中華人民共和國(guó)最高人民法院

民 事 判 決 書

法定代表人：繆建民，該公司董事長(zhǎng)。

委托訴訟代理人：王風(fēng)利，北京市金杜律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：李文強(qiáng)，北京市金杜律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告、反訴原告）：聯(lián)合置地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地北京市朝陽區(qū)朝外大街北河沿16號(hào)。

法定代表人：賀海倫，該公司董事長(zhǎng)。

委托訴訟代理人：岳見山，北京市煒衡律師事務(wù)所律師。

聯(lián)合置地公司辯稱，（一）關(guān)于一審判決是否遺漏審理遲延交付案涉地上25套房屋違約責(zé)任的問題。聯(lián)合置地公司與中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司于2011年7月3日簽訂了《備忘錄》明確同意雙方在《備忘錄》簽署后一日內(nèi)辦理商品房交付，此后雙方于2011年7月15日簽訂的《交接書》表明，地上25套房屋已于當(dāng)日基本完成交接。鑒于案涉房屋較多，交接是一個(gè)過程，不是一個(gè)時(shí)間點(diǎn)，《備忘錄》和《交接書》已就房屋交付期限作了變更，不是中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司認(rèn)為的應(yīng)當(dāng)在2011年4月15日前交付。聯(lián)合置地公司不存在遲延交付案涉地上25套房屋的違約行為，不應(yīng)支付遲延交付違約金，一審判決不存在遺漏的情形。（二）關(guān)于中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司主張一審判決認(rèn)定交付車位事實(shí)錯(cuò)誤是否成立的問題。案涉所有車位均有標(biāo)識(shí)和號(hào)碼，因?yàn)檐囄粚儆陂_放空間，如中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司需要使用，需要向物業(yè)公司提供車牌號(hào)和車輛信息。中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司和凱旋門公司簽訂的《停車位臨時(shí)物業(yè)管理協(xié)議》也能夠證明車位交付的事實(shí)，故一審法院認(rèn)定車位交付的事實(shí)正確。（三）關(guān)于一審判決認(rèn)定的違約金是否過高的問題?！渡唐贩抠I賣合同解釋》第十八條適用的前提條件是雙方當(dāng)事人并沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償計(jì)算方法，而本案的合同中約定了違約金的計(jì)算方式，該條款并不適用于本案。除借款合同外的雙務(wù)合同，不應(yīng)以民間借貸利率上限作為判斷違約金是否過高的標(biāo)準(zhǔn)，而應(yīng)當(dāng)以中國(guó)人民銀行公布的相關(guān)利率為基礎(chǔ)，兼顧合同履行情況、當(dāng)事人過錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等因素綜合確定。（四）關(guān)于違約金調(diào)整中的舉證責(zé)任分配問題。違約方對(duì)于違約金約定過高的主張承擔(dān)舉證證明責(zé)任，非違約方主張違約金約定合理的，亦應(yīng)提供相應(yīng)的證據(jù)，中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司應(yīng)對(duì)違約金約定合理承擔(dān)舉證證明責(zé)任。認(rèn)定約定的違約金數(shù)額是否過高，應(yīng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司沒有證據(jù)證明其受到實(shí)際損失。聯(lián)合置地公司向中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司按照約定交付房屋、車位，中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司也實(shí)際使用案涉房屋、車位，并且將部分房屋和車位出租收益。房屋和車位初始登記及轉(zhuǎn)移登記雖存在逾期，但對(duì)中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司的使用、收益權(quán)利并無影響，并且案涉房屋也存在極大增值，遲延辦證并沒有給中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司造成損失。因此，案涉合同約定的違約金遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于違約造成的損失，聯(lián)合置地公司已經(jīng)初步完成舉證證明責(zé)任。綜上，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，請(qǐng)求駁回中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司的上訴，維持一審判決。

中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司向一審法院起訴請(qǐng)求：1.確認(rèn)中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司依法享有北京市朝陽區(qū)朝外大街1號(hào)地1號(hào)樓地上1至25層101至2501號(hào)（25套房屋）、地下-2層208和209號(hào)（2套房屋）以及地下-2層2-103至2-121、2-132、2-147至2-154、2-163至2-165、地下-3層01至23、27至34、47至53、56至62、68至112、179至212、236、237、252至254號(hào)（160個(gè)產(chǎn)權(quán)車位和地下四層使用權(quán)車位）（下稱“案涉房屋”）的不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)下的所有權(quán)益，聯(lián)合置地公司協(xié)助中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書，立即將上述不動(dòng)產(chǎn)過戶登記至中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司名下；2.聯(lián)合置地公司支付中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司案涉房屋買賣合同項(xiàng)下的違約金共計(jì)人民幣452905073.22元。包括：（1）遲延辦理地上25套房屋初始登記違約金，從2011年9月27日計(jì)至2014年6月13日，按已付款0.2‰/天計(jì)算，違約金為人民幣295352188.76元。（2）遲延辦理地上25套房屋產(chǎn)權(quán)過戶違約金，計(jì)至實(shí)際辦理過戶登記之日，暫從2015年10月10日計(jì)至2016年10月9日，按已付款0.2‰/天計(jì)算，違約金為人民幣108892473.63元。（3）遲延交付地上25套房屋違約金，暫從2011年7月27日計(jì)至2011年8月26日，按已付款0.2‰/天計(jì)算，違約金為人民幣8113740.00元。（4）遲延辦理地下208和209初始登記違約金，從2011年9月27日計(jì)至2014年8月4日，按已付款0.2‰/天計(jì)算，違約金為人民幣11318350.51元。（5）遲延辦理地下208和209產(chǎn)權(quán)過戶違約金，計(jì)至實(shí)際辦理過戶登記之日，暫從2015年10月10日計(jì)至2016年10月9日，按已付款0.2‰/天計(jì)算，違約金為人民幣3964681.32元。（6）遲延辦理產(chǎn)權(quán)車位初始登記違約金，從2012年5月30日計(jì)至2014年8月4日，按已付款0.2‰/天計(jì)算，違約金為人民幣9169920.00元。（7）遲延辦理產(chǎn)權(quán)車位過戶違約金，計(jì)至實(shí)際辦理過戶登記之日，暫從2014年10月10日計(jì)至2016年10月9日，按已付款0.2‰/天計(jì)算，違約金為人民幣8409600.00元。（8）遲延交付產(chǎn)權(quán)車位和使用權(quán)車位違約金，暫從2013年11月7日計(jì)至2014年11月6日，按已付款0.2‰/天計(jì)算，違約金為人民幣7338240.00元。（9）逾期辦理產(chǎn)權(quán)車位網(wǎng)簽手續(xù)違約金，暫從2011年7月14日計(jì)至2011年8月13日，按已付款0.2‰/天計(jì)算，違約金為人民幣345600.00元。3.聯(lián)合置地公司承擔(dān)本案全部訴訟費(fèi)和其他費(fèi)用。

聯(lián)合置地公司反訴請(qǐng)求：中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司支付房款117120443.35元，違約金42748961元，合計(jì)159869404.35元。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：2009年10月15日，中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司（乙方）與聯(lián)合置地公司（甲方）就購(gòu)買聯(lián)合置地公司開發(fā)的“案涉房屋”簽署《朝陽廣場(chǎng)1號(hào)辦公樓購(gòu)買意向協(xié)議》。雙方約定：中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司有意購(gòu)買聯(lián)合置地公司開發(fā)建設(shè)的“案涉房屋”約51996.83平方米，在政策允許范圍內(nèi)，中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司以產(chǎn)權(quán)交易方式購(gòu)買“案涉房屋”。雙方如就相關(guān)購(gòu)買事宜達(dá)成一致意見，將以簽署《北京市商品房預(yù)售合同》的方式實(shí)施產(chǎn)權(quán)變更。2009年11月19日，中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司（乙方）與聯(lián)合置地公司（甲方）就“案涉房屋”簽署《商品房預(yù)購(gòu)協(xié)議書》，約定以單價(jià)人民幣32200元/平方米購(gòu)買總建筑面積為51996.83平方米“案涉房屋”所有權(quán)，總價(jià)款為人民幣1674297926元。聯(lián)合置地公司應(yīng)在2010年1月31前取得“案涉房屋”的《北京市商品房銷（預(yù)）售許可證》，應(yīng)在取得預(yù)售許可之日起10個(gè)工作日內(nèi)（即2010年2月10日前）與中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》，應(yīng)在2010年11月10日前完成交付，并在交付之日起一年內(nèi)將“案涉房屋”所有權(quán)登記至中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司名下。2010年12月9日，中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司（乙方）與聯(lián)合置地公司（甲方）就“案涉房屋”中的160個(gè)產(chǎn)權(quán)車位和使用權(quán)車位簽署《停車位買賣協(xié)議》，約定以單價(jià)人民幣40萬元/個(gè)購(gòu)買聯(lián)合置地公司開發(fā)的“案涉房屋”中的160個(gè)車位所有權(quán)，總價(jià)款為人民幣6400萬元；以單價(jià)人民幣30萬元/個(gè)購(gòu)買聯(lián)合置地公司位于朝陽廣場(chǎng)項(xiàng)目B4的160個(gè)車位使用權(quán)，總價(jià)款為人民幣4800萬元。就該160個(gè)產(chǎn)權(quán)車位，聯(lián)合置地公司應(yīng)在2011年2月1日前辦理完畢預(yù)售許可、網(wǎng)簽和備案手續(xù)，應(yīng)在2011年2月19日前完成交付，應(yīng)在車位交付之日（最晚不遲于協(xié)議約定交付日期，即2011年2月19日）起400日內(nèi)（即最晚2012年3月25日前）為中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司辦理房屋所有權(quán)以及土地使用權(quán)證書。雙方約定，如因甲方的責(zé)任，乙方未能在甲方交付車位之日起（最晚不遲于本協(xié)議約定交付之日）起400日內(nèi)取得已辦理至名下的《房屋所有權(quán)證》和《國(guó)有土地使用證》的，雙方同意按照下述方式處理：（1）逾期辦理在360天以內(nèi)的，乙方不退車位。就每個(gè)逾期辦理的車位，自乙方應(yīng)當(dāng)取得《房屋所有權(quán)證》和《國(guó)有土地使用證》的期限屆滿之次日起至實(shí)際取得《房屋所有權(quán)證》和《國(guó)有土地使用證》之日止，甲方應(yīng)按照所有權(quán)車位單價(jià)的萬分之五/日的標(biāo)準(zhǔn)向乙方支付違約金，并于乙方要求之日起十日內(nèi)向乙方支付。如甲方未能于前述期限內(nèi)支付違約金，則自該違約金應(yīng)當(dāng)支付之日起至甲方實(shí)際支付之日止，甲方每日還應(yīng)按照其應(yīng)付違約金數(shù)額的萬分之二向乙方支付滯納金。（2）逾期辦理超過360日的，乙方仍未能獲得《房屋所有權(quán)證》和《國(guó)有土地使用證》的，乙方有權(quán)解除合同，甲方除了應(yīng)按照本條上述第（1）項(xiàng)向乙方承擔(dān)違約責(zé)任外，尚需返還乙方已付的全部所有權(quán)車位價(jià)款并按照該價(jià)款的5%承擔(dān)違約金，并足額補(bǔ)償乙方因此發(fā)生的各項(xiàng)支出（包括但不限于乙方支付的相關(guān)稅費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等）。如乙方選擇不解除合同，則本協(xié)議繼續(xù)履行；就每個(gè)逾期辦理的車位，自乙方應(yīng)當(dāng)取得《房屋所有權(quán)證》和《國(guó)有土地使用證》的期限屆滿之次日起至實(shí)際取得《房屋所有權(quán)證》和《國(guó)有土地使用證》之日止，甲方應(yīng)按照所有權(quán)車位單價(jià)的萬分之五/日的標(biāo)準(zhǔn)向乙方支付違約金，并應(yīng)于乙方要求之日起十日內(nèi)向乙方支付；如甲方未能于前述期限內(nèi)支付違約金，則自該違約金應(yīng)當(dāng)支付之日起至甲方實(shí)際支付之日止，甲方每日還應(yīng)按照其應(yīng)付違約金數(shù)額的日萬分之二向乙方支付滯納金。2011年3月28日，中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司（買受人）與聯(lián)合置地公司（出賣人）就“案涉房屋”中的地上25套房屋簽署編號(hào)為Y1157762的“《預(yù)售合同（地上）》”，約定聯(lián)合置地公司應(yīng)在2011年4月15日前向中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司交付地上25套房屋，應(yīng)在2011年9月27日前取得地上25套房屋所在樓棟的權(quán)屬證明，應(yīng)在交付之日（最晚不遲于合同約定交付日期，即2011年4月15日）起400日內(nèi)（即最晚2012年5月19日前）為中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司辦理地上25套房屋所有權(quán)以及土地使用權(quán)證書。如因出賣人的責(zé)任未能在本款約定期限內(nèi)取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明，雙方同意按照下列第1種方式處理：1.買受人有權(quán)退房。買受人退房的，出賣人應(yīng)當(dāng)自退房通知送達(dá)之日起30日內(nèi)退還全部已付款，并按照買受人全部已付款的5%向買受人支付違約金。買受人不退房的，合同繼續(xù)履行，自出賣人應(yīng)當(dāng)取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明期限屆滿之次日起至實(shí)際取得權(quán)屬證明之日止，出賣人應(yīng)當(dāng)按日計(jì)算向買受人支付全部已付款萬分之二的違約金。2011年7月2日，中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司（買受人）與聯(lián)合置地公司（出賣人）就案涉房屋中的地下208和地下209簽署編號(hào)為Y1195279的“《預(yù)售合同（地下）》”，約定聯(lián)合置地公司應(yīng)在2011年7月15日前向中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司交付地下208和地下209，應(yīng)在2011年9月27日前取得地下208和地下209所在樓棟的權(quán)屬證明，應(yīng)在交付之日（最晚不遲于合同約定交付日期，即2011年7月15日）起400日內(nèi)（即最晚2012年8月18日前）為中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司辦理地下208和地下209兩套房屋所有權(quán)以及土地使用權(quán)證書。如因出賣人的責(zé)任未能在本款約定期限內(nèi)取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明，雙方同意按照下列第1種方式處理：1.買受人有權(quán)退房。買受人退房的，出賣人應(yīng)當(dāng)自退房通知送達(dá)之日起30日內(nèi)退還全部已付款，并按照買受人全部已付款的5%向買受人支付違約金。買受人不退房的，合同繼續(xù)履行，自出賣人應(yīng)當(dāng)取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明期限屆滿之次日起至實(shí)際取得權(quán)屬證明之日止，出賣人應(yīng)當(dāng)按日計(jì)算向買受人支付全部已付款萬分之二的違約金。2011年8月14日，中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司與聯(lián)合置地公司就案涉房屋地下產(chǎn)權(quán)車位簽署編號(hào)為Y1195767的《預(yù)售合同（車位）》”，約定聯(lián)合置地公司應(yīng)在2011年12月31日前向中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司交付案涉房屋中的160個(gè)產(chǎn)權(quán)車位。

2011年7月3日，聯(lián)合置地公司（甲方）與中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司（乙方）簽訂《備忘錄》，雙方就交接中發(fā)現(xiàn)商品房存在的問題等事宜達(dá)成該協(xié)議。雙方約定：“鑒于1.甲乙雙方于2011年3月28日簽署了“案涉房屋”《北京市商品房預(yù)售合同》（下稱《預(yù)售合同》）。2.目前雙方依據(jù)《預(yù)售合同》辦理該商品房交接手續(xù)?；诖?，依據(jù)《預(yù)售合同》達(dá)成的原則和約定，甲乙雙方就交接中發(fā)現(xiàn)該商品房存在的問題等事宜達(dá)成本備忘錄，以資共同遵守。1.經(jīng)甲乙雙方共同查驗(yàn)該商品房，發(fā)現(xiàn)該商品房存在一些需要繼續(xù)整改的事項(xiàng)（詳見附件）。根據(jù)《預(yù)售合同》的約定，附件所列事項(xiàng)均由甲方負(fù)責(zé)整改且由甲方承擔(dān)全部費(fèi)用。2.根據(jù)《預(yù)售合同》的約定，甲方應(yīng)在2011年4月15日前向乙方交付該商品房，但由于存在附件所列問題，導(dǎo)致甲方至今未能向乙方交付該商品房?，F(xiàn)甲乙雙方同意在本備忘錄簽署后1日內(nèi)辦理該商品房交付手續(xù)（包括但不限于移交鑰匙、卡、設(shè)備設(shè)施配件等），但應(yīng)由甲方繼續(xù)整改附件所列事項(xiàng)，并保證按照附件及附錄約定的期限完成。3.基于甲方保證該商品房有關(guān)的抵押登記已全部注銷，該商品房不存在抵押、查封等任何第三方權(quán)利限制情形，為此在乙方接受該商品房后十個(gè)工作日內(nèi)，乙方應(yīng)向甲方支付購(gòu)房款至商品房總價(jià)款的95%（本備忘錄約定需扣留的除外）。乙方愿意按照《預(yù)售合同》及上述約定支付購(gòu)房款，但甲乙雙方確認(rèn)，由于甲方需要負(fù)責(zé)本備忘錄約定的整改事項(xiàng)并承擔(dān)全部費(fèi)用，為此，乙方從上述支付的款項(xiàng)中扣留人民幣2000萬元。待整改期限屆滿，經(jīng)乙方確認(rèn)甲方已完成全部整改事項(xiàng)（驗(yàn)收達(dá)到合格標(biāo)準(zhǔn)）且支付完畢全部整改費(fèi)用后，乙方將扣留的款項(xiàng)支付給甲方。整改期限屆滿后，如經(jīng)乙方確認(rèn)甲方尚有部分整改事項(xiàng)未完成或部分整改費(fèi)用未支付，則乙方有權(quán)自行委托第三方整改（或要求甲方繼續(xù)整改）、扣留相應(yīng)款項(xiàng)并直接用該等款項(xiàng)支付整改費(fèi)用，且甲方應(yīng)賠償因此給乙方造成的直接經(jīng)濟(jì)損失。4.在發(fā)生上述第3條項(xiàng)下整改期限屆滿乙方自行委托第三方整改情形下，如整改后的工程發(fā)生質(zhì)量等問題，則應(yīng)由乙方委托的第三方進(jìn)行查驗(yàn)、維修。但如經(jīng)乙方和乙方委托的第三方共同確認(rèn)該等問題非由乙方委托的第三方進(jìn)行的工程引起、而為甲方遺留下來的問題，則甲方應(yīng)負(fù)責(zé)解決該等問題并承擔(dān)全部費(fèi)用，乙方有權(quán)從后續(xù)支付的購(gòu)房款中扣除前述費(fèi)用，并有權(quán)就不足部分向甲方追償。5.在甲乙雙方按照本備忘錄的約定期限交付該商品房前提下，甲乙雙方尚未能進(jìn)行該商品房消防系統(tǒng)的整體查驗(yàn)。為此，甲乙雙方確認(rèn)，在乙方消防系統(tǒng)改造單位進(jìn)場(chǎng)時(shí)對(duì)該商品房消防系統(tǒng)進(jìn)行整體查驗(yàn)，如發(fā)現(xiàn)消防系統(tǒng)存在的問題或事項(xiàng)必須由甲方完成，則應(yīng)由甲方在乙方通知的期限內(nèi)及時(shí)完成并承擔(dān)全部費(fèi)用；如前述問題或事項(xiàng)非必須由甲方完成，則乙方有權(quán)從購(gòu)房款中扣除部分款項(xiàng)以由乙方消防系統(tǒng)改造單位繼續(xù)完成。此種情形下發(fā)生的后續(xù)維修事宜，甲乙雙方參照上述第4條的約定執(zhí)行”。

2011年8月26日，聯(lián)合置地公司（甲方）與中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司（乙方）簽訂《交接書》，雙方約定：1.甲乙雙方確認(rèn)，案涉房屋按《預(yù)售合同》相關(guān)約定自2011年4月15日開始交接，2011年7月15日基本完成地上部分鑰匙交接手續(xù)。本《交接書》簽署之日，為該商品房地上地下部分完成交付之日。甲方確保凱旋門公司將該商品房物業(yè)管理時(shí)點(diǎn)從7月15日開始計(jì)算。雙方同意在本交接書簽署后，尚未交付的資料甲方應(yīng)盡快交付，甲方應(yīng)在2011年9月30日前完成附件1及3所列全部資料。2.經(jīng)甲乙雙方查驗(yàn)該商品房，發(fā)現(xiàn)截止本交接書簽署日該商品房仍存在需要進(jìn)一步整改的問題（詳見附件2）。根據(jù)《預(yù)售合同》的約定，附件2所列事項(xiàng)均由甲方負(fù)責(zé)整改且由甲方承擔(dān)全部費(fèi)用，甲方應(yīng)在2011年9月30日前完成附件2所列全部事項(xiàng)的整改（附件另有約定的按照附件約定執(zhí)行）。在整改期限內(nèi)，甲方認(rèn)為已達(dá)到驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，須及時(shí)通知乙方完成消項(xiàng)驗(yàn)收。乙方應(yīng)在48小時(shí)內(nèi)組織進(jìn)行驗(yàn)收。經(jīng)乙方確認(rèn)甲方已完成本交接書及《備忘錄》約定的全部整改事項(xiàng)（驗(yàn)收達(dá)到合格標(biāo)準(zhǔn)），乙方將依據(jù)《備忘錄》扣留的款項(xiàng)支付給甲方。3.本交接書約定的整改期限屆滿后，如經(jīng)乙方確認(rèn)甲方尚有附件2所列部分整改事項(xiàng)未完成或部分整改費(fèi)用未支付，則甲乙雙方依據(jù)《備忘錄》的約定執(zhí)行。

2012年11月5日，中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司向聯(lián)合置地公司發(fā)出了《關(guān)于聯(lián)合置地中心1號(hào)樓有關(guān)問題的函》，在該函件中，中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司提出有關(guān)產(chǎn)權(quán)移交方面的問題：（一）項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)登記尚未完成，截止2012年10月底，地上部分的初始登記已逾期400日，轉(zhuǎn)移登記已逾期165日；地下餐廳部分的初始登記已逾期367日，轉(zhuǎn)移登記已逾期74日；地下車位部分產(chǎn)權(quán)登記已逾期220日。（二）項(xiàng)目地下部分尚未移交，項(xiàng)目地下二層餐廳部分、地下產(chǎn)權(quán)車位及出租車位均未移交。其中車位部分到2012年10月底已逾期619日。該函件由聯(lián)合置地公司余曉斌簽收。2014年10月10日、2015年6月5日、2016年6月1日中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司委托律師向聯(lián)合置地公司發(fā)出的《律師函》以及經(jīng)過公證機(jī)關(guān)公證的相關(guān)材料。上述函件均是要求聯(lián)合置地公司履行辦理案涉房屋的權(quán)屬登記。

經(jīng)雙方確認(rèn)，中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司已向聯(lián)合置地公司支付購(gòu)房款人民幣1646788423.65元，按合同約定尚欠117120443.35元房款未付。經(jīng)雙方據(jù)實(shí)結(jié)算最終確認(rèn)，未付房款為113830184.35元。聯(lián)合置地公司于2011年8月26日交付“案涉房屋”地上25套房屋，于2014年6月13日辦理地上25套房屋所在樓棟的權(quán)屬證明（初始登記）。于2011年7月11日交付地下208、209房間，2014年8月4日辦理地下208和地下209及產(chǎn)權(quán)車位所在樓棟的權(quán)屬證明（初始登記）。2011年8月13日辦理產(chǎn)權(quán)車位的網(wǎng)簽手續(xù)。關(guān)于使用權(quán)車位以及產(chǎn)權(quán)車位交付的時(shí)間，雙方各執(zhí)一詞。中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司認(rèn)為產(chǎn)權(quán)車位是在2014年11月6日交付，使用權(quán)車位至今未交付。聯(lián)合置地公司認(rèn)為使用權(quán)車位以及產(chǎn)權(quán)車位均在2011年11月6日交付。雙方對(duì)于各自主張均不能提供證據(jù)予以證明。依據(jù)《預(yù)售合同（地上）》第二十一條第1款的約定，遲延辦理“案涉房屋”地上25套房屋初始登記990天（2011年9月27日至2014年6月13日）按已付款日萬分之二計(jì)算違約金為295352188.76元。依據(jù)《預(yù)售合同（地上）》補(bǔ)充協(xié)議第十一條第2款約定，遲延辦理“案涉房屋”地上25套房屋的產(chǎn)權(quán)過戶365天（2015年10月10日至2016年10月9日）按已付款日萬分之二計(jì)算違約金為108892473.63元，上述兩項(xiàng)共計(jì)404244662.39元。依據(jù)《預(yù)售合同（地下）》第二十一條第1款約定，遲延辦理地下208、209室物業(yè)初始登記1042天（2011年9月27日至2014年8月4日）按已付款日萬分之二計(jì)算違約金為11318350.51元。依據(jù)《預(yù)售合同（地下）》補(bǔ)充協(xié)議第九條第2款約定，遲延辦理地下208、209室的產(chǎn)權(quán)過戶365天（2015年10月10日至2016年10月9日）按已付款日萬分之二計(jì)算違約金為3964681.32元，上述兩項(xiàng)違約金共計(jì)15283031.83元。依據(jù)《預(yù)售合同（車位）》第二十一條約定，遲延辦理產(chǎn)權(quán)車位初始登記796天（2012年5月30日至2014年8月4日），按已付款日萬分之二計(jì)算違約金為9169920.00元。依據(jù)《停車位買賣協(xié)議》第六條約定，遲延辦理產(chǎn)權(quán)車位的產(chǎn)權(quán)過戶730天（2014年10月10日至2016年10月9日）按已付款日萬分之二計(jì)算違約金為8409600.00元。依據(jù)《停車位買賣協(xié)議》第十條第2款約定，逾期辦理產(chǎn)權(quán)車位網(wǎng)簽手續(xù)30天（2011年7月14日至2011年8月13日）按已付款日萬分之二計(jì)算違約金為345600.00元。上述各項(xiàng)違約金總計(jì)為437452814.22元。經(jīng)一審法院向中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司詢問沒有辦理產(chǎn)權(quán)過戶所造成的損失情況，中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司表示無法提供具體損失情況。

另查明，由于雙方當(dāng)事人對(duì)于“案涉房屋”使用權(quán)車位是否交付存在分歧，雙方亦沒有相關(guān)交接手續(xù)，一審法院于2018年2月24日來到“案涉房屋”地下停車場(chǎng)進(jìn)行勘查?，F(xiàn)場(chǎng)有雙方當(dāng)事人及物業(yè)公司負(fù)責(zé)人。現(xiàn)場(chǎng)勘察目測(cè)的結(jié)果為，所有使用權(quán)車位均有標(biāo)示及號(hào)碼，均沒有使用。物業(yè)公司的人稱，使用權(quán)車位是和所有權(quán)車位一起交付的，如使用需要使用方提供車牌號(hào)碼及車輛信息。由于中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司一直沒有提供上述材料，故而一直沒有使用。

再查明，經(jīng)聯(lián)合置地公司與中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司多方努力，“案涉房屋”已經(jīng)辦理完過戶手續(xù)。聯(lián)合置地公司于2008年4月取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，2010年8月7日取得商品房預(yù)售許可證。

一審法院認(rèn)為，中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司與聯(lián)合置地公司于2011年3月28日簽訂的《預(yù)售合同》、2011年3月28日簽訂的編號(hào)為Y1157762《預(yù)售合同（地上）》、2011年7月2日簽訂的編號(hào)為Y1195279《預(yù)售合同（地下）》、2011年8月14日簽訂的編號(hào)為1195767《預(yù)售合同（車位）》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，不違反法律規(guī)定，應(yīng)屬有效。上述合同簽訂后，中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司依據(jù)合同約定履行了向聯(lián)合置地公司支付大部分購(gòu)房款的義務(wù)，聯(lián)合置地公司應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行交付房屋并及時(shí)辦理網(wǎng)簽及房屋過戶手續(xù)的義務(wù)。聯(lián)合置地公司雖然已經(jīng)將房屋全部交付，但遲遲不能辦理房屋過戶手續(xù)，對(duì)此聯(lián)合置地公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司要求聯(lián)合置地公司辦理房屋過戶手續(xù)及承擔(dān)違約責(zé)任的請(qǐng)求符合雙方的約定，一審法院予以支持。聯(lián)合置地公司表示沒有及時(shí)辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶系由于行政部門原因所致，并非聯(lián)合置地公司主觀意愿，其本身不存在違約的過錯(cuò)，應(yīng)當(dāng)免除聯(lián)合置地公司逾期辦證的違約責(zé)任，為此提供了一份2013年8月23日北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、北京市規(guī)劃委員會(huì)會(huì)議紀(jì)要，其中第三項(xiàng)記載：關(guān)于朝陽廣場(chǎng)辦公樓地下部分房屋用途登記問題，朝陽廣場(chǎng)1號(hào)、2號(hào)辦公樓“2008規(guī)建字0109號(hào)”位于朝陽區(qū)朝陽門北大街，2010年取得預(yù)售許可，現(xiàn)建設(shè)單位申請(qǐng)明確地下已預(yù)售房屋登記用途。經(jīng)核實(shí)規(guī)劃存檔圖紙，上述房屋屬于辦公配套用房，會(huì)議議定由北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委按辦公用途辦理房屋登記。以此證明沒有按期辦理產(chǎn)權(quán)登記及過戶手續(xù)系因?yàn)樾姓块T原因造成。中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司對(duì)于該份證據(jù)的真實(shí)性及證明目的不予認(rèn)可，認(rèn)為不能因此免除聯(lián)合置地公司的違約責(zé)任。單從該份會(huì)議紀(jì)要所記載內(nèi)容不能得出是行政部門的原因而導(dǎo)致遲延辦理相關(guān)登記及產(chǎn)權(quán)過戶，且該份會(huì)議紀(jì)要所指時(shí)間是在2013年8月23日，也超過了聯(lián)合置地公司應(yīng)當(dāng)為中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司辦理相關(guān)手續(xù)的時(shí)間。因此，聯(lián)合置地公司應(yīng)按照約定承擔(dān)不能及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)過戶的違約責(zé)任，對(duì)其抗辯理由不予支持。考慮到聯(lián)合置地公司已將房屋交付了中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司，中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司購(gòu)買房屋的目的亦是用于自身辦公使用，且在一審審理期間聯(lián)合置地公司已經(jīng)積極為中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司辦理完了“案涉房屋”的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。因此，聯(lián)合置地公司依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條第二款“約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少”的規(guī)定，以及《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問題的解釋（二）》第二十九條“當(dāng)事人主張約定的違約金過高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為《合同法》第一百一十四條第二款規(guī)定的‘過分高于造成的損失’的規(guī)定，請(qǐng)求法院適當(dāng)減免違約金，符合法律規(guī)定，依據(jù)本案具體情況可予以減免，具體賠償數(shù)額酌定一億元，聯(lián)合置地公司應(yīng)當(dāng)予以支付。中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司與聯(lián)合置地公司之間的糾紛屬于房屋買賣合同糾紛，雙方之間對(duì)于權(quán)屬的歸屬?zèng)]有異議。故中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司在房屋買賣合同糾紛案件中又主張權(quán)屬歸屬主張，缺乏依據(jù)，不予支持。關(guān)于聯(lián)合置地公司反訴中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司支付購(gòu)房尾款的請(qǐng)求，考慮到聯(lián)合置地公司已經(jīng)為中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司辦理完產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司應(yīng)當(dāng)依照約定支付剩余購(gòu)房款。由于聯(lián)合置地公司違約在先，故其要求中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司支付違約金的反訴請(qǐng)求不予支持。

綜上，一審法院判決如下：一、聯(lián)合置地公司于判決生效后30日內(nèi)支付中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司違約金1億元；二、中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司于判決生效后30日內(nèi)支付聯(lián)合置地公司剩余購(gòu)房款113830184.35元；三、駁回中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司其他訴訟請(qǐng)求。四、駁回聯(lián)合置地公司其他反訴請(qǐng)求。財(cái)產(chǎn)保全申請(qǐng)費(fèi)5000元，由聯(lián)合置地公司負(fù)擔(dān)。案件受理費(fèi)11058321元，由中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司負(fù)擔(dān)5000000元；由聯(lián)合置地公司負(fù)擔(dān)6058321元。反訴案件受理費(fèi)841147.02元，由聯(lián)合置地公司負(fù)擔(dān)400000元；由中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司負(fù)擔(dān)441147.02元。

本院二審期間，當(dāng)事人圍繞上訴請(qǐng)求依法提交了證據(jù)。本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。

中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司提交兩份新證據(jù)：證據(jù)一、聯(lián)合置地公司、凱旋門公司、北京歷山瑞德國(guó)際管理咨詢有限公司（以下簡(jiǎn)稱歷山瑞德公司）企業(yè)信用信息，擬證明案涉房屋的物業(yè)公司凱旋門公司與聯(lián)合置地公司系關(guān)聯(lián)公司，凱旋門公司工作人員單方口頭作出的對(duì)中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司不利的陳述，不應(yīng)予以采信。證據(jù)二、案涉房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證書，擬證明聯(lián)合置地公司直至本案一審審理期間才迫于壓力為案涉房產(chǎn)辦理了產(chǎn)權(quán)登記，逾期將近七年,聯(lián)合置地公司構(gòu)成故意違約。

聯(lián)合置地公司質(zhì)證認(rèn)可兩份證據(jù)的真實(shí)性，但對(duì)其證明目的有異議，且認(rèn)為上述證據(jù)在一審審理期間已經(jīng)存在，不屬于二審新證據(jù)。

本院確認(rèn)中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司二審提交的兩份證據(jù)的真實(shí)性。證據(jù)一顯示，聯(lián)合置地公司的副董事長(zhǎng)賀永先也是歷山瑞德公司的經(jīng)理，而歷山瑞德公司是凱旋門公司的唯一股東。對(duì)此，本院認(rèn)為，《中華人民共和國(guó)公司法》第二百一十六條規(guī)定的“關(guān)聯(lián)關(guān)系”，是指公司控股股東、實(shí)際控制人、董事、監(jiān)事、高級(jí)管理人員與其直接或者間接控制的企業(yè)之間的關(guān)系，以及可能導(dǎo)致公司利益轉(zhuǎn)移的其他關(guān)系。賀永先在聯(lián)合置地公司和歷山瑞德公司擔(dān)任高管的事實(shí)，不足以證明聯(lián)合置地公司與凱旋門公司之間存在直接、間接控制關(guān)系或者存在導(dǎo)致公司利益轉(zhuǎn)移的其他關(guān)系，故證據(jù)一不能證明聯(lián)合置地公司與凱旋門公司之間系關(guān)聯(lián)企業(yè)。證據(jù)二指向的待證事實(shí)為聯(lián)合置地公司遲延辦理案涉房產(chǎn)的過戶登記，該事實(shí)已為一審判決查明和認(rèn)定，本院予以確認(rèn)。

本院對(duì)一審查明的事實(shí)予以確認(rèn)。

綜合各方當(dāng)事人訴辯情況，經(jīng)征得各方當(dāng)事人同意，本院歸納本案二審爭(zhēng)議焦點(diǎn)為，聯(lián)合置地公司的違約責(zé)任應(yīng)如何認(rèn)定：1.一審判決是否遺漏認(rèn)定聯(lián)合置地公司遲延交付地上25套房屋的違約責(zé)任；2.案涉使用權(quán)車位和所有權(quán)車位是否遲延交付；3.一審判決認(rèn)定的聯(lián)合置地公司應(yīng)承擔(dān)的違約金數(shù)額是否妥當(dāng)。

本案為房屋買賣合同糾紛，買受人中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司與出賣人聯(lián)合置地公司就購(gòu)買案涉地上25套房屋、地下208和209號(hào)房屋以及160個(gè)所有權(quán)車位和160個(gè)使用權(quán)車位分別簽訂的《朝陽廣場(chǎng)1號(hào)辦公樓購(gòu)買意向協(xié)議》《商品房預(yù)購(gòu)協(xié)議書》《停車位買賣協(xié)議》《預(yù)售合同》《預(yù)售合同（地上）》《預(yù)售合同（地下）》《預(yù)售合同（車位）》等系列協(xié)議合法有效，是確定中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司與聯(lián)合置地公司權(quán)利義務(wù)關(guān)系及違約責(zé)任的依據(jù)。

（一）關(guān)于一審判決是否遺漏認(rèn)定聯(lián)合置地公司遲延交付地上25套房屋違約責(zé)任的問題。中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司與聯(lián)合置地公司就地上25套房屋簽訂的商品房預(yù)售合同為《預(yù)售合同（地上）》，該合同第十二條交付條件約定，出賣人聯(lián)合置地公司應(yīng)在2011年4月15日前向買受人中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司交付案涉地上25套房屋。第十四條逾期交房責(zé)任約定了聯(lián)合置地公司未按照第十二條約定的期限和條件將該商品房交付中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司的，應(yīng)按照合同約定支付違約金。此后，聯(lián)合置地公司與中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司先后于2011年7月3日、2011年8月26日簽訂《備忘錄》和《交接書》，《備忘錄》約定，“根據(jù)《預(yù)售合同》的約定，甲方（聯(lián)合置地公司）應(yīng)在2011年4月15日前向乙方（中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司）交付該商品房，但由于存在附件所列的問題，導(dǎo)致甲方至今未能向乙方交付該商品房，現(xiàn)甲乙雙方同意在本備忘錄簽署后1日內(nèi)辦理該商品房交付……”?！督唤訒份d明，“本交接書簽署之日，為該商品房地上地下部分完成交付之日?！鄙鲜鰞煞莺贤瑑?nèi)容表明，因案涉商品房存在整改事項(xiàng)，聯(lián)合置地公司未能依據(jù)《預(yù)售合同（地上）》約定在2011年4月15日交付案涉地上25套房屋，上述房屋系在2011年8月28日（即《交接書》簽署之日）完成交接。聯(lián)合置地公司主張，中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司與其在《備忘錄》中約定了雙方同意在該《備忘錄》簽署后1日內(nèi)辦理該商品房交付手續(xù)，上述條款視為雙方對(duì)《預(yù)售合同（地上）》約定的交付期限進(jìn)行了變更，故其不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。本院認(rèn)為，因合同變更涉及對(duì)當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)關(guān)系的改變，特別是涉及合同主要權(quán)利義務(wù)條款的變動(dòng)將對(duì)當(dāng)事人履行合同的行為及合同目的的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生較大影響，為尊重當(dāng)事人真實(shí)意思表示，維護(hù)合同的穩(wěn)定性和當(dāng)事人之間的利益平衡，合同變更必須由合同當(dāng)事人以明示方式作出。本案中，履行案涉地上25套房屋交付系聯(lián)合置地公司在商品房買賣合同關(guān)系中的主要合同義務(wù)，《預(yù)售合同（地上）》已經(jīng)明確約定了房屋交付時(shí)間，《備忘錄》關(guān)于“雙方在本合同簽署后1日內(nèi)辦理商品房交付手續(xù)”的約定，是雙方關(guān)于實(shí)際履行時(shí)間的記載，并未明確體現(xiàn)雙方合意變更《預(yù)售合同（地上）》關(guān)于房屋交付期限的約定?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第七十八條規(guī)定：“當(dāng)事人對(duì)合同變更的內(nèi)容約定不明確的，推定為未變更。”依據(jù)上述規(guī)定，《備忘錄》不足以證明雙方就案涉地上25套房屋的交付期限進(jìn)行了變更。聯(lián)合置地公司未依約履行合同約定的交付義務(wù)，其違約行為應(yīng)予確認(rèn)。根據(jù)中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司一審訴訟請(qǐng)求，其就地上25套房屋向聯(lián)合置地公司主張的違約責(zé)任包括：1.遲延辦理地上25套房屋初始登記違約金；2.遲延辦理地上25套房屋產(chǎn)權(quán)過戶違約金；3.遲延交付地上25套房屋違約金。中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司提起本案訴訟已經(jīng)明確主張聯(lián)合置地公司應(yīng)承擔(dān)遲延交付地上25套房屋違約金，一審判決未認(rèn)定聯(lián)合置地公司遲延交付案涉地上25套房屋的違約行為及相應(yīng)責(zé)任，存在不當(dāng)，本院予以糾正。

需要說明的是，本案于2017年12月21日一審?fù)彆r(shí)，中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司主張，聯(lián)合置地公司逾期四個(gè)月交付案涉地上25套房屋，但其在訴訟請(qǐng)求中，僅向聯(lián)合置地公司主張2011年7月27日至2011年8月26日期間的違約金，中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司的訴訟請(qǐng)求與其在庭審中的陳述不一致，人民法院應(yīng)圍繞其訴訟請(qǐng)求進(jìn)行審理，本院僅針對(duì)中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司所主張的2011年7月27日至2011年8月26日期間的逾期交房違約責(zé)任進(jìn)行審理認(rèn)定。

（二）關(guān)于案涉使用權(quán)車位和所有權(quán)車位是否構(gòu)成遲延交付的問題。中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司向聯(lián)合置地公司的訴請(qǐng)中包括遲延交付所有權(quán)車位和使用權(quán)車位的違約金。中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司與聯(lián)合置地公司就所有權(quán)車位和使用權(quán)車位是否遲延交付存在爭(zhēng)議，中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司主張所有權(quán)車位系2014年11月6日交付，使用權(quán)車位系2018年2月交付；聯(lián)合置地公司主張所有權(quán)車位和使用權(quán)車位系于2011年8月26日雙方簽訂《交接書》時(shí)一并交付。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第五條第二款關(guān)于“對(duì)合同是否履行發(fā)生爭(zhēng)議的，由負(fù)有履行義務(wù)的當(dāng)事人承擔(dān)舉證責(zé)任”的規(guī)定，聯(lián)合置地公司主張其已依約履行了車位交付義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的舉證證明責(zé)任。

本案涉及停車位買賣的合同為：簽訂于2010年12月9日的《停車位買賣協(xié)議》以及簽訂于2011年8月14日的《預(yù)售合同（車位）》。關(guān)于所有權(quán)車位和使用權(quán)車位的交付時(shí)間問題，《停車位買賣協(xié)議》第四條第1項(xiàng)約定，聯(lián)合置地公司應(yīng)于2011年2月19日前將全部160個(gè)所有權(quán)車位和160個(gè)使用權(quán)車位交付給中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司?！额A(yù)售合同（車位）》系專門就有所有權(quán)車位簽訂的商品房預(yù)售合同，該合同第十二條第一項(xiàng)約定，聯(lián)合置地公司應(yīng)于2011年12月31日前向中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司交付所有權(quán)車位。簽訂在后的《預(yù)售合同（車位）》對(duì)所有權(quán)車位的交付時(shí)間進(jìn)行了變更，故根據(jù)《停車位買賣協(xié)議》、《預(yù)售合同（車位）》的上述約定，聯(lián)合置地公司應(yīng)分別于2011年2月19日、2011年12月31日前向中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司交付使用權(quán)車位和所有權(quán)車位。

根據(jù)《停車位買賣協(xié)議》第四條第2項(xiàng)約定，使用權(quán)車位和所有權(quán)車位在交付時(shí)，聯(lián)合置地公司應(yīng)辦理完畢相關(guān)使用執(zhí)照，此外，聯(lián)合置地公司還應(yīng)在交付前七天通知中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司進(jìn)行驗(yàn)收、交接。關(guān)于使用權(quán)車位的交付問題，聯(lián)合置地公司主張使用權(quán)車位交付的證據(jù)是車位上標(biāo)有相應(yīng)標(biāo)示及號(hào)碼，中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司使用時(shí)需向凱旋門公司申請(qǐng)。但通過設(shè)置標(biāo)示、號(hào)碼的方式進(jìn)行交付與雙方在《停車位買賣協(xié)議》中約定的交付方式不符。在一審法院勘查期間，凱旋門公司工作人員就使用權(quán)車位和所有權(quán)車位交付情況進(jìn)行了說明，上述證據(jù)為證人證言，在本案無其他有效證據(jù)佐證的情況下，上述證人證言不足以單獨(dú)認(rèn)定聯(lián)合置地公司的該項(xiàng)主張成立。關(guān)于所有權(quán)車位交付的問題，聯(lián)合置地公司主張所有權(quán)車位交付的證據(jù)是雙方于2011年8月26日簽訂的《交接書》以及中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司向物業(yè)公司申請(qǐng)?jiān)黾訂⒂密囄坏暮?，上述證據(jù)中，2011年8月26日《交接書》中并未載明案涉車位系此次交接范圍，《交接書》的交接清單中亦不包括車位；中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司與凱旋門公司簽訂的《朝陽廣場(chǎng)地下停車位臨時(shí)物業(yè)管理協(xié)議》載明凱旋門公司負(fù)責(zé)管理案涉所有權(quán)停車位，物業(yè)費(fèi)自2014年1月16日起交納；中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司關(guān)于商請(qǐng)?jiān)黾訂⒂猛＼囄坏仁乱说暮d明中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司的申請(qǐng)時(shí)間均為2015年，上述證據(jù)不能證明聯(lián)合置地公司依約交付案涉所有權(quán)車位的事實(shí)。聯(lián)合置地公司不能提供符合案涉合同約定內(nèi)容的交付憑證或其他能夠體現(xiàn)車位轉(zhuǎn)移占有的直接證據(jù)，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的不利后果，聯(lián)合置地公司關(guān)于其未遲延交付案涉使用權(quán)車位及所有權(quán)車位的抗辯理由不能成立，中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司訴請(qǐng)聯(lián)合置地公司支付使用權(quán)車位和所有權(quán)車位遲延交付違約金，一審判決未對(duì)相關(guān)事實(shí)進(jìn)行認(rèn)定不當(dāng)，本院予以糾正。

（三）關(guān)于一審判決認(rèn)定的違約金數(shù)額是否妥當(dāng)?shù)膯栴}?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問題的解釋（二）》第二十九條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人主張約定的違約金過高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的‘過分高于造成的損失’。”違約責(zé)任的主要功能以補(bǔ)償性為主、懲罰性為輔。違約責(zé)任的認(rèn)定一般在填補(bǔ)非違約方實(shí)際損失的基礎(chǔ)上，根據(jù)個(gè)案情況體現(xiàn)對(duì)惡意違約方適當(dāng)?shù)膽土P。本案中，中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司并未舉示足以證明其損失存在的證據(jù)，聯(lián)合置地公司主張中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司一審起訴請(qǐng)求的各項(xiàng)違約金452905073.22元過高，請(qǐng)求予以調(diào)減。一審判決綜合考慮中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司的購(gòu)房目的、使用現(xiàn)狀以及所涉房產(chǎn)在一審審理期間已經(jīng)全部交付且辦理過戶的實(shí)際情況，在本案沒有證據(jù)證明中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司存在實(shí)際損失的情況下，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問題的解釋（二）》第二十九條第一款關(guān)于“當(dāng)事人主張約定的違約金過高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的‘過分高于造成的損失’”的規(guī)定，認(rèn)定中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司主張的違約金數(shù)額過高且可予酌減，并無不當(dāng)。

一審判決未認(rèn)定聯(lián)合置地公司遲延交付地上25套房屋、遲延交付所有權(quán)車位和使用權(quán)車位的違約行為雖存在不當(dāng)，但鑒于一審判決是以中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司主張的全部違約金總數(shù)452905073.22元為基數(shù)，綜合全案事實(shí)對(duì)違約金進(jìn)行的整體調(diào)整，酌定聯(lián)合置地公司向中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司支付違約金1億元，屬于法官依法行使自由裁量權(quán)的結(jié)果，未造成雙方當(dāng)事人利益失衡，結(jié)果并無不當(dāng)，本院予以維持。中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司上訴主張應(yīng)當(dāng)參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息標(biāo)準(zhǔn)、以購(gòu)房款為基數(shù)的日萬分之三或年百分之二十四的標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定本案違約金數(shù)額，缺乏事實(shí)及法律依據(jù)，本院不予支持。

另，根據(jù)國(guó)務(wù)院《訴訟費(fèi)用交納辦法》第二十九條第二款關(guān)于“部分勝訴、部分?jǐn)≡V的，人民法院根據(jù)案件的具體情況決定當(dāng)事人各自負(fù)擔(dān)的訴訟費(fèi)用數(shù)額”的規(guī)定，一審判決決定中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司和聯(lián)合置地公司各自負(fù)擔(dān)相應(yīng)的本訴及反訴案件受理費(fèi)，并無不當(dāng)。

本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　　張純

審判員　　汪軍

審判員　　潘杰

二〇一九年十月三十一日

法官助理張聞