中華人民共和國最高人民法院
民 事 判 決 書
（2019）最高法民終157號
上訴人(一審被告)：徐瑞某，女，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住重慶市巴**。
委托訴訟代理人：楊玉冰，重慶格林威律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：趙詩誠，重慶格林威律師事務(wù)所律師。
被上訴人（一審原告）：中誠信托有限責(zé)任公司。住所地：北京市東城區(qū)安外大街**。
法定代表人：牛成立，該公司董事長。
委托訴訟代理人：周吉川，北京大成律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：王海勇，北京大成（重慶）律師事務(wù)所律師。
被上訴人（一審被告）：重慶典雅房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司。住所地：重慶市巴**花溪鎮(zhèn)花溪村。
訴訟代表人：徐麗霞，該企業(yè)管理人負(fù)責(zé)人。
委托訴訟代理人：劉陽，重慶麗達(dá)律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：陳俊勵，重慶麗達(dá)律師事務(wù)所律師。
被上訴人（一審被告）：張誼生，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住重慶市巴**。
被上訴人（一審被告）：張鑫，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住重慶市巴**。
上訴人徐瑞某因與被上訴人中誠信托有限責(zé)任公司（以下簡稱中誠信托公司）、重慶典雅房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司、張誼生、張鑫申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴一案，不服重慶市高級人民法院（2018）渝民初34號民事判決書，向本院提起上訴。本院于2019年1月25日立案后，依法組成合議庭并依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百六十九條的規(guī)定以詢問的方式進(jìn)行不開庭審理,徐瑞某的委托訴訟代理人楊玉冰、趙詩誠，中誠信托公司的委托訴訟代理人王海勇，典雅地產(chǎn)公司的委托訴訟代理人劉陽、陳俊勵到庭參加詢問。張鑫、張誼生經(jīng)本院合法傳喚無正當(dāng)理由拒不到庭參加詢問。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
本院依法組成合議庭對本案進(jìn)行了審理，現(xiàn)已審理終結(jié)。
徐瑞某上訴稱，1、請求撤銷重慶市高級人民法院（2018）渝民初34號《民事判決書》；2、請求依法改判重慶市高級人民法院作出（2018）渝民初34號《民事判決書》，駁回被上訴人對上訴人的訴訟請求；3、本案上訴費由被上訴人承擔(dān)。事實和理由：一、一審認(rèn)定上訴人不符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題規(guī)定》（以下簡稱《執(zhí)行異議規(guī)定》）第二十八條第（四）種情形，屬于事實認(rèn)定錯誤。二、一審法院依據(jù)《執(zhí)行異議規(guī)定》第二十八條、第二十九條判決準(zhǔn)予執(zhí)行案涉房屋，屬于法律適用錯誤。
中誠信托公司辯稱，原審認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，請求駁回上訴，維持原判。徐瑞某應(yīng)舉證證明其在簽訂房屋買賣合同及執(zhí)行前這段時間范圍內(nèi)無房屋。根據(jù)執(zhí)行異議規(guī)定第二十九條第二款，上訴人應(yīng)從人員范圍、地點范圍、時間范圍提供證明，上訴人應(yīng)舉證證明其及配偶、未成年子女，名下均無其他住房。
典雅地產(chǎn)公司辯稱，原審認(rèn)定事實清楚，請求依法判決。
張誼生、張鑫未作答辯。
中誠信托公司向一審法院起訴請求：1.判決對重慶市巴南區(qū)15幢2單元4-2號房屋準(zhǔn)許執(zhí)行；2.本案訴訟費用由典雅地產(chǎn)公司、徐瑞某、張誼生、張鑫負(fù)擔(dān)。
一審法院認(rèn)定事實：2014年9月5日，典雅地產(chǎn)公司（甲方、賣方）與徐瑞某（乙方、買方）簽訂《重慶市商品房買賣合同》，約定：乙方購買甲方位于重慶市巴南區(qū)現(xiàn)房，房屋建筑面積為131.57平方米，商品房用途為住宅，總成交金額655219元，付款方式為一次性付款，乙方于簽合同時支付房款655219元。本商品房已經(jīng)設(shè)定抵押權(quán)，并經(jīng)抵押權(quán)人中國建設(shè)銀行股份有限公司重慶巴南支行書面同意對外銷售，書面證明見附件六。雙方還約定了其他事項。
合同簽訂后，徐瑞某向典雅地產(chǎn)公司支付房款655219元及契稅、大修基金等30268元。具體付款情況如下：1.案外人劉長惠通過建設(shè)銀行刷卡支付130487元。2.案外人劉長玉通過建設(shè)銀行刷卡支付535000元。3.2014年9月5日，徐瑞某向典雅地產(chǎn)公司現(xiàn)金支付定金2萬元。
2014年9月15日，典雅地產(chǎn)公司向徐瑞某交付房屋。
另查明：1.2014年2月11日，典雅地產(chǎn)公司與中誠信托公司簽訂（2014）抵押第02111100364號《重慶市房地產(chǎn)抵押合同》，約定：典雅地產(chǎn)公司以其名下位于重慶市巴南區(qū)的住宅房產(chǎn)（詳見抵押物清單）和負(fù)1-21車庫（停車用房建筑面積37922.8平方米，產(chǎn)權(quán)證號202房地證2014字第××號）設(shè)定抵押，作為向中誠信托公司履行債務(wù)的擔(dān)保，貸款金額3億元。同日，該抵押合同在重慶市土地房屋權(quán)屬登記中心辦理了抵押登記。案涉房屋系前述抵押住宅中的一套，房號為重慶市巴南區(qū)15幢2單元4-2號，房地產(chǎn)權(quán)證號為202房地證2013字第××號。該房為第二順位抵押，抵押權(quán)人為中誠信托公司。第一順位為在建工程抵押，抵押權(quán)人為中國建設(shè)銀行股份有限公司重慶巴南支行，該抵押于2014年2月19日注銷。
2.2015年11月27日，一審法院作出（2015）渝高法公執(zhí)字第6號執(zhí)行裁定，查封了包含案涉房屋在內(nèi)的前述全部抵押財產(chǎn)。
3.《重慶市商品房買賣合同》約定：“本商品房已經(jīng)設(shè)定抵押權(quán)，并經(jīng)抵押權(quán)人中國建設(shè)銀行股份有限公司重慶巴南支行書面同意對外銷售，書面證明見附件六?！钡摵贤胁o附件六。當(dāng)事人也未提供附件六。
一審法院認(rèn)為，本案的爭議焦點是：徐瑞某是否對重慶市巴南區(qū)15幢2單元4-2號房屋享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。
根據(jù)本案認(rèn)定的證據(jù)和查明的事實，徐瑞某對重慶市巴南區(qū)15幢2單元4-2號房屋不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的物權(quán)期待權(quán)。事實和理由：1.《執(zhí)行異議規(guī)定》第二十八條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記?！?014年2月11日，典雅地產(chǎn)公司與中誠信托公司簽訂（2014）抵押第02111100364號《重慶市房地產(chǎn)抵押合同》，2014年9月5日，典雅地產(chǎn)公司與徐瑞某簽訂《重慶市商品房買賣合同》。徐瑞某簽訂該商品房買賣合同的時間在抵押合同簽訂之后，因抵押登記中明確載明中誠信托公司為案涉房屋的第二順位抵押權(quán)人，中國建設(shè)銀行股份有限公司重慶巴南支行為第一順位抵押權(quán)人（該抵押于2014年2月19日注銷），故徐瑞某沒有履行合理的注意義務(wù)，導(dǎo)致案涉房屋因存在他人抵押權(quán)而無法登記。因此，未能辦理過戶登記的原因系買受人，不符合《執(zhí)行異議規(guī)定》第二十八條“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：……（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記”的規(guī)定。
2.因徐瑞某未提供證據(jù)證明所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋，故其不符合《執(zhí)行異議規(guī)定》第二十九條“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：……（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；……”的規(guī)定。
綜上所述，中誠信托公司的訴訟請求成立，一審法院依法予以支持。依照《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題規(guī)定》第二十八條、第二十九條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百一十三條第一項規(guī)定，一審判決：準(zhǔn)許執(zhí)行重慶市巴南區(qū)15幢2單元4-2號房屋。案件受理費12310元，由徐瑞某、重慶典雅房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司、張誼生、張鑫共同負(fù)擔(dān)。
本院二審期間，徐瑞某提交2019年2月26日重慶市不動產(chǎn)登記中心出具的重慶市個人住房登記信息查詢證明一份，擬證明徐瑞某目前名下城鎮(zhèn)住房0套，案涉房屋為其唯一住房，該情形符合執(zhí)行異議規(guī)定第二十九條，徐瑞某享有足以排除執(zhí)行的物權(quán)期待權(quán)。
中誠信托公司質(zhì)證認(rèn)為，對證據(jù)真實性予以認(rèn)可，對證明目的不認(rèn)可，且不是二審新證據(jù)，不符合證據(jù)規(guī)定，只能證明徐瑞某在2019年2月26日在巴南區(qū)范圍內(nèi)沒有其他住房，不能證明其在重慶市無房屋，不能證明符合執(zhí)行異議規(guī)定第二十九條的規(guī)定。典雅地產(chǎn)公司質(zhì)證認(rèn)為，對證據(jù)真實性無異議，對關(guān)聯(lián)性請法院依法認(rèn)定。
對徐瑞某二審新提交的該證據(jù)，因各方當(dāng)事人對其真實性無異議，且該證據(jù)與基本事實有關(guān)，本院予以采納。
根據(jù)該證據(jù)，本院認(rèn)定：重慶市不動產(chǎn)登記中心于2019年2月26日出具《重慶市個人住房登記信息查詢證明》，該證明載明，經(jīng)查詢重慶市不動產(chǎn)登記系統(tǒng)，陳瑞某在本區(qū)城鎮(zhèn)住房信息為其名下城鎮(zhèn)住房0套。
對一審法院確認(rèn)的其他事實，雙方均無異議，本院予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為，本案二審爭議焦點為，徐瑞某對重慶市巴南區(qū)15幢2單元4-2號的案涉房屋是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。
本案中，徐瑞某與典雅地產(chǎn)公司于2014年9月5日簽訂了合法有效的《重慶市商品房買賣合同》，徐瑞某作為購房者已經(jīng)支付了案涉房屋的全部價款655219元。且徐瑞某舉示了重慶市不動產(chǎn)登記中心出具的《重慶市個人住房登記信息查詢證明》，亦證明了自己名下除購買的用于居住的案涉商品房外無其他用于居住的房屋。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十”，徐瑞某對案涉房屋享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。中誠信托公司辯稱徐瑞某所舉示的重慶市不動產(chǎn)登記中心出具的《重慶市個人住房登記信息查詢證明》，不足以證明徐瑞某名下無其他用于居住的房屋。本院認(rèn)為，該證明雖為重慶市不動產(chǎn)登記中心出具，但內(nèi)容顯示查詢的是重慶市不動產(chǎn)登記系統(tǒng)，對各區(qū)縣均能登陸查詢的同一系統(tǒng)卻只能分別到不同區(qū)縣查詢，極大地增加了申請人的不便。考慮到重慶市有三十余個區(qū)縣，如苛求徐瑞某查詢重慶全市的房屋信息，則有失公允。故在現(xiàn)有住房登記信息查詢條件下，徐瑞某提交了其戶籍所在地巴**的房屋登記信息，應(yīng)視為其初步完成了舉證責(zé)任，在沒有相反證據(jù)推翻的情況下，可認(rèn)定徐瑞某名下無其他用于居住的房屋。中誠信托公司還辯稱徐瑞某應(yīng)舉證證明其配偶、未成年子女名下無其他用于居住的房屋，徐瑞某稱其未婚無子女，而購房時徐瑞某剛逾法定婚齡，且相關(guān)司法解釋僅要求“買受人”名下無其他用于居住的房屋，并未要求買受人配偶及未成年子女名下無房，故本院對中誠信托公司此點主張亦不予支持。
綜上所述，根據(jù)徐瑞某新提交的證據(jù)材料，其上訴請求成立，予以支持。依照《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百一十三條第一項、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項規(guī)定，判決如下：
一、撤銷重慶市高級人民法院（2018）渝民初34號民事判決；
二、駁回中誠信托有限責(zé)任公司的訴訟請求。
一、二審案件受理費24620元，由中誠信托有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審判長 馬成波
審判員 馮文生
審判員 李延忱
二〇一九年四月十七日
法官助理覃小飛
書記員劉洪燕
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