中華人民共和國最高人民法院

民 事 判 決 書

法定代表人：李登龍，該公司董事長。

委托訴訟代理人：趙彥儒，北京德恒（西安）律師事務所律師。

委托訴訟代理人：姚蒙，北京德恒（西安）律師事務所實習律師。

被上訴人（原審被告）：萬季青，女，1989年9月27日出生，漢族，住河南省洛陽市澗西區(qū)。

委托訴訟代理人：武豪，北京大成（西安）律師事務所律師。

委托訴訟代理人：楊夢曦，北京大成（西安）律師事務所律師。

被上訴人（原審被告）：陜西省現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展中心。住所地：陜西省西安市雁塔區(qū)西萬路高家堡。

法定代表人：郭少春，該中心總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：吳芳芳，陜西言鋒律師事務所律師。

委托訴訟代理人：柳惠娟，陜西言鋒律師事務所律師。

萬季青答辯稱，一審法院認定事實清楚，程序正確。請求駁回四川四建的上訴請求。一、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)已提交現(xiàn)金繳款單原件，一審證據(jù)足以證明案件事實，四川四建申請調(diào)取資金往來信息與本案無關，且無必要。二、萬季青與現(xiàn)代農(nóng)業(yè)存在真實的房屋買賣關系，萬季青已履行了付款義務，且案涉房屋已實際交付萬季青。因現(xiàn)代農(nóng)業(yè)單方原因致使案涉房屋未予備案，無法辦理過戶登記，萬季青對此不存在過錯。三、萬季青作為無過錯不動產(chǎn)買受人，對案涉房屋具有物權期待權，在執(zhí)行中應予優(yōu)先保護。執(zhí)行異議之訴審查的內(nèi)容是認定案外人就執(zhí)行標的是否享有足以排除強制執(zhí)行的民事權益，并非只有所有權才能對抗債權執(zhí)行。萬季青符合《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條、《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條規(guī)定的全部法定情形，其權利能夠排除強制執(zhí)行。

現(xiàn)代農(nóng)業(yè)答辯稱，本案一審認定事實清楚，適用法律正確，請求駁回四川四建的訴訟請求。萬季青已經(jīng)支付了全部購房款，且案涉房屋已經(jīng)交付使用，萬季青對案涉房屋享有占有、使用、收益、處分的權利。

四川四建向一審法院起訴請求：1.依法撤銷一審法院（2019）陜執(zhí)異1號執(zhí)行裁定書，準許對現(xiàn)代農(nóng)業(yè)名下位于陜西省西安市雁塔區(qū)西萬路高家堡的卓越熙郡項目2號樓1單元12904號房屋繼續(xù)執(zhí)行。2.案件受理費由萬季青、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)承擔。

一審法院認定事實：2017年4月30日，萬季青與現(xiàn)代農(nóng)業(yè)簽訂《認購協(xié)議書》（編號:0000399），雙方約定:1.萬季青自愿購買現(xiàn)代農(nóng)業(yè)開發(fā)建設的“卓越熙郡”2號樓1單元12904號房屋。房屋用途為住宅，預測建筑面積141.74平方米（第一條）。2.萬季青選擇一次性付款的方式，于2017年8月17日前將全部購房款120.479萬元匯入現(xiàn)代農(nóng)業(yè)指定的銀行賬戶（第三條）。3.萬季青在簽訂本認購協(xié)議書的同時向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)支付定金人民幣貳萬元整，萬季青所支付的定金計入房款（第四條）。4.2017年11月15日前，將此房屋全款交至監(jiān)管賬戶并進行合同備案，在此日期前未辦理上述手續(xù)，開發(fā)商需無條件三個工作日內(nèi)退還全部房款（第九條）。

2017年8月17日，萬季青將兩筆購房款875000元、329790元共計1204790元，匯入北京中集宏達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司賬戶，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)向萬季青出具兩份收款收據(jù)，均注明用途為房款。同日，雙方簽訂了《商品房買賣合同（預售）》，但未進行網(wǎng)簽備案。2018年5月17日，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)將上述款項共計1204790元打入其在秦農(nóng)銀行高新支行開立的監(jiān)管賬戶。

北京中商和旭物業(yè)管理有限公司西安分公司分別于2017年12月20日、2018年2月11日兩次向萬季青發(fā)出《交房通知書》，載明:萬季青所購買的“高新第五季”2幢1單元12904號房，按照買賣雙方購房合同約定，具備交付條件，現(xiàn)已交付使用準予入住。萬季青于2018年2月11日在該物業(yè)管理公司出具的《高新第五季·房屋驗收單》上業(yè)主簽字欄簽名辦理了業(yè)主入住手續(xù)，并交納了2018年2月11日至2018年9月30日的物業(yè)費等。后萬季青將案涉房屋出租他人使用。

一審法院在四川四建與現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、秦農(nóng)銀行高新支行、西安浐灞生態(tài)區(qū)恒隆實業(yè)有限公司、林放建設工程施工合同糾紛一案中，根據(jù)四川四建的財產(chǎn)保全申請，于2018年11月27日作出（2018）陜民初95號之一民事裁定書，裁定凍結現(xiàn)代農(nóng)業(yè)名下銀行存款5004.86萬元或查封同等價值的財產(chǎn)，并于2018年12月13日作出（2018）陜執(zhí)保109號協(xié)助執(zhí)行通知書并送達西安市不動產(chǎn)登記局，要求其協(xié)助查封現(xiàn)代農(nóng)業(yè)名下位于陜西省西安市雁塔區(qū)西萬路高家堡的卓越熙郡項目的5幢共25套房屋，查封期限三年，其中包括萬季青所購買的12904號房。之后，萬季青對一審法院查封其所購買的卓越熙郡12904號房屋提出書面異議，一審法院審理后作出（2019）陜執(zhí)異1號執(zhí)行裁定，解除對現(xiàn)代農(nóng)業(yè)名下位于陜西省西安市雁塔區(qū)西萬路高家堡的卓越熙郡項目2號樓1單元12904號房屋的查封。四川四建不服，提出執(zhí)行異議之訴。

一審法院認為：本案系申請執(zhí)行人提起的執(zhí)行異議之訴，根據(jù)《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百一十三條第一款第二項的規(guī)定，判斷執(zhí)行標的能否執(zhí)行，需認定案外人就執(zhí)行標的是否享有足以排除強制執(zhí)行的民事權益。本案系對商品房查封引發(fā)的執(zhí)行異議之訴，《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條規(guī)定“第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結?！备鶕?jù)當事人的訴訟請求、答辯意見，本案爭議的焦點問題為：1.萬季青與現(xiàn)代農(nóng)業(yè)是否存在真實的房屋買賣關系。2.如果房屋買賣關系成立，案涉房屋是否實際交付。

（一）關于爭議焦點一，萬季青與現(xiàn)代農(nóng)業(yè)是否存在真實的房屋買賣法律關系。一審法院認為，四川四建及萬季青、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)均認可2017年4月30日萬季青與現(xiàn)代農(nóng)業(yè)簽訂的《認購協(xié)議書》真實有效，該協(xié)議應當作為認定萬季青與現(xiàn)代農(nóng)業(yè)真實法律關系的直接證據(jù)和基礎。《認購協(xié)議書》對萬季青購買房屋的位置、面積和價款以及支付方式作出了明確約定，從該協(xié)議可以確定，萬季青與現(xiàn)代農(nóng)業(yè)有真實的買賣房屋的意思表示。2017年8月17日，萬季青按照協(xié)議約定向指定賬戶分兩次匯款支付全部購房款，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)出具了收款收據(jù)。同日，萬季青還與現(xiàn)代農(nóng)業(yè)簽訂了《商品房買賣合同（預售）》，合同吸收了《認購協(xié)議書》內(nèi)容，該合同進一步確立了萬季青與現(xiàn)代農(nóng)業(yè)房屋買賣關系。2017年12月20日、2018年2月11日現(xiàn)代農(nóng)業(yè)兩次向萬季青發(fā)出《交房通知書》，要求萬季青按約定收房。2018年5月17日，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)將萬季青的購房款存入合同約定的監(jiān)管賬戶。根據(jù)上述協(xié)議內(nèi)容以及雙方履行行為，可以認定萬季青與現(xiàn)代農(nóng)業(yè)之間有真實房屋買賣關系。四川四建認為《認購協(xié)議書》不具備商品房買賣主條款，并非商品房買賣合同，萬季青將資金匯入北京中集宏達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司賬戶，不能證明萬季青與現(xiàn)代農(nóng)業(yè)有真實的房屋買賣關系的抗辯，理由均不能成立。首先，《認購協(xié)議書》名稱雖為“認購協(xié)議”，但協(xié)議對買賣雙方當事人名稱、商品房基本情況、商品房價款、付款方式、付款時間等內(nèi)容進行了明確約定，協(xié)議內(nèi)容已經(jīng)具備了商品房預售合同的主要條款。根據(jù)《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋二》第一條規(guī)定，應當認定為商品房買賣合同。其次，根據(jù)《認購協(xié)議書》第三條約定，萬季青應將購房款匯入現(xiàn)代農(nóng)業(yè)指定的銀行賬戶?，F(xiàn)代農(nóng)業(yè)的員工在《認購協(xié)議書》上特別備注“已交全款至開發(fā)商指定的銀行賬戶（北京中集宏達），陜西省現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展中心為實際收款方”，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)出具了收款收據(jù)?，F(xiàn)代農(nóng)業(yè)認可萬季青的付款行為，應當認定萬季青給北京中集宏達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司賬戶匯款行為是履行購買房屋的付款行為。

（二）關于爭議焦點二，案涉房屋是否實際交付。根據(jù)一審法院查明事實，北京中商和旭物業(yè)管理有限公司西安分公司分別于2017年12月20日、2018年2月11日兩次向萬季青發(fā)出《交房通知書》，載明：萬季青所購買的“高新第五季”2幢1單元12904號房，按照買賣雙方購房合同約定，具備交付條件，現(xiàn)已交付使用準予入住。萬季青于2018年2月11日在該物業(yè)管理公司出具的《高新第五季·房屋驗收單》上業(yè)主簽字欄簽名辦理了業(yè)主入住手續(xù)，并交納了2018年2月11日至2018年9月30日的物業(yè)費等，此后萬季青將房屋出租他人收取租金，行使對案涉房屋的使用和收益權利。應當認定案涉房屋已經(jīng)交付。四川四建抗辯稱占有行為不能證明萬季青對該房屋擁有所有權，不能對抗執(zhí)行。四川四建的抗辯不能成立。執(zhí)行異議之訴審查的內(nèi)容是認定案外人就執(zhí)行標的是否享有足以排除強制執(zhí)行的民事權益，這些民事權益，既有物權權益，也有債權權益，且并非只有所有權才能對抗債權執(zhí)行。

上述房屋買賣、交付、接收、使用的行為，均發(fā)生在四川四建與現(xiàn)代農(nóng)業(yè)等訴訟之前。萬季青與現(xiàn)代農(nóng)業(yè)簽訂商品房買賣合同后，全面履行了買房義務，并已占有使用所購房屋；在合同履行中無違約行為，對房屋未辦理過戶登記手續(xù)沒有過錯，符合《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條規(guī)定，對案涉房產(chǎn)享有排除強制執(zhí)行的實體權利。

關于四川四建申請調(diào)取現(xiàn)代農(nóng)業(yè)卓越熙郡項目資金監(jiān)管賬戶自設立以來的資金往來信息，以及北京中集宏達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司賬戶資金往來信息的請求，因一審期間現(xiàn)代農(nóng)業(yè)提交了將萬季青購房款轉(zhuǎn)入約定監(jiān)管賬戶的秦農(nóng)銀行現(xiàn)金繳款單原件，四川四建亦認可該原件的真實性，在案證據(jù)足以證明萬季青與現(xiàn)代農(nóng)業(yè)之間有真實的房屋買賣關系，萬季青真實履行了自己的付款義務，故四川四建申請調(diào)取相關資金往來信息并無必要，一審法院不予準許。

綜上，四川四建許可執(zhí)行的訴訟請求不能成立。一審法院依照《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百一十一條、第三百一十三條第一款第二項之規(guī)定，判決：駁回四川四建的訴訟請求。一審案件受理費15643元，由四川四建承擔。

本院二審期間，當事人均未提交新證據(jù)。一審法院查明的事實有相關證據(jù)予以證明，本院予以確認。

《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定：“金錢債權執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條規(guī)定：“第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結?！备鶕?jù)上述司法解釋的規(guī)定，萬季青對案涉房屋是否享有足以排除強制執(zhí)行的民事權益，應當從以下四個方面予以分析認定。

一、關于是否在一審法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同的問題。本案中，一審法院查封案涉房屋的時間為2018年12月13日，而萬季青作為買受人已于2017年4月30日與出賣人現(xiàn)代農(nóng)業(yè)就案涉房屋簽訂了《認購協(xié)議書》，于2017年8月17日簽訂了《商品房買賣合同（預售）》，《認購協(xié)議書》及《商品房買賣合同（預售）》是雙方當事人的真實意思表示，并不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。可以認定在一審法院查封案涉房屋前，萬季青已與現(xiàn)代農(nóng)業(yè)簽訂了合法有效的書面買賣合同。

二、關于是否在一審法院查封之前已合法占有案涉房屋的問題。本案中，萬季青已于2018年2月11日，案涉房屋被查封之前，辦理了房屋入住手續(xù)，并交納了相應的物業(yè)費等，此后萬季青將房屋出租他人收取租金。萬季青行使對案涉房屋的使用和收益的權利，實際控制和支配案涉房屋，可以認定案涉房屋已經(jīng)交付萬季青，萬季青在一審法院查封之前已經(jīng)合法占有案涉房屋。

三、關于萬季青是否已支付案涉房屋價款的問題。《認購協(xié)議書》第三條約定，萬季青應將購房款當面交付現(xiàn)代農(nóng)業(yè)或匯入現(xiàn)代農(nóng)業(yè)指定的銀行賬戶。協(xié)議簽訂后，萬季青向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)指定的案外人北京中集宏達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司賬戶匯款1204790元，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的工作人員于2017年8月17日在《認購協(xié)議書》上特別備注“已交全款至開發(fā)商指定的銀行賬戶（北京中集宏達），陜西省現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展中心為實際收款方”，并向萬季青出具了收款收據(jù)。現(xiàn)代農(nóng)業(yè)認可萬季青的上述匯款行為是履行購買房屋的付款行為，可以認定萬季青已依約支付了案涉房屋價款。

關于四川四建提出的根據(jù)《商品房買賣合同（預售）》的約定，出售商品房的全部價款應當存入現(xiàn)代農(nóng)業(yè)在秦農(nóng)銀行高新支行開立的預售資金監(jiān)管賬戶，而萬季青并未向該賬戶匯入資金，未支付房屋價款的問題。首先，根據(jù)查明的事實，萬季青已經(jīng)依約向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)指定的賬戶支付了房屋價款，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)對萬季青已經(jīng)支付房屋價款的事實予以確認。其次，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)提交了現(xiàn)金繳款單，證明其已將萬季青支付的房屋價款交至預售資金監(jiān)管賬戶。第三，即使萬季青按照現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的指定匯入北京中集宏達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司賬戶的房屋價款沒有轉(zhuǎn)入預售資金監(jiān)管賬戶，但對于該款項沒有轉(zhuǎn)入預售資金監(jiān)管賬戶萬季青并不存在過錯。萬季青已經(jīng)依照合同約定履行了付款義務。故四川四建關于萬季青未支付房屋價款的主張不能成立。

四、關于未辦理過戶登記，萬季青是否有過錯的問題。本案中，案涉房屋尚未辦理竣工驗收手續(xù)，客觀上不具備辦理產(chǎn)權過戶登記的條件。萬季青作為案涉房屋買受人，已履行了支付房屋價款的主要義務，案涉房屋未辦理過戶登記手續(xù)，并非其自身原因?qū)е?，且其一直積極向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)主張權利，對于未辦理過戶登記，萬季青并無過錯。

綜上分析，萬季青對案涉房屋享有足以排除強制執(zhí)行的民事權益。

關于四川四建認為萬季青對案涉房屋不享有物權，一審法院查封現(xiàn)代農(nóng)業(yè)所有的財產(chǎn)并無錯誤的上訴理由是否成立的問題。案涉房屋未登記在萬季青名下，但萬季青作為無過錯的不動產(chǎn)買受人對案涉房屋享有的物權期待權，符合《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條及《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條的規(guī)定，足以排除強制執(zhí)行。故，四川四建的該項上訴理由不能成立。

關于四川四建申請調(diào)取現(xiàn)代農(nóng)業(yè)預售資金監(jiān)管賬戶及北京中集宏達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在興業(yè)銀行股份有限公司賬戶的資金往來信息的請求是否應當準許的問題。《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十五條規(guī)定，當事人申請調(diào)查收集的證據(jù)，與待證事實無關聯(lián)、對證明待證事實無意義或者其他無調(diào)查收集必要的，人民法院不予準許。四川四建認為現(xiàn)金繳款單無法證明其所載款項已實際轉(zhuǎn)入預售資金監(jiān)管賬戶，向一審法院申請調(diào)取相關賬戶資金往來信息。前已述及，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)是否將萬季青交付的房屋價款轉(zhuǎn)入商品房預售資金監(jiān)管賬戶，不影響對萬季青已支付該款項這一事實的認定，故就本案的審理而言，已無調(diào)取相關賬戶資金往來信息的必要。一審法院對四川四建申請調(diào)取相關賬戶資金往來信息的請求不予準許，并無不當。四川四建在本院二審期間，亦向本院申請調(diào)取上述賬戶資金往來信息，本院不予準許。

綜上所述，四川四建的上訴請求不能成立，應予駁回。一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項之規(guī)定，判決如下：

本判決為終審判決。

審判長　　任雪峰

審判員　　劉小飛

審判員　　曾朝暉

二〇一九年十二月二日

法官助理陳晨