中華人民共和國(guó)最高人民法院
民 事 判 決 書(shū)
（2019）最高法民終1704號(hào)
上訴人（原審原告）：朱某，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住貴州省遵義市紅花崗區(qū)。
委托訴訟代理人：彭洪清，貴州山一律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：趙耀，貴州山一律師事務(wù)所律師。
上訴人（原審原告）：代某，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住貴州省遵義市紅花崗區(qū)。
委托訴訟代理人：彭洪清，貴州山一律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：趙耀，貴州山一律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）：重慶國(guó)際信托股份有限公司。住所地：重慶市渝北區(qū)龍溪街道金山路9號(hào)附7號(hào)。
法定代表人：翁振杰，該公司董事長(zhǎng)。
委托訴訟代理人：張其超，該公司員工。
委托訴訟代理人：鄒恒舟，該公司員工。
原審第三人：遵義新奧房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。住所地：貴州省遵義市匯川區(qū)高九路政府一區(qū)會(huì)所。
法定代表人：雷文進(jìn)，該公司執(zhí)行董事兼總經(jīng)理。
原審第三人：云南星長(zhǎng)征投資開(kāi)發(fā)控股集團(tuán)有限公司。住所地：云南省昆明市度假區(qū)廣福路387號(hào)星長(zhǎng)征商務(wù)大廈1層8號(hào)。
法定代表人：陳慶忠，該公司執(zhí)行董事兼總經(jīng)理。
原審第三人：云南長(zhǎng)松園陵園有限責(zé)任公司。住所地：云南省昆明市學(xué)府路682號(hào)金鼎賓館辦公室。
法定代表人：范曉玲，該公司執(zhí)行董事兼總經(jīng)理。
原審第三人：遵義星長(zhǎng)征投資發(fā)展有限公司。住所地：貴州省遵義市匯川區(qū)高九路市政府一區(qū)會(huì)所二、三樓。
法定代表人：雷文進(jìn)，該公司執(zhí)行董事。
以上原審第三人共同委托訴訟代理人：陳艷萍，云南迪恒律師事務(wù)所律師。
原審第三人：陳慶忠，男，苗族，xxxx年xx月xx日出生，住云南省昆明市西山區(qū)。
上訴人朱某、代某因與被上訴人重慶國(guó)際信托股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱國(guó)際信托公司）及原審第三人遵義新奧房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱新奧房地產(chǎn)公司）、云南星長(zhǎng)征投資開(kāi)發(fā)控股集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱云南星長(zhǎng)征公司）、云南長(zhǎng)松園陵園有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱云南長(zhǎng)松園陵園公司）、遵義星長(zhǎng)征投資發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱遵義星長(zhǎng)征公司）、陳慶忠案外人執(zhí)行異議之訴一案，不服重慶市高級(jí)人民法院（2018）渝民初182號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2019年9月16日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
朱某、代某上訴稱，原審法院依據(jù)《最高人民法院關(guān)于辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件的規(guī)定》第二十八條的規(guī)定認(rèn)定朱某、代某不享有足以排除執(zhí)行的物權(quán)期待權(quán)系認(rèn)定事實(shí)和適用法律錯(cuò)誤。主要理由：（1）朱某、代某于2014年9月9日與新奧房地產(chǎn)公司簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》《商品房認(rèn)購(gòu)補(bǔ)充協(xié)議書(shū)》，新奧房地產(chǎn)公司將其開(kāi)發(fā)的遵義市上海路尊城天地項(xiàng)目7號(hào)樓1層20號(hào)商品房出售給朱某、代某，約定金額為573451元，朱某、代某按約定支付了總購(gòu)房款的50%，即460000元；（2）新奧房地產(chǎn)公司將房屋交付給朱某、代某使用至今；（3）雖然在合同簽訂時(shí)新奧房地產(chǎn)公司向朱某、代某明示了房屋存在抵押，但該抵押為在建工程抵押而非房屋抵押，因此朱某、代某對(duì)未能辦理房屋過(guò)戶登記不存在過(guò)錯(cuò)，而是新奧房地產(chǎn)公司隱瞞實(shí)際情況，陳述了虛假的事實(shí)；（4）新奧房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的尊城天地項(xiàng)目未通過(guò)綜合驗(yàn)收，不符合辦理《房屋產(chǎn)權(quán)證》的法定條件，新奧房地產(chǎn)公司辦理權(quán)屬證明并抵押給國(guó)際信托公司的行為違反法律規(guī)定，屬無(wú)效行為，該物權(quán)登記行為錯(cuò)誤，所設(shè)定的抵押權(quán)亦應(yīng)無(wú)效。朱某、代某請(qǐng)求撤銷(xiāo)（2018）渝民初182號(hào)民事判決，改判確認(rèn)朱某、代某享有足以排除執(zhí)行案涉房屋的物權(quán)期待權(quán)。
國(guó)際信托公司答辯稱，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，朱某、代某的上訴請(qǐng)求沒(méi)有事實(shí)依據(jù)，應(yīng)予駁回。
新奧房地產(chǎn)公司、云南星長(zhǎng)征公司、云南長(zhǎng)松園陵園公司、遵義星長(zhǎng)征公司述稱，請(qǐng)求依法裁判。
陳慶忠未提交意見(jiàn)。
朱某、代某向原審法院起訴請(qǐng)求，（1）停止對(duì)朱某、代某購(gòu)買(mǎi)的位于遵義市上海路尊城天地項(xiàng)目7號(hào)樓1層20號(hào)房屋的強(qiáng)制執(zhí)行，并解除對(duì)該房屋的查封；（2）確認(rèn)遵義市上海路尊城天地項(xiàng)目7號(hào)樓1層20號(hào)房屋歸朱某、代某所有；（3）本案訴訟費(fèi)用由國(guó)際信托公司承擔(dān)。
原審法院認(rèn)定，2013年5月16日，國(guó)際信托公司與新奧房地產(chǎn)公司簽訂《信托借款合同》和《抵押擔(dān)保合同》，約定新奧房地產(chǎn)公司向國(guó)際信托公司借款5億元，新奧房地產(chǎn)公司以其所有的位于貴州省遵義市匯川區(qū)上海路的新長(zhǎng)征國(guó)際大酒店項(xiàng)目的在建工程（面積共計(jì)94863.90平方米）及國(guó)有土地使用權(quán)（面積共計(jì)11464.50平方米）向國(guó)際信托公司提供抵押擔(dān)保。2013年5月23日，國(guó)際信托公司辦理了新長(zhǎng)征國(guó)際大酒店及配套項(xiàng)目4-8號(hào)樓的在建工程抵押登記，取得在建工程抵押他項(xiàng)權(quán)證。2014年5月22日，國(guó)際信托公司與新奧房地產(chǎn)公司簽訂《信托借款合同之補(bǔ)充合同（二）》，變更抵押物為新奧房地產(chǎn)公司所有的遵義新長(zhǎng)征國(guó)際大酒店及配套項(xiàng)目全部房產(chǎn)。2014年5月29日、30日，新奧房地產(chǎn)公司取得貴州省遵義市匯川區(qū)上海路的新長(zhǎng)征國(guó)際大酒店項(xiàng)目1-2號(hào)樓及4-8號(hào)樓面積共計(jì)944951.10平方米房產(chǎn)的《房屋產(chǎn)權(quán)證》。2014年5月30日，國(guó)際信托公司與新奧房地產(chǎn)公司簽訂《抵押擔(dān)保合同》，變更抵押物為遵義新長(zhǎng)征國(guó)際大酒店及配套項(xiàng)目1-2號(hào)樓及4-8號(hào)樓房產(chǎn)（面積共計(jì)944951.10平方米）。2014年6月6日，國(guó)際信托公司辦理了上述房產(chǎn)的抵押登記，取得上述房產(chǎn)抵押他項(xiàng)權(quán)證。2014年8月13日，國(guó)際信托公司辦理了遵義新長(zhǎng)征國(guó)際大酒店及配套項(xiàng)目1-14號(hào)樓房產(chǎn)（面積共計(jì)148751.73平方米）的抵押他項(xiàng)權(quán)證。因新奧房地產(chǎn)公司償還了部分借款本息，國(guó)際信托公司與新奧房地產(chǎn)公司分別于2015年3月31日、4月1日簽訂《信托借款合同之補(bǔ)充合同（三）》《變更協(xié)議》，解除了遵義新長(zhǎng)征國(guó)際大酒店及配套項(xiàng)目1號(hào)樓房產(chǎn)（面積68987.43平方米）的抵押，剩余抵押物（遵義新長(zhǎng)征國(guó)際大酒店及配套項(xiàng)目2-14號(hào)樓共計(jì)79764.30平方米房產(chǎn)）的抵押不變。2015年3月31日，國(guó)際信托公司取得上述剩余抵押房產(chǎn)的抵押他項(xiàng)權(quán)證。
因新奧房地產(chǎn)公司到期未償還借款，國(guó)際信托公司起訴新奧房地產(chǎn)公司、云南星長(zhǎng)征公司、遵義星長(zhǎng)征公司、云南長(zhǎng)松園陵園公司、陳慶忠，重慶市高級(jí)人民法院于2016年4月25日立案受理。訴訟中，國(guó)際信托公司提出保全申請(qǐng)，該院于2016年5月9日作出（2016）渝民初第16號(hào)《民事裁定書(shū)》和《協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)》，輪后查封新奧房地產(chǎn)公司提供抵押的位于貴州省遵義市匯川區(qū)上海路新長(zhǎng)征國(guó)際大酒店及配套項(xiàng)目2-14號(hào)樓房產(chǎn)79764.30平方米。2017年3月8日，該院作出（2016）渝民初16號(hào)民事判決，判決新奧房地產(chǎn)公司向國(guó)際信托公司支付借款本金25780萬(wàn)元及利息、復(fù)利；國(guó)際信托公司對(duì)新奧房地產(chǎn)公司提供抵押的位于貴州省遵義市匯川區(qū)上海路新長(zhǎng)征國(guó)際大酒店及配套項(xiàng)目2-14號(hào)樓的房屋（他項(xiàng)權(quán)證號(hào)：遵房他證監(jiān)字第××號(hào)）優(yōu)先受償；國(guó)際信托公司對(duì)遵義星長(zhǎng)征公司提供質(zhì)押的新奧房地產(chǎn)公司99.20%的股權(quán)優(yōu)先受償；云南星長(zhǎng)征公司、云南長(zhǎng)松園陵園公司、陳慶忠對(duì)上述債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。判決生效后，因新奧房地產(chǎn)公司、云南星長(zhǎng)征公司、遵義星長(zhǎng)征公司、云南長(zhǎng)松園陵園公司、陳慶忠不履行判決義務(wù)，國(guó)際信托公司向該院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，該院于2017年7月3日立案執(zhí)行。執(zhí)行中，經(jīng)該院與首輪查封（首輪查封時(shí)間為2015年9月2日）上述房產(chǎn)的云南省昆明市中級(jí)人民法院協(xié)調(diào)，云南省昆明市中級(jí)人民法院同意將上述抵押房產(chǎn)移交該院處置。2018年8月9日，重慶市高級(jí)人民法院作出（2017）渝執(zhí)19號(hào)之一《執(zhí)行裁定書(shū)》，對(duì)上述抵押房產(chǎn)進(jìn)行續(xù)查封，并于2018年8月9日發(fā)出對(duì)上述抵押房產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估、拍賣(mài)的公告。朱某、代某知曉后，對(duì)該院執(zhí)行的新奧房地產(chǎn)公司名下位于遵義市匯川區(qū)上海路新長(zhǎng)征國(guó)際大酒店及配套項(xiàng)目2-14號(hào)樓的房屋提出書(shū)面異議，以其系該項(xiàng)目7號(hào)樓1層20號(hào)房屋（遵房權(quán)證監(jiān)字第××號(hào)房地產(chǎn)權(quán)證所載的7號(hào)樓建筑面積1931.89平方米的一部分）的權(quán)利人為由，申請(qǐng)撤銷(xiāo)對(duì)該房屋的執(zhí)行。該院于2018年10月9日作出（2018）渝執(zhí)異58號(hào)《執(zhí)行裁定書(shū)》，駁回朱某、代某的執(zhí)行異議。該執(zhí)行裁定書(shū)于2018年10月15日送達(dá)后，朱某、代某于2018年10月26日提起本案訴訟。
另認(rèn)定，2014年9月9日，新奧房地產(chǎn)公司與朱某、代某簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》，約定新奧房地產(chǎn)公司將其開(kāi)發(fā)的上海路尊城國(guó)際項(xiàng)目7號(hào)樓1層20號(hào)房屋出售給朱某、代某，該房屋建筑面積為25.96平方米，總價(jià)款為573451元。朱某、代某應(yīng)于簽訂該協(xié)議七日內(nèi)交納總房款的50%，即29萬(wàn)元，剩余尾款283451元于2014年11月10日前付清。該協(xié)議還以手寫(xiě)方式對(duì)剩余尾款支付方式作了變更，變更為：2014年11月10日付清房款的80%，即46萬(wàn)元，剩余房款113451元于2014年12月31日付清。同日，新奧房地產(chǎn)公司還與朱某、代某簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)補(bǔ)充協(xié)議書(shū)》兩份，對(duì)所購(gòu)房屋區(qū)位、交房時(shí)間、交房條件、違約責(zé)任等進(jìn)行了約定，同時(shí)還載明“所購(gòu)物業(yè)處于在建工程抵押狀態(tài)”，“若新奧房地產(chǎn)公司未能在2015年6月30日解除抵押，則雙倍返還朱某、代某定金，同時(shí)返還朱某、代某已付房款10%作為違約金”。
庭審中，朱某、代某舉示了新奧房地產(chǎn)公司于2014年9月8日、2014年9月15日、2014年11月10日開(kāi)具的《收據(jù)》三張，分別載明新奧房地產(chǎn)公司收到朱某、代某交付的購(gòu)房定金2萬(wàn)元、27萬(wàn)元、17萬(wàn)元。
原審法院認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十七條規(guī)定：“申請(qǐng)執(zhí)行人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的依法享有對(duì)抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，人民法院對(duì)案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外?！眹?guó)際信托公司系案涉房屋的抵押權(quán)人，現(xiàn)生效判決已認(rèn)定其對(duì)案涉房屋享有優(yōu)先受償權(quán)，國(guó)際信托公司亦根據(jù)生效判決申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。朱某、代某作為案外人請(qǐng)求排除國(guó)際信托公司的強(qiáng)制執(zhí)行，便應(yīng)當(dāng)舉證證明其對(duì)案涉房屋享有足以排除執(zhí)行的民事權(quán)益。至于朱某、代某提出的案涉房屋尚不符合辦理抵押登記的條件，國(guó)際信托公司所享有的抵押權(quán)自始無(wú)效的主張，與生效判決認(rèn)定不一致，其主張不能成立。
朱某、代某對(duì)案涉房屋不享有物權(quán)。朱某、代某與新奧房地產(chǎn)公司簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》系債權(quán)合同，在案涉房屋產(chǎn)權(quán)尚未登記至朱某、代某名下的情況下，朱某、代某僅可依照該合同之約定請(qǐng)求新奧房地產(chǎn)公司履行交付房屋、協(xié)助辦理房地產(chǎn)權(quán)證等義務(wù)，而不能直接依據(jù)該合同請(qǐng)求人民法院確認(rèn)其對(duì)所購(gòu)房屋享有物權(quán)。因此，朱某、代某請(qǐng)求確認(rèn)案涉房屋歸其所有，不予支持。
朱某、代某對(duì)案涉房屋不享有足以排除執(zhí)行的物權(quán)期待權(quán)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定：“金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中，買(mǎi)受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買(mǎi)受人自身原因未辦理過(guò)戶登記?！痹诒景钢?，朱某、代某舉示的《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》《商品房認(rèn)購(gòu)補(bǔ)充協(xié)議書(shū)》雖具備商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，可以認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同，以證明其在人民法院查封之前與新奧房地產(chǎn)公司簽訂了合法有效的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，但朱某、代某仍應(yīng)舉證證明其符合上述規(guī)定的其他條件。朱某、代某在本案中雖舉示了新奧房地產(chǎn)公司出具的《收據(jù)》，但僅憑《收據(jù)》不能證明朱某、代某已實(shí)際支付房款，朱某、代某未舉示其他佐證證據(jù)證明其已支付了上述款項(xiàng)。此外，朱某、代某在本案中亦未舉示任何證據(jù)證明其已在人民法院查封之前合法占有了案涉房屋。朱某、代某與新奧房地產(chǎn)公司簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》時(shí)，新奧房地產(chǎn)公司即在合同中明示了其所購(gòu)房屋存在抵押，朱某、代某明知所購(gòu)房屋存在抵押仍簽訂上述協(xié)議，其對(duì)所購(gòu)房屋未能辦理過(guò)戶登記明顯存在過(guò)錯(cuò)。因此，朱某、代某不符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定的情形，對(duì)案涉房屋不享有足以排除執(zhí)行的物權(quán)期待權(quán)。
原審法院判決：“一、駁回朱某、代某的訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)9534.519元，由朱某、代某負(fù)擔(dān)?！?/div>
本院對(duì)原審法院認(rèn)定的事實(shí)予以確認(rèn)。
本案二審期間，朱某、代某提交了兩組證據(jù)：（1）銀行流水記錄；（2）消防部門(mén)網(wǎng)站公示的竣工驗(yàn)收消防備案截圖。本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。國(guó)際信托公司對(duì)朱某、代某提供的銀行流水記錄的真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性沒(méi)有異議；國(guó)際信托公司認(rèn)為該消防驗(yàn)收信息系網(wǎng)上打印，其真實(shí)性有待核實(shí)，對(duì)其關(guān)聯(lián)性不予認(rèn)可。本院對(duì)于朱某、代某提交的證據(jù)認(rèn)定如下：第一組證據(jù)系一審期間既已存在且朱某、代某應(yīng)知曉的證據(jù)，不屬于二審程序中的新證據(jù)；第二組證據(jù)與本案無(wú)關(guān)。上述證據(jù)不足以證明朱某、代某的主張。
本院認(rèn)為，本案的爭(zhēng)點(diǎn)為朱某、代某對(duì)案涉房屋是否享有能夠排除執(zhí)行的民事權(quán)利。
依據(jù)本院《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定，朱某、代某雖然與新奧房地產(chǎn)公司簽訂了具有商品房買(mǎi)賣(mài)合同性質(zhì)的《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》及《商品房認(rèn)購(gòu)補(bǔ)充協(xié)議書(shū)》，但在原審中未提供證據(jù)證明其于2015年9月2日即案涉房產(chǎn)首輪查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；新奧房地產(chǎn)公司于2014年5月取得案涉房產(chǎn)的《房屋產(chǎn)權(quán)證》，國(guó)際信托公司于2014年6月取得案涉房產(chǎn)的抵押他項(xiàng)權(quán)證，朱某、代某購(gòu)房時(shí)明知案涉商品房存在在建工程抵押，但未盡到審慎的注意義務(wù)，在未核查案涉房屋權(quán)屬及他項(xiàng)權(quán)屬狀態(tài)的情況下，仍與新奧房地產(chǎn)公司簽訂商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議，其對(duì)所購(gòu)房屋未能辦理過(guò)戶登記亦有過(guò)錯(cuò)，不屬于非因買(mǎi)受人自身原因未能辦理過(guò)戶登記的情形；此外，朱某、代某主張新奧房地產(chǎn)公司對(duì)案涉房產(chǎn)的房屋產(chǎn)權(quán)登記及國(guó)際信托公司的抵押權(quán)無(wú)效，因其效力已被重慶市高級(jí)人民法院（2016）渝民初16號(hào)生效判決書(shū)確認(rèn)，不屬于本案審理范圍。綜上，朱某、代某的請(qǐng)求不符合無(wú)過(guò)錯(cuò)不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人物權(quán)期待權(quán)的保護(hù)條件，對(duì)案涉房屋不享有足以排除執(zhí)行的民事權(quán)利。
綜上所述，朱某、代某的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回。原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)9534.51元，由朱某、代某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審判長(zhǎng) 馮文生
審判員 孫曉光
審判員 馬 嵐
二〇一九年十月二十九日
法官助理仇彥軍
書(shū)記員胡青青
成為第一個(gè)評(píng)論者