中華人民共和國最高人民法院

民 事 判 決 書

法定代表人：段強(qiáng)，該公司董事長(zhǎng)。

委托訴訟代理人：耿智強(qiáng)，北京市海勤律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：孫新昱，北京市海勤律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告）：黑龍**風(fēng)家俱裝飾材料市場(chǎng)有限公司。住所地：黑龍江省哈爾濱市南崗區(qū)文林街與海城街西南角。

法定代表人：程鳳江，該公司董事長(zhǎng)。

委托訴訟代理人：耿成巖，黑龍江太平洋律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：周垚，黑龍江元辰律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告）：黑龍江省北亞房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限公司。住所地：黑龍江省哈爾濱市南崗區(qū)集中區(qū)贛水路99號(hào)。

法定代表人：徐健菲，該公司總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：孫衛(wèi)宏，北京市尚公律師事務(wù)所律師。

首旅集團(tuán)上訴請(qǐng)求：撤銷一審判決，判決準(zhǔn)許對(duì)位于哈爾濱市南崗區(qū)湘江路、嵩山路、贛水路街坊的華某國際商城項(xiàng)目B2棟1單元101號(hào)、B2棟2單元101號(hào)房屋（以下簡(jiǎn)稱案涉房屋）的執(zhí)行或者將案件發(fā)回一審法院重審；一審、二審訴訟費(fèi)用由華某家俱公司、北亞公司負(fù)擔(dān)。主要事實(shí)和理由：（一）一審判決適用法律錯(cuò)誤。一審判決認(rèn)定華某家俱公司與黑龍**風(fēng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱華某房地產(chǎn)公司）不屬于法律意義上的關(guān)聯(lián)關(guān)系存在錯(cuò)誤；一審判決認(rèn)定本案的審理范圍不包括認(rèn)定華某家俱公司與華某房地產(chǎn)公司之間的真實(shí)法律關(guān)系，亦不包括認(rèn)定簽訂案涉《商品房買賣合同》是為了借款提供擔(dān)保的合同目的，均有錯(cuò)誤。（二）一審判決認(rèn)定主要事實(shí)缺乏證據(jù)證明，包括北亞公司認(rèn)可華某房地產(chǎn)公司有權(quán)代表北亞公司移交房屋；案涉《商品房買賣合同》的簽訂是為華某家俱公司的借款提供擔(dān)保；華某房地產(chǎn)公司有權(quán)以房抵債。（三）華某家俱公司執(zhí)行異議之訴應(yīng)予駁回。本案不應(yīng)當(dāng)適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》）第二十八條規(guī)定。即便依據(jù)該條，華某家俱公司在人民法院查明之前未簽訂合法有效的書面買賣合同，未在人民法院查封之前合法占有案涉房屋，華某家俱公司亦未支付購房款，并對(duì)未辦理過戶登記存在過錯(cuò)。

華某家俱公司答辯稱，首旅集團(tuán)的訴訟請(qǐng)求應(yīng)予駁回，一審、二審訴訟費(fèi)用由首旅集團(tuán)負(fù)擔(dān)。主要事實(shí)和理由：（一）一審判決適用法律正確。首旅集團(tuán)將公司之間的一般關(guān)聯(lián)等同于人格混同沒有事實(shí)和法律依據(jù)。華某房地產(chǎn)公司有權(quán)對(duì)外銷售房屋，北亞公司對(duì)此認(rèn)可，案涉《商品房買賣合同》是北亞公司、華某房地產(chǎn)公司及華某家俱公司的真實(shí)意思表示。案涉借款已經(jīng)轉(zhuǎn)化為已付購房款，并非借款的擔(dān)保。本案不屬于《中華人民共和國民法總則》第一百四十六條規(guī)定的情形，一審判決認(rèn)定為以房抵債的觀點(diǎn)雖有偏頗，但于裁判結(jié)果并無影響。（二）一審判決認(rèn)定北亞公司認(rèn)可華某房地產(chǎn)公司有權(quán)代表北亞公司移交房屋有事實(shí)根據(jù)。案涉《合作開發(fā)協(xié)議》《商品房買賣合同》《房屋移交書》能夠形成證據(jù)鏈。華某家俱公司與華某房地產(chǎn)公司之間的借款已經(jīng)轉(zhuǎn)化為購房款，案涉《承諾函》已經(jīng)終止借款合同關(guān)系。借款金額與購房款之間不完全相等不影響房屋買賣關(guān)系的成立。（三）一審判決適用法律正確。華某家俱公司在人民法院查封之前已經(jīng)簽訂房屋買賣合同，案涉《房屋移交書》記載向華某家俱公司交付鑰匙而北亞公司不持異議，華某家俱公司的借款已經(jīng)轉(zhuǎn)化為購房款，華某家俱公司對(duì)案涉房屋未辦理過戶的原因是案涉項(xiàng)目未竣工驗(yàn)收。

北亞公司答辯稱，（一）首旅集團(tuán)與北亞公司之間有另案不予執(zhí)行仲裁裁決之訴，而本案則是基于另案仲裁裁決引起的，首旅集團(tuán)申請(qǐng)執(zhí)行標(biāo)的不真實(shí)，本案應(yīng)當(dāng)?shù)却戆傅牟门薪Y(jié)果。（二）北亞公司與華某家俱公司的關(guān)聯(lián)企業(yè)華某房地產(chǎn)公司存在合作開發(fā)法律關(guān)系，北亞公司認(rèn)可華某房地產(chǎn)公司向華某家俱公司銷售，但不認(rèn)可雙方之間的資金往來。（三）華某家俱公司與華某房地產(chǎn)公司之間是否形成由借款關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)榉课葙I賣關(guān)系，北亞公司對(duì)此不知情。

首旅集團(tuán)向一審法院起訴請(qǐng)求：準(zhǔn)許執(zhí)行案涉房屋；案件受理費(fèi)由華某家俱公司、北亞公司負(fù)擔(dān)。

一審法院查明：2006年11月22日，首旅集團(tuán)依據(jù)其與北亞公司約定的仲裁條款向北京仲裁委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱北京仲裁委）申請(qǐng)仲裁。北京仲裁委于2007年4月10日作出（2007）京仲裁字第0307號(hào)仲裁裁決。該裁決認(rèn)定，2006年3月，首旅集團(tuán)與北亞公司簽訂《關(guān)于哈爾濱華某國貿(mào)中心酒店（暫定名）之轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，首旅集團(tuán)受讓北亞公司開發(fā)建設(shè)的哈爾濱華某國貿(mào)中心酒店項(xiàng)目，交易價(jià)格8億元。首旅集團(tuán)于2006年4月7日支付定金1.5億元、預(yù)付款4.5億元。北亞公司存在未按約定時(shí)間完成工程進(jìn)度、未提供擔(dān)保、一房二賣、房屋被查封等違約行為。故裁決：（一）解除首旅集團(tuán)、北亞公司于2006年3月簽訂的《關(guān)于哈爾濱華某國貿(mào)中心酒店（暫定名）之轉(zhuǎn)讓協(xié)議》；（二）北亞公司返還首旅集團(tuán)預(yù)付款4.5億元；（三）北亞公司雙倍返還首旅集團(tuán)定金3億元；（四）北亞公司給付首旅集團(tuán)律師費(fèi)50萬元；（五）北亞公司向首旅集團(tuán)支付財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)3775420元；（六）本案仲裁費(fèi)3107550元由北亞公司負(fù)擔(dān)。因仲裁費(fèi)已經(jīng)由首旅集團(tuán)預(yù)交，北亞公司應(yīng)直接給付首旅集團(tuán)代其墊付的仲裁費(fèi)3107550元。以上北亞公司應(yīng)向首旅集團(tuán)支付的款項(xiàng)共計(jì)757382970元，北亞公司應(yīng)自裁決作出之日起10日內(nèi)給付完畢。逾期按民事訴訟法第232條規(guī)定辦理。

仲裁期間，北京仲裁委于2006年11月28日向一審法院提交首旅集團(tuán)的財(cái)產(chǎn)保全申請(qǐng)。一審法院于2006年11月30日作出（2006）黑高立保字第7號(hào)民事裁定，查封北亞公司價(jià)值7.55億元人民幣或等值財(cái)產(chǎn)，包括案涉房屋在內(nèi)的十余棟在建工程。查封期限為二年。一審法院又于2008年11月13日、2009年11月17日、2010年11月22日、2011年11月8日、2012年11月12日、2013年11月13日、2014年11月14日、2015年11月12日、2018年11月2日陸續(xù)作出（2007）黑高法執(zhí)字第12-2號(hào)、（2007）黑高法執(zhí)字第12-3號(hào)、（2007）黑高法執(zhí)字第12-6號(hào)、（2007）黑高法執(zhí)字第12-8號(hào)、（2007）黑高法執(zhí)字第12-9號(hào)、（2007）黑高法執(zhí)字第12-10號(hào)、（2007）黑高法執(zhí)字第12-11號(hào)、（2007）黑高法執(zhí)字第12-12號(hào)、（2007）黑高法執(zhí)字第12-13號(hào)執(zhí)行裁定，繼續(xù)查封上述財(cái)產(chǎn)。2007年4月25日，首旅集團(tuán)向一審法院申請(qǐng)執(zhí)行上述仲裁裁決，該院于2007年4月27日立案執(zhí)行。

另查明，華某家俱公司成立于2002年1月31日，公司類型為有限責(zé)任公司。自2002年1月22日至5月10日期間，以銀行轉(zhuǎn)賬方式分八筆共向華某房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)款2212萬元，分別是2002年1月22日轉(zhuǎn)款600萬元、2月4日轉(zhuǎn)款300萬元、3月1日轉(zhuǎn)款100萬元、3月4日轉(zhuǎn)款50萬元、3月19日轉(zhuǎn)款800萬元、3月28日轉(zhuǎn)款兩筆50萬元與300萬元、5月10日轉(zhuǎn)款12萬元。華某房地產(chǎn)公司在轉(zhuǎn)款當(dāng)日向華某家俱公司出具單位往來資金結(jié)算票據(jù)，載明交款事項(xiàng)為借款。

還查明，2002年2月4日下午，哈爾濱市人民政府召開市長(zhǎng)辦公會(huì)議。2002年2月7日，哈爾濱市人民政府辦公廳印發(fā)的會(huì)議決議事項(xiàng)紀(jì)要記載，本次議題為關(guān)于國貿(mào)大廈、黃金公寓房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓等有關(guān)問題。會(huì)議聽取了哈爾濱新恒基建設(shè)發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱新恒基公司）負(fù)責(zé)同志關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目的歷史情況和目前與北亞公司協(xié)議轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)目有關(guān)情況的匯報(bào)。會(huì)議決定，黃金公寓項(xiàng)目由新恒基公司按照原規(guī)劃報(bào)審……國貿(mào)大廈、黃金公寓的配套人防工程待項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給北亞公司后，由北亞公司按照有關(guān)規(guī)定在相連的九萬平方土地開發(fā)建設(shè)中予以統(tǒng)籌考慮。2002年3月1日，北亞公司與華某房地產(chǎn)公司簽訂了一份《聯(lián)建協(xié)議》，雙方就融資建設(shè)等有關(guān)事項(xiàng)主要約定，北亞公司負(fù)責(zé)國貿(mào)大廈和黃金公寓項(xiàng)目。華某房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)華某國際商城項(xiàng)目，開發(fā)建設(shè)全過程及建設(shè)投資均由華某房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)，利潤(rùn)分配按投資比例計(jì)算。2002年9月23日，北亞公司與華某房地產(chǎn)公司又簽訂了一份《合作協(xié)議書》，該協(xié)議載明，雙方就北亞公司擁有使用權(quán)和開發(fā)建設(shè)的土地與華某房地產(chǎn)公司聯(lián)建，合作項(xiàng)目位于哈爾濱市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)，贛水路以北，嵩山路以西，湘江路以南，“黃金公寓”東側(cè)新規(guī)劃路以東圍合而成的面積65096.1平方米土地。北亞公司按建筑面積每平方米900元收取定額回報(bào)，華某房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè)、資金投入及銷售工作，相關(guān)事項(xiàng)可正當(dāng)使用北亞公司名義與印鑒。

2003年5月9日，北亞公司取得了華某國際商城商品房預(yù)售許可證。

2003年8月30日，華某家俱公司通過華某房地產(chǎn)公司就案涉房屋簽訂兩份《商品房買賣合同》，北亞公司加蓋公章，上述兩份《商品房買賣合同》又于2006年4月10日在房產(chǎn)部門進(jìn)行聯(lián)機(jī)備案預(yù)售登記。兩份合同約定，北亞公司將華某國際商城B2棟1單元101號(hào)、B2棟2單元101號(hào)商品房出售給華某家俱公司，房屋按套計(jì)算總價(jià)款為22112825元，付款方式100%現(xiàn)金交納。

2005年11月7日，華某房地產(chǎn)公司向華某家俱公司出具《承諾函》，該函載明，因華某房地產(chǎn)公司與北亞公司聯(lián)合開發(fā)華某國際商城，因急需大量資金，華某房地產(chǎn)公司受北亞公司的委托，曾向華某家俱公司融資，累計(jì)融資22112825元。北亞公司為保障華某家俱公司資金安全，已于2003年8月30日以融資總額為購房款總額簽訂商品房買賣合同?，F(xiàn)華某房地產(chǎn)公司代表北亞公司承諾：如一年內(nèi)仍無法還款，華某家俱公司有權(quán)直接履行商品房買賣合同。

2005年12月26日，華某世貿(mào)廣場(chǎng)指揮部、華某房地產(chǎn)公司、華某家俱公司、黑龍**風(fēng)建筑工程有限公司（以下簡(jiǎn)稱華某建筑公司）B區(qū)項(xiàng)目部四方就案涉房屋簽訂《房屋移交書》，四方均加蓋印章。該《房屋移交書》載明：“華某房地產(chǎn)公司與北亞公司于2002年9月23日簽訂《合作協(xié)議書》，約定雙方聯(lián)合開發(fā)，北亞公司以土地使用權(quán)出資，華某房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目全部投資和房屋銷售。華某家俱公司購買華某世貿(mào)廣場(chǎng)B2棟房屋，共兩套，建筑總面積8845.13平方米，總價(jià)款22112825元；2003年8月30日，華某家俱公司與北亞公司簽訂《商品房買賣合同》，余款已交付?，F(xiàn)將該棟房屋交付給華某家俱公司使用。附：1.大門鑰匙兩把；2.交付房屋由華某家俱公司自行管理使用；3.配套工程的維修與完善由華某建筑公司繼續(xù)負(fù)責(zé)；4.合同約定的產(chǎn)權(quán)及驗(yàn)收手續(xù)由開發(fā)方繼續(xù)辦理”。經(jīng)辦人華某房地產(chǎn)公司員工逄一鳴、華某建筑公司魏軒作為證人出庭證實(shí)其參與簽訂協(xié)議的事實(shí)，華某建筑公司電工霍金洲出庭證實(shí)其參與移交的事實(shí)。

2006年，因哈爾濱仲裁委員會(huì)受理華某建筑公司與華某房地產(chǎn)公司、北亞公司申請(qǐng)仲裁案件，華某建筑公司申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全，華某家俱公司用案涉房屋為華某建筑公司財(cái)產(chǎn)保全申請(qǐng)?zhí)峁?dān)保。哈爾濱市香坊區(qū)人民法院于2006年10月18日對(duì)華某家俱公司法定代表人劉云進(jìn)行詢問。劉云陳述，用其公司購買的華某國際商城B2棟房屋進(jìn)行擔(dān)保，價(jià)值22212825元，已全款交付，辦不了產(chǎn)權(quán)證，但合同已備案。同日，哈爾濱市香坊區(qū)人民法院作出（2006）香法執(zhí)字第660號(hào)民事裁定與（2006）香法執(zhí)字第660-2號(hào)協(xié)助執(zhí)行通知書，查封了案涉房屋。

至一審法院審查時(shí)，包含案涉房屋在內(nèi)的“華某國際商城項(xiàng)目”工程未竣工驗(yàn)收。

一審法院認(rèn)為，依照《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百一十三條關(guān)于“對(duì)申請(qǐng)執(zhí)行人提起的執(zhí)行異議之訴，人民法院經(jīng)審理，按照下列情形分別處理：（一）案外人就執(zhí)行標(biāo)的不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益的，判決準(zhǔn)許執(zhí)行該執(zhí)行標(biāo)的；（二）案外人就執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益的，判決駁回訴訟請(qǐng)求”之規(guī)定，根據(jù)各方當(dāng)事人的訴辯主張及該院的庭審情況，解決本案爭(zhēng)議的關(guān)鍵問題在于：華某家俱公司是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。從華某家俱公司主張的民事權(quán)益和當(dāng)事人各方的訴辯主張來看，本案符合買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議的情形，應(yīng)主要參照《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條的規(guī)定“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記”進(jìn)行審查，華某家俱公司的民事權(quán)益如符合該條規(guī)定的要件，即可排除申請(qǐng)執(zhí)行人對(duì)案涉不動(dòng)產(chǎn)的強(qiáng)制執(zhí)行。

關(guān)于是否在查封前簽訂合法有效書面買賣合同的問題。案涉《商品房買賣合同》系華某家俱公司通過華某房地產(chǎn)公司簽訂，簽訂前北亞公司已取得案涉房屋的《商品房預(yù)售許可證》。北亞公司與華某房地產(chǎn)公司簽訂的《合作協(xié)議書》賦予華某房地產(chǎn)公司對(duì)外銷售房屋的權(quán)利，北亞公司同意亦認(rèn)可華某房地產(chǎn)公司具體經(jīng)辦，并以北亞公司名義簽訂《商品房買賣合同》，不僅是當(dāng)時(shí)有授權(quán)，事后亦有追認(rèn)的意思表示。故《商品房買賣合同》系北亞公司、華某房地產(chǎn)公司、華某家俱公司的真實(shí)意思表示。首旅集團(tuán)主張華某家俱公司與華某房地產(chǎn)公司為民間借貸擔(dān)保法律關(guān)系，而非真正的房屋買賣關(guān)系。華某家俱公司亦不否認(rèn)其最初與華某房地產(chǎn)公司為借款關(guān)系。從履行過程看，借款事實(shí)發(fā)生在2001年1月至5月期間，《商品房買賣合同》簽訂于2003年8月30日，后于2005年12月26日移交房屋，又于2006年4月10日備案登記，再于2006年10月18日在哈爾濱市香坊區(qū)人民法院為華某房地產(chǎn)公司保全申請(qǐng)?zhí)峁?dān)保，人民法院對(duì)華某家俱公司法定代表人劉云進(jìn)行調(diào)查，劉云陳述的購房情況與本案基本事實(shí)一致。上述事實(shí)與相應(yīng)證據(jù)體現(xiàn)時(shí)間均在首旅集團(tuán)申請(qǐng)仲裁之前，客觀性較強(qiáng)，首旅集團(tuán)未能舉示充分證據(jù)否定上述事實(shí)，亦未舉示證據(jù)證實(shí)華某家俱公司存在協(xié)助華某房地產(chǎn)公司或北亞公司對(duì)抗首旅公司債務(wù)的惡意。華某家俱公司在華某房地產(chǎn)公司大額借款長(zhǎng)期未予償還的情況下，雙方有理由、有權(quán)利重新形成以房抵債的意思表示，并以簽訂《商品房買賣合同》、交付房屋等方式實(shí)際履行，系二公司對(duì)自身權(quán)益的處分?，F(xiàn)首旅集團(tuán)未能舉示證據(jù)證實(shí)案涉合同的簽訂屬于《中華人民共和國物權(quán)法》第一百八十六條規(guī)定的禁止流押情形，首旅集團(tuán)作為申請(qǐng)執(zhí)行人亦無權(quán)主張適用《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《民間借貸司法解釋》）第二十四條“當(dāng)事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，借款到期后借款人不能還款，出借人請(qǐng)求履行買賣合同的，人民法院應(yīng)按民間借貸法律關(guān)系審理”的規(guī)定。故華某家俱公司與北亞公司簽訂的案涉兩份《商品房買賣合同》系簽約方的真實(shí)意思表示，不存在違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的情形，應(yīng)認(rèn)定合法有效。

關(guān)于華某家俱公司是否在查封前合法占有的問題。合法占有是不動(dòng)產(chǎn)買受人對(duì)外公示的一種方式，是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)際控制的一種事實(shí)狀態(tài)，占有事實(shí)需發(fā)生在人民法院查封之前。本案中，華某世貿(mào)廣場(chǎng)指揮部、華某房地產(chǎn)公司、華某家俱公司、華某建筑公司B區(qū)項(xiàng)目部四方于2005年12月26日簽訂《房屋移交書》，向華某家俱公司交付鑰匙、移交房屋，可證實(shí)在人民法院查封前合法占有案涉房屋。

關(guān)于華某家俱公司是否支付全部?jī)r(jià)款的問題。華某家俱公司在簽訂《商品房買賣合同》之前，以借款方式向華某房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)款2212萬元，并舉示銀行轉(zhuǎn)賬憑證與收據(jù)，可認(rèn)定借款事實(shí)實(shí)際發(fā)生，首旅集團(tuán)對(duì)此不予認(rèn)可，主張借款不真實(shí)，但未提供證據(jù)對(duì)轉(zhuǎn)款事實(shí)予以反駁，一審法院對(duì)首旅集團(tuán)該項(xiàng)主張不予支持。北亞公司雖未單獨(dú)出具購房款收據(jù)，但在《商品房買賣合同》中已載明現(xiàn)金交付，在《房屋移交書》中也明確簽訂《商品房買賣合同》時(shí)余款已交付，應(yīng)視為北亞公司、華某房地產(chǎn)公司、華某家俱公司對(duì)2212萬元借款作為抵頂全部購房款達(dá)成合意，并履行完畢。首旅集團(tuán)還主張華某家俱公司與華某房地產(chǎn)公司為關(guān)聯(lián)關(guān)系，支付款項(xiàng)可能是其他開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)生的，借款金額是拼湊而來。華某家俱公司與華某房地產(chǎn)公司在本案事實(shí)發(fā)生過程中，確有法律文書可體現(xiàn)同一時(shí)期開發(fā)多個(gè)工程項(xiàng)目，但首旅公司僅提出其懷疑，未舉示證據(jù)證實(shí)本案的轉(zhuǎn)款用于其他開發(fā)項(xiàng)目。在此期間，二公司確也曾經(jīng)存在法定代表人同一、高管人員交叉任職等情形，但欲確認(rèn)二公司為法律意義上的關(guān)聯(lián)公司，不能僅憑人員混同進(jìn)行認(rèn)定，還應(yīng)存在二公司業(yè)務(wù)混同、財(cái)產(chǎn)混同等導(dǎo)致各自財(cái)產(chǎn)無法區(qū)分，喪失公司獨(dú)立人格的情形，才能確認(rèn)存在關(guān)聯(lián)關(guān)系。但首旅集團(tuán)在未能全面地、充分地舉證證實(shí)或者說明合法事由的情況下，請(qǐng)求人民法院依職權(quán)調(diào)取相關(guān)證據(jù)，一審法院僅憑現(xiàn)有證據(jù)無法審查確認(rèn)二公司屬法律意義上的關(guān)聯(lián)公司。故首旅公司該項(xiàng)主張依據(jù)不足，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的不利后果，一審法院不予支持。

關(guān)于案涉房屋未辦理產(chǎn)權(quán)登記原因的問題。因案涉房屋至今未辦理竣工驗(yàn)收，客觀上不具備辦理產(chǎn)權(quán)登記的條件。即未能辦理房屋所有權(quán)變更登記非華某家俱公司原因所致。

綜上，華某家俱公司所享有的民事權(quán)益，符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條的規(guī)定，可排除申請(qǐng)執(zhí)行人首旅集團(tuán)對(duì)案涉房屋的強(qiáng)制執(zhí)行。首旅集團(tuán)的訴訟請(qǐng)求缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，一審法院不予支持。依照《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條、《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條以及《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百一十三條的規(guī)定，判決如下：駁回首旅集團(tuán)的訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)152364.3元，由首旅集團(tuán)負(fù)擔(dān)。

二審中,首旅集團(tuán)提交了兩份證據(jù)：1.《關(guān)于履行<商品房銷售合同>諒解備忘錄》（以下簡(jiǎn)稱《備忘錄》），擬證明華某家俱公司與北亞公司在法院查封之前未達(dá)成以房抵債的合意，未簽署合法有效的房屋買賣合同。并且在法院查封之前，華某家俱公司未合法占有案涉房屋。華某家俱公司質(zhì)證認(rèn)為，《備忘錄》的形成是為了在2005年12月26日向華某家俱公司實(shí)際交付房屋而簽訂的，第三段第一條、第二條約定“交付”是指過戶，并不是實(shí)際交付房屋。北亞公司認(rèn)可《備忘錄》的真實(shí)性、關(guān)聯(lián)性和合法性，但認(rèn)為雖然案涉房屋買賣合同是在查封之前形成的，但在2006年之后北亞公司實(shí)際沒有參與訴爭(zhēng)房屋的交易，后續(xù)事實(shí)無法確認(rèn)。2.七臺(tái)河仲裁委員會(huì)（七仲裁字[2007]5號(hào)）裁決書，擬證明華某家俱公司在法院查封前未合法占有案涉房屋。華某家俱公司質(zhì)證認(rèn)為，七臺(tái)河仲裁委員會(huì)于2012年10月21日公告撤銷上述裁決書，該裁決書沒有證明效力。北亞公司也認(rèn)為該裁決書被撤銷，已失去證明效力。

華某家俱公司向本院提交如下證據(jù)：1.2012年12月21日黑龍江日?qǐng)?bào)，擬證明七仲裁字[2007]5號(hào)裁決書已經(jīng)被撤銷，不具有合法性。首旅集團(tuán)質(zhì)證認(rèn)為，該份證據(jù)沒有原件，并對(duì)證據(jù)的合法性、證明目的均不予認(rèn)可。北亞公司對(duì)該證據(jù)認(rèn)可。2.新浪財(cái)經(jīng)引自2005年4月11日黑龍江日?qǐng)?bào)的“商品房買賣合同聯(lián)機(jī)備案制度即將全面啟動(dòng)”的報(bào)道、新浪新聞中心援引xxxx年xx月xx日出生活報(bào)“哈市實(shí)施商品房買賣合同聯(lián)機(jī)備案”的報(bào)道、原哈爾濱市房產(chǎn)住宅局2005年6月22日發(fā)布的《關(guān)于對(duì)歷史遺留開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行銷售備案統(tǒng)計(jì)的通知》、北亞公司2006年1月26日為案涉項(xiàng)目辦理合同聯(lián)機(jī)備案申請(qǐng)書。擬證明哈爾濱市于2005年5月15日開始實(shí)施商品房買賣合同聯(lián)機(jī)備案制度，造成案涉房屋買賣合同簽訂時(shí)間與備案時(shí)間相距較長(zhǎng)，不能以此否定華某家俱公司提交證據(jù)的真實(shí)性。首旅集團(tuán)質(zhì)證認(rèn)為，上述證據(jù)屬于視聽證據(jù)，應(yīng)通過公證方式才能確認(rèn)真實(shí)性，華某家俱公司未完成舉證責(zé)任。并且2005年哈爾濱市開始實(shí)施聯(lián)機(jī)備案登記并不能證明2006年1月華某家俱公司才辦理相關(guān)手續(xù)是合理的。北亞公司質(zhì)證認(rèn)為，對(duì)于新聞報(bào)道不發(fā)表質(zhì)證意見，聯(lián)機(jī)備案手續(xù)是2006年初辦理的，但聯(lián)機(jī)備案的商品房買賣合同簽訂時(shí)間是2003年，具體原因不清楚。

本院經(jīng)審查認(rèn)為，首旅集團(tuán)提交的證據(jù)《備忘錄》的簽訂主體北亞公司、華某家俱公司均不否認(rèn)該份證據(jù)的真實(shí)性，本院對(duì)該份證據(jù)真實(shí)性予以認(rèn)定。對(duì)于首旅集團(tuán)提供的七仲裁字[2007]5號(hào)裁決書，結(jié)合華某家俱公司提供的反駁證據(jù)，首旅集團(tuán)對(duì)該裁決書是否發(fā)生法律效力未能進(jìn)一步證明，本院對(duì)該份證據(jù)不予認(rèn)定。華某家俱公司提供的有關(guān)案涉房屋辦理合同聯(lián)機(jī)備案的相關(guān)證據(jù)及其證明目的，與本案認(rèn)定事實(shí)無關(guān)，本院對(duì)該組證據(jù)不予認(rèn)定。

首旅集團(tuán)在一審中提交的北亞公司與華某房地產(chǎn)公司于2006年4月10日簽訂的“關(guān)于以房產(chǎn)抵押給債權(quán)人一事的解決”內(nèi)容的《協(xié)議書》復(fù)印件，華某家俱公司在一審中質(zhì)證認(rèn)為該份協(xié)議書系復(fù)印件并且北亞公司否認(rèn)該份協(xié)議書。經(jīng)核實(shí)，在一審法院召集的庭前會(huì)議當(dāng)中，北亞公司認(rèn)為上述協(xié)議書的真實(shí)性需庭后核實(shí)，并未否定其真實(shí)性。在二審中，北亞公司在代理意見中說明，“根據(jù)用印記錄記載，4月10日雙方協(xié)議書約定，北亞房地產(chǎn)理解并同意華某房地產(chǎn)通過商品房銷售合同形式向其關(guān)聯(lián)公司融資，如在2006年底前償還完畢，華某房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)解除上述售房合同。其后，北亞房地產(chǎn)并不了解是否還款，售房合同是否履行或交付房屋?！睋?jù)此，因首旅集團(tuán)并非上述協(xié)議書的簽約主體，不能當(dāng)然持有該份協(xié)議書的原件，北亞公司在二審代理意見中認(rèn)可根據(jù)公章使用記載，曾經(jīng)在上述協(xié)議書中加蓋印章。再結(jié)合上述協(xié)議書中所稱借款、簽訂售房合同和辦理預(yù)售登記等事實(shí)能夠與本案查明的《商品房買賣合同》等相關(guān)合同文本相互印證。該份協(xié)議書的真實(shí)性應(yīng)當(dāng)予以認(rèn)定，一審判決的認(rèn)定有誤，本院予以糾正。

本院對(duì)一審法院認(rèn)定的基本事實(shí)予以確認(rèn)。

另查明，2006年4月10日北亞公司與華某房地產(chǎn)公司簽訂《協(xié)議書》約定，“雙方對(duì)乙方（華某房地產(chǎn)公司）以往將A1、B2、C1區(qū)抵押給債權(quán)人一事的解決達(dá)成如下協(xié)議：一、雙方聯(lián)合開發(fā)華某國際商城項(xiàng)目，建設(shè)資金全部由乙方自籌，施工期間，由于資金短缺，向投資公司等三家企業(yè)借款，為提供擔(dān)保，以將該項(xiàng)目A1區(qū)以3000元每平方米，B2區(qū)以2500元每平方米，C1區(qū)以3127元每平方米的價(jià)格分別與債權(quán)人簽訂商品房銷售合同的形式，辦理了抵押。甲方（北亞公司）對(duì)此完全理解并同意。二、根據(jù)哈爾濱市關(guān)于商品房需辦理預(yù)售登記的規(guī)定，為避免因債權(quán)人糾纏而影響工期，甲方同意與上述債權(quán)人簽訂售房合同，辦理預(yù)售登記。三、甲方售房收入除應(yīng)歸還首旅之外，其余款項(xiàng)應(yīng)優(yōu)先償付上述債權(quán)人欠款，如在2006年年底之前將上述款項(xiàng)償還完畢，乙方負(fù)責(zé)解除上述售房合同?！?/div>