn)公司簽訂《車位認(rèn)購確認(rèn)書》，載明彭某購買A502號車位，車位總價為205000元，付款方式為過渡費折抵。同日，彭某向昆都房地產(chǎn)公司支付2萬元車位定金，昆都房地產(chǎn)公司出具《收據(jù)》，確認(rèn)收到車位定金2萬元。2017年2月11日，雙方又簽訂《商品房購銷合同》，約定彭某購買A502號車位，車位總價與《車位認(rèn)購確認(rèn)書》一致，付款方式為過渡費折抵185000元，實收現(xiàn)金20000元，約定2017年2月11日前對車位進(jìn)行現(xiàn)狀移交。該合同上有昆都房地產(chǎn)公司簽章，彭某簽字。同日，雙方又簽訂《回遷戶交房結(jié)算單》和《車位使用協(xié)議書》，確認(rèn)彭某已支付車位款20000元，過渡費抵扣車位款185000元、抵扣維修基金3916.8元、抵扣辦證費600元、抵扣契稅6150元、抵扣印花稅107.5元，付清車位對價款及契稅，昆都房地產(chǎn)公司將車位以現(xiàn)狀移交彭某使用。

另查明,農(nóng)行安寧支行訴金成礦業(yè)公司、昆都房地產(chǎn)公司、蔣勇、陳樹昆、梁夏金融借款合同糾紛案，因農(nóng)行安寧支行提出財產(chǎn)保全申請，一審法院于2017年3月31日作出（2017）云民初44號民事裁定書，裁定查封、扣押、凍結(jié)金成礦業(yè)公司、昆都房地產(chǎn)公司、蔣勇、陳樹昆、梁夏的財產(chǎn)，保全價值以301493839.56元為限。一審法院隨后作出（2017）云執(zhí)保23號及（2017）云執(zhí)保23號之一《協(xié)助執(zhí)行通知書》，查封了昆都房地產(chǎn)公司名下位于昆明市五華區(qū)龍翔街道辦事處的兩塊土地，查封了昆都房地產(chǎn)公司名下位于昆明市紅菱花園Ａ2地塊、紅聯(lián)城市地塊房產(chǎn)共計1074套，其中包括Ａ502號車位。后彭某提出執(zhí)行異議.一審法院經(jīng)審查認(rèn)為彭某在該案中提交的《車位認(rèn)購確認(rèn)書》上并無昆都房地產(chǎn)公司簽章，也未提供案涉車位的書面買賣合同，一審法院遂作出（2017）云執(zhí)異133號執(zhí)行裁定書，裁定駁回彭某的異議請求。2018年9月11日，一審法院向彭某送達(dá)裁定。彭某于2018年9月20日提起本案訴訟。

一審法院認(rèn)為，本案的爭議焦點為彭某對A502號車位是否享有排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)利。

一審法院認(rèn)為：首先，關(guān)于本案的法律適用問題。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形之一且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已經(jīng)按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。”第二十九條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房用于居住且買受人名下無其他居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。”《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條適用于金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議的情形，而第二十九條則適用于金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議的情形。上述兩條文雖然適用不同的情形，但是如果被執(zhí)行人為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，且被執(zhí)行的不動產(chǎn)為登記于其名下的商品房，同時符合了“登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)”與“登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房”兩種情形，則《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條與第二十九條適用上產(chǎn)生競合，兩條規(guī)定之間并非自然排斥關(guān)系，且該兩條規(guī)定并非以被執(zhí)行人是否系房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)，第二十八條系普適性的條款，對于所有類型的被執(zhí)行人均可適用，而第二十九條是專門針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的被執(zhí)行人而規(guī)定的特別條款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為被執(zhí)行人的案件中，既可以適用特別條款也可以適用普通條款。據(jù)此，本案情形如符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條的規(guī)定，應(yīng)適用該條規(guī)定。

其次，關(guān)于是否符合第二十八條規(guī)定的問題。1.合同訂立的問題。彭某與昆都房地產(chǎn)公司簽訂《車位認(rèn)購確認(rèn)書》《商品房購銷合同》，對雙方之間車位買賣進(jìn)行了確認(rèn)。彭某與昆都房地產(chǎn)公司均對此予以認(rèn)可，且提交了合同原件、交款憑證等對買賣合同簽訂并履行的事實予以佐證。農(nóng)行安寧支行盡管對此不予認(rèn)可，但未提交足以推翻前述事實的相反證據(jù)，一審法院對其異議不予采信。一審法院認(rèn)定，彭某與昆都房地產(chǎn)公司之間的買賣合同系于2016年8月24即已成立，2017年2月11日再次確認(rèn)，《車位認(rèn)購確認(rèn)書》和《商品房購銷合同》的內(nèi)容符合不動產(chǎn)買賣合同的法律特征，不違反任何現(xiàn)行法律及行政法規(guī)效力禁止性規(guī)定，屬依法成立并合法有效的合同。彭某在2017年3月31日法院查封之前已經(jīng)簽訂了合法有效的商品房買賣合同。2.車位占有。2017年2月11日，昆都房地產(chǎn)公司同彭某簽訂《車位使用協(xié)議書》，載明：“昆都房地產(chǎn)公司同意提前移交車位”，庭審中，彭某與昆都房地產(chǎn)公司對案涉車位已實際交付的事實均予認(rèn)可，故案涉車位已由彭某進(jìn)行實際控制和管理。彭某在查封之前已經(jīng)合法占用了案涉車位。3.價款支付。彭某購買的車位總價為205000元，彭某提交的證據(jù)能夠證明，彭某通過現(xiàn)金和用昆都房地產(chǎn)公司欠付過渡費沖抵的方式，于2017年2月11日足額支付了車位全部幾款及契稅、印花稅和維修基金。4.未辦理過戶登記的原因。昆都房地產(chǎn)公司庭審中自認(rèn)，由于項目整體未進(jìn)行最后驗收，還不具備辦理產(chǎn)權(quán)登記的條件，故本案訴爭車位尚未辦理過戶登記的責(zé)任在于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，而非彭某。綜上，彭某對案涉車位的權(quán)利完全符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條的情形，彭某對A502號車位享有排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。彭某的該項訴訟請求于法有據(jù)，一審法院予以支持。

雖然彭某與昆都房地產(chǎn)公司之間簽訂的合同成立并生效，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國合同法》第六十條之規(guī)定，全面履行自身義務(wù)。在彭某已經(jīng)支付車位對價款的情況下，昆都房地產(chǎn)公司的確負(fù)有將車位登記變更至彭某名下的義務(wù)，但由于目前尚不具備辦理產(chǎn)權(quán)登記的法定條件，彭某對案涉車位僅享有物權(quán)期待權(quán)。故對彭某等人請求確認(rèn)案涉車位歸其所有、判令農(nóng)行安寧支行及昆都房地產(chǎn)公司、金城礦業(yè)公司、蔣勇、陳樹坤、梁夏協(xié)助和配合辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記的訴請，一審法院不予支持。

本院二審期間，各方當(dāng)事人均未提交新證據(jù)。

本院二審認(rèn)定如下事實：

1.彭某是回遷戶，其回遷房產(chǎn)已交付，涉案車位不屬于拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議約定的內(nèi)容。

2.在《車位認(rèn)購確認(rèn)書》上，有昆都房地產(chǎn)公司委托銷售的昆明飛鴿房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司銷售人員簽字確認(rèn)。

3.《車位使用協(xié)議書》主要內(nèi)容為，乙方（彭某）向甲方（昆都房地產(chǎn)公司）購買車位，因乙方實際需要，要求提前使用車位，經(jīng)雙方協(xié)商一致達(dá)成如下協(xié)議內(nèi)容：一、乙方充分了解車位現(xiàn)狀，因生活需要，需提前使用車位，甲方同意提前移交車位；二、乙方在使用車位過程中，對車輛及財產(chǎn)人身安全自負(fù)責(zé)任；三、車位使用中的水電費用，在未正式驗收前由甲方承擔(dān)；四、雙方同意以現(xiàn)狀移交。

4.彭某以現(xiàn)金及過渡費沖抵的方式支付了涉案車位全部價款，并向昆都房地產(chǎn)公司繳納了契稅、印花稅及維修基金，以上款項均只有昆都房地產(chǎn)公司開具的收據(jù)，無正式發(fā)票。同時，彭某與昆都房地產(chǎn)公司簽訂了《昆都房地產(chǎn)公司回遷戶交房結(jié)算單》，對彭某等人的所有款項進(jìn)行了全面結(jié)算，昆都房地產(chǎn)公司再尚欠彭某過渡費6430.75元。

5.因昆明市紅菱花園A2地塊土地上設(shè)定有抵押，昆都房地產(chǎn)公司的大產(chǎn)權(quán)證也尚未辦理完畢，且經(jīng)農(nóng)行安寧支行申請，法院于2017年4月7日在商品房預(yù)售系統(tǒng)中將房產(chǎn)與車位全部查封，案涉車位未能辦理產(chǎn)權(quán)證書。

此外，本院二審期間，昆都房地產(chǎn)公司表示案涉《商品房購銷合同》《車位使用協(xié)議書》之前都由其管理，彭某手中沒有相關(guān)合同。

本院對一審法院認(rèn)定的其他事實予以確認(rèn)。

一、關(guān)于合同訂立的問題

2016年8月24日簽訂的《車位認(rèn)購確認(rèn)書》約定彭某購買昆都房地產(chǎn)公司的車位，并明確了具體總價款和價款支付方式，且該確認(rèn)書上有彭某的簽名、銷售人員的簽字確認(rèn)以及昆都房地產(chǎn)公司的簽章，結(jié)合《車位認(rèn)購確認(rèn)書》簽訂時，彭某向昆都房地產(chǎn)公司支付了車位保證金2萬元的事實，該確認(rèn)書的真實性應(yīng)予以認(rèn)定。另外，昆都房地產(chǎn)公司又同彭某簽訂了正式的《商品房購銷合同》（時間在查封前），再次對雙方之間的車位買賣進(jìn)行確認(rèn)。農(nóng)行安寧支行雖對《車位認(rèn)購確認(rèn)書》《商品房購銷合同》的訂立時間有異議，但未提交相反證據(jù)證明前述合同存在虛假。而且，《商品房購銷合同》未備案也不影響該合同的合法性。故一審據(jù)此認(rèn)定彭某在案涉車位查封前與昆都房地產(chǎn)公司簽訂了合法有效的買賣合同并無不當(dāng)，農(nóng)行安寧支行的相關(guān)上訴理由不能成立。

二、關(guān)于車位是否合法占有的問題

彭某同昆都房地產(chǎn)公司簽訂的《車位使用協(xié)議書》明確約定“昆都房地產(chǎn)公司同意提前移交車位……雙方同意以現(xiàn)狀移交使用”，且雙方在庭審中對案涉車位已實際交付至彭某均予認(rèn)可。農(nóng)行安寧支行雖對該《車位使用協(xié)議書》的訂立和履行有異議，但其未提交相反證據(jù)證明《車位使用協(xié)議書》的訂立和履行存在虛假。因此，一審法院認(rèn)定案涉車位已由彭某進(jìn)行實際控制和管理，并無不當(dāng)，上訴人的相關(guān)上訴理由不能成立。

三、關(guān)于案涉車位價款是否全部支付的問題

彭某作為回遷戶，其提交的相關(guān)證據(jù)可以證明其已通過支付部分款項及過渡費沖抵的方式支付了全部價款，并向昆都房地產(chǎn)公司繳納了契稅、印花稅及維修基金。

四、關(guān)于產(chǎn)權(quán)證未能辦理的原因

因案涉車位所在土地被抵押，昆都房地產(chǎn)公司的大產(chǎn)權(quán)證未辦理，以及案涉車位被法院查封，致案涉車位不具備辦理產(chǎn)權(quán)證的條件，故案涉車位產(chǎn)權(quán)證未能辦理非彭某的原因所致。

綜上，案涉車位《商品房購銷合同》簽訂在人民法院查封之前，彭某亦已支付該車位的全部價款并為合法占有，且產(chǎn)權(quán)證未能辦理也非彭某的過錯，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條的規(guī)定，彭某對涉案車位享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事民事權(quán)利，農(nóng)行安寧支行的相關(guān)上訴理由不能成立。另外，農(nóng)行安寧支行主張應(yīng)同時適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條、第二十九條也沒有法律依據(jù)，本院不予支持。依照最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百一十二條和《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

本判決為終審判決。

審判長　　馬成波

審判員　　司　偉

審判員　　葉　歡

二〇一九年十二月二十四日

法官助理覃小飛