中華人民共和國最高人民法院

民 事 判 決 書

法定代表人：牛成立，該公司董事長。

委托訴訟代理人：王海勇，北京大成（重慶）律師事務(wù)所律師。

被上訴人（一審被告、案外人）：周福林，男，1967年9月22日出生，漢族，住重慶市巴南區(qū)。

委托訴訟代理人：楊玉冰，重慶格林威律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：趙詩誠，重慶格林威律師事務(wù)所律師。

被上訴人（一審被告、被執(zhí)行人）：重慶典雅房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公，住所地重慶市巴南區(qū)花溪鎮(zhèn)花溪村村。

管理人：重慶麗達律師事務(wù)所。

負責(zé)人：徐麗霞，該所主任。

委托訴訟代理人：劉陽，重慶麗達律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：陳俊勵，重慶麗達律師事務(wù)所律師。

被上訴人（一審被告、被執(zhí)行人）：張誼生，男，1953年6月24日出生，漢族，住重慶市巴南區(qū)。

被上訴人（一審被告、被執(zhí)行人）：張鑫，男，1975年2月22日出生，漢族，住重慶市。

周福林辯稱，一審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。一審判決依據(jù)重慶市巴南不動產(chǎn)登記中心出具的查詢證明認(rèn)定周福林“所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋”正確，周福林已經(jīng)盡到了舉證責(zé)任。

典雅地產(chǎn)公司辯稱，對一審認(rèn)定事實無異議，對于法律適用問題請法院依法判決。

張誼生、張鑫均未作答辯。

中誠信托公司向一審法院起訴請求：1.判決對重慶市巴南區(qū)15幢2單元5-2號房屋準(zhǔn)許執(zhí)行；2.訴訟費用由典雅地產(chǎn)公司、周福林、張誼生、張鑫負擔(dān)。

一審法院認(rèn)定事實：2014年9月5日，典雅地產(chǎn)公司(甲方、賣方)與周福林（乙方、買方）簽訂《重慶市商品房買賣合同》，合同約定，乙方購買甲方位于重慶市巴南區(qū)現(xiàn)房（《房地產(chǎn)權(quán)證》號：202房地證2013字第××號），房屋建筑面積為127.68平方米，商品房用途為住宅，總成交金額635,846元，付款方式為一次性付款，乙方于簽合同時一次性支付房款635,846元。本商品房已經(jīng)設(shè)定抵押權(quán)，并經(jīng)抵押權(quán)人中國建設(shè)銀行股份有限公司重慶巴南支行書面同意對外銷售。書面證明見附件六。雙方還約定了其他事項。

合同簽訂后，周福林向典雅地產(chǎn)公司支付房款635,846元及稅費29,374元。分別為：1.2014年8月30日，案外人周杰（周福林之子）支付定金20,000元，其中現(xiàn)金1000元，POS機刷卡支付19,000元；2.2014年9月5日，周福林以郵政儲蓄卡向典雅地產(chǎn)公司刷卡支付645,220元（其中包含稅費29,374元）。

另查明：2014年2月11日，典雅地產(chǎn)公司與中誠信托公司簽訂(2014)抵押第02111100364號《重慶市房地產(chǎn)抵押合同》，約定：典雅地產(chǎn)公司以其名下位于重慶市巴南區(qū)的住宅房產(chǎn)（詳見抵押物清單）和負1-21車庫（停車用房建筑面積37922.8平方米，產(chǎn)權(quán)證號202房地證2014字第××號）設(shè)定抵押，作為向中誠信托公司履行債務(wù)的擔(dān)保，貸款金額3億元。同日，該抵押合同在重慶市巴南土地房屋權(quán)屬登記中心辦理了抵押登記。案涉房屋系前述抵押財產(chǎn)282套住宅中的一套，房號為重慶市巴南區(qū)15幢2單元5-2號，房地產(chǎn)權(quán)證號為202房地證2013字第××號。該房為第二順位抵押，抵押權(quán)人為中誠信托公司。第一順位為在建工程抵押，抵押權(quán)人為中國建設(shè)銀行股份有限公司重慶巴南支行，該抵押于2014年2月19日注銷。

2015年11月27日，一審法院作出(2015)渝高法公執(zhí)字第6號執(zhí)行裁定，查封了包含案涉房屋在內(nèi)的前述全部抵押財產(chǎn)。

2014年9月15日，典雅地產(chǎn)公司向周福林交付房屋。2018年3月14日，重慶市巴南不動產(chǎn)登記中心出具的編號為XXX號重慶市個人住房登記信息查詢證明顯示：周福林目前名下城鎮(zhèn)住房為0套。

一審法院認(rèn)為，本案的爭議焦點是：周福林是否對重慶市巴南區(qū)15幢2單元5-2號房屋享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益。

一審法院認(rèn)為，結(jié)合本案查明的事實和證據(jù)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定周福林對重慶市巴南區(qū)15幢2單元5-2號房屋享有足以排除強制執(zhí)行的物權(quán)期待權(quán)。事實和理由：1.《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十七條規(guī)定：“申請執(zhí)行人對執(zhí)行標(biāo)的依法享有對抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，人民法院對案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外”,第二十八條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：(一)在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。”該條規(guī)定的是無過錯不動產(chǎn)買受人的物權(quán)期待權(quán)能夠排除執(zhí)行的情形。依據(jù)該規(guī)定，周福林購買的案涉房屋雖然符合前三種情形，但是不符合第四種情形，故周福林不能據(jù)此對案涉房屋享有足以排除強制執(zhí)行的物權(quán)期待權(quán)。具體分析如下：首先，因案涉房屋的查封時間為2015年11月27日，書面買賣合同簽訂時間為2014年9月5日，故周福林在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同。其次，因一審法院于2015年11月27日作出（2015）渝高法公執(zhí)字第6號執(zhí)行裁定，查封了包含案涉房屋在內(nèi)的前述全部抵押財產(chǎn)，典雅地產(chǎn)公司于2014年9月15日向周福林交付房屋，故周福林在人民法院查封之前合法占有案涉房屋。第三，合同簽訂后，周福林向典雅地產(chǎn)公司支付房款635,846元及稅費29,374元。第四，案涉房屋未辦理過戶登記系因買受人自身原因。2014年2月11日，典雅地產(chǎn)公司與中誠信托公司簽訂（2014）抵押第02111100364號《重慶市房地產(chǎn)抵押合同》，2014年9月5日，典雅地產(chǎn)公司與周福林簽訂《重慶市商品房買賣合同》。周福林簽訂該商品房買賣合同的時間在簽訂抵押合同之后，其沒有履行合理的注意義務(wù)，導(dǎo)致案涉房屋登記時因存在他人抵押權(quán)而無法登記，故未能辦理過戶登記系因其自身原因，不符合無過錯不動產(chǎn)買受人的物權(quán)期待權(quán)能夠排除執(zhí)行的情形。2.《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十?！痹摋l規(guī)定的是房屋消費者的物權(quán)期待權(quán)能夠排除執(zhí)行的情形。依據(jù)該規(guī)定，周福林對案涉房屋享有足以排除強制執(zhí)行的物權(quán)期待權(quán)。第（一）、（三）種情形前面已經(jīng)述及，不再贅述。2018年3月14日，重慶市巴南不動產(chǎn)登記中心出具的編號為XXX號重慶市個人住房登記信息查詢證明顯示：周福林目前名下城鎮(zhèn)住房為0套。據(jù)此，周福林所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋。中誠信托公司雖然主張周福林可能通過出售其他房屋而致其查詢時名下城鎮(zhèn)住房為0套，但是并未提供相關(guān)證據(jù)予以證明。

二審中，當(dāng)事人均未提交新證據(jù)。

本院對一審查明的事實予以確認(rèn)。

本案中，周福林與典雅地產(chǎn)公司于2014年9月5日簽訂了合法有效的《重慶市商品房買賣合同》，周福林作為購房者已經(jīng)支付了案涉房屋的全部價款635,846元。且周福林舉示了重慶市巴南不動產(chǎn)登記中心出具的《重慶市個人住房登記信息查詢證明》，亦證明了自己名下除購買的用于居住的案涉商品房外無其他用于居住的房屋。一審法院根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十”，認(rèn)定周福林對案涉房屋享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益，并無不當(dāng)。中誠信托公司主張周福林所舉示的重慶市巴南不動產(chǎn)登記中心出具的《重慶市個人住房登記信息查詢證明》不能證明周福林名下無其他用于居住的房屋，但中誠信托公司亦未提交證據(jù)證明周福林名下有其他用于居住的商品房等房屋，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的不利法律后果，本院對其該主張，不予支持。中誠信托公司另主張周福林應(yīng)舉證證明其配偶、未成年子女名下無其他用于居住的房屋，但《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條并未要求購房人應(yīng)同時舉證證明其配偶、未成年子女名下無其他用于居住的房屋。在周福林已經(jīng)舉證證明自己名下無其他用于居住的房屋，且中誠信托公司亦未能舉證證明周福林的配偶或未成年子女名下有其他用于居住房屋的情況下，中誠信托公司的該主張缺乏事實和法律依據(jù)，本院亦不予支持。

綜上，中誠信托公司的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

本判決為終審判決。

審判長　　李延忱

審判員　　馮文生

審判員　　司　偉

二〇一九年四月九日

法官助理張東一