中華人民共和國(guó)最高人民法院

民 事 判 決 書(shū)

法定代表人：王妍霽，該公司董事長(zhǎng)。

委托訴訟代理人：遲公化，北京煒衡律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：羅書(shū)鍵，北京德恒（南昌）律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告）：惠水縣自然資源局，住所地貴州省惠水縣漣江街道建設(shè)東路。

負(fù)責(zé)人：董永峰，該局局長(zhǎng)。

委托訴訟代理人：汪國(guó)慶，貴州匠心律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：禹龍國(guó)，貴州匠心律師事務(wù)所律師。

妍綺公司上訴請(qǐng)求：1.改判一審判決第二項(xiàng)內(nèi)容，即除第二項(xiàng)已支持的數(shù)額外，還應(yīng)判令惠水縣自然局再支付人工及辦公經(jīng)費(fèi)損失7,604,970.07元（8，000，000元-395,029.93元）；2.改判一審判決第三項(xiàng)內(nèi)容，即還應(yīng)判令惠水縣自然局再支付妍綺公司投入的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款資金88,243,090元的收益，按照年10.35%的利潤(rùn)率，自2013年8月25日起，計(jì)算至實(shí)際付清之日止【暫計(jì)算至2019年6月10日為52,922,282元（=88,243,090*10.35%/365*2,115）】；3.上述金額暫總計(jì)為60,527,252.07元；4.惠水縣自然局承擔(dān)本案一二審訴訟費(fèi)用。事實(shí)與理由：一、關(guān)于人工及辦公經(jīng)費(fèi)損失。1.妍綺公司因案涉項(xiàng)目存在，公司所有的項(xiàng)目和經(jīng)費(fèi)也是圍繞案涉項(xiàng)目產(chǎn)生，即妍綺公司的開(kāi)支和案涉項(xiàng)目的開(kāi)支具有同一性。妍綺公司提供的《審計(jì)報(bào)告》及審計(jì)機(jī)構(gòu)的工作底稿，能夠證明妍綺公司2013年10月至2018年12月支出的人工及辦公經(jīng)費(fèi)共計(jì)10,242,980.05元，其遭受的損失除人工工資外，還包括職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、汽車(chē)費(fèi)等。該部分費(fèi)用系實(shí)際發(fā)生，理應(yīng)得到賠償。2.雖然惠水縣自然局于2016年11月22日作出了注銷(xiāo)案涉國(guó)有土地使用權(quán)證的通知，但是妍綺公司仍需保留部分員工，處理后續(xù)事宜，故一審法院對(duì)人工及辦公經(jīng)費(fèi)損失計(jì)算截止時(shí)間的認(rèn)定，不符合實(shí)際情況。3.一審法院酌情將騰宇廣場(chǎng)3-7號(hào)樓的人工及辦公經(jīng)費(fèi)在整個(gè)項(xiàng)目中所占的比例確定為90%并予以扣除，該扣除不符合項(xiàng)目的實(shí)際情況。妍綺公司是對(duì)占地四百多畝的整個(gè)大項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)發(fā)，而不僅僅是騰宇廣場(chǎng)3-7號(hào)樓的開(kāi)發(fā)。雙方當(dāng)事人在和解協(xié)議中對(duì)騰宇廣場(chǎng)3-7號(hào)樓均是按6.6%的比例進(jìn)行扣除，因此，騰宇廣場(chǎng)3-7號(hào)樓以外的人工及辦公經(jīng)費(fèi)投入比例應(yīng)該按照93.4%計(jì)算。同時(shí)，根據(jù)《審計(jì)報(bào)告》載明的內(nèi)容，妍綺公司發(fā)生人工及辦公經(jīng)費(fèi)的總額為10,242,980.05元。其主張8，000，000元人工及辦公經(jīng)費(fèi)損失，已經(jīng)將騰宇廣場(chǎng)3-7號(hào)樓的部分予以扣除。二、關(guān)于88,243,090元投入的收益。1.妍綺公司簽訂案涉合同的目的是為了獲得利潤(rùn)，這是惠水縣自然局能夠并應(yīng)該預(yù)見(jiàn)的。2.妍綺公司在上訴請(qǐng)求中主張的年利潤(rùn)率，是根據(jù)本案發(fā)生期間國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)平均年利潤(rùn)率確定，具有一定的普遍性。將該利潤(rùn)率置于惠水縣房地產(chǎn)價(jià)格上漲的背景下，妍綺公司實(shí)際可能獲得的利潤(rùn)只高不低。3.妍綺公司主張88,243,090元投入產(chǎn)生的收益，與該投入產(chǎn)生的利息，并不重復(fù)。前者屬于可得利益，后者系因惠水縣自然局的違約行為而產(chǎn)生的信賴(lài)?yán)鎿p失，兩者均應(yīng)得到賠償。4.根據(jù)《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》第三十七條約定，惠水縣自然局應(yīng)當(dāng)按照土地出讓價(jià)款日1‰的利率標(biāo)準(zhǔn)或者按照雙倍返還定金的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金。對(duì)于違反該合同約定的后果，惠水縣自然局也是可以預(yù)見(jiàn)的。而妍綺公司主張的預(yù)期收益標(biāo)準(zhǔn)，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于該條約定的標(biāo)準(zhǔn)，理應(yīng)得到支持。

惠水縣自然局辯稱(chēng)，一、妍綺公司主張的人工及辦公經(jīng)費(fèi)損失已通過(guò)其他途徑獲得收益或賠償，不應(yīng)得到支持。1.妍綺公司投入的人工及辦公經(jīng)費(fèi)，主要是用于開(kāi)發(fā)騰宇廣場(chǎng)3-7號(hào)樓以及該樓以外的地塊附屬設(shè)施建設(shè)。對(duì)于騰宇廣場(chǎng)3-7號(hào)樓的投入，其已通過(guò)銷(xiāo)售方式獲得回收和收益；對(duì)于該樓以外的地塊附屬設(shè)施的投入，其已通過(guò)調(diào)解協(xié)議獲得補(bǔ)償，不應(yīng)另行獲得賠償。2.2016年11月22日，惠水縣自然局已通知妍綺公司案涉土地使用權(quán)證被注銷(xiāo)的事實(shí)，其后續(xù)產(chǎn)生的人工及辦公經(jīng)費(fèi)，與惠水縣自然局無(wú)關(guān)。3.關(guān)于騰宇廣場(chǎng)3-7號(hào)樓以外的投入損失比例，惠水縣自然局尊重一審法院的酌情認(rèn)定。二、一審法院已判決支持妍綺公司主張的88,243,090元的資金占用損失，其再主張?jiān)摬糠謨r(jià)款的預(yù)期收益，沒(méi)有合同和法律依據(jù)。且妍綺公司作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，其主張的預(yù)期可得收益，不具有確定性和可預(yù)見(jiàn)性。綜上，請(qǐng)求二審法院判決駁回妍綺公司的上訴請(qǐng)求。

妍綺公司向一審法院提出訴訟請(qǐng)求：1.撤銷(xiāo)雙方簽訂的以下合同：(1)于2013年8月7日簽訂的關(guān)于“惠水縣城北中央商務(wù)區(qū)城市綜合體項(xiàng)目1、2號(hào)地塊”的《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》；(2)于2014年4月29日簽訂的關(guān)于“惠水縣城北中央商務(wù)區(qū)城市綜合體項(xiàng)目2號(hào)（南）、4號(hào)（東）地塊”的《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》；（3）于2014年4月29日簽訂的關(guān)于“惠水縣城北中央商務(wù)區(qū)城市綜合體項(xiàng)目3號(hào)（東）地塊”的《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》。2.判令惠水縣自然局退還妍綺公司已經(jīng)繳納的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款共102,040,000元，并支付利息。3.判令惠水縣自然局賠償妍綺公司其他投入損失53,557,672.08元。4.判令惠水縣自然局賠償妍綺公司除騰宇廣場(chǎng)3-7號(hào)樓外的一切投入預(yù)期收益，按年15%的利潤(rùn)率計(jì)算為52,510,268.12元。5.判令惠水縣自然局賠償妍綺公司騰宇廣場(chǎng)3-7號(hào)樓未售出部分的收益58,754,750元。6.以上各項(xiàng)總計(jì)284,565,878.35元。7.惠水縣自然局承擔(dān)本案的所有訴訟費(fèi)用。

2018年12月28日，雙方就部分訴訟請(qǐng)求達(dá)成和解協(xié)議，同時(shí)妍綺公司撤回了部分訴訟，撤回的訴訟請(qǐng)求包括：1.第4項(xiàng)訴訟請(qǐng)求其他投入資金的收益；2.第5項(xiàng)訴訟請(qǐng)求。之后妍綺公司就尚需處理的訴訟請(qǐng)求明確為：1.請(qǐng)求惠水縣自然局支付土地出讓價(jià)款的利息：(1)自2013年7月17日起，至實(shí)際退還之日止，按中國(guó)人民銀行同期貸款利率，支付以58,403,090元（扣除騰宇廣場(chǎng)3-7號(hào)樓對(duì)應(yīng)的土地出讓金13,796,910元）為基數(shù)計(jì)算的利息；(2)自2013年8月5日起，至實(shí)際退還之日止，按中國(guó)人民銀行同期貸款利率，支付以18,010,000元為基數(shù)計(jì)算的利息。(3)自2014年4月21日起，至實(shí)際退還之日止，按中國(guó)人民銀行同期貸款利率，支付以11,830,000元為基數(shù)計(jì)算的利息。2.請(qǐng)求惠水縣自然局支付投入國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)款的資金的收益，以88,243,090元為基數(shù)（土地出讓金總價(jià)款102,040,000元，扣除騰宇廣場(chǎng)3-7號(hào)樓所對(duì)應(yīng)的土地出讓金13,796,910元），從2013年8月25日起，按年15%的利潤(rùn)率計(jì)算。3.請(qǐng)求惠水縣自然局支付人工及辦公經(jīng)費(fèi)損失8,000,000元。4.請(qǐng)求惠水縣自然局承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：2013年7月15日，惠水縣人民政府（甲方）與采禾創(chuàng)新集團(tuán)有限公司（乙方）（后更名為采禾控股集團(tuán)有限公司）簽訂《惠水縣城北新區(qū)中央商務(wù)區(qū)城市綜合體（城北新區(qū)中央核心區(qū)城市綜合體）及配套地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資協(xié)議書(shū)》，主要約定：甲方通過(guò)招商引資引進(jìn)投資者建設(shè)惠水縣城北新區(qū)中央商務(wù)區(qū)綜合體項(xiàng)目，項(xiàng)目投資概算約貳拾億元人民幣，城市綜合體建設(shè)用地面積40畝左右，包含四星級(jí)酒店、商務(wù)中心、商業(yè)、餐飲、高檔住宅等。還約定乙方在甲方所在地投資注冊(cè)設(shè)立具有獨(dú)立法人資格的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司，法定代表人由乙方指派。公司成立后，享有和承擔(dān)本協(xié)議所約定的全部權(quán)利和義務(wù)，乙方認(rèn)可該公司行為可完全代表乙方。根據(jù)招商協(xié)議的約定，采禾控股集團(tuán)有限公司于2013年8月5日，在惠水縣投資注冊(cè)成立了妍綺公司，并函告惠水縣人民政府：案涉項(xiàng)目所有投資均由妍綺公司投資，并由妍綺公司行使、實(shí)施招商協(xié)議約定的全部?jī)?nèi)容，獨(dú)立享有和承擔(dān)招商協(xié)議約定的全部權(quán)利和義務(wù)。

2013年8月7日，妍綺公司與惠水縣自然局簽訂《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，約定出讓宗地編號(hào)為惠水縣城北中央商務(wù)區(qū)城市綜合體項(xiàng)目1、2號(hào)地塊，出讓宗地面積為126,599平方米，出讓價(jià)款為人民幣180,418,000元。2014年4月29日，雙方再次簽訂兩份《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，一份約定出讓宗地編號(hào)為惠水縣城北中央商務(wù)區(qū)城市綜合體項(xiàng)目2號(hào)（南）、4號(hào)（東）地塊，出讓宗地面積為57,963平方米，價(jià)款為人民幣17,400,000元。另一份約定出讓宗地編號(hào)為惠水縣城北中央商務(wù)區(qū)城市綜合體項(xiàng)目3號(hào)（東）地塊，出讓宗地面積為40,200平方米，價(jià)款為人民幣4,380,000元。

2014年3月17日，妍綺公司繳納城北綜合體1、2號(hào)地塊保證金72,200,000元。2013年8月5日，妍綺公司向惠水縣自然局支付18,010,000元土地出讓款。2014年4月21日，妍綺公司繳納城北中央商務(wù)區(qū)城市綜合體2、3、4號(hào)地塊保證金11,830,000元。以上共計(jì)102,040,000元。在訴訟中，雙方確認(rèn)已開(kāi)發(fā)的騰宇廣場(chǎng)3-7號(hào)樓所占用地對(duì)應(yīng)的土地出讓價(jià)款為13,796,910元。另外，妍綺公司還繳納了相關(guān)契稅、土地使用稅等。

2013年10月30日，妍琦公司獲得62,330.28㎡土地的國(guó)有土地使用權(quán)證。2014年6月19日，妍綺公司獲得20,963㎡、18,442㎡土地的國(guó)有土地使用權(quán)證。2014年3月7日，案涉三宗地塊取得規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書(shū)。

2014年5月21日、2014年6月12日，騰宇廣場(chǎng)一期(A區(qū)1#、2#、3#、4#、5#樓及地下車(chē)庫(kù))、二期(A區(qū)6#、7#、8#、9#、10#、11#、12#、13#、14#、B區(qū)15#樓)項(xiàng)目分別在惠水縣發(fā)展和改革局備案。2014年6月4日，騰宇廣場(chǎng)取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證。2014年11月11日，騰宇廣場(chǎng)3#、4#、5#、6#、7#樓取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。2014年12月29日，騰宇廣場(chǎng)3-7號(hào)樓及地下車(chē)庫(kù)取得建設(shè)工程施工許可證。2015年1月21日，騰宇廣場(chǎng)3-7號(hào)樓取得商品房預(yù)售許可證。

妍綺公司為開(kāi)發(fā)建設(shè)案涉城市綜合體項(xiàng)目，修建了騰宇廣場(chǎng)3-7號(hào)樓，圍墻、工程部辦公室、售樓部、售樓部水景及道路工程、接待中心及樣板房、簡(jiǎn)易房、活動(dòng)板房等。騰宇廣場(chǎng)3-7號(hào)樓部分住宅、商業(yè)已經(jīng)對(duì)外銷(xiāo)售。

2016年11月22日，惠水縣自然局發(fā)出《關(guān)于注銷(xiāo)國(guó)有土地使用證的通知》（惠國(guó)土資〔2016〕94號(hào)），主要內(nèi)容：“你公司辦理的國(guó)有土地使用證，因違反《中華人民共和國(guó)土地管理法》相關(guān)規(guī)定，2016年6月被黔南州國(guó)土資源局立案查處。該局調(diào)查后，2016年6月12日下達(dá)了《黔南州國(guó)土資源局行政處理決定書(shū)》，責(zé)令惠水縣人民政府注銷(xiāo)三個(gè)國(guó)有土地使用證，并在6個(gè)月內(nèi)依法收回非法批準(zhǔn)使用的土地。2016年10月21日，惠水縣人民政府行文批復(fù)同意收回城北新區(qū)中央商務(wù)區(qū)城市綜合體土地，根據(jù)《土地登記辦法》相關(guān)規(guī)定，經(jīng)研究，我局決定注銷(xiāo)你公司上述3個(gè)國(guó)有土地使用證，現(xiàn)通知你公司3日內(nèi)將惠國(guó)用（2013）第A-217號(hào)、惠國(guó)用（2014）第A-092號(hào)、惠國(guó)用（2014）第A-093號(hào)國(guó)有土地使用證交回我局并辦理注銷(xiāo)登記，逾期不辦理注銷(xiāo)登記我局將進(jìn)行公告注銷(xiāo)”。

因損失賠償?shù)葐?wèn)題，雙方未達(dá)成一致，妍綺公司遂提起本案訴訟。

本案訴訟過(guò)程中，雙方當(dāng)事人就解除案涉三份《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》、土地出讓金本金的返還、騰宇廣場(chǎng)3-7號(hào)樓占地以外爭(zhēng)議地塊上的其他投入損失、妍綺公司已經(jīng)繳納的土地使用稅、契稅等問(wèn)題達(dá)成了和解協(xié)議，并請(qǐng)求一審法院予以確認(rèn)，一審法院經(jīng)審查確認(rèn)，出具了（2016）黔民初220號(hào)《民事調(diào)解書(shū)》。

另，經(jīng)妍綺公司委托，貴州亞信會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限公司于2019年1月15日出具亞會(huì)審字[2019]第001號(hào)《審計(jì)報(bào)告》，載明：根據(jù)相關(guān)賬簿及憑證，妍綺公司2013年10月至2018年12月期間發(fā)生的費(fèi)用：工資及獎(jiǎng)金4,945,930.34元；職工福利費(fèi)372,239.60元；辦公費(fèi)749,704.39元；差旅費(fèi)670,253.10元；業(yè)務(wù)招待費(fèi)522,264.64元；汽車(chē)費(fèi)用899,851.16元；水電費(fèi)1,347,757.82元；咨詢(xún)服務(wù)、年檢審計(jì)、評(píng)估費(fèi)734,979.00元。其中，工資及獎(jiǎng)金：2013年10-12月232,887元，2014年度1,364,569元，2015年度1,013,768.34元，2016年度1,339,075元，2017年度696,578元，2018年度299,053元……

一審法院認(rèn)為，綜合雙方的訴辯主張，歸納本案尚需審理的問(wèn)題為：1.案涉三份《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》的效力；2.已付土地出讓價(jià)款的利息及預(yù)期收益；3.人工費(fèi)及其他辦公經(jīng)費(fèi)。

一、關(guān)于案涉三份《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》的效力問(wèn)題?；菟h自然局答辯主張其與妍綺公司簽訂的三份《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，因合同約定的土地未辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)而無(wú)效。該院認(rèn)為案涉三份《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，內(nèi)容未違反法律法規(guī)強(qiáng)制性效力性規(guī)定，應(yīng)為合法有效的合同。理由如下：第一，《中華人民共和國(guó)土地管理法》第四十四條規(guī)定“建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)?！钡撘?guī)定屬于行政管理性規(guī)定，并非效力性規(guī)定，未辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，并不當(dāng)然導(dǎo)致國(guó)有土地出讓合同無(wú)效,而是導(dǎo)致土地不能交付，屬于合同不能履行，因此并非構(gòu)成《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條規(guī)定合同無(wú)效的“（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；（二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會(huì)公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”幾種事由。第二，《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第四條規(guī)定“土地使用權(quán)出讓合同的出讓方因未辦理土地使用權(quán)出讓批準(zhǔn)手續(xù)而不能交付土地，受讓方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持?！北景钢校_公司與惠水縣自然局雙方當(dāng)事人在該院已確認(rèn)的和解協(xié)議中，已一致同意解除了案涉三份《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》。綜上，惠水縣自然局抗辯主張案涉三份《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》無(wú)效，無(wú)法律和事實(shí)依據(jù)，該院不予支持。

二、關(guān)于已付土地出讓價(jià)款利息及預(yù)期收益的問(wèn)題。首先，關(guān)于妍綺公司主張的土地出讓價(jià)款利息問(wèn)題。妍綺公司與惠水縣自然局在和解協(xié)議中，確認(rèn)已支付土地出讓價(jià)款總計(jì)102,040,000元，其中已開(kāi)發(fā)的騰宇廣場(chǎng)3-7號(hào)樓對(duì)應(yīng)的土地出讓價(jià)款為13,796,910元。對(duì)于除騰宇廣場(chǎng)3-7號(hào)樓對(duì)應(yīng)的土地出讓金以外的土地出讓金，該院認(rèn)為惠水縣自然局應(yīng)當(dāng)向妍綺公司支付相應(yīng)的利息。理由如下：第一，妍綺公司與惠水縣自然局庭外和解中，已經(jīng)同意解除雙方簽訂的三份《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，惠水縣自然局收回相應(yīng)的土地，并向妍綺公司退還相應(yīng)的土地出讓金。惠水縣自然局收取土地出讓金已無(wú)法律基礎(chǔ)，妍綺公司之前繳納的土地出讓金勢(shì)必會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的資金占用損失。第二，案涉《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》之所以解除，原因在于案涉土地未辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，而該手續(xù)辦理的責(zé)任主體為惠水縣自然局，而非妍綺公司，因此惠水縣自然局應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。第三，《中華人民共和國(guó)合同法》第九十七條規(guī)定“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。”妍綺公司支付土地出讓價(jià)款的損失一般為銀行貸款利息，妍綺公司主張按中國(guó)人民銀行同期同類(lèi)貸款利率為標(biāo)準(zhǔn)，從支付之日計(jì)算資金占用損失，符合法律規(guī)定，該院予以支持。綜上，惠水縣自然局應(yīng)當(dāng)向妍綺公司支付的資金占用費(fèi)為：1.以58,403,090元[72,200,000元-13,796,910元（騰宇廣場(chǎng)3-7號(hào)樓占用的土地對(duì)應(yīng)的土地出讓金）]為基數(shù)，按中國(guó)人民銀行同期同類(lèi)貸款利率，從2013年7月18日起計(jì)算至付清之日止；2.以18,010,000元為基數(shù)，按中國(guó)人民銀行同期同類(lèi)貸款利率，從2013年8月6日起計(jì)算至付清之日止；3.以11,830,000元為基數(shù)，按中國(guó)人民銀行同期同類(lèi)貸款利率，從2014年4月22日起計(jì)算至付清之日止。其次，關(guān)于妍綺公司主張的按年15%的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算預(yù)期收益的問(wèn)題。該院認(rèn)為，該主張無(wú)法律及合同依據(jù)，不予支持。理由如下：第一，《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十三條第一款規(guī)定“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失?！卞_公司與惠水縣自然局簽訂《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》時(shí)，應(yīng)當(dāng)能預(yù)見(jiàn)到支付的土地出讓價(jià)款相應(yīng)的資金占用損失，前述已經(jīng)支持。對(duì)于預(yù)期收益損失，因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)屬于市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，存在管理、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)等各種不確定的因素或風(fēng)險(xiǎn)，并不必然獲得盈利，也可能發(fā)生虧損的后果，因此不屬于訂立合同時(shí)能夠預(yù)見(jiàn)到的損失。第二，妍綺公司與惠水縣自然局簽訂的《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》中亦未約定預(yù)期收益的內(nèi)容，因此妍綺公司該請(qǐng)求并無(wú)合同依據(jù)。

三、關(guān)于人工及辦公經(jīng)費(fèi)的問(wèn)題?？鄢v宇廣場(chǎng)3-7號(hào)樓所占的比例外，妍綺公司仍主張8,000,000元?；菟h自然局抗辯認(rèn)為，不應(yīng)支持該訴請(qǐng)。理由為：1.妍綺公司提供的證據(jù)無(wú)法印證該部分訴請(qǐng)。2.對(duì)于3-7號(hào)樓部分的人工投入已經(jīng)通過(guò)開(kāi)發(fā)的房屋銷(xiāo)售進(jìn)行收回；對(duì)于3-7號(hào)樓以外地塊的附屬設(shè)施投入，雙方已經(jīng)達(dá)成調(diào)解協(xié)議，對(duì)附屬設(shè)施通過(guò)評(píng)估后進(jìn)行了補(bǔ)償，因此已經(jīng)涵蓋了人工及辦公經(jīng)費(fèi)。該院認(rèn)為，第一，妍綺公司在開(kāi)發(fā)騰宇廣場(chǎng)3-7號(hào)樓及修建騰宇廣場(chǎng)3-7號(hào)樓以外地塊的附屬設(shè)施的過(guò)程中，勢(shì)必要發(fā)放員工工資、亦會(huì)產(chǎn)生一定的辦公經(jīng)費(fèi)。第二，本案訴訟中，妍綺公司已經(jīng)放棄對(duì)騰宇廣場(chǎng)3-7號(hào)樓部分對(duì)應(yīng)的人工及辦公經(jīng)費(fèi)的請(qǐng)求，該院不再審查。第三，關(guān)于騰宇廣場(chǎng)3-7號(hào)樓以外地塊的人工及辦公經(jīng)費(fèi)，雙方已經(jīng)達(dá)成的調(diào)解協(xié)議第三條約定的其他投入損失包括：1#、2#地塊設(shè)計(jì)、地勘、1#地塊土方開(kāi)挖、售樓部三樓土建、售房部、售房部周邊水景及道路、接待中心及樣板房、附屬物及圍墻等工程的價(jià)款以及廣告費(fèi)的投入，并未包括人工及辦公費(fèi)用，因此，惠水縣自然局應(yīng)當(dāng)賠償此部分損失。第四，關(guān)于損失的金額。1.妍綺公司提供了人員工資表及勞動(dòng)合同，并提供了其委托貴州亞信會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限公司出具的《審計(jì)報(bào)告》，該《審計(jì)報(bào)告》雖是單方委托中介機(jī)構(gòu)作出的審計(jì)，但該機(jī)構(gòu)具有相應(yīng)的審計(jì)資質(zhì)，惠水縣自然局亦未提供充分的證據(jù)證明該《審計(jì)報(bào)告》的意見(jiàn)不正確，因此，該院認(rèn)為該《審計(jì)報(bào)告》的意見(jiàn)中工資及獎(jiǎng)金部分可以作為認(rèn)定妍綺公司人工費(fèi)損失的參考依據(jù)。2.對(duì)于《審計(jì)報(bào)告》中其余職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)等費(fèi)用，妍綺公司僅提供了審計(jì)機(jī)構(gòu)的計(jì)算底稿，并未提供相應(yīng)的憑證等予以佐證，故對(duì)于妍綺公司主張的除人員工資外的其他損失，因證據(jù)不足，該院不予支持。3.惠水縣自然局已于2016年11月22日作出注銷(xiāo)案涉國(guó)有土地使用權(quán)證的通知，此時(shí)妍綺公司已知曉案涉土地證要被注銷(xiāo)，之后妍綺公司就不應(yīng)再在案涉土地上進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，相應(yīng)的人員應(yīng)及時(shí)解除勞動(dòng)關(guān)系。結(jié)合妍綺公司提供的勞動(dòng)合同中第八章第2條“甲方依法裁員應(yīng)提前30天以書(shū)面形式通知乙方”的內(nèi)容，該院確定1個(gè)月為妍綺公司處理后續(xù)事宜的時(shí)間。故損失計(jì)算時(shí)間應(yīng)從項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之初即2013年10月開(kāi)始計(jì)算至惠水縣自然局通知注銷(xiāo)國(guó)有土地使用權(quán)證之后一個(gè)月即2016年12月止。4.因騰宇廣場(chǎng)3-7號(hào)樓已開(kāi)發(fā)并銷(xiāo)售部分，未售部分的損失，妍琦公司在本案中也已撤回相應(yīng)訴請(qǐng)，故應(yīng)扣除騰宇廣場(chǎng)3-7號(hào)樓占地面積對(duì)應(yīng)的比例。該院認(rèn)為，妍綺公司主要修建了騰宇廣場(chǎng)3-7號(hào)樓項(xiàng)目，其他投入的僅為1#、2#地塊設(shè)計(jì)、地勘、1#地塊土方開(kāi)挖、售樓部三樓土建、售房部、售房部周邊水景及道路、接待中心及樣板房、附屬物及圍墻等，投入的人工及辦公經(jīng)費(fèi)勢(shì)必主要用于開(kāi)發(fā)騰宇廣場(chǎng)3-7號(hào)樓，用于騰宇廣場(chǎng)3-7號(hào)樓之外的部分較少，該院酌情按10%計(jì)算。綜上，參照貴州亞信會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限公司出具的《審計(jì)報(bào)告》的意見(jiàn)，認(rèn)定妍綺公司人工工資損失金額為：（2013年10-12月232,887元＋2014年度1,364,569元＋2015年度1,013,768.34元＋2016年度1,339,075元）×10%＝395,029.93元。

綜上，經(jīng)雙方當(dāng)事人和解及妍綺公司撤回部分訴訟請(qǐng)求后剩余的訴請(qǐng)，部分成立，該院部分予以支持。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條、第九十三條、第九十七條、第一百一十三條第一款，《中華人民共和國(guó)土地管理法》第四十四條，《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第四條,《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條，《最高人民法院關(guān)于人民法院民事調(diào)解工作若干問(wèn)題的規(guī)定(2008修正)》第十七條第一款規(guī)定，判決：一、惠水縣自然局于本判決生效之日起三十日內(nèi)向妍綺公司支付土地出讓價(jià)款的資金占用費(fèi)：1.以58,403,090元為基數(shù)，按中國(guó)人民銀行同期同類(lèi)貸款利率為標(biāo)準(zhǔn)，從2013年7月18日起計(jì)算至付清之日止；2.以18,010,000元為基數(shù)，按中國(guó)人民銀行同期同類(lèi)貸款利率為標(biāo)準(zhǔn)，從2013年8月6日起計(jì)算至付清之日止；3.以11,830,000元為基數(shù)，按中國(guó)人民銀行同期同類(lèi)貸款利率為標(biāo)準(zhǔn)，從2014年4月22日起計(jì)算至付清之日止；二、惠水縣自然局于本判決生效之日起三十日內(nèi)向妍綺公司支付人工工資損失395,029.934元；三、駁回妍綺公司的其他訴訟請(qǐng)求。關(guān)于案件受理費(fèi)，本案調(diào)解部分涉及的標(biāo)的額為147,597,672.08元，所對(duì)應(yīng)的案件受理費(fèi)，在該院出具的（2016）黔民初220號(hào)《民事調(diào)解書(shū)》中已處理。本案判決部分涉及的標(biāo)的額62,290,327.92元所對(duì)應(yīng)的案件審理費(fèi)323,880元，由貴州妍綺房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)181,373元，由惠水縣國(guó)土資源局負(fù)擔(dān)142,507元。

二審中，妍綺公司向本院提交以下證據(jù)：第一組，妍綺公司2013年7月至2017年12月期間產(chǎn)生的所有職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、通訊費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、汽車(chē)費(fèi)、廣告費(fèi)、水電費(fèi)的付款憑證，擬證明妍綺公司在此期間遭受的人工及辦公經(jīng)費(fèi)損失；相關(guān)支付憑證系《審計(jì)報(bào)告》載明的各分項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)算依據(jù)；妍綺公司是因案涉項(xiàng)目而存在，其開(kāi)支與案涉項(xiàng)目的開(kāi)支具有同一性，即妍綺公司支出的人工及辦公經(jīng)費(fèi)的憑證就是案涉項(xiàng)目支出的人工及辦公經(jīng)費(fèi)的憑證；惠水縣自然局應(yīng)就該部分開(kāi)支向妍綺公司承擔(dān)損失賠償責(zé)任。第二組，三份新聞報(bào)道，擬證明本案發(fā)生期間房地產(chǎn)行業(yè)的平均年利潤(rùn)率。

對(duì)妍綺公司提供的上述證據(jù)，惠水縣自然局經(jīng)質(zhì)證認(rèn)為：一、對(duì)第一組證據(jù)的真實(shí)性、合法性無(wú)法核實(shí)，對(duì)其關(guān)聯(lián)性不予認(rèn)可；其中很多發(fā)票不是國(guó)家正規(guī)發(fā)票且無(wú)法一一核實(shí)；過(guò)路費(fèi)、汽車(chē)費(fèi)、燃油費(fèi)、物管費(fèi)等明顯與3-7號(hào)樓以外的投入沒(méi)有關(guān)系，例如，2015年6月16日的一張發(fā)票，付款單位和收款單位都與妍綺公司沒(méi)有任何關(guān)系；妍綺公司主張的該部分損失已包含在一審調(diào)解確認(rèn)的評(píng)估價(jià)格中，屬于重復(fù)計(jì)算。二、對(duì)第二組證據(jù)的關(guān)聯(lián)性不予認(rèn)可，該組證據(jù)不是權(quán)威機(jī)構(gòu)作出，不能達(dá)到妍綺公司的證明目的。

本院認(rèn)為，一、關(guān)于妍綺公司提供的第一組證據(jù)，從證據(jù)形式上看，部分付款憑證的付款人及收款人均系案外第三人，無(wú)法證明是妍綺公司支付的費(fèi)用，更不能反映該部分費(fèi)用開(kāi)支系妍綺公司用于案涉項(xiàng)目的投入；部分付款憑證不具備正規(guī)發(fā)票的合法形式，亦反映不出與妍綺公司費(fèi)用支出之間的關(guān)系，不具有合法性。從證據(jù)內(nèi)容上看，所涉范圍包括過(guò)路費(fèi)、航空客運(yùn)費(fèi)、餐飲招待費(fèi)、物管費(fèi)等，更符合妍綺公司主張的系其公司運(yùn)營(yíng)開(kāi)支的各項(xiàng)經(jīng)費(fèi)，不能證明與因修建騰宇廣場(chǎng)3-7號(hào)樓以外的附屬設(shè)施而產(chǎn)生的人工及辦公經(jīng)費(fèi)之間，存在直接關(guān)聯(lián)性。綜上，對(duì)該組證據(jù)的證明效力，本院不予確認(rèn)。二、關(guān)于妍綺公司提供的第二組證據(jù)，新聞報(bào)道所涉評(píng)論性?xún)?nèi)容，不具有客觀(guān)性，不能證明妍綺公司主張的房地產(chǎn)行業(yè)平均年利潤(rùn)率，故對(duì)該組證據(jù)，本院不予采信。

惠水縣自然局向本院提交以下證據(jù)：第一組，惠水縣自然局統(tǒng)一社會(huì)信用代碼證書(shū)、負(fù)責(zé)人身份證明，擬證明惠水縣自然局的主體資格及負(fù)責(zé)人基本情況。第二組，《惠水縣自然資源局關(guān)于原騰宇廣場(chǎng)用地報(bào)批情況》《涉及原騰宇廣場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目用地申報(bào)審批情況統(tǒng)計(jì)表》以及四份貴州省人民政府關(guān)于惠水縣城鎮(zhèn)建設(shè)用地的批準(zhǔn)文件，擬證明案涉用地已于2018年、2019年獲得貴州省人民政府的審批，該項(xiàng)目用地現(xiàn)屬于建設(shè)用地，符合用地規(guī)劃。第三組，《股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》《應(yīng)收款移交協(xié)議》《補(bǔ)償協(xié)議》《擔(dān)保函》，擬證明妍綺公司已開(kāi)發(fā)的騰宇廣場(chǎng)3-7號(hào)樓未銷(xiāo)售房屋和地下車(chē)庫(kù)，已經(jīng)由政府協(xié)調(diào)的第三方進(jìn)行承接，該部分投資已經(jīng)獲得補(bǔ)償，其主張的騰宇廣場(chǎng)3-7號(hào)樓部分的人工和辦公經(jīng)費(fèi)不應(yīng)得到支持。

對(duì)惠水縣自然局提供的上述證據(jù)，妍綺公司經(jīng)質(zhì)證認(rèn)為：一、對(duì)第一組證據(jù)的真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性予以認(rèn)可。二、對(duì)第二組證據(jù)的真實(shí)性不確定，對(duì)該組證據(jù)的關(guān)聯(lián)性不予認(rèn)可。三、對(duì)第三組證據(jù)的關(guān)聯(lián)性不予認(rèn)可，妍綺公司主張扣除的是騰宇廣場(chǎng)3-7號(hào)樓以外的比例，且主張的是按照成本進(jìn)行補(bǔ)償。

本院認(rèn)為，因妍綺公司對(duì)惠水縣自然局提供的變更后的統(tǒng)一社會(huì)信用代碼證書(shū)及負(fù)責(zé)人身份證明不持異議，其來(lái)源合法、與本案事實(shí)具有客觀(guān)聯(lián)系，故對(duì)第一組證據(jù)，本院予以采信；因妍綺公司對(duì)其余證據(jù)的真實(shí)性或關(guān)聯(lián)性持有異議，且案涉項(xiàng)目用地現(xiàn)狀與本案待證事實(shí)之間無(wú)關(guān)聯(lián)性，對(duì)其余證據(jù)材料，本院不予采信。

除下列事實(shí)外，本院對(duì)一審法院查明的事實(shí)予以確認(rèn)。

本院經(jīng)審理查明，2014年4月29日，妍綺公司與惠水縣自然局簽訂出讓宗地編號(hào)為惠水縣城北中央商務(wù)區(qū)城市綜合體項(xiàng)目3號(hào)（東）地塊的《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，出讓宗地面積為40,200平方米，價(jià)款為人民幣12,070,000元。同時(shí)，對(duì)一審法院確認(rèn)的該份合同的“價(jià)款為人民幣438萬(wàn)元”予以糾正。

2013年7月17日，妍綺公司繳納城北綜合體1、2號(hào)地塊保證金72,200,000元。同時(shí)，對(duì)一審法院確認(rèn)的妍綺公司繳納該筆保證金的時(shí)間為“2014年3月17日”予以糾正。

另查明，2019年3月21日，惠水縣國(guó)土資源局更名為惠水縣自然資源局，其負(fù)責(zé)人由“余德恩”變更為“董永峰”。

本院認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：1.一審法院認(rèn)定的人工及辦公經(jīng)費(fèi)是否正確；2.一審法院未支持妍綺公司主張的88,243,090元預(yù)期收益是否正確。

一、關(guān)于一審法院認(rèn)定的人工及辦公經(jīng)費(fèi)是否正確的問(wèn)題

首先，根據(jù)本案查明的事實(shí)，妍綺公司主要修建了騰宇廣場(chǎng)3-7號(hào)樓，以及該部分以外的圍墻、工程部辦公室、售樓部、售樓部水景及道路工程、接待中心及樣板房、簡(jiǎn)易房、活動(dòng)板房等附屬設(shè)施。妍綺公司主張的人工及辦公經(jīng)費(fèi)等投入，主要是圍繞修建騰宇廣場(chǎng)3-7號(hào)樓及其以外的附屬設(shè)施而進(jìn)行，亦是在修建前述標(biāo)的物過(guò)程中產(chǎn)生。關(guān)于騰宇廣場(chǎng)3-7號(hào)樓對(duì)應(yīng)的人工及辦公經(jīng)費(fèi)的投入，妍綺公司已通過(guò)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售房屋等獲取收益的方式得以收回；關(guān)于騰宇廣場(chǎng)3-7號(hào)樓以外附屬設(shè)施對(duì)應(yīng)的人工及辦公經(jīng)費(fèi)的投入，在一定程度上已轉(zhuǎn)化成實(shí)物資產(chǎn)。根據(jù)一審中雙方達(dá)成的和解協(xié)議，惠水縣自然局已明確對(duì)該部分實(shí)物資產(chǎn)等投入損失進(jìn)行補(bǔ)償。其次，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第九十條規(guī)定：“當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)，應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)加以證明，但法律另有規(guī)定的除外。在作出判決前，當(dāng)事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利的后果。”本案中，妍綺公司提交的證據(jù)，不足以證明其主張的因案涉項(xiàng)目而產(chǎn)生的人工及辦公經(jīng)費(fèi)損失已實(shí)際發(fā)生，其亦未舉證證明其與惠水縣自然局就該部分費(fèi)用的承擔(dān)作出了書(shū)面約定，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的法律后果。第三，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十九條第一款之規(guī)定，當(dāng)事人一方違約后，對(duì)方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大；沒(méi)有采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大的，不得就擴(kuò)大的損失要求賠償。2016年11月22日，惠水縣自然局向妍綺公司作出注銷(xiāo)案涉國(guó)有土地使用權(quán)證的通知。此時(shí)，妍綺公司應(yīng)知曉案涉土地所涉項(xiàng)目不能再繼續(xù)開(kāi)發(fā)的事實(shí)，應(yīng)及時(shí)采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大。一審法院結(jié)合妍綺公司提供的勞動(dòng)合同，酌定其處理案涉后續(xù)事宜的時(shí)間以1個(gè)月為宜，具有合理性。妍綺公司上訴請(qǐng)求增加7,604,970.07元人工及辦公經(jīng)費(fèi)損失賠償，缺乏事實(shí)依據(jù)。綜上，一審法院對(duì)人工及辦公經(jīng)費(fèi)的認(rèn)定，并無(wú)不當(dāng)，本院予以維持。

二、關(guān)于一審法院未支持妍綺公司主張的88,243,090元預(yù)期收益是否正確的問(wèn)題

針對(duì)除騰宇廣場(chǎng)3-7號(hào)樓對(duì)應(yīng)的土地出讓金以外的土地出讓金88,243,090元，妍綺公司根據(jù)其單方計(jì)算的房地產(chǎn)行業(yè)平均年利潤(rùn)率，主張惠水縣自然局應(yīng)以土地出讓金88,243,090元為基數(shù)，按年利率10.35%的標(biāo)準(zhǔn)，從2013年8月25日起支付預(yù)期收益至付清之日止。本院認(rèn)為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)屬于市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，存在未來(lái)市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格和銷(xiāo)售情況不能確定等客觀(guān)因素，將來(lái)既可能產(chǎn)生利潤(rùn)，也可能會(huì)造成虧損。妍綺公司主張的利潤(rùn)系對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目將來(lái)可能產(chǎn)生的收益所作的評(píng)估預(yù)測(cè)，并沒(méi)有舉示有效證據(jù)證明其主張，也沒(méi)有舉示證據(jù)證明其與惠水縣自然局就預(yù)期收益作出過(guò)書(shū)面約定。妍綺公司要求以可能產(chǎn)生的利潤(rùn)作為認(rèn)定損失的依據(jù)，并據(jù)此確定違約責(zé)任，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)。同時(shí)，一審法院已判令支持妍綺公司主張的88,243,090元土地出讓金對(duì)應(yīng)的資金占用損失，妍綺公司進(jìn)一步要求惠水縣自然局支付88,243,090元對(duì)應(yīng)的預(yù)期利潤(rùn)，亦缺乏相關(guān)依據(jù)，本院不予支持。

綜上，妍綺公司的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回。一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　　孫曉光

審判員　　馮文生

審判員　　馬　嵐

二〇一九年十二月六日

法官助理毛熒月