中華人民共和國(guó)最高人民法院
民 事 判 決 書
（2019）最高法民終160號(hào)
上訴人（一審被告）：戴某某，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住山西省清徐縣。
委托訴訟代理人：楊玉冰，重慶格林威律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：趙詩(shī)誠(chéng)，重慶格林威律師事務(wù)所律師。
被上訴人（一審原告）:中誠(chéng)信托有限責(zé)任公司，住所地北京市東城區(qū)安外大街**號(hào)。
法定代表人：牛成立，該公司董事長(zhǎng)。
委托訴訟代理人：周吉川，北京大成律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：王海勇，北京大成（重慶）律師事務(wù)所律師。
被上訴人（一審被告）:重慶典雅房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公，住所地重慶市巴南區(qū)花溪鎮(zhèn)花溪村村。
訴訟代表人：徐麗霞，該企業(yè)管理人負(fù)責(zé)人。
委托訴訟代理人：劉陽(yáng)，重慶麗達(dá)律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：陳俊勵(lì)，重慶麗達(dá)律師事務(wù)所律師。
被上訴人（一審被告）:張誼生，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住重慶市巴南區(qū)。
被上訴人（一審被告）:張?chǎng)危校瑵h族，xxxx年xx月xx日出生，住重慶市巴南區(qū)。
上訴人戴某某因與被上訴人中誠(chéng)信托有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱中誠(chéng)信托公司）、重慶典雅房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱典雅地產(chǎn)公司）、張誼生、張?chǎng)紊暾?qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴一案，中誠(chéng)信托公司不服重慶市高級(jí)人民法院（2018）渝民初36號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2019年1月25日立案后，依法組成合議庭，因無(wú)新的事實(shí)、證據(jù)和理由，本院于2019年3月26日下午組織各方當(dāng)事人進(jìn)行詢問(wèn)，并經(jīng)過(guò)閱卷、調(diào)查審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。
戴某某上訴請(qǐng)求：1.撤銷一審判決，改判駁回中誠(chéng)信托公司的訴訟請(qǐng)求。2.本案上訴費(fèi)用由中誠(chéng)信托公司、典雅地產(chǎn)公司、張誼生、張?chǎng)纬袚?dān)。主要事實(shí)及理由：依據(jù)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》第一條、第二條規(guī)定，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保護(hù)交付全部房款或者大部分房款的消費(fèi)者的權(quán)利，該類消費(fèi)者的權(quán)利優(yōu)先于承包人的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)和抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)。戴某某在購(gòu)買案涉房屋后已全額繳納了房款，屬于前述規(guī)定中的消費(fèi)者，其權(quán)利應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于中誠(chéng)信托公司享有的抵押權(quán)，對(duì)案涉房屋享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的權(quán)利。一審法院依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《執(zhí)行異議規(guī)定》）第二十八條、第二十九條判決準(zhǔn)予執(zhí)行案涉房屋，屬于法律適用錯(cuò)誤。
中誠(chéng)信托公司辯稱，一審法院裁判正確，請(qǐng)求維持一審判決。
典雅地產(chǎn)公司辯稱，一審判決認(rèn)定事實(shí)正確，應(yīng)予維持。
張誼生、張?chǎng)挝创疝q。
中誠(chéng)信托公司向一審法院提出訴訟請(qǐng)求：1.判決對(duì)重慶市巴南區(qū)6棟1單元7-1號(hào)、6棟1單元7-2號(hào)、6棟3單元7-2號(hào)共計(jì)三套房屋準(zhǔn)許執(zhí)行；2.本案訴訟費(fèi)用由典雅地產(chǎn)公司、戴某某、張誼生、張?chǎng)呜?fù)擔(dān)。
一審法院認(rèn)定事實(shí)：2013年11月14日，典雅地產(chǎn)公司（甲方、賣方）與戴某某（乙方、買方）簽訂《重慶市商品房買賣合同》，合同約定，乙方購(gòu)買甲方位于重慶市巴南區(qū)房屋（房屋建筑面積152.47平方米，商品房用途為住宅，房屋價(jià)款1182408元）、6棟1單元7-2號(hào)房屋（房屋建筑面積148.48平方米，商品房用途為住宅，房屋價(jià)款1082696元）、6棟3單元7-2號(hào)房屋（房屋建筑面積152.47平方米，商品房用途為住宅，房屋價(jià)款1182408元）總成交金額3447512元，付款方式為一次性付款。本商品房已經(jīng)設(shè)定抵押權(quán)，并經(jīng)抵押權(quán)人中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司重慶巴南支行書面同意對(duì)外銷售，書面證明見附件六。雙方還約定了其他事項(xiàng)。戴某某另向典雅地產(chǎn)公司購(gòu)買了三個(gè)車位。
典雅地產(chǎn)公司2013年6月14日的記賬憑證顯示，重慶天祿混凝土有限公司應(yīng)付重慶卓磊新型建材有限公司材料款3835992元，該款用典雅天成西區(qū)三套房屋及車位抵扣。重慶天祿混凝土有限公司的法定代表人為張?chǎng)?，戴某某為重慶卓磊新型建材有限公司股東。典雅地產(chǎn)公司銷售臺(tái)賬顯示，2013年11月14日，戴某某一次性付清房款，支付方式為“結(jié)轉(zhuǎn)”。典雅地產(chǎn)公司當(dāng)庭陳述，此“結(jié)轉(zhuǎn)”即為前述6月14日記賬憑證中抵款的3835992元，該款除抵扣本案爭(zhēng)議的三套房屋外，還抵扣了戴某某購(gòu)買的三個(gè)車位。2016年5月24日，典雅地產(chǎn)公司向戴某某交付房屋。
另查明：1.2014年2月11日，典雅地產(chǎn)公司與中誠(chéng)信托公司簽訂（2014）抵押第02111100364號(hào)《重慶市房地產(chǎn)抵押合同》，約定：典雅地產(chǎn)公司以其名下位于重慶市巴南區(qū)的住宅房產(chǎn)（詳見抵押物清單）和負(fù)1-21車庫(kù)（停車用房建筑面積37922.8平方米，產(chǎn)權(quán)證號(hào)202房地證2014字第××號(hào)）設(shè)定抵押，作為向中誠(chéng)信托公司履行債務(wù)的擔(dān)保，貸款金額3億元。同日，該抵押合同在重慶市土地房屋權(quán)屬登記中心辦理了抵押登記。案涉房屋系前述抵押住宅中的三套，房號(hào)分別為：重慶市巴南區(qū)6幢1單元7-1號(hào)，房地產(chǎn)權(quán)證號(hào)為202房地證2013字第××號(hào)；6幢1單元7-2號(hào)，房地產(chǎn)權(quán)證號(hào)為202房地證2013字第××號(hào)；6幢3單元7-2號(hào)，房地產(chǎn)權(quán)證號(hào)為202房地證2013字第××號(hào)。該房為第二順位抵押，抵押權(quán)人為中誠(chéng)信托公司。第一順位為在建工程抵押，抵押權(quán)人為中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司重慶巴南支行，該抵押于2014年2月19日注銷。2.2015年11月27日，一審法院作出（2015）渝高法公執(zhí)字第6號(hào)執(zhí)行裁定，查封了包含案涉房屋在內(nèi)的前述全部抵押財(cái)產(chǎn)。3.《重慶市商品房買賣合同》約定：“本商品房已經(jīng)設(shè)定抵押權(quán)，并經(jīng)抵押權(quán)人中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司重慶巴南支行書面同意對(duì)外銷售，書面證明見附件六?！钡摵贤胁o(wú)附件六。當(dāng)事人也未提供附件六。
一審法院認(rèn)為：本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是：戴某某是否對(duì)重慶市巴南區(qū)6棟1單元7-1號(hào)、6棟1單元7-2號(hào)、6棟3單元7-2號(hào)共計(jì)三套房屋享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。根據(jù)本案認(rèn)定的證據(jù)和查明的事實(shí)，戴某某對(duì)重慶市巴南區(qū)6棟1單元7-1號(hào)、6棟1單元7-2號(hào)、6棟3單元7-2號(hào)共計(jì)三套房屋不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。事實(shí)和理由：1.《執(zhí)行異議規(guī)定》第二十八條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過(guò)戶登記。”該規(guī)定是不動(dòng)產(chǎn)買受人享有的物權(quán)期待權(quán)能夠排除執(zhí)行的情形。依據(jù)該規(guī)定，戴某某購(gòu)買的案涉房屋雖然符合第（一）、（三）、（四）三種情形，但是不符合第（二）種情形，故戴某某對(duì)案涉房屋不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的物權(quán)期待權(quán)。具體評(píng)析如下：首先，因書面買賣合同簽訂時(shí)間為2013年11月14日，案涉房屋的查封時(shí)間為2015年11月27日，故戴某某在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同。其次，合同簽訂當(dāng)天，戴某某通過(guò)抵款結(jié)轉(zhuǎn)方式向典雅地產(chǎn)公司支付了全部房款。第三，因戴某某簽訂《重慶市商品房買賣合同》的時(shí)間在抵押合同簽訂之前，故案涉房屋未辦理過(guò)戶登記并非買受人自身原因。2014年2月11日，典雅地產(chǎn)公司與中誠(chéng)信托公司簽訂（2014）抵押第02111100364號(hào)《重慶市房地產(chǎn)抵押合同》，但2013年11月14日，戴某某即與典雅地產(chǎn)公司簽訂《重慶市商品房買賣合同》。戴某某簽訂該商品房買賣合同的時(shí)間在中誠(chéng)信托公司的抵押合同簽訂之前，故案涉房屋未能辦理過(guò)戶登記并非系買受人原因。第四，因典雅地產(chǎn)公司于2016年5月24日才向戴某某交付房屋，而一審法院于2015年11月27日作出（2015）渝高法公執(zhí)字第6號(hào)執(zhí)行裁定查封了包含案涉房屋在內(nèi)的前述全部抵押財(cái)產(chǎn)，故戴某某未能在人民法院查封之前合法占有案涉房屋。因此，戴某某不符合《執(zhí)行異議規(guī)定》第二十八條規(guī)定的全部條件，不能依據(jù)該條規(guī)定享有排除執(zhí)行的物權(quán)期待權(quán)。2.《執(zhí)行異議規(guī)定》第二十九條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購(gòu)商品房系用于居住且買受人名下無(wú)其他用于居住的房屋；（三）已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十?！痹撘?guī)定是房屋消費(fèi)者享有的物權(quán)期待權(quán)能夠排除執(zhí)行的情形。因戴某某在本案中即購(gòu)買了三套房屋，故依據(jù)該規(guī)定，戴某某對(duì)案涉房屋不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的物權(quán)期待權(quán)。綜上，中誠(chéng)信托公司的訴訟請(qǐng)求成立，一審法院依照《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題規(guī)定》第二十八條、第二十九條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第三百一十三條第一項(xiàng)規(guī)定，判決準(zhǔn)許執(zhí)行重慶市巴南區(qū)6棟1單元7-1號(hào)、6棟1單元7-2號(hào)、6棟3單元7-2號(hào)共計(jì)三套房屋。案件受理費(fèi)30000元，由戴某某、典雅地產(chǎn)公司、張誼生、張?chǎng)喂餐?fù)擔(dān)。
二審中，各方當(dāng)事人均未提交新證據(jù)。
本院對(duì)一審查明的事實(shí)予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)問(wèn)題是:戴某某是否對(duì)重慶市巴南區(qū)6棟1單元7-1號(hào)、6棟1單元7-2號(hào)、6棟3單元7-2號(hào)房屋享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。根據(jù)查明事實(shí)，本院評(píng)析如下：第一，《執(zhí)行異議規(guī)定》第二十八條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過(guò)戶登記?！北景钢?，一審法院于2015年11月27日作出（2015）渝高法公執(zhí)字第6號(hào)執(zhí)行裁定查封了案涉房屋等抵押財(cái)產(chǎn)，而典雅地產(chǎn)公司于2016年5月24日才向戴某某交付房屋，故戴某某未能在人民法院查封之前合法占有案涉房屋，不滿足“在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)”的條件，不能依據(jù)該條規(guī)定排除對(duì)案涉房屋的執(zhí)行。第二，《執(zhí)行異議規(guī)定》第二十九條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購(gòu)商品房系用于居住且買受人名下無(wú)其他用于居住的房屋；（三）已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十?！北景钢?，戴某某雖然在一審法院查封之前已簽訂書面買賣合同，并已支付全部房款，但是其未舉示證據(jù)證明所購(gòu)房屋用于居住，且其名下無(wú)其他用于居住的房屋，故戴某某也不能依據(jù)該條規(guī)定排除對(duì)案涉房屋的執(zhí)行。第三，《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》第一條、第二條規(guī)定：“一、人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。二、消費(fèi)者交付商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人?！笨梢?，適用該批復(fù)的主體應(yīng)是“消費(fèi)者”，依照《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第二條規(guī)定，消費(fèi)者應(yīng)當(dāng)是為生活消費(fèi)需要購(gòu)買、使用商品或接受服務(wù)的人，而本案中系以其他債權(quán)抵付購(gòu)房款的方式一次性購(gòu)買三套房屋，超出一般生活所需，而戴某某未能進(jìn)一步舉證證明購(gòu)買三套房屋確系生活需要，故戴某某主張其系消費(fèi)者的依據(jù)不足，對(duì)其相關(guān)上訴請(qǐng)求不予支持。
綜上所述，戴某某的上訴請(qǐng)求于法無(wú)據(jù)，本院不予支持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第（一）款規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)30000元，由戴某某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審判長(zhǎng) 馬成波
審判員 馮文生
審判員 李延忱
二〇一九年四月十七日
法官助理覃小飛
書記員劉洪燕
成為第一個(gè)評(píng)論者