2016年6月24日，貴州高院作出（2015）黔高民商初字第92號(hào)生效民事判決（以下簡(jiǎn)稱(chēng)92號(hào)判決）。該判決主文內(nèi)容如下：（一）由利安公司償還長(zhǎng)城公司本金10000萬(wàn)元并賠償損失；（二）由利安公司償還長(zhǎng)城公司為實(shí)現(xiàn)債權(quán)所支付的律師代理費(fèi)50萬(wàn)元；（三）長(zhǎng)城公司在判決主文第一、二項(xiàng)所列債權(quán)范圍內(nèi)對(duì)安他項(xiàng)（2013）第032號(hào)他項(xiàng)權(quán)證項(xiàng)下利安公司位于安順市中華東路證號(hào)為安國(guó)用（2005）第141號(hào)的國(guó)有土地使用權(quán)拍賣(mài)、變賣(mài)所得價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)；（四）長(zhǎng)城公司在判決主文第一、二項(xiàng)所列債權(quán)范圍內(nèi)對(duì)證號(hào)為安市房建西秀字第J1300051號(hào)的在建工程抵押登記證明項(xiàng)下利安公司位于安順市西秀區(qū)中華東路“中環(huán)商業(yè)廣場(chǎng)”A號(hào)樓1-24層在建房產(chǎn)共計(jì)19790.38㎡(其中：住宅14216.69㎡、商業(yè)5573.69㎡）拍賣(mài)、變賣(mài)所得價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)；（五）長(zhǎng)城公司在判決主文第一、二項(xiàng)所列債權(quán)范圍內(nèi)對(duì)恒法投資、陳東泉、張剛持有的利安公司100%的股權(quán)拍賣(mài)、變賣(mài)所得價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)；（六）恒法投資、何波、黃妮對(duì)判決主文第一、二項(xiàng)所列債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任；恒法投資、何波、黃妮在承擔(dān)連帶清償責(zé)任后，有權(quán)向債務(wù)人利安公司追償；（七）駁回長(zhǎng)城公司的其他訴訟請(qǐng)求。

2016年11月1日，因利安公司未履行92號(hào)判決確定的給付義務(wù)，長(zhǎng)城公司向貴州高院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。貴州高院受理后于2017年3月10日作出（2017)黔執(zhí)恢26號(hào)查封公告，對(duì)查封利安公司抵押房屋的事實(shí)予以公告張貼。徐惠紅遂以房號(hào)為A棟1-5-2號(hào)被查封房屋系其購(gòu)買(mǎi)并占有為由向貴州高院提出執(zhí)行異議，貴州高院于2017年11月24日作出（2017）黔執(zhí)異226號(hào)執(zhí)行裁定，駁回其執(zhí)行異議請(qǐng)求。徐惠紅遂向貴州高院提起執(zhí)行異議之訴。

貴州高院認(rèn)為，案涉房屋應(yīng)繼續(xù)執(zhí)行。理由為：（一）案涉房屋為利安公司向長(zhǎng)城公司提供抵押擔(dān)保的事實(shí)，已有92號(hào)判決予以確認(rèn)，各方對(duì)此事實(shí)并不否認(rèn)，因該房產(chǎn)上已設(shè)定了抵押擔(dān)保，故作為抵押權(quán)利人的長(zhǎng)城公司可以就該抵押物行使抵押權(quán)。根據(jù)《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十七條“申請(qǐng)執(zhí)行人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的依法享有對(duì)抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，人民法院對(duì)案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外”的規(guī)定，長(zhǎng)城公司對(duì)案涉房屋依法享有抵押權(quán)，徐惠紅阻卻執(zhí)行的主張不能得到支持。（二）《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定：“金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中,買(mǎi)受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買(mǎi)受人自身原因未辦理過(guò)戶(hù)登記?！北景钢?，徐惠紅與利安公司簽訂買(mǎi)賣(mài)合同是在貴州高院查封之前，但占有房屋是在案涉房屋被貴州高院查封之后，應(yīng)屬于非法占有，更沒(méi)有證據(jù)證明其不辦理過(guò)戶(hù)登記沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，故其排除執(zhí)行異議理由不符合前引法律規(guī)定，不能成立；（三）由審理查明的事實(shí)可知，案涉房屋不是徐惠紅名下的唯一住房。徐惠紅主張其名下的房屋涉及拆遷或已轉(zhuǎn)賣(mài)，貴州高院認(rèn)為，《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條的核心要旨在于保護(hù)購(gòu)買(mǎi)人的基本生存需要，徐惠紅轉(zhuǎn)賣(mài)或拆遷的房屋所獲對(duì)價(jià)完全可以另行購(gòu)置相應(yīng)住宅，故其情形不能適用前引法條之規(guī)定，其提出的執(zhí)行異議不能成立。一審判決駁回徐惠紅的訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)7300元，由徐惠紅負(fù)擔(dān)。

二審審理中，徐惠紅向本院提交了兩組新證據(jù)。第一組新證據(jù)為利安公司與長(zhǎng)城公司簽訂的《監(jiān)管協(xié)議》，證明目的為利安公司出售案涉房屋系長(zhǎng)城公司授權(quán)許可。第二組新證據(jù)為《貴州省安順市西秀區(qū)人民法院執(zhí)行通知書(shū)》《貴州省安順市西秀區(qū)人民法院民事判決書(shū)》，證明目的為徐惠紅名下并無(wú)長(zhǎng)城公司所稱(chēng)的九套商鋪。

長(zhǎng)城公司質(zhì)證認(rèn)為，對(duì)第一組證據(jù)的真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性無(wú)異議，但認(rèn)為其不能達(dá)到證明目的；對(duì)第二組證據(jù)的真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性無(wú)異議。

本院對(duì)徐惠紅提交的新證據(jù)認(rèn)證如下：兩組證據(jù)真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性已經(jīng)長(zhǎng)城公司認(rèn)可，且與本案事實(shí)相關(guān)，本院予以采信。

本院二審查明的事實(shí)與貴州高院一審查明的事實(shí)相同。

《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條規(guī)定，“金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中，買(mǎi)受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；（二）所購(gòu)商品房系用于居住且買(mǎi)受人名下無(wú)其他用于居住的房屋；（三）已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十?！北景赶敌旎菁t對(duì)尚登記在利安公司名下的商品房提起的執(zhí)行異議之訴，應(yīng)當(dāng)依照《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條的規(guī)定審查是否應(yīng)支持其訴訟請(qǐng)求。經(jīng)查明，徐惠紅在案涉房屋被查封時(shí)名下至少還有兩套房屋用于居住，法院執(zhí)行案涉房屋并不影響徐惠紅的基本生存需求。徐惠紅是否購(gòu)買(mǎi)九套商鋪不影響對(duì)案涉房屋非徐惠紅唯一居住性用房之事實(shí)認(rèn)定。徐惠紅的執(zhí)行異議不符合上述司法解釋第二十九條第二項(xiàng)的規(guī)定，不能排除人民法院對(duì)案涉房屋的強(qiáng)制執(zhí)行。徐惠紅稱(chēng)《債務(wù)重組協(xié)議》第三條載明長(zhǎng)城公司同意利安公司將抵押房屋出售以?xún)斶€債務(wù)，且利安公司與長(zhǎng)城公司簽訂《監(jiān)管協(xié)議》約定由長(zhǎng)城公司監(jiān)管“中環(huán)商業(yè)廣場(chǎng)”項(xiàng)目房屋銷(xiāo)售，但此節(jié)事實(shí)并不足以證實(shí)案涉房屋系經(jīng)長(zhǎng)城公司同意出售給徐惠紅，相關(guān)購(gòu)房款亦未證實(shí)進(jìn)入《監(jiān)管協(xié)議》約定的資金歸集賬戶(hù)用于歸還債務(wù)。

《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條與第二十八條分別是針對(duì)商品房消費(fèi)者以及商品房消費(fèi)者之外的一般不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人提起執(zhí)行異議的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)依照?qǐng)?zhí)行異議人是否系購(gòu)買(mǎi)登記在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下商品房的情況區(qū)分適用。一審法院在查明徐惠紅是商品房消費(fèi)者的情況下仍然適用《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條的規(guī)定不當(dāng)，本院予以糾正。此外，《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十七條規(guī)定，“申請(qǐng)執(zhí)行人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的依法享有對(duì)抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，人民法院對(duì)案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外?！痹摋l但書(shū)條款僅適用于為保護(hù)消費(fèi)者生存權(quán)而作出的例外規(guī)定，需嚴(yán)格把握適用條件，防止動(dòng)搖抵押權(quán)具有優(yōu)先性的基本原則。因此，在案涉房屋已經(jīng)辦理抵押登記的情況下，本案不能適用《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條的規(guī)定排除人民法院對(duì)案涉房屋的強(qiáng)制執(zhí)行。

綜上，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律雖有不當(dāng)，但裁判結(jié)果正確，故對(duì)徐惠紅的上訴請(qǐng)求本院不予支持。依照《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十九條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第三百三十四條規(guī)定，判決如下：

二審案件受理費(fèi)100元，由徐惠紅負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　　魏文超

審判員　　葛洪濤

審判員　　司　偉

二〇一九年十二月二十五日

法官助理葉陽(yáng)