中華人民共和國最高人民法院

民 事 判 決 書

負(fù)責(zé)人：牛國華，該支行行長。

委托訴訟代理人：熊星，云南劉胡樂律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：遲紹璐，云南劉胡樂律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告）：吳某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住云南省昆明市。

原審第三人：云南昆都國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地云南省昆明市五華區(qū)人民西路38號(hào)2幢二樓。

法定代表人：何東海，該公司總經(jīng)理。

原審第三人：云南安寧金成礦業(yè)集團(tuán)有限公司，住所地云南省安寧市安海公路零公里處金成花園內(nèi)。

法定代表人：蔣勇，該公司總經(jīng)理。

原審第三人：蔣勇，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住云南省安寧市。

原審第三人：陳樹昆，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住云南省安寧市。

原審第三人：梁夏，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住云南省安寧市。

以上五位原審第三人的共同委托訴訟代理人：吳嵩，云南昆都國際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司員工。

吳某某及昆都房地產(chǎn)公司、金成礦業(yè)公司、蔣勇、陳樹昆、梁夏均稱，同意一審判決。

吳某某向一審法院起訴請(qǐng)求：1、判決立即停止對(duì)吳某某購買的位于人民西路壹號(hào)廣場的A2地塊地下室負(fù)2層****號(hào)車位（紅菱花園A2地塊地下室負(fù)2層****號(hào)）的強(qiáng)制執(zhí)行，并解除對(duì)上述車位的查封；2、判決確認(rèn)人民西路壹號(hào)廣場A2地塊地下室負(fù)2層****號(hào)車位（紅菱花園A2地塊地下室負(fù)2層****號(hào)）歸吳某某所有；3、判決農(nóng)行安寧支行、昆都房地產(chǎn)公司立即協(xié)助和配合吳某某辦理人民西路壹號(hào)廣場A2地塊地下室負(fù)2層****號(hào)車位（紅菱花園A2地塊地下室負(fù)2層****號(hào)）的產(chǎn)權(quán)過戶登記；4、本案的案件受理費(fèi)由農(nóng)行安寧支行承擔(dān)。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：2016年8月28日，吳某某與昆都房地產(chǎn)公司簽訂《車位認(rèn)購確認(rèn)書》，載明吳某某購買****號(hào)車位，車位總價(jià)為20萬元，付款方式為過渡費(fèi)折抵，具體為過渡費(fèi)116171.18元，折抵后應(yīng)付車位款總價(jià)83828.82元，需繳納的相關(guān)費(fèi)用10016.8元（契稅6000元，印花稅100元，維修基金3916.8元）。在《車位認(rèn)購確認(rèn)書》上，銷售人員簽字確認(rèn)。之后，吳某某向昆都房地產(chǎn)公司支付了應(yīng)付的款項(xiàng)83828.82元，昆都房地產(chǎn)公司出具《收據(jù)》，確認(rèn)收到車位款20萬元及稅費(fèi)10016.8元。2017年2月13日，雙方又簽訂《商品房購銷合同》，約定吳某某購買****號(hào)車位，車位總價(jià)款與《車位認(rèn)購確認(rèn)書》一致為20萬元，付款方式為過渡費(fèi)折抵116171.18元，實(shí)收現(xiàn)金83828.82元，約定2017年2月13日前對(duì)車位進(jìn)行交付等內(nèi)容。昆都房地產(chǎn)公司簽章，吳某某簽字。同日，雙方又簽訂了《回遷戶交房結(jié)算單》，確認(rèn)吳某某已支付車位款210016.8萬元，其中過渡費(fèi)抵扣車位款116171.18元，付清車位對(duì)價(jià)款及相關(guān)稅款。當(dāng)天，雙方簽訂《車位使用協(xié)議書》，昆都房地產(chǎn)公司將車位以現(xiàn)狀移交吳某某使用。

農(nóng)行安寧支行訴金成礦業(yè)公司、昆都房地產(chǎn)公司、蔣勇、陳樹昆、梁夏金融借款合同糾紛一案，因農(nóng)行安寧支行提出財(cái)產(chǎn)保全申請(qǐng)，一審法院于2017年3月31日作出（2017）云民初44號(hào)民事裁定書，裁定查封、扣押、凍結(jié)金成礦業(yè)公司、昆都房地產(chǎn)公司、蔣勇、陳樹昆、梁夏的財(cái)產(chǎn)，保全價(jià)值以301493839.56元為限。一審法院隨后作出（2017）云執(zhí)保23號(hào)及（2017）云執(zhí)保23號(hào)之一《協(xié)助執(zhí)行通知書》，查封了昆都房地產(chǎn)公司名下位于昆明市五華區(qū)龍翔街道辦事處的兩塊土地，查封了昆都房地產(chǎn)公司名下位于昆明市紅菱花園Ａ2地塊、紅聯(lián)城市地塊房產(chǎn)共計(jì)1074套，其中包括Ａ266號(hào)車位。后吳某某提出執(zhí)行異議，吳某某在該案中提交的《車位認(rèn)購確認(rèn)書》上并無昆都房地產(chǎn)公司簽章，也未提供涉案車位的書面買賣合同，一審法院遂作出（2018）云執(zhí)異53號(hào)執(zhí)行裁定書，裁定駁回吳某某的異議請(qǐng)求。2018年9月18日，該裁定送達(dá)吳某某，吳某某于2018年9月21日提起本案訴訟。

一審法院認(rèn)為，綜合各方當(dāng)事人的訴辯主張，本案爭議焦點(diǎn)為：吳某某對(duì)本案車位是否享有足以排除執(zhí)行的權(quán)利，其關(guān)于本案排除執(zhí)行的訴訟請(qǐng)求能否成立。

一審法院認(rèn)為：首先，吳某某提出執(zhí)行異議，一審法院作出（2018）云執(zhí)異53號(hào)執(zhí)行裁定書，裁定駁回吳某某的異議請(qǐng)求，該裁定書于2018年9月18日送達(dá)給吳某某，吳某某于2018年9月21日提起本案訴訟，符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條規(guī)定的自裁定送達(dá)之日起十五日內(nèi)起訴的規(guī)定，本案吳某某起訴合法。

其次，關(guān)于本案的法律適用問題。在金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議的情形，應(yīng)當(dāng)適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部價(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記?！北景竻悄衬车钠鹪V若符合上述規(guī)定的四個(gè)條件，則依法可以排除執(zhí)行。

第三，關(guān)于本案是否符合上述第二十八條規(guī)定條件的問題。1.合同訂立。吳某某與第三人昆都房地產(chǎn)公司簽訂的《車位認(rèn)購確認(rèn)書》《商品房購銷合同》，對(duì)雙方之間車位買賣進(jìn)行確認(rèn)。吳某某與第三人昆都房地產(chǎn)公司均對(duì)此予以認(rèn)可，且提交了合同原件、交款憑證等對(duì)買賣合同簽訂并履行的事實(shí)予以佐證。農(nóng)行安寧支行盡管對(duì)此不予認(rèn)可，但未提交足以推翻前述事實(shí)的相反證據(jù)，一審法院對(duì)其異議不予采信。一審法院認(rèn)定，吳某某與昆都房地產(chǎn)之間的買賣合同系2016年8月28日即已成立，2017年2月13日再次確認(rèn)，《車位認(rèn)購確認(rèn)書》和《商品房購銷合同》的內(nèi)容符合不動(dòng)產(chǎn)買賣合同的法律特征，不違反法律及行政法規(guī)效力禁止性規(guī)定，屬依法成立并合法有效的合同。吳某某在2017年3月31日查封之前已經(jīng)簽訂了合法有效的商品房買賣合同。2.車位占有。2017年2月13日，昆都房地產(chǎn)公司與吳某某簽訂《車位使用協(xié)議書》，載明：“昆都房地產(chǎn)公司同意提前移交車位……雙方同意以現(xiàn)狀移交使用”，庭審中，吳某某與昆都房地產(chǎn)公司對(duì)案涉車位已實(shí)際交付至吳某某均予認(rèn)可，故案涉車位已由吳某某進(jìn)行實(shí)際控制和管理。吳某某在查封之前已經(jīng)合法占用了涉案車位。3.價(jià)款支付。吳某某購買的車位總價(jià)為20萬元。吳某某提交的證據(jù)能夠證明，吳某某通過現(xiàn)金和用昆都房地產(chǎn)公司欠付過渡費(fèi)沖抵的方式，已經(jīng)在查封之前，于2016年8月31日足額支付了車位全部價(jià)款及契稅、印花稅和維修基金。4.未辦理過戶登記原因。昆都房地產(chǎn)公司庭審中自認(rèn)，由于項(xiàng)目沒有通過消防驗(yàn)收，整體也未進(jìn)行最后驗(yàn)收，還不具備辦理產(chǎn)權(quán)登記的條件，故本案訴爭車位尚未辦理過戶登記的責(zé)任在于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，而非吳某某。綜上，吳某某對(duì)涉案車位的權(quán)利完全符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定的情形，其享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。吳某某的該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求有事實(shí)和法律依據(jù)，一審法院予以支持。

另，吳某某與昆都房地產(chǎn)公司之間簽訂的合同成立并生效，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國合同法》第六十條之規(guī)定，全面履行自身義務(wù)。在吳某某已付清車位對(duì)價(jià)款的情況下，昆都房地產(chǎn)公司的確負(fù)有將車位登記變更至吳某某名下的義務(wù)，但由于目前尚不具備辦理產(chǎn)權(quán)登記的法定條件，吳某某對(duì)涉案車位僅享有物權(quán)期待權(quán)，故對(duì)吳某某請(qǐng)求確認(rèn)涉案車位歸其所有、判令農(nóng)行安寧支行及第三人立即協(xié)助和配合辦理車位產(chǎn)權(quán)過戶登記的訴請(qǐng)，一審法院現(xiàn)不予支持。

綜上所述，吳某某對(duì)涉案車位享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，其要求對(duì)涉案車位排除強(qiáng)制執(zhí)行的訴訟請(qǐng)求成立，一審法院予以支持。吳某某的其他訴訟請(qǐng)求不能成立，一審法院予以駁回。一審法院依照《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第一百一十九條、第一百五十二條、第二百二十七條，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百一十二條、第三百一十四條規(guī)定，判決：一、解除對(duì)吳某某購買的位于人民西路壹號(hào)廣場的A2地塊地下室負(fù)二層****號(hào)車位（紅菱花園A2地塊地下室負(fù)二層****號(hào)車位）的查封，不得執(zhí)行上述車位；二、駁回吳某某的其他訴訟請(qǐng)求。一審案件受理費(fèi)4300元，由農(nóng)行安寧支行負(fù)擔(dān)。

本院二審認(rèn)定如下事實(shí)：

1.吳某某是回遷戶，其回遷房產(chǎn)已交付，案涉車位不屬于拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議約定的內(nèi)容。

2.在《車位認(rèn)購確認(rèn)書》上，昆都房地產(chǎn)公司委托銷售的昆明飛鴿房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的銷售人員簽字確認(rèn)。

3.《車位使用協(xié)議書》約定：乙方（吳某某）向甲方（昆都房地產(chǎn)公司）購買車位，因乙方實(shí)際需要，要求提前使用車位，經(jīng)雙方協(xié)商一致達(dá)成如下協(xié)議內(nèi)容：一、乙方充分了解車位現(xiàn)狀，因生活需要，需提前使用車位，甲方同意提前移交車位；乙方在使用車位過程中，對(duì)車輛及財(cái)產(chǎn)人身安全自負(fù)責(zé)任；三、車位使用中的水電費(fèi)用，在未正式驗(yàn)收前由甲方承擔(dān)；四、雙方同意以現(xiàn)狀移交使用。

4.2016年8月24日，吳某某向昆都房地產(chǎn)公司支付車位保證金2萬元。另，吳某某以現(xiàn)金、POS機(jī)刷卡（POS機(jī)商戶全稱顯示為昆都國際房地產(chǎn)開發(fā)公司）及過渡費(fèi)沖抵的方式支付了涉案車位全部價(jià)款，并向昆都房地產(chǎn)公司繳納了契稅、印花稅及維修基金，契稅、印花稅及維修基金均只有昆都房地產(chǎn)公司開具的收據(jù)。同時(shí)，吳某某與昆都房地產(chǎn)公司簽訂了《昆都房地產(chǎn)公司回遷戶交房結(jié)算單》，對(duì)吳某某的所有款項(xiàng)進(jìn)行了全面結(jié)算，昆都房地產(chǎn)公司不再欠付吳某某過渡費(fèi)。

5.因昆明市紅菱花園A2地塊土地上設(shè)定有抵押，昆都房地產(chǎn)公司的大產(chǎn)權(quán)證也尚未辦理完畢，且經(jīng)農(nóng)行安寧支行申請(qǐng)，法院在商品房預(yù)售系統(tǒng)中將房產(chǎn)與車位全部查封，案涉車位未能辦理產(chǎn)權(quán)證書。

此外，本院二審?fù)徶?，昆都房地產(chǎn)公司表示案涉《商品房購銷合同》《車位使用協(xié)議書》之前都由其管理，吳某某手中沒有相關(guān)合同。

本院對(duì)一審法院認(rèn)定的其他事實(shí)予以確認(rèn)。

首先，盡管最初簽訂的《車位認(rèn)購確認(rèn)書》上沒有加蓋昆都房地產(chǎn)公司的印章，但該《車位認(rèn)購確認(rèn)書》約定吳某某購買昆都房地產(chǎn)公司的車位，并對(duì)總價(jià)款和價(jià)款支付方式進(jìn)行了明確。且在《車位認(rèn)購確認(rèn)書》前，吳某某向昆都房地產(chǎn)公司支付了保證金，并在《車位認(rèn)購確認(rèn)書》簽訂后，通過POS機(jī)刷卡支付了部分價(jià)款，該確認(rèn)書的真實(shí)性應(yīng)予認(rèn)可。而《車位認(rèn)購確認(rèn)書》上除了吳某某簽名外，還有銷售人員的簽字確認(rèn)，昆都房地產(chǎn)公司對(duì)此也予以認(rèn)可，故銷售人員簽字的行為依法對(duì)昆都房地產(chǎn)公司發(fā)生法律效力。另外，昆都房地產(chǎn)公司又與吳某某簽訂了正式的《商品房購銷合同》（時(shí)間在查封前），再次對(duì)雙方之間車位買賣進(jìn)行確認(rèn)，而農(nóng)行安寧支行未提交證據(jù)證明相關(guān)合同存在虛假。一審法院據(jù)此認(rèn)定吳某某與昆都房地產(chǎn)公司在案涉車位查封前簽訂了合法有效的買賣合同，并無不當(dāng)。同時(shí)，網(wǎng)簽、備案并非買受人必須履行的法定義務(wù)，網(wǎng)簽、備案系房屋行政主管部門為規(guī)范商品房銷售行為對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提出的管理性要求，故吳某某未就案涉車位申請(qǐng)辦理網(wǎng)簽或備案與《商品房購銷合同》是否具有合法性無關(guān)。

其次，吳某某作為回遷戶，其大部分車位價(jià)款以拆遷安置補(bǔ)償?shù)南嚓P(guān)費(fèi)用折抵。同時(shí)，吳某某與昆都房地產(chǎn)公司簽訂的《車位使用協(xié)議書》明確約定“昆都房地產(chǎn)公司同意提前移交車位……雙方同意以現(xiàn)狀移交使用”，且雙方均認(rèn)可案涉車位已實(shí)際交付給吳某某。既然如此，那么吳某某就可對(duì)案涉車位進(jìn)行實(shí)際管控，是否具備使用條件或進(jìn)行了實(shí)際使用并不影響合法占有的認(rèn)定。因此，一審法院認(rèn)定案涉車位已由吳某某進(jìn)行實(shí)際控制和管理，并無不當(dāng)。

再次，吳某某提交的相關(guān)證據(jù)可以證明，其已通過支付部分款項(xiàng)和過渡費(fèi)沖抵方式支付了全部價(jià)款，并向昆都房地產(chǎn)公司繳納了契稅、印花稅及維修基金。

復(fù)次，因案涉車位所在土地被設(shè)定抵押，昆都房地產(chǎn)公司的大產(chǎn)權(quán)證未辦理，以及案涉車位被法院查封，致案涉車位不具備辦理產(chǎn)權(quán)證的條件，故案涉車位未能辦理產(chǎn)權(quán)登記并非吳某某自身原因所致。

最后，對(duì)于案外人排除強(qiáng)制執(zhí)行的主張能否成立，應(yīng)當(dāng)在依據(jù)法律、司法解釋對(duì)于民事權(quán)利（益）的規(guī)定認(rèn)定相關(guān)當(dāng)事人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的的民事權(quán)利（益）的實(shí)體法性質(zhì)和效力的基礎(chǔ)上，通過對(duì)相關(guān)法律規(guī)范背后蘊(yùn)含的價(jià)值以及立法目的的探尋與分析，并結(jié)合不同案件中，相關(guān)當(dāng)事人對(duì)于執(zhí)行標(biāo)的權(quán)利瑕疵狀態(tài)的過錯(cuò)大小，與執(zhí)行標(biāo)的交易相關(guān)的權(quán)利行使?fàn)顩r、交易履行情況，乃至于進(jìn)一步探尋執(zhí)行標(biāo)的對(duì)于相關(guān)當(dāng)事人基本生活保障與秩序追求的影響等具體情況，綜合加以判斷?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條屬于普通條款，第二十九條屬于特別條款，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為被執(zhí)行人的案件中，既可以適用特別條款也可以適用普通條款，購房者可以選擇適用。即使存在第二十九條優(yōu)于第二十八條的關(guān)系，當(dāng)購房者提出的執(zhí)行異議不符合第二十九條的規(guī)定，但卻符合第二十八條的規(guī)定時(shí)，應(yīng)當(dāng)依照第二十八條的規(guī)定予以支持。第二十八條保護(hù)的是一般不動(dòng)產(chǎn)買受人的權(quán)益，第二十九條保護(hù)的是為了滿足生活需要而購買、使用商品房的個(gè)人。消費(fèi)者的生存居住權(quán)位階高于一般不動(dòng)產(chǎn)買受人的物權(quán)期待權(quán)，在本案符合第二十八條的情形下，無需同時(shí)適用第二十九條，要求吳某某證明其符合第二十九條的情形加重了其舉證責(zé)任。一審法院適用法律并無不當(dāng)。

參照《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條之規(guī)定，吳某某對(duì)案涉車位享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。同時(shí)，案外人阻卻普通金錢債權(quán)強(qiáng)制執(zhí)行的，既可以適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條，也可以適用該規(guī)定第二十九條，農(nóng)行安寧支行關(guān)于必須同時(shí)符合兩個(gè)條款的意見，于法無據(jù)。依照《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百一十二條和《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

本判決為終審判決。

審判長　　馬成波

審判員　　司　偉

審判員　　葉　歡

二〇一九年九月二十七日

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