中華人民共和國最高人民法院

民 事 判 決 書

法定代表人:李桂林，該公司董事長。

委托訴訟代理人：趙陽，重慶坤源衡泰律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：屈浩，重慶坤源衡泰律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告）：鐘某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住四川省成都市新都區(qū)。

委托訴訟代理人：李楹，重慶智圓律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告）：成都天之海實業(yè)有限公司，住所地成都市新都區(qū)三河街道天海路98號1棟1單位1層1號。

法定代表人:胡大林，該公司董事長。

事實和理由：一、一審法院未準(zhǔn)許其鑒定申請，程序違法。上訴人申請鑒定的事項直接影響對案涉商品房買賣合同訂立時間以及鐘某某是否享有排除執(zhí)行的權(quán)益的認定。此外，該鑒定事項對查明本案是否系虛假訴訟，天之海實業(yè)與鐘某某是否串通偽造證據(jù)亦有直接影響。二、鐘某某舉示的天之海實業(yè)記帳憑證表明雙方的交易是天之海實業(yè)的負債業(yè)務(wù)，在鐘某某不能進一步證明雙方履行買賣合同的情形下，一審法院認定雙方之間存在商品房買賣合同的證據(jù)不足。三、天之海實業(yè)開具的收據(jù)雖具有一定的證明力，但鐘某某不能提交56萬元現(xiàn)金支取憑證，且在天之海實業(yè)未到庭接受法庭詢問的情形下，一審法院認定鐘某某付清全部房款明顯缺乏主要證據(jù)，且明顯違背證據(jù)審核認定標(biāo)準(zhǔn)。四、一審法院認定鐘某某對不能辦證無過失錯誤。購房人付清全部稅款、物業(yè)維修基金是案涉房產(chǎn)能夠完成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的基本前提，本案事實表明鐘某某并未支付前述款項，一審法院忽略該事實及稅、費完清與辦證之間的關(guān)系，顯屬認定事實不清。

天之海實業(yè)二審未答辯。

鐘某某向一審法院提起訴訟，請求：1.判令解除對位于四川省成都市新都區(qū)房屋的查封措施，并停止對該房屋的執(zhí)行。2.訴訟費用由新華信托與天之海實業(yè)承擔(dān)。

一審法院查明：2011年7月28日，鐘某某與天之海實業(yè)簽訂《“天府江南”商業(yè)公寓認購書》，認購天之海實業(yè)開發(fā)的位于成都市新都區(qū)天海路“天府江南”十里紅妝商業(yè)廣場的商業(yè)公寓物業(yè)3棟3層32號物業(yè)，建筑面積47平方米，單價5980元/平方米，總價28萬元。2011年7月28日，天之海實業(yè)向鐘某某出具28萬元的收據(jù)一份（載明為誠意金）。根據(jù)天之海實業(yè)2011年7月29日的財務(wù)記賬憑證記載，天之海實業(yè)收到鐘某某誠意金56萬元。鐘某某在(2018)渝民初197號案外人執(zhí)行異議糾紛一案中稱其購買了天之海實業(yè)開發(fā)的“天府江南”B3幢3層31號房屋，房價為28萬元。2011年9月22日天之海實業(yè)取得案涉《商品房預(yù)售許可證》。2011年9月26日，鐘某某與天之海實業(yè)簽訂了《商品房買賣合同》，該合同主要載明鐘某某購買天之海實業(yè)開發(fā)的位于成都市新都區(qū)天河大道“天府江南”B3幢3層32號房屋，房屋用途為商業(yè)，總價款28萬元，天之海實業(yè)在案涉房屋交付之日起700個工作日內(nèi)負責(zé)辦理房屋所有權(quán)證書。2017年1月15日天之海實業(yè)將鑰匙交于鐘某某，并辦理交房手續(xù)。2018年9月5日深圳市天之海物業(yè)管理有限公司成都分公司開具鐘某某于2017年1月15日完成交房手續(xù)并入住的證明。2018年10月23日天之海實業(yè)出具證明，載明該公司于2011年7月28日收取鐘某某繳納的現(xiàn)金56萬元，用于購買3棟3層31、32號兩套案涉房屋。

另查明，新華信托因與深圳市天?；鶚I(yè)實業(yè)集團有限公司、寧波天海它山實業(yè)有限公司、天之海實業(yè)、龐易民、胡大林因融資借款產(chǎn)生糾紛，提出財產(chǎn)保全申請，要求查封、扣押、凍結(jié)天之海實業(yè)等價值3億元的財產(chǎn)。一審法院作出（2017）渝財保15號民事裁定，準(zhǔn)予新華信托的訴前財產(chǎn)保全申請。2017年7月10日，一審法院以（2017）渝執(zhí)保52號執(zhí)行裁定查封了天之海實業(yè)名下位于成都市新都區(qū)天河街道的“天府江南”項目房屋1262套。嗣后,鐘某某對查封的上述房屋中的3棟3樓32號房屋提出了書面異議，以其系房屋的實際所有人為由，請求解除對該房屋的查封。一審法院于2018年9月16日作出（2018）渝執(zhí)異45號執(zhí)行裁定書，駁回了鐘某某的異議請求。

一審法院認為，本案雙方爭議的焦點為，是否應(yīng)該停止對案涉房屋的查封及執(zhí)行。

《最高人民法院關(guān)于辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求支付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記”。結(jié)合雙方的證據(jù)及查明事實，本案應(yīng)該停止對案涉房屋的執(zhí)行，鐘某某起訴的理由成立，予以支持。

事實與理由：1.鐘某某與天之海實業(yè)在案涉房屋查封之前已經(jīng)簽訂書面的《商品房買賣合同》。2011年9月26日，鐘某某與天之海實業(yè)簽訂了《商品房買賣合同》，而查封包括案涉房屋在內(nèi)的“天府江南”項目的時間為2017年7月10日。雖然新華信托提出該《商品房買賣合同》的落款時間存在倒簽可能，并據(jù)此提出對該合同形成時間進行司法鑒定的申請，但新華信托并未舉示初步證據(jù)證明其主張，且鐘某某與天之海實業(yè)簽訂案涉房屋認購書的時間為2011年7月28日，而該認購書已經(jīng)具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，天之海實業(yè)已按照約定收取了購房款，且在本案起訴之前天之海實業(yè)已經(jīng)取得案涉項目商品房預(yù)售許可證明。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同適用法律若干問題的解釋》第二條、第五條的規(guī)定，該認購書亦應(yīng)視為合法有效的《商品房買賣合同》。據(jù)此對新華信托公司要求對案涉《商品房買賣合同》形成時間進行鑒定的申請不予準(zhǔn)許，對在案涉房屋被查封之前鐘某某與天之海實業(yè)已經(jīng)簽訂書面的《商品房買賣合同》的事實予以確認；2.鐘某某在案涉房屋被查封之前已經(jīng)合法占有該房屋。依據(jù)鐘某某舉示的天之海實業(yè)出具的房屋交接單載明事實，天之海實業(yè)在2017年1月15日已將案涉房屋交付給鐘某某。對該事實案涉項目的物管公司深圳市天海物業(yè)管理有限公司成都分公司亦出具入住證明予以佐證，因此對鐘某某在案涉房屋被查封之前已經(jīng)合法占用案涉房屋的事實予以認可；3.鐘某某已經(jīng)支付案涉房屋全部價款。依據(jù)天之海實業(yè)出具的收據(jù)載明事實，該公司已于2011年7月28日收取案涉房屋誠意金28萬元，2011年7月29日的財務(wù)記賬憑證亦明確載明收取鐘某某包括案涉房屋在內(nèi)的兩套房屋誠意金56萬元。同時在審理中天之海實業(yè)亦出具相應(yīng)書面證明，證明收取鐘某某購買案涉房屋房款現(xiàn)金56萬元。上述客觀證據(jù)能夠與鐘某某的陳述相互印證，足以認定鐘某某以現(xiàn)金方式按合同約定向天之海實業(yè)繳納了案涉購房款；4.案涉房屋未能辦理過戶登記手續(xù)并非鐘某某原因所致。依據(jù)鐘某某與天之海實業(yè)雙方約定，天之海實業(yè)應(yīng)在案涉房屋交付之日起700個工作日內(nèi)負責(zé)辦理房屋所有權(quán)證書，但該期限尚未界至案涉房屋即被新華信托申請查封，導(dǎo)致案涉房屋無法辦理所有權(quán)登記手續(xù)，故案涉房屋未能辦理過戶登記手續(xù)的原因不可歸責(zé)于鐘某某。

二審中，鐘某某提交以下證據(jù)：天之海實業(yè)記賬憑證三份、天之海收據(jù)記賬聯(lián)兩份、2011年7月28日渤海銀行成都分行現(xiàn)金存款單。擬以上述證據(jù)證實，天之海實業(yè)記賬憑證均將客戶支付的購房款計入其他應(yīng)付款中，該記賬類別并非表示雙方系借款關(guān)系；同時天之海實業(yè)于2011年7月28日在渤海銀行存入61萬元，與記賬憑證中當(dāng)天收取鐘某某56萬元及案外人楊定根5萬元相互吻合，可以證實鐘某某已經(jīng)支付了購房款。新華信托對以上證據(jù)真實性無異議，但認為僅憑該證據(jù)不能證實相關(guān)事實。本院認為，該證據(jù)真實客觀，與待證事實具有關(guān)聯(lián)性，可以結(jié)合其他證據(jù)予以采信。

首先，會計記賬憑證中“其他應(yīng)付款”是指企業(yè)在商品交易業(yè)務(wù)以外發(fā)生的應(yīng)付和暫收款項。本案鐘某某最初與天之海實業(yè)簽訂的為“認購書”，明確約定28萬元作為簽訂買賣合同的擔(dān)保并使用“誠意金”的名稱入賬，故列入暫收款項并不存在疑問，不能僅以記賬類別認定雙方系民間借貸或其他債權(quán)債務(wù)關(guān)系。一審法院認定鐘某某確系在人民法院查封案涉房屋之前與天之海實業(yè)簽訂了合法有效的書面合同，并無不當(dāng)。

其次，關(guān)于鐘某某是否實際支付完畢購房價款的問題。上訴人鐘某某主張系現(xiàn)金支付，因時隔較長而無法提交銀行提款記錄，天之海實業(yè)對此并未提出異議，該公司會計記賬憑證也明確載入該款項。二審中，鐘某某又舉示了天之海實業(yè)的記賬憑證和現(xiàn)金存款單原件，證實在鐘某某交款當(dāng)天，天之海實業(yè)即將56萬元聯(lián)同另一購房人楊定根定金5萬元存入銀行。該證據(jù)雖非直接證據(jù)，但與其他證據(jù)相互印證。據(jù)此，不能僅以現(xiàn)金支付不符合常理為由否定鐘某某付款事實，本院對鐘某某已經(jīng)實際支付56萬元的事實應(yīng)予認定，案涉房款已支付完畢。

第三，對于案涉房屋的交付占有問題，鐘某某在一審階段已經(jīng)提交案涉房屋鑰匙以及天之海實業(yè)接房單、物業(yè)公司的情況說明等，足以認定案涉房屋已經(jīng)交付鐘某某使用。至于涉及鐘某某是否實際使用案涉房屋并產(chǎn)生水電、物業(yè)或裝修等費用，并非認定占有使用的唯一因素，故鐘某某雖未能提供，不足以影響認定交付占有案涉房屋的事實。

第四，對于上訴人新華信托主張的鐘某某對于未辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記存在過錯的問題，本院認為該主張不能成立，理由如下：根據(jù)鐘某某與天之海實業(yè)簽訂的《商品房買賣合同》第十九條第二款第1項的約定，對于案涉房屋的轉(zhuǎn)移登記，約定由鐘某某委托天之海實業(yè)向登記機關(guān)申請辦理，上訴人所主張的繳納稅費等問題，也應(yīng)由天之海實業(yè)向鐘某某開具購房發(fā)票并向登記機關(guān)提出申請之后，方能由鐘某某繳納諸如契稅、維修基金等款項。但本案審理中，天之海實業(yè)并未出庭應(yīng)訴，也未向鐘某某開具購房發(fā)票，鐘某某無從得知需要繳納的契稅及維修基金的具體數(shù)額，難以將該過錯歸咎于鐘某某，且合同約定的交付之日起700個工作日的辦理期限尚未屆滿，故對該上訴主張不予支持。

此外，上訴人新華信托申請對認購書和買賣合同的形成時間進行鑒定，系基于對鐘某某與天之海實業(yè)之間存在虛假訴訟的懷疑。如前所述，雙方之間交付購房款項以及簽訂認購書等均應(yīng)屬真實，雙方認購書雖系預(yù)約合同，但仍系就買賣商品房而簽訂，即使后來的商品房買賣合同系倒簽，也未排斥認購書系買賣合同的性質(zhì)，本案認購書符合《最高人民法院關(guān)于辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定的書面買賣合同的情形，故一審法院未予準(zhǔn)許上訴人的鑒定申請，并無不當(dāng)。

綜上，鐘某某的案外人異議符合《最高人民法院關(guān)于辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條的規(guī)定。新華信托的上訴理由不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項之規(guī)定，判決如下：

本判決為終審判決。

審判長　　孫曉光

審判員　　馮文生

審判員　　馬　嵐

二〇一九年十二月六日

法官助理黎福偉