中華人民共和國(guó)最高人民法院

民 事 判 決 書

負(fù)責(zé)人：牛國(guó)華，該行行長(zhǎng)。

委托訴訟代理人：趙丹陽，云南天外天律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：郝艷，云南天外天律師事務(wù)所律師。

被上訴人（一審第三人）：云南昆都國(guó)際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地云南省昆明市五華區(qū)人民西路38號(hào)2幢二樓。

法定代表人：何東海，該公司總經(jīng)理。

被上訴人（一審第三人）：云南安寧金成礦業(yè)集團(tuán)有限公司，住所地云南省安寧市安海公路零公里處金成花園內(nèi)。

法定代表人：蔣勇，該公司總經(jīng)理。

被上訴人（一審第三人）：蔣勇，男，漢族，1971年10月31日出生，住云南省安寧市連然鎮(zhèn)。

被上訴人（一審第三人）：陳樹昆，男，漢族，1960年4月23日出生，住云南省安寧市連然鎮(zhèn)。

被上訴人（一審第三人）：梁夏，男，漢族，1968年5月6日出生，住云南省安寧市連然鎮(zhèn)。

以上五位被上訴人的共同委托訴訟代理人：吳嵩，云南昆都國(guó)際房地產(chǎn)開發(fā)有限公司員工。

被上訴人（一審原告）：張華，男，漢族，1966年10月15日生，住云南省昆明市。

委托訴訟代理人：張菊英，張華之妻。

農(nóng)行安寧支行上訴請(qǐng)求：1.請(qǐng)求二審法院撤銷一審判決并改判對(duì)紅菱花園A2地塊地下室負(fù)2層×××號(hào)車位（即人民西路壹號(hào)廣場(chǎng)的A2地塊地下室負(fù)2層×××號(hào)車位，以下簡(jiǎn)稱“×××號(hào)車位”）繼續(xù)執(zhí)行；2.一審、二審訴訟費(fèi)用由被上訴人承擔(dān)。其所持理由：1.本案中訴爭(zhēng)車位系以物抵債并非單純的不動(dòng)產(chǎn)買賣，涉案“商品房購(gòu)銷合同”名為買賣合同實(shí)為以物抵債協(xié)議。2.被上訴人所提交的商品房購(gòu)銷合同及車位使用協(xié)議等相關(guān)書面證據(jù)，并不足以證明其確實(shí)形成于查封前且當(dāng)時(shí)確已合法占有的事實(shí)。3.一審法院適用法律錯(cuò)誤，本案系基于以物抵債所引發(fā)的物權(quán)期待保護(hù)權(quán)認(rèn)定，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定是關(guān)于無過錯(cuò)不動(dòng)產(chǎn)買受人的物權(quán)期待保護(hù)權(quán)的保護(hù)規(guī)定，被上訴人不屬于法律規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)買受人，以物抵債的受讓人不在物權(quán)期待保護(hù)權(quán)的保護(hù)范圍之內(nèi)。

昆都房地產(chǎn)公司、金成礦業(yè)公司、蔣勇、陳樹昆、梁夏及張華均辯稱，同意一審判決。

張華向一審法院起訴請(qǐng)求：1.立即停止對(duì)張華購(gòu)買的×××號(hào)車位的強(qiáng)制執(zhí)行，并解除對(duì)上述車位的查封；2.確認(rèn)×××號(hào)車位歸張華所有；3.農(nóng)行安寧支行、昆都房地產(chǎn)公司、金成礦業(yè)公司、蔣勇、陳樹昆、梁夏立即協(xié)助和配合張華辦理×××號(hào)車位的產(chǎn)權(quán)過戶登記；4.本案的案件受理費(fèi)用由農(nóng)行安寧支行承擔(dān)。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：2016年8月23日，張華與昆都房地產(chǎn)公司簽訂《車位認(rèn)購(gòu)確認(rèn)書》，載明張華購(gòu)買×××號(hào)車位，車位總價(jià)為205000.00元，付款方式為過渡費(fèi)折抵,具體為過渡費(fèi)折抵202293.77元，折抵后應(yīng)付車款總價(jià)為2706.23元，需繳納的相關(guān)費(fèi)用10169.30元（契稅6150元，印花稅102.50元，維修基金3916.80元）。在《車位認(rèn)購(gòu)確認(rèn)書》上，銷售人員簽字確認(rèn)。2016年8月24日，張華通過銀行卡轉(zhuǎn)賬支付20000.00元，昆都房地產(chǎn)公司出具收據(jù)，確認(rèn)收到張華車位保證金20000元。2017年2月17日，雙方又簽訂《商品房購(gòu)銷合同》，約定張華購(gòu)買×××號(hào)車位，車位總金額及支付方式均同《車位認(rèn)購(gòu)確認(rèn)書》一致，并約定可對(duì)車位進(jìn)行現(xiàn)狀移交。昆都房地產(chǎn)公司簽章，張華簽字，對(duì)《商品房購(gòu)銷合同》予以確認(rèn)的同時(shí)，又簽訂了《昆都房地產(chǎn)公司回遷戶交房結(jié)算單》，明確張華共應(yīng)付款215774.30元，已收現(xiàn)金20000元，用過渡費(fèi)沖抵了剩余車位欠款195774.30元。2017年3月15日，昆都房地產(chǎn)公司與張華簽訂《車位使用協(xié)議書》，將車位以現(xiàn)狀移交張華使用。

另查明,農(nóng)行安寧支行訴金成礦業(yè)公司、昆都房地產(chǎn)公司、蔣勇、陳樹昆、梁夏金融借款合同糾紛案，因農(nóng)行安寧支行提出財(cái)產(chǎn)保全申請(qǐng)，一審法院于2017年3月31日作出（2017）云民初44號(hào)民事裁定書，裁定查封、扣押、凍結(jié)金成礦業(yè)公司、昆都房地產(chǎn)公司、蔣勇、陳樹昆、梁夏的財(cái)產(chǎn)，保全價(jià)值以301493839.56元為限。一審法院隨后作出（2017）云執(zhí)保23號(hào)及（2017）云執(zhí)保23號(hào)之一《協(xié)助執(zhí)行通知書》，查封了昆都房地產(chǎn)公司名下位于昆明市五華區(qū)龍翔街道辦事處的兩塊土地，查封了昆都房地產(chǎn)公司名下位于昆明市紅菱花園Ａ2地塊、紅聯(lián)城市地塊房產(chǎn)共計(jì)1074套，其中包括Ｂ388號(hào)車位。后張華提出執(zhí)行異議，一審法院遂作出（2017）云執(zhí)異264號(hào)執(zhí)行裁定書，裁定查明張華提交的《車位認(rèn)購(gòu)確認(rèn)書》復(fù)印件中沒有昆都房地產(chǎn)公司的簽章，也未提供涉案車位的書面買賣合同，并以此為由，裁定駁回張華的異議請(qǐng)求。2018年9月11日，法院向張華送達(dá)裁定，2018年9月21日，張華提起本案訴訟。

一審法院認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為張華關(guān)于本案排除執(zhí)行的訴訟請(qǐng)求能否成立。

首先，關(guān)于本案的法律適用問題。《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形之一且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已經(jīng)按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記?！?，第二十九條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購(gòu)商品房用于居住且買受人名下無其他居住的房屋；（三）已支付的價(jià)款超過合同約定總價(jià)款的百分之五十。”一審法院認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條適用于金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議的情形，而第二十九條則適用于金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議的情形。上述兩條文雖然適用不同的情形，但是如果被執(zhí)行人為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，且被執(zhí)行的不動(dòng)產(chǎn)為登記于其名下的商品房，同時(shí)符合了“登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)”與“登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房”兩種情形，則《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條與第二十九條適用上產(chǎn)生競(jìng)合，兩條規(guī)定之間并非自然排斥關(guān)系，且該兩條規(guī)定并非以被執(zhí)行人是否系房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)，第二十八條系普適性的條款，對(duì)于所有類型的被執(zhí)行人均可適用，而第二十九條是專門針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的被執(zhí)行人而規(guī)定的特別條款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為被執(zhí)行人的案件中，既可以適用特別條款也可以適用普通條款。據(jù)此，本案情形如符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條的規(guī)定，應(yīng)適用該條規(guī)定。

其次，1.盡管最初簽訂的《車位認(rèn)購(gòu)確認(rèn)書》上沒有加蓋昆都房地產(chǎn)公司的公章，一審法院認(rèn)為，該份確認(rèn)書約定張華購(gòu)買昆都房地產(chǎn)公司的車位，并對(duì)具體總價(jià)款和價(jià)款支付方式進(jìn)行了明確。確認(rèn)書上除了有張華簽名外，還有銷售人員的簽字確認(rèn)，昆都房地產(chǎn)公司對(duì)此也予以認(rèn)可，梁永坤簽字的行為依法對(duì)昆都房地產(chǎn)公司發(fā)生法律效力。另外，2017年2月17日，昆都房地產(chǎn)公司又同張華簽訂正式的《商品房購(gòu)銷合同》，再次對(duì)雙方之間車位買賣進(jìn)行確認(rèn)。本案張華與昆都房地產(chǎn)公司均對(duì)此予以認(rèn)可，且提交了合同原件、交款憑證等對(duì)買賣合同簽訂并履行的事實(shí)予以佐證。農(nóng)行安寧支行盡管對(duì)此不予認(rèn)可，但未提交足以推翻前述事實(shí)的相反證據(jù)，一審法院對(duì)其異議不予采信。一審法院認(rèn)定，張華同昆都房地產(chǎn)公司之間的買賣合同系于2016年8月23日即已成立，2017年2月17日再次確認(rèn)，《車位認(rèn)購(gòu)確認(rèn)書》和《商品房購(gòu)銷合同》的內(nèi)容不違反任何現(xiàn)行法律及行政法規(guī)效力禁止性規(guī)定，屬于依法成立并合法有效的合同。該合同顯然符合不動(dòng)產(chǎn)買賣合同的法律特征，盡管部分購(gòu)車位款系用昆都房地產(chǎn)公司欠付的過渡費(fèi)進(jìn)行沖抵，這顯然僅只是雙方當(dāng)事人就款項(xiàng)支付方式達(dá)成的合意，并不影響認(rèn)定雙方之間所形成合同性質(zhì)為商品房買賣合同。2.張華購(gòu)買的車位總價(jià)為205000元。張華提交的證據(jù)能夠證明其通過支付現(xiàn)金加上用過渡費(fèi)沖抵的方式，已經(jīng)足額支付了車位全部?jī)r(jià)款及契稅、印花稅和維修基金。3.昆都房地產(chǎn)公司同張華簽訂《車位使用協(xié)議書》，載明：“昆都房地產(chǎn)公司同意提前移交車位”“雙方同意以現(xiàn)狀移交使用”，這表明案涉車位已經(jīng)實(shí)際交付至張華，并由張華進(jìn)行實(shí)際控制和管理。綜上，本案中，在農(nóng)行安寧支行查封之前，張華與昆都房地產(chǎn)公司簽訂《商品房購(gòu)銷合同》，已支付全部購(gòu)房款，張華已經(jīng)對(duì)車位實(shí)際占有使用至今。對(duì)于未能辦理產(chǎn)權(quán)登記的原因，昆都房地產(chǎn)公司庭審中自認(rèn)，由于項(xiàng)目整體并未進(jìn)行最后的驗(yàn)收，還不具備辦理產(chǎn)權(quán)登記的條件，責(zé)任在于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。故張華對(duì)涉案車庫(kù)的權(quán)利完全符合上述司法解釋規(guī)定的情形，其享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。張華的該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求于法有據(jù)，一審法院予以支持。

《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第六條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記?！钡诰艞l規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！钡谑臈l規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力?！庇捎谀壳败囄晃匆婪ㄟM(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，尚未記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿，車位的所有權(quán)并未發(fā)生轉(zhuǎn)移，張華請(qǐng)求判令車位歸其所有，于法相悖，一審法院不予支持。

當(dāng)然，張華與昆都房地產(chǎn)公司之間簽訂的合同成立并生效，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條之規(guī)定，全面履行自身義務(wù)。在張華已經(jīng)支付車位對(duì)價(jià)款的情況下，昆都房地產(chǎn)公司的確負(fù)有將車位登記變更至張華名下的義務(wù)，由于目前尚不具備辦理產(chǎn)權(quán)登記的法定條件，張華對(duì)此亦予以認(rèn)可，一審法院對(duì)此不予支持。

本院二審期間，各方當(dāng)事人均未提交新證據(jù)。

本院二審認(rèn)定如下事實(shí)：

1.張華是回遷戶，其回遷房產(chǎn)已交付，涉案車位不屬于拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議約定的內(nèi)容。

2.在《車位認(rèn)購(gòu)確認(rèn)書》上，昆都房地產(chǎn)公司委托銷售的昆明飛鴿房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的銷售人員簽字確認(rèn)。

3.《車位使用協(xié)議書》主要內(nèi)容為，乙方（張華）向甲方（昆都房地產(chǎn)公司）購(gòu)買車位，因乙方實(shí)際需要，要求提前使用車位，經(jīng)雙方協(xié)商一致達(dá)成如下協(xié)議內(nèi)容：一、乙方充分了解車位現(xiàn)狀，因生活需要，需提前使用車位，甲方同意提前移交車位；二、乙方在使用車位過程中，對(duì)車輛及財(cái)產(chǎn)人身安全自負(fù)責(zé)任；三、車位使用中的水電費(fèi)用，在未正式驗(yàn)收前由甲方承擔(dān)；四、雙方同意以現(xiàn)狀移交。

4．張華以現(xiàn)金、POS機(jī)刷卡（POS機(jī)商戶全稱顯示為昆都國(guó)際房地產(chǎn)開發(fā)公司）及過渡費(fèi)沖抵的方式支付了涉案車位全部?jī)r(jià)款，并向昆都房地產(chǎn)公司繳納了契稅、印花稅及維修基金，契稅、印花稅及維修基金均只有昆都房地產(chǎn)公司開具的收據(jù)。同時(shí)，張華與昆都房地產(chǎn)公司簽訂了《昆都房地產(chǎn)公司回遷戶交房結(jié)算單》，對(duì)張華的所有款項(xiàng)進(jìn)行了全面結(jié)算，昆都房地產(chǎn)公司不再欠付張華過渡費(fèi)。

5.昆明市紅菱花園A2地塊土地上設(shè)定有抵押，昆都房地產(chǎn)公司的大產(chǎn)權(quán)證尚未辦理完畢。后經(jīng)農(nóng)行安寧支行申請(qǐng)，法院在商品房預(yù)售系統(tǒng)中將房產(chǎn)與車位全部查封。案涉車位未能辦理產(chǎn)權(quán)證書。

此外，本院二審?fù)徶校ザ挤康禺a(chǎn)公司表示案涉《商品房購(gòu)銷合同》、《車位使用協(xié)議書》之前都由其管理，張華手中沒有相關(guān)合同。

本院對(duì)一審法院認(rèn)定的其他事實(shí)予以確認(rèn)。

一、關(guān)于合同性質(zhì)問題

張華與昆都房地產(chǎn)公司簽訂《車位認(rèn)購(gòu)確認(rèn)書》、《商品房購(gòu)銷合同》，目的均是買賣車位，其內(nèi)容也與一般不動(dòng)產(chǎn)買賣合同無異，其特殊之處只是部分價(jià)款的支付方式為過渡費(fèi)折抵。但《車位認(rèn)購(gòu)確認(rèn)書》和《商品房購(gòu)銷合同》中均沒有任何確認(rèn)、清理、消滅雙方債權(quán)債務(wù)的意思表示和約定，且在債權(quán)數(shù)超過車位價(jià)款的情況下張華仍需支付部分現(xiàn)金，因此過渡費(fèi)抵扣部分價(jià)款的約定只能視為買賣合同價(jià)款支付方式的特別約定，不足以據(jù)此認(rèn)定整個(gè)交易為以物抵債，上訴人的相關(guān)上訴理由不能成立。

二、關(guān)于合同簽訂時(shí)間問題

盡管最初簽訂的《車位認(rèn)購(gòu)確認(rèn)書》上沒有加蓋昆都房地產(chǎn)公司的公章，但《車位認(rèn)購(gòu)確認(rèn)書》約定張華購(gòu)買昆都房地產(chǎn)公司的車位，并對(duì)具體總價(jià)款和價(jià)款支付方式進(jìn)行了明確。且在《車位認(rèn)購(gòu)確認(rèn)書》前，張華向昆都房地產(chǎn)公司支付了保證金，并在《車位認(rèn)購(gòu)確認(rèn)書》簽訂后，通過POS機(jī)刷卡支付了部分價(jià)款，該《車位認(rèn)購(gòu)確認(rèn)書》的真實(shí)性應(yīng)予以認(rèn)可。而《車位認(rèn)購(gòu)確認(rèn)書》上除了張華簽名外，還有銷售人員的簽字確認(rèn)，昆都房地產(chǎn)公司對(duì)此也予以認(rèn)可，銷售人員簽字的行為依法對(duì)昆都房地產(chǎn)公司發(fā)生法律效力。另外，昆都房地產(chǎn)公司又同張華簽訂了正式的《商品房購(gòu)銷合同》（時(shí)間在查封前），再次對(duì)雙方之間車位買賣進(jìn)行確認(rèn)，而農(nóng)行安寧支行未提交相反證據(jù)證明相關(guān)合同存在虛假。一審據(jù)此認(rèn)定張華與昆都房地產(chǎn)公司在案涉車位查封前簽訂了合法有效的買賣合同并無不當(dāng)，農(nóng)行安寧支行的相關(guān)上訴理由不能成立。

三、關(guān)于車位是否合法占有的問題

張華作為回遷戶，其大部分車位價(jià)款以拆遷安置補(bǔ)償?shù)南嚓P(guān)費(fèi)用折抵。同時(shí)，張華同昆都房地產(chǎn)公司簽訂的《車位使用協(xié)議書》明確約定“昆都房地產(chǎn)公司同意提前移交車位……雙方同意以現(xiàn)狀移交使用”，且雙方在庭審中對(duì)案涉車位已實(shí)際交付至張華均予以認(rèn)可。既然案涉車位已經(jīng)交付，那么張華就可對(duì)案涉車位進(jìn)行實(shí)際管控，是否具備使用條件或進(jìn)行了實(shí)際使用并不影響合法占有的認(rèn)定。因此，一審法院認(rèn)定案涉車位已由張華進(jìn)行實(shí)際控制和管理并無不當(dāng)，上訴人的相關(guān)上訴理由不能成立。

四、關(guān)于案涉車位價(jià)款是否全部支付的問題

張華提交的相關(guān)證據(jù)可以證明，其已通過支付部分款項(xiàng)和過渡費(fèi)沖抵方式支付了全部?jī)r(jià)款，并向昆都公司繳納了契稅、印花稅及維修基金。

五、關(guān)于產(chǎn)權(quán)證未能辦理的原因

因案涉車位所在土地被抵押，昆都房地產(chǎn)公司的大產(chǎn)權(quán)證未辦理，以及案涉車位被法院查封，致案涉車位不具備辦理產(chǎn)權(quán)證的條件，故案涉車位產(chǎn)權(quán)證未能辦理并非張華的過錯(cuò)。

綜上所述，案涉車位《商品房購(gòu)銷合同》簽訂在人民法院查封之前，張華亦已支付該車位的全部?jī)r(jià)款并為合法占有，且產(chǎn)權(quán)證未能辦理也非張華的過錯(cuò)，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條之規(guī)定，張華對(duì)涉案車位享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，上訴人的上訴理由均不能成立。依照最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第三百一十二條和《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)　　馬成波

審判員　　葉　歡

審判員　　司　偉

二〇一九年九月二十六日

法官助理覃小飛