2018年2月9日一審法院（2018）青財(cái)保7號(hào)民事裁定書載明：“申請(qǐng)人成都雨尋貿(mào)易有限公司于2018年2月8日向本院申請(qǐng)?jiān)V前財(cái)產(chǎn)保全，請(qǐng)求對(duì)被申請(qǐng)人越州公司價(jià)值190025614元的財(cái)產(chǎn)予以查封、扣押、凍結(jié)。申請(qǐng)人提供明確財(cái)產(chǎn)線索為被申請(qǐng)人越州公司9號(hào)樓、14號(hào)樓的房屋。”“裁定如下：1.查封、扣押、凍結(jié)被申請(qǐng)人越州公司位于西寧市城東區(qū)建國(guó)大街68號(hào)越州國(guó)際廣場(chǎng)9號(hào)樓1-28層房屋（房號(hào)：68-164號(hào)、68-162號(hào)、68-160號(hào)、68-158號(hào)、68-156號(hào)、68-154號(hào)、68-152號(hào)、68-150號(hào)、68-148號(hào)、68-146號(hào)、68-144號(hào)、68-142號(hào)、68-140號(hào)、68-138號(hào)、68-136號(hào)、68-134號(hào)、68-132號(hào)、68-130號(hào)、68-128號(hào)、68-126號(hào)、68-124號(hào)、68-122號(hào)、68-120號(hào)、68-108號(hào)）、負(fù)1層、負(fù)2層車庫(kù)（共計(jì)27311.9平方米）預(yù)估值101054030.00元；2.查封、扣押、凍結(jié)被申請(qǐng)人越州公司位于西寧市城東區(qū)建國(guó)大街68號(hào)越州國(guó)際廣場(chǎng)14號(hào)樓1-30層房屋（房號(hào)：68-62號(hào)、68-66號(hào)、68-68號(hào)、68-70號(hào)、1單元1061室、1單元1062室、1單元1063室、1單元1071室、1單元1072室、1單元1073室、1單元1081室、1單元1082室、1單元1083室、1單元1091室、1單元1092室、1單元1093室、1單元1101室、1單元1102室、1單元1103室、1單元1111室、1單元1112室、1單元1113室、1單元1131室、1單元1132室、1單元1133室、1單元1141室、1單元1142室、1單元1143室、1單元1151室、1單元1152室、1單元1153室、1單元1161室、1單元1162室、1單元1163室、1單元1171室、1單元1172室、1單元1173室、1單元1181室、1單元1182室、1單元1183室、1單元1191室、1單元1192室、1單元1193室、1單元1201室、1單元1202室、1單元1203室、1單元1211室、1單元1212室、1單元1213室、1單元1221室、1單元1222室、1單元1223室、1單元1231室、1單元1232室、1單元1233室、1單元1241室、1單元1242室、1單元1243室、1單元1251室、1單元1252室、1單元1253室、1單元1261室、1單元1262室、1單元1263室、1單元1271室、1單元1272室、1單元1273室、1單元1281室、1單元1282室、1單元1283室、1單元1291室、1單元1292室、1單元1293室、1單元1301室、1單元1302室、1單元1303室）、負(fù)1層、負(fù)2層（共計(jì)24196.22平方米）預(yù)估值89526014.00元；3.以上一、二項(xiàng)查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)價(jià)值總額不超過(guò)190025614.00元；4.對(duì)上述財(cái)產(chǎn)的保全期限按照《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第四百八十七條的規(guī)定執(zhí)行?！?/div>
2018年8月23日一審法院（2018）青執(zhí)78號(hào)執(zhí)行通知書載明：“越州公司、青海省絨業(yè)（集團(tuán)）有限公司：你單位與中鐵第一勘查設(shè)計(jì)院集團(tuán)有限公司房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛一案，本院（2018）青民初49號(hào)民事判決書已發(fā)生法律效力?！薄柏?zé)令你單位履行下列義務(wù)：1.越州公司向申請(qǐng)執(zhí)行人中鐵第一勘查設(shè)計(jì)院集團(tuán)有限公司交付西寧市共和南路23號(hào)（規(guī)劃9號(hào)樓位置）8000平方米的高層辦公及寫字樓。2.越州公司向申請(qǐng)執(zhí)行人中鐵第一勘查設(shè)計(jì)院集團(tuán)有限公司支付違約金和停產(chǎn)停業(yè)損失1235萬(wàn)元（2016年6月至2017年12月）。青海省絨業(yè)（集團(tuán)）有限公司對(duì)上述給付款項(xiàng)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。3.越州公司向申請(qǐng)執(zhí)行人中鐵第一勘查設(shè)計(jì)院集團(tuán)有限公司支付自2018年1月至今的違約金和停產(chǎn)停業(yè)損失780萬(wàn)元。青海省絨業(yè)（集團(tuán)）有限公司對(duì)上述給付款項(xiàng)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。4.越州公司負(fù)擔(dān)案件受理費(fèi)146550元。5.越州公司、青海省絨業(yè)（集團(tuán)）有限公司共同承擔(dān)執(zhí)行費(fèi)260612元。”
2018年10月24日，青海省西寧市中級(jí)人民法院向越州公司發(fā)出（2018）青01民初500號(hào)應(yīng)訴通知書，載明：“我院決定受理浙江東陽(yáng)建工集團(tuán)有限公司訴你單位及韓志明建設(shè)工程施工合同糾紛一案”。
2018年10月26日浙江省紹興市越城區(qū)人民法院（2018）浙0602執(zhí)3682號(hào)公告載明：“原告邵亦琳與青海越州房地產(chǎn)開發(fā)有限公司第五分公司、越州公司、彭忠濤民間借貸糾紛一案”“在訴訟和執(zhí)行過(guò)程中，本院依法查封了被執(zhí)行人越州公司名下位于西寧市城東區(qū)建國(guó)大街68號(hào)14號(hào)樓1單元所有房產(chǎn)及相應(yīng)的國(guó)有土地使用權(quán)。”
2018年8月14日，賽亞公司作為甲方與乙方越州公司簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，約定：“甲、乙雙方于2010年5月12日簽訂《協(xié)議書》一份。協(xié)議簽訂后，甲方先后已投入資金1.9億元（以甲乙雙方清算數(shù)額為準(zhǔn)）。為了使標(biāo)的項(xiàng)目工程順利進(jìn)行建設(shè)、銷售，使項(xiàng)目工程施工承包方安心施工，保障甲乙雙方及相關(guān)合同方的合法權(quán)利，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致簽訂本協(xié)議，供遵守履行。一、合作項(xiàng)目目前形象進(jìn)度或狀況。越州國(guó)際廣場(chǎng)9#樓（建筑面積27311.9平方米）、14#樓（建筑面積24196.22平方米）建設(shè)工程目前主體建成，并取得西寧市商品房預(yù)售許可證（2017-270#、271#），越州國(guó)際廣場(chǎng)7#樓建設(shè)項(xiàng)目目前在進(jìn)行筏板施工，8#樓建設(shè)工程因拆遷尚未完成，尚未開工建設(shè)。二、財(cái)產(chǎn)網(wǎng)簽登記及協(xié)議履行。1.越州國(guó)際廣場(chǎng)9#樓1層的50%及2-15層為拆遷建還（中鐵第一勘查設(shè)計(jì)集團(tuán)公司和青海鐵道設(shè)計(jì)院）房屋及14#樓馬吉業(yè)的回遷安置房1套，該部分房產(chǎn)在西寧市房產(chǎn)局進(jìn)行拆遷備案登記。2.越州國(guó)際廣場(chǎng)9#、14#樓除拆遷安置用房以外的房產(chǎn)，為保障甲方的投入資金，乙方同意網(wǎng)簽登記在甲方名下。3.越州國(guó)際廣場(chǎng)7#樓建設(shè)項(xiàng)目工程正在進(jìn)行基坑筏板施工，為使該項(xiàng)目工程施工方安心建設(shè)施工，提高施工方的積極性，并為保障甲方在7#樓的投資及回報(bào)，該項(xiàng)目工程由甲方進(jìn)行單獨(dú)管理。甲方積極創(chuàng)造條件，爭(zhēng)取早日取得商品房預(yù)售許可證，取得商品房預(yù)售許可證之時(shí)，為了保障甲方的投資，乙方同意將7#樓網(wǎng)簽登記在甲方名下。4.在甲乙雙方對(duì)2010年5月12日簽訂的房地產(chǎn)項(xiàng)目合作開發(fā)協(xié)議書進(jìn)行修改前，本補(bǔ)充協(xié)議未變更部分繼續(xù)按照2010年5月12日簽訂的《協(xié)議書》履行?！?/div>
2018年9月12日，西寧市住房保障和房產(chǎn)管理局對(duì)越州國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目購(gòu)房人發(fā)出公告：“經(jīng)查，由越州公司開發(fā)建設(shè)的越州國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目存在項(xiàng)目已售房屋或拆遷安置房屋收取購(gòu)房款但未簽訂商品房買賣合同或拆遷安置協(xié)議的情況，為維護(hù)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，維護(hù)購(gòu)房人及拆遷戶合法權(quán)益，請(qǐng)?jiān)街輫?guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目購(gòu)房人及回遷戶按以下時(shí)間前往我局進(jìn)行登記”。登記樓號(hào)為：越州國(guó)際項(xiàng)目1#、2#、3#、4#、5#、6#、9#、14#、18#、19#、20#、26#、34#樓。
庭審中，越州公司認(rèn)可案涉7#、8#樓未取得《西寧市商品房預(yù)售許可證》，部分商鋪其與買受人簽訂了《商鋪認(rèn)購(gòu)協(xié)議》并收取款項(xiàng)。
根據(jù)賽亞公司的起訴請(qǐng)求、事實(shí)和理由，以及越州公司的答辯意見，一審法院確定本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：賽亞公司主張解除案涉《協(xié)議書》及《補(bǔ)充協(xié)議》、主張?jiān)街莨痉颠€投資款14428萬(wàn)元、返還保證金2500萬(wàn)元及利息、承擔(dān)50%融資款利息、違約金6339.174萬(wàn)元、承擔(dān)保全保險(xiǎn)費(fèi)、鑒定費(fèi)的訴求能否成立。
一、賽亞公司主張解除案涉《協(xié)議書》及《補(bǔ)充協(xié)議》的訴求能否成立
賽亞公司認(rèn)為，越州公司存在擅自設(shè)定土地抵押，逾期辦證，在隱瞞賽亞公司的情況下，將合作開發(fā)項(xiàng)目“股權(quán)”轉(zhuǎn)讓給青海盛騰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱盛騰公司），違法頂賬，違法銷售合作開發(fā)的商品房的違約事實(shí)，故主張解除案涉《協(xié)議書》《補(bǔ)充協(xié)議》。
一審法院認(rèn)為，賽亞公司與越州公司簽訂的《協(xié)議書》《補(bǔ)充協(xié)議》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》（以下簡(jiǎn)稱《合同法》）的規(guī)定，合同解除分為約定解除和法定解除：
（一）關(guān)于約定解除條件是否成就的問(wèn)題
《合同法》第九十三條第二款規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同?！卑干妗秴f(xié)議書》第十三章“本協(xié)議的變更和終止”約定：“13.1經(jīng)本協(xié)議當(dāng)事人協(xié)商一致，可以變更或終止本協(xié)議。13.2未經(jīng)本協(xié)議當(dāng)事人的一致同意，任何一方不得將本協(xié)議項(xiàng)下的項(xiàng)目向他人轉(zhuǎn)讓。13.3因不可抗力造成本協(xié)議不能履行的，本協(xié)議自動(dòng)終止?！睆囊陨霞s定來(lái)看，雙方約定解除協(xié)議僅限于上述三種情形，而本案賽亞公司主張的約定解除的依據(jù)為13.2條，即賽亞公司認(rèn)為越州公司在隱瞞賽亞公司的情況下，將合作開發(fā)項(xiàng)目相關(guān)權(quán)益轉(zhuǎn)讓給盛騰公司。一審法院認(rèn)為，賽亞公司認(rèn)為約定解除的條件已成就的主張不能成立，理由如下：
首先，案涉《協(xié)議書》第5.1.1條約定：“甲乙雙方簽訂框架協(xié)議三日，乙方先以青海盛騰房地產(chǎn)公司名義向甲方支付人民幣伍佰萬(wàn)元”。賽亞公司作為證據(jù)提交的越州公司出具的該500萬(wàn)元的《收條》載明：“今收到冶胡賽、馬海龍、馬有福三位投資人以青海盛騰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司名義轉(zhuǎn)入的投資款伍佰萬(wàn)元”。第2.2.1條項(xiàng)目部的議事規(guī)則中約定：“合作項(xiàng)目所涉事項(xiàng)由雙方全權(quán)代表一致確定，達(dá)不成一致的，中間人召集甲方董事長(zhǎng)韓志明、副董事長(zhǎng)韓有文，乙方董事長(zhǎng)冶胡賽、副董事長(zhǎng)馬海龍、總經(jīng)理馬有福雙方協(xié)調(diào)解決?！睆囊陨蟽?nèi)容來(lái)看，賽亞公司的500萬(wàn)元保證金是由盛騰公司賬戶轉(zhuǎn)出，而賽亞公司作為證據(jù)提交的2016年1月15日《越州國(guó)際廣場(chǎng)九號(hào)寫字樓出售協(xié)議》中載明馬海龍系盛騰公司的法定代表人，《協(xié)議書》中載明馬海龍系賽亞公司的副董事長(zhǎng)，可見，馬海龍、冶胡賽、馬有福、盛騰公司之間有一定的聯(lián)系。
其次，從賽亞公司提交的2015年6月5日《會(huì)議紀(jì)要》來(lái)看，韓志明、馬海龍、沈曉勇約定：“（四）雙方商定股權(quán)轉(zhuǎn)讓后，越州地產(chǎn)同意在第四項(xiàng)目成立越州地產(chǎn)子公司，全面主持鐵路設(shè)計(jì)院項(xiàng)目（第四項(xiàng)目）開發(fā)，子公司的股東由馬海龍、沈曉勇、冶胡賽、馬有福、魏福清、冶進(jìn)忠組成，法定代表人由沈曉勇?lián)危煞荼壤砸陨瞎蓶|在大眾街項(xiàng)目（第三項(xiàng)目）中原始股為準(zhǔn)。（五）雙方商定股權(quán)轉(zhuǎn)讓后，鐵路設(shè)計(jì)院項(xiàng)目（第四項(xiàng)目）原越州地產(chǎn)所有的50%股份由新成立的越州地產(chǎn)的子公司單獨(dú)所有，開發(fā)權(quán)屬子公司，股權(quán)轉(zhuǎn)讓前產(chǎn)生的債權(quán)、債務(wù)以越州地產(chǎn)和賽亞地產(chǎn)簽訂的合作開發(fā)協(xié)議為準(zhǔn)核算，越州地產(chǎn)負(fù)責(zé)交接事宜?！钡悂喒疚刺峤簧鲜鲎C據(jù)的原件，越州公司對(duì)上述證據(jù)的真實(shí)性及內(nèi)容均不予認(rèn)可，且賽亞公司提交的以上證據(jù)并不足以證明越州公司與盛騰公司已實(shí)際履行上述《會(huì)議紀(jì)要》。
第三，賽亞公司提交的青賽房司字〔2016〕02號(hào)《關(guān)于青勘公司函（〔2016〕06號(hào)）的回復(fù)》中載明：（越州公司）“于2015年6月在我司不知情的情況下，你司又把自持的50%的股金全權(quán)轉(zhuǎn)給了青海盛騰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，使得該項(xiàng)目無(wú)法進(jìn)行，直到2016年7月1日，我們?nèi)讲胚_(dá)成共識(shí)”。上述證據(jù)賽亞公司未提交原件，越州公司亦不予認(rèn)可，但作為賽亞公司單方提交的證據(jù)來(lái)看，該證據(jù)中的內(nèi)容至少可以體現(xiàn)賽亞公司的真實(shí)意思表示，即賽亞公司已在2016年認(rèn)可三方在2016年7月1日達(dá)成了共識(shí)?，F(xiàn)賽亞公司又以越州公司在未告知賽亞公司的情形下，由盛騰公司參與項(xiàng)目開發(fā)，違反了合同約定，應(yīng)解除合同的理由不能成立。
（二）關(guān)于法定解除條件是否成就的問(wèn)題
《合同法》第九十四條規(guī)定：“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形?！辟悂喒局鲝埛ǘń獬睦碛墒瞧湔J(rèn)為越州公司存在擅自設(shè)定土地抵押、逾期辦證、違法銷售合作開發(fā)的商品房的違約事實(shí)。一審法院認(rèn)為，根據(jù)上述規(guī)定，越州公司是否存在逾期辦證、違法銷售合作開發(fā)商品房的違約事實(shí)并不屬于上述規(guī)定中法定解除的條件，而越州公司是否存在將案涉土地抵押貸款的行為、該行為是否構(gòu)成根本違約、是否足以解除合同，應(yīng)從雙方合作基礎(chǔ)及方式進(jìn)行分析。案涉《協(xié)議書》“第六章合作項(xiàng)目所需資金”約定：“6.1合作項(xiàng)目范圍的土地單獨(dú)拍買時(shí)，競(jìng)買保證金由乙方負(fù)責(zé)交納。除此之外的A地塊的競(jìng)買保證金，由甲方負(fù)責(zé)繳納。6.2土地出讓金、拆遷費(fèi)用、建設(shè)資金和項(xiàng)目部日常開支等資金均由乙方先行墊付”的約定來(lái)看，雙方合作的方式實(shí)際是費(fèi)用的支付或墊付以賽亞公司為主，土地出讓金亦由賽亞公司繳納，土地僅以越州公司的名義競(jìng)買，在利潤(rùn)分配時(shí)雙方再以合同約定的比例分?jǐn)傎M(fèi)用或成本，以合同約定比例分配利潤(rùn)?？梢?，在未進(jìn)行利潤(rùn)分配前，案涉土地雖以越州公司的名義競(jìng)買，但土地出讓金等支出均由賽亞公司支付，案涉土地是否進(jìn)行抵押是雙方合作過(guò)程中的重要事項(xiàng)。從賽亞公司提交的《土地登記卡》來(lái)看，案涉土地自2014年就由越州公司進(jìn)行了抵押貸款，在解封后，越州公司又進(jìn)行了抵押貸款，此筆抵押貸款至今未償清，而越州公司該抵押貸款行為并未經(jīng)合作方賽亞公司同意，越州公司因貸款而抵押土地的行為直接侵犯了合作方賽亞公司的根本性利益，且案涉9#、14#樓亦因越州公司自身債務(wù)導(dǎo)致被查封，上述行為導(dǎo)致賽亞公司作為投資方簽訂《協(xié)議書》的合同目的因越州公司的根本違約行為而無(wú)法實(shí)現(xiàn)。賽亞公司主張解除案涉《協(xié)議書》的訴求符合法律規(guī)定，其訴求成立，予以支持。同時(shí)，因《補(bǔ)充協(xié)議》系雙方以繼續(xù)履行《協(xié)議書》為目的所簽訂，且雙方協(xié)議將9#、14#樓所涉房產(chǎn)登記在賽亞公司名下的約定亦因上述房產(chǎn)已被另案查封導(dǎo)致無(wú)法履行，故賽亞公司主張解除案涉《補(bǔ)充協(xié)議》的訴求亦予以支持。
二、賽亞公司主張?jiān)街莨痉颠€投資款14428萬(wàn)元、保證金2500萬(wàn)元及利息、50%融資款利息、違約金6339.174萬(wàn)元的訴求能否成立
（一）關(guān)于越州公司應(yīng)否向賽亞公司返還投資款及保證金的問(wèn)題
《合同法》第九十七條規(guī)定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失?！币粚彿ㄔ赫J(rèn)為，案涉《協(xié)議書》因越州公司的根本違約行為而解除，賽亞公司的投資款及保證金應(yīng)當(dāng)予以返還。賽亞公司與越州公司于2019年3月16日簽訂《賽亞公司投資越州公司第四項(xiàng)目部2010年至2018年年底投資款項(xiàng)確認(rèn)書》及《賽亞公司投資越州公司第四項(xiàng)目部2010年至2018年年底遺留確認(rèn)款項(xiàng)》，確認(rèn)賽亞公司投資款數(shù)額為：16816.7102萬(wàn)元+236萬(wàn)元=17052.7102萬(wàn)元，其中包含賽亞公司支付的保證金2500萬(wàn)元。即雙方確認(rèn)賽亞公司的投資款數(shù)額為17052.7102萬(wàn)元-2500萬(wàn)元=14552.7102萬(wàn)元、保證金數(shù)額為2500萬(wàn)元。雙方確認(rèn)的投資款數(shù)額超出了賽亞公司主張的投資款14428萬(wàn)元。但越州公司在一審法院制作的2019年7月31日的《質(zhì)證筆錄》中明確同意投資款項(xiàng)及保證金數(shù)額按照雙方2019年3月16日確認(rèn)的數(shù)額向賽亞公司返還，故越州公司應(yīng)向賽亞公司返還投資款14552.7102萬(wàn)元、保證金2500萬(wàn)元。
（二）關(guān)于越州公司應(yīng)否向賽亞公司支付保證金利息、違約金的問(wèn)題
1.關(guān)于賽亞公司主張?jiān)街莨局Ц侗ＷC金利息及違約金500萬(wàn)元的訴求能否成立的問(wèn)題
一審法院認(rèn)為，賽亞公司主張?jiān)街莨緫?yīng)向其支付保證金利息及500萬(wàn)元違約金是依據(jù)案涉《協(xié)議書》“14.2任何一方未按本協(xié)議約定期限履行義務(wù)的，逾期超過(guò)30日，視為違約方放棄本協(xié)議的一切權(quán)利和利益。甲方違約的，除返還乙方實(shí)際支付的保證金及利息外，還應(yīng)承擔(dān)伍佰萬(wàn)元的違約金，違約金不足以彌補(bǔ)經(jīng)濟(jì)損失的仍需賠償經(jīng)濟(jì)損失；乙方違約的，已交的保證金視為違約金”的約定。上述約定明確指出該條約定適用的前提條件，即“任何一方未按本協(xié)議約定期限履行義務(wù)”，而案涉《協(xié)議書》中明確約定了履行期限的條款為：“第五章關(guān)于合作保證金及支付方法”的約定以及“第七章越州公司保證最遲不超過(guò)在賽亞公司完成拆遷后兩個(gè)月內(nèi)取得項(xiàng)目開工所必須的全部許可手續(xù)”的約定。賽亞公司依據(jù)合同第14.2條的約定主張?jiān)街莨局Ц哆`約金，是基于其認(rèn)為越州公司存在逾期辦理《建筑工程施工許可證》《商品房預(yù)售許可證》的違約事實(shí)。而第14.2條的約定僅限于“項(xiàng)目開工所必須的全部許可手續(xù)”，并不包括《商品房預(yù)售許可證》。對(duì)于賽亞公司主張?jiān)街莨居馄谵k理《建筑工程施工許可證》的問(wèn)題，一審法院認(rèn)為，案涉14#樓的《建筑工程施工許可證》取得時(shí)間為2015年8月19日，載明合同約定工期為2015年3月1日-2017年10月30日，越州公司、賽亞公司在本案審理過(guò)程中均認(rèn)可14#樓的開工時(shí)間為2013年，且越州公司在其2015年1月14日青越房司字〔2015〕3號(hào)《關(guān)于辦理工程相關(guān)手續(xù)的情況說(shuō)明》中亦提出：14#樓“《中標(biāo)通知書》正在辦理過(guò)程中，待辦理完畢，方可辦理《建設(shè)工程施工許可證》《商品房預(yù)售許可證》?！笨梢?，越州公司取得14#樓《建筑工程施工許可證》的時(shí)間并不符合《協(xié)議書》第七章中越州公司保證最遲不超過(guò)在賽亞公司完成拆遷后兩個(gè)月內(nèi)取得項(xiàng)目開工所必須的全部許可手續(xù)的約定，故越州公司應(yīng)按照《協(xié)議書》第14.2條的約定，向賽亞公司支付保證金利息及500萬(wàn)元違約金。關(guān)于保證金利息的起止時(shí)間，第14.2條僅約定越州公司應(yīng)“返還乙方實(shí)際支付的保證金及利息”。賽亞公司主張按照中國(guó)人民銀行同期同類貸款利率從2010年其支付保證金之日計(jì)算至越州公司實(shí)際付清保證金之日。一審法院認(rèn)為，依據(jù)賽亞公司提交的相關(guān)函件可知，越州公司遲延辦理《建筑工程施工許可證》的事實(shí)賽亞公司一直知曉，而賽亞公司并未在其知曉之時(shí)要求越州公司按照合同第14.2條的約定履行，賽亞公司對(duì)其保證金利息的擴(kuò)大亦具有一定的過(guò)錯(cuò)，對(duì)于保證金利息應(yīng)酌定以2500萬(wàn)元為基數(shù)，按照中國(guó)人民銀行同期同類貸款利率從賽亞公司起訴之日即2018年12月4日起算，計(jì)算至越州公司實(shí)際付清保證金2500萬(wàn)元之日止。
2.關(guān)于賽亞公司主張?jiān)街莨举r償違約金5739.174萬(wàn)元的訴求能否成立的問(wèn)題
賽亞公司認(rèn)為，越州公司將未取得《商品房預(yù)售許可證》的7#、8#樓房屋對(duì)外出售，越州公司應(yīng)按照《協(xié)議書》第14.4條的約定，以銷售額的10倍向賽亞公司承擔(dān)違約責(zé)任。一審法院認(rèn)為，《協(xié)議書》第14.4條約定：“任何一方未經(jīng)對(duì)方同意，私自挪用項(xiàng)目部款項(xiàng)的，按挪用款項(xiàng)的10倍承擔(dān)違約責(zé)任?！?004年7月20日公布的《城市商品房預(yù)售管理辦法》第十三條規(guī)定：“開發(fā)企業(yè)未取得《商品房預(yù)售許可證》預(yù)售商品房的，依照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十九條的規(guī)定處罰?！?998年7月20日施行的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十九條規(guī)定：“違反本條例規(guī)定，擅自預(yù)售商品房的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令停止違法行為，沒(méi)收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款１％以下的罰款?！痹摋l款即為2019年3月24日施行的《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十六條。根據(jù)本案查明事實(shí)，案涉7#樓現(xiàn)僅施工至地上二層，8#樓至今未開始施工，案涉7#、8#樓亦未取得《商品房預(yù)售許可證》，越州公司雖認(rèn)可其將7#、8#樓部分房屋對(duì)外出售并收取款項(xiàng)，但越州公司違法出售所獲得的款項(xiàng)，屬于行政主管部門應(yīng)予沒(méi)收的范疇，越州公司違法售房取得的購(gòu)房款，不屬于上述條款約定的“項(xiàng)目部款項(xiàng)”，亦不應(yīng)適用上述條款關(guān)于“按挪用款項(xiàng)的10倍承擔(dān)違約責(zé)任”的約定，故賽亞公司的此項(xiàng)訴訟請(qǐng)求不能成立，不予支持，對(duì)賽亞公司提出調(diào)取越州公司涉及7#、8#樓銷售款項(xiàng)數(shù)額的申請(qǐng)，亦不予準(zhǔn)許。
3.關(guān)于賽亞公司主張?jiān)街莨举r償違約金100萬(wàn)元的訴求能否成立的問(wèn)題
一審法院認(rèn)為，《協(xié)議書》第14.6條約定：“任何一方不履行配合、協(xié)助義務(wù)，致使合作項(xiàng)目停滯或無(wú)法正常進(jìn)行的，須向?qū)Ψ匠袚?dān)壹佰萬(wàn)元的違約金?！痹街莨驹谖唇?jīng)合作方賽亞公司同意的前提下，因其自身運(yùn)營(yíng)需要，在2014年將案涉土地進(jìn)行抵押貸款，至今未予償清，且案涉9#、14#樓亦因越州公司自身債務(wù)導(dǎo)致被查封，現(xiàn)案涉7#、8#、9#、14#樓的施工處于停滯狀態(tài)，越州公司應(yīng)按照雙方協(xié)議第14.6條的約定向賽亞公司承擔(dān)100萬(wàn)元違約金的違約責(zé)任。
越州公司認(rèn)為，《協(xié)議書》第2.3條約定：“甲乙雙方未經(jīng)對(duì)方許可不得中途更換其全權(quán)代表”，賽亞公司全權(quán)代表馬有福中途退出，是導(dǎo)致項(xiàng)目停滯的原因，賽亞公司未按約定及時(shí)、足額支付工程款導(dǎo)致工期延誤，賽亞公司私自進(jìn)行房屋銷售，賽亞公司違約。關(guān)于賽亞公司中途更換代表的問(wèn)題，一審法院認(rèn)為，《協(xié)議書》中關(guān)于“甲乙雙方未經(jīng)對(duì)方許可不得中途更換其全權(quán)代表”的約定不能直接推導(dǎo)出更換代表會(huì)直接導(dǎo)致案涉項(xiàng)目停滯的結(jié)論，且越州公司未提交雙方關(guān)于因更換代表而導(dǎo)致案涉項(xiàng)目停滯或無(wú)法進(jìn)行的相關(guān)函件等證據(jù)，越州公司的此項(xiàng)抗辯理由不能成立，即使越州公司的理由成立，根據(jù)《合同法》第一百二十條關(guān)于“當(dāng)事人雙方都違反合同的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任”的規(guī)定，越州公司對(duì)此并未提起反訴，故一審法院僅對(duì)越州公司的行為是否違約、是否應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任進(jìn)行審理，對(duì)于賽亞公司是否存在其他違約行為以及是否承擔(dān)違約責(zé)任的問(wèn)題，不屬于本案審理范圍，越州公司可另訴解決。
（三）關(guān)于越州公司應(yīng)否承擔(dān)50%融資款利息的問(wèn)題
賽亞公司認(rèn)為，依據(jù)《協(xié)議書》第3.2.3條的約定，越州公司應(yīng)承擔(dān)14428萬(wàn)元的50%的利息。一審法院認(rèn)為，《協(xié)議書》第3.2.3條約定：“本協(xié)議項(xiàng)下合作項(xiàng)目的融資利息按當(dāng)期銀行貸款利率計(jì)算，由甲乙雙方按5:5比例承擔(dān)?！睆纳鲜黾s定可見，雙方約定按5:5承擔(dān)的利息僅限于融資利息。賽亞公司認(rèn)為，其14428萬(wàn)元的投資款即為融資款。但一審法院認(rèn)為，賽亞公司關(guān)于投資款即為融資款的陳述從該協(xié)議第3.2.3條中并不能直接得出，而賽亞公司未提交證據(jù)證明雙方在簽訂《協(xié)議書》時(shí)對(duì)投資款即為融資款進(jìn)行了約定，亦未提交雙方對(duì)融資款數(shù)額進(jìn)行確認(rèn)的其他證據(jù)，賽亞公司提交的證據(jù)不足以證明其該項(xiàng)主張，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第九十條“當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)，應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)加以證明，但法律另有規(guī)定的除外。在作出判決前，當(dāng)事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證證明責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利的后果”的規(guī)定，對(duì)賽亞公司的此項(xiàng)訴求因證據(jù)不足不予支持。
三、賽亞公司主張?jiān)街莨境袚?dān)保全保險(xiǎn)費(fèi)、鑒定費(fèi)的訴求能否成立
一審法院認(rèn)為，越州公司與賽亞公司合作開發(fā)案涉房地產(chǎn)項(xiàng)目，該項(xiàng)目因越州公司自身運(yùn)營(yíng)需要，在未經(jīng)合作方賽亞公司同意的前提下，于2014年將案涉土地進(jìn)行抵押貸款，貸款至今未予償清，且案涉9#、14#樓亦因越州公司自身債務(wù)導(dǎo)致被查封，現(xiàn)案涉7#、8#、9#、14#樓的施工處于停滯狀態(tài)，賽亞公司據(jù)此提起訴訟并申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全，賽亞公司通過(guò)保險(xiǎn)公司出具保函的形式為其財(cái)產(chǎn)保全提供擔(dān)保，其支出的保全保險(xiǎn)費(fèi)用為合理費(fèi)用，該部分費(fèi)用應(yīng)由越州公司承擔(dān)，但賽亞公司申請(qǐng)保全金額為40000萬(wàn)元，產(chǎn)生保全保險(xiǎn)費(fèi)共計(jì)38萬(wàn)元，在一審審理過(guò)程中，賽亞公司申請(qǐng)撤回了越州公司支付增值收益13334.1185萬(wàn)元的訴訟請(qǐng)求，根據(jù)本案審理情況，酌定由越州公司承擔(dān)訴訟保全保險(xiǎn)費(fèi)152000元。
關(guān)于鑒定費(fèi)的問(wèn)題，一審法院認(rèn)為，因賽亞公司已申請(qǐng)撤回關(guān)于“越州公司支付增值收益13334.8815萬(wàn)元（最后以鑒定為準(zhǔn)）”的訴訟請(qǐng)求，對(duì)該鑒定申請(qǐng)亦不予準(zhǔn)許，故不存在鑒定費(fèi)用由誰(shuí)承擔(dān)的問(wèn)題，對(duì)賽亞公司的此項(xiàng)訴求不予支持。
綜上，賽亞公司的訴訟請(qǐng)求部分成立，應(yīng)予支持。依照《合同法》第九十四條、第九十七條、第一百一十三條第一款、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第九十條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百三十四條第一款、第一百四十二條、《訴訟費(fèi)用交納辦法》第二十九條第一款的規(guī)定，一審法院判決：1.解除賽亞公司與越州公司簽訂的《協(xié)議書》及《補(bǔ)充協(xié)議》；2.越州公司于本判決生效之日起十五日內(nèi)向賽亞公司返還投資款14552.7102萬(wàn)元；3.越州公司于本判決生效之日起十五日內(nèi)向賽亞公司返還保證金2500萬(wàn)元以及利息（以2500萬(wàn)元為基數(shù)，按照中國(guó)人民銀行同期同類貸款利率從2018年12月4日計(jì)算至越州公司實(shí)際付清保證金2500萬(wàn)元之日止）；4.越州公司于本判決生效之日起十五日內(nèi)向賽亞公司支付違約金600萬(wàn)元；5.越州公司于本判決生效之日起十五日內(nèi)向賽亞公司支付保全保險(xiǎn)費(fèi)152000元；6.駁回賽亞公司的其他訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)1375055.93元（賽亞公司已預(yù)交2041816.58元）、保全費(fèi)5000元,由賽亞公司負(fù)擔(dān)414016.78元，由越州公司負(fù)擔(dān)966039.15元。
本院二審期間，賽亞公司圍繞上訴請(qǐng)求提交西寧市住房保障和房產(chǎn)管理局提供的案涉樓盤信息表一份，擬證明越州公司直到2017年11月17日才向房管部門申請(qǐng)預(yù)售許可，并未盡到合同義務(wù)。越州公司對(duì)該份證據(jù)的真實(shí)性無(wú)異議，但認(rèn)為其遲延辦證是因?yàn)橘悂喒镜脑蛟斐桑悂喒旧米宰兏神v項(xiàng)目上的管理人員，導(dǎo)致預(yù)售許可證辦理滯后。針對(duì)該份證據(jù)，本院認(rèn)證如下：案涉雙方在合同中并未約定相關(guān)證照的具體辦理時(shí)間，無(wú)證據(jù)顯示越州公司2017年11月申請(qǐng)屬逾期履行合同義務(wù)，且該份證據(jù)在本案訴訟之前已客觀存在，賽亞公司無(wú)正當(dāng)理由未在一審提交，故對(duì)該份證據(jù)本院不予采信。
二審法院查明事實(shí)與一審一致。
本院認(rèn)為，本案二審爭(zhēng)議的焦點(diǎn)問(wèn)題是：1.一審判決認(rèn)定越州公司根本違約并承擔(dān)600萬(wàn)元違約金是否正確；越州公司認(rèn)為賽亞公司根本違約，其不應(yīng)返還2500萬(wàn)元保證金的主張是否成立。2.一審判決未支持賽亞公司關(guān)于保證金的利息及擅自銷售房屋收取價(jià)款挪作他用的10倍違約金的請(qǐng)求是否正確。
（一）關(guān)于越州公司是否根本違約及違約責(zé)任的承擔(dān)問(wèn)題
根據(jù)查明事實(shí)，2010年5月12日越州公司與賽亞公司簽訂《協(xié)議書》，約定雙方合作開發(fā)西寧市建國(guó)南路A片區(qū)危舊房改造項(xiàng)目?jī)?nèi)位于共和路地段規(guī)劃中的7#、8#、9#、12#等商住樓項(xiàng)目。后12#樓規(guī)劃變更為14#樓。2018年8月14日，為了使項(xiàng)目工程順利建設(shè)和銷售，案涉雙方又簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》一份，對(duì)《協(xié)議書》的未盡事宜進(jìn)一步予以約定。合同履行過(guò)程中，賽亞公司總計(jì)向案涉項(xiàng)目投資17052.7102萬(wàn)元，其中投資款為14552.7102萬(wàn)元，保證金為2500萬(wàn)元，對(duì)此越州公司并無(wú)異議。合作過(guò)程中，因越州公司未經(jīng)賽亞公司同意擅自將合作開發(fā)項(xiàng)目所涉土地對(duì)外抵押貸款，案涉9#樓、14#樓的房產(chǎn)又因越州公司自身債務(wù)原因被其他法院查封，致使賽亞公司合作開發(fā)房地產(chǎn)的合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，故一審法院根據(jù)賽亞公司的申請(qǐng)，依據(jù)《合同法》第九十四條第四項(xiàng)規(guī)定，判決解除《協(xié)議書》《補(bǔ)充協(xié)議》，事實(shí)及法律依據(jù)充分，并無(wú)不妥。合同解除后，賽亞公司請(qǐng)求返還其已投資款項(xiàng)及保證金，應(yīng)予支持。雖賽亞公司在一審變更訴訟請(qǐng)求后主張返還投資款的數(shù)額為14428萬(wàn)元，但根據(jù)案涉雙方于2019年3月16日簽訂的《賽亞公司投資越州公司第四項(xiàng)目部2010年至2018年年底投資款項(xiàng)確認(rèn)書》《賽亞公司投資越州公司第四項(xiàng)目部2010年至2018年年底遺留確認(rèn)款項(xiàng)》顯示，賽亞公司的投資款為14552.7102萬(wàn)元，且越州公司在一審質(zhì)證過(guò)程中亦表示，其愿意按照該款項(xiàng)數(shù)額予以支付。據(jù)此一審判決越州公司返還投資款14552.7102萬(wàn)元，不屬超出訴訟請(qǐng)求判決的情形，越州公司該項(xiàng)上訴理由不能成立，本院不予支持。同時(shí)，越州公司的違約事實(shí)清楚，一審法院根據(jù)合同約定，判決越州公司承擔(dān)違約金600萬(wàn)元，事實(shí)及合同依據(jù)充分，并無(wú)不妥。越州公司上訴主張賽亞公司未按約定及時(shí)履行投資義務(wù)，導(dǎo)致開發(fā)事項(xiàng)因資金短缺停滯至今，是案涉合同未能履行的根本原因，故根本違約一方應(yīng)該是賽亞公司，同時(shí)根據(jù)約定，賽亞公司違約的，其已支付的2500萬(wàn)元保證金應(yīng)視為違約金，越州公司不再退還，一審判決其返還保證金2500萬(wàn)元并承擔(dān)600萬(wàn)元違約金錯(cuò)誤。對(duì)此，本院認(rèn)為，越州公司并未提交相關(guān)證據(jù)證明賽亞公司存在未及時(shí)履行出資義務(wù)的情況，且根據(jù)查明事實(shí)，賽亞公司已支付總計(jì)17052.7102萬(wàn)元給越州公司，即使存在部分款項(xiàng)未及時(shí)到位的情況，亦屬一般違約行為，不構(gòu)成根本違約。故越州公司該項(xiàng)上訴理由亦不能成立，本院不予支持。
（二）關(guān)于保證金的利息及將擅自銷售房屋收取價(jià)款挪作他用的10倍違約金問(wèn)題
賽亞公司上訴認(rèn)為一審判決越州公司返還2500萬(wàn)元保證金正確，但根據(jù)雙方約定，返還保證金時(shí)相應(yīng)的利息亦應(yīng)一并支付，一審判決僅支持自起訴之日起至實(shí)際返還之日的利息錯(cuò)誤，越州公司仍應(yīng)承擔(dān)保證金2018年11月30日前的利息1308.3316萬(wàn)元。經(jīng)查，《協(xié)議書》第14.2條約定，越州公司未按協(xié)議約定期限履行義務(wù)的，除返還賽亞公司實(shí)際支付的保證金及利息外，還應(yīng)承擔(dān)伍佰萬(wàn)元違約金。由此可見，該條約定越州公司承擔(dān)責(zé)任的前提是其未按期限履行義務(wù)。根據(jù)《協(xié)議書》第七章約定，越州公司保證最遲不超過(guò)在賽亞公司完成拆遷后兩個(gè)月內(nèi)取得項(xiàng)目開工所必須的全部許可手續(xù)，因越州公司確實(shí)存在未如期辦理《建筑工程施工許可證》的情形，且該證件屬于“開工所必須的全部許可手續(xù)”之一，據(jù)此一審判決越州公司承擔(dān)500萬(wàn)元違約金及2500萬(wàn)元保證金自起訴之日起至實(shí)際返還之日的利息，事實(shí)及法律依據(jù)充分，并無(wú)不妥。因雙方在該條中僅約定返還保證金及利息，并未明確利息計(jì)算的起止時(shí)間，故一審法院綜合考慮，酌情確定從起訴之日起計(jì)算2500萬(wàn)元保證金的利息，比較符合本案的實(shí)際情況，可予維持，對(duì)于賽亞公司該項(xiàng)上訴請(qǐng)求，本院不予支持。
關(guān)于越州公司是否應(yīng)承擔(dān)將擅自銷售房屋收取價(jià)款挪作他用的10倍違約金問(wèn)題。賽亞公司認(rèn)為越州公司將擅自銷售房屋收取的573.9174萬(wàn)元挪作他用，根據(jù)《協(xié)議書》14.4條約定，其應(yīng)承擔(dān)該價(jià)款10倍即5739.174萬(wàn)元違約金。經(jīng)查,越州公司確實(shí)存在擅自銷售7#、8#樓部分房產(chǎn)的事實(shí)，對(duì)于收取的款項(xiàng)數(shù)額其亦無(wú)異議。對(duì)此，本院認(rèn)為，雖案涉雙方在合同中有處10倍違約金的約定，但違約金的性質(zhì)主要體現(xiàn)在補(bǔ)償性及有限度的懲罰性，考慮本案因越州公司其他違約行為已判令其承擔(dān)600萬(wàn)元違約金，故對(duì)賽亞公司要求越州公司另行承擔(dān)5739.174萬(wàn)元違約金的上訴請(qǐng)求，本院不予支持。
綜上所述，賽亞公司、越州公司的上訴理由均不能成立，應(yīng)予駁回。一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，程序合法，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)591735.28元，由青海賽亞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)394175.28元，青海越州房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)197560元。
本判決為終審判決。
審判長(zhǎng) 劉小飛
審判員 任雪峰
審判員 曾朝暉
二〇一九年十一月二十九日
法官助理鄒軍紅
書記員趙國(guó)亮
成為第一個(gè)評(píng)論者