中華人民共和國最高人民法院
民 事 判 決 書
(2019)最高法民終1617號
上訴人（一審被告、案外人）：顧某某，女，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住貴州省安順市西秀區(qū)。
被上訴人（一審原告、申請執(zhí)行人）：中國長城資產(chǎn)管理股份有限公司貴州省分公司。住所地：貴州省貴陽市云巖區(qū)棗山路11號港天大廈1幢1單元4層。
負(fù)責(zé)人：黎明，該分公司副總經(jīng)理。
委托訴訟代理人：胡瓊尹，貴州恒易律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：鄒瑩，貴州恒易律師事務(wù)所律師。
被上訴人（一審被告、被執(zhí)行人）：貴州利安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。住所地：貴州省安順市西秀區(qū)民主路4號樓五樓。
法定代表人：何波，該公司總經(jīng)理。
上訴人顧某某因與被上訴人中國長城資產(chǎn)管理股份有限公司貴州省分公司（以下簡稱長城公司）、貴州利安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱利安公司）申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴一案，不服貴州省高級人民法院（以下簡稱貴州高院）（2017）黔民初115號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭對本案進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
顧某某上訴請求：（一）撤銷貴州高院（2017）黔民初115號民事判決，改判支持顧某某一審訴訟請求，或?qū)⒈景赴l(fā)回貴州高院重審。（二）本案一審、二審案件受理費由長城公司負(fù)擔(dān)。事實和理由：（一）貴州高院認(rèn)為顧某某沒有全額支付購房款屬事實認(rèn)定錯誤。按照《商品房買賣合同》的約定，顧某某于合同簽訂當(dāng)日一次性向利安公司支付了全部房屋價款，顧某某已向貴州高院提交了支付房款的銀行取款憑證和利安公司向顧某某出具的購房款《收款收據(jù)》。一審審理中利安公司對顧某某的付款事實亦予以認(rèn)可。（二）貴州高院認(rèn)為顧某某占有案涉房屋屬非法占有事實認(rèn)定錯誤。首先，顧某某取得房屋是基于真實、合法、有效的房屋買賣關(guān)系，占有方式亦為合法。其次，2016年12月5日利安公司將案涉房屋交付顧某某使用的時間早于貴州高院于2017年3月10日對案涉房屋進行查封和公告的時間。（三）顧某某對案涉房屋未辦理過戶登記無過錯，過錯在于利安公司。
長城公司辯稱，（一）長城公司對案涉房屋享有的抵押權(quán)足以對抗顧某某提出的執(zhí)行異議。利安公司于2011年就將案涉房屋所附著的土地使用權(quán)抵押給華能貴誠信托有限公司（以下簡稱華能信托）。2013年，長城公司在受讓華能信托的債權(quán)后又就土地使用權(quán)以及在建工程辦理了抵押登記，具有優(yōu)先受償權(quán)。（二）顧某某與利安公司之間房屋買賣關(guān)系不真實。顧某某僅提交了利安公司開具的收款收據(jù)，沒有任何銀行轉(zhuǎn)賬憑證，不能證實真實支付了購房款。盡管顧某某稱系現(xiàn)金交付，但如此大額購房款以現(xiàn)金支付顯然不合常理。（三）顧某某于案涉房屋被查封后占有該房屋屬于非法占有。此外，顧某某名下還有其他房屋，亦不符合唯一住房的要求。長城公司請求駁回顧某某上訴，維持一審判決。
長城公司向貴州高院起訴請求：（一）撤銷貴州高院（2017）黔執(zhí)異174號執(zhí)行裁定；（二）準(zhǔn)予繼續(xù)執(zhí)行安順市西秀區(qū)“中環(huán)商業(yè)廣場”A號樓2-12-5號房屋；（三）由顧某某、利安公司承擔(dān)本案的訴訟費用。事實和理由：（一）顧某某與利安公司簽訂《商品房買賣合同》的真實性、合法性存疑；（二）利安公司出具的收款收據(jù)不能證明顧某某已支付全部購房款，且顧某某稱現(xiàn)金支付購房款不符合常理；（三）顧某某無證據(jù)證明其在法院查封前已合法實際占有案涉房屋；（四）案涉房屋未能辦理過戶登記的原因在于顧某某，顧某某所出示的《商品房買賣合同》的簽訂時間是在長城公司抵押權(quán)設(shè)立之前，按常理其可以辦理產(chǎn)權(quán)備案登記，但是至今沒有辦理；（五）長城公司已申請查封了案涉房屋，人民法院應(yīng)當(dāng)依法保護長城公司的優(yōu)先權(quán)。
貴州高院一審查明：2011年12月1日，華能信托作為抵押權(quán)人與利安公司簽訂了《最高額抵押合同》，該合同的主合同包括但不限于編號為華能信托[2011]集合信托字第056號投資002的《債務(wù)清償協(xié)議》等，該合同所擔(dān)保的最高債權(quán)額4.4億元。該合同項下的抵押物為證號為安國用（2005）第141號的國有土地使用權(quán)，土地面積21020平方米，位于貴州省安順市大十字至小十字之間，東臨民主路，南臨建國路，西臨中華路，北臨中華東路。雙方辦理了安他項（2011）第021號土地他項權(quán)證，載明他項權(quán)利的種類及范圍為：安國用（2005）第141號國有土地使用權(quán)，土地總面積為21020平方米，土地抵押面積為19831.11平方米，抵押部分的土地價值26168萬元，現(xiàn)申請向華能信托貸款25000萬元，未超出他項權(quán)利范圍。其存續(xù)期限載明為：2011年11月18日至2016年11月18日。（該份證據(jù)上安順市國土資源局另載明：依華能信托和利安公司雙方申請，于2013年12月13日解除抵押）
2013年12月10日，長城公司與華能信托、利安公司、安順恒法投資有限公司（以下簡稱恒法投資）、何波簽訂了《債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》。根據(jù)該協(xié)議約定，華能信托將其對利安公司享有的1億元債權(quán)本息連同項下的擔(dān)保權(quán)利轉(zhuǎn)讓給了長城公司。同日，長城公司與利安公司、恒法投資、何波、黃妮、陳東泉、張剛簽訂了《債務(wù)重組協(xié)議》，利安公司將位于貴州省安順市西秀區(qū)中華東路“中環(huán)商業(yè)廣場”項目的國有土地使用權(quán)及A號樓1-24層在建工程進行抵押，并于2013年12月13日、16日辦理了安他項（2013）第032號國有土地他項權(quán)證和安市房建西秀字第J1300051號在建工程他項權(quán)證。
2013年3月1日，顧某某與利安公司簽訂了《商品房買賣合同》（合同編號：2015-A-2-12-5）,合同載明顧某某向利安公司購買“中環(huán)商業(yè)廣場”A號樓2-12-5號房屋一套。當(dāng)日，利安公司向顧某某出具0035095號收款收據(jù)，載明：“2013年3月1日，今收到顧某某交來購房款人民幣（大寫）肆拾肆萬叁仟捌佰肆拾元整（￥443840），備注：A2-12-5，經(jīng)手人：羅?！绷聿槊?，顧某某名下有其他房屋。
2016年3月28日，貴州高院作出（2015）黔高民商初字第92-1號民事裁定，查封了案涉房屋。貴州高院查封案涉房屋的（2015）黔高民商初字第92-2號《協(xié)助執(zhí)行通知書》中載明：“在價值人民幣13937.91萬元范圍內(nèi)，對利安公司所有的在建工程即安順市西秀區(qū)中華東路‘中環(huán)商業(yè)廣場’項目A號樓的住宅物業(yè)14216.69平方米、商業(yè)物業(yè)19790.38平方米予以查封。查封期間為叁年，即從2016年3月29日起至2019年3月28日止?！?/div>
2016年6月24日，貴州高院作出（2015）黔高民商初字第92號民事判決（以下簡稱92號判決），該判決已經(jīng)生效。該判決主文內(nèi)容如下：（一）由利安公司償還長城公司本金10000萬元并賠償損失；（二）由利安公司償還長城公司為實現(xiàn)債權(quán)所支付的律師代理費50萬元；（三）長城公司在判決主文第一、二項所列債權(quán)范圍內(nèi)對安他項（2013）第032號他項權(quán)證項下利安公司位于安順市中華東路證號為安國用（2005）第141號的國有土地使用權(quán)拍賣、變賣所得價款享有優(yōu)先受償權(quán)；（四）長城公司在判決主文第一、二項所列債權(quán)范圍內(nèi)對證號為安市房建西秀字第J1300051號的在建工程抵押登記證明項下利安公司位于安順市西秀區(qū)中華東路中環(huán)商業(yè)廣場A號樓1-24層在建房產(chǎn)共計19790.38㎡(其中：住宅14216.69㎡、商業(yè)5573.69㎡）拍賣、變賣所得價款享有優(yōu)先受償權(quán)；（五）長城公司在判決主文第一、二項所列債權(quán)范圍內(nèi)對恒法投資、陳東泉、張剛持有的利安公司100%的股權(quán)拍賣、變賣所得價款享有優(yōu)先受償權(quán)；（六）恒法投資、何波、黃妮對判決主文第一、二項所列債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任；恒法投資、何波、黃妮在承擔(dān)連帶清償責(zé)任后，有權(quán)向債務(wù)人利安公司追償；（七）駁回長城公司的其他訴訟請求。
2016年11月1日，因利安公司未履行92號判決確定的給付義務(wù)，長城公司向貴州高院申請強制執(zhí)行。貴州高院受理后于2017年3月10日作出（2017)黔執(zhí)恢26號查封公告，對查封利安公司抵押房屋的事實予以公告張貼。2017年6月15日，顧某某以案涉房屋系其購買并已交付使用為由，請求解除對房屋的查封。顧某某于2017年5月14日，以房號為A號樓2-12-5號的被查封房屋系其購買并占有為由向貴州高院提出執(zhí)行異議，貴州高院于2017年6月27日作出了（2017）黔執(zhí)異174號執(zhí)行裁定，中止了該查封房屋的執(zhí)行。長城公司遂向貴州高院提起執(zhí)行異議之訴。
另，2016年9月21日，利安公司向顧某某出具《質(zhì)量說明書》和《使用說明書》?！顿|(zhì)量說明書》載明案涉房屋交付時間為2016年9月21日。2016年12月5日，利安公司向顧某某出具交房條，同日，顧某某簽署《接受樓宇領(lǐng)取鑰匙書》《中環(huán)商業(yè)廣場A#樓前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》《中環(huán)商業(yè)廣場A#樓臨時管理規(guī)約》。2017年3月14日，顧某某與安順馨園裝飾工程有限公司簽訂《裝修工程合同》。
貴州高院認(rèn)為，長城公司申請執(zhí)行利安公司的案涉房屋，顧某某以其為案涉房屋的所有人為由提出異議，貴州高院作出中止執(zhí)行的裁定。長城公司以顧某某為被告提起申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴，請求撤銷中止執(zhí)行裁定并繼續(xù)執(zhí)行案涉房屋，符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條關(guān)于申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴的規(guī)定。故，本案應(yīng)屬申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴。
《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉執(zhí)行程序若干問題的解釋》第二十一條規(guī)定：“申請執(zhí)行人依照民事訴訟法第二百零四條規(guī)定提起訴訟，請求對執(zhí)行標(biāo)的許可執(zhí)行的，應(yīng)當(dāng)以案外人為被告；被執(zhí)行人反對申請執(zhí)行人請求的，應(yīng)當(dāng)以案外人和被執(zhí)行人為共同被告?！北景搁L城公司雖將利安公司列為第三人，但根據(jù)上述規(guī)定，因利安公司明確反對長城公司申請執(zhí)行，故利安公司應(yīng)為本案共同被告。
貴州高院認(rèn)為，本案所涉房屋應(yīng)繼續(xù)執(zhí)行。理由為：第一，案涉房屋為利安公司向長城公司提供抵押擔(dān)保的事實，已有92號判決予以確認(rèn)，各方對此事實并不否認(rèn)，因該房產(chǎn)上已設(shè)定了抵押擔(dān)保，故作為抵押權(quán)利人的長城公司可以就該抵押物行使抵押權(quán)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（以下簡稱《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》）第二十七條“申請執(zhí)行人對執(zhí)行標(biāo)的依法享有對抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，人民法院對案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外”的規(guī)定，長城公司對案涉房屋依法享有抵押權(quán)，顧某某阻卻執(zhí)行的主張不能得到支持。
第二，《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中,買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記?！北景钢校櫮衬畴m然與利安公司簽訂了購房合同，但其支付購房款為現(xiàn)金交付，與一般交易情況不符，不能認(rèn)定為已全額支付購房款，而且，顧某某占有房屋在案涉房屋被貴州高院依法查封之后，應(yīng)屬于非法占有，更沒有證據(jù)證明其不辦理過戶登記沒有過錯，故其排除執(zhí)行異議理由不符合前引法律規(guī)定。
第三，由審理查明的事實可知，案涉房屋不是顧某某名下的唯一住房，顧某某予以認(rèn)可，并稱其他房屋是其父母居住或他人居住。對于此，貴州高院認(rèn)為，《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條第二項規(guī)定，“金錢債權(quán)執(zhí)行中,買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：……（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋……”。本案中，顧某某除本案爭議的房屋外尚有其他房屋，故其提出的執(zhí)行異議不符合前引法律之規(guī)定。貴州高院判決：（一）準(zhǔn)許繼續(xù)執(zhí)行案涉房屋；（二）駁回長城公司其他訴訟請求。案件受理費100元，由顧某某、利安公司負(fù)擔(dān)。
二審審理中，顧某某向本院提交了利安公司與長城公司簽訂的《監(jiān)管協(xié)議》，證明目的為利安公司出售案涉房屋系長城公司授權(quán)許可。
長城公司質(zhì)證認(rèn)為，對《監(jiān)管協(xié)議》證據(jù)的真實性、合法性、關(guān)聯(lián)性無異議，但認(rèn)為不能達到證明目的。
本院對顧某某提交的新證據(jù)認(rèn)證如下：該證據(jù)真實性、合法性、關(guān)聯(lián)性已經(jīng)長城公司認(rèn)可，且與本案事實相關(guān)，本院予以采信。
本院二審查明的事實與貴州高院一審查明的事實相同。
本院認(rèn)為，本案二審的爭議焦點為顧某某對案涉房屋是否享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益。
《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條規(guī)定，“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。”顧某某對尚登記在利安公司名下的商品房提起執(zhí)行異議之訴，應(yīng)當(dāng)依照《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條的規(guī)定審查是否應(yīng)支持其訴訟請求。
首先，顧某某與利安公司簽訂《商品房買賣合同》的時間為2013年3月1日，在2016年3月28日案涉房屋被人民法院依法查封前。其次，顧某某提交了借記卡賬戶歷史明細清單，證明其于2013年2月28日取款50萬元。次日，顧某某即向利安公司支付購房款443840元，利安公司亦向顧某某出具了收款收據(jù)。上述事實可以證實顧某某已實際支付了購房款。在沒有相反證據(jù)的情況下，一審判決僅以顧某某以現(xiàn)金支付購房款不合常理為由否定其付款事實不能成立。再次，顧某某名下已有一套面積為144.55平方米的商品房，其稱該套房屋系由其父母居住符合常理。基于滿足、改善基本居住的需求，顧某某再購買110.96平方米的案涉房屋并不違反司法解釋“買受人名下無其他用于居住的房屋”的精神。綜合上述分析，顧某某提出的執(zhí)行異議符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條的規(guī)定，可以排除人民法院對案涉房屋的強制執(zhí)行。
此外，需要指出的是，《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條與第二十八條分別是針對商品房消費者以及商品房消費者之外的一般不動產(chǎn)買受人提起執(zhí)行異議的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)依照執(zhí)行異議人是否系購買登記在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下商品房的情況區(qū)分適用。一審法院在查明顧某某是商品房消費者的情況下仍然適用《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條的規(guī)定不當(dāng)，本院予以糾正。
綜上，顧某某的上訴請求成立，本院予以支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項規(guī)定，判決如下：
一、撤銷貴州省高級人民法院（2017）黔民初115號民事判決；
二、不得執(zhí)行安順市西秀區(qū)中華東路“中環(huán)商業(yè)廣場”A號樓2-12-5號房屋。
一審案件受理費100元，二審案件受理費100元，由中國長城資產(chǎn)管理股份有限公司貴州省分公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審判長 魏文超
審判員 葛洪濤
審判員 司 偉
二〇一九年十二月三十日
法官助理葉陽
書記員朱小玲
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