中華人民共和國(guó)最高人民法院

民 事 判 決 書

法定代表人：牛成立，該公司董事長(zhǎng)。

委托訴訟代理人：周吉川，北京大成律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：王海勇，北京大成（重慶）律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告）:鄒某，女，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住重慶市巴南區(qū)。

委托訴訟代理人：楊玉冰，重慶格林威律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：趙詩(shī)誠(chéng)，重慶格林威律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告）:重慶典雅房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公。住所地：重慶市巴南區(qū)花溪鎮(zhèn)花溪村村。

訴訟代表人：徐麗霞，該企業(yè)管理人負(fù)責(zé)人。

委托訴訟代理人：劉陽(yáng)，重慶麗達(dá)律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：陳俊勵(lì)，重慶麗達(dá)律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告）:張誼生，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住重慶市巴南區(qū)。

被上訴人（原審被告）:張?chǎng)危?，漢族,xxxx年xx月xx日出生，住重慶市巴南區(qū)。

鄒某辯稱，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。原審判決認(rèn)定鄒某符合《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條第二項(xiàng)規(guī)定的條件，適用法律正確。

典雅公司辯稱，原審法院查明事實(shí)清楚，法律適用問題請(qǐng)法院依法判決。

張誼生、張?chǎng)尉醋鞔疝q。

中誠(chéng)信托公司向原審法院提起訴訟請(qǐng)求：（1）判決對(duì)重慶市巴南區(qū)5幢2單元4-2號(hào)房屋準(zhǔn)許執(zhí)行；（2）本案訴訟費(fèi)用由典雅公司、鄒某、張誼生、張?chǎng)呜?fù)擔(dān)。

原審法院認(rèn)定，2014年9月15日，典雅公司（甲方、賣方）與鄒某（乙方、買方）簽訂《重慶市商品房買賣合同》，合同約定，乙方購(gòu)買甲方位于重慶市巴南區(qū)現(xiàn)房（房屋建筑面積133.43平方米，商品房用途為住宅），總成交金額664481元，付款方式為分期付款。本商品房已經(jīng)設(shè)定抵押權(quán)，并經(jīng)抵押權(quán)人中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司重慶巴南支行書面同意對(duì)外銷售。雙方還約定了其他事項(xiàng)。

合同簽訂后，鄒某向典雅公司支付房款664481元及契稅、大修基金等30693元。具體付款情況如下：2014年9月8日鄒某通過建設(shè)銀行刷卡支付10000元；2014年9月15日鄒某通過工商銀行刷卡支付250000元；2014年11月3日，張雷通過工商銀行刷卡支付100000元；2014年12月29日張雷通過交通銀行刷卡支付335174元。張雷系鄒某的配偶。

2015年3月11日，典雅公司向鄒某交付房屋。2018年3月2日，重慶市不動(dòng)產(chǎn)登記中心出具的編號(hào)為20180302152519381號(hào)重慶市個(gè)人住房登記信息查詢證明顯示：鄒某目前名下城鎮(zhèn)住房為0套。

另認(rèn)定，2014年2月11日，典雅公司與中誠(chéng)信托公司簽訂（2014）抵押第02111100364號(hào)《重慶市房地產(chǎn)抵押合同》，約定：典雅公司以其名下位于重慶市巴南區(qū)的住宅房產(chǎn)（詳見抵押物清單）和負(fù)1-21車庫(kù)（停車用房建筑面積37922.8平方米，產(chǎn)權(quán)證號(hào)202房地證2014字第××號(hào)）設(shè)定抵押，作為向中誠(chéng)信托公司履行債務(wù)的擔(dān)保，貸款金額3億元。同日，該抵押合同在重慶市土地房屋權(quán)屬登記中心辦理了抵押登記。案涉房屋系前述抵押住宅中的一套，房號(hào)為重慶市巴南區(qū)5幢2單元4-2號(hào)，房地產(chǎn)權(quán)證號(hào)為202房地證2013字第××號(hào)。該房為第二順位抵押，抵押權(quán)人為中誠(chéng)信托公司。第一順位為在建工程抵押，抵押權(quán)人為中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司重慶巴南支行，該抵押于2014年2月19日注銷。

2015年11月27日，重慶市高級(jí)人民法院作出（2015）渝高法公執(zhí)字第6號(hào)執(zhí)行裁定，查封了包含案涉房屋在內(nèi)的前述全部抵押財(cái)產(chǎn)。

《重慶市商品房買賣合同》約定：“本商品房已經(jīng)設(shè)定抵押權(quán)，并經(jīng)抵押權(quán)人中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司重慶巴南支行書面同意對(duì)外銷售，書面證明見附件六?！钡摵贤胁o(wú)附件六。當(dāng)事人也未提供附件六。

原審法院認(rèn)為，鄒某對(duì)重慶市巴南區(qū)5幢2單元4-2號(hào)房屋享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的物權(quán)期待權(quán)。《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記?！痹撘?guī)定是無(wú)過錯(cuò)不動(dòng)產(chǎn)買受人享有的物權(quán)期待權(quán)能夠排除執(zhí)行的情形。依據(jù)該規(guī)定，鄒某購(gòu)買的案涉房屋雖然符合第（一）、（二）、（三）種情形，但是不符合第（四）種情形，鄒某不能據(jù)此對(duì)案涉房屋享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的物權(quán)期待權(quán)。首先，因書面買賣合同簽訂時(shí)間為2015年9月15日，案涉房屋的查封時(shí)間為2015年11月27日，故鄒某在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同。其次，因典雅公司于2015年3月11日向鄒某交付房屋，執(zhí)行法院于2015年11月27日作出（2015）渝高法公執(zhí)字第6號(hào)執(zhí)行裁定查封了包含案涉房屋在內(nèi)的前述全部抵押財(cái)產(chǎn)，故鄒某在人民法院查封之前合法占有案涉房屋。第三，合同簽訂后，鄒某向典雅公司支付全部房款664481元及契稅、大修基金等30693元。第四，因鄒某簽訂《重慶市商品房買賣合同》的時(shí)間在抵押合同簽訂之后，故案涉房屋未辦理過戶登記是因買受人自身原因。2014年2月11日，典雅公司與中誠(chéng)信托公司簽訂（2014）抵押第02111100364號(hào)《重慶市房地產(chǎn)抵押合同》，2015年9月15日，典雅公司與鄒某簽訂《重慶市商品房買賣合同》。鄒某簽訂該商品房買賣合同的時(shí)間在抵押合同簽訂之后，因抵押登記中明確載明中誠(chéng)信托公司為案涉房屋第二順位抵押權(quán)人，中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司重慶巴南支行為第一順位抵押權(quán)人（該抵押于2014年2月19日注銷），故鄒某沒有履行合理的注意義務(wù)，導(dǎo)致案涉房屋因存在他人抵押權(quán)而無(wú)法登記。因此，未能辦理過戶登記的原因系因買受人，不符合無(wú)過錯(cuò)不動(dòng)產(chǎn)買受人享有的物權(quán)期待權(quán)能夠排除執(zhí)行的情形。前引司法解釋第二十九條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購(gòu)商品房系用于居住且買受人名下無(wú)其他用于居住的房屋；（三）已支付的價(jià)款超過合同約定總價(jià)款的百分之五十?！痹撘?guī)定是房屋消費(fèi)者享有的物權(quán)期待權(quán)能夠排除執(zhí)行的情形。依據(jù)該規(guī)定，鄒某對(duì)案涉房屋享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的物權(quán)期待權(quán)。第（一）、（三）種情形前面已經(jīng)述及，不再贅述。對(duì)第（二）種情形，因2018年3月2日重慶市不動(dòng)產(chǎn)登記中心出具的編號(hào)為20180302152519381號(hào)重慶市個(gè)人住房登記信息查詢證明顯示“鄒某目前名下城鎮(zhèn)住房為0套”，故鄒某所購(gòu)商品房系用于居住且買受人名下無(wú)其他用于居住的房屋。中誠(chéng)信托公司雖然主張鄒某可能通過出售其他房屋而致其查詢時(shí)名下城鎮(zhèn)住房為0套，但是并未提供相關(guān)證據(jù)予以證明。綜上，鄒某對(duì)案涉房屋享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的物權(quán)期待權(quán)，中誠(chéng)信托公司的訴訟請(qǐng)求不成立，一審法院依法不予支持。依照《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題規(guī)定》第二十八條、第二十九條，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第三百一十三條第一項(xiàng)規(guī)定，原審法院判決：駁回中誠(chéng)信托公司的訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)12450元，由中誠(chéng)信托公司負(fù)擔(dān)。

本院于2019年3月26日對(duì)當(dāng)事人進(jìn)行詢問，當(dāng)事人未提交新證據(jù)，對(duì)本案爭(zhēng)議問題發(fā)表了意見。

本院對(duì)原審法院查明的事實(shí)予以確認(rèn)。

本案中，鄒某與典雅公司于2014年9月15日簽訂合法有效的《重慶市商品房買賣合同》，鄒某作為購(gòu)房者已于2014年9月8日至12月29日分4筆支付房款664481元及契稅、大修基金等30693元。2015年3月11日典雅公司向鄒某交付房屋。2015年11月27日案涉房屋被人民法院查封。鄒某舉示了重慶市不動(dòng)產(chǎn)登記中心出具的重慶市個(gè)人住房登記信息查詢結(jié)果，證明其名下除購(gòu)買的用于居住的案涉商品房外無(wú)其他用于居住的房屋。原審法院依據(jù)本院《關(guān)于人民法院執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條的規(guī)定，認(rèn)定鄒某對(duì)案涉房屋享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，認(rèn)定事實(shí)和適用法律并無(wú)不當(dāng)。中誠(chéng)信托公司主張鄒某舉示的該查詢證明不能證明鄒某名下無(wú)其他用于居住的房屋，且鄒某可能通過出售其他房屋而致其查詢時(shí)名下城鎮(zhèn)住房為0套，但中誠(chéng)信托公司未提交證據(jù)證明，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的不利法律后果。本院對(duì)其該主張，不予支持。中誠(chéng)信托公司另主張，“買受人名下無(wú)其他用于居住的房屋”，人員范圍應(yīng)包括鄒某的配偶和未成年子女無(wú)其他住房，但本院《關(guān)于人民法院執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條并無(wú)此規(guī)定。中誠(chéng)信托公司的該主張缺乏法律依據(jù)，本院亦不予支持。

綜上所述，中誠(chéng)信托公司的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　　馮文生

審判員　　李延忱

審判員　　馬成波

二〇一九年三月二十九日

法官助理仇彥軍