2016年6月24日，貴州高院作出（2015）黔高民商初字第92號民事判決（以下簡稱92號判決），該判決已經(jīng)生效。該判決主文內(nèi)容如下：（一）由利安公司償還長城公司本金10000萬元并賠償損失；（二）由利安公司償還長城公司為實現(xiàn)債權所支付的律師代理費50萬元；（三）長城公司在判決主文第一、二項所列債權范圍內(nèi)對安他項（2013）第032號他項權證項下利安公司位于安順市中華東路證號為安國用（2005）第141號的國有土地使用權拍賣、變賣所得價款享有優(yōu)先受償權；（四）長城公司在判決主文第一、二項所列債權范圍內(nèi)對證號為安市房建西秀字第J1300051號的在建工程抵押登記證明項下利安公司位于安順市西秀區(qū)中華東路中環(huán)商業(yè)廣場A號樓1-24層在建房產(chǎn)共計19790.38㎡(其中：住宅14216.69㎡、商業(yè)5573.69㎡）拍賣、變賣所得價款享有優(yōu)先受償權；（五）長城公司在判決主文第一、二項所列債權范圍內(nèi)對恒法投資、陳東泉、張剛持有的利安公司100%的股權拍賣、變賣所得價款享有優(yōu)先受償權；（六）恒法投資、何波、黃妮對判決主文第一、二項所列債務承擔連帶清償責任；恒法投資、何波、黃妮在承擔連帶清償責任后，有權向債務人利安公司追償；（七）駁回長城公司的其他訴訟請求。

2016年11月1日，因利安公司未履行92號判決確定的給付義務，長城公司向貴州高院申請強制執(zhí)行。貴州高院受理后于2017年3月10日作出（2017)黔執(zhí)恢26號查封公告，對查封利安公司抵押房屋的事實予以公告張貼。吳興靈遂以房號為A棟1-A、1-C、1-5號被查封房屋系其購買并占有為由向貴州高院提出執(zhí)行異議，貴州高院于2017年9月27日作出了（2017）黔執(zhí)異76號執(zhí)行裁定，駁回其執(zhí)行異議請求。吳興靈遂向貴州高院提起執(zhí)行異議之訴。

貴州高院認為，本案所涉房屋應繼續(xù)執(zhí)行。理由為：（一）《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第二十八條規(guī)定：“金錢債權執(zhí)行中,買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記?！北景钢校瑓桥d靈與利安公司簽訂買賣合同是在貴州高院查封之前，但該合同中的1-A、1-C房號并不存在，法定的登記機關也沒有兩套房產(chǎn)的登記信息，因此，吳興靈與利安公司之間就1-A、1-C房的房屋買賣合同標的不明，合同尚未成立，故不滿足本條規(guī)定之排除執(zhí)行的情況。（二）關于1-5號房。貴州高院認為，未辦理過戶登記，從實踐中看，能夠歸責于買受人的原因，可以分為三個層面，一是對他人權利障礙的忽略。例如，不動產(chǎn)之上設定有其他人的抵押權登記，而買受人沒有履行合理的注意義務，導致登記時由于存在他人抵押權而無法登記。二是對政策限制的忽略。三是消極不行使登記權利。由審理查明的事實可知，在2008年12月5日吳興靈與利安公司簽訂《房屋銷售意向書》時，雙方均明知案涉房產(chǎn)未辦理預售許可證，客觀上無法辦理預售登記或過戶登記。而在之后的2012年12月30日又與利安公司簽訂了正式的《商品房買賣合同》，此時華能信托的抵押已經(jīng)設立，也無法辦理過戶登記或預售登記，吳興靈對其所購買的案涉房屋未盡到合理的注意義務，導致無法辦理房屋過戶手續(xù)，應當認定其本身存在過錯。故本案不能適用《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條、《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第二十八條的規(guī)定排除執(zhí)行。一審判決駁回吳興靈的訴訟請求。案件受理費69473元，由吳興靈負擔。

二審中，吳興靈向本院提交了三組新證據(jù)。第一組證據(jù)為貴州喜汀餐飲管理有限公司營業(yè)執(zhí)照，安順中環(huán)百盛百貨有限責任公司營業(yè)執(zhí)照，利安公司物業(yè)部出具的水電和物業(yè)清單，收款收據(jù)（編號0910283），安順市西秀區(qū)社會性房產(chǎn)稅基本情況表、稅務事項通知書及送達回證，稅收完稅憑證及轉(zhuǎn)賬憑證。證明目的為吳興靈于2014年12月1日起已合法占有案涉房屋。第二組證據(jù)為“中環(huán)商業(yè)廣場”A棟一層平面圖、案涉房屋現(xiàn)場照片。證明目的為案涉房屋登記情況混亂，應當實地查驗。第三組證據(jù)為利安公司與長城公司簽訂的《監(jiān)管協(xié)議》，證明目的為利安公司出售案涉房屋系長城公司授權許可。

長城公司質(zhì)證認為，對第一組、第二組證據(jù)真實性、合法性、關聯(lián)性均不予認可；對第三組證據(jù)的真實性、合法性、關聯(lián)性無異議，但不能達到證明目的。

本院對吳興靈提交的新證據(jù)認證如下：第一組證據(jù)雖系復印件且未提交原件核對，但其系對貴州高院一審判決已經(jīng)查明事實的補強，本院予以采信；第二組證據(jù)系復印件且長城公司不予認可，本院不予采信；第三組證據(jù)已經(jīng)長城公司認可，且與本案事實相關，本院予以采信。

本院二審查明的事實與貴州高院一審查明的事實相同。

《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第二十九條規(guī)定，“金錢債權執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十?！北景赶祬桥d靈對尚登記在利安公司名下的商品房提起的執(zhí)行異議之訴，應當依照《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第二十九條的規(guī)定審查是否應支持其訴訟請求。經(jīng)查明，吳興靈購買的“中環(huán)商業(yè)廣場”A棟1-A、1-C、1-5三套房屋系用于投資的商鋪且已實際作為商鋪出租給案外人使用，不符合《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第二十九條的規(guī)定，不能排除人民法院對案涉房屋的強制執(zhí)行。雖然利安公司與長城公司簽訂《監(jiān)管協(xié)議》，約定由長城公司監(jiān)管“中環(huán)商業(yè)廣場”項目的房屋銷售，但此節(jié)事實并不足以證實案涉房屋系經(jīng)長城公司同意出售給吳興靈，相關購房款亦未證實進入《監(jiān)管協(xié)議》約定的資金歸集賬戶用于歸還債務。

《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第二十九條與第二十八條分別是針對商品房消費者以及商品房消費者之外的一般不動產(chǎn)買受人提起執(zhí)行異議的規(guī)定，應當依照執(zhí)行異議人是否系購買登記在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下商品房的情況區(qū)分適用。一審法院在查明吳興靈是商品房消費者的情況下仍然適用《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第二十八條的規(guī)定不當，本院予以糾正。此外，《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第二十七條規(guī)定，“申請執(zhí)行人對執(zhí)行標的依法享有對抗案外人的擔保物權等優(yōu)先受償權，人民法院對案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外?！痹摋l但書條款僅適用于為保護消費者生存權而作出的例外規(guī)定，需嚴格把握適用條件，防止動搖抵押權具有優(yōu)先性的基本原則。因此，在案涉房屋已經(jīng)辦理抵押登記的情況下，本案不能適用《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第二十八條的規(guī)定排除人民法院對案涉房屋的強制執(zhí)行。

此外，華能信托不是必須參加本案訴訟的當事人，一審法院查明其與利安公司的債權債務關系并不能成為追加其參加訴訟的法定事由。根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十九條的規(guī)定，一審案件應當在立案之日起六個月內(nèi)審結(jié)，但有特殊情況需要延長的，仍可以經(jīng)批準后予以延長。故吳興靈主張本案一審超出六個月審理期限違反法定程序不能成立。至于一審判決書存在文字表述錯誤等問題并不構成審理程序違法，亦未損害吳興靈的程序和實體權利。

綜上，一審判決認定事實清楚，適用法律雖有不當，但裁判結(jié)果正確，故對吳興靈的上訴請求本院不予支持。依照《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項、《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百三十四條規(guī)定，判決如下：

二審案件受理費100元，由吳興靈負擔。

本判決為終審判決。

審判長　　魏文超

審判員　　葛洪濤

審判員　　司　偉

二〇一九年十二月九日

法官助理葉陽