中華人民共和國最高人民法院
民 事 判 決 書
（2019）最高法民終1693號
上訴人（一審原告）：吳某某，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住重慶市永川市。
委托訴訟代理人：段能輝，云南弘同律師事務所律師。
委托訴訟代理人：楊衛(wèi)華，云南弘同律師事務所律師。
被上訴人（一審被告）：王某庸，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住江蘇省蘇州市姑蘇區(qū)。
委托訴訟代理人：劉小克，云南王永明律師事務所律師。
被上訴人（一審被告）：云南金福地房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司，住所地云南省昆明市滇池路四公里處。
法定代表人：陳春蕊，該公司總經(jīng)理。
被上訴人（一審被告）：云南海運房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司，住所地云南省昆明市滇池路四公里處。
法定代表人：陳春蕊，該公司總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：楊楠，該公司員工。
被上訴人（一審被告）：陳春蕊，女，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住云南省昆明市西山區(qū)。
上訴人吳某某因與被上訴人王某庸、云南金福地房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司（以下簡稱金福地公司）、云南海運房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司（以下簡稱海運公司）、陳春蕊案外人執(zhí)行異議之訴一案，不服云南省高級人民法院（2019）云民初127號民事判決，向本院提起上訴。本院于2019年9月16日立案后，依法組成合議庭，因無新的事實、證據(jù)和理由，本院于2019年10月24日上午組織各方當事人進行詢問，并經(jīng)過閱卷、調(diào)查審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。
吳某某上訴請求：1.請求二審法院撤銷云南省高級人民法院（2019）云民初127號民事判決，依法改判立即停止對昆明市官渡區(qū)廣福路與昆洛路交叉口附近金福地花園2幢30層3006號房屋的強制執(zhí)行；2.請求本案一、二審案件訴訟費由被上訴人承擔。理由：本案涉案房屋在被查封之前已經(jīng)歸上訴人所有，上訴人享有物權(quán)期待權(quán)，依據(jù)《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條之規(guī)定足以排除執(zhí)行。首先，上訴人在原審法院查封之前就涉案房屋已簽訂合法有效的書面買賣合同。其次，上訴人在原審法院查封之前已合法占有且已支付全部價款，債權(quán)已轉(zhuǎn)化為物權(quán)期待權(quán)。最后，案涉房屋未辦理過戶登記并非買受人吳某某自身的原因。綜上所述，本案上訴人的上訴請求于法有據(jù)，足以排除強制執(zhí)行。
王某庸提交書面答辯意見稱，1.被上訴人王某庸的債權(quán)是合法有效的債權(quán)，理應受到法律的保護。2.上訴人的上訴請求不能成立，不能排除執(zhí)行，上訴人在一審中提交的《房屋購銷合同》僅具有房屋買賣的外在形式，當事人之間的真實意思表示為以房抵債，上訴人不是《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定的買受人，基于債的平等性，其不能排除執(zhí)行。因此不應支持上訴人的上訴請求。
金福地公司、海運公司、陳春蕊未提交書面答辯意見。
吳某某向一審法院提出訴訟請求：1.請求停止對昆明市官渡區(qū)廣福路與昆洛路交叉口附近金福地花園2幢30層3006號房屋的強制執(zhí)行；2.請求撤銷云南省高級人民法院（2018）云執(zhí)異162號《執(zhí)行裁定書》；3.請求判令本案訴訟費用由王某庸、金福地公司、海運公司、陳春蕊承擔。
一審法院認定事實：2012年，金福地公司因欠云南建工第四建筑公司工程款，將包括涉案房屋在內(nèi)的12套房屋抵償給云南建工第四建筑公司，云南建工第四建筑公司又將涉案房屋抵償給云南藍晶建筑勞務有限公司。2012年4月18日，吳某某與云南藍晶建筑勞務有限公司、梅文德簽訂《房屋抵款協(xié)議》，約定云南藍晶建筑勞務有限公司將通過抵款取得的涉案房屋（價值625684元）轉(zhuǎn)讓給吳某某，用于抵銷梅文德所欠吳某某的貨款621126元。2012年4月30日，金福地公司與吳某某就涉案房屋金福地花園2幢30層3006號簽訂《商品房購銷合同》，合同約定價款為625684元，同日金福地公司向吳某某出具了購房款、代收契稅及房屋維修基金、配套設施費等費用的《收據(jù)》。自2012年10月起，吳某某實際居住、使用涉案房屋至今。
另查明，王某庸訴陳春蕊、金福地公司、海運公司、陳為民、崔玉婷民間借貸糾紛一案，一審法院于2014年4月15日作出（2014）云高民一初字第7-1號民事裁定書，裁定查封、扣押、凍結(jié)陳春蕊、金福地公司、海運公司、陳為民、崔玉婷價值1.2億元的財產(chǎn)。2014年4月22日，一審法院查封了金福地公司開發(fā)的位于昆明市官渡區(qū)金福地花園的部分房產(chǎn)和部分土地使用權(quán)，其中包括涉案房屋。案件進入執(zhí)行程序后，一審法院于2016年2月17日作出（2015）云高執(zhí)字第18號執(zhí)行裁定書，裁定拍賣包括金福地公司開發(fā)經(jīng)營的位于昆明市官渡區(qū)萬元的房地產(chǎn)。案外人吳某某以對執(zhí)行標的享有合法權(quán)益為由向一審法院提出書面異議。一審法院于2019年3月22日作出（2018）云執(zhí)異162號裁定，駁回吳某某的異議請求。
一審法院于2019年6月11日受理此案后，2019年6月14日，吳某某申請撤回此案中針對第三人陳為民、崔玉婷的起訴。一審法院經(jīng)審查認為，吳某某的申請系其對自身訴訟權(quán)利的處分，符合法律規(guī)定，應予準許。據(jù)此，一審法院于2019年6月14日作出（2019）云民初127號裁定書，準許吳某某撤回針對第三人陳為民、崔玉婷的起訴。
一審法院認為，本案的爭議焦點為吳某某對涉案房屋是否享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益。
吳某某主張其依據(jù)《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條的規(guī)定，對涉案房屋享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益。一審法院認為，《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條關于“金錢債權(quán)執(zhí)行中,買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。”該條規(guī)定適用的主體是與作為經(jīng)營者的開發(fā)商簽訂商品房買賣合同的買受人，其所保護的是普通消費者對于商品房的基本居住需求。故吳某某主張依據(jù)該條規(guī)定排除強制執(zhí)行，則應當對其是否屬于該條規(guī)定中的適格主體進行評判。從吳某某與金福地公司簽訂的《商品房購銷合同》等事實來看，該合同雖具有房屋買賣合同的外在形式，但實質(zhì)是沖抵吳某某與云南藍晶建筑勞務有限公司、梅文德、云南建工第四建筑公司、金福地公司之間的債權(quán)債務，當事人的真實意思表示為以房抵債，即吳某某簽訂該合同的目的是實現(xiàn)債務的清償而非購買商品房，故其不是上述司法解釋規(guī)定的買受人。基于債的平等性，吳某某通過層層以房抵債對金福地公司的債權(quán)并不較本案所涉執(zhí)行債權(quán)更具有優(yōu)先實現(xiàn)的價值利益。據(jù)此，吳某某依據(jù)《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條的規(guī)定主張排除強制執(zhí)行，不能成立，一審法院不予支持。
綜上所述，吳某某的訴訟請求不成立，一審法院不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條，《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條，《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百一十二條第一款第二項之規(guī)定，判決：駁回吳某某的訴訟請求。案件受理費10057元，由吳某某承擔。
本院二審期間，各方當事人均未提交新證據(jù)。
本院二審查明如下事實：
1.吳某某于2012年4月30日領取了案涉房屋鑰匙和小區(qū)門禁卡并以整年為單位開始繳納物業(yè)管理費。在2012年6月29日至2012年8月29日期間，吳某某對案涉房屋的客廳、吊頂、衛(wèi)生間、陽臺進行了自我裝修。案涉房屋自2013年3月開始產(chǎn)生用水、用電量。2013年10月23日，吳某某與云南中石油昆侖燃氣有限公司簽訂了案涉房屋的燃氣供用氣合同并開始購買燃氣。
2.吳某某用以抵扣房屋價款的債權(quán)系其個人于2011年3月1日至2011年12月30日期間因昆明市官渡區(qū)子君村金福地花園、陸良鑫城國際兩工地向梅文德供貨產(chǎn)生的貨款。2011年12月31日梅文德與吳某某簽訂《結(jié)算清單》確認所供貨款金額為621126元。吳某某用上述貨款抵扣案涉房屋價款，金福地公司于2012年4月30日向其開具了載明購房款金額為625684元的購房款收據(jù)。
3.吳某某（乙方）與金福地公司（甲方）簽訂的《商品房購銷合同》第十二條約定：“在乙方達到以下四個條件的前提下，甲方承諾在120個政府工作日內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。1.乙方支付全部房款、公共維修資金、契稅、配套費及辦證費和其他各項稅費；2.甲乙雙方辦理完畢房屋交接手續(xù)；3.乙方向甲方出具書面委托書；4.乙方向甲方交付辦理產(chǎn)權(quán)所需資料，包括:（1）產(chǎn)權(quán)人（共同購買人）身份證復印件，（2）購房發(fā)票原件，（3）產(chǎn)權(quán)辦理機關需要提交的其他材料。如果甲方違約，按每天伍元乘以逾期天數(shù)向乙方支付違約金，本合同繼續(xù)履行。”吳某某將《商品房購銷合同》等材料交給金福地公司后，因案涉房屋和備案系統(tǒng)被王某庸申請查封，金福地公司未履行房屋登記義務。
4.吳某某在昆明市主城五區(qū)和三個國家開發(fā)區(qū)（度假）區(qū)范圍內(nèi)僅有案涉房屋一套住房。
本院對一審法院查明的事實予以確認。
本院認為，本案二審的爭議焦點為：上訴人吳某某就案涉房屋是否享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益。結(jié)合認定的事實，具體評析如下：
吳某某依據(jù)《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條的規(guī)定主張排除強制執(zhí)行，而王某庸則主張吳某某簽訂該合同的目的是實現(xiàn)債務的清償而非購買商品房,吳某某并非該條規(guī)定的買受人。對此，本院認為，本案中吳某某應受該條保護。首先，吳某某所用債權(quán)系個人通過出賣PVC管等材料取得的合法債權(quán)，該債權(quán)與案涉房屋的實際價值大致相符，結(jié)合合同簽訂時間以及吳某某對房屋實際占有的時間，不存在吳某某與被執(zhí)行人惡意串通損害其他債權(quán)人的情形；其次，吳某某以抵債方式所購房屋系金福地公司抵償給云南建工第四建筑公司用于支付工程款，云南建工第四建筑公司的工程價款本就優(yōu)先于王某庸的債權(quán)；再次，吳某某以抵債方式所購房屋系其在當?shù)氐奈ㄒ蛔》?，吳某某自購買后即實際居住、使用涉案房屋至今，故其以抵債方式購買房屋目的并非單純的消滅金錢債權(quán)，也是為解決其居住使用的需求。吳某某與金福地公司簽訂的是《商品房購銷合同》，有現(xiàn)實的居住需求且購房后一直居住使用的情形下，不能僅以購房價款系通過債權(quán)抵扣而認定其不屬于商品房買受人，故對王某庸的主張不予支持。
對于吳某某的異議是否符合前述司法解釋條文規(guī)定的條件問題。首先，吳某某于2012年4月30日與金福地公司簽訂了書面的《商品房購銷合同》，而案涉房屋于2014年4月22日被人民法院查封，合同簽訂時間在查封之前。其次，吳某某于2014年4月22日前領取了案涉房屋鑰匙、小區(qū)門禁卡并開始繳納物業(yè)管理費，結(jié)合案涉房屋產(chǎn)生了水電氣的用量以及吳某某對案涉房屋進行了自我裝修的事實，可認定吳某某在人民法院查封之前已經(jīng)合法占有案涉房屋。再次，吳某某以個人債權(quán)抵扣了房屋價款，金福地公司已向其出具了購房款收據(jù)，且吳某某也通過現(xiàn)金和刷卡的方式繳納了房屋維修資金、契稅、印花稅、配套設施費用，故可認定吳某某已支付全部價款。最后，案涉房屋未辦理過戶登記的原因系因金福地公司未履行房屋登記義務，而非吳某某本人的原因。據(jù)此，本院認定吳某某的異議符合該條文規(guī)定的條件。
綜上，吳某某的異議符合《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定情形，其上訴理由成立，其上訴請求應予支持。原審認定事實有誤，裁判結(jié)果有失公允，本院依法予以糾正。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項規(guī)定，判決如下：
一、撤銷云南省高級人民法院（2019）云民初127號民事判決；
二、王某庸與云南金福地房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司、云南海運房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司、陳春蕊、陳為民、崔玉婷民間借貸糾紛案的執(zhí)行中，不得執(zhí)行云南省昆明市官渡區(qū)廣福路與昆洛路交叉口附近金福地花園2幢30層3006號房屋。
一、二審案件受理費各10057元，均由被上訴人王某庸、云南金福地房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司、云南海運房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司、陳春蕊共同負擔。
本判決為終審判決。
審判長 馬成波
審判員 司 偉
審判員 葉 歡
二〇一九年十二月十三日
法官助理覃小飛
書記員李元星
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