中華人民共和國(guó)最高人民法院

民 事 判 決 書(shū)

負(fù)責(zé)人：牛國(guó)華，該支行行長(zhǎng)。

委托訴訟代理人：趙丹陽(yáng)，云南天外天律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：郝艷，云南天外天律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審第三人）：云南昆都國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，住所地云南省昆明市五華區(qū)人民西路38號(hào)2幢二樓。

法定代表人：何東海，該公司總經(jīng)理。

被上訴人（原審第三人）：云南安寧金成礦業(yè)集團(tuán)有限公司，住所地云南省安寧市安海公路零公里處金成花園內(nèi)。

法定代表人：蔣勇，該公司總經(jīng)理。

被上訴人（原審第三人）：蔣勇，男，1971年10月31日出生，漢族，住云南省安寧市。

被上訴人（原審第三人）：陳樹(shù)昆，男，1960年4月23日出生，漢族，住云南省安寧市。

被上訴人（原審第三人）：梁夏，男，1968年5月6日出生，漢族，住云南省安寧市。

以上五位被上訴人的共同委托訴訟代理人：吳嵩，云南昆都國(guó)際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司員工。

被上訴人（原審原告）：吳春萍，女，1977年11月18日出生，漢族，住云南省昆明市。

農(nóng)行安寧支行上訴請(qǐng)求：1.撤銷(xiāo)一審判決并改判對(duì)紅菱花園A2地塊地下室******號(hào)車(chē)位（即人民西路壹號(hào)廣場(chǎng)的A2地塊地下室******號(hào)車(chē)位，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“****號(hào)車(chē)位”）繼續(xù)執(zhí)行；2.一審、二審訴訟費(fèi)用由被上訴人承擔(dān)。事實(shí)和理由：1.本案中訴爭(zhēng)車(chē)位系以物抵債并非單純的不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)，案涉《商品房購(gòu)銷(xiāo)合同》名為買(mǎi)賣(mài)合同實(shí)為以物抵債協(xié)議。2.吳春萍提交的《商品房購(gòu)銷(xiāo)合同》及《車(chē)位使用協(xié)議書(shū)》等相關(guān)書(shū)面證據(jù)，并不足以證明其確實(shí)形成于查封前且當(dāng)時(shí)確已合法占有的事實(shí)。3.一審法院適用法律錯(cuò)誤。本案系基于以物抵債所引發(fā)的物權(quán)期待保護(hù)權(quán)認(rèn)定，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定是關(guān)于無(wú)過(guò)錯(cuò)不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人的物權(quán)期待保護(hù)權(quán)的保護(hù)規(guī)定，吳春萍不屬于法律規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人，以物抵債的受讓人不在物權(quán)期待保護(hù)權(quán)的保護(hù)范圍之內(nèi)。

昆都房地產(chǎn)公司、金成礦業(yè)公司、蔣勇、陳樹(shù)昆、梁夏及吳春萍均辯稱(chēng)，同意一審判決。

吳春萍向一審法院起訴請(qǐng)求：1.判決立即停止對(duì)吳春萍購(gòu)買(mǎi)的位于人民西路壹號(hào)廣場(chǎng)的A2地塊地下室******號(hào)車(chē)位（紅菱花園A2地塊地下室******號(hào)車(chē)位）的強(qiáng)制執(zhí)行，并解除對(duì)上述車(chē)位的查封；2.判決確認(rèn)人民西路壹號(hào)廣場(chǎng)A2地塊地下室******號(hào)車(chē)位（紅菱花園A2地塊地下室******號(hào)）歸吳春萍所有；3.判決農(nóng)行安寧支行、昆都房地產(chǎn)公司立即協(xié)助和配合吳春萍辦理人民西路壹號(hào)廣場(chǎng)A2地塊地下室******號(hào)車(chē)位（紅菱花園A2地塊地下室******號(hào)）的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記；4.本案的案件受理費(fèi)用由農(nóng)行安寧支行承擔(dān)。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：2016年8月30日，吳春萍與昆都房地產(chǎn)公司簽訂《車(chē)位認(rèn)購(gòu)確認(rèn)書(shū)》，載明吳春萍購(gòu)買(mǎi)A2地塊地下室******號(hào)車(chē)位，車(chē)位總價(jià)205000元，付款方式為過(guò)渡費(fèi)折抵,折抵后應(yīng)付車(chē)位款101578.42元，契稅6150元，印花稅102.50元，維修基金3916.80元，辦證費(fèi)600元?！盾?chē)位認(rèn)購(gòu)確認(rèn)書(shū)》有昆都房地產(chǎn)公司銷(xiāo)售人員（組長(zhǎng)）梁永坤簽字。后吳春萍用現(xiàn)金及銀行卡刷卡方式支付了應(yīng)交款項(xiàng)。2017年3月13日，雙方又簽訂《商品房購(gòu)銷(xiāo)合同》，約定吳春萍購(gòu)買(mǎi)昆明市人民西路壹號(hào)廣場(chǎng)A2地塊地下室******號(hào)車(chē)位，車(chē)位總金額及需支付款項(xiàng)與《車(chē)位認(rèn)購(gòu)確認(rèn)書(shū)》一致，并約定當(dāng)日對(duì)車(chē)位進(jìn)行現(xiàn)狀移交，合同有昆都房地產(chǎn)公司印章和吳春萍簽字。同日，雙方又簽訂了《回遷戶(hù)交房結(jié)算單》確認(rèn)吳春萍的款項(xiàng)已付清，以及簽訂《車(chē)位使用協(xié)議書(shū)》將車(chē)位以現(xiàn)狀移交給吳春萍。另A2地塊工程項(xiàng)目尚未進(jìn)行最后驗(yàn)收，涉案車(chē)位尚未辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

農(nóng)行安寧支行訴金成礦業(yè)公司、昆都房地產(chǎn)公司、蔣勇、陳樹(shù)昆、梁夏金融借款合同糾紛一案，因農(nóng)行安寧支行提出財(cái)產(chǎn)保全申請(qǐng)，一審法院于2017年3月31日作出（2017）云民初44號(hào)民事裁定書(shū)，裁定查封、扣押、凍結(jié)本案五位第三人的財(cái)產(chǎn)，保全價(jià)值以301493839.56元為限。一審法院隨后查封了昆都房地產(chǎn)公司名下位于昆明市五華區(qū)龍翔街道辦事處的兩塊土地、位于昆明市紅菱花園A2地塊、紅聯(lián)城市廣場(chǎng)A3地塊一期、西園花園A5地塊房產(chǎn)共計(jì)1074套，其中包括人民西路壹號(hào)廣場(chǎng)A2地塊地下室******號(hào)車(chē)位。吳春萍提出執(zhí)行異議，一審法院作出（2017）云執(zhí)異270號(hào)執(zhí)行裁定書(shū)，主要認(rèn)為吳春萍提交的《車(chē)位認(rèn)購(gòu)確認(rèn)書(shū)》復(fù)印件無(wú)昆都房地產(chǎn)公司的簽章，吳春萍也未提供涉案車(chē)位的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)承擔(dān)舉證不力的后果，遂駁回吳春萍的異議請(qǐng)求。2018年9月11日，吳春萍簽收了上述執(zhí)行裁定書(shū)，當(dāng)月21日吳春萍提起本案訴訟。

一審法院認(rèn)為，綜合各方當(dāng)事人的訴辯主張，本案主要爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：吳春萍關(guān)于排除執(zhí)行的訴訟請(qǐng)求能否成立。對(duì)此，一審法院評(píng)判如下：

關(guān)于合同訂立的問(wèn)題。一審法院認(rèn)為，本案《車(chē)位認(rèn)購(gòu)確認(rèn)書(shū)》對(duì)吳春萍購(gòu)買(mǎi)昆都房地產(chǎn)公司的車(chē)位、應(yīng)付價(jià)款及支付方式等進(jìn)行了明確，雖該確認(rèn)書(shū)無(wú)昆都房地產(chǎn)公司印章，但有該公司銷(xiāo)售人員的簽字，且昆都房地產(chǎn)公司對(duì)該行為認(rèn)可，因此銷(xiāo)售人員的簽字行為依法對(duì)昆都房地產(chǎn)公司發(fā)生法律效力。2017年3月13日,昆都房地產(chǎn)公司又與吳春萍簽訂了《商品房購(gòu)銷(xiāo)合同》，對(duì)雙方之間車(chē)位買(mǎi)賣(mài)再次確認(rèn)，該事實(shí)有合同雙方一致陳述、合同原件、交款憑證等相互印證，農(nóng)行安寧支行雖不認(rèn)可但未提交足以推翻前述事實(shí)的相反證據(jù)，故一審法院認(rèn)定吳春萍與昆都房地產(chǎn)公司之間的買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系于2016年8月30日建立，2017年3月13日再次確認(rèn)?！盾?chē)位認(rèn)購(gòu)確認(rèn)書(shū)》和《商品房購(gòu)銷(xiāo)合同》的內(nèi)容不違反法律及行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，成立并合法有效。盡管部分車(chē)位款系用昆都房地產(chǎn)公司欠付的過(guò)渡費(fèi)進(jìn)行沖抵，但屬雙方當(dāng)事人就款項(xiàng)支付方式達(dá)成的合意，對(duì)認(rèn)定雙方之間形成的合同關(guān)系為商品房買(mǎi)賣(mài)合同并無(wú)影響。

關(guān)于車(chē)位占有的問(wèn)題。昆都房地產(chǎn)公司與吳春萍簽訂的《車(chē)位使用協(xié)議書(shū)》載明“昆都房地產(chǎn)公司同意提前移交車(chē)位……雙方同意以現(xiàn)狀移交使用”，庭審中，吳春萍與昆都房地產(chǎn)公司對(duì)涉案車(chē)位于《商品房購(gòu)銷(xiāo)合同》簽訂當(dāng)日實(shí)際交付給吳春萍均予認(rèn)可，故一審法院認(rèn)定案涉車(chē)位已由吳春萍實(shí)際控制和管理。

關(guān)于價(jià)款支付的問(wèn)題。吳春萍購(gòu)買(mǎi)的車(chē)位總價(jià)為205000元，根據(jù)吳春萍提交的銀行卡刷卡憑證及昆都房地產(chǎn)公司出具的收據(jù)、結(jié)算單等證據(jù)可以證實(shí)，吳春萍已經(jīng)足額支付了車(chē)位價(jià)款及契稅、印花稅和維修基金等費(fèi)用。

關(guān)于未辦理過(guò)戶(hù)登記的原因。根據(jù)庭審查明的事實(shí)，由于A2地塊工程項(xiàng)目整體未進(jìn)行最后驗(yàn)收，故還不具備辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記的條件，訴爭(zhēng)車(chē)位尚未辦理過(guò)戶(hù)登記的責(zé)任在于昆都房地產(chǎn)公司而非吳春萍。

綜上，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條“金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中，買(mǎi)受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形之一且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已經(jīng)按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買(mǎi)受人自身原因未辦理過(guò)戶(hù)登記”之規(guī)定，吳春萍對(duì)涉案車(chē)位享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，一審法院對(duì)吳春萍要求排除執(zhí)行的該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求予以支持。

另，關(guān)于吳春萍要求確認(rèn)車(chē)位歸其所有、要求相關(guān)當(dāng)事人配合辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記的問(wèn)題。一審法院認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”之規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的取得、轉(zhuǎn)讓等須以登記為要件，本案吳春萍已經(jīng)付清車(chē)位價(jià)款，其享有物權(quán)期待權(quán)，昆都房地產(chǎn)公司確實(shí)負(fù)有辦理產(chǎn)權(quán)登記至吳春萍名下的義務(wù)，但由于目前涉案工程尚未通過(guò)驗(yàn)收，尚不具備辦理產(chǎn)權(quán)登記的法定條件，因此，尚不能從物權(quán)法角度對(duì)涉案車(chē)位進(jìn)行確權(quán)以及判決辦理產(chǎn)權(quán)登記，故一審法院對(duì)吳春萍要求確認(rèn)車(chē)位歸其所有、辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記的訴請(qǐng)不予支持。

綜上所述，一審法院對(duì)吳春萍要求排除對(duì)涉案車(chē)庫(kù)強(qiáng)制執(zhí)行的訴訟請(qǐng)求予以支持。依照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條、第二百二十七條，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第三百一十二條規(guī)定，判決：一、解除對(duì)吳春萍購(gòu)買(mǎi)的位于昆明市人民西路壹號(hào)廣場(chǎng)A2地塊地下室******號(hào)車(chē)位（紅菱花園A2地塊地下室******號(hào)車(chē)位）的查封，不得執(zhí)行上述車(chē)位；二、駁回吳春萍的其他訴訟請(qǐng)求。一審案件受理費(fèi)4375.00元，由農(nóng)行安寧支行負(fù)擔(dān)。

本院二審認(rèn)定如下事實(shí)：

1.吳春萍是回遷戶(hù)，其回遷房產(chǎn)已交付，案涉車(chē)位不屬于拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議約定的內(nèi)容。

2.在《車(chē)位認(rèn)購(gòu)確認(rèn)書(shū)》上，昆都房地產(chǎn)公司委托銷(xiāo)售的昆明飛鴿房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的銷(xiāo)售人員簽字確認(rèn)。

3.《車(chē)位使用協(xié)議書(shū)》約定：乙方（吳春萍）向甲方（昆都房地產(chǎn)公司）購(gòu)買(mǎi)車(chē)位，因乙方實(shí)際需要，要求提前使用車(chē)位，經(jīng)雙方協(xié)商一致達(dá)成如下協(xié)議內(nèi)容：一、乙方充分了解車(chē)位現(xiàn)狀，因生活需要，需提前使用車(chē)位，甲方同意提前移交車(chē)位；二、乙方在使用車(chē)位過(guò)程中，對(duì)車(chē)輛及財(cái)產(chǎn)人身安全自負(fù)責(zé)任；三、車(chē)位使用中的水電費(fèi)用，在未正式驗(yàn)收前由甲方承擔(dān)；四、雙方同意以現(xiàn)狀移交使用。

4.因昆明市紅菱花園A2地塊土地上設(shè)定有抵押，昆都房地產(chǎn)公司的大產(chǎn)權(quán)證也尚未辦理完畢，且經(jīng)農(nóng)行安寧支行申請(qǐng)，法院在商品房預(yù)售系統(tǒng)中將房產(chǎn)與車(chē)位全部查封，案涉車(chē)位未能辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)。

此外，本院二審?fù)徶?，昆都房地產(chǎn)公司表示案涉《商品房購(gòu)銷(xiāo)合同》《車(chē)位使用協(xié)議書(shū)》之前都由其管理，吳春萍手中沒(méi)有相關(guān)合同。

本院對(duì)一審法院認(rèn)定的其他事實(shí)予以確認(rèn)。

首先，吳春萍與昆都房地產(chǎn)公司簽訂的《車(chē)位認(rèn)購(gòu)確認(rèn)書(shū)》《商品房購(gòu)銷(xiāo)合同》，在內(nèi)容上與一般不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同并無(wú)重大差異，其特殊之處僅在于部分價(jià)款的支付方式為過(guò)渡費(fèi)折抵。但《車(chē)位認(rèn)購(gòu)確認(rèn)書(shū)》和《商品房購(gòu)銷(xiāo)合同》均沒(méi)有任何確認(rèn)、清理、消滅雙方債權(quán)債務(wù)的意思表示和約定，且在債權(quán)金額超過(guò)車(chē)位價(jià)款的情況下吳春萍仍需支付部分現(xiàn)金，可見(jiàn)，將以過(guò)渡費(fèi)抵扣部分價(jià)款的約定視為買(mǎi)賣(mài)合同價(jià)款支付方式的特別約定，更為符合當(dāng)事人的意思表示，并不足以據(jù)此認(rèn)定整個(gè)交易的性質(zhì)為以物抵債。

其次，盡管最初簽訂的《車(chē)位認(rèn)購(gòu)確認(rèn)書(shū)》上沒(méi)有加蓋昆都房地產(chǎn)公司的印章，但該《車(chē)位認(rèn)購(gòu)確認(rèn)書(shū)》約定吳春萍購(gòu)買(mǎi)昆都房地產(chǎn)公司的車(chē)位，并對(duì)總價(jià)款和價(jià)款支付方式進(jìn)行了明確。且在《車(chē)位認(rèn)購(gòu)確認(rèn)書(shū)》前，吳春萍向昆都房地產(chǎn)公司支付了保證金，并在《車(chē)位認(rèn)購(gòu)確認(rèn)書(shū)》簽訂后，通過(guò)POS機(jī)刷卡支付了部分價(jià)款，該確認(rèn)書(shū)的真實(shí)性應(yīng)予認(rèn)可。而《車(chē)位認(rèn)購(gòu)確認(rèn)書(shū)》上除了吳春萍簽名外，還有銷(xiāo)售人員的簽字確認(rèn)，昆都房地產(chǎn)公司對(duì)此也予以認(rèn)可，故銷(xiāo)售人員簽字的行為依法對(duì)昆都房地產(chǎn)公司發(fā)生法律效力。另外，昆都房地產(chǎn)公司又與吳春萍簽訂了正式的《商品房購(gòu)銷(xiāo)合同》（時(shí)間在查封前），再次對(duì)雙方之間車(chē)位買(mǎi)賣(mài)進(jìn)行確認(rèn)，而農(nóng)行安寧支行未提交相反證據(jù)證明相關(guān)合同存在虛假。一審法院據(jù)此認(rèn)定吳春萍與昆都房地產(chǎn)公司在案涉車(chē)位查封前簽訂了合法有效的買(mǎi)賣(mài)合同，并無(wú)不當(dāng)。

再次，吳春萍作為回遷戶(hù)，其大部分車(chē)位價(jià)款以拆遷安置補(bǔ)償?shù)南嚓P(guān)費(fèi)用折抵。同時(shí)，吳春萍與昆都房地產(chǎn)公司簽訂的《車(chē)位使用協(xié)議書(shū)》明確約定“昆都房地產(chǎn)公司同意提前移交車(chē)位……雙方同意以現(xiàn)狀移交使用”，且雙方均認(rèn)可案涉車(chē)位已實(shí)際交付給吳春萍。既然如此，那么吳春萍就可對(duì)案涉車(chē)位進(jìn)行實(shí)際管控，是否具備使用條件或進(jìn)行了實(shí)際使用并不影響合法占有的認(rèn)定。因此，一審法院認(rèn)定案涉車(chē)位已由吳春萍進(jìn)行實(shí)際控制和管理，并無(wú)不當(dāng)。

復(fù)次，吳春萍提交的相關(guān)證據(jù)可以證明，其已通過(guò)支付部分款項(xiàng)和過(guò)渡費(fèi)沖抵方式支付了全部?jī)r(jià)款，并向昆都房地產(chǎn)公司繳納了契稅、印花稅及維修基金。

最后，因案涉車(chē)位所在土地被設(shè)定抵押，昆都房地產(chǎn)公司的大產(chǎn)權(quán)證未辦理，以及案涉車(chē)位被法院查封，致案涉車(chē)位不具備辦理產(chǎn)權(quán)證的條件，故案涉車(chē)位未能辦理產(chǎn)權(quán)登記并非因吳春萍自身原因所致。

綜上所述，參照《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條之規(guī)定，吳春萍對(duì)案涉車(chē)位享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。農(nóng)行安寧支行的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚。適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第三百一十二條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　　馬成波

審判員　　司　偉

審判員　　葉　歡

二〇一九年九月二十七日

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