中華人民共和國最高人民法院

民 事 判 決 書

法定代表人：牛成立，該公司董事長。

委托訴訟代理人：周吉川，北京大成律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：王海勇，北京大成（重慶）律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告）:鄒某，女，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住重慶市巴南區(qū)。

委托訴訟代理人：楊玉冰，重慶格林威律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：趙詩誠，重慶格林威律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告）:重慶典雅房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公。住所地：重慶市巴南區(qū)花溪鎮(zhèn)花溪村村。

訴訟代表人：徐麗霞，該企業(yè)管理人負責(zé)人。

委托訴訟代理人：劉陽，重慶麗達律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：陳俊勵，重慶麗達律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告）:張誼生，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住重慶市巴南區(qū)。

被上訴人（原審被告）:張鑫，男，漢族,xxxx年xx月xx日出生，住重慶市巴南區(qū)。

鄒某辯稱，原審判決認定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。原審判決認定鄒某符合《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條第二項規(guī)定的條件，適用法律正確。

典雅公司辯稱，原審法院查明事實清楚，法律適用問題請法院依法判決。

張誼生、張鑫均未作答辯。

中誠信托公司向原審法院提起訴訟請求：（1）判決對重慶市巴南區(qū)5幢2單元4-2號房屋準許執(zhí)行；（2）本案訴訟費用由典雅公司、鄒某、張誼生、張鑫負擔(dān)。

原審法院認定，2014年9月15日，典雅公司（甲方、賣方）與鄒某（乙方、買方）簽訂《重慶市商品房買賣合同》，合同約定，乙方購買甲方位于重慶市巴南區(qū)現(xiàn)房（房屋建筑面積133.43平方米，商品房用途為住宅），總成交金額664481元，付款方式為分期付款。本商品房已經(jīng)設(shè)定抵押權(quán)，并經(jīng)抵押權(quán)人中國建設(shè)銀行股份有限公司重慶巴南支行書面同意對外銷售。雙方還約定了其他事項。

合同簽訂后，鄒某向典雅公司支付房款664481元及契稅、大修基金等30693元。具體付款情況如下：2014年9月8日鄒某通過建設(shè)銀行刷卡支付10000元；2014年9月15日鄒某通過工商銀行刷卡支付250000元；2014年11月3日，張雷通過工商銀行刷卡支付100000元；2014年12月29日張雷通過交通銀行刷卡支付335174元。張雷系鄒某的配偶。

2015年3月11日，典雅公司向鄒某交付房屋。2018年3月2日，重慶市不動產(chǎn)登記中心出具的編號為20180302152519381號重慶市個人住房登記信息查詢證明顯示：鄒某目前名下城鎮(zhèn)住房為0套。

另認定，2014年2月11日，典雅公司與中誠信托公司簽訂（2014）抵押第02111100364號《重慶市房地產(chǎn)抵押合同》，約定：典雅公司以其名下位于重慶市巴南區(qū)的住宅房產(chǎn)（詳見抵押物清單）和負1-21車庫（停車用房建筑面積37922.8平方米，產(chǎn)權(quán)證號202房地證2014字第××號）設(shè)定抵押，作為向中誠信托公司履行債務(wù)的擔(dān)保，貸款金額3億元。同日，該抵押合同在重慶市土地房屋權(quán)屬登記中心辦理了抵押登記。案涉房屋系前述抵押住宅中的一套，房號為重慶市巴南區(qū)5幢2單元4-2號，房地產(chǎn)權(quán)證號為202房地證2013字第××號。該房為第二順位抵押，抵押權(quán)人為中誠信托公司。第一順位為在建工程抵押，抵押權(quán)人為中國建設(shè)銀行股份有限公司重慶巴南支行，該抵押于2014年2月19日注銷。

2015年11月27日，重慶市高級人民法院作出（2015）渝高法公執(zhí)字第6號執(zhí)行裁定，查封了包含案涉房屋在內(nèi)的前述全部抵押財產(chǎn)。

《重慶市商品房買賣合同》約定：“本商品房已經(jīng)設(shè)定抵押權(quán)，并經(jīng)抵押權(quán)人中國建設(shè)銀行股份有限公司重慶巴南支行書面同意對外銷售，書面證明見附件六?！钡摵贤胁o附件六。當事人也未提供附件六。

原審法院認為，鄒某對重慶市巴南區(qū)5幢2單元4-2號房屋享有足以排除強制執(zhí)行的物權(quán)期待權(quán)。《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。”該規(guī)定是無過錯不動產(chǎn)買受人享有的物權(quán)期待權(quán)能夠排除執(zhí)行的情形。依據(jù)該規(guī)定，鄒某購買的案涉房屋雖然符合第（一）、（二）、（三）種情形，但是不符合第（四）種情形，鄒某不能據(jù)此對案涉房屋享有足以排除強制執(zhí)行的物權(quán)期待權(quán)。首先，因書面買賣合同簽訂時間為2015年9月15日，案涉房屋的查封時間為2015年11月27日，故鄒某在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同。其次，因典雅公司于2015年3月11日向鄒某交付房屋，執(zhí)行法院于2015年11月27日作出（2015）渝高法公執(zhí)字第6號執(zhí)行裁定查封了包含案涉房屋在內(nèi)的前述全部抵押財產(chǎn)，故鄒某在人民法院查封之前合法占有案涉房屋。第三，合同簽訂后，鄒某向典雅公司支付全部房款664481元及契稅、大修基金等30693元。第四，因鄒某簽訂《重慶市商品房買賣合同》的時間在抵押合同簽訂之后，故案涉房屋未辦理過戶登記是因買受人自身原因。2014年2月11日，典雅公司與中誠信托公司簽訂（2014）抵押第02111100364號《重慶市房地產(chǎn)抵押合同》，2015年9月15日，典雅公司與鄒某簽訂《重慶市商品房買賣合同》。鄒某簽訂該商品房買賣合同的時間在抵押合同簽訂之后，因抵押登記中明確載明中誠信托公司為案涉房屋第二順位抵押權(quán)人，中國建設(shè)銀行股份有限公司重慶巴南支行為第一順位抵押權(quán)人（該抵押于2014年2月19日注銷），故鄒某沒有履行合理的注意義務(wù)，導(dǎo)致案涉房屋因存在他人抵押權(quán)而無法登記。因此，未能辦理過戶登記的原因系因買受人，不符合無過錯不動產(chǎn)買受人享有的物權(quán)期待權(quán)能夠排除執(zhí)行的情形。前引司法解釋第二十九條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。”該規(guī)定是房屋消費者享有的物權(quán)期待權(quán)能夠排除執(zhí)行的情形。依據(jù)該規(guī)定，鄒某對案涉房屋享有足以排除強制執(zhí)行的物權(quán)期待權(quán)。第（一）、（三）種情形前面已經(jīng)述及，不再贅述。對第（二）種情形，因2018年3月2日重慶市不動產(chǎn)登記中心出具的編號為20180302152519381號重慶市個人住房登記信息查詢證明顯示“鄒某目前名下城鎮(zhèn)住房為0套”，故鄒某所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋。中誠信托公司雖然主張鄒某可能通過出售其他房屋而致其查詢時名下城鎮(zhèn)住房為0套，但是并未提供相關(guān)證據(jù)予以證明。綜上，鄒某對案涉房屋享有足以排除強制執(zhí)行的物權(quán)期待權(quán)，中誠信托公司的訴訟請求不成立，一審法院依法不予支持。依照《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題規(guī)定》第二十八條、第二十九條，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百一十三條第一項規(guī)定，原審法院判決：駁回中誠信托公司的訴訟請求。案件受理費12450元，由中誠信托公司負擔(dān)。

本院于2019年3月26日對當事人進行詢問，當事人未提交新證據(jù)，對本案爭議問題發(fā)表了意見。

本院對原審法院查明的事實予以確認。

本案中，鄒某與典雅公司于2014年9月15日簽訂合法有效的《重慶市商品房買賣合同》，鄒某作為購房者已于2014年9月8日至12月29日分4筆支付房款664481元及契稅、大修基金等30693元。2015年3月11日典雅公司向鄒某交付房屋。2015年11月27日案涉房屋被人民法院查封。鄒某舉示了重慶市不動產(chǎn)登記中心出具的重慶市個人住房登記信息查詢結(jié)果，證明其名下除購買的用于居住的案涉商品房外無其他用于居住的房屋。原審法院依據(jù)本院《關(guān)于人民法院執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條的規(guī)定，認定鄒某對案涉房屋享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益，認定事實和適用法律并無不當。中誠信托公司主張鄒某舉示的該查詢證明不能證明鄒某名下無其他用于居住的房屋，且鄒某可能通過出售其他房屋而致其查詢時名下城鎮(zhèn)住房為0套，但中誠信托公司未提交證據(jù)證明，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的不利法律后果。本院對其該主張，不予支持。中誠信托公司另主張，“買受人名下無其他用于居住的房屋”，人員范圍應(yīng)包括鄒某的配偶和未成年子女無其他住房，但本院《關(guān)于人民法院執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條并無此規(guī)定。中誠信托公司的該主張缺乏法律依據(jù)，本院亦不予支持。

綜上所述，中誠信托公司的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；原審判決認定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

本判決為終審判決。

審判長　　馮文生

審判員　　李延忱

審判員　　馬成波

二〇一九年三月二十九日

法官助理仇彥軍